杭州华联UDC时代建筑综合体项目营销提案

华联UDC时代提案杭州杰地房地产投资咨询有限公司威格斯物业顾问（上海）有限公司2007年12月目录市场篇定位篇企划篇产品篇营销篇合作篇市场篇杭州杭城写字楼区域分布解读钱江新城透视杭城未来写字楼市场区域写字楼项目杭州——一个千年历史名城一个文化艺术之邦一个绝佳山水之地长三角支点之一全国最具吸聚力的省会文教区武林区黄龙区庆春区城站区钱江新城滨江区杭城写字楼区域分布示意图新城展望颠覆杭州的城市格局跃升杭州的城市品位改善杭州的商务环境凝聚杭州的财富智慧解读钱江新城—未来城市新中心长三角南翼的中央商务区位于杭州市老城区的东南部，与开阔的钱塘江咫尺之遥。4平方公里核心商务区,650万平方米可建建筑面积；八个功能区：行政、金融、商务、商贸会展、文化休闲、商业娱乐、办公和休闲游憩区；以市民中心为核心，向江形成中轴线，两侧建设杭州大剧院等标志性建筑；解读钱江新城未来中央CBD2004年6月，参加中国杭州商铺展；2004年9月，参加杭州(上海)经济合作洽谈会；2004年9月，杭州首家超五星级酒店落户（杭州国际会议中心联手万豪酒店）；2005年7月，首批企业总部大楼开工；2005年8月,杭州最大购物中心落户（“万象城”——华润集团联手新鸿基地产）；2006年3月,钱江新城投资和发展研讨会在香港举行；2006年11月，第三次举办西博会烟花晚会……解读钱江新城未来中央CBD解读钱江新城未来中央CBD目前杭州高档办公区主要分布在：黄龙区域、武林广场区域、城西高新文教区域、庆春区域、城站区域。而未来5年，钱江新城、滨江将取代五大板块，成为杭州写字楼的供应大户。透视杭城未来写字楼市场黄龙商务圈：杭州顶级写字楼集中的区域。主要包括世贸中心、嘉华国际、公元大厦、世贸丽晶城、中田大厦等。武林商圈：传统的商业中心，近两年开发最集中的区域。主要楼盘包括华浙广场、元通大厦、海华广场、晶晖商务馆、国际汇丰中心、环球中心等。庆春商圈：金融机构最集中的地段，配套比较成熟。主要楼盘有瑞丰国际商务大厦、三瑞大厦、嘉德广场、同方财富大厦、银座大厦、广利大厦等。文教商圈：杭州信息产业密集区。主要楼盘有华星科技大厦、联强科技楼、文三数码大厦、昌地火炬大厦、颐高创业大厦等。

城站商圈：该区域商务环境相对较差，主要楼盘有香榭商务大厦、联银大厦、耀江广厦、西湖国贸大厦、利群大厦、万新大厦等。五大板块现状分析透视杭城未来写字楼市场钱江新城现状分析该板块写字楼受到了政策的大力支持，投资前景比较广阔。目前板块内写字楼尚未推向市场，在建的写字楼包括集美国际、荣安集团总部大厦、华成大厦、凯迪国际商务中心等。滨江区写字楼主要集中高新科技园区、钱江世纪新城，目前可销售的面积主要分布在钱江一桥至四桥区域，且多以企业总部的形式存在。滨江板块现状分析透视杭城未来写字楼市场根据杭州市国土局的资料显示，2004—2006年期间，市区五大板块共推出10块商务用地，加上原来所积累、以及未来几年所推出的供应量，初步2006—2010年间，五大板块商务办公楼的新增供应量至少在100万平方方以上。五大板块未来供应分析杭政储出[2006]23号

