2023年上半年上海房地产估价师制度与政策城镇土地使用税的缴纳模拟试题

2023年上半年上海房地产估价师制度与政策：城乡土地使用税的缴纳模拟试题本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）1、运用__，可以看出数据变化的发展过程和演变趋势，其实质是取各段内各点求平均值，且令其权数相等，而将以前的权数视为零。

A．移动平均法

B．指数平滑法

C．加权指数法

D．移动平滑法2、建议召开业主大会临时会议的业主达成以上，业主委员会应当及时组织召开业主大会临时会议。

A：10％

B：15％

C：20％

D：25％

E：执行层的组织协调3、房屋登记费按收取。

A：房屋面积

B：件

C：房屋体积

D：房屋价值

E：执行层的组织协调4、以出让方式取得国有土地使用权的建设项目，在签订国有土地使用权出让协议后，建设单位应当持建设项目的批准、核准、备案文献和国有土地使用权出让协议，向城市、县人民政府城乡规划主管部门领取。

A：选址意见书

B：建设用地规划许可证

C：施工许可证

D：建设工程规划许可证

E：房地产估价机构必须加盖公章5、生地与熟地之间的价格差异（）。

A．仅仅是土地开发费用

B．是土地开发费用、开发商利润和税费等

C．仅仅取决于容积率的高低

D．是开发商利润6、房地产开发项目自之日起满1年未动工开发的，可以征收土地闲置费。

A：土地使用权出让协议签订

B：土地使用权出让协议约定的动工开发

C：土地使用权出让金缴纳

D：土地使用权证书取得

E：执行层的组织协调7、某房地产开发公司欲取得一宗以挂牌方式出让的建设用地使用权，委托房地产估价机构评估其可接受的最高价，该估价应采用的价值类型为。

A：市场价值

B：投资价值

C：谨慎价值

D：在用价值

E：工业用地的监测点评估价格8、某承租人的基础租金为15万元/月，假如营业额的8%作为比例租金，假如在一个月内的营业额为150万元，则其应支付的租金为（）万元。

A．15

B．20

C．35

D．509、某开发项目的规划建设用地面积为5000m2，假如地上建筑容积率为6、建筑覆盖率为50%、楼高17层(其中1～4层为建筑面积相等的裙房，5～17层为标准层)，则标准层每层建筑面积为__m2。

A．882

B．1765

C．1667

D．153810、下列关于公司利润和收入的表述，对的的是__。

A．公司利润可分为经营利润、税后利润和可分派利润三个层次

B．经营收入=销售收入+出租收入

C．销售收入=土地转让收入+商品房销售收入+配套设施销售收入

D．可分派利润=税后利润-未分派利润

11、某宗房地产欲出售，其评估价格为100万元，最后实际成交价格为150万元，这不也许是__。

A．评估价格公平合理，成交价格不公平合理

B．评估价格不公平合理，成交价格公平合理

C．评估价格和成交价格都公平合理

D．评估价格和成交价格都不公平合理12、2023年3月，A市居民张某对其A市所住房屋进行了翻建，翻建后的房屋面积增长了12，张某应当申请。

A：房屋所有权初始登记

B：房屋所有权变更登记

C：房屋所有权转移登记

D：房屋更正登记

E：执行层的组织协调13、下列不是拍卖的基本原则的是__。

A．公开原则

B．诚实信用原则

C．公正原则

D．保存价原则14、某宗房地产2023年6月1日的价格为1800元／㎡，现需要将其调整到2023年10月1日。已知该宗房地产所在地区类似房地产2023年4月1日至10月1日的价格指数分别为79．6，74．7，76．7，85．0，89．2，92.5，98．1(以2023年1月1日为100)。该宗房地产2023年10月1日的价格为元／㎡。

