济南市雪山片区土地熟化项目管理竞争性谈判响应文件

目录HYPERLINK\l"_Toc257861821"第一章土地熟化项目管理大纲编制依据4HYPERLINK\l"_Toc257861822"第二章指导思想及项目管理目标5HYPERLINK\l"_Toc257861823"1、指导思想5HYPERLINK\l"_Toc257861824"2、土地熟化总体目标5HYPERLINK\l"_Toc257861825"3、具体的管理目标5HYPERLINK\l"_Toc257861826"第三章前期策划、经济分析、专项评估与投资确定8HYPERLINK\l"_Toc257861827"1、工程概况：8HYPERLINK\l"_Toc257861828"2、工作内容：8HYPERLINK\l"_Toc257861829"2.1土地策划规划管理8HYPERLINK\l"_Toc257861830"2.2土地征用、拆迁安置管理8HYPERLINK\l"_Toc257861831"2.3片区内基础设施的迁移改造项目管理9HYPERLINK\l"_Toc257861832"3总体策划10HYPERLINK\l"_Toc257861833"3.1先易后难，良性循环10HYPERLINK\l"_Toc257861834"3.2逐层提高，持续发展11HYPERLINK\l"_Toc257861835"4、经济分析11HYPERLINK\l"_Toc257861836"5专项评估13HYPERLINK\l"_Toc257861837"5.1土地评估13HYPERLINK\l"_Toc257861838"5.2拆迁房屋评估16HYPERLINK\l"_Toc257861839"5.3评估汇总分析17HYPERLINK\l"_Toc257861840"5.4评估流程：18HYPERLINK\l"_Toc257861841"6、投资确定19HYPERLINK\l"_Toc257861842"6.1征地成本测算内容19HYPERLINK\l"_Toc257861843"6.2拆迁费用测算20HYPERLINK\l"_Toc257861844"6.3市政基础设施成本测算23HYPERLINK\l"_Toc257861845"第四章办理土地征用、地上物拆迁等有关手续的工作方法24HYPERLINK\l"_Toc257861846"1土地征用、地上物拆迁工作流程图24HYPERLINK\l"_Toc257861847"2土地熟化工作流程26HYPERLINK\l"_Toc257861848"2.1立项报批26HYPERLINK\l"_Toc257861849"2.2规划设计30HYPERLINK\l"_Toc257861850"2.3方案设计审批程序39HYPERLINK\l"_Toc257861851"2.4施工图设计联合审查40HYPERLINK\l"_Toc257861852"2.5建设项目用地预审42HYPERLINK\l"_Toc257861853"2.6建设项目用地申请43HYPERLINK\l"_Toc257861854"2.7建设项目环境影响审批44HYPERLINK\l"_Toc257861855"3、集体土地征收工作程序49HYPERLINK\l"_Toc257861856"第五章土地熟化项目管理组织机构及投入现场管理人员工作计划50HYPERLINK\l"_Toc257861857"1项目管理部组织机构形式50HYPERLINK\l"_Toc257861858"2各部门职能50HYPERLINK\l"_Toc257861859"2.1工程项目部职责50HYPERLINK\l"_Toc257861860"2.2经营开发组51HYPERLINK\l"_Toc257861861"2.3拆迁安置组51HYPERLINK\l"_Toc257861862"2.4合同造价组52HYPERLINK\l"_Toc257861863"2.5设施迁建组52HYPERLINK\l"_Toc257861864"2.6综合组53HYPERLINK\l"_Toc257861865"3、项目管理人员进场计划54HYPERLINK\l"_Toc257861866"第六章投资控制的内容目标方法和承诺55HYPERLINK\l"_Toc257861867"1、投资控制目标：55HYPERLINK\l"_Toc257861868"2、投资控制的内容:55HYPERLINK\l"_Toc257861869"3、投资控制的原则56HYPERLINK\l"_Toc257861870"4、投资控制的措施56HYPERLINK\l"_Toc257861871"5、投资风险管理57HYPERLINK\l"_Toc257861872"5.1风险识别57HYPERLINK\l"_Toc257861873"5.2风险控制57HYPERLINK\l"_Toc257861874"5.3征收土地、拆迁补偿风险防范措施58HYPERLINK\l"_Toc257861875"6投资承诺：59HYPERLINK\l"_Toc257861876"第七章进度控制的目标、内容、方法及承诺60HYPERLINK\l"_Toc257861877"1、进度控制目标60HYPERLINK\l"_Toc257861878"2、土地熟化进度控制内容60HYPERLINK\l"_Toc257861879"3、进度控制方案61HYPERLINK\l"_Toc257861880"3.1编制土地熟化进度计划的原则61HYPERLINK\l"_Toc257861881"3.2编制土地熟化进度计划、合理设置控制点61HYPERLINK\l"_Toc257861882"4、土地熟化进度控制方法63HYPERLINK\l"_Toc257861883"5、土地熟化进度计划的监控实施64HYPERLINK\l"_Toc257861884"5.1监控进度计划的实施。64HYPERLINK\l"_Toc257861885"5.3对比分析实际进度与计划进度65HYPERLINK\l"_Toc257861886"5.4调整施工进度计划，以形成新的进度计划。