，221691M2；杭政储出[2006]13号

，19280M2；杭政储出[2006]14号

，32580M2；杭政储出[2006]3号，5009M2；杭政储出[2005]56号，32716M2；杭政储出[2005]55号，49384M2；杭政储出[2005]27号，9089M2；杭政储出[2005]28号，31878M2；杭政储出[2005]17号，280183M2；杭政储出[2004]61号，55980M2；杭政储出（2003）61号，41164M2。……透视杭城未来写字楼市场钱江新城未来供应分析根据钱江新城管委会最新数据显示，在2006—2010年间，新城内共将建成高档商务办公楼43幢，总供应面积至少在350万平方米以上。杭政储出（2003）62号，43155M2；杭政储出[2004]2号，243107M2；杭政储出[2004]2号，46716M2；杭政储出[2004]16号，95620M2；杭政储出[2004]20号，87955M2；杭政储出[2004]22号，55165M2；杭政储出[2004]28号，226822M2；杭政储出[2004]43号，138541M2；杭政储出[2004]42号，45381M2；杭政储出[2004]41号，168234M2；杭政储出[2004]40号，199505M2；杭政储出[2004]39号，39510M2。……透视杭城未来写字楼市场根据杭州市国土局的资料显示，2004—2006年期间，该板块共推出11块商务用地。据调查，该板块目前已建成的写字楼约50万平方米，可销售的面积约有10万平方米。而在建及将建的写字楼供应面积约有50万平方米。初步预计，未来几年内该板块至少有60万平方米的供应量。滨江板块未来供应分析杭政储出[2006]9号，32580M2；杭政储出[2006]10号，25091M2；杭政储出[2006]11号，31452M2；杭政储出[2006]12号，34893M2；杭政储出[2005]65号，21277M2；杭政储出[2005]64号，31849M2；杭政储出[2005]53号，113289M2；杭政储出[2005]46号，70605M2；杭政储出[2005]15号，20122M2；杭政储出[2004]59号，33145M2；杭政储出[2004]63号，30247M2。……透视杭城未来写字楼市场五大板块新增供应量；至少在100万方以上钱江新城新增供应量：至少在350万方以上滨江区新增供应量：至少在60万方以上也就是说，在2006—2010年，杭州主城区写字楼的新增供应总量将达到510万方，即平均每年的消化量将达到100万方。杭州写字楼未来供应总量需求总量透视杭城未来写字楼市场问题在于：=？钱江新城写字楼项目一览（2006-2010）森禾商务广场圣奥大厦钱江时代广场浙江金融财富中心中天大厦蓝鲸国际东杭大厦集美国际大厦荣安集团大厦国际时代广场迪尚投资大厦迪凯国际中心华润新鸿基华城大厦尊宝大厦光彩国际中心万银国际大厦日出钱塘金基置业市场供应量巨大未来竞争非常激烈从案例中发现希望突破口不仅在于项目产品的差异化，更需要营销手段的更新和综合利用市场研判基本结论定位篇区域板块特征竞争个案分析案例参考项目基本要素SWOT分析项目定位依据项目定位目前钱江新城的土地主要以面对企业总部的形式出让给省内的民营企业精英，目前为止已经出让的土地，规划高档写字楼超过40幢，大多总高度在150米左右，企业总部消化约10-20%的面积，其余部分将面向市场销售。2007-2010年大多数写字楼都将进入建设和销售高峰期，预计今后几年内钱江新城将供应350多万平方米的写字楼，形成杭州最为集中的写字楼供应区域。目前，有关政府部门动作积极，杭州大剧院、中国棋院、绿化等大量的公共配套都已先行建设和开工，为写字楼尽快成熟奠定了基础。钱江新城商圈：未来的城市CBD区域板块特征交通状况横跨钱塘江的大桥是沟通两岸的大动脉建设中的地铁线路将成为吸聚商务人群的最有力武器新城四通八达的交通组织为高档商务活动提供便利巨大的地下停车空间适应了未来机动车作为主流交通工具的局面区域板块特征隧道工程：于钱江三桥下游2.3公里处，北接庆春东路，南面穿滨江区与萧山市心路连通，越江工程全长5352米，其中隧道4829米，过江段采用来去分离的双管盾构形式。道路等级为城市主干道，建设规模为双向四车道，设计速度60公里/小时，车道宽度为3.75米+3.5米，车道净高4.5米。

万象城：位于钱江新城核心区，占地约150亩，规划建筑面积超80万平方米（含地下），将建成集大型购物中心、甲级写字楼、五星级酒店、高档公寓及住宅等多种物业形态为一体的国际标准建筑群，成为杭州最大的购物中心。目前一期工程于去06年底动工建设，商场部分将于2009年营业。地铁轻轨站：地铁一期工程已动工建设，规模总长为68.79公里，由地铁1号线、地铁2号线和地铁4号线部分线路组成。第一阶段先期开工建设地铁1号线和地铁4号线即钱江新城地下空间连接工程，包括九堡东站、滨江站、文泽路站，钱江新城地下空间连接工程的市民中心站、城星路站、江锦路站等6个站点，将于2011年底建成通车。

