房地产融科项目全案策划报告358p市场研究可行性分析物业建议

《2011版-房地产营销策划大全》移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网海量房地产资料免费下载

融科·檀香山项目全案策划，在商业策划确定的定位思路指引下，展开了第一轮方案概念研究、规划方案研究，以及建筑和园林等方案的研究。基于这些阶段性的研究成果，以本报告做全景式的展示，以梳理从定位思想与方案成果之间的逻辑路线。本案核心策划思想是以最大差异化产品定位切入市场，一期首推洋房，后两期滚动开发南北两区高层。而周边竞争项目均为小高层、高层产品，本区域近几年中洋房供应将出现空白，故本策划报告，主要围绕一期洋房产品所面对的市场环境、竞争环境、客户环境展开论述。前言策划历程

2004年雨花大道项目可行性研究报告

2005年雨花大道项目商业策划报告

2006年北京世联长沙项目发展战略及物业发展建议

2007年融科檀香项目全案策划报告策划班底

总策划刘蔚先生撰稿：罗峻杜震曾志舜龙琼晖陆兵谭钦方马源游荣市调执行：杨智华王显斌肖淳谭伶三万英尺销售团队美编：曾志舜陆兵校对：罗峻一背景二项目概况及现有资源分析三长沙宏观经济与房地产市场分析四项目所在区域分析五竞争环境分析及市场空间判断六客户需求分析及目标客户定位七产品定位及方案八全案分期开发策略与计划九整合营销推广与销售策略十项目投资收益分析十一资源保障计划十二重点工作计划目录一、背景1、策划思路2、整体目标3、项目定位回顾4、项目开发主要策略1、策划思路

商业策划阶段

全案策划阶段

商业策划阶段1、策划思路搜索寻找现状未来产品现状市场表现客户需求产品创新点市场推广客户需求

商业策划阶段1、策划思路清晰描述产品（现状与未来的差距）客户（潜在需求实现及未知需求创造）市场（现实市场表现及我们的对策）

商业策划阶段1、策划思路清晰描述罗列价值差距分清红花和绿叶锁定焦点研究实现的可能及成本市场表现的可能（四两拨千金）形成核心竞争力焦点透视核心竞争力价值创造核心点价值创造核心点提供者接受者技术保证成本许可过程控制接受者认知接受喜欢传播

商业策划阶段1、策划思路实施策略产品策略客户策略市场策略创新成本进度质量细节认知度美誉度传播力核心提炼推广策略销售执行

商业策划阶段1、策划思路商业策划书产品客户市场反馈意见分析确认全案策划报告设计公司施工单位预算单位规划部门客户俱乐部抽样调查随机访问咨询公司广告公司策划公司媒体

商业策划阶段1、策划思路深化项目定位及设计方案产品方案比较项目定位深化商业策划初步定位项目市场空间判断项目自身资源分析外部市场状况分析产品定位及初步方案洋房专题研究目标客群再调查项目开发计划整合营销策略投资收益分析结合公司战略要求区域竞争分析客户需求分析

全案策划阶段1、策划思路2、整体目标

全案阶段经营目标

管理目标主要工作节点目标绝对指标（万元）相对指标（％）总销售收入155731IRR32.90%总投资104661总投资回报率27.24%总销售净利润28514销售净利润率（全借款）18.31%2、整体目标

全案阶段经营目标在三万英尺阶段性成功之上，使融科品牌地位再度提升在高收益基础上，确保一期洋房较快销售速度，带动后期高层产品销售，并为融科东南海项目提供一定的资金保障进一步锻炼团队的项目运作能力，为多项目运作打下坚实基础为总部三年规划的实现作出应有的贡献2、整体目标

管理目标2007年12月破土动工2008年1月公司临时接待中心开放2008年7月现场销售中心开放2008年10月一期项目开盘2009年10月一期交房2、整体目标

主要工作节点目标

市场定位

客户定位产品定位3、项目定位市场定位城市高端花园洋房标准的制定者，城市类别墅生活的引领者客户定位热爱城市生活、渴望拥有别墅级生活品质的高端人群产品定位

长沙城区有突破性、标准性的花园洋房3、项目定位

项目定位4、项目开发主要策略

市场策略

客户策略产品策略－充分调研市场现状，寻求市场差异化竞争－通过产品创新，确定长沙花园洋房新标准－整合各种营销手段，倡导品位生活方式－整合尖端资源，借三万英尺成功之势，强势品牌推广，以高举高打的营销功势，再创融科品牌辉煌4、项目开发主要策略

市场策略－以高尚生活方式营造突破客户心理预期，全面提升客户心理价值感受－充分运用三万英尺的客户积累，实现两项目间的客户互动－探索在深圳及长沙周边地市新的营销推广方式，积极拓展外向型客户－以生活方式、美国风情、别墅体验等综合文化因子引导客户，改变客户对洋房的旧有认知，建立高品质洋房的价值标准－现场营造会所、景观、示范区、样板间、销售人员等全方位高端品位感4、项目开发主要策略

客户策略

在价值创造点分析策略的指引下，全面构造产品的核心竞争力，实现从规划、到建筑、户型、景观、配置等新突破以价值研究的方法和规律，以市场认同价值为准绳，全面评估产品设计营造方案，合理控制成本，在造价与效果间做合理选择特别注重洋房的户型、单体立面、景观、车库、部品配置等硬件的研究和设计，形成过硬的产品品质；高层产品背负90平米以下户型，采取按市场需求真实地做一部分、偷送赠做一部分、大户型切割做一部分的方式，解决60%90平米的户型问题在规划条件允许之下，将洋房面积做足，且给洋房区足够的用地资源，保证其最高舒适度；让三期开发的北部高层适当地背面积，南部高层区做到合理的容积率，使其亦有一定的舒适度4、项目开发主要策略

产品策略目录一背景二项目概况及现有资源分析三长沙宏观经济与房地产市场分析四项目所在区域分析五竞争环境分析及市场空间判断六客户需求分析及目标客户定位七产品定位及方案八全案分期开发策略与计划九整合营销推广与销售策略十项目投资收益分析十一资源保障计划十二重点工作计划二、项目概况及现有资源分析1、项目概况2、项目现有资源分析1、项目概况地理位置及周边环境项目规划条件地块价值解析本案

融科·檀香山项目位于长沙市雨花区体育新城板块内，北临长沙大道，西临白沙湾路，东距京珠高速200米，为长沙市体育新城板块内的潜力地块。三万英尺本案三万英尺

地理位置及周边环境雨花区概况：雨花区位于长沙市东南部，区内总面积115.2平方公里，人口约50万。长株潭城市一体化的中心区域，长沙市东南门户，区位优势明显；交通发达，路网密集，形成了以体育新城为中心的新区开发。商贸业发达；工业基础雄厚。雨花区是目前长沙房地产市场比较火热的一个行政区。本项目湘江二环韶山路芙蓉路长沙大道三万英尺1、项目概况

地理位置及周边环境

融科·檀香山项目所在的体育新城片区是目前长沙市楼市具备发展潜力和活力的地区之一。周边虽配套暂不成熟，但已有多家知名开发商进驻，楼市活跃，发展空间大、潜力大。本案1、项目概况