65HYPERLINK\l"_Toc257861887"6、项目进度控制（监测和调整）流程图65HYPERLINK\l"_Toc257861888"7、土地熟化进度风险分析、对策66HYPERLINK\l"_Toc257861889"7.1风险识别67HYPERLINK\l"_Toc257861890"7.2风险影响分析与控制措施67HYPERLINK\l"_Toc257861891"第八章质量控制的目标、内容、方法与承诺70HYPERLINK\l"_Toc257861892"1质量控制目标70HYPERLINK\l"_Toc257861893"2质量控制内容70HYPERLINK\l"_Toc257861894"3建立健全的质量控制体系71HYPERLINK\l"_Toc257861895"4质量控制程序72HYPERLINK\l"_Toc257861896"4.1、事前控制工作72HYPERLINK\l"_Toc257861897"4.2、事中控制工作73HYPERLINK\l"_Toc257861898"4.3、事后控制工作73HYPERLINK\l"_Toc257861899"5质量控制措施73HYPERLINK\l"_Toc257861900"6质量控制承诺74HYPERLINK\l"_Toc257861901"第九章安全控制目标、内容、办法及承诺75HYPERLINK\l"_Toc257861902"1、安全控制目标75HYPERLINK\l"_Toc257861903"2、安全控制内容75HYPERLINK\l"_Toc257861904"3、安全管理体系76HYPERLINK\l"_Toc257861905"4、安全控制方法77HYPERLINK\l"_Toc257861906"5、安全控制承诺：78HYPERLINK\l"_Toc257861907"第十章合同管理内容、方法与承诺79HYPERLINK\l"_Toc257861908"1合同管理的内容79HYPERLINK\l"_Toc257861909"2.合同管理的原则79HYPERLINK\l"_Toc257861910"3.合同管理的方法79HYPERLINK\l"_Toc257861911"4.合同管理的措施80HYPERLINK\l"_Toc257861912"5.合同管理的重点81HYPERLINK\l"_Toc257861913"6.合同的争议处理及索赔82HYPERLINK\l"_Toc257861914"第十一章项目管理信息管理的内容、方法84HYPERLINK\l"_Toc257861915"1、项目信息管理内容84HYPERLINK\l"_Toc257861916"2、信息管理的方法85HYPERLINK\l"_Toc257861917"第十二章环境保护目标、措施及特殊事件的预案89HYPERLINK\l"_Toc257861918"1、环境保护管理控制目标89HYPERLINK\l"_Toc257861919"2、环境保护管理制度89HYPERLINK\l"_Toc257861920"3、环境保护措施90HYPERLINK\l"_Toc257861921"4、工程范围内建筑物及设施的保护措施91HYPERLINK\l"_Toc257861922"第十三章组织协调内容、目标、方法与承诺93HYPERLINK\l"_Toc257861923"1、协调目标93HYPERLINK\l"_Toc257861924"2、内容93HYPERLINK\l"_Toc257861925"3、方法：93HYPERLINK\l"_Toc257861926"3.1外部组织协调93HYPERLINK\l"_Toc257861927"3.2内部组织协调：95HYPERLINK\l"_Toc257861928"4、承诺96HYPERLINK\l"_Toc257861929"第十四章我公司的管理优势及技术建议97HYPERLINK\l"_Toc257861930"1丰富的管理经验97HYPERLINK\l"_Toc257861931"2具有完整的市政基础设施资料98HYPERLINK\l"_Toc257861932"3专业技术及项目管理技术优势98HYPERLINK\l"_Toc257861933"4人才及专家评审优势98土地熟化项目管理大纲编制依据国家和山东省、济南市有关基本建设的法律、法规和规定：《中华人民共和国土地管理法》《中华人民共和国土地管理法实施条例》《中华人民共和国城市规划法》《中华人民共和国城市房地产管理法》《建设用地审查报批管理办法》《关于完善征地补偿安置制度的指导意见》《关于加强农村建房用地管理若干规定》《济南市城市建设项目审批管理暂行规定》《济南市统一征用土地暂行办法》济南市人民政府令（第204号）《济南市城市房屋拆迁管理办法》济南市人民政府令（第223号）《济南市国有土地收购储备办法》济南市人民政府令（第230号）《山东省物价局、山东省财政厅、山东省国土资源厅关于济南等三市调整征地地面附着物和青苗补偿标准的批复》鲁价费发〔2008〕178号《济南市人民政府关于印发济南市现状用地招标、拍卖、挂牌出让试点工作实施意见的通知》《建设工程项目管理规范》GB/T50326-2006。《济南雪山片区土地熟化项目管理竞争性谈判文件》及国家、山东省、济南市其他相关法律、法规文件规定指导思想及项目管理目标1、指导思想在遵循国家法令、法规的前提下，在建设单位统一组织和指导下，以“服务业主，奉献社会”为宗旨，以控制为切入点，以择优为手段，以过程控制为重点，以实现投资效益为目标的指导思想，竭诚为业主提供优质的项目管理全程服务。坚持“主动控制、动态管理、严格把关、热情服务”的原则，以严谨的工作作风、科学的工作态度、规范的工作程序为业主提供优质服务。2、土地熟化总体目标2.1采用先进的项目管理理念，科学的管理方法，精心组织项目实施，进行投资、质量、进度、安全目标控制，通过合同管理、信息管理和组织协调，全面完成业主的项目总目标。2.2为土地熟化管理提供规范、良好的管理服务和咨询服务，化解熟化管理风险，确保业主投资建设效益。2.3通过学习借鉴，结合当地实际，将各种先进、成功的管理方法和经验引入本土地熟化管理工作，通过项目的运作，探索创建出一套与土地熟化相符的可行而先进的项目管理模式。3、具体的管理目标3.1、质量控制目标：达到合同约定的质量标准。（1）质量保证资料齐全、真实可靠；（2）质量保证程序合法，严格按程序办事；（3）项目管理过程中严防并杜绝较大质量事故的发生。在具体项目管理过程中，通过认真严格执行项目管理实施方案，使整个工程质量处于“受控”状态，紧紧抓住土地策划规划、土地拆迁、安置、征用管理和片区基础设施迁移改造等环节，坚持主动控制与事前控制相结合的原则，对土地熟化过程中的质量实施事前、事中、事后的全过程、全方位跟踪监督和及时解决存在的质量问题，确保土地熟化按照国家法律、法规、标准及管理流程进行管理。3.2、进度控制目标：确保工程在合同工期内完成。在项目管理过程中，认真研究土地熟化总进度计划和分解的季、月进度计划，符合目标后审批实施，并在各个工作项目进行进度跟踪管理。统筹安排，合理调整各项工作项目的衔接时间，抓好进度计划的落实。定期对进度计划实施情况进行检查、分析，一旦发现与计划有偏差，及时采取纠偏措施，确保进度目标。3.3、投资控制目标：优化方案，降低成本，提高土地利用率。在确保各项工作质量和进度的前提下，优化方案，通过对投资总目标值进行切块分解和在实施过程中对各阶段的动态跟踪管理，编制并逐步完善土地熟化经济和效益测算，降低成本，提高土地利用率。