2022年房地产估价师之估价原理与方法题库检测试卷B卷附答案

2022年房地产估价师之估价原理与方法题库检测试卷B卷附答案单选题（共70题）1、估价对象为一旧厂房改造的超级市场，该厂房建设期为2年，建成5年后补办了土地使用权出让手续，土地使用期限为40年，土地出让合同约定不可续期且到期无偿收回土地上建筑物。建筑物经济寿命为50年。假设残值率为0，采用直线法计算建筑物折旧时，年折旧率为（）。A.2.00%B.2.13%C.2.22%D.2.5%【答案】C2、为评估出公平合理的价值，估价人员必须了解房地产供求状况和影响房地产价格的各种因素，不断提高估价理论水平、丰富估价经验，并遵循科学严谨的()。A.估价细则B.估价原则C.估价准则D.估价程序【答案】D3、气机失调可概括为虚实两个方面，属虚的有A.气滞B.气逆C.气闭D.气陷【答案】D4、为评估某房地产2008年10月1日的市场价格，选取的可比实例资料是：交易日期为2008年4月1日，合同约定买方支付给卖方3500元/m2，买卖中涉及的税费全都由买方支付，该地区房地产交易中规定买卖双方应缴纳的税费分别为正常交易价格的6%和3%。自2008年4月1日起到2008年10月1日期间，该类房地产价格均每月比上月上涨0.3%，则该可比实例修正调整后的价格为（）元/m2。A.3673.20B.3673.68C.3790.43D.3792.93【答案】B5、在房屋征收中，评估期房的价值应以（）为准。A.与被征收房屋价值评估时点一致B.房屋的实际状况C.评估人员的专业判断D.评估人员的现场勘察结果【答案】A6、威廉·阿朗索的在任意区位处的地租计算公式Pc（t）＝N[Pc－C－kc（t）]中，N表示（）。A.单位面积土地上农产品的产量B.市场上每单位农产品的价格C.生产每单位农产品的成本D.向市场运输每单位农产品的成本【答案】A7、一个估价项目中委托人对估价报告或估价结果的预期用途是指（）。A.估价假设B.估价原则C.估价依据D.估价目的【答案】D8、某在建工程，土地使用权年限为50年，自取得权证日起开工。预计该项目建成后的建筑面积为17500m2，年净收益为350万元。目前该项目已建设2年，估计至项目建成还需2.5年。已知市场同类房地产报酬率为7%，假设折现率为10%，则评估该项目续建完成时的总价值为（）万元。A.3758.57B.3942.03C.3966.10D.4769.85【答案】D9、评估甲别墅的市场价值，选取乙别墅为可比实例，乙别墅的成交价格为10000元/m2，装修标准为1200元/m2，（甲别墅的装修标准为1000元/m2），因乙别墅的周边环境优于甲别墅，在同等条件下，单价比甲别墅高3%，若不考虑其他因素，则通过乙别墅求取的比较价值为（）元/m2。A.9515B.9690C.10500D.10737【答案】A10、“用寒远寒，用凉远凉”属于A.因时制宜B.因地制宜C.因人制宜D.阴阳亡失【答案】A11、成新折扣法习惯根据建筑物的建成年代、新旧程度或完损程度等，判定出建筑物的（）。A.成新率B.年折旧率C.残值率D.回收率【答案】A12、某幢建筑物由于人为方面的原因发生了火灾，估算采用最优修复方案使其恢复到新的或相当于新的状况所必需的费用作为折旧额，这种折旧属于（）。A.物质折旧B.功能折旧C.经济折旧D.设备折旧【答案】A13、价值时点为现在，估价对象为历史状况下的情形，多出现在（）中。A.房地产损害赔偿案件B.房地产纠纷案件C.房地产预售D.房地产预测【答案】A14、某临街深度30.48%(100ft)、临街宽度20%的矩形土地，总价为1500万元。根据四三二一法则，与其相邻、临街深度为15.24%(50ft)、临街宽度20%的矩形土地的总价为()万元。A.1200B.1150C.1100D.1050【答案】D15、由于房地产的不可移动，不可隐藏，难以变现，所以难以逃避未来制度、政策等变化的影响。这是由于（）的特性。A.不可移动B.用途多样C.相互影响D.易受限制【答案】D16、下列关于血热的叙述不正确的是A.表现为刺痛，痛有定处，得温而不减B.为血分有热，血行加速的病理状态C.病因为邪热人血或五志过极化火D.病机主要以实为主【答案】A17、某开发公司开发一项目，征收某村100公顷基本农田外的耕地，已知该耕地前3年平均年产值为1000元/亩，那么该耕地的土地补偿费的最高额为()万元。A.600B.900C.1500D.1800【答案】C18、一套商品住宅总价为30万元，首期支付10万元，余款在一年内分两期支付，每半年支付10万元，则该住宅的实际总价为（）万元（假定年折现率为5%）。