地理位置及周边环境东二环长沙大道机场高速劳动东路万家丽路古曲路白沙湾路京珠高速博进路新火车站人民路项目西侧为规划中的白沙湾路，建成后将连接北部的人民东路和南部的体育新城项目北侧紧邻城市主干道——长沙大道，东至京珠高速和黄花机场，西至城市中心区项目东侧为我司修建的临时道路，远期为嘉胜路项目南侧尚有一些临时仓库用房北西东南长沙大道（雨花大道）规博进路沙湾路规划路及体育公园用地划路

地理位置及周边环境宗地四至1、项目概况１２３４56长沙大道（雨花大道）规博进路沙湾路规划路及体育公园用地划路1、项目概况

地理位置及周边环境宗地现状本案

项目北边有人民路高尚住宅区及专业市场区，西边是高桥大市场商业区，东北部为高科技园区等，发展势头良好。加之体育新城的迅猛发展，依靠城运会场馆建设和武广高铁等建设的契机，该区域将逐步成长为未来城市发展的中坚力量。1、项目概况

地理位置及周边环境周边环境万家丽路二环线京珠高速白沙湾路高岭路远大路长沙大道劳动路香樟路本案体育新城绿城桂花城雨花区政府水云间、香堤雅境、西街花园等星沙互通马王堆市场圈商务区芙蓉区政府雨花互通洞井互通圭塘河风光带居住区人民路东塘商业圈高桥市场圈韶山路

融科·檀香山项目周边路网日益发达，依靠逐渐成熟的城市道路，区域成熟度正在逐步提高。1、项目概况

地理位置及周边环境周边环境

华雅度假酒店圭塘河风光带高桥大市场海悦酒店雨花区政府芙蓉区政府1、项目概况

地理位置及周边环境周边环境劳动路已建成的白沙湾路中段长沙大道及宗地西北侧的宝马4S店

银源宾馆湖南省医药职业学院万家丽路1、项目概况

地理位置及周边环境周边环境地块1地块2项目规划指标总面积210亩净地面积163亩建筑面积约40万平米其中地上面积约28万平米容积率2.5建筑密度<24%绿化率>40%建筑限高100米1、项目概况

规划指标自身价值区域价值1、项目概况

地块价值解析地块1地块2地块优势地势平坦形状方正，呈规则状

自身价值地块自身条件1、项目概况居住环境：居住生活配套不足，沿长沙大道只有一些汽车4S店及居民安置房，整体档次不高；关键影响因素：高桥大市场。位于长沙大道西北部，占地713亩，已完成40万平米的营业、仓储和配套用房，铺位6000余个，从业人员5万人，为中南地区最大的综合批发市场。由于流动商贩较多，往来的货运车辆对本区域带来“脏、乱、差”的不利影响。万家丽路长沙大道京珠高速人民东路高尚成熟居住区体育新城汽车修理厂居住小区高桥市场加油站

自身价值目前周边状况1、项目概况地块处于城市东部，机场高速入口位置地块位于机场高速进城第一印象位置对于品牌地位有一定影响体育新城城市规划起点高，建设进度快该地区楼市热度空前品牌开发商较多，产品档次高，提升了地块价值武广高铁长沙站运营在即，城市次中心时代来临本项目距武广高铁长沙客运站仅2.3公里规划中长沙站周边将建成100平方公里的城市次中心地块规模优势容积率达2.5、总建筑面积达28万平方米，属于该区域建筑规模较大的楼盘之一市中心体育新城武广长沙站城市次中心

区域价值1、项目概况

目前地理位置及周边环境尚不成熟，有待区域的形象提升拉动本项目发展；项目自身因素可作为高端项目的支撑条件，适合打造高低结合、低密度为主的产品类型；区域规划条件使项目具备强大的发展潜力，价值的提升存在较大空间。

小结1、项目概况市政基础配套自然资源分析商业资源分析生活配套分析教育与文化资源分析产业资源分析2、项目现有资源分析

长沙大道周边可向本项目提供电信、有线电视及宽带资源。

强电

经与电力部门研究，将从城东供电局旁的城东变电站进行电缆铺设至本案。

弱电东二环长沙大道机场高速劳动东路万家丽路古曲路白沙湾路京珠高速博进路武广长沙站人民路城东供电局铺设电缆

市政基础配套供电情况2、项目现有资源分析博进路长沙大道沙湾路嘉胜路

长沙大道与沙湾路交汇处铺设了DN600的管道，可接设200的支管向本项目供水；长沙大道与嘉胜路交汇处铺设了DN300的管道，可接设200的支管向本项目供水，完全能满足小区日常供水需要。DN300DN6002、项目现有资源分析

市政基础配套给水情况博进路长沙大道沙湾路嘉胜路

长沙大道项目雨水、污水均排入自东向西穿过本项目的博进路箱涵内，也可向沙湾路排水渠排放。博进路箱涵沙湾路排水渠2、项目现有资源分析

市政基础配套排水情况博进路长沙大道沙湾路嘉胜路

嘉胜路上有DN400天然气管道为项目提供接入口，解决项目的天然气供应问题。DN4002、项目现有资源分析

市政基础配套供气情况线路

起始站601体院北路—解放四村124体育北路－东塘160体育新城—火车南站156体育新城－烈士公园135体院北路－火车站159体育新城—汽车北站目前暂时无途径长沙大道的公交线路，上述公交线路均只途径劳动路沿线，且车次较少，仅辐射到市区部分区域。辐射圈2、项目现有资源分析

市政基础配套公共交通

本案水、电、通讯等基本市政配套设施齐全，公共交通状况较差。东二环长沙大道机场高速劳动东路万家丽路古曲路白沙湾路京珠高速博进路武广长沙站人民路2、项目现有资源分析

市政基础配套小结本案东二环长沙大道机场高速劳动东路万家丽路古曲路白沙湾路京珠高速博进路武广长沙站人民路1000亩自然原生态原始森林，距离项目2KM圭塘河流经本区域，距离项目1KM

本项目自然资源不足，原始森林及圭塘河均距离较远，不足以作为本项目景观资源。2、项目现有资源分析

自然资源分析

片区自然资源缺乏，无先天自然资源支持

项目周边存在两种商业形态：

1、长沙大道商业以汽车4S店为主，包括宝马、日产、大众、雪铁龙等多款名车专卖店；

2、社区商业为主，主要是一些已建成小区的裙楼、底商等形式，以社区服务型商业业态为主。社区商业长沙大道商业2、项目现有资源分析

商业资源分析

商业配套尚不成熟，业态不够丰富，商业资源有限东二环长沙大道机场高速劳动东路万家丽路古曲路白沙湾路京珠高速博进路武广长沙站人民路广益试验中学长沙瑞宝（宝马4S店）大桥小学易初莲花超市（规划）国中星城万国风情商业街沃尔玛超市上河商业街区旺旺医院大润发超市省游泳馆、网球中心、射击馆华雅华天大酒店（华雅高尔夫）体育公园长沙妇女儿童活动中心2、项目现有资源分析

