物业管理服务方案

PAGEPAGE10序 言湖畔风情各异的高档楼盘的相继崛起，“香蜜湖”这三个字又赋予了更深的含义——“高尚、尊贵、健康、休闲、养生“。香蜜湖片区是深圳唯一建在市中心的大规模低密度临湖生43„„作为xx在内地征战的第一个城市和总部所在地——深圳，xx需要维系、固化、提升自己的品牌，xx需要在关内一线热土拥有自己的旗号与身影，xx渴望一块展示自己实力与品牌的风水宝地，xx“930”为展示xx地产的实力与气魄提供了一个宽广的舞台！xx“930”CLD宅精心打造成一片令人神往的诗意栖居地„„第一部分 xx物业管理及品牌优势业务发展规模1991式运用于中国大陆地区之先河并充分地融合了中国大陆的风土循“道路，南宁„„40503000。品牌竞争优势——持续的创新能力从接管住宅物业到高档写字楼，从工厂到校园，从商场到大学，表现出xx物业经营管理模式和海内外市场的开拓模式的不断创新能力；在国内率先推出质量管理标准，率先实行质量保证体系一体化认证，首创健康物业管理模式„„表现了xx物业雄厚的技术创新实力；首倡“1+N”管理模式，实现企业组织结构创新；组建首家行业性专业艺术团体——xx艺术团，实现企业文化建设创新；„„——全面的业态经历——优秀的人才队伍选才：xx物业秉承德才兼备的人才观，按照知识型人才与经验型人才相结合的原则，通过人才市场大力招收经验丰富的物业管理人育才：40300人才规模：220036096MBA ——专业技术优势：——客户资源优势：——延伸服务优势：每一xx所务业在居和作社之涉到主消费各领如酒餐乐型商车空等建服联给业以种费优业无无不感觉作xx业的贵甚当置于一城一地区，依然够受xx无不至服: 异的支“SOS”紧急援„„资质、荣誉与创新中国最高资质等级xx物业拥有中国建设部颁发的中国物业管理最高资质等级——一级物业管理资质，且为中国物业协会常务理事单位。全面通过三套国际管理体系认证19962ISO9000GBT19012000—SO0020999年10SO101GBT240～SO1400：19；23年8业管理行业第一家通过国际质量管理体系、国际环境管理体系、职业健康安全管理体系（GB/T28001：2001）三证合一的认证，将规范化的管理标准提升到又一新的高度。基于多年理责任导致的盗抢事故。创立了最多的中国国家级优秀示范小区xx物业已经建成中国国家级优秀示范小区（大厦）18个，占全国国优总数的3%强，雄居国内同业国优拥有量第一位。创造了诸多同行业第一成立十多年来，xx物业秉承国际先进物业理念，洞察和顺应国内物业管理市场的发展趋势，精心打造中国物业管理第一品牌，始终走在中国物业管理的前沿，创下了诸多“行业第一”：2002ISO9000ISO140013000大厦）181997首创“1+N拥有诸多殊荣与盛誉700先后获得国家建设部、广东省、深圳市各级政府部门授予的各种奖牌、奖旗100余面。说：第二部分 xx“930”物业管理理念的“星级酒店VIP岸并—《xx物业·深蓝®》，凸显与同行业同档次楼盘管理的差异优势，展现极高端的品牌形象与服务品质，在行业内继续引领物业管理的未来发展方向。《xx物业·深蓝®》的基本理念„„物业·深蓝®d-blued-bluexx深蓝®尊崇无限最后一片尊贵的领地深圳新一代豪宅的经典之作第三代豪宅与第三代物管的完美结合在这片土地上我们创造着这样一种全新的生活方式以创造居住价值、创造生活体验、创造投资价值为核心价值观以“定制和精细”为服务理念·深蓝管理艺术化深蓝靠精神开启心扉，用价值舞动市场，使崇尚使命的企业管理，如绵绵春雨，润泽万物。服务人性化·深蓝®》更加注重“定制、精细”品质尊贵化新生活阐释、精品持续创新”为灵魂；《xx物业·深蓝®》是完美人居生活的体验。