3.4、安全控制制目标：杜绝绝重大人身伤伤亡事故和机机械事故，确确保安全生产产、文明生产产。3.5、环境管理理目标：对环境的影影响情况进行行检查，并对对污染防治和和生态保护的的情况进行检检查，使土地地熟化过程符符合环保要求求，如噪声、废废气、污水等等污染物排放放应达标、减减少水土流失失和生态环境境破坏，确保保各项环保措措施落到实处处。3.6、服务目标标：在人员的的配备上，确确保项目经理理及各专业主主要项目管理理工程师进驻驻现场。我们将将坚持严格项项目管理、热热情服务、科科学诚信、客客观公正的原原则，确保本本工程的项目目管理服务到到位率100%。3.7、合同控制制目标：实现现合同履约率率达到100%。3.8、组织协调调目标：通过项目管管理协调，使使参建各方减减少磨擦，消消除对抗，树树立整体思想想和全局观念念，最大限度度地调动各方方面的积极性性、主动性，使使大家能够协协同作战，创创造出“天时、地利利、人和”的和谐环境，确确保项目管理理的总目标顺顺利实现。3.9、信息管理理目标：项目目管理工程师师将收集到的的有关工程信信息加以收集集整理，为做做出科学合理理的分析，提提供及时的信信息支持，使使项目建设各各有关单位之之间及时进行行信息沟通，从从而协调有序序地工作，保保障工程的顺顺利进行。前期策划、经济分分析、专项评评估与投资确确定1、工程概况：本工程为雪山片区区土地熟化项项目，片区规规划范围东至至绕城高速东东环线，西至至风岐路，南南至经十路，北北至胶济铁路路，目前现状状为：片区内内现居住人口口约5700余人，主要要分布在安家家村、章灵丘丘三个村，章章灵—安家地区位位于港沟镇，北北邻王舍人镇镇及郭店镇，西西邻姚家镇，本本地区重点文文物主要有章章灵墓、三义义阁、三官庙庙等三处，均均位于章灵村村，属于依法法登记保护的的不可移动文文物。地块中中有高压电缆缆通过。2、工作内容：2.1土地策划规规划管理土地开发利用的策策划管理。协协助业主办理理片区现状调调查，土地开开发利用分析析、项目立项项、用地规划划许可、土地地征收（收购购）、土地勘勘界测绘、工工程前期等相相关手续等工工作。城市设计的组织和和管理。协助助业主办理城城市设计招标标、选定城市市设计单位，起起草设计合同同，为城市设设计收集提供供基础资料，管管理其设计并并组织成功汇汇报和提交，协协助业主进行行城市设计的的控制实施工工作。地块规划策划。根根据城市控制制性规划、城城市设计成果果和地块实际际，提出地块块策划利用计计划和方案，协协助业主办理理地块规划策策划申请，为为地块拍卖、出出让、划拨提提供条件。做做好地块招商商的策划、实实施。土地熟化经济测算算、评估的管管理。依据整整合政策和调调查摸底成果果，编制并逐逐步完善土地地熟化经济和和效益测算，配配合有关部门门对评估成果果的认定。2.2土地征用、拆拆迁安置管理理整合政策、协议的的管理。依据据济南市人民民政府令（第第204号）《济南南市统一征用用土地暂行办办法》、济南南市人民政府府令（第223号）《济南市市城市房屋拆拆迁管理办法法》、济南市市人民政府令令（第230号）《济南南市国有土地地收购储备办办法》协助业业主责制定、解解释、宣传土土地熟化的具具体政策，提提出合理化建建议，并参与与合同的谈判判、拟定，起起草片区整合合协议和土地地征收、征用用合同。土地勘界、测量的的管理。包括括征用土地的的勘界测量，勘勘界成果的确确认，明确各各类土地的属属性、面积。集体土地征用暨拆拆迁补偿合同同执行的管理理。包括被拆拆迁户摸底调调查、统计资资料的管理与与核实，搬迁迁、拆除、平平整及后续现现场的管理。依依据拆迁补偿偿合同进行补补偿费用支付付的管理。国有土地征收暨拆拆迁补偿合同同执行的管理理。包括基础础资料的收集集，统计与评评估成果的核核实，搬迁、拆拆除、平整及及后续现场的的管理。依据据鲁价费发（2008）178号《山东省省物价局、山山东省财政厅厅、山东省国国土资源厅关关于济南等三三市调整征地地地面附着物物和青苗补偿偿标准的批复复》等有关法法规政策，进进行补偿费用用支付的管理理。集体土地征用手续续的管理。协协助业主进行行征用土地的的组卷、报卷卷，跟踪土地地等工作完成成土地征用。国有土地收购储备备的管理。依依据济南市人人民政府令（第230号）《济南市国有土地收购储备办法》配合跟踪土地等部门，协助业主完成土地收储工作。土地划拨、出让等等工作管理。协协助业主对出出让划拨土地地成本的核算算；对项目招招、拍、挂的的动态跟踪；；落地资金回回收。2.3片区内基础础设施的迁移移改造项目管管理电力高压线电缆化化、光电传输输、长途光缆缆等改造的管管理。包括研研究电缆化改改造技术方案案和路由，进进行可行性经经济分析，协协调供电、规规划等部门落落实改造方案案并逐步实施施。铁路专用线拆除改改造的管理。包包括协调权属属单位落实方方案并逐步实实施。为保证土地拆迁所所必须实施的的其他基础项项目改造的管管理。3总体策划雪山片区土地熟化化项目是一个个复杂的项目目，牵涉到政政府领导和许许多单位、部部门、包括招招标代理单位位、规划单位位及土地测绘绘单位等等，众众多的单位和和不同部门之之间的复杂的的工作程序必必然存在各方方之间大量的的沟通和协调调。国际国内内许多特大型型项目工程管管理的经验和和教训表明，在在不同阶段、针针对不同的项项目参与单位位采用分级进进度规划和控控制是非常行行之有效的方方法。针对该该项目的特点点，结合我公公司在其他项项目管理中的的经验，从业业主角度提出出项目实施总总进度纲要、项项目实施总规规划，随着项项目实施的进进展，引领整整个项目非常常有序地开展展和实施。结合雪山片区项目目地块及周边边区域的实际际情况，提出出以下总体开开发思路：先易后难，良性循循环；逐层提提高，持续发发展。3.1先易后难，良性循循环在雪山片区的开发发顺序上，从从总的思路来来考虑，先从从牵扯征地拆拆迁工作较容容易的开始，随随着工作的逐逐步进行和对对工作程序的的熟悉，后进进行进一步全全面开发，逐逐级推进，分分层演化，良良性循环，平平衡效能。征地拆迁较容易的的区域是指山山脚荒地农田田等无居民居居住的地区。不不牵扯村民的的搬迁、安置置，从而降低低先期成本的的投入。等这这一区域开发发土地熟化初初具雏形，可可以进行成本本投入与产出出的效用评估估，这一区域域开发的效能能便释放出来来。从而为下下一步的开发发奠定良好的的基础。因此此，先易后难难的顺序，将将是事半功倍倍的。土地增增殖空间有大大有小，营造造良好环境使使城市土地在在自然增殖的的基础上得到到附加升值空空间。地块的的滚动开发使使地块得到增增殖的基础上上同时可以盘盘活资金的使使用，从而促促使整个项目目的良性循环环。3.2逐层提高，持续发发展通过先易后难的开开发顺序，使使雪山片区形形成空间互补补的同时，在在整个片区内内可同时进行行组团开发，逐逐层提高，同同时为避免遍遍地开花，应应先营造环境境，再合理开开发改造，从从而使土地得得到有效增殖殖，无形资产产运营同样得得到提高。