项目经营思路

沈阳中街项目2014-11沈阳中街项目经营思路一、项目各街区现经营规划二、项目定位设计三、项目各街区品项规划四、项目三年规划及收益五、总结目录沈阳中街项目沈阳中街项目一、项目平面示意图沈阳中街项目二、项目定位设计中街项目总面积为4万平方米，共计925户，2014年收益为2918万。项目定位为年轻人为主的购物商场，经营时尚大众商品。有服装区、鞋包区、小百区、针织区、美甲区、餐饮区等专属品项街区，基本涵盖了服饰类商品，项目开业至今，受到竞争对手及市场环境的冲击，虽地处中街商圈，但客流、销售状况并不乐观。日均客流仅为1.3人次，销售为19万。

通过消费者调研分析，我们发现18-35岁顾客占75%，其中学生、工薪职员比重最大，分别为41%和30%。工薪职员中月收入5000元以下，占74%。这个群体是我们的主流消费客群。我们发现这个群体的共同特点就是年轻，喜欢并愿意接受新事物，不喜欢传统,但消费能力有限。在购物环节上，更在乎的是消费的过程。在选择商场上，更在乎的是商场环境能否与其产生共鸣。我们经营的商品趋于大众，品项结构受规划所限，不能做到品项混搭，使消费者购物产生视觉疲劳，失去耐心；街区设置缺少休闲区，餐饮区均集中在项目尾端，消费者很难能够触及到；缺少新奇特的体验品项，吸引消费者；如此，我们传递出的仍旧是以经营方为主体，即我做什么你接受什么，而在消费者为主体的当下，购物已不再是第一要务，享受购物过程及休闲氛围成为消费者心中追求的目标，他们需要的是逛街购物的心理感受，而这一点恰恰是我们的短板。我们的规划还是依于原有传统思路，但市场是不断发展的，在实际的经营过程中，也暴露了很多问题，所以我们必须要调整思路，符合市场发展方向，做出一系列的调整变化，才能使项目良性发展。沈阳中街项目一、项目定位设计客流主体潮流激情时尚品质定位诠释活动体验“青春约会”主题购物商场扭转传统沈阳中街项目二、项目定位设计主题概念的诠释青春约会，会给年轻人提供这样一个向往的场所。他们可以在这里逛街购物、可以和朋友享受咖啡、下午茶或美食一顿、休息的时候可以看看杂志并通过场内的免费WIFI上网、可以在免费录音棚一展歌喉，可以在迷你投影厅看大片，可以在DJ烧友俱乐部畅听最新单曲，可以和战队伙伴共同厮杀，这一系列的新奇特的产品，创意空间，会满足年轻人心底的渴求，激发他们无限的遐想和向往。这就是我们的青春约会，年轻人的精神乐园。沈阳中街项目二、项目定位设计结合设定主题从单一购物，提升为带有主题性质的购物、体验、娱乐、休闲、餐饮等多功能组合，以此带动消费者全方位的感受，增添消费乐趣，同时用主题与消费者进行情感交流，延长人们在商场的驻留时间，刺激消费，营造一个让人放松的购物场所，以此思路为基点，同时结合我们的调研及场内各街区的实际情况我们计划如下：主题优势如下：1、符合我们主流消费人群；2、结合项目实际情况，无需大规模投资保证收益的情况下，在街区内做微创新处理；3、不用调整主流商品结构，操作性强。4、所有品项均可参与进来，实现销售互动。三、各街区品项规划中街负一层：1、引入集合店、品牌店、买手店，有形象、有集客力的大店，通过他们形成街区的磁力点。这项工作我们已经开展，已收集品牌263个，集合店资源为173户。近期引进5个集合店和1个品牌店，目前已有4家开业。通过这几大店的引入也影响了场内商户，坚定了他们经营的信心，在我们的引导下对比集合店的货品，有意识的进行调整。下步工作中，我们继续有针对性的替换场内经营不善的商户，扩展有形象货品好的大店。在原有21个大店基础上再规划10个大店，使大店数量在步行街达到20%，通过晕轮效应，逐步带动周边商户进行效仿。沈阳中街项目五、各街区品项规划中街负一层：2、结合街区顾客年龄段特点，我们计划引入贴合这个客群的体验休闲品项，丰富街区经营内容。计划设计15户特色休闲品项。