她以xx物业新生活阐释、精品持续创新”为灵魂；《xx物业·深蓝®》是完美人居生活的体验。她以xx物业“高品质社区生活服务提供、高科技设备维修保养、高配置社区经济活动、高格调都市文化演绎”为手段。PAGEPAGE76xx物业·深蓝®组织结构第三部分 《xx物业·深蓝®》理念的实施构想目前，xx“930”·930管理服务模式主导思想实施方式管理人员24上，严格履行交接班制度，保证服务工作有效性和持续性；操作人员：服务中心主管服务中心主管管理架构初步设想管理处经理管理处经理管理中心主管管理中心主管前片社会缤行前片社会缤行台区区所纷政接管文服生管待家化务活理网环境管理安全管理维修管理分包商管理财务管理第一节 绅士淑女服务绅士淑女—— 精品社区 精英团队 精细服务 精心呵护 精彩活与生俱来的尊贵„„深高贵的血统赋予她非凡的使命：缔造精英人士专属的国际级生活版图，让尊贵者更尊贵地生活LadisandGentlemenserviceLadisandGentlemen9309缔造精英团队选才是前提，用才是基础，育才是一项长期而艰巨的任务。入职xx“930”的员工除了经过优质的培训资源我们将特邀业内各方管理专家(认证中心、行业协会、政法机构)作为公司组织刻录了大量VCD2004工作纪律、团队精神培训职业道德培训930”敬业精神培训结合“xx930把微笑送给每一个人——服务意识、礼仪礼节培训（看、听、笑、说、动、用）把简单的事情天天做的更好——业务技能、精细管理培训930930930结合工作需要、员工个人需求及特长，重点培养具有专业特长的员工，做到一专多能，不仅岗位工作熟练精通，对相关的其它事务也要知晓，同时结合自身特长，为业主提供全方位的服务。追求卓越——持续提高培训第二节 我们的服务值得您赞美欣赏——服务中心工作设想——、。服务中心架构服务中心主管服务中心主管前片社会缤台区区所纷接管文服生待家化务活网崭新的形象展示所有服务人员以五星级酒店标准规范着装，分岗位、分季节采用不同系列，体现专业、亲切、别致、高雅。服装根据岗位的不同分为管理处经理、（服务模式：我们将依据“十户一管家”的原则在社区配置高素质的“贴身管家”为业主24服务过程信息化物业服务软件将全面运用到小区管理中，提高服务效率，保证服务的及时性专业服务组人员接受专业培训，服装统一，服务程序、服务标准统一，人员素质、服务态度、服务水平优于分包方及外来人员，能够为业主提供尊贵、安全、满意的家居服务。xx物业目前七家地区公司遍布港澳和全国的服务网络，以及深圳xx物业在本地服务50在组办社区文化活动过程中，充分利用社会资源，丰富社区文化活动的形式和内涵，做到“周周有聚会，月月有活动，季季有节日”，满足各层次业主的业余生活需求。高层区域大堂服务设想根据季节与节日摆放不同的高档绿色植物和鲜花插业主在走过大堂的同时，服务人员既可在业主需要时随时提供服务，又与业主保持适24前置式服务： 信用我们至诚的服务必将对销售起到积极的促进作用。 建立“沟通大使、收楼大使、装修大使”，启动“沟通大使在销售期间与业主建立通畅的沟通渠道及信息反馈流程，建立收楼大使～现～930装修大使“生活指南式”服务：豪宅是社会精英们表现自己身份、地位、财富和品位的符号，是对居住环境要求的不断提升，而我们为其提供的个性化服务则为豪宅的生活增添了更精彩更丰富的诠释。主导思想资源的整合运用、品位文化的打造、尊贵的生活顾问xx物业目前七家地区公司遍布港澳和全国的服务网络及深圳xx物业在本地服务的50多个社区、近十几万人口的规模优势，是我们能够切实推行第三代物管模式的坚实平台。通过与社会最优质资源的广泛结合，形成可涉及业主衣食住行等生活各个层面的服务网络，让业主无论身在社区内还是远在异乡，都能感受到xx的无微不至的关怀，实现服务空间最大延伸。