A.30B.29C.29.28D.28.29【答案】C19、某宗房地产交易中，买方支付给卖方29万元，买卖中涉及的税费均由卖方负担。据悉，该地区房地产买卖中应由卖方和买方缴纳的税费分别为正常负担下的价格的5%和3%，则该宗房地产交易的正常负担下的价格为（）万元。A.27.6B.28.2C.29.0D.29.9【答案】B20、假设开发法是以()为理论依据的。A.收益递增原理B.均衡原理C.预期原理D.未来趋势原理【答案】C21、在房地产估价中，长期趋势法运用的假设前提是()。A.过去形成的房地产价格变动趋势在未来仍然存在B.市场上能找到充分的房地产历史价格资料C.房地产在过去无明显的季节变动D.政府关于房地产市场调控的有关政策不会影响房地产的历史价格【答案】A22、临街同一道路的其他土地的价格，是以路线价为基础，考虑其临街深度、土地形状、临街状况、临街宽度等，进行适当的修正求得，这些修正实际上为（）。A.交易情况修正B.交易日期调整C.房地产状况调整D.区域因素调整【答案】C23、“从治”又称A.正治B.反治C.缓则治本D.急则治标【答案】B24、某企业拥有一办公楼，建成于1996年1月，1998年1月补办了土地出让使用权手续，出让年限为50年(自补办之日算起)。在2006年1月时，建筑物剩余尚可使用经济寿命为45年，则在计算建筑物折旧时，经济寿命应取为()年。A.45B.50C.52D.55【答案】C25、被认为是一种相对科学准确、公平合理，能够节省人力、财力，可以在短时间内对许多宗土地进行估价的方法的是（）。A.路线价法B.市场法C.假设开发法D.收益法【答案】A26、预计某宗房地产未来每年的有效毛收入不变为18万元，运营费用第一年为9万元，此后每年会在上一年的基础上增长2%，则该类房地产的合理经营期限应为（）年。A.34B.35C.36D.37【答案】C27、基准地价修正法的估价结果的准确性，主要取决于基准地价的准确性以及（）的完整性和合理性。A.市场状况调整B.调整系数C.基准地价信息D.土地状况调整【答案】B28、天人相应，四时脉象变化，如《素问·脉要精微论》所说：“秋日下肤”，则可见A.如鱼之游在波B.泛泛乎万物有余C.蛰虫将去D.蛰虫周密【答案】C29、胃脘冷痛，呕吐清涎，同时又兼见尿频，尿痛，小便短赤者，证属A.表热里寒B.上热下寒C.表寒里热D.上寒下热【答案】D30、从本质上讲，价值时点是由（）决定的。A.委托人B.估价师C.估价目的D.估价对象【答案】C31、某类房地产的历史价格变动时高时低，但整体上呈上升趋势，现在要预测该类房地产的未来价格，应选用的预测方法（）。A.平均发展速度法B.平均增减量法C.数学曲线拟合法D.中位数法【答案】C32、房地产需要专业估价的基本条件是房地产具有()的特性。A.独一无二和供给有限B.独一无二和价值量大C.流动性大和价值量大D.不可移动和用途多样【答案】B33、用不同的估价方法测算出的结果可能会有所不同。当这些测算结果有较大的差异时，估价人员应寻找导致较大差异的原因，并消除不合理的差异。寻找导致较大差异的原因主要有以下几方面：①基础数据是否准确；②测算过程是否有错误；③参数选取是否合理；④公式选用是否恰当；⑤所选用的估价方法是否切合估价对象和估价目的；⑥是否符合估价原则，一般可以按照下列从低级错误到高级错误的顺序进行检查()。A.①②③④⑤⑥B.①②④③⑤⑥C.②①③④⑤⑥D.②①④③⑤⑥【答案】C34、下列关于开发经营期、建设期、经营期等之间关系的说法错误的是（）。A.开发经营期可分为建设期和经营期B.建设期的起点与开发经营期的起点相同C.经营期可具体化为销售期和运营期D.经营期可以准确预测答案【答案】D35、某房屋的建筑面积为100m2，单位建筑面积的重置价格为1000元/m2，建筑物自然寿命为45年，残值率为2.5%。经测算，至价值时点该建筑物有效年龄为10年，建筑物市场价格为7.5万元。假设该建筑物在经济寿命内每年折旧率相等。该建筑物的经济寿命为（）年。A.29B.39C.40D.45【答案】B36、在房地产状况调整中，如果估价对象房地产优于可比实例房地产，则应对价格作（）修正。A.增价B.减价C.不变D.相对比例的调整【答案】A37、某钢混结构厂房的耐用年限为60年，占用的土地是10年前通过出让方式取得的使用期限为50年的工业用途的土地使用权，厂房建设期为2年。