如集物特家居、B-duck、糖人街手工糖果店、3D打印体验店、木九十眼镜、名创优品、疯果家居、创意公仔体验店、本子一特色店、阿芙精油、优的良品零食店、手机周边店等。沈阳中街项目三、各街区品项规划中街负一层：3、引入餐饮，作为街区的亮点，扩大休闲就餐功能。计划引入7户。如麦当劳迷你餐厅、合米堂、韩式料理、披萨王、麻辣味道、回转寿司、日式简餐。沈阳中街项目三、各街区品项规划中街负一层：4、引入饮品、咖啡，增加场内休息空间。规划七个饮品，一个咖啡。目前已有3户，再引入4户。如吸吸吧、蜜果、700cc、鲜果时光、咖啡梦想。沈阳中街项目三、各街区品项规划中街负一层：5、意向品牌序号面积(㎡)落位品牌品项备选品牌136麦当劳甜品站餐饮星猫咖啡236B.DUCK（大黄鸭摆件）特色猫舍（招财猫摆件）325贡茶（茶叶）餐饮比安卡冰淇淋436可多（家居摆件）特色本子一（文教）536木九十（眼镜）特色Aojo（眼镜）636阿芙精油妆品林清轩736疯果（家居摆件）特色1983（创意家居）836朴坊（音乐盒）特色生态良品（家居用品）936咕噜家的店（进口食品）餐饮优之良品（家居用品）1036MINI香港创意公仔体验互动谷子陶（陶艺）1136多食达（热狗饮料）餐饮美国奇葩大热狗1236烘焙时光DIY蛋糕体验互动甜蜜接触DIY蛋糕1336集物特（创意家居）特色原创工厂（创意家居）1436YOOCANDY手工糖果专家特色糖人街手工糖果1572基本生活特色无印良品1672热风集合店西域1736爱蕊琪集合店YATATA1836镭集合店吉田耀司1936云上集合店HIPANDA2036原宿集合店LALABOBO2136昂格集合店MIKETE2236T站买手店滨濠服饰2336红馆买手店依丁可唯2436单行道买手店传奇2536采蝶轩买手店橡皮2636红雪集合店名创优品沈阳中街项目三、各街区品项规划中街负一层：6、品项占比沈阳中街项目

面积（㎡）占比零售小铺233250%品牌、集合店129329%特色体验3007%主题餐饮

3859%休闲饮品、咖啡2185%

4528100%三、各街区品项规划正阳街负一层北：1、规划为童装区。基于以下几点考虑：第一，沈阳各商圈均有较为集中的市场童装区域，如北行地一大道、铁西轻纺城、青年大街朵朵童世界等。而中街仅有兴隆大家庭的品牌童装，市场童装仅有27户，基本属市场空白。如果做成势必会与兴隆形成资源互补，相互拉动。第二，有市场需求。在前期统计的4000份调查问卷中，30-40岁以上的女性顾客，占比商场的21%，且对童装消费品有需求。沈阳中街项目三、各街区品项规划第三，正阳街北建面5000平，使面2500平，面积适当。如果形成童装、童鞋、玩具、儿童用品儿童娱乐、体验教室等一系列产品组合，势必会在中街形成一定规模的童装区域，在填补空白的基础上，占有市场份额。第四，沈阳市场童装资源1200多户，抽点30%进行调研，有近一半的商户表示中街做童装有优势，且有意向考虑。

目前我们已经开始着手收集资源，做区域品项规划，政策制定等工作，计划在本月末开始正式招商，明年3-4月份区域形成。沈阳中街项目三、各街区品项规划正阳街负一层北童装2、图纸、品项占比面积，

面积(㎡)占比童装74833%童鞋1266%配件、孕婴27312%娱乐培训110749%

2254100%沈阳中街项目五、下步工作思路正阳街南负一层：沈阳中街项目1、

正阳街南负一层客流量少，导致商户已经不正常经营。14户中有6户已经出现长期不来迹象了。整个街区日客流在320人次，销售在800元左右。通过近期的分析与消费者调研我们发现，正阳街南负一层与中街负一层都是经营服装品项，所有人都愿意在主街上走，而不愿意去附街。且此街区较短，商户数量仅为14户，极易被顾客忽略。必须做能够从服装中凸现出来的经营项目。