创造全方位、高品味的生活享受。实施方式以xx物业现有的且已运作成熟的xx家园服务网为依托，进一步提升小区的硬件（）等，以网络和信息覆盖业主生活的方方面面，以及时到位的服务关注业主生活的点。上，项目的服务承诺和提供的系列特色服务项目一目了然。服务菜单根据业主的调查需求每月更新一次，可在服务中心或高层入户大堂直接取阅或在网上直接查询，大堂服务前台侧面同时摆放制作精美高档的立式服务指南标牌。24档（主动服务：业主所有需求过的服务均记录在线（电脑化存档）并每月汇总，主动定期回访业主，主动征询是否需要提供常需服务。服务内容设想委托、代办服务123、代购商品4、代订火车票、飞机票、酒店、搬家服务56789、代理物业租赁健康服务1、建立家庭健康档案2、家庭医生服务3、24小时医疗急救援助4、定期健康知识讲座5、私人陪护商务、娱乐服务1、会务服务2、专业礼宾服务345、策划组织各类PARTY：现场布置、活动安排等个性化服务123、绿色家居检测服务4、周末针对保姆的家居生活技能、安全知识培训、高级烹饪技巧培训；5、家庭厨师上门服务6、针对儿童设立的“四点钟学校”,由专业的服务人员妥善安排小孩在放学后的学习与活动,解决家长的后顾之忧。7、衣物洗熨收送服务8、汽车清洗及养护服务9、鲜花速递10、机场、车站、码头接送服务11、宠物代养12、房屋代管服务13、绿化管家：私家花园打理、室内植物花卉的养护、节日花卉的购买与布置服务1415、“家电保养管家”——与品牌家电销售商建立专门的“家电医院”管家服务异地“SOS”支援系统我们为每一位业主提供xx物业在港澳及全国各地可随时拨通的服务专线，业主身第三节 为您保“家”护“行”——安全护卫服务背景思路：xx“930”给客户提供的将不只是能够舒适居住的房子，而要是把它建成有内涵且有影响力的精品。在充分体现人与自然和谐共处的景观环境的同时，力求创造一种更高尚优雅的人文生活方式。因此xx“930”的安全管理不是传统安全管理模式简单的照搬或摒弃，而是将传统安全管理/安全管理体制“护卫警戒、守护、特卫、护送”“园区禁卫队、应急护卫队”安全管理机制安全管理制度护卫警戒组：主要负责社区外围警戒，维护社区外百米内的治安环境。警戒组的每名队员具有高度的职业敏感性及对事物超强的洞察能力，能及时排除社区外围潜在的安全隐患与不安全因素，构筑第一道不可逾越的安全壁垒。护卫守护组：主要负责园区出入口控制，中央控制室监控，停车场守护卫特卫组：护卫护送组：园区禁卫队：英姿飒爽的禁卫队员，不仅给人赏心悦目、返朴归真、独享尊贵的视觉感受，更通过禁卫队员全面精细的巡视，悉心周全的呵护，给小区增添一份和谐与安宁。应急护卫队：突发偶发事件应急处置预案：处置原则护卫特卫组负责各安全区域内突发偶发事件的先期突发事件的级别与范围级别根据事件对园区公共秩序及对业主人身财产的危害程度分为三个级别：一级：指危害程度严重，涉及面大，影响范围广的重大突发偶发事件二级：指危害程度较严重，影响范围较大的突发偶发事件三级：指危害程度一般或较轻，局部安全区域内的突发偶发事件范围1、园区外围百米内、停车场、园区内各安全区域、住宅楼宇内发生的突发偶发事件；2、自然灾害、破坏公共秩序的事件；3、刑事治安案件、交通事故；4、火灾、爆炸、跑水、断电、燃气泄露等事故；5、对交通影响，需要采取先期措施处置的突发事件。任务与分工123、如遇三级突发偶发事件时，护卫特卫组接到中央控制室指令后，迅速前往即行处置，禁卫队做好协助准备，视情况采取相应措施。护卫力量分配30101030启动三级预案时，需要护卫力量3人，备勤护卫力量5人。工作要求1、指挥力度到位、人员调度到位、处置措施到位；2、反应迅速，处置及时。123345分34、加强与各部门的工作配合，统一部署，协同作战，发挥整体作战的威力。