A：2402．22

B：2302．22

C：2202．22

D：2102．22

E：工业用地的监测点评估价格15、支票属于。

A：商品证券

B：货币证券

C：资本证券

D：实物证券

E：执行层的组织协调16、某承租人的基础租金为15万元/月，其营业额的8%作为比例租金，假如其在一个月内的营业额为250万元，则其应支付的租金为（）万元。

A．20

B．21

C．35

D．5017、下列关于房地产市场划分的说法，不对的的是。

A：二级市场是指土地转让、新建商品房租售市场

B：三级市场是指存量房地产交易市场

C：按照增量存量的方式，将土地市场划分为一级土地市场和二级土地市场

D：按照增量存量的方式，房屋市场划分为一级房屋市场，二级房屋市场和三级房屋市场

E：借款协议18、某宗房地产建筑物建成于1991年10月1日，经济寿命为60年。后于1996年10月1日补办了土地使用权出让手续，土地使用权出让年限为50年(从补办之日算起)。2096年10月1日1对该房地产进行评估。经计算，该房地产的土地重新购建价格为2023万元，建筑物重新购建价格为3000万元，残值率为0。则在估价时点(2023年10月1日)该房地产的评估价值为万元。(说明：题干中假设土地出让协议未约定不可续期)

A：4091

B：4182

C：4250

D：5000

E：工业用地的监测点评估价格19、房地产拍卖的程序中，关于房地产估价及拍卖保存价的拟定，说法错误的是。

A：对拍卖房地产拟定合理的拍卖保存价和起拍价是决定拍卖行为成功与否的重要环节

B：评估结果只能是拟定保存价、起拍价的参考依据

C：评估结果就是保存价，但不是起拍价

D：拍卖行需要在房地产拍卖前对房地产市场进行调查和分析，然后由拍卖行和委托方参考评估价格拟定拍卖房地产的合理保存价、起拍价和盼望价

E：执行层的组织协调20、对被征收房屋价值的补偿，不得低于__被征收房屋类似房地产的市场价格。

A．房屋征收拟定之日

B．房屋征收决定公告之日

C．签订房屋征收协议之日

D．房屋征收实行之日21、土地使用税政策性免税中，经批准开山填海整治的土地和改造的废弃土地，从使用的月份起免缴土地使用税。

A：3～5年

B：3～8年

C：5～2023

D：10～2023

E：执行层的组织协调22、新设项目法人的资本金筹措渠道，不涉及__资金。

A．政府政策性

B．资产变现

C．公司入股

D．个人入股范围23、某商场的正常月租金按可出租面积计为40元/㎡，出租率为85%，运营费用占有效毛收入的35%，报酬率为2%，商场建筑面积为40000㎡，可供出租的比例为95%，运营期为38年，该商场的收益价值为__万元。

A．690.40

B．8284.79

C．8720.83

D．9746.8124、某开发商通过出让方式取得某宗土地使用权，价格为1000万元/m2，容积率为3。后经批准容积率扩大至3.6，此时开发商应补交地价为__元/m2。

A．100

B．200

C．300

D．60025、某临街深度30.48m(即100ft)，临街宽度20m的矩形土地，总价为121.92万元。按四三二一法则，其相邻临街深度15.24m(即50ft)，临街宽度25m的矩形土地的总价为万元。

A：53.34

B：85.34

C：106.68

D：213.36

E：工业用地的监测点评估价格二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得0.5分）1、下列由国务院审批城市总体规划的有。

A：上海市的城市总体规划

B：太原市的总体规划

C：国务院指定的城市总体规划

D：设市城市的总体规划

E：深圳市的总体规划2、房地产市场自然周期中，在需求增长率由大于变为小于供应增长率的转折点上，空置率由。(2023年试题)