杭州大剧院：是钱江新城的标志性建筑之一，总建筑面积5.5万平方米，2004年7月建成并已投入使用。区域板块特征主要城市配套国际会议中心：位于钱江新城核心区主轴线、杭州大剧院正对面，主要功能为会议、展览，同时提供演出、展示、住宿、餐饮等全方位服务。计划总建筑面积10万平方米，总投资约12亿。建设目标为具有国际水平、国内一流的高档大型会议中心。波浪文化城：主体平面呈“T”字型，东西向长506米，南北向宽438米，共二层，几乎全部位于地下，总建筑面积123791㎡。主要功能为商业、旅游、休闲和物流中心。城市阳台：位于钱江新城核心区中轴线的终点，是钱江新城核心区地下空间波浪文化城的延续。城市阳台总建筑面积27728㎡。建筑南部大部分悬于江面之上，距离江面15.69m；中部悬于下沉式之江路之上，北部平台与波浪文化城连为一体。市民中心：用地面积约22公顷，建筑面积约36万平方米，地处新安江路和临江路之间，现已全面动工，将在2008年5月投入使用。邵逸夫医院：位于庆春东路，属于钱江新城区块周边的配套体系范围内。医院占地面积约6.7万平方米，建筑面积约7.5万平方米，由香港著名实业家邵逸夫爵士捐款，并由美国罗马琳达大学协助建造参与管理的一所现代化综合性教学医院。区域板块特征主要城市配套区域板块特征主要城市配套钱江新城板快与传统板块的差异性纯新城建设政府开发力度空前办公楼林立，规模为杭州第一出行快捷，商务便利，具备CBD天时地利多重自然环境所有，一线江景专享区域板块特征项目本身特征钱江新城的核心区域与文化为邻，与艺术为伍发展商实力和影响巨大双塔构造较为稀少处于区域开发的爆发阶段目前项目周边办公分布已开建项目：本案、荣安总部大楼、尊宝大厦、华成国际、圣奥中央商务大厦、国际时代；圈地待建项目：光彩国际中心；在销项目：蓝鲸国际。诸多办公项目开发建设已启动，CBD办公楼大战拉开序幕。。。。。竞争个案分析蓝鲸国际5A甲级写字楼建筑高度71米5-16层为办公，可售体量18000㎡面积段划分为500㎡/750㎡/1500㎡（整层）以及少数100㎡左右单元以”T5”(顶级资源、建筑、配套、物管、团队）为推广理念推广关键词”未来的来了“、”临江第一楼“等竞争个案分析报广及围墙竞争个案分析蓝鲸国际比较结论建筑及办公供应体量小，仅为本项目1/3。面积分割与本案相比，偏大或偏小，注定目标客层有所不同。建筑高度偏低，近本项目一半，并不具备成为板快视觉地标资格。在板快中，商务位置最偏，更靠近住宅区，与其倡导的核心商务理念有所背离。竞争个案分析华润集团大型的“万象城”商业项目比较结论竞争个案分析解读万象城商业部分对项目地块形成消费支撑，对地块价值提升有一定贡献。类似上海徐家汇港汇广场。成为钱江新城区域商业中心。商业、办公、公寓等卖点一：周边配套齐全（杭州市民中心、杭州大剧院、国际会议中心、城市阳台、森林公园、音乐广场等）卖点二：并与钱塘江隔路相望，地理位置优越。卖点三：新古典主义风格，干挂陶瓷板与玻璃幕墙大块组合。卖点四：标准层高3.4米，开阔通亮，消除了以往写字楼内办公的压抑感；卖点五：一流智能化配套：PDS综合布线系统、办公自动化系统、高速信息通讯系统等；卖点六：12部高档高速电梯，满足商业需要。解读集美国际集美国际总建筑面积约7万，总高度149米，地上共36层，其中，裙楼1层至4层为银行、餐饮及会议用房。项目形象定位：一幢集商业、办公于一体的综合性、智能化、景观超高写字楼

竞争个案分析卖点一：办公、酒店、商住综合体，商务配套极其优越；卖点二：由美国William设计，采用办公空间模块化的手法，大大增加空间结构的灵活性；卖点三：5A级智能化系统配置卖点四：具备提供酒店式服务功能的优势；卖点五：南北两面近800米开阔绿地，先天景观优势明显。解读光彩国际中心项目占地面积43416方，开发体量28万方，包括商务楼、酒店、酒店式公寓。项目形象定位探索：走建筑综合体路线（强调商务配套及服务）走5A高科技智能化路线竞争个案分析卖点一：毗邻杭州大剧院和、市民中心，地理位置优越；卖点二：与富春路地下购物走廊和轨道交通站口相连接；卖点三：配备专用中央空调和新风系统；卖点四：5A智能化办公系统；卖点五：16台国际名牌的高速电梯。解读尊宝大厦尊宝大厦总建筑面积16万㎡，由金尊、银尊两座高度为160米且对称的双塔超高层姊妹楼组成。形象定位：至尊显贵、风水宝地（存在一定问题），但该项目具备了“顶级写字楼”的潜力。竞争个案分析核心卖点：大厦首创“活性商务”概念，融“景观商务”与“情境商务”于一体：环保节能玻璃幕墙、绿色智能遮阳窗扇、高效中央空调系统、智能化商务体系、自由创意户型空间、享受型商务环境、全方位商务服务……构筑起最具现代商务特质的写意办公空间。