护卫员的素质要求及培训素质要求护卫人员基本条件1.78培训考核岗前培训930严格进行擒拿格斗、实战搏击等专业实操训练；并接受道德礼节、犯罪心理学、法律等理论知识的培训；同时再采取“请进来”的办法，聘请曾经参与指导保卫政要的公安九局专家，结合小区的实际情况进行实地指导与现场培训，所有护卫岗位培训上岗后还要定期接受相关管理制度、物业管理有关的政策和法规等岗位专业知识上岗后继续采取理论与实践相结合的培训办法，并积极采用定期“走出去”的方安全服务管理架构930）。安全服务各岗位工作内容1、大门出入礼宾岗人员素质要求统一着礼宾岗制服（款1.801.2XXX下车；阴雨天主动为客人撑伞、收伞，或主动将未带雨具的客人提供雨伞接送服务；2、车场引导服务岗人员素质要求//3、消防监控调度岗人员素质要求1.751.5工作内容244或出现报警信号时，必须在30秒钟内确定事发具体位置并向机动巡逻发出指令。岗位职责（备备）4、小区卫队巡礼岗人员素质要求180（1.70米1.2 /住6：0018：00（。O8930/5/5、大堂事务助理岗人员素质要求1.751.2 工作内容247：00－8：006：00－7：00（24利。将这些生活琐事告之大堂事务助理，大堂事务助理就会及时与相关部门处理妥当。岗位职责6、小区机动巡逻岗930人员素质服务内容/（。/（。第四节 让您在画卷中漫步徜徉——园林景观服务在那片湖畔，原来生活可以很优雅、很舒适、很自然„„在那片湖畔，原来生活可以很优雅、很舒适、很自然„„日常基本服务：专业园丁用心雕琢一壑一丘，用情蕴育一花一木，让您的都市家园拥有大自然的韵味。绿化管养设想服务目标xx“930”高端化的定位，决定了各类服务的精细化、专业化和人性化，绿化服务也不例外。为此绿化管理在进一步细化公共绿化管养服务的基础上，根据需要及时为相关业主提供私家花园的花草打理、果木嫁接、花卉租摆等特约服务以及绿化管养专业知识的咨询服务，以精湛的技能、丰富的专业知识以及高品质的服务，满足业主的需求。质量、环保目标ISO9000ISO14000科技体现高端和尊贵：以领先的硬件设施让930项目再次领跑）1.233.5元/2.40/。Ⅲ、小区的绿化多为地下设施覆土绿化（即下面是地下停车场，因土壤的厚度、土质的好坏（包括ph（土作为回填土，而使得平台绿化的土壤厚度以及土壤质量不能保证植物正常生长的需要（比如共和世家泳池旁的海南椰子、海丽大厦前的部分大王椰子植株，进而极大增加物业管理中人员专业化、服务精细化来满足高端业主的需求（变化人员素质要求与岗位职责绿化班长：30--405①安排好日常管养工作：按季节特点和实际情况安排好日常管养工作计划和人员分工以及做好小区大堂插花的工作。② 3③ ④ 普通绿化工：25--35职责：与同事共同做好的绿化管养工作，及时反映工作情况，日常的绿化工作分两类：①公共绿化管养，包括水系旁的绿化、主入口的绿化、会所周边的绿化、高层周边的绿化和道路绿化；②绿化有偿服务，包括私家花园的管养服务、摆花业务等。员工培训：培训目的提高绿化工的业务经验、专业知识、服务意识，强调服务态度、服务能力的持续进步。切实把日常实践工作中的经验和理论有机地结合起来，以保证管养知识和经验的更新，进而持续提高服务质量。专业培训①目的：使绿化工把日常实践工作中的经验和理论更好地结合，以及保持绿化工管养知识和经验的更新，进而持续提高管养质量。②内容：观赏植物的基本知识（包括花卉各部分的组成及功能，花卉的繁殖方法，观赏植物的栽培和养护，常见植物的习性等，旨在让绿化工具备一定的基本理论知识，园林（审美情趣，绿化器械的操作使用，园林植物的病虫害知识（旨在让绿化工合理规范使用农药。拓展培训：①目的：让绿化工掌握应有的服务意识、服务方法和服务技巧。