通通过对中档地地块的开发，改改善环境，完完善功能，使使这些中档地地块的预期期期望值达到目目前中高档地地块的水平。根根据土地开发发递增效应系系数，中档地地块的水平提提高带动对中中高档地块的的预期期望值值，同时使低低档地块得到到同步提升。采采用横纵向分分层的布局模模式，逐渐形形成新的安置置区、工业区区、商业区等等，分组团完完成安置、居居住、公共建建筑等大空间间结构层次。各各组团之间，结结合道路、绿绿地、产业布布局等实施空空间隔离。形形成各个功能能组团的错位位布局和优势势互补。通过过科学经营、有有机整合、合合理开发形成成长期可持续续发展。4、经济分析雪山片区土地熟化化项目的经济济分析应根据据土地利用总总体规划和专专项研究规划划，在充分发挥挥土地开发整整合的基础上上进行全面的的经济分析。加强项目论证、立项、检查验收管理工作，做好项目的可行性研究、规划设计、实施方案和资金预决算，从而实现项目利益的最大化。经济分析的分类包包括：土地经经济分析、住住宅拆迁补偿偿费用的估算算、非住宅拆拆迁补偿费用用的估算等。4.1土地经济分析评价价分类：单项项经济评价、综综合经济评价价、土地的经经济等级评定定和土地评估估。4.1.1、单项经经济评价：是是对土地利用用类型或方式式所进行的专专门评价。可可以提高和优优化土地投资资的效益。4.1.2、综合经经济评价：是是对多种土地地利用类型或或方式进行综综合性评价。可可以在单项经经济评价的基基础上进行，也也可以在综合合自然评价的的基础上进行行。其评价成成果可以作为为土地规划、布布局调整等的的依据。4.1.3、土地经经济等级定：：依据土地的的经济性状为为依据，将土土地分为不同同的等级，从从而为土地利利用规划提供供依据。4.1.4、土地估估价：又称为为土地的货币币评价。是在在解决土地使使用和优化利利用的基础上上，确定土地地的经济效益益，同时顾及及时间因素，对对土地进行综综合性的估价价。4.2、土地经济分析方方法:投入和产出出比较分析法法、毛利分析析法、现金流流量贴现分析析4.2.1投入和产产出比较分析析是在获得与与实际情况相相符的数据的的基础上进行行推算或估算算。可采用投投入和产出表表来分析，包包括所有的投投入项和产出出项。4.2.2毛利分析析法是在地块块单元产品的的年收入中扣扣除生产成本本和管理费而而得出的利润润或亏损。4.2.3现金流量量贴现分析是是一种衡量资资本收益的方方法，它可以以分析土地投投资后的收益益，可从自然然的角度估价价，也可做必必要的经济假假设。4.3、住宅拆迁补偿费费用的估算住宅拆迁补偿费用用的估算可依依据地块改造造方式分类图图进行。在对对雪山片区地地块综合调查查分析的基础础上，确定研研究范围内总总用地面积、住住宅建筑面积积及其他用地地面积。并根根据济南市相相关部门提供供的工程拆迁迁数据汇总表表，推算出拆拆迁补偿费用用单价。从而而得出住宅拆拆迁补偿费用用：住宅的拆迁补偿费费用=住宅的建筑筑面积×住宅的拆迁迁补偿费用单单价4.4、非住宅拆迁补偿偿费用的估算算根据工程拆迁与整整治政策规定定城市居民用用房的拆迁，按按《济南市城城市房屋拆迁迁管理办法》补补偿；党政机机关、事业单单位用房的拆拆迁不予补偿偿，其他非住住宅拆迁按《济济南市国有土土地收购储备备暂行办法》收收购。根据《济南市国有有土地收购储储备暂行办法法》，非住宅宅中企业的建建筑物“补偿标准按按照原土地用用途评估价格格50%和地上建（构构）筑物评估估价格现值计计算”。非住宅中企业的拆拆迁补偿费用用=50%×原土地用途途评估价格+地上建（构）筑物物评估价格现现值“原土地用途评估价价格”的单价按照照相关部门提提供的单价计计算。土地用用途统一按照照商业用地计计算。5专项评估本项目的评估主要要分为土地评评估和拆迁房房屋评估。5.1土地评估5.1.1评估依据据《中华人民共和国国土地管理法法》；《中华人民共和国国城市房地产产管理法》；；《中华人民共和国国城镇国有土土地使用权出出让和转让暂暂行条例》；；《中华人民共和国国土地管理法法实施条例》；；国土资源部《关于于进一步规范范土地登记工工作的通知》（国国土资发[20033]383号）；国土资源部《关于于作好当前土土地登记和城城镇地籍调查查工作的通知知》（国土资资发[2000年]105号）；《山东省实施<中中华人民共和和国土地管理理法>办法》；《山东省土地登记记条例》；山东省人民政府鲁鲁政发（1987）81号《山东省省人民政府关关于贯彻<中华人民共共和国耕地占占用税暂行条条例>》的通知；；《关于土地使用权权出让中有关关问题的意见见》（鲁国土土资源[20033]192号）；《山东省国土资源源厅关于规范范国有土地使使用权出让价价格管理工作作的通知》；；《济南市东区、西西区国有土地地基准地价应应用技术手册册》。中华人民共和国国国家标准GB/T118508--2001《城镇土地地估价规程》；；中华人民共和国国国家标准GB/T118507--2001《城镇土地地分等定级规规程》5.1.2、评估原原则5.1.2.1、替替代原则根据市场运行规律律，在同一商商品市场中，商商品或提供服服务的效用相相同或大致相相似时，价格格低者吸引需需求，即有两两个以上互有有替代性的商商品或服务同同时存在时，商商品或服务的的价格是经过过相互影响和和比较之后才才决定的。土土地价格也同同样遵循替代代规律，即同同类型具有替替代可能的土土地价格相互互牵制。换言言之，具有相相同使用价值值、有替代可可能的宗地之之间，会相互互影响和竞争争，使价格相相互牵制，而而趋向一致。5.1.2.2、需需求与供给原原则在完全的市场竞争争中，一般商商品的价格都都取决于供求求的均衡点。供供小于求，价价格就会提高高，否则，价价格就会降低低。由于土地地与一般商品品相比，具有有独特的人文文和自然特性性，因此在进进行土地估价价时既要考虑虑到所假设的的公平市场，又又要考虑土地地供应的垄断断性特征。5.1.2.3、变变动原则一般商品的价格，是是伴随着构成成价格的因素素的变化而发发生变动的。土土地价格也有有同样情形，它它是各种地价价形成因素相相互作用的结结果，而这些些价格形成因因素经常处于于变动之中，所所以土地价格格是在这些因因素相互作用用及其组合的的变动过程中中形成的。因因此，在土地地估价时，必必须分析该土土地的效用、稀稀缺性、个别别性及有效需需求以及使这这些因素发生生变动的一般般因素、区域域因素及个别别因素。由于于这些因素都都在变动之中中，因此应把把握各因素之之间的因果关关系及其变动动规律，以便便根据目前的的地价水平预预测未来的土土地价格。5.1.2.4、协协调原则土地总是处于一定定的自然和社社会环境之中中，必须与周周围环境协调调，因为土地地能适应周围围环境，则该该土地的收益益或效用能最最大限度地发发挥。因此，在在土地估价时时，一定要认认真分析土地地与周围环境境的关系，判判断其是否协协调，这直接接关系到该地地块的收益量量和价格。