解读圣奥大厦形象定位：一种融景观、情景、高科技为一体的生态商务空间。竞争个案分析卖点一：188米高度；卖点二：毗邻地铁，位置优越；卖点三：空间利用率高，可任意分割办公面积；卖点四：毗邻森林公园，并提出“绿肺”概念。解读华成大厦华城大厦位于规划中的杭州地铁出口处，总占地面积10.25亩，总高188米，该项目目前正在紧张运作中。项目形象定位：钱江时代地标性建筑！竞争个案分析该项目包含四幢高层与超高层商务楼，其中三幢为酒店式写字楼，一幢为四星级宾馆，规划设计成品质一流的酒店办公商业综合体。解读国际时代广场项目形象定位预测：走高品质建筑综合体路线（强调商务配套、商务服务）竞争个案分析迪凯国际商务中心（豪华商务配套）：商务中心、会议中心、咖啡吧、茶座、健身保健中心、网球场、高档商务会馆等。其他竞争个案解读亚包大厦（杭州包装产业平台）：集研发、贸易、会展、信息、金融、文化等功能与一体。世纪中天置业广场（智能化大楼）：33层，高139.5米，建筑面积近6万平方米。金基钱江商务广场（复制公元大厦）：建筑面积约18万方，由5栋大楼组成，最高建筑150米。浙江财富金融中心（新城第一地标）：两座办公楼，主楼220米高、副楼100米高。钱塘房产：12.4万方、东航大厦：3.4万方、万地集团：6.4万方、城建房产4.7万方……。竞争个案分析金茂大厦金茂大厦高420.5米中国传统建筑风格和世界高新技术的完美结合。裙房是其时尚生活中心。环保幕墙采用鳞化处理消除光污染消防和生命保障系统为自救模式最优秀的垂直运输系统统管全局的智能化系统顶级商务设施，顶级企业舞台他山之石—案例参考港汇广场徐家汇区域中心的核心标志，40万平米综合商业、办公及公寓三大功能营业大厅灵活间隔，多元化专卖店巨大中庭形成无可争议的辉煌气魄从商业先行至写字楼随行入市，完美的阶段运作徐汇地标、尽享繁华他山之石—案例参考用地范围和现状项目整个地块位于钱江新城核心区域，白金酒店部分直面钱塘江，写字楼西面正对钱江新城标志建筑杭州大剧院，国际公馆背靠国际花园面对钱塘江。目前整个区域都处于紧张施工状态。项目基本要素经济技术指标总占地面积：51064平米总建筑面积：26.8万平米5A写字楼占地面积：15506平米5A写字楼总建筑面积：122781平米白金酒店占地面积：24009平米白金酒店地上总建筑面积：54588.5平米国际公馆占地面积：11549平米国际公馆地上总建筑面积：40421.5平米项目基本要素优势（S）：1、地处新城建设中心，政府重点建设计划和入驻项目.板快地位非常高。2、水陆空港密集,交通优势明显；3、市民广场、杭州大剧院、城市阳台等政府重点配套公建工程项目.板快配套建设优势较为明显；4、临江方向无高楼阻挡视线，有利于高区档次的拔升；5、与新城中轴线仅约100m，真正新城核心位置；6、双塔设计有利于制定灵活租售策略；7、内部空间方正，便于办公分割；8、区别于其他游击队型开发商，华联实力雄厚，业绩突出SWOT分析劣势（W）1、钱江新城为新开发商务区，短期配套不完善阻断了多数中小型客户；2、新城建设规划区别于传统商务区，市场认知少、认同低；3、缺乏总楼高，难以确立标杆地位；4、总体体量较大，市场消化难度较大；SWOT分析机会（O）1、市民中心即将建设完成，公共宣传将使市场对于未来本板快商务认知识认同有极大改善，为本项目推广做了前期宏观铺垫；2、目前板快内其他项目进展缓慢，给本项目提供了良好切入时机；3、老城区办公楼整体办公环境雷同老化，缺少特色，不能满足高新需求，本项目正可满足相应市场需求；4、杭州政府大力支持区域的未来发展，前景看好；5、第二套住宅贷款的限制，将使资金流部分转向，商务楼宇成为投资热点有较大可能；6、杭州的城市吸聚功能无与伦比，必然会有越来越多的商务客流。SWOT分析危胁（T）1、新城内新建楼盘较多，同期完成施工项目对本项目的招商、销售形成一定的压力；2、区域内项目同质化现象较为严重，缺乏亮点；3、老商务区新办公供应体量较大，改造不断，各板快间互相争夺客源；4、年50万㎡写字楼去化量，对于3年内集中供应的300万㎡以上办公体量，显得供大于求；5、部分项目如蓝鲸国际、万象国际都走在了本项目的前面，市场占有率和消化率都有很大影响。SWOT分析宏观面：经济持续上扬，GDP继续增长，宏观调控也在继续区域面：市场放量巨大且集中对手面：设计和营销八仙过海，各出奇招差异化：高度、江景、商务配套、高科技、高技术——定位的基本概念：顶级、生态、艺术定位依据主题定位艺术领地商务会馆项目定位总体定位具浓郁艺术氛围的建筑群体－－写字楼、酒店、公馆－－华联UDC、大剧院、景观中轴线、波浪文化城、城市阳台、城市会客厅项目定位谁是永恒的是高科技？是建筑高度？是豪华、高端？只有艺术才是恒久，才是愈久弥新项目定位浓郁艺术氛围的建筑群落可以让我们超越