②内容：与业主沟通的方法、技巧，礼仪礼节、物管常用英语句子等。③该培训可以并入管理处的日常培训中。服务内容设置常规服务：花卉摆设：对小区入口、高层大堂、地下车库的电梯厅、会所、道路节点等场地，根据季20插花更换/信息服务：私家花园有偿管养的业务病虫害免费服务（花园改造服务：根据业主的需要，合理提供私家花园的改造建议（比如植物的选择、园林小品的设置等）（。第五节 为您展现一个现代都市的世外桃源——清洁卫生管理绿色清洁服务：选用优质、环保的清洁用品，杜绝环境人为污染；推行区域消毒服务，打造健康生活空间，让您拥有自然、和谐的绿色家园。隐性清洁服务：推行隐性服务，服务人员不再干扰您的生活，而服务却无处不在，让您在纤尘不染的空间里享受世外桃源般的宁静。生活指南服务：生活顾问随时在线，提供室内专业清洁服务、洗衣服务、订餐服务、家电与家具保养服务„„，建立家庭服务档案，让您舒适、优雅地享受生活中的点点滴滴。清洁服务目标服务目标：质量目标：100%＜1％2%100%100%。95%（）100%除“四害”工作服务标准服务项目服 务 标 准灭鼠标准外环境无鼠迹出现，服务区域每月进行一次粉迹检测，一夜阳性率≤1％，重点区域每月检测二次，每次阳性率≤1％。灭蚊标准蚊类孳生地有效治理100％，蚊虫杀死率≥99%。灭蝇标准蝇类孳生地有效治理100％，杀蝇率≥99%，室内苍蝇出现为零。灭蟑螂标准对室内、室外蟑螂孳生地的投药覆盖率为100％，室外污、雨水井≤1％。灭蚂蚁标准室内不允许出现，室外目视蚂蚁包≤5个聚集点。赏心悦目的服务形象绿色清洁服务：ISO9001ISO14001隐性清洁服务：专业失误问题控制：1、事前控制：人员方面： 2、事中控制：工作中通过多层面的检查，发现并解决问题，及时控制。若发生专业失误问题：100%。6服务人员素质要求18－251.651.75工具要求服装要求服务人员服务守则：1沫。23456、在保洁范围内，工具随时带走，不准乱放，更不准放在公共通道内。7服务人员培训一、礼节与礼仪培训礼节、礼仪及沟通方法与技巧培训按五星级酒店服务人员标准和内容进行培训，所有服务人员全部送出由星级酒店专业培训机构实施。二、岗位操作技能培训1、小区的基本情况和各项管理制度。2、各岗位职责和工作内容。3、各种建材清洁养护的技术。4、机器、器材的熟练使用。5、各种作业计划、作业程序。三、安全知识培训1、熟悉各种安全标志，安全防范知识。未经安全教育的员工不得上岗。2。四、行为道德培训五、专业技能培训家政服务1、服务内容：242、家政服务基本工作流程：业主求 小服中心待录填《户服单》 清主管排政务员服务 务业写《户务由人员回服务心 区务中回访3、家政服务注意事项：迅速收拾好现场，主动提出赔偿。切不可将损坏东西扔掉或推诿责任。、家政跟踪管理服务（5现场管理架构与职责现场架构服务中心服务中心家政清洁服务人员家政清洁服务人员消杀消毒服务人员机动服务人员地库清洁服务人员外围清洁服务人员大堂清洁服务人员楼层清洁服务人员领班清洁领班的工作职责：1、建立小区综合清洁档案，有计划安排清洁墙壁、天花、门窗玻璃。2、建立小区系统的建筑材料保养档案，针对各种材质实施不同的保养方案。3、根据季节和小区实际情况制定工作计划并安排小区消杀、消毒工作。45、每月安排一次技术或服务技巧方面的培训。如对药水的使用、电梯内亚光及晶面的不锈钢处理、地面保洁程序及清洁技术和礼仪、沟通方法与技巧等。6、负责家政服务工作的协调安排工作。楼层、大堂清洁服务人员工作职责高层住宅因为业主、访客能够直接乘坐电梯到达所需楼层，并且电梯门直接面对业主家门，没/11：30-12：004：00-4：302/31/2的清洗、电梯轿箱不锈钢的保养等，以及消毒杀菌处理均安排在晚上12：00后进行。