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文档简介

**城大道项目地块投资估算一、项目销售均价及投资收益估算根据本地块周边楼盘价格走势和市场承受能力，如本地块从2008年下半年起开发，项目价格范围应在2800—3200元/M2，在此以整体均价3000元/M2进行初步投资估算：1、经济指标总用地面积：5048.28M2（合7.58亩）容积率：3.5绿化率：30%绿化面积：1514.48M2总建筑面积：17669M2建筑类型：高层，层数19层（限高60米）整体均价预估：3000元/M2总销售额预估：5300万元2、成本估算注：首先将土地成本抛出，后在下一段进行土地成本与总收益的敏感度分析。表1：初步成本估算表序号项目指标数量总量说明1土地成本暂不计2前期成本174万2.1三通一平80元/M25048.28MM240万包含水、电、围墙墙及其他通水5元/M2通电50元/M2围墙12元/M2其他10元/M22.2勘测设计25元/M25048.28MM212.6万**市平均水平为为25元/M22.3监理1.50％2.4人防40元/M217669M270.6万2.5初步绿化1元/M217669M21.7万2.6墙改基金8元/M217669M214.1万2.7楼房放线30万2.8档案押金5万3建安成本2650万3.1高层1500元/M2217669M22650万4配套成本85万4.1区内管网80元/M25048.28MM240万包含自来水、雨污污水、暖通等等自来水15元/M2雨污水15元/M2暖气50元/M24.2庭院绿化100元/M21514.48M215万绿化率以35％计计（此单价包包含小区道路路）4.3电力箱变及管网60元/M25048.28MM230万5管理费用140.4万5.1广告费用2.0％5300万106万5.2销售费用2.5％5300万132.5万6税费583万6.1税费合计11％5300万583万税费以总销售额的的11％计（含企业所得税、土土地增值税、房房产税、印花花税、营业税税及附加，不不含土地使用用税）7利息71.5万1/3建安×9％8不可预见130万一按照总投资的33～5％计算总计3834万注：以上数据是按**的标准核算，结合许昌特定情况，实际成本会低于预估成本。3、土地成本建议由以上初步投资估算，得出以下关于土地费用总额和预计总收益之间的敏感度分析表：表2：土地成本与预估收益敏感度分析表预期土地单价预期90万/亩100万/亩110万/亩120万/亩土地费用总额682.2万758万833.8万910万成本预估（除地价外）3834万3834万3834万3834万总开发成本4516万4592万4668万4744万总销售额5300万5300万5300万5300万总收益784万708万632万556万收益率17％15.4％13.5％11.7％结论：由投资收益分析表可得出，本项目

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