－－钱江新城、杭州、长三角项目定位用艺术来激活我们的建筑项目定位

可能的方向：世界级大师参与部分设计深化利用世界级大师作品进行二次创作（雕塑、油画）

项目定位世界级艺术的建筑鉴赏

巴黎卢浮宫北京奥运会体育馆（鸟巢）

中国CCTV大楼

可能的方向：利用世界级大师作品进行二次创作（雕塑、油画）

世界级大师参与部分设计深化凡高：《向日葵》红磨房的舞会罗丹雕塑品：《思想者》“吻”和“嫉妒”企划表现企划表现企划表现企划表现企划表现企划表现产品篇智能设计生态主题共享商务艺术元素顶级管理项目必须完善自我，在5A智能化标准上，强化四大系统建设品质，以一流建筑设计、创新材料、经典内部装饰、顶级物管，打造办公楼宇精品。5A智能化标准标准内容详细内容楼宇自动化变频中央空调系统，送风监控系统；电梯群控系统；变电系统；照明控制系统；可变冷媒流量空调系统，分户独立控制；电梯群控系统；变电系统；照明控制系统；公共广播系统；三表自动抄送系统消防自动化火灾自动报警系统及自动灭火系统；防排烟系统；无线灭火系统；火灾自动报警系统及消防联动控制系统；自动喷淋系统；消火栓系统；防排烟系统；无线灭火系统；二氧化碳灭火系统保安自动化停车场红外限高定位；停车位显示、闭路电视监控系统

保安监控系统；报警宽频系统；巡更系统通讯自动化宽频网络系统；楼内移动电话系统综合布线系统；网络宽频系统；共用有线电视系统；电信覆盖系统办公自动化物管自动化；大屏幕信息电视墙等会议中心系统；会议管理系统；电子布告管理系统；专业软件物业管理系统智能设计四大系统：大堂，电梯，卫生间，地库及消防通道大堂：大堂为办公楼最直观的物业品质展示，装潢需以高档新材料为主。办公大堂挑空本身极具气势，建议地面可采用大理石铺设，墙面和背景墙可采用进口黑金玻璃做造型装饰。分别加设艺术区与休息区。智能设计电梯:选用奥的斯(OTIS)电梯或蒂森电梯。低区2.5米/秒，高区4米/秒，载重1200-1350KG，乘客12-15人。与大堂装饰风格相同，候梯厅地面可采用大理石铺设，墙面可采用进口黑金玻璃及大理石组合，做造型装饰。智能设计卫生间:装潢设计力求与大堂品质匹配，力求干净、时尚、宽敞、明亮。洁具可选用：德国高域Duravit（有卫浴界的劳斯莱斯之称的德国高域Duravit，有着182年历史，是世界洁具行业四大驰名品牌之一）汉斯格雅（世界上最优秀的厨卫设备制造商之一）智能设计地库及消防通道:停车可选用速宾（S&B）系统，提高效率及安全性能。建议在视觉引导系统中做停车动线及引导完善。消防通道门锁应选用具备报警门禁功能的电子消防通道锁可阻挡未经授权的进出；阻止擅自经由紧急出口通道门离开，减少财物被盗机会，保障大楼安全。智能设计外观：项目外立面是产品主要对外形象，在销售中可谓不怒自威，是产品自我推广的最好表达，体现了项目精神与品质。建议本项目着重于建筑外观改良，创造出在日、夜两种环境中，一流的江畔建筑外型。智能设计景观：由于项目紧靠绿地，南侧为酒店，建议景观与周围相配套。目前即可展开景观设计方案探讨及招标工作。玻璃幕墙：选用由泰姆巴伐朗尼（Tamglass—Bavelloni）作为制造设备的双层中空low-e玻璃品牌。应用断热冷桥幕墙结合局部开放式幕墙构造系统以达到透明度高、传热系数低的要求。建议每一组玻璃，可开启窗占有效幕墙面积的1/4。保证室内空气的畅通清新。