外围清洁服务人员工作职责（安排男性服务人员）地库清洁人员工作职责9：30－10：303：00－4：00机动服务人员工作职责小区机动人员主要负责清洁范围内的技术性、周期性晚间工作，如大堂、电梯的固定清洁项目等。消杀、消毒服务人员工作职责5：00－6：30，下午2：00－4：30）小区装修期间无偿服务小区入伙装修期间，清洁服务人员可以无偿为业主提供小区装修垃圾清运服务，清洁服务人员统一穿着制服（/113012060060（/5/第六节 为您卫社区的“心脏”——设备管理舒适：+ABB+LUCENT/AVAYA„„完善的设备配套：严密、合理、可靠的周边防范和闭路电视监控系统；层次感分明、色彩亮丽的IC惬意舒畅的生活，无拘无束的空间，在小区智能化系统中无限延伸„„周边防范和闭路电视监控系统区域。在小区周边、庭院交通干道、每单元一楼门厅、车库及其出入口、小区出入口、屋顶、电梯轿箱设置二十四小时运作的摄像机，并由小区控制中心采用数字硬盘录像，统一管理、监视、录像。闭路电视监控系统与周边防范系统，二者实现联动，以达到最优化的防范及监控功能。消防管理系统：彩色可视对讲和室内安防系统在可视对讲系统内可实现住户家庭安防报警及连接中控中心，实行住宅小区或社区的集中管理，并配合门禁系统的管理。小区IC卡“一卡通”管理系统IC（Mifare-I）ICICICIC停车场管理子系统ICIC门禁管理子系统消费管理子系统ICICIC保安巡更系统巡更系统由感应式IC卡读写器（巡更器）、IC卡（巡更点）、巡更管理系统软件组成，并在监控信息化宽带接驳国际互联网、网络布线系统INTERNETINTERNET小区信息发布系统背景音乐系统智能家居系统ABBLUCENT/AVAYAAV舒适的生活及隐密性机电设备设施与智能化系统管理一、设备的接管验收二、对设备进行分类管理① 牌。③设备状态标识：重要危险设备的工作状态须标识（如配电柜挂“禁止合闸”等三、设备管理模式质量方针为业主提供“专业、专注、高效、优质”的楼宇设备管理服务。质量目标设备好率 ：≥99%顾客意率 ： 杜绝重大设备事故及人身伤亡事故，轻伤频率控制在0.5‟以下公共设施及设备维修保养采用计划预修制（日常维护保养、一级保养、二级保养、小修、中修、大修、设备更新和技术改造）与状态维修、事后维修相结合的管理模式。表1设备保养、中修、大修计划序号设备编号名 称日常维护保养周期一级保养周期二级保养周期中修周期大修周期0101生活水泵周每季每年三年六年0201消防水泵每月每季每年五年八年0302风机每月每季每年五年八年0403电梯半月每半年每年三年六年0505干式变压器每季每年//////0606空冷水机组半月每半年每年三年六年0707火灾报警系统每月每季每年////0807气体灭火系统每月每季每年////0907消防联动控制柜每月每季每年////1008公共天线系统每月每半年每年////1108对讲报警系统每月每季度每年////1208防盗监视系统每月每季每年////1309低压配电柜半月半年每年////1409高压开关柜每月每年//1513交通道闸每月每季每年三年六年1617BAS系统每月每季每年////注：逢高级保养的，低级保养可以不再做；对Ⅲ级设备，每年至少保养一次。参照我司现有相关维修保养作业文件，制订维保标准及作业指导书，各设备维保严格按照作业指导书及维保标准作业等102个标准及作业规范文件。建立健全考核监督机制来确保设备维修保养工作确实落实到位，建立以下几级检查监督制度及完整的记录制度：利益直接挂钩管理方法，大大提高了维保效能和维保质量。另外，公司还把对员工的持续培训和考核看作是维持和提高质量体系有效性的关键之一。设备运行管理变配电设备系统的运行管理主要管理措施;2⑤设专人对巡查记录、抄表记录进行统计、制图、分析，监视系统运行状态，诊断系统故障，制定节能措施。