生活配套资源本案旺旺医院华雅城市高尔夫球场国中星城万国风情商业街体育休闲公园体育新城酒店、餐饮、娱乐场所2、项目现有资源分析

生活配套资源银行游泳馆、跳水中心华银旺和超市华雅华天大酒店广益试验中学大桥小学2、项目现有资源分析

生活配套资源分析说明：本项目周边生活配套设施虽然较多，但距离本项目均有一定的距离，对本项目的实际支撑作用不大，但随着周边各类大型房地产项目的不断涌现，将出现多种商业业态及商业形式，未来的生活配套前景较为明朗。东二环长沙大道机场高速劳动东路万家丽路古曲路白沙湾路京珠高速博进路武广长沙站人民路新康桥项目绿城桂花城中隆国际御玺茂华国际湘三江花中城2、项目现有资源分析

生活配套资源

教育、科研单位：辖区内有为数不多的小学、中学，包括广益实验中学、大桥小学、雅礼中学寄宿部、砂子塘教育集团、省体育职院、省医药职院等学校；以及湖南文化产业园区。大桥小学广益实验中学

周边教育资源不构成优势本区域教育优势需要我方寻找更多资源2、项目现有资源分析

教育文化资源本案

企事业单位：辖区北部为人民东路高尚居住板块，东侧为京珠高速路，西侧为大桥村政府，南部为规划中的体育休闲公园。周边数公里内基本无产业资源可言。

项目周围缺乏优质客户资源项目客户来源应从全市范围内定位2、项目现有资源分析

产业资源

市政基础配套齐全，并逐步完善片区自然资源缺乏，无先天自然资源支持；商业配套尚不成熟，业态不够丰富，商业资源有限；生活配套目前对本项目无实际支持作用，待周边小区逐步成熟之后有待改善；教育及文化资源暂无优势可言，但随着区域逐步成熟将有明显改善；周边无企事业单位，客户支持度低。2、项目现有资源分析

小结目录一背景二项目概况及现有资源分析三长沙宏观经济与房地产市场分析四项目所在区域分析五竞争环境分析及市场空间判断六客户需求分析及目标客户定位七产品定位及方案八全案分期开发策略与计划九整合营销推广与销售策略十项目投资收益分析十一资源保障计划十二重点工作计划三、长沙宏观经济与房地产市场分析1、长沙宏观经济形势分析2、长沙房地产市场分析1、长沙宏观经济形势分析

经济总量概况

产业结构概况长沙人口概况长沙城市居民家庭收支概况长沙私家车拥有量概况

小结

近几年长沙市GDP增长率保持在12%以上，2006年城市GDP达到1790.66亿元，固定资产投资年稳定快速增长，2006年达1089.8亿元，居六省省会城市(合肥、长沙、武汉、郑州、太原、南昌)第三位。

经济总量概况1、长沙宏观经济形势分析长沙与其他地市州国民生产总值、增长率、人均GDP比较名次地区20052006GDP（亿元）GDP增长率人均GDP（元）GDP（亿元）GDP增长率人均GDP（元）——湖南6473.6111.6%103667493.1712.1%118301长沙1519.9014.9%239681790.6614.8%278532岳阳628.5711.712408733.8512.4%143403常德627.6211.8%11689723.8412.1%133384衡阳590.1411.5%8888672.0712.3%100575株洲525.6711.9%14497605.312.3%165266郴州47712.7%11197546.28.3%12516

长沙经济总量在全省的占比为23.9%，比上年提升0.6个百分点,长沙14.8%的GDP增速在省内也遥遥领先；长沙GPD是排在第二位岳阳的244%。湖南各省市发展水平不均衡，除了长沙之外，其他城市整体经济水平都不高，长沙经济水平在一枝独秀。

经济总量概况1、长沙宏观经济形势分析

长沙市产业结构为三、二、一型，其中三产比重连续11年最大，2006年三产比重达49.8%。但第二产业所占的比例在逐渐增长。三产中批发零售和餐饮业占据最大比重，其次是运输邮电业，可见长沙的三产仍以低端产业为主，缺乏高级服务业和城市白领阶层。

产业结构概况1、长沙宏观经济形势分析2006年长沙常住总人口646.5万人，比上年增长1.13%；户籍总人口631万，同比增长1.62%，自然增长率为4.20‰，人口自然增长缓慢。06年外来常住人口共15.5万人，仅占常住人口的2.4%。2003-06年长沙总户数、总人口、市区人口2006年长沙市外来人口比例情况

长沙人口概况1、长沙宏观经济形势分析2006年长沙城市居民人均可支配收入13924.13元，同比增长12%；人均消费支出10679.74元，同比增长10.6%。长沙人均可支配收入和支出分列中部六省省会城市第一。长沙居民更注重在娱乐、文教、交通及通讯方面的消费。

2006年居住支出占消费支出的10%，但增加幅度居8大类之首。2006年长沙城市居民家庭消费支出构成年份全年人均消费支出食品支出衣着支出家庭设备用品及服务支出医疗保健支出交通与通讯支出教育、文化、娱乐、服务支出居住支出杂项商业与服务支出20027854253577756549079514021035251200383302629778558607111515747922742004903130178504846621195160692429120059659322996961378812091685851311200610679.734811055.5669.886713981794.971089323增长率（05）10.6%7.8%8.9%9.1%10%15.6%6.5%27%3.7%

长沙城市居民家庭收支概况1、长沙宏观经济形势分析2006年度长沙上牌机动车数是56582辆，平均每天新上牌155辆，相比前年平均每天新上牌机动车数125辆足足高出30辆，其中新上牌的小车数为44053辆，机动车总量达到了456636辆。200120022003200420052006每百户居民私家车拥有量0．50．80．8146．25长沙常住居民户数（万）64666870私家车上牌量（辆）————512066002720043750上表：长沙城区私家车上牌量

从2005年开始，长沙私家车数量突飞猛涨，城市每百户居民私家车拥有量从2004年的1辆增至2005年4辆，再到2006年的6.25辆,已经是一个很大的跨越，从2006年长沙人均消费支出也可看出，交通通讯支出位列居民消费支出第三位，次于食品、教育文化娱乐支出。私家车数量的激增，在给城市交通带来压力的同时，实际上也扩大市民的活动空间，缩短了城市区域往来的时间，使人们对城乡结合部和郊区的认识越来越模糊，这会给非市中心楼盘带来机会。

长沙私家车拥有量概况1、长沙宏观经济形势分析

长沙整体经济稳速发展，GDP增长速度连续5年超过14%，经济总量接近湖南全省四分之一，但从全国来看，仍处中游水平长沙产业以低端三产为主，但第二产业发展迅速长沙外来人口比例目前较低，但有逐渐增长的明显趋势长沙未来城市发展战略为“东进南扩”，本项目面临良好发展前景随着大型基础设施建设的展开和城市环境的优化，城市的向心力起来越强