智能设计办公：各层电梯间地面、墙面均采用大理石铺设，地面全部铺设网络地板，可根据自身要求局部做矿棉吸音板吊顶。照明系统:选用东芝（TOHSIBA）MESL智能化照明控制系统或澳大利亚邦奇新风系统:进口空调主机：空调主机系统为国际知名品牌(麦克维尔中央空调\特灵空调Trane的原装进口主机，末端系统为风机盘管加新风系统设计.排风量为新风量的80%。室内恒温恒湿：室内设计参数:夏季室内设计温度:24oC;相对湿度:60%。冬季室内设计温度:22度;相对湿度:40%新风系统：新风机组按层设置:新风经风机加压后通过竖井接至各层新风机组，新风量:办公区域30立方/h。智能设计绿色生态环境的全新演绎“绿色生态办公”成为21世纪写字楼品质的重要主题。“绿色生态办公”环境将是舒适、健康、高效和环保的，它利用了智能环保理念来省电节能，并采用诸如：独立新风空调技术水资源再生自然能源利用环保节能幕墙智能化遮阳窗帘等保证24小时舒适办公生态主题新型办公理念，全配置商务空间。该等区域均为精装修全配小户型安排，每个楼层设立统一的秘书台、接待处，负责提供秘书及联络服务。同时，大厦四楼设置为VIP商务中心层，提供全方位商务配套服务，如设立舒适幽雅的自助休闲吧也是一特色，24小时免费为客户开放，无需预约，透过玻璃门与其它公共区域隔开，是客户会客、洽谈、休息的理想场所。这种商务空间已经突破了传统的写字楼模式，成为了钻石小企业的最青睐方式。共享商务——VIP商务办公空间广场装饰：雕塑、水景、绿化内部装饰：电梯厅、过道、阳光房大堂及裙房引入画廊、中国美院、西泠印社展示空间等艺术元素——品位与时尚打造”以人为本”的建筑文化理念，为用户全方位悉心考虑：首层设立总台秘书服务在楼层特设多项尊贵设施及贴心服务，如高档的卫生间、茶水间设计，阳光花房休憩功能设置。另外，通过国际品牌管理公司的导入，进一步提升业户对本案软件服务的信心。顶级管理——品质保证营销篇制造另一个无法逾越的标杆对于产品形象：本项目处于杭州钱江新城CBD钻石地带，比较适合树立标杆形象。对于市场的前瞻性：成熟的CBD写字楼原则上应以租赁为主，委托物业管理公司做全程管理。对于风险的规避：应避免销售周期过长，陷入政策调控。对于竞争的回应：项目周围同质项目在2007年至2010年逐步进入，做差异化营销。对于江景优势：本项目南侧规划之酒店层高不足以遮挡本项目，可充分利用江景。战略营销建议租售比例地位：

钱江新城的规划随着政府的迁入，在政治、经济、文化上都形成的杭州的新城市中心和商务中心，而原来的诸多商务区更多偏向于展览、会晤、旅游、采购、科技创业等特殊功能。

钱江新城CBD也将在诸多商务区中拔得头筹，树立起标杆商务。购买力：

目前杭州早期办公市场多以投资客为主，再由业主或自主或委托，进入租赁市场，极少有转如二手市场。去年至今，投资客仍是主力消费群体，但更偏向于选择产品品位档次较高、物业配套完善、发展前景良好的项目进行投资。使用状况市场扫描目标客层锁定需求：

随着杭州作为长三角经济副中心的综合地位提升，逐步吸引了国内大型企业和国外知名企业来此投资发展，苦于杭州现有办公楼少有品质理想且可售的，只能屈就，而成规模、成档次的办公物业也成为他们购买和租赁的首选。参照模式：

由于城市大规划，钱江新城与滨江区CBD峡立于钱塘江畔，力欲打造杭州的“陆家嘴”，其发展模式类似与十余年前的上海陆家嘴，随着“扩城运动”将成为国际级企业和国内一流企业的聚商之地。