⑦配电房室温不可超过摄氏40℃。消防设施须定期检查，保持完好、有效，并有手持式气体灭火器。注意防止小动物进入；无关人员须经管理处办公室许可方可进入。⑧加强日常清洁、维护、检修，确保供配电系统正常，配套设施、设备、装置完好。给水设备系统运行管理主要管理措施：④生活水泵每周至少轮换使用一次，接触器主开关每10天检查一次。5W45W⑥水泵房配电室室温不超过40℃；泵房每周打扫一次，泵及管道每月检查、清洁一次，并进行润滑、紧固、调整。⑦水池入孔需加盖密封并加锁，透气孔需用不锈钢纱网包扎上。钥匙由水管员保管。⑧水管员按规定定期取水（或由水务局取样）送政府有关部门进行水质检查化验，化验结果交公司存档。⑨对公共水表须每月定时抄表，水管员须对抄表记录进行统计分析，确定给水系统是否正常，并协助设备运行部作好水量平衡测试。⑩严禁非火灾情况使用市政消防水。消防演习用水须向用水主管部门办理申请手续。中央空调设备系统主要管理措施②无关人员必须经设备运行部经理许可，方能进入制冷机设备房。③室内保持良好的清洁卫生、照明、通风并严禁烟火。火灾报警联动控制系统运行管理主要管理措施①中控室/消防中心实行24小时值班制度，值班人员须持证上岗。②各种相关制度、规程、流程、应急电话等须上墙。③值班人员必须熟悉相关工作流程、规定，值班时不得擅离岗位，须全神注视显示器、仪表、信号灯等，认真作好记录，交班时双方须对设备状态进行检查。/用。电梯运行管理电梯的管理总体目标和指标如下：100%；98100%100%；100%；① ② ③个性要求，闲暇保养在工作中我们将尽量按照业主的用梯需求，利用电梯使用频率较低的时间来进行日常保养、调整等维护工作，达到既保证安全运行，又减少故障，延长使用寿命的目的。紧急事故处理程序紧急事故的识别紧急事故包括配电系统发生严重短路、消防或生活水主管爆裂、供冷设备停止供冷、火灾报警控制器故障、消防联动控制柜和气体灭火装置等故障。处理流程紧急事故处理人员接到紧急事故报告时，立即向紧急事故处理队长汇报，并通知相关维修人员赶赴现场，查明事故原因，如需维修配件且现场无备件时，立即通知紧急事故处理配件采购人员及时采购。质量记录第七节 社区文化与社区资源终身荣誉会员 独享私家会所93①组建小区老年/儿童合唱团、舞蹈团，参加社会上公益活动②树立良好的社区形象和社区精神；③开办四点半学校，组建儿童课外兴趣小组并举办各类儿童训练班，如航模、绘画小组和儿童游泳、跆拳道训练班等；④挖掘业主潜力，在酒吧定期举办业主收藏品讲座与观赏、酒类品赏等专题活动，提倡文明生活品味；⑤邀请知名作家、文学家、音乐家到会所内与小业主举办专题交流，如签名售书、电影观赏、音乐讲习等；⑥举办业主间球类、棋类等文体娱乐竞技比赛；⑦每个月邻里有“聚会” 每季度社区有“派对”优化社区资源配置，社区物业资产化管理（PAM）为社区创造最大社会价值和经济价值的全新物业管理模式PAM（PropertyasAssetManagmenPAM（含包装食品）类：1、资产交易服务：房屋租买中介、装修按揭担保贷款、购车换车担保贷款、教育担保贷款、出国担保贷款、投资理财、个人创业融资等。2、便民服务：各类家庭用品和包装食品网络配送、家政服务等。3、商业信息交流和发布：PAM第八节 尊崇区、共同打造——高尚、人文社区氛围的营造造高贵典雅、整洁爽目、安全有序、便捷高效的居住环境；体现温馨体贴、细致入微的服务内涵。“930MI—理念识别系统 将通过有鲜明特征的形象标识，员工培训教育、张贴悬挂的规章制度警世语时感我的员、诫激我的员。BI—行为识别系统 是理念识别的具体体现，是规范操作的重要措施。通过行为识别系统的建立规我所员的个行作为服务为保服质营良的务境。