小结1、长沙宏观经济形势分析2、长沙房地产市场分析长沙房地产完成投资情况长沙房地产市场竣工面积与施工面积情况长沙商品房市场供求情况

2004-06年长沙经济适用房占商品房供应比例长沙房地产市场竞争简析长沙商品房价格分析小结

近几年长沙房地产完成投资额增长较快，增幅较大，表明开发商对长沙楼市的看好。其中土地购置费和土地开发费所占的比例比较大，说明开发商加大了在本市储备土地的投资，土地购置投资与土地开发投资增幅回升。

2007年1-6月份，长沙房地产共完成投资174.69亿元，预计全年将达到350亿元左右。2、长沙房地产市场分析

长沙房地产完成投资情况

与竣工面积相比，施工面积每年增加幅度较大，2006年达2614万平米，将导致后期推出市场的供应量将大幅增加。施工面积逐年大幅增加一方面说明新开工面积逐年增加，另一方面说明土地放量逐年增加；后期推出市场的供应量将大幅增加；市场存在不确定性因素；

长沙房地产市场竣工/施工面积情况2、长沙房地产市场分析2003年开始长沙商品房供需迅猛增长，2006年商品消化量达690万平米，同比增长8%；成交量逐年增加，至2007年上半年全市商品房销售面积435万平方米，预计销售量全年将突破800万大关。

长沙商品房市场供求情况2、长沙房地产市场分析源于市场改善型需求年份200120022003200420052006城市人均住宅建筑面积19．5521．5023．2225．3027．20——同比增长（㎡）0．951．951．722．11．9——年份1977197819791980198119821983市区出生人口104161160012502100981438217287155761977-1983年出生人口已到适婚年龄，特别是1981-1983是人口生育的高峰期，目前已进入独生子女结婚的高峰期，根据相关统计数据，长沙近几年婚姻登记在4万多对左右，城区约为6000对左右，如果按60%的新婚夫妇有购房需求，每套住宅按120㎡计算，这部分刚性需求每年消化的住宅约为40万平米左右。

从2002年开始，长沙城区人均住宅面积每个约增长2平米左右，按2006年长沙市区常住人口212万计划，则全年住宅改善型需求面积约为420万平米左右。其中包括了40万平米左右的市场刚性需求.A.B市场刚性需求分析长沙房屋销售量上涨幅度大，2006年成交量达到690万平米，据初步分析，主要有以下原因：

长沙商品房市场供求情况2、长沙房地产市场分析B、长沙对本省其他地区的吸引力根据长沙市房产信息中心、房地产发展研究中心针对2006年房地产市场购房对象特征分析显示，从2006年各地置业者在长购房套数比例来看，本市城区户口置业者约占总量的49.80％；其次为本省其他地市州置业者，约占总量的32.86％（2004年该比例为29.45%）；而长沙周边县市置业者为8.13％：外省置业者为8.97％；境外置业者较少，仅占总量的0.25％。表(1):2006年各地置业者在长购房套数比例

长沙商品房市场供求情况2、长沙房地产市场分析C、源于投资的需求根据长沙市房产信息中心、长沙市房地产发展研究中心的研究表明，外省市、境外置业者二次置业、三次置业购房套数比例较高，其二次置业套数比例分别达到10.23％、17.03％，三次置业套数比例达20.63％、20.27％，这说明外省市、境外人士在长以投资为目的的购房现象比较突出。同时房产的保值、增值、投资功能也促使本市部分居民新购商品房。综合上述各种需求，近来长沙商品房销售量需求增长较快是可以理解,也是良性的,同时也说明了长沙房地产发展前景广阔。

长沙商品房市场供求情况2、长沙房地产市场分析2004年2005年2006年

长沙经济适用房量较大，2004年其占当年商品房竣工面积的比率为19%，面积达到110万平米，2005年开始降低，为50万平米，06年将维持在05年的水平上,竣工面积为50万平米。长沙单位自建的安置房量大，有的甚至以低于成本的价格对内销售，严重分流了市场购房的主力群体。2004－06年长沙经济适用房占商品房供应比例2、长沙房地产市场分析进入时间开发商项目2003阳光100阳光100国际新城、黎托项目南都集团西街花园一期2004融科智地三万英尺、长沙大道项目、香樟路项目浙江绿城绿城桂花城、绿城青竹园别墅项目中体奥园集团长沙奥林匹克花园卓越集团蔚蓝海岸、麓南别墅项目珠江地产珠江花城2005年广东碧桂园威尼斯城和记黄埔望城金星大道项目当代集团当代MOMA中信集团中信新城南山地产南山苏迪亚诺、麓南项目2006万科集团西街花园二期（通过收购南都进入长沙市场）、浏阳河项目香港新世界新城新世界北京茂华茂华国际湘华润置地星沙项目世纪金源捞刀河项目

由于长沙房地产市场发展潜力大，从2003年起，众多知名开发商集中进入长沙，在初个项目告捷之后，一般都会加大在长沙的开发力度。外来开发商主要以中高端项目和大盘开发为主，项目品质较高，竞争日趋激烈的同时也不断提升长沙市场的整体开发水平。2、长沙房地产市场分析

长沙房地产市场竞争简析商品住宅均价2691

相比消化量的快速增长，近年来长沙商品房价格增长缓慢，2006年商品房均价为2991元/平米，同比下跌1.29%，其中住宅均价2691元/平米，同比增长5.99%。

2007年上半年全市商品房成交均价为3278元/平米，同比上涨14.35%，其中住宅累计成交均价3054元/平米，与06年上半年同比上涨19.07%。

长沙商品房价格分析2、长沙房地产市场分析2003年来商品房消化量增长迅速，但价格增长缓慢，同时，未来商品房供应量大，也将影响价格上涨幅度由于距离成熟市场近、众多大牌开发商的进入及良好的自然条件使得长沙房地产整体开发水平得以提升目前购房客户以城市中高端客户居多，反复置业现象普遍，同时长沙市民置业观念开始转变

2003年以来，长沙房地产市场呈现“走量不走价”的态势，但进入2007年长沙楼市价格上涨较快，增幅超过10%

小结2、长沙房地产市场分析目录一背景二项目概况及现有资源分析三长沙宏观经济与房地产市场分析四项目所在区域分析五竞争环境分析及市场空间判断六客户需求分析及目标客户定位七产品定位及方案八全案分期开发策略与计划九整合营销推广与销售策略十项目投资收益分析十一资源保障计划十二重点工作计划四、项目所在区域分析1、雨花区经济发展及未来规划分析2、雨花区房地产市场区域分析1、雨花区经济发展及未来规划分析

雨花区概况雨花区经济概况雨花区人口概况雨花区城区居民人均可支配收入/消费支出雨花区区域规划建设雨花区产业结构概况小结

雨花区地处长沙东南，东部与长沙县接壤，北部与芙蓉区为邻、西部与天心区为界。总面积115.2平方公里，下辖7个街道办事处、1个镇、1个乡和1个高科技产业园。1、雨花区经济发展及未来规划分析

雨花区概况(单位：亿元）天心区芙蓉区岳麓区开福区雨花区2005年140.62231.5130.08145.47271.492006年159.60272.17154.20170.7310.09