土地使用权出让合同约定土地使用权期满，土地使用权及地上建筑物由国家无偿取得。采用直线法计算该厂房建筑物现在的成新率为（）。A.70.00%B.83.33%C.84.00%D.86.67%【答案】B38、求取建筑物重新构建成本的建筑安装工程费的具体方法不包括（）。A.单位比较法B.分部分项法C.造价分析法D.指数调整法【答案】C39、一厂房建成后8年被改造为超级市场，并补办了土地使用权出让手续，土地使用权出让年限为40年，建筑物的经济寿命为50年，则计算该建筑物折旧的经济寿命应为（）年。A.40B.42C.48D.50【答案】C40、估价通常仅是求取估价对象在某一个时间上的价格，而且这一时间点不是估价人员可以随意假定的，必须依据估价目的来确定，这一时间点即是（）。A.估价目的B.估价权益C.估价区位D.估价时点【答案】D41、马克思的地租理论不包括（）。A.级差地租B.剩余地租C.垄断地租D.绝对地租【答案】B42、根据疾病传变规律，先安未受邪之地，肾实证病应安A.脾B.心C.肾D.肺【答案】B43、某房地产的重建价格为2000万元，已知在建造期间中央空调系统因功率大较正常情况多投入150万元，投入使用后每年多耗电费0.8万元。假定该空调系统使用寿命为15年，估价对象房地产的报酬率为12%，则该房地产扣除该项功能折旧后的价值为（）万元。A.1838.00B.1844.55C.1845.87D.1850.00【答案】B44、相似的房地产之间之所以价格相互牵掣、相互接近，是因为相似的房地产之间具有（）。A.异质性B.排他性C.替代性D.互补性【答案】C45、如果房地产价格时间序列的逐期增减量大致相同，最适宜用（）来进行测算趋势值。A.数学曲线拟合法B.平均增减量法C.平均发展速度法D.移动平均法【答案】B46、某套200m2、单价4000元/m2的住宅，要求成交时首付20万元，余款在3年内分3期支付，每期末支付20万元。如果折现率为5%，则该套住宅的实际价格为（）万元。A.71.84B.74.47C.75.23D.80.00【答案】B47、年限法是把建筑物的折旧建立在建筑物的预期经济寿命、有效年龄或（）之间关系的基础上的。A.建筑物的历史价值B.建筑物的文化价值C.建筑的预期剩余经济寿命D.建筑物的功能是否时兴【答案】C48、某宗房地产的收益期限为35年，判定其未来每年的净收益基本上固定不变，通过预测得知其未来4年的净收益分别为15.1万元、16.3万元、15.5万元、17.2万元，报酬率为9%。该宗房地产的价格为（）万元。A.159.56B.108.75C.168.71D.277.70【答案】C49、某房地产开发商开发一幢建筑面积10000m2的写字楼，开发完成后销售均价为3000元/m2，已知取得土地时楼面地价为1000元/m2，开发成本和管理费用为1200元/m2，开发成本和管理费用在开发期内均匀投入，开发完成后即开始销售，销售费用为销售价格的2%，销售税费为销售价格的5.5%，开发期为1.5年，年利率为10%。该幢写字楼的销售利润率为（）。A.7.90%B.11.08%C.11.83%D.13.73%【答案】B50、下列哪项不是血瘀的形成因素A.阴虚B.血热C.瘀血D.痰浊【答案】A51、最简单且最容易理解的一种临街深度价格递减率是（）。A.苏慕斯法则B.霍夫曼法则C.四三二一法则D.哈柏法则【答案】C52、买方购买与其原有土地相邻的土地时，其购买价格一般会（）这块土地单独存在时的价格。A.低于B.等于C.接近D.高于【答案】D53、1984年11月8日，原城乡建设环境保护部发布了（），同年12月12日发布了《经租房屋清产估价原则》。A.《房屋损坏等级评定标准》B.《房屋完损等级评定标准》C.《房屋自然损坏评定标准》D.《房屋维修等级评定标准》【答案】B54、《素问·五藏生成篇>说：“多食甘”，则A.脉凝泣而变色B.筋急而爪枯C.肉胝皱而唇揭D.骨痛而发落【答案】D55、在房屋征收中，评估被征收房屋价值的价值时点为（）。A.房屋征收决定公告发布起一周内任一时点B.房屋征收决定公告之日C.房屋征收委托之日D.房屋征收完毕之日【答案】B56、当成本法求得的价值（）市场法或收益法求得的价值时，说明房地产市场不景气。A.低于B.高于C.等于D.无法确定【答案】B57、有甲、乙两宗区位、面积、权益、规划条件等相当的土地，甲土地为空地，乙土地上有一幢建筑物。合理正确的估价结果显示乙土地连同地上建筑物的价值低于甲土地的价值，这是因为（）。A.乙土地价值低于甲土地价值B.