5.1.2.5、最最有效使用原原则由于土地具有用途途的多样性，不不同的利用方方式能为权利利人带来的收收益不同，且且土地权利人人都期望从期期所占用的土土地上获得更更多的收益，并并以能满足这这一目的为确确定土地利用用方式的依据据，所以地价价是该宗地的的效用作最有有效的发挥为为前提的。5.1.2.6、预预期收益原则则对于价格评估，重重要的并非是是过去，而是是未来。过去去收益的重要要意义，在于于为推测未来来的收益变化化动向提供依依据。因此，商商品的价格是是由反映该商商品将来的总总收益所决定定。土地也是是如此，它的的价格也是受受预期收益形形成因素的变变动所左右。所所以，土地投投资者是在预预测该土地将将来所能带来来的收益或效效用后进行投投资的。这就就要求估价者者必须了解过过去的收益状状况，并对土土地市场现状状、发展趋势势、政治经济济形势及政策策规定对土地地市场的影响响进行细致分分析和预测，准准确预测该土土地现在以至至未能给权利利人带来的利利润总和，即即收益价格。5.1.2.7、多多种评估方法法相结合的原原则随着我国土地估价价业的发展，逐逐渐形成了几几种通用的估估价方法，如如收益还原法法、市场比较较法、成本逼逼近法、假设设开发法等方方法。由于不不适宜的方法法可能使估价价结果产生较较大的偏差，因因此在进行地地价评估时，就就要根据待估估宗地的实际际情况，充分分考虑用地的的类型和条件件，根据所掌掌握的资料，选选择最适宜的的估价方法进进行评估，力力求得到客观观、公正、科科学、合法的的土地价格。5.1.3评估方法法根据《城镇土地估估价规程》以以及评估对象象的具体条件件、用地性质质及评估目的的，结合估价价人员收集的的有关资料，考考虑到当地地地产市场发育育程度，选择择评估方法。待待估宗地位于于济南市东区区四级工业用用地基准地价价范围内，可可参考济南市市东区四级工工业用地基准准地价进行修修正；待估宗宗地土地用途途为工业，可可采用成本逼逼近法进行评评估，最后根根据两种方法法综合确定待待估宗地价格格。5.2拆迁房屋评估5.2.1评估依据据中华人民共和国国国务院第305号令《城市市房屋拆迁管管理条例》济南市人民政府令令第208号《济南市市城市房屋拆拆迁管理办法法》；《济南市城市房屋屋拆迁管理办办法》实施意意见；中华人民共和国国国家标准《房房地产估价规规范》GB/T550291--1999《济南市城市房屋屋拆迁评估评评估管理暂行行规定》；建设部《房屋完损损等级评定标标准》；国家、省、市关于于房地产价格格评估的相关关法律、法规规及政策5.2.2评估原则则5.2.2.1合法法的原则：房房地产评估应应当以估价对对象的合法使使用、合法交交易、合法处处分为前提进进行估价：5.2.2.2、估估价时点原则则：房地产的的公开市场价价值随时间而而动，不同时时点，价值不不同;5.2.2.3替代代的原则；要要求评估对象象的评估价不不得明显偏离离类似房地产产在同等条件件下的类似价价格；5.2.2.4最高高最佳使用原原则：即应以以评估对象的的最高最佳使使用为前提评评估5.2.2.5供求求原则：即在在评估时必须须充分考虑房房地产的供求求状况和可能能导致供求关关系变化的因因素对其价值值的影响，遵遵循“需求不变，供供给增加，则则价格下降，需需求增加，则则价格上升”的原则。5.2.3评估的方方法5.2.3.1市场场比较法是将将估价对象与与在估价时点点近期发生过过交易的类似似房地产进行行比较，对这这些类似房地地产的已知价价格作适当修修正，以此估估算估价对象象的客观合理理价格或价值值的方法。5.2.3.2成本本法是指求取取估价对象在在估价时点的的重置价格，扣扣除折旧，以以此估算估价价对象的客观观合理价格或或价值的方法法。5.3评估汇总分析5.3.1、项目负负责人对评估估结果进行汇汇总、分析、调调整修改；5.3.2、编制主主要资产评估估案例，撰写写资产评估报报告书；5.3.3、按内部部复核程序，逐逐级进行复核核；5.3.4根据复核核意见，修改改评估报告。5.3.5、对资产产清查、现场场勘察、检测测与鉴定阶段段获取的资料料及询价、估估算等各阶段段积累的资料料进行整理，认认真完善评估估工作底稿。5.3.6正式出具具资产评估报报告提交委托托方5.3.7根据评评估目的，遵遵循评估原则则，按照评估估程序，结合合估价经验，在在实地查勘，全全面分析影响响房地产价值值因素的基础础上，对估价价对象进行认认真的估算和和判定，确定定委估对象在在估价时间点点的平均单价价及面积。5.4评估流程：将试算大约结果告知委托方初步试算制定技术路线和评估方案再次详细看现场、记录、拍照签合同评估业务工作流程程将试算大约结果告知委托方初步试算制定技术路线和评估方案再次详细看现场、记录、拍照签合同收集需求信息，开发寻找收集需求信息，开发寻找放弃差距大初步洽谈沟通放弃差距大初步洽谈沟通有意向有意向问题大问题大放弃看现场放弃看现场无问题问题小无问题问题小沟通沟通适当修改调整适当修改调整主办人员及时催缴收费不及时合格跟踪回访客户打印、装订、盖章提交报告、收取费用资料整理存档不合格修改审查报告正式制作报告主办人员及时催缴收费不及时合格跟踪回访客户打印、装订、盖章提交报告、收取费用资料整理存档不合格修改审查报告正式制作报告6、投资确定土地熟化实施前，应应依据控制性性详细规划进进行土地利用用强度等情况况测算，依据据现状情况及及土地征收与与拆迁办法进进行熟化成本本测算，分析析投入与产出出，分析投资资结构与时序序，作出项目目运作的实施施战略与方案案。土地熟化化测算内容包包括：执行政政策依据，土土地性质、土土地征收预估估、各类地上上物补偿、各各类障碍物迁迁移补偿、安安置房建设与与各类补偿、财财务费用。要要认真检查核核对土地证、房房产证、评估估报告、各类类合同、各类类原始发票的的原件，并据据此取得相关关复印件，作作为研究政策策及测算与补补偿的依据。6.1征地成本测算算内容6.1.1、征地地费用构成及及补偿标准依据有关规定及本本项目的实际际情况，项目目征地费用包包括土地补偿偿费、人员安安置补助费、青青苗补偿费、地地上附着物补补偿费及征地地相关税费、不不可预见费等等，征地相关关税费主要有有耕地开垦费费、耕地占用用税、防洪费费等。1、土地补偿费、人人员安置补助助费依据有关政策标准准，按照《山山东省征地区区片综合地价价标准》测算算费用。2、青苗补偿费按照《关于济南三三市调整征地地地面附着物物和和青苗补补偿标准得批批复》（鲁价价费发〔2008〕178号），结合合农用地部分分地上物情况况，测算青苗补偿偿费。3、地上附着物补偿偿费按照《关于济南三三市调整征地地地面附着物物和和青苗补补偿标准得批批复》（鲁价价费发〔2008〕178号），结结合地上附着着物情况测算算补偿费用。4、征地相关税费（1）耕地开垦费依据《山东省实施施〈中华人民民共和国土地地管理法〉办办法》进行测测算。（2）耕地占用税依据《中华人民共共和国耕地占占用税暂行条条例》（国务务院令第511号），山东省省人民政府关关于贯彻执行行《中华人民民共和国耕地地占用税暂行行条例》有关关问题的通知知鲁政字〔2008〕137号进行测算。