行为别统众服承公将的行置业的督下增业的控性，积极进好境形。CI—视觉识别系统 环境造发重作们把CIS统的VI与觉境的营造有机结合，从管理务如：物业管理部门办场所标牌、地址、办公南、联系方法等；全警告小地滑防通指等便服如务南便公气预架、书包阅读栏、物品存放、对残疾人士和老幼弱残孕等特殊人员实施的门服务方面细致规、全面计规员的作，明识设和置。第九节 我们一诺千金——管理指标承诺序号项目国优标准承诺指标内容及实施措施1.房屋完好率98%100%指定维修技术人员负责责任区域内的房屋巡查，建档记录，确保房屋完好、整洁，无改变使用功能、无乱搭建、无随意占用公用设施及通道2.房屋零修、急修及时率99%100%接到维修单在承诺时间内到达现场，零修及时完成，急修不过夜维修工程质量合100%分项检查，结合部位严格把关，按3.格率、优良率及合格率100%85%照工序一步到位，并按《维修回访回访率50%制度》进行回访，以确保维修质量4.清洁保洁率99%100%物业内实行卫生责任区包干，指定专职保洁员全天12小时进行保洁工作，实施巡查制度，建档记录，由保洁主管监督，以确保垃圾日产日清，空气清新，设施完好，环境无污染5.道路车场完好率100%指定机电设备及公用设施管理人6.100%定期疏通、清洁，井盖齐全完好，保证沟、渠、池、井完好，排放畅通指定机电设备及公用设施管理人排水管、明暗沟100%员负责维护，实行巡查制度，建档7.完好率记录，由维修主管监督，以确保排水畅通无阻、无积水、无塌陷指定机电设备及公用设施管理人员负责维护，定期检查及维护保8.路灯完好率99%9.大型及重要机电设备完好率95%99%指定机电设备及公用设施管理人员负责维护，定期检查及维护保10.公共文体设施、休息设施及小品雕塑完好率98%98%指定机电设备及公用设施管理人11.消防设施设备完好率100%100%指定机电设备及公用设施管理人员负责维护，实行巡查制度，建档记录，由维修主管监督，以确保消防设施及设备完好无损，正常使用。加强消防宣传，增强物业使用人防火意识、建立义务消防组织，定期进行消防演练，及时消除火灾隐患12.火灾发生率≤0.1%）13.违章发生率及处理率无标准95%1%、100%现及时处理并记录，增强宣传力14．物业使用人有效投诉率、处理率及处理时限80%≤0.2%/年100%（间，般超半天 ）建立培训考核制度，对员工分别进行入职、在职及升职的培训，并予以考核，不合格者淘汰，对于特种15.管理人员专业培训合格率100%有效期，确保培训合格率达到100%，以此确保员工的高素质第十节 财务分析—— 内容详见：附件一 物业理用算表附件二 物业理收测附件三 物业管理年盈亏测算表PAGEPAGE79物业管理费用概算表附表一序号项目名称月支出(元)年支出（元）月单价（元/M2/月）所占费用比例（％）备注一服务中心163,2441,958,9281.2917.23管理人员人工成本144,2441,730,9281.1415.22含工资、社保、伙食费、过节费等办公费用10,000120,0000.081.06包含通信费、办公开支、交通费、电脑、打印机、复印机维护费、业主委员会办公费用等员工培训5,00060,0000.040.53员工上岗培训、后续教育、外委培训等业主委员会办公费用4,00048,0000.030.42二公共机电设施设备管理123,4001,480,8000.9713.02根据相似类型物业经验值估算维修人员人工成本28,000336,0000.222.95机电设备维保费26,000312,0000.212.74弱电系统维保费8,00096,0000.060.84消防系统、监控系统、防盗系统、智能卡等的维护电梯维保费50,400604,8000.405.32维修材料费11,000132,0