该建筑物价值小于其重置成本C.该建筑物价值小于其拆除费用D.该建筑物更新改造后的价值低于其现状价值【答案】C58、认识的最终目的是A.指导实践、改造世界B.达到理性认识C.认识事物的本质和规律D.抓住矛盾的主要方面【答案】A59、新开发区土地的分宗估价，（）是一种有效的方法，因为新开发区在初期，土地市场和房地产市场一般还未形成，土地收益也还没有。A.比较法B.成本法C.收益法D.假设开发法【答案】B60、房地产权利的种类中，属于自物权的是（）。A.所有权B.典权C.抵押权D.地役权【答案】A61、不属于土地使用权的是（）。A.建设用地使用权B.宅基地使用权C.土地承包经营权D.租赁权【答案】D62、五志过极均可伤A.心B.肝C.肺D.肾【答案】A63、“从阴引阳，从阳引阴，以右治左，以左治右”是在下列哪项观念指导下的治疗原则A.整体观念B.辨证论治C.知常达变D.阴平阳秘【答案】A64、房地产估价的基本原则和最高行为准则为()。A.最高最佳使用原则B.合法原则C.估价时点原则D.独立客观公正原则【答案】D65、在静态分析法中，投资利息和（）都单独显现出来，在动态分析法中这两项都不单独显现出来，而是隐含在折现过程中。A.投资利润B.开发利润C.投资收益D.销售税【答案】B66、“主胞胎”的经脉是A.冲脉B.任脉C.督脉D.带脉【答案】B67、当房地产的市场需求量与市场供给量相等时的价格，也就是房地产的市场需求曲线与市场供给曲线相交时的价格，称为（）。A.房地产的需求价格B.房地产的供给价格C.房地产的均衡价格D.房地产的市场价格【答案】C68、假设开发法的理论依据是（）。A.替代原理B.合法原理C.预期原理D.生产费用价值论【答案】C69、头胀头痛、甚则呕血、昏厥，属于A.怒则气上B.惊则气乱C.悲则气消D.恐则气下【答案】A70、某商品房在建工程已完成工程的正常建设期为1年，实际建设期为1.5年，现该在建工程被人民法院强制拍卖，办理有关变更等交接手续的正常期限为0.5年，通过市场调查得知类似规模商品房开发项目的正常建设期为3年。在强制拍卖下评估该在建工程的市场价值时，后续建设期应为（）年。A.1.0B.1.5C.2.0D.2.5【答案】D多选题（共20题）1、按经营使用方式划分，房地产的类型主要有（）。A.现房B.出售C.出租D.自用E.自营【答案】BCD2、只有在静态分析法中才需要测算的项目是（）。A.销售费用B.投资利息C.开发利润D.销售税费E.后续的开发成本【答案】BC3、下列房地产中，通常适用比较法估价的有（）。A.标准厂房B.行政办公室C.写字楼D.房地产开发用地E.在建工程【答案】ACD4、长期趋势法主要有()等方法。A.数学曲线拟合法B.衰减曲线法C.平均增减量法D.平均发展速度法E指数修匀法【答案】ACD5、关于路线价分界线说法正确的有（）。A.在划分路线价区段，应将“通达性相当、位置相邻、地价水平相近”的临街土地划为同一个路线价区段B.两个路线价区段的分界线，原则上是位置有显著差异的地点，通常是从十字路或丁字路中心处划分，两路口之间的地段划分为两个以上的路线价区段C.较长的繁华街道，有时需要将两路口之间的地段划分为两个以上的路线价区段，分别附设不同的路线价D.不繁华的街道，同一路线价区段也可延长至数个路口E.同一条街道两侧的繁华程度、地价水平有明显差异的，应以街道中心为分界线，将该街道两侧视为不同的路线价区段，分别附设不同的路线价【答案】ACD6、房地产的三种存在形态有（）。A.土地B.建筑物C.地上定着物D.房地E.地上构筑物【答案】ABD7、在假设开发法的静态分析法中，应计利息的项目有（）。A.待开发房地产的价值B.后续建设成本C.后续管理费用D.后续销售税费E.待开发房地产取得税费【答案】ABC8、下列房地产状况中属于区位状况的有（）。A.位置B.房地产规模C.环境景观D.外部基础设施完备程度E.朝向、楼层【答案】ACD9、在一幢住宅附近兴建一座有污染的化工厂可能导致该住宅的价值下降，而兴建一个花园则可能使其价值上升，这体现了房地产特性中的（）。A.用途多样性B.合法性C.相互影响性D.外部性E.易受限制【答案】CD10、下列房地产抵押估价活动中，符合合法原则要求的有（）。A.将学校用于教学的办公楼假设可改变为商务办公楼进行估价B.对已依法公告列入征收范围内的房屋，按抵押价值进行估价C.对已抵押房地产进行再次抵押估价，不扣除已抵押担保的债权数额D.对在建工程进行抵押估价，不扣除发包人已支付承包人的工程价款E.