5、征地不可预见费费征地费用测算表序号项目名称标准数量总额（万元）备注1土地补偿费、人员员安置费1.1规划建设用地1.2规划代征用地2青苗补偿费3地上附着物补偿费费4征地税费4.1耕地复垦费4.2耕地占用税5征地不可预见费征地费用合计6.2拆迁费用测测算本项目拆迁费用包包括村民拆迁迁补偿费、集集体及个人企企业拆迁补偿偿费、拆迁相相关费用、拆拆迁不可预见见费等。6.2.1、村民民拆迁补偿费费村民拆迁补偿费包包括村民房屋屋拆迁补偿价价、装修及附附属物补偿、拆拆迁补助费等等费用。房屋屋拆迁补偿价价，由宅基地地区位补偿价价和房屋重置置成新价构成成，计算公式式为：房屋拆拆迁补偿价=宅基地区位位补偿标准×宅基地面积+被拆迁房屋屋重置成新价价。拆迁补助助费包括搬家家补助费、提提前搬家奖励励费、家电改改移费、困难难户拆迁补助助费、经营性性用房补贴、一一次性停产停停业损失补助助费等。（1）宅基地区位补偿偿价根据市场评估情况况，确定宅基基地补偿价格格。宅基地面积的认定定：合法宅基基地面积以镇镇政府、村委委会依据相关关法规确认的的面积为准。（2）房屋重置成新价价合法房屋建筑面积积的认定：拆拆迁补偿中认认定宅基地上上房屋建筑面面积，以房屋屋所有权证标标明的面积为为准；未取得得房屋所有权权证但具有规规划行政主管管部门批准建建房文件的，按按照批准的建建筑面积认定定。（3）装修及附属物补补偿（4）拆迁补助费拆迁补助费包括搬搬家补助费、提提前搬家奖励励费、家电改改移费、困难难户拆迁补助助费、经营性性用房补贴、一一次性停产停停业损失补助助费等。各项项费用按以下下标准测算：：表村民拆迁补偿费用用测算表序号项目名称标准数量总额（万元）备注1宅基地区位补偿价价2房屋重置成新价3装修及附属物补偿偿4拆迁补助费4.1搬家补助费4.2提前搬家奖励费4.3家电改移费4.4困难户拆迁补助费费用4.5经营性用房补贴4.6一次性停产停业综综合补助费小计村民拆迁补偿费拆迁相关费用拆迁相关费用为拆拆迁评估费、拆拆迁服务费、渣渣土清运费。1、拆迁评估费依据《济济南市房地产产中介服务收收费的通知》（济济价房字[19999]第108号）的规定定执行。2、拆迁服务费：依据据《济南市房房地产中介服服务收费的通通知》（济价价房字[19999]第108号）的规定定执行。3、渣土清运费：拆除除及渣土清运运费按建筑面面积计算，计算基基础为村民房房屋建筑面积积和企业房屋屋建筑面积之之和。、拆迁不可预见费费表项目拆迁费用用测算表序号项目名称标准数量总额（万元）备注1村民拆迁补偿费2拆迁相关费用2.1拆迁评估费2.2拆迁服务费2.3拆除、渣土清运费费3拆迁小计4不可预见费合计拆迁费用合计6.3市政基础设设施成本测算算、市政建设原则市政建设和地块开开发同步实施施，总体协调调。坚持道路路与管线同步步实施的原则则，统筹考虑虑市政站点分分布，避免开开发过程中的的反复，以贯贯彻整体开发发的理念，有有效控制土地地开发成本。整体开发模式的优势是整体规划、整体开发、易于控制成本、系统性较强。项目实施的市政建设是雪山片区土地熟化的基础组成部分，按规划实施后将有效的改善镇域交通和市政设施条件，促进土地熟化进程。、市政建设内容市政基础设施建设设内容包括：：市政道路建建设、市政管管网建设、用用地红线内场场地平整等。土土地熟化深度度拟达到“三通一平”的状态。办理土地征用、地地上物拆迁等等有关手续的的工作方法在符合国家政策的的前提下，为为缩短土地征征用、地上物物拆迁等有关关手续办理的的时间，应熟熟知土地征用用、地上物拆拆迁有关政策策、法律法规规，熟知济南市基本建建设程序。1土地征用、地上物物拆迁工作流流程图规划设计院制定详细规划设计规划局规划许可证设计院方案及初步设计项目建议书市建委工程勘察设计招标设计规划申请书土地使用申请报告建设用地申请报告可行性研究报告拆迁办房屋拆迁许可证规划局建设用地规划许可证国土资源局国有土地使用证拆迁报告规划局规划要求通知书市建委批复发改委批复规划设计院制定详细规划设计规划局规划许可证设计院方案及初步设计项目建议书市建委工程勘察设计招标设计规划申请书土地使用申请报告建设用地申请报告可行性研究报告拆迁办房屋拆迁许可证规划局建设用地规划许可证国土资源局国有土地使用证拆迁报告规划局规划要求通知书市建委批复发改委批复2土地熟化工作流程程2.1立项报批（一）申报材料1、书面申请（包括括工程选址、占占地面积、建建筑面积、总总投资、建设设内容等）。2、提供资金落实证证明。3、提供土地使用权权证明。4、总投资在10000万元以上的的基本建设项项目，5万平方米以以上的房地产产开项目或单单体建筑面积积超过1万平方米的的基建和房地地产项目，应应提供由具备备相应资质的的工程咨询单单位编制的可可行性研究报报告。可行性性研究报告应应当具有以下下附件：规划划部门对项目目建设选址规规划设计方案案及条件的初初审意见；土土地管理部门门对建设用地地的初审意见见；环保部门门对环境影响响评价的批准准文件；有关关部门对供电电、供水、供供热、供气以以及消防、劳劳动安全、地地震的审查意意见；依法必必须招标项目目的招标总体体方案。（注注：所有附件件需以业主方方的名义向各各主管部门提提交书面申请请）。5、党政机关建设办办公楼和宿舍舍楼需提供纪纪检部门的审审查意见。6、房地产开发项目目需提供房地地产开发公司司的资质证明明。7、企事业单位集资资建设职工住住宅项目应提提供缴纳住房房公积金证明明及集资建房房实施方案，联联合建设的还还需提供各方方合作协议书书。（二）办事程序和和办结时限１、有行政主管部部门的建设单单位，由行政政主管部门转转报项目立项项申请文件；；无行政主管管部门的建设设单位，直接接上报项目立立项申请文件件。２、总投资在10000万元以上的的基本建设项项目，5万平方米以上上的房地产开开项目或单体体建筑面积超超过1万平方米的基基建和房地产产项目，项目目建设单位需需编制可行性性研究报告，与与立项申请文文件一起上报报。３、纳入土地收购购出让的项目目，开发企业业在通过招标标、拍卖方式式取得开发项项目土地使用用权后，凭《中中标确认书》或或《拍卖成交交确认书》和和《国有土地地使用权出让让合同》，与与其他申报材材料一起上报报。４、市计委在收到到申报材料后后，根据具体体情况，进行行现场勘察，对对符合条件的的项目，在5个工作日内内，批复项目目可行性研究究报告；对不不需编制可行行性研究报告告的一般小型型建设项目，批批复预备建设设项目。５、属上级发展部部分部门审批批权限内的项项目，市计委委在审查符合合条件后，５５个工作日内内拟文转报省省计委。６、对不符合国家家产业政策、不不具备建设条条件的项目，市市计委有权否否决，不予批批复或转报。