A：上升到下降

B：下降到上升

C：高于合理空置率到低于合理空置率

D：低于合理空置率到高于合理空置率

E：借款协议3、在商业银行办理的贷款中，担保方式有。

A：保证

B：信用

C：质押

D：抵押

E：保险4、若标准宗地的临街深度为10m，按照四三二一法则计算临街深度为15m的宗地价格，其平均深度价格修正率为__。

A．78%

B．85%

C．117%

D．150%5、下列属于闲置土地的范围的有。

A：按照建设用地批准书规定的期限开发运用土地的

B：按照建设用地批准书和建设用地使用权出让协议规定的期限开发运用土地的

C：建设用地使用权有偿使用协议或者建设用地批准书未规定动工开发日期，自土地使用权出让协议生效或建设用地批准书颁发之日起满一年末动工开发建设的

D：建设用地使用权有偿使用协议或者建设用地批准书未规定动工开发日期，自建设用地使用权出让协议生效或建设用地批准书颁发之日起满半年未动工开发建设的

E：已动工开发，但由于投资额局限性总投资额的25％且未经批准中止开发建设连续满一年的6、下列关于不同类型价值的高低关系的表述中，错误的是（）。

A．原始价值高于账面价值

B．投资价值高于市场价值

C．谨慎价值低于市场价值

D．快速变现价值低于市场价值7、房地产项目风险分析中不能用于风险估计与评价的方法是__。

A．专家打分法

B．“三项预测值”法

C．解析法

D．蒙特卡洛模拟法8、城乡体系规划分为。

A：全国城乡体系规划

B：省域城乡体系规划

C：市域(镇域)城乡体系规划

D：县域城乡体系规划

E：乡镇体系规划9、下列哪种房地产不是按经营使用方式来划分的类型__。

A．出租的房地产

B．自用的房地产

C．餐饮的房地产

D．营业的房地产10、房地产置业投资的清偿能力指标一般有。

A：借款偿还期

B：流动比率

C：偿债备付率

D：利息备付率

E：投资回报率

11、工程造价控制的重要方法有。(2023年试题)

A：价值工程

B：协议发包

C：协议管理

D：非限额设计

E：可行性研究12、一宗房地产的土地价值为40万元，建筑物价值为60万元，已抵押贷款45万元，作为某种目的的估价结果为55万元，则该估价目的的也许是__。

A．买卖

B．抵押贷款

C．拆迁补偿

D．保险13、下列关于会计报表的意义和作用，表述对的的是。

A：会计报表是根据账簿上所记录的资料通过整理、归类、汇总而编制的表式报告

B：会计核算中的报账，重要是通过编制会计凭证来进行的

C：公司的投资者通过会计报表所提供的信息可以作出对的的投资决策

D：会计报表是会计核算工作的一种专门方法

E：会计报表提供的信息是依法征收税利的重要依据14、房地产供应有限特性的本质是__。

A．土地的总量有限

B．房地产的不可移动性

C．房地产的独一无二性

D．房地产的价值量大15、对于房地产开发投资活动来说，构成房地产开发投资项目钞票流量的基本要素为__，也是进行投资分析最重要的基础数据。①投资；②成本；③销售或出租收入；④税金；⑤利润

A．①②③

B．①②③④⑤

C．②③⑤

D．①②④16、某房地产价格评估机构对北京一处房屋进行评估，评估价格为300万元。按国家规定，该评估机构收取评估费最高为__元。

A．9000

B．10000

C．12023

D．1500017、目前，我国推行工程量清单计价法，根据工程量清单计价法，建筑安装工程由__构成。

A．直接费

B．间接费

C．利润

D．税金

E．预备费18、下列关于城市土地的基本特性中的区位，表述对的的是。

A：城市土地由于不可移动，导致了区位的极端重要性

B：城市土地区位的涵义，除涉及以地理坐标表达的几何位置外，更重要的是经济地理位置

C：城市土地区位不涉及无形的因素

D：城市土地区位既涉及有形的区位，也涉及无形的因素，如经济发展水平等

E：城市土地区位的涵义，更重要的是某一地段与周边经济环境的互相关系19、定义市场区域工作重要涉及__。

A．描绘市场区域的发展前景

B．描绘市场区域

C．在相应地图上描绘区域的物业类型

D．在相应地图上标出市场区域的边界

E．解释拟定市场区域边界的依据20、从投资角度来看，资金时间价值的大小重要取决于__。

A．资金的供求关系

B．投资利润率

C．通货膨胀率

D．风险因素

E．利率21、物业服务公司的工作内容涉及。

A：确立管理目的

B：制定维修养护方案

C：制定安全保卫方案

D：提出预算

E：拟定物业服务费的收费标准22、流通货币需要量取决于三个因素。

A：已销售的商品数量

B：待销售的商品数量

C：单位商品价格

D：货币流通次数

E：货币流通时间23、净利润为等三个项目的总额减去所得税费用之后的余额。

A：营业利润