对划拨土地的房地产进行抵押估价，扣除相应的土地使用权出让金【答案】D11、下列情况，属于成交价格偏离正常价格的交易有（）。A.对交易对象或市场行情缺乏了解的交易B.被迫出售或被迫购买的交易C.人为哄抬价格的交易D.对交易对象有特殊偏好的交易E.相邻房地产未合并的交易【答案】ABCD12、下列房地产估价活动中，不符合职业道德的行为有（）。A.某估价机构承接了该机构某股东财产的司法鉴定评估B.某估价机构在承接估价业务时，涉及特殊构筑物估价，主动聘请有关专家提供专业帮助C.某估价机构把在估价工作中需要了解的估价委托人的商业资料提供给房地产估价行业组织检查D.估价委托人对估价结果提出了明确要求，由于时间紧，加上估价业务简单，某估价机构按其要求完成了估价E.某估价师临时接到出差任务，实际负责估价业务的估价人员以该估价师名义在估价报告上签字后提交估价报告【答案】ACD13、收益性房地产包括（）。A.餐馆B.旅店C.加油站D.农地E.未开发的土地【答案】ABCD14、关于路线价法中选取标准宗地的说法，正确的有（）。A.应一面临街B.土地形状应为矩形C.临街宽度与临街深度之比应为1:1D.用途应为所在区段的代表性用途E.容积率一般设定为1.0【答案】ABD15、在求取土地的重新购建成本时，通常是假设该土地上的建筑物不存在，除此之外的状况均维持不变，再采用（）等求取该土地的重新购置价格。A.比较法B.收益法C.假设开发法D.基准地价修正法E.长期趋势法【答案】AD16、成本法估价中，征收集体土地的土地征收补偿费用的内容包括（）。A.土地补偿费与安置补助费B.地上附着物和青苗的补偿费C.征地管理费D.安排被征地农民的社会保障费E.场地平整费【答案】ABD17、运用假设开发法估价的效果，还要求有一个良好的社会经济环境，不包括（）。A.稳定.具可预见性及透明的房地产政策B.一套统一.严谨及健全的房地产法规C.一个较多公平交易的房地产信息资料库D.一个公平竞争的市场环境E.一个有较长历史.连续.全面及开放的房地产信息资料库【答案】CD18、在下列说法运用市场法估价，其步骤包括()。A.搜集交易比例B.选取可比实例C.对可比实例成交价格做适当处理D.价格调整E求取比准价格【答案】ABC19、关于抵押房地产变现能力强弱比较的说法，错误的是（）。A.标准厂房通常比一般厂房的变现能力弱B.熟地通常比生地或毛地变现能力弱C.小商铺通常比大商铺变现能力弱D.厂区内住宅通常比商品住宅小区内住宅的变现能力弱E.郊区的房地产通常比市区的房地产变现能力弱【答案】ABC20、影响房地产价格的区位因素有()。A.建筑规模B.临路状况C.楼层D.繁华程度E建筑容积率【答案】BD大题（共10题）一、为评估一套建筑面积为75m2的酒店式公寓2016年9月30日的市场价格，选取了三个可比实例，有关资料如下：（1）可比实例及其交易情况见下表。假设美元与人民币的市场汇率2016年6月30日为1美元等于6.61元人民币，2016年9月30日为1美元等于6.65元人民币；人民币与港币的市场汇率2016年7月31日为1元人民币等于1.20元港币，2016年9月30日为1元人民币等于1.226元港币。试利用上述资料估算该公寓2016年9月30日用人民币计价的市场价格。【答案】（1）建立比较基础可比实例A1）建筑面积＝60m2/0.72＝83.33m22）房地产价格＝含有非房地产成分的房地产价格－非房地产成分的价值＝112万元－3.5万元＝108.5万元可比实例B1）统一计价单位6.61×16.5万美元＝109.065万元人民币2）统一税费负担正常负担下的价格=卖方实得金额/（1-应由卖方缴纳的税费）＝109.065万/（1－7%）＝117.274万元人民币可比实例C1）统一计价单位115万元港币÷1.2＝95.833万元人民币（解释：因为价格变动指数是以人民币为基准的，取实际成交日的汇率）二、某宗出租的房地产，建筑面积为40000m2，容积率为4，土地使用期限为40年，自2005年10月1日起计算，约定不可续期。建筑物为钢筋混凝土结构，于2007年10月1日建成，可供出租的面积占总建筑面积的70%。根据市场调查得知，2010年10月1日该类房地产的租金为每月40元/m2，年平均空置率为20%，平均每月除税费外的运营费用为30万元，出租人承担的税费约占租金收入的8%，该房地产现时土地单价为2100元/m2，土地报酬率为8%，建筑物报酬率为10%。请计算该房地产在2010年10月1日的价值。