（四）实行核准制制的企业投资资项目立项申申报材料1、市发改委2份，每每份应含应含含下列资料向发改委打申请文文件1份，要求用用企业的红头头文件企业营业执照副本本复印件1份，新设立立企业尚未办办理工商登记记的，需出具具出资方关于于项目建设的的合作协议等等有效文件由具有相应资质的的咨询机构编编制的项目申申请报告1份资金落实证明项目所在地县（市市）初审意见见房地产开发项目，需需出具企业开开发资质证书书、国有土地地出让合同或或土地使用证证依法必须进行招标标的项目，应应同时提供项项目招标方案案，包括招标标范围、招标标组织形式及及招标方式等等招标内容2、规划局1份，应应含下列资料料向规划局打申请文文件1份，要求用用企业的红头头文件由具有相应资质的的咨询机构编编制的项目申申请报告1份1：500的现状地形形图原件2份，铅笔表表明用地位置置和范围意向向3、国土局1份，应应含下列资料料向国土局打申请文文件1份，要求用用企业的红头头文件由具有相应资质的的咨询机构编编制的项目申申请报告1份如项目有新征土地地需要1：500的现状地形形图原件2份，铅笔表表明用地位置置和范围意向向4、环保局1份，应应含下列资料料向环保局打申请文文件1份，要求用用企业的红头头文件由具有相应资质的的咨询机构编编制的项目申申请报告1份需用济南市地图11份（地图复复印即可），请请在图上表明明项目所在地地位置（五）总体流程指挥部审批中心发改委窗口环保局窗口指挥部审批中心发改委窗口环保局窗口土地局窗口规划局窗口审批中心发改委窗口关于**立项申请的回函发改委投资处三个部门的回函指挥部关于核准**项目的通知立项完成关于**项目环境影响评价文件的通知书面立项申请企业营业执照副本复印件相应资质的咨询机构编制的项目申请报告符合各部门要求的图纸2.2规划设计规划局主要负责办办理建设项目目选址意见、建建设用地规划划许可证、建建筑工程规划划许可证。（一）办理《建设设项目选址意意见书》１、申报材料：（1）《建设项目选址址意见书申报报表》；（2）经批准的项目建建议书（3）1:500或11:20000地形图2份2、办事程序：受理申报后，经现现场勘察，查查询、核对相相关规划，对对符合城市规规划要求且已已具备相关部部门审查意见见的建设项目目，在15个工作日内内提出规划审审查意见后，提提报市城市建建设项目审批批小组审定。在在会议纪要下下达后7个工作日内内核发《建设设项目选址意意见书》。选址申请现场踏勘研究审定不符合城市规划的书面答复有关部门审核选址申请现场踏勘研究审定不符合城市规划的书面答复有关部门审核填写《选址意见申报表》确定建设项目、选址用地规划范围和规划要求核发《选址意见书》（二）办理《建设设用地规划许许可证》１、申报材料：（1）书面申请（含建建设要求和内内容）（2）经计划部门批准准的可行性研研究报告和当当年度建设计计划，涉及商商业、旅游、娱娱乐、经营性性房地产的四四类经营性用用地的，需附附土地出让合合同（3）1:500地形形图2份（需拆迁迁使用土地的的3份）（4）已有批准的详细细规划的，需需提供批准图图纸及批文２、办事程序受理申报后，经现现场勘察，查查询、核对相相关规划，在在15个工作日内内提出规划审审查意见后，提提报市建设项项目审批小组组审定。在会会议纪要下达达后7个工作日内内给予书面答答复。需制定定详细规划的的，在7个工作日内内签发《规划划设计要求通通知书》；具具备审批条件件的，在7个工作日内内核发《建设设用地规划许许可证》。3、办理《建设用地地规划许可证证》程序:（三）办理《建设设工程设计规规划要求通知知书》1、申报材料：（1）书面申请（含建建设要求和内内容）（2）经计划部门批准准的当年度建建设计划（3）1：500地形图2份份（4）已有批准的详细细规划的，需需提供批准图图纸及批文（5）核对无误的土地地使用权属证证件复印件2、办事程序：受理申请后，经现现场勘察，审审核建设要求求，对照有关关详细规划和和规范、标准准，在15个工作日内内提出规划审审查意见后，提提报市城市建建设项目审批批小组审定。在在会议纪要下下达后，需制制定详细规划划的，在7个工作日内内签发《规划划设计要求通通知书》；可可办理《建设设工程设计规规划要求通知知书》的，在在7个工作日内内签发。（四）办理《建设设工程设计方方案规划审查查意见书》1、申报材料：（1）方案报审表（2）总平面图2份（1：500，3号图纸），平平、立、剖面面图2份（1：100或1：200，3号图纸），效效果图1份（1-3号图纸），相相应图纸文件件的电子文档档1套，总平面面图，平、立立、剖面图须须装订成册（3）经市规委专家委委员会咨询论论证的方案，须须附专家委员员会咨询论证证会议纪要2、办事程序：受理申报后，在15个工作日内内提出规划审审查意见后，提提报市城市建建设项目审批批小组审定。在在会议纪要下下达后7个工作日内内签发《建设设工程设计方方案规划审查查意见书》。（方方案修改时间间不计入办结结时限）（五）办理《建设设工程规划许许可证》1、申报材料：（1）《建设工程设计计规划要求通通知书》、《建建设工程设计计方案规划审审查意见书》复复印件及其所所要求的相关关部门审查意意见，已批方方案资料（2）许可证申报表（3）建筑施工图及结结构施工图中中的基础平面面图3份（装订成成册），相应应图纸文件的的电子文档1套（4）经计划部门批准准的当年度建建设计划（5）核对无误的土地地使用权属证证件复印件（6）拆迁验收证明2、办事程序：受理申报后，对施施工图符合规规划要求和原原审定设计方方案的，在30个工作日内内，经施工图图联合审查完完毕并具备相相关部门审查查意见的项目目，交齐相关关费用后，在在3个工作日内内核发《建设设工程规划许许可证》。需需现场放线校校核的，须经经验线无误后后核发。（施施工图修改时时间不计入办办结时限）。３、办理《建设工工程规划许可可证》程序（1）建筑工程（２）道路、管线线工程（３）简易建设工工程（六）《临时建设设用地规划许许可证》审批批程序1、申报材料：（1）书面申请（含建设设要求和内容容）（2）经计划部门批准的的当年度建设设计划，涉及四类经经营性用地的的，需附具土土地出让合同同（3）1:500地形形图2份2、办事程序：受理申报后，经现现场勘察，查查询、核对相相关规划，在在15个工作日内内提出规划审审查意见后，提提报市城市建建设项目审批批小组审定。在在会议纪要下下达后7个工作日内内核发《临时时建设用地规规划许可证》。（七）《临时建设设工程规划许许可证》审批批程序1、申报材料：（1）书面申请（含建设设要求和内容容）（2）经计划部门批准的的当年度建设设计划（3）1:500地形形图2份（4）核对无误的土地使使用权属证件件复印件2、办事程序：（1）办理《临时建设工工程设计规划划要求通知书书》（2）设计方案规划审查查同办理《临临时建设工程程设计规划要要求通知书》（3）受理申报后，对施施工图符合规规划要求和原原审定设计方方案的，在30个工作日内内，经施工图图联合审查完完毕并具备相相关部门审查查意见的项目目，交齐相关关费用后，在在3个工作日内内核发《建设设工程规划许许可证》。需需现场放线校校核的，须经经验线无误后后核发。