（上海陆家嘴作为CBD，功能已经超出了传统商务概念，成为即外滩后，21世纪的新上海象征，其办公楼密度和物业品质接近发达国家水平。）面积需求购买客户来源目标客层锁定大中型国有、民营企业，具备经济实力及投资眼光的财团及企业。追求一流商务环境与品质，重视企业品牌、品位与形象，事业重心在浙江及长三角地区，需满足企业快速发展客层行业：制造业、金融业、物流业、房地产业、批发和零售业、信息服务和软件业、国际组织等。客层来源：江浙沪、长三角及威格斯的海外网络目标客层锁定我们对UDC的市场推广不会拘泥于传统的地产营销模式等客户上门地产传统买卖方式综合立体营销体验式营销事件营销社会营销租售并举综合立体营销综合立体营销目的帮助项目在精英阶层内达到宣传、推广的目的；策划与包装，有序、持续地组织各类高层次活动，如展会、发布会、酒会等；提供资源平台，增进项目与优质消费群体之间的沟通与互动；与世界知名高端产业合作，协助提升项目品质，扩大知名度、提高社会效应；通过威格斯国际范围强大数据库支持，协助参与项目拓展推广思路；通过活动组织衍生客户群体范围；有效节省广告支出，降低不合理运营成本。综合立体营销综合立体营销的作用从传统简单的大媒体投入，转向以各类活动推广项目市场为主的整合营销；通过终端消费者与项目的直接互动来达到宣传和促销的效果；促使项目迅速吸引大众关注；提高项目整体公众形象，创造良好社会效应；回馈现有客户，使项目在客户心目中树立良好形象；牢抓意向客户，催化其选择倾向性；开拓销售新思路，提升营销高度；体验立体式的销售模式带来的巨大效果；在同行内抢先占有高端市场领先地位。综合立体营销体验式营销我们所说的地产体验式营销是指以服务为重心，以地产及其衍生产品为素材，为购房者创造出值得回忆的感受，传统售房主要注重楼盘的地理位置、外型美观、价格优势等，现在趋势则是从生活与情境出发，塑造感官体验及思维认同，以此抓住消费者的注意力，改变消费行为，并为产品找到新的生存价值与空间。引入艺术展示，提升群落商业附加价值智能安防设施现场体验三维动感情景模拟办公空间综合立体营销事件营销通过运做公关事件来迅速提高开发企业及其楼盘的知名度和美誉度，达到宣传的目的。进行事件营销，开发商必须整合资源，通过具有吸引力和创意性的活动或事件，使之成为大众关心的话题、议题，因而吸引媒体的报道与购房者的参与，进而达到销售或租赁的目的。举办高端SP活动，实现终端对接开盘仪式发布会知名客户签约仪式专题论坛及研讨会中介推介会（沪杭联动）综合立体营销社会营销社会营销是一种运用商业营销手段达到社会公益目的，或者运用社会公益价值推广商业服务的解决方案。联合杭城艺术界，对本项目造势联合杭州市政府文化活动聘请世界级艺术大师担任主题设计综合立体营销核心：双塔结构、自留一栋写字楼、酒店、公馆（服务式公寓）租售并举综合立体营销设置VIP特色商务办公空间，同时积极引入世界级企业。让租金膨胀综合立体营销户型分割自留部分：小户型、大户型销售部分：中间户型开发商长期持有：保证了物业品质的稳定、经营管理的有序运作、从而决定了物业的持续升值，持续升值综合立体营销户型分割定义南侧临江为A栋：出租以低区5层左右的VIP商务空间（小户型）（一层20套）和中高区大户型（半层或整层）为主力定义北侧为B栋：出售以中等户型（一层4-8套）为主力户型综合立体营销通过VIP空间提升租金水准通过大客户提高项目整体品牌形象适合市场的中等户型为主力去化回笼资金租售策略核心综合立体营销Bund18外滩18号时尚之夜SP活动图例TheLeftBankofAzureClouds碧云左岸—加州之旅温莎半岛－泰晤士风情WindsorIslandNewWestgateGarden老西门新苑—尽享尊荣合作篇专案组成员公司介绍合作优势合作主题专案组人员简历：本项目经理由邵惠中先生担任，邵惠中先生毕业于浙江大学，有着十年的工作经历。先后任职策划经理和项目经理的房地产项目十多个，包括星河花园、阳光水岸、苏州阳光假日、明山桃源、牡丹城、海棠湾等等涵盖多种物业形态。现任职杭州杰地房地产投资咨询有限公司总经理一职。专案组人员徐晖先生杰地机构副总经理，负责产品策划与定位。曾任某经济报社编辑、记者，中国平安保险公司浙江分公司培训部总经理。（地）市机构总经理，广厦集团重庆第二置业公司总经理。成功操作广厦集团金华时代广场，该项目被评为2004年浙江省十大最具商业价值的楼盘。先后与浙江三联集团、浙江天河集团、浙江金厦集团等房地产企业合作，2007年运作广厦集团中国永川商贸城（一期）。擅长前期策划定位及产品研究。徐士祖先生杰地机构副总经理，负责项目销售策划与管理。曾任某部属大型企业中层，中国平安保险公司浙江分公司营业部总经理，（地）市机构总经理，浙江金华汇金置业顾问公司总经理。先后与浙江广厦集团、浙江三联集团、浙江长城集团、浙江金厦集团等房地产企业合作，成功操作金华时代广场，银湖花园、罗马风情、锦绣金华、国际大酒店等大型复合型项目，深受好评。擅长销售组织、市场拓展及客户关系管理。专案组人员夏祝发先生毕业于中国美院，在广告创意方面有着独到的见解和卓越的能力，他所创作设计的稿件多次获得国内大奖和业内的认可。现任职杰地公司创意总监。黄志峰先生（威格斯公司联席董事）毕业于上海交通大学。黄先生在加盟威格斯物业（上海）有限公司前，曾服务于香港和记黄埔集团、香港新世界集团等国际级企业担任高层管理职务，拥有众多的商业和工业地产经验，是业内的知名专家。同时，黄先生也是上海房地产行业教育中心特聘之副教授，长期主持政府指定之专业课程的讲授。黄先生曾亲身主持完成多个政府园区地块开发定位、高档屋村营销策划等项目，辅助项目得以准确的定位与并采用合适的策略发展。朱鸿翔先生（威格斯公司市场部经理）毕业于浙江大学房地产经营管理专业，拥有近十年的地产服务经验。早年主要从事政府园区地产之开发建设，后加盟威格斯公司，参与了数十个大型项目的前期运作。专案组人员杭州杰地房地产投资咨询有限公司杭州杰地房地产投资咨询有限公司（简称杰地机构），是一家房地产专业服务机构，她集市场调研、项目评估与可行性研究、营销策划、销售代理、物业管理顾问、运营管理顾问等业务为一体的专业营销机构。杰地机构在发展过程中非常注重专业与创新的结合。以向客户提供全面、系统、专业、完善的营销服务为目标。