（8分）【答案】具体计算过程如下：（1）总有效毛收入：A=40000×0.7×（1－20％）×40×12=1075.2（万元）；（2）总运营费用：C=30×12+1075.2×8%=446.02（万元）；（3）年净收益：a=A－C=1075.2－446.02=629.18（万元）；或a=4×0.7×（1－20%）×40×12×（1－8%）－30×12=629.18（万元）；（4）土地总价：L=40000/4×2100=2100（万元）；（5）年土地净收益：aL=2100×8%/［1－1/（1+8％）40-5］=180.19（万元）；（6）年建筑物净收益：aB=a－aL=629.18－180.19=448.99（万元）；（7）建筑物总价：B=448.99/10%×［1－1/（1+10％）40－5］=4330.13（万元）；（8）房地产价值：V=L+B=2100+4330.13=6430.13（万元）。三、某写字楼为钢筋混凝土结构，层高4.8m，没有电梯，建筑面积为30000m2，经济寿命为60年，有效经过年数为3年。经调查得知，现重新建造该类全新状况的建筑物的建筑安装工程费为1200元/m2（含装修、设备费），专业费为建筑安装工程费的8%，管理费用为建筑安装工程费与专业费之和的3%，销售费用为重新购建价格的3%，年利率为6%，建设期为2年，建筑安装费、专业费、管理费用、销售费用第一年投入60%，第二年投入40%，各年年内均为均匀投入，销售税费为重新购建价格的6.5%，投资利润率为35%。又知该建筑物的墙、地面等损坏的修复费用为35万元；装修的重置价格为500万元，平均寿命为5年，已使用3年；设备的重置价格为200万元，平均寿命为10年，已使用3年；残值率为零。由于该写字楼没有电梯，其出租率仅为80%，月租金为30元/m2，但如果在估价时点重置有电梯的类似写字楼，则需要的电梯购置费用为180万元，安装费用为60万元；而市场上类似有电梯写字楼的出租率为85%，正常月租金为32元/m2，由于该写字楼的层高较正常层高要高，使其能耗增加，经测算，正常情况下每年需要多消耗10000元能源费；同时由于周边环境的变化，该写字楼的经济折旧为40万元。当地该类房地产的报酬率为8%。请计算该建筑物的现时价值。（12分）【答案】（1）计算重新购建价格C总：方法一：首先，计算单价①建筑安装成本：1200元/m2；②专业费用：1200×8%=96（元/m2）；③管理费用：（1200+96）×3%=38.88（元/m2）；④销售费用：C×3%；⑤投资利息：（1200+96+38.88+3%C）×60%×［（1+6%）1.5－1］+（1200+96+38.88+3%C）×40%×［（1+6%）0.5－1］=88.93+0.2%C；⑥销售税费：C×6.5%；⑦投资利润：（1200+96+38.88+3%C）×35%=467.208+1.05%C；⑧每平方米重新购建价格C=①+②+③+④+⑤+⑥+⑦=1200+96+38.88+3%C+88.93+0.2%C+6.5%C+467.208+1.05%C。其次，计算总价①建安成本：1200×30000=3600（万元）；②专业费用：3600×8%=288（万元）；四、某旧厂房的建筑面积26400m2，占地面积12500m2，经分析，有下列两种可能的利用方案。方案一：改造为批发市场出租10年后转售，需补缴地价，取得40年商业用地土地使用权，已知改造期为1年，改造建设成本及管理费用为每平方米建筑面积1000元；在改造完成前半年开始投入广告宣传等营销费用，该费用预计为未来第一年净租金收入的一半；改造完成即可全部租出，租金3元/m2·天，可出租面积为建筑面积的60%，运营费用率为25%，根据调查，10年持有期类似房地产净租金年增长率为2.5%，批发市场10年后的转售价格将升值为目前价格的1.6倍，转售税费为转售价格的7%，房地产报酬率为7.5%。方案二：改扩建为公寓出售。需补缴地价，取得70年居住用地土地使用取，增加建筑面积17600m2；预计改造期为1.5年，整体改造建设成本及管理费用为每平方米建筑面积1500元；在改造完成前1年开始投入广告宣传等营销费用，该费用预计为公寓售价的3%；改造完成后即可完全售出，售价为每平方米建筑面积8500元；销售税费为售价的6%。根据调查，该厂房目前的工业用途土地单价为1500元/m2，现状容积率条件下40年期商业用地楼面地价为4500元/m2，70年期居住用地楼面地价为4000元/m2；容积率每增加0.1，商业用地楼面地价下降5%，居住用地楼面地价下降2%；补缴地价以及买方购买该旧厂房均需缴纳4%的契税，折现率为15%，改造建设成本、管理费用以及营销费用在相应期间内均匀投入。