雨花区发展势头十分迅猛，经济总量连续排名第一。2006年全区地区生产总值（GDP）为310.09亿元，同比增长11.5%。1、雨花区经济发展及未来规划分析

雨花区经济概况2004年2005年2006年全市（万人）202.47208.65212.57雨花区（万人）46.148.8150.26占全市比例22.77%21.48%23.64%2006年末，雨花区全区年末户籍总人口为50.26万人，增加1.45万人。从下表可以看出，雨花区人口和长沙市人口增长趋势雷同，增长趋势较慢。1、雨花区经济发展及未来规划分析

雨花区人口概况

雨花区城区人均可支配收入和人均消费支出水平略高于长沙市城区居民整体水平,从中也可以看出长沙城区人均收入和支出的均衡性。1、雨花区经济发展及未来规划分析

雨花区城区居民人均可支配收入/消费支出本案武广新城区域规划图1、雨花区经济发展及未来规划分析

雨花区区域规划建设东二环长沙大道机场高速劳动东路万家丽路古曲路白沙湾路京珠高速博进路武广长沙站人民路

长沙大道出城口改造方案已确定，预计08年5月通车，此高架桥的形成将极大提升本区域形象和价值。开放时间与本项目开放时间吻合，对提升本项目形象是一大利好。长沙大道出城口改造方案1、雨花区经济发展及未来规划分析

雨花区区域规划建设

规划中的黎托武广新城北起劳动东路，南至湘府路，西抵京珠高速公路，东达浏阳河畔。新城以武广高建铁路黎托客运站的建设为契机，建设完善配套商业设施，并与规划建设中的万国商业城、体育新城鼎立三足，构建商贸、文化、健身休闲、高档住宅为一体的新商业中心。武广新城核心区夜景鸟瞰图1、雨花区经济发展及未来规划分析

雨花区区域规划建设武广长沙站枢纽西广场鸟瞰图武广长沙站枢纽东广场夜景鸟瞰图武广客运专线是国家《中长期铁路网规划》中“四纵四横”快速客运网的主骨干，全长968公里，其中湖南境内500多公里。武广客运专线于2005年6月23日正式开工建设，2009年建成通车。武广专线项目建成后，最高行车速度近期将达200公里/小时以上，远期达到350公里/小时。届时，从长沙到广州仅需3个小时左右，从长沙到广州一日内便可往返。长沙到武汉也将从现在最快的3小时20分钟缩短为1小时左右。1、雨花区经济发展及未来规划分析

雨花区区域规划建设1、雨花区经济发展及未来规划分析

雨花区区域规划建设1、雨花区经济发展及未来规划分析

雨花区区域规划建设本案“一区一城”是指武广客运专线长沙站及其配套项目为主体的黎托商贸新区，以及以湖南环科园工业和生产性服务业为依托的工业新城。“两纵两横”是指以韶山路、万家丽路为纵轴线，以香樟路和湘府路为横轴线，打造高品位、高投资强度、高税收贡献率的新兴服务业走廊。“三圈”是指以东塘、红星、高桥为主体的三个商贸服务业经济圈；“三块”是指以体育新城、报业集团、出版物交易中心等项目为主体的文化创意板块，以同升湖、植物园、清泉寺等项目为依托的生态旅游板块，以全州物流港、高桥物流群等项目为代表的现代物流板块。

雨花区按照“一区一城、两纵两横、三圈三块”的整体布局，加快产业升级步伐，推动产业集群发展。1、雨花区经济发展及未来规划分析

雨花区产业结构概况

电子信息、新材料、生物医药等新兴产业迅猛发展，烟草食品、机械制造、医药化工、床具服装等支柱产业不断强大，湘计算机、九芝堂药业、海利化工、长沙卷烟厂等多家企业成功跻身上市公司和国内外知名企业行列。“十五”期间雨花工业总产值年均增速达到18.4%。特别是新型工业的发展载体，占地15.2平方公里的省级园区——湖南环保科技产业园正以独特的发展路径，得到中国环境科学学会的赞赏，被命名为“全国环保科技示范园区”。1、雨花区经济发展及未来规划分析

雨花区产业结构概况

商业是雨花区的支柱产业，2004年，雨花区推出“打造亿元方阵”的战略，支持具有较强经济基础与发展前景的街道、乡、镇率先发力，成为“亿元方阵”的排头兵。2006年，全区9个街、乡、镇8个过“亿元”。该区对具有聚集效应的高桥、东塘、红星三大商圈着力打造，全力提升其商业档次和核心竞争力。高桥大市场是中南地区第一大市场，为推进高桥新一轮发展，该区提出了“新高桥、新商圈”的产业发展思路；东塘商圈以东塘立交桥为核心区向四角布点；红星商圈按经济学上的“波扩原理”实行产业梯度布局。三大商圈成为流金淌银的财富圈。高桥商圈专业市场分布图1、雨花区经济发展及未来规划分析

雨花区产业结构概况红星商圈黎托商圈东塘商圈雨花区商业网点布局规划图雨花区商业体系结构为3个区域性商业中心即:东塘商业中心红星商业中心黎托商业中心2006年共有较大市场43家，其中亿元市场11家，一般市场32家，全年商品成交额达134.8亿元，其中亿元市场成交额127.9亿元；1、雨花区经济发展及未来规划分析

雨花区产业结构概况

雨花区经济发展势头良好，区域商业气氛浓厚雨花区人均购买力、人均消费力较强，居民置业较旺盛雨花区产业结构合理，优质企业成群本项目所在的体育新城板块将成为长沙复合交通枢纽核心，城市化进程加快，升值潜力巨大未来发展趋势更支持高层产品，洋房将因其稀缺性更突显价值优势1、雨花区经济发展及未来规划分析

小结2、雨花区房地产市场区域分析

雨花区房地产完成投资概况雨花区房地产新开工/竣工面积概况雨花区房地产销售面积概况雨花区房地产竞争状况分析小结25.9628.0723.0922.3946.0327.8332.8635.3630.0954.4934.651.4845.1143.1469.9301020304050607080芙蓉区天心区岳麓区开福区雨花区2004年2005年2006年2004-2006年长沙五区房地产投资情况（单位：亿元）

雨花区房地产投资保持良好的发展势头，完成投资额持续保持长沙各区（县）第一，领先优势十分明显。2、雨花区房地产市场区域分析

雨花区房地产完成投资概况芙蓉区天心区岳麓区开福区雨花区2004年97.27100.9397.33110.4185.932005年127.73133.11169.16144.49221.272006年164.51214.04206.04192.11279.59芙蓉区天心区岳麓区开福区雨花区2004年106.5460.8965.2536.82241.962005年91.6488.6497.0368.69121.192006年157.83107.71112.9480.5152.75