（施施工图修改时时间不计入办办结时限）2.3方案设计审审批程序根据与省建设厅和和市建委设计计管理处对接接，综合查阅阅建设部、省省、市建设管管理的有关规规定，方案设设计审批程序序如下：1、我国对设计管理理审批程序的的规定相当混混乱，条块分分割，各自为为政，无统一一说法2、方案审批根据省省建设厅说法法，应报建设设厅审批，但但实际操作中中可不审批，只只审批初步设设计3、初步设计参照有有关规定，由由省建设厅设设计出组织有有关部门审批批4、施工图设计按规规定应由有资资格的审图中中心审查2.4施工图设计计联合审查（一）提报材料1、填写的审查申报表表（加盖申报报人单位公章章、原件8份）2、计划部门批准的的当年度建设设计划批文（复复印件2份）3、土地权属证件（原原件1份、复印件2份）4、建设工程设计规划划要求通知书书及定点红线线图（复印件件7份）和建设工程设设计方案规划划审查意见书书及方案图（复复印件1份）5、建设工程绿化规规划图、绿化化规划说明书书（原件各3份）6、《工程设计招标标投标意见书书》（单体超超过1万平方米、小小区超过5万平方米，复复印件1份）、勘察察报告（原件件2份）7、全套设计图纸4套套（均需装订订成册）8、施工图联审所需需的其他材料料（居住建筑筑的建筑节能能工程设计审审查表原件2份；外地工工程勘察设计计单位进济承承接业务单项项注册证复印印件1份；加层、改改造工程的房房屋鉴定报告告原件1份；消防设设计图纸光盘盘1套）9、建设项目停车位位审查表（3份）注：以上审查材料料，施工图纸纸（2套）、土地地使用权属证证件原件、加加层、改造工工程的房屋鉴鉴定报告原件件和勘察报告告返申请人，其其余留各联审审部门存档（二）审批程序施工图受理（一门受理）施工图受理（一门受理）（审图办）政策性审查（政策性审查意见书）（市建委）审查任务的委托（委托审查合同）（建设单位）技术性审查（审查合格书）（审查机构）备案（审查备案书）（市建委）汇总（联合审查联络单）（审图办）2.5建设项目用用地预审（一）申报资料：：1、用地预审申请报报告(1份)2、建设用地预审申申请表(1份)3、项目建议书批复复文件(1份)4、建设项目可行性性研究报告(1份)5、地质灾害危险性性评估报告（上上级有要求的的,1份）6、建设用地压覆矿矿产资源评估估报告（上级级有要求的,1份）7、建设项目目有污染的，附附环境影响评评估报告(1份)（二）审批依据：：1、《中华人民共和和国土地管理理法》2、《中华人民共和和国土地管理理法实施条例例》3、《山东省实施〈〈土地管理法法〉办法》4、《建设项目用地地预审管理办办法》（三）办事部门：：市国土资源局规划划处（四）办事程序：：1、受理预审申请2、审查资料3、现场勘察4、会审5、拟订预审报告初初稿6、局领导审批7、提交预审报告（五）审批时限：：12个工作日（不含听听证时间）2.6建设项目用用地申请（一）申报资料：：1、用地申请报告((原件1份)2、当年计划立项((原件1份)3、规划定点意见((时间不超过过半年，原件件1份)4、规划定点图纸((原件1份)5、勘测定界成果（原原件1份）6、用地单位联络人人员及联系方方式（二）审批依据：：1、《中华人民共和和国土地管理理法》2、《中华人民共和和国土地管理理法实施条例例》3、《山东省实施〈〈土地管理法法〉办法》（三）办事部门：：市国土资源局规划划处（四）办事程序：：1、受理申请2、提出规划意见3、转相关部门办理理用地手续（五）审批时限：：规划处提出规划意意见5个工作日，用用地手续时限限按规定执行行2.7建设项目环环境影响审批批（一）申报材料1、建设单位环境影影响评价申请请2、建设项目拟选位位置周围情况况地理图3、项目建议书（或或可行性研究究报告、建设设项目概况资资料）4、有关部门对建设设项目的立项项批文5、市规划局对建设设项目拟选位位置的土地规规划功能意见见（规划区内内）（二）审批依据1、《中华人民共和和国环境保护护法》2、《中华人民共和和国环境影响响评价法》3、《中华人民共和和国水污染防防治法》4、《中华人民共和和国大气污染染防治法》5、《中华人民共和和国固体废物物污染环境防防治法》6、《中华人民共和和国噪声污染染防治法》7、《中华人民共和和国放射性污污染防治法》8、《建设项目环境境保护管理条条例》9、《建设项目环境境保护分类管管理名录》10、《山东省环境保保护条例》11、《山东省小清河河流域水污染染防治条例》12、《山东省水污染染防治条例》13、《山东省实施〈〈中华人民共共和国大气污污染防治法〉〉办法》14、《济南市大气污污染防治条例例》（三）办事程序建设项目环境影响响评价文件审审批实行分级级分类管理1、建设单位申领建建设项目审批批申请表并按按要求填表（盖盖章）2、建设单位提交相相关材料，报报市环保局审审查3、市环保局按《建建设项目环境境保护分类管管理名录》确确定管理权限限内申报项目目环境影响评评价文件编制制类别（环境境影响报告书书、环境影响响报告表、环环境影响登记记表）并告知知建设单位4、建设单位须委托托持有《建设设项目环境影影响评价资格格证书》的单单位编制环境境影响报告书书或环境影响响报告表，环环境影响登记记表可由建设设单位填写5、环境影响报告书书、环境影响响报告表编制制完成后由国国家环保总局局或山东省或或济南市环境境评估中心进进行技术评估估并提出书面面评估意见，建建设单位有行行业主管部门门的，其环境境影响报告书书或环境影响响报告表应当当经行业主管管部门预审并并签署意见6、评估合格的环境境影响报告书书、环境影响响报告表与行行业主管部门门预审意见报报国家或省或或市环保局，国国家或省或市市环保局做出出书面批复并并通知建设单单位填报合格格的环境影响响登记表直接接向市环保局局报批附：流程图兴办建设项目申请兴办建设项目申请（投资者）企业名称预先核准投资主管部门备案初拟选址（投资者）到环保局领取申报（登记）表到各镇环保所或开发区环保所签署意见环境影响审批（环保局）委托环评单位编环境影响报告表（书）（建设单位）报告表（书）审批（环保局）批复同意环评同意建设否选址不当（四）承诺时限1、对填写环境影响响登记表的建建设项目，各各种申报材料料完备受理申申请后5个工作日内内立项批复，环环境影响登记记表5个工作日内内批复2、对编制环境影响响报告表的建建设项目，各各种申报材料料完备受理申申请后7个工作日内内立项批复，环环境影响报告告表技术评审审后10个工作日内内批复3、对编制环境影响响报告书的建建设项目，各各种申报材料料完备受理申申请后10个工作日内内立项批复，环环境影响报告告书技术评审审后20个工作日内内批复（五）收费标准1、环保行政主管部部门审批环境境影响报告书书、环境影响响报告表和环环境影响登记记表不收费2、评价、评估单位位收取环境影影响评价、技技术评估费按按国家计委、国国家环保总局局《建设项目目环境影响咨咨询收费标准准》（计价格格〔2002〕125号）的有关关规定执行镇政府+村居办理非住宅房产移交及拆除支付部分土地补偿费用，作为拆迁启动资金镇政府镇政府+村居地上物清除征地办+镇政府土地移交市征地办3、集体土地征收工工作程序镇政府签订非住宅房产补偿协议确认评估报告镇政