请根据上述资料，求取该旧厂房的市场价格（1年按365天计）【答案】假设开发法方案一：（从旧厂房到批发市场）从第2－11年，每年逐年递增的净租金，第11年的出售价格第一年净租金收益＝3×365×26400×60%×（1－25%）＝1300.86（万元）开发完成后的价值V1＝A/（Y－g）[1－（1＋g）n/（1＋Y）n]/（1＋15%）＋Vt/（1＋R）n＝1300.86/（7.5%－2.5%）×[1－（1＋2.5%）10/（1＋7.5%）10]/（1＋15%）＋1.6V1（1－7%）/（1＋15%）11＝8572.35＋0.32V1V1＝12606.39（万元）（改造期1年，出租期10年，11年后才能转售。）补地价＝4500×26400－1500×12500＝10005万元契税＝（补地价＋旧厂房价值V0）×4%＝400.2＋0.04V0改造建设成本及管理费用＝1000×26400/（1＋15%）0.5＝2461.81万元营销费用＝1300.86×0.5/（1＋15%）0.75＝585.71万元旧厂房的价值V0＝12606.39－10005－400.2－0.04V0－2461.87－585.71V0＝－813.83（万元）五、某商场的建筑面积6000m2，土地使用期限40年，从2008年10月1日起计，不可续期。该商城于2010年10月1日进行了抵押贷款，贷款金额600万元，贷款期限10年，贷款年利率6%（贷款期间贷款利率不变），每年等额偿还本息。抵押当时的贷款成数为6成，现实社会一般贷款成数为5成。调查得知，现在附近类似商场较乐观、最可能和较保守的年净收益分别为600万元、560万元和500万元。该商场除上述贷款外无其他法定优先受偿款，房地产报酬率为8%。请计算该商场2013年10月1日的再次抵押价值以及正常市场条件下带抵押合同的购买价格（分别计算以下两种购买方式下的购买价格：一是购买者购买后按原偿还方式承担还款义务；二是购买者一次性偿还剩余贷款后购买）。（10分）【答案】（1）求解2013年10月1日再次抵押价值再次抵押价值＝未设立法定优先受偿权下的市场价值－已抵押担保的债权数额－其他法定优先受偿款＝未设立法定优先受偿权下的市场价值－（已抵押贷款余额/社会一般贷款成数）－其他法定优先受偿款1）2013年10月1日未设立法定优先受偿款下的市场价值抵押目的估价遵循谨慎原则，在用收益法评估时，年净收益应采用较保守估计值500万元，收益期限为40年-5年=35年，利用公式：V=A/Y×[1-1/（1+Y）n]，可得2013年10月1日未设立法定优先受偿权下的市场价值为：V=500/8%×[1-1/（1+8%）35]=5827.28（万元）2）求解已抵押贷款余额先求年偿还额600=A/6%×[1-1/1.0610]A=81.52剩余7年未还贷款余额P=81.52/6%×[1-1/（1+6%）7]=455.08（万元）3）2013年10月1日再次抵押价值＝5827.28－（455.08/0.5）＝4917.12（万元）六、某商场的建筑面积6000m2，土地使用期限40年，从2008年10月1日起计，不可续期。该商城于2010年10月1日进行了抵押贷款，贷款金额600万元，贷款期限10年，贷款年利率6%（贷款期间贷款利率不变），每年等额偿还本息。抵押当时的贷款成数为6成，现实社会一般贷款成数为5成。调查得知，现在附近类似商场较乐观、最可能和较保守的年净收益分别为600万元、560万元和500万元。该商场除上述贷款外无其他法定优先受偿款，房地产报酬率为8%。请计算该商场2013年10月1日的再次抵押价值以及正常市场条件下带抵押合同的购买价格（分别计算以下两种购买方式下的购买价格：一是购买者购买后按原偿还方式承担还款义务；二是购买者一次性偿还剩余贷款后购买）。