集合店是我们下步发展的重点，我们计划在该区域拿出一定面积，做一个类似广州正佳广场“走心”生活馆的自营店面。主营服装、服饰、绿植、书吧等生活用品，同时众筹经营辅项，如多肉植物，创意家居摆件、杂志公社、招商引进甜品、咖啡等休闲品项。让顾客在这里面，就想置身家中，可以随时阅读休息，聆听音乐，喝咖啡，吃甜点。通过这个独特店面成为我们核心竞争力之一，引起消费者关注。沈阳中街项目三、各街区品项规划步行街负二层1、由于步行街负二层客流一直在减少，导致销售额下降。尤其是13号口到中厅区域表现的更加明显。为了保证明年负二层的正常经营，我们计划：（1）、重点利用10号口、17号口拉客流、植入引人注意的广告及吸引消费者参与的互动活动，借助针对性的企划促销活动，带动客流和销售，为续租做准备。（2）、鼓励货品好、经营好的商户扩大经营面积。沈阳中街项目（3）、在步行街负二层中段引入印巴文化产品15户，形成一个小型的异域风情区，形成负二层乃至项目的特色品项，吸引顾客，延伸客流走向。（4）、在合同期结束后，将配饰、小百、化妆品、针织等品项搬到步行街负二层，将餐饮放在中厅，作为该区域磁力点。同时负一、负二层品项的差异化，引导顾客目标性消费。沈阳中街项目三、各街区品项规划餐饮区调整方向如下：打造核心三处餐饮区。第一处，位于步行街15号口附近的即食即走项目。1、重新调整经营品项，进一步提高即食即走小食，快捷、便利的特点。2、进一步提高就餐环境，通过装饰等手段加强餐饮氛围，加强环境卫生。3、提升档口的经营形象，第二处，负二层中厅打造餐饮档口区，通过品项升级提高客单价，吸引更多人就餐。第三处，打造西中街餐饮区1、打造7个移动餐车。引入辅助品项，扩大消费者就餐选择面。2、提高餐饮品质，逐步调整就餐单价及口味。3、在西中街负一层做3个有特色的主题餐厅。沈阳中街项目三、各街区品项规划正阳街负二层打造年轻人创业、创意基地。年轻人的思想是活跃的，是不受禁锢的，对于事物、问题的都有着自己独特的见解。他们更喜欢无拘无束的生活和工作，选择创业已经成为越来越多的年轻人的首选。我们可以利用正阳街负二层现有场地免费提供给他们这样一个创业的平台、基地。可以在这里发挥他他们的想象，设计、创意产品，可以展示可以销售。通过他们的圈子进行推广，放大创业基地的宣传面，扩大知名度。逐步聚集人气，为该街区未来转型做铺垫。沈阳中街项目三、各街区品项规划正阳街负二层具体落实思路1、在社会上广泛宣传，重点针对沈阳高校学生群体。2、根据经营品项，经营效果进行扶持奖励。3、根据报名情况进行品项筛选，选择符合项目整体定位，年轻人喜闻乐见的经营品项4、该区域形成之后，向公益上发展，如“缓解就业压力”“鼓励支持大学生创业”等。与政府相关部门联合进行宣传包装，将该区域推广出去，扩大知名度。5、为该区域引导客流，积累人气。为未来调整做准备。沈阳中街项目三、各街区品项规划西中街负二层体验型、文化型项目的招商

西中街负二层我们计划将重新定位，打造以文化艺术为主题的休闲长廊，引进书店、画廊、咖啡店、工艺品店、舞蹈工作室、音乐工作室、微型健身馆等，并同各大艺术院校合作展出学生作品、才艺展示等。同时在负二层中厅做3D画展，增加负二层的人气。

同时打造主题功能休闲区，如烧友俱乐部，网络游戏战队中心、动感轮滑练习场、动漫主题社区、迷你3d影院等。

沈阳中街项目四、项目三年规划及收益

项目预计2015年收入完成2142万，其中上半年收益1214万，下半年收益928万。第二个合同期（2015年6月至2016年6月）收益是预计在2000万。项目在2012年末进行买断，共销售6.05亿，995个铺，建面23528㎡，占总建面的56.7%。买断至今，我项目推行分期付款政策已将87.3%的买断收益回收，剩余欠款需要公司提供按揭贷款业务方可达成尾款回收。三年之后，即2017年，我们预计买断客户有2/3选择帮租，已售部分租金收益约2000万，即买断商户5%返款，我们计划收取1%作为管理费用，及400万，同时项目自持596