雨花区房地产新开工面积及竣工面积持续排名长沙各区前茅。雨花区房地产竣工面积雨花区房地产竣工面积2、雨花区房地产市场区域分析

雨花区房地产新开工/竣工面积概况

雨花区房地产销售面积一直以来排列长沙楼市第一。2004年-2006年长沙五区房屋销售面积(单位:万平米)2、雨花区房地产市场区域分析

雨花区房地产销售面积概况雨花区重点楼盘分析楼盘名称占地面积(平米)建筑面积(平米)开发商物业类型绿城桂花城17.5万25万湖南绿城置业(浙江)多层\小高层长沙奥林匹克花园33万50万湖南湘天地产(本土)高层托斯卡纳18万45.6万长沙城普置业(上海)洋房\别墅美洲故事53万60万长沙德普置业(上海)别墅融科三万英尺4万19万长沙融科智地(北京)高层茂华国际湘22万50万湖南茂华置业(北京)高层中城丽景香山15万40万长沙中达地产(浙江)洋房\高层新城新世界45万120万新世界地产(香港)高层西子花苑9万16万长沙湘越(浙江)高层

雨花区大盘、名盘云集，从上表可以看出外来开发商占据了雨花区房地产市场绝对地位，共同提升区域楼市整体档次与形象。2、雨花区房地产市场区域分析

雨花区房地产竞争状况分析

良好的区位优势和经济水平，雨花区房地产发展形势领先其他城区经过近几年的发展，雨花区成为消费得置业的首选区域区域市场竞争加剧，外来开发商大举进入，开发水平整体提升较快体育新城板块处于开发前沿，以高层项目为主，多层产品未来几年供应不足，存在较大的市场空白点2、雨花区房地产市场区域分析

小结目录一背景二项目概况及现有资源分析三长沙宏观经济与房地产市场分析四项目所在区域分析五竞争环境分析及市场空间判断六客户需求分析及目标客户定位七产品定位及方案八全案分期开发策略与计划九整合营销推广与销售策略十项目投资收益分析十一资源保障计划十二重点工作计划

1、长沙洋房市场竞争综述

2、河西区域洋房典型项目分析

3、城北区域洋房典型项目分析

4、城东区域洋房典型项目分析

5、项目内部因素回顾

6、项目SWOT分析

7、项目市场空间判断五、竞争环境分析及市场空间判断聚集长沙洋房项目市场各板块典型洋房项目分析项目SWOT分析开发洋房产品的依据项目内部因素回顾项目市场空间判断

分析思路五、竞争环境分析及市场空间判断1、长沙洋房市场竞争综述重要竞争项目地理分布竞争状况小结

长沙洋房市场的板块分布基本都位于远郊区域，距离央区较远。在售或近期面市的洋房集中在河西、城北的星沙等地。城东体育新城洋房项目仅有绿城桂花城、中城丽江香山、万科西街花园及水云间，但都处于尾房销售，新开发项目没有洋房产品，市场近远期都存在较大的市场空白点。央区板块体育新城人民东路城南麓南市府麓谷城北1、长沙洋房市场竞争综述星沙月湖中天山语林居利海项目南山苏迪亚诺卓越蔚蓝海岸山水英伦中新森林海双盈卧龙湾新地东方明珠沙河世纪城创远湘江1号藏珑湖上国际美林水郡碧桂园威尼斯鹏基诺亚山林早安星城西街花园星城世家水云间绿城桂花城中城丽景香山橘郡托斯卡纳

重要竞争项目地理分布长沙洋房市场一直受到忽略，“洋房”概念理解模糊，客户的可引导性强；长沙洋房产品开发水平相对落后，有较大的品质提升和创新发展的空间；随着产品的升级，洋房价格逐渐与多层、高层产品价格拉开距离，紧随联排别墅产品上涨；长沙高品质洋房产品07-08年市场供应量将远远低于实际市场需求量，尤其是城东区域洋房产品将出现“供不应求”；城市中心区土地资源的稀缺直接导致了低密度产品的外移，中心区洋房产品将“奇货可居”。

在商业策划确定了首期开发洋房的初步定位之后，我们对长沙洋房市场进行了为期近二个月较为深入的市场调查，调查结果显示：1、长沙洋房市场竞争综述

竞争状况小结2、河西区域洋房典型项目分析卓越蔚蓝海岸南山苏迪亚诺河西区域洋房市场小结（1）项目简介卓越·蔚蓝海岸位于岳麓区金星大道与含光路交汇处，岳麓区政府正对面项目占地371628平方米，建筑面积525000平方米，容积率1.60，绿化率41.49%建筑采用地中海建筑形态，以退台式叠景洋房为主，在坡谷各处点缀坡谷TOWNHOUSE、半山TOWNHOUSE、小高层配套主要有会所、幼儿园、室内游泳池、商业街。会带室内恒温泳池等多功能。幼儿园面积为4000平米，品牌未定配备可视对讲、全小区红外防盗系统2、河西区域洋房典型项目分析

卓越蔚蓝海岸2、河西区域洋房典型项目分析

卓越蔚蓝海岸（2）营销策略广告诉求重点：生态、坡谷、美墅07年阶段性推广语为“新市府中央，城市坡谷美墅”、“天赋优雅，领舞长沙”、“让城市优雅起来”广告媒体组合主要为报纸、广播、路牌（10块以上）；平面广告画面以建筑局部、细部表现为主分期开发策略：一、二期为洋房和别墅，三期为小高层，四期为别墅最新营销活动组织了8月17日体验之旅（自助餐、电影、酒会、业主抽奖送电器等）2、河西区域洋房典型项目分析

卓越蔚蓝海岸（3）销售情况洋房分两期开发，共294套。2006年8月一期南区开盘，最低价3000元/平米，均价3600元/平米。2007年4月24日推一期北区112套，内部价差300元/平米目前一期正在交房阶段，剩余少量尾房。业主对地基下沉、园林实景效果差等情况强烈不满，交房工作进展艰难二期已售95%，三期正在预售2、河西区域洋房典型项目分析

卓越蔚蓝海岸（4）洋房产品设计分析半地下车库与北面地面车库结合解决停车问题。地势较低区域的一、二层均送地下室。标准户型一、二层赠送地下室30-60平米。但一层进入地下室需经过花园，下雨天不方便，因此二层从室内进地下室接受度比较高单体南向房间南北错退最大距离8米，因此花园面积集中在前庭院；露台布置灵活；南向客厅带阳光会客室；生活阳台太少，功能不齐全部分楼栋宽景单位和窄景单位结合。宽景单位南向采光房间能布置3间房间；窄景单位南向布置客厅与主卧景观资源最好的位置为4层（3-4层复式），东侧单位平面200平米左右，西侧单位平面160平米左右，总面宽24米户型层数面积（㎡）面宽（ｍ）进深（ｍ）面宽/进深主要户型特点五房1190-20013.320.70.6482㎡地下室+23㎡下沉式庭院+70㎡前庭+5.9ｍ超宽客厅带转角落地窗+8㎡阳光房+9㎡衣帽间+主卧转角凸窗四房2170-18013.320.70.6425㎡地下室+约13㎡入户花园+与客厅连接的4.7平米阳光房+5.2ｍ宽客厅+9㎡衣帽间+主卧转角凸窗四房3-4200-21013.3（二层10米）20.70.645.2ｍ开间客厅+一层30㎡西向露台+二层南向38㎡露台+二层北向27㎡露台+27㎡南向采光带露台餐厅+与客厅连接的4.7㎡阳光房+4.5㎡衣帽间景观大户型分析表2、河西区域洋房典型项目分析