（10分）【答案】（1）求解2013年10月1日再次抵押价值再次抵押价值＝未设立法定优先受偿权下的市场价值－已抵押担保的债权数额－其他法定优先受偿款＝未设立法定优先受偿权下的市场价值－（已抵押贷款余额/社会一般贷款成数）－其他法定优先受偿款1）2013年10月1日未设立法定优先受偿款下的市场价值抵押目的估价遵循谨慎原则，在用收益法评估时，年净收益应采用较保守估计值500万元，收益期限为40年-5年=35年，利用公式：V=A/Y×[1-1/（1+Y）n]，可得2013年10月1日未设立法定优先受偿权下的市场价值为：V=500/8%×[1-1/（1+8%）35]=5827.28（万元）2）求解已抵押贷款余额先求年偿还额600=A/6%×[1-1/1.0610]A=81.52剩余7年未还贷款余额P=81.52/6%×[1-1/（1+6%）7]=455.08（万元）3）2013年10月1日再次抵押价值＝5827.28－（455.08/0.5）＝4917.12（万元）七、为评估一套建筑面积为75m2的酒店式公寓2016年9月30日的市场价格，选取了三个可比实例，有关资料如下：（1）可比实例及其交易情况见下表。假设美元与人民币的市场汇率2016年6月30日为1美元等于6.61元人民币，2016年9月30日为1美元等于6.65元人民币；人民币与港币的市场汇率2016年7月31日为1元人民币等于1.20元港币，2016年9月30日为1元人民币等于1.226元港币。试利用上述资料估算该公寓2016年9月30日用人民币计价的市场价格。【答案】（1）建立比较基础可比实例A1）建筑面积＝60m2/0.72＝83.33m22）房地产价格＝含有非房地产成分的房地产价格－非房地产成分的价值＝112万元－3.5万元＝108.5万元可比实例B1）统一计价单位6.61×16.5万美元＝109.065万元人民币2）统一税费负担正常负担下的价格=卖方实得金额/（1-应由卖方缴纳的税费）＝109.065万/（1－7%）＝117.274万元人民币可比实例C1）统一计价单位115万元港币÷1.2＝95.833万元人民币（解释：因为价格变动指数是以人民币为基准的，取实际成交日的汇率）八、某旧厂房的建筑面积26400m2，占地面积12500m2，经分析，有下列两种可能的利用方案。方案一：改造为批发市场出租10年后转售，需补缴地价，取得40年商业用地土地使用权，已知改造期为1年，改造建设成本及管理费用为每平方米建筑面积1000元；在改造完成前半年开始投入广告宣传等营销费用，该费用预计为未来第一年净租金收入的一半；改造完成即可全部租出，租金3元/m2·天，可出租面积为建筑面积的60%，运营费用率为25%，根据调查，10年持有期类似房地产净租金年增长率为2.5%，批发市场10年后的转售价格将升值为目前价格的1.6倍，转售税费为转售价格的7%，房地产报酬率为7.5%。方案二：改扩建为公寓出售。需补缴地价，取得70年居住用地土地使用取，增加建筑面积17600m2；预计改造期为1.5年，整体改造建设成本及管理费用为每平方米建筑面积1500元；在改造完成前1年开始投入广告宣传等营销费用，该费用预计为公寓售价的3%；改造完成后即可完全售出，售价为每平方米建筑面积8500元；销售税费为售价的6%。根据调查，该厂房目前的工业用途土地单价为1500元/m2，现状容积率条件下40年期商业用地楼面地价为4500元/m2，70年期居住用地楼面地价为4000元/m2；容积率每增加0.1，商业用地楼面地价下降5%，居住用地楼面地价下降2%；补缴地价以及买方购买该旧厂房均需缴纳4%的契税，折现率为15%，改造建设成本、管理费用以及营销费用在相应期间内均匀投入。请根据上述资料，求取该旧厂房的市场价格（1年按365天计）【答案】假设开发法方案一：（从旧厂房到批发市场）从第2－11年，每年逐年递增的净租金，第11年的出售价格第一年净租金收益＝3×365×26400×60%×（1－25%）＝1300.86（万元）开发完成后的价值V1＝A/（Y－g）[1－（1＋g）n/（1＋Y）n]/（1＋15%）＋Vt/（1＋R）n＝1300.86/（7.5%－2.5%）×[1－（1＋2.5%）10/（1＋7.5%）10]/（1＋15%）＋1.6V1（1－7%）/（1＋15%）11＝8572.35＋0.32V1V1＝12606.39（万元）（改造期1年，出租期10年，11年后才能转售。）补地价＝4500×26400－1500×12500＝10005万元契税＝（补地价＋旧厂房价值V0）×4%＝400.2＋0.04V0改造建设成本及管理费用＝1000×26400/（1＋15%）0.5＝2461.81万元营销费用＝1300.86×0.5/（1＋15%）0.75＝585.71万元旧厂房的价值V0＝12606.39－10005－400.2－0.04V0－2461.87－585.71V0＝－813.83（万元）九、某宗出租的房地产，建筑面积为40000m2，容积率为4，土地使用期限为40年，自2005年10月1日起计