杰地公司拥有经验丰富的市场调研、房产资深顾问、建筑、酒店管理、市场营销、金融、投资等专业人才和行业精英；具有良好的敬业精神和敏锐的市场把握能力。公司董事和管理人员均毕业于浙江大学，具有多年的房地产投资与管理经验。对房地产开发具有深刻的见解和独到的市场推广手法。对浙江省与长三角市场尤为熟悉。公司介绍业务范畴

市场调研与分析项目发展研究广告与市场推广销售代理招商与经营顾问公司介绍我们的合作伙伴绿城集团浙江金鳞世纪实业有限公司浙江国际嘉业房地产开发有限公司浙江省经协集团广厦集团浙江米皇集团浙江盈都房地产开发有限公司湖州华辰房地产开发有限公司浙江金园房地产开发有限公司湖州中新房地产开发有限公司公司介绍威格斯物业顾问（上海）有限公司威格斯始建于英国，有著声望很高的背景和悠久的历史，现今的威格斯由1842年成立于英国伦敦的专门从事拍卖和估价的Davies和Vigers公司发展而来。威格斯当时积极的参与创办「测量师专业学会」，此后成为英国「皇家特许测量师专业学会」参与投资亚洲的设想来源于威格斯广泛的经验和独到的专业技术，1975年因受聘于香港地下铁路之建筑测量顾问而在香港成立其在亚太地区的首个办事处。从那以后，我们在估价、房产策划、投资顾问服务、专项测量、建筑测量、商业办公、住宅、商铺和工业代理、发展顾问、管理、设计以及设施管理、市场调研等领域享有良好声誉。为客户提供精明的解决方案是我们与众不同之处：根据客户的要求度身定造创新的解决方法以追求最高的效率和未来的适应力，这是一种全程式的服务。公司介绍

企业服务部企业服务部凭著多年之丰富专业经验，贯彻为客户提供策略性顾问服务，包括搬迁、扩充、须约谈判、租金仲裁及营运工作空间管理等。营运工作空间管理重于战略地研究客户现时及未来之需要，经多番探讨及引证后才作出明确的决定，包括面积之实际需求，设计装修及日后的设施管理。我们秉著推己及人之精神，以伙伴模式来代表客户作出全盘策略性分析及提供卓越解决方案。办公楼代理部我们的办公楼代理提供有效而迅速的服务，以客户的利益为大前提，提供专业意见，确保客人无论在买卖或租赁方面都能按既定的时间表及预算成本内得到最合适的选择及最佳之条款。工业部威格斯的工业部提供所有工业楼宇的买卖、租赁及项目发展之专业意见。我们的专业队伍对于所有工业建筑物，有著深入的了解和相关的知识，包括工厂、货仓、半工业及工贸楼宇等。我们提供客户关于仓库物业，数据中心和最新的高科技操作者等专业的建议。此外，我们的专业队伍更为客户提供有关于土地使用的最佳建议，并依照现时或未来的市场需求，从而使业主得到最佳之回报收益。公司介绍住宅代理部威格斯住宅部提供一个高效率及个人化之服务，满足客户于各类型住宅物业上下不同之需要，包括售楼、租赁以至物业组合管理及续约等服务。我们拟定的全套住宅物业组合管理服务，直接有效地为国际性公司解决过往无论在时间、精神及成本上为海外雇员居住计划所投入之大量资源。商铺部威格斯具有深入分析商铺物业市场的能力，为大型商场的开发从建造到运作的每一个方面提供战略性的建议。我们会通过不同的角度例如在布局和设计