卓越蔚蓝海岸2、河西区域洋房典型项目分析

南山苏迪亚诺（1）项目简介南山·苏迪亚诺位于岳麓河西金星北路三段399号（金星大道与普瑞大道交汇处）项目占地334612平方米，总建筑面324531平方米，积容积率1.05，绿化率60%。别墅区容积率仅为0.7，绿化率达到50%。总户数2146户，车位1331个，车位比仅为0.6产品以联排、洋房、小高层为主，有少量的独立别墅景观设计按照二湖三轴五主题的规划思路，将项目分为天鹅湖畔、墨蕾河谷、蓝山语林、维琴山岚、悠蓝海滨、雅拉美地6大组团主要配套集中在用地东北角，有酒店式公寓，会所（2700平米）、室外游泳池（1000平米）、商业等配套设施楼层面积（㎡）单价（元/㎡）总价（元）1147360053万2151330050万3140320045万4134310042万597270026万D1户型价格对比表2、河西区域洋房典型项目分析

南山苏迪亚诺（2）营销策略本项目总体定位："有特色、彰显大气和尊贵、拥有高性价比"的中高档都市生活小区，洋房定位为“别墅级洋房”广告诉求重点：“澳洲首府庄园，一城别墅伴城湖”“别墅之上是庄园”广告媒体组合：户外、报纸、网站公关活动：

07年4月22日“澳洲风情嘉年华产品说明会”

07年6月9日“首府庄园嘉年华暨联排选房活动”

07年7月14日晚“首府庄园蜜荔之夜预售期优惠手段：花园洋房交1000元抵6000元；联排交10000元抵20000元；独栋、双拼交20000元抵40000元。在售洋房主力面积为97-160平米，均价3200元/平米2、河西区域洋房典型项目分析

南山苏迪亚诺（3）销售情况07年6月9日推一期一批74套联排，当日售罄，均价为4000元／平米2007年8月18日推一期二批，共约180套，主要包括洋房162套、联排，以及少量独栋2、河西区域洋房典型项目分析

南山苏迪亚诺（4）洋房产品设计分析整体建筑风格定为新古典主义风格。洋房立面用白色作为主色调，赭石、土黄作为点缀，形式较为现代；采用退台式设计，层层退台，立面较丰富南山·苏迪亚诺定位经济型类别墅产品，因此户型面积相对市场同类型产品缩小10-20平米，同时借鉴沿海创新户型（例如洋房有退台，别墅有内庭院）以D3户型为例，洋房负一层北侧为赠送给首层两户的２个地下室和２个采光庭院并排，南侧为６个车库，东西两端车库与一层采光庭院相通，为首层两户使用车库。不足的车位通过小组团的半地下停车场（外露约1米）解决洋房建筑面宽/套集中在9.9-12.3米之间，主要通过客厅、主卧、次卧的咬合错排（南北向错开最大距离9.2米）来增加南向房间的采光面户型层数面积（㎡）面宽（ｍ）进深（ｍ）面宽／进深主要户型特点四房１13912.317.30.7145㎡庭院＋9.2㎡露台＋18.8㎡地下室+5.6㎡采光井+8.1㎡多功能房+4.8ｍ开间客厅带转角落地窗+4.5ｍ开间主卧+3.3ｍ开间以上次卧四房２15412.317.30.719㎡露台＋8.1㎡多功能房+4.8ｍ开间客厅带转角落地窗+4.5ｍ开间主卧+3.3ｍ开间以上次卧+一次卧带转角凸窗+储藏室三房３14112.317.3露台以内12.90.71／0.9513.2㎡露台+4.8ｍ开间客厅带转角落地窗+4.5ｍ开间主卧+3.3ｍ开间以上次卧+两卧带步入式凸窗+一卧带转角凸窗三房４12912.312.11.011㎡露台＋4.8ｍ开间客厅＋两卧带步入式凸窗+一卧带转角凸窗三房５11112.312.11.04.9ｍ开间客厅+每个卧室带露台共15.3㎡+3.8ｍ开间主卧D1户型分析表2、河西区域洋房典型项目分析

南山苏迪亚诺2、河西区域洋房典型项目分析

河西区域洋房市场小结河西区含洋房产品的在售项目普遍容积率在1-1.3之间，最低的有英伦山（0.6），最高不过蔚蓝海岸（1.6），且周边自然环境好，山体资源丰富，适合开发别墅产品，因此该区域洋房是以环境和别墅社区为主要营销亮点利海项目在容积率2.5左右的情况下首期开发花园洋房，将与蔚蓝海岸、苏迪亚诺一起引领河西洋房开发的新洋房市场洋房户型平层面积集中在125-160平米之间，复式面积集中在180-220平米之间；面积最小的有86/100平米两房该区域洋房均价除蔚蓝海岸外，一般在3000-3500元/平米之间该区影响洋房销售的主要原因是区位较偏、交通不便利，其次是洋房一般是别墅社区中位置相对差的单位，再次是整体来看，河西洋房产品本身相对多层无太大优势3、城北区域洋房典型项目分析藏珑湖上国际社区美林水郡城北区域洋房市场小结3、城北区域洋房典型项目分析

藏珑湖上国际社区（1）项目简介项目东临火星大道，靠近长沙世界之窗和湖南广电中心，北临工程兵大道，与长沙大学对望，西南与月湖公园融为一体，连接浏阳河风光带，南有319国道城区段与城市主干道相连项目总占地面积约1500亩，总用地面积约307300平方米，总建筑面积约460160平方米物业类型包括独栋别墅、双拼别墅、花园洋房、高层住宅独栋别墅车位比为1：2；双拼别墅部分车位比为1：2，部分为1：1，洋房车位是按小组团集中在小型半地下车库配套设施有商务楼，会所、星级酒店以及与之配套的综合性服务设施3、城北区域洋房典型项目分析

藏珑湖上国际社区（2）营销策略广告诉求重点：月湖、豪宅带来的身份标签广告语：“6亿，使命造月湖”、“为这座城市树立领袖”、“事业登峰生活造极”广告媒体组合：网络、户外、报纸内部认购期优惠：在内部认购期交50000元定金的VIP客户在开盘当天享受20000元的优惠价格策略：通过大胆的内部价差，充分体现湖景的价值3、城北区域洋房典型项目分析

藏珑湖上国际社区（3）销售情况07年4月底开盘，一期仅剩10套左右高层住宅，二期07年8月5日推高层（18-28层），楼王户型面积为170-190平米，畅销户型为两梯四户蝶型楼的140-160平米户型洋房在开盘前已消化60多套，开盘当天108套即全部售罄。第二层销售速度相对较慢3、城北区域洋房典型项目分析

藏珑湖上国际社区（4）洋房产品设计分析户型有前庭后院、阳光房、退台、露台等典型洋房特征；采用框架结构形式，因此采光面大.一层带花园和阳光房的户型最畅销：错2级，动静完全分区，层高3.2米；南向客厅、阳光房、主卧直对花园，阳光房与其他房间通过入户走廊分离；客厅有完整的观景面；前庭后院赠送面积大二层退台后仅留一层阳光房位置作为露台，后加次卧带的小露台，赠送户外面积相对显小顶层因坡屋顶的限制，户型布局与露台面积受一定局限；即便是靠近别墅的观景洋房因顶层大露台位置朝西，观景效果也受影响户型层数面积（㎡）面宽（ｍ）进深（ｍ）面宽／进深主要户型特点四房115312.717.90.7136㎡前庭+7.2㎡门廊+31.4㎡后院+16.8㎡阳光房+3级错层动静分区+4.8m开间客厅+3.9M开间两卧室+3.6m次卧+2m开间公卫三房213812.716.10.7920㎡前露台+4.3㎡后露台+4.8m开间客厅+3.9M开间两卧室+3.6m次卧+2m开间公卫+客厅、两卧室带凸窗五房3-418812.711.91.07一层两前露台共12.6㎡+二层西侧20㎡露台+4.8m开间、挑6m高客厅+二层4m开间主卧带衣帽间+2.8m开间书房+二层家庭厅典型户型平面分析3、城北区域洋房典型项目分析

藏珑湖上国际社区3、城北区域洋房典型项目分析

美林水郡（1）项目简介长沙美林水郡位于长沙经济技术开发区开元西路与博览路交汇处，北侧为影视门户区金鹰城板块中心，西临金金鹰影视文华城，南接中南汽车世界总建筑面积12.61万平方米，其中住宅面积10.93万平方米,容积率1.2，总户数728户，车位比1:1会所设置在中心水景附近，2层共500平米，功能设置健身、酒吧、卡拉OK；幼儿园1000平米，品牌待定；室外游泳池与中心水景结合设置楼层面积（㎡）单价（元/㎡）总价（元）1170370063万2165340056万3165340056万4-52354350102万07年8月价格表3、城北区域洋房典型项目分析

美林水郡（2）营销策略项目定位：纯粹地中海坡地花园洋房，以地中海印象引领气质客户比例：外地客户占10%、本地客户占90%广告诉求重点：纯粹五层花园洋房社区广告媒体组合：潇湘晨报报广、户外、路牌、杂志公关活动：在前期形象推广期赞助了《七剑》影片，05年6月巴士捐赠活动价格策略：05年9月一期开盘，均价3400元/平米，06年4月二期开盘，一层2800-3500元/平米，二、三层2700-3000元/平米，四-五层2800-3600元/平米主要产品附加值：地板采暖、壁挂炉，成本在10000元/户左右3、城北区域洋房典型项目分析

美林水郡（3）销售情况分期开发策略产生的实际情况是一期未达到预期的市场效果，而二、三期的产品价值支撑不够。经过2年时间的销售，一、二期共500套已售90%，剩40套左右为2、3层单位和少量顶层复式单位，尾房全现房销售8月份推出三期一批4栋，每栋16套，共64套。一批中的一层带花园单位已基本预定完3、城北区域洋房典型项目分析

美林水郡（4）洋房产品设计分析美林水郡为纯花园洋房社区，洋房楼层为4+1和少量5+1,共45栋。160-170平米的四房比例高达60%，且户型缺乏多样性，是该项目销售不畅的原因之一洋房外立面设计风格力图体现现代、优雅的地中海风格，采用坡屋顶形式；色彩以咖啡、淡黄、白色为主户型设计较为周正传统，4.8m开间以上客厅与餐厅空间的连贯适合本地人的居住心理需求；增加了入户花园、一步阳台、转角凸窗等等新元素，中间楼层与普通住宅之间的差异被忽略了，因此造成中间楼层的滞销一期部分户型采用错层设计:一层8级错层，客厅层高4.2米;二层2级错层，客厅层高3.2米。在二期设计中取消了8级错层，保留了2级错层二期户型中，沿用至三期的主要是四房的C2户型。C2户型相对A1、A2户型是最传统的卧室集中动静分区户型，相对C1户型的区别在于公共卫生间与卧室区更分离四房（A1）1-3160-17014.915.50.968.6㎡入户花园+1.2m高错层+5.1m开间4.2m层高客厅+3.9m开间主卧带转角凸窗+5㎡衣帽间+10㎡厨房四房（A2）1-3160-17015.215.30.99约6㎡入户花园+1.2m高错层+5.1m开间4.2m层高客厅+3.9米开间主卧带转角凸窗+3.3米以上开间次卧++5㎡衣帽间+餐厅带一步阳台三房（E1）1-3160-17011.212.20.9215㎡入户花园（部分可作储藏室）+4.5m开间客厅带法式小阳台+3.6米开间主卧带西向阳台+3.3m开间次卧带凸窗+主卫南向开窗0.9m宽三房（E2）1-3160-17014.612.21.1912㎡入户花园+4.8m开间客厅带法式小阳台+3.6m开间主卧带东向阳台+餐厅带北向8.1㎡观景阳台和3.6㎡生活阳台+5㎡衣帽间+3.3m开间次卧带凸窗五房（A1跃层）4-5170------露台+5.1m开间客厅+32㎡主卧户型层数面积（㎡）面宽（ｍ）进深（ｍ）面宽／进深主要户型特点

典型户型平面分析3、城北区域洋房典型项目分析

美林水郡3、城北区域洋房典型项目分析

城北区域洋房市场小结该区域洋房盘大部分集结于星沙，基本属于复合型大盘，容积率集中在0.6-1.5之间；景观资源主要来自内部人工景观营造，配套不完善全部为外来开发商产品，洋房风情演绎痕迹较重，产品形态较先进，一般有前庭后院、花园、露台等元素，但产品细节均有较大提升的空间平层户型面积集中在130-170平米之间，复式面积集中在200平米左右洋房总价集中在40-120万之间，复式基本在100万以上，单层又分两个区间段：35-60万之间和80-85万吸引较大比例外省客户，销售业绩良好，销售速度较快；洋房产品在该区域的认可度和认知度相对较高4、城东区域洋房典型项目分析中城丽景香山托斯卡纳城东区域洋房市场小结4、城东区域洋房典型项目分析

中城丽景香山（1）项目简介中城丽景香山雨花区体育新城(劳动路与万家丽路交汇处向南200米左右)，秀丽圭塘河与600亩体育公园之间该项目于2005年9月1日动工，2006年5月20日开始预售。2007年12月一期洋房入伙，2008年3月一期小高层入伙项目占地15万平方米，总建筑面积40万平米，容积率1.81。社区以升级版短板小高层为主，辅以豪华退台式情景洋房及局部景观高层，并完整保留了近万平方米内部山体，形成整个社区的核心公园总户数2600户，车位1800个，车位比0.69配套有3000平米会所（3层）、幼儿园（品牌未定）、400平米室外游泳池等4、城东区域洋房典型项目分析

中城丽景香山（2）营销策略项目定位：“体育新城35万平米山地公园格调社区”广告语：“传