河南房地产市场调研报告

XX房地产市场调研报告目录XX概况县区经济县区规划区域市场状况区域楼盘调研竞争楼盘分析目标客户分析产品定位提案XX概况地理位置：XX位于豫北平原，与濮阳、延津、浚县、长垣、封丘、内黄接壤。县城道口镇南距郑州市130公里，北距安阳市70公里，东北距濮阳市53公里，西南距新乡市70公里，西北距鹤壁新市区25公里。全县面积1814平方公里，耕地面积195万亩。交通网络以县城为中心，在30公里半径内，京广铁路、新荷铁路、京珠高速、阿深高速、济东高速、濮鹤高速、107国道构成“井”字框架六条省级干道在此交汇，距新郑机场140公里、天津港530公里、日照港560公里。气候：气候湿润，雨量较充沛，平均气温13.7度，平均降水量634.3毫米，日照2365.5小时，无霜期201天，适宜小麦、玉米、大豆、花生、棉花、红薯等农作物生长。行政区划：XX县辖10镇(道口镇城关镇白道口镇留固镇万古镇高平镇上官镇牛屯镇王庄镇老店镇)12乡(枣村乡四间房乡八里营乡赵营乡大寨乡老庙乡桑村乡慈周寨乡瓦岗寨乡焦虎乡半坡店乡小铺乡)和新区管委会，总人口1264235人，常住人口1137845人。城镇化率达到23.76%。金融保险：金融机构人民币各项存款余额671528万元，比年初增加95385万元，是历史上增加最多的一年，比上年末增长16.6%，其中，城乡居民储蓄存款余额582868万元，比上年末增长19.7%。人民币各项贷款余额259311万元，比上年末增长2.3%。城镇化发展：城镇化率达到23.76%，出生率10.9‰，死亡率5.85‰，自然增长率5.05‰。全年农村居民人均纯收入4626.5元，同比增长15.4%（扣除价格因素同比增长7.5%）；农村居民人均生活消费支出2755元，同比增长16.8%。城镇居民可支配收入预计10622.4元，同比增长18.0%。（扣除价格因素同比增长10.3%）；城镇居民人均消费支出6534.12元，增长17.1%。县区经济【国民经济】全县生产总值完成122.8亿元，同比增长10.8%。其中，一产增加值49.4亿元，增长4.4%；二产增加值46亿元，增长15.5%；三产增加值27.4亿元，增长12%。财政一般预算收入2.49亿元、支出17.09亿元，分别增长12.3%和37.3%。金融机构各项存款余额83.3亿元，较年初增加15.7亿元；各项贷款余额31.7亿元.全社会固定资产投资完成63.2亿元，增长30.5%；城镇固定资产投资完成37.9亿元，增长31.1%。社会消费品零售总额完成33.6亿元，增长19.1%。全县城镇居民人均可支配收入11489元，增长8.2%；农民人均纯收入4766元，增长3%。【农业经济】粮食生产再创新高。全县粮食生产战胜50年不遇的严重旱灾再夺丰收，总产达到130.5万吨，增长1.8%，连续18年保持全省产粮大县第一位，蝉联全国粮食生产先进县标兵“七连冠”。新增高效农业面积1.5万亩，成功创建为全省农业标准化生产示范县，全市高效农业暨土地流转现场会在我县召开。新建畜禽养殖小区33个、规模养殖场（户）3000多个。完成造林面积5.82万亩。解决了47个行政村5.4万人的安全饮水问题，被评为全国农村饮水安全工程示范县。改造中低产田4.1万亩。新增沼气用户1.21万户。完成了47个贫困村整村推进任务。支农惠农政策得到全面落实。全县共争取支农项目资金1.12亿元，发放各类补贴3.12亿元。【工业经济】大力开展“企业服务年”活动。为帮助企业摆脱困境，先后出台了多项政策措施，一批制约企业发展的问题得到有效解决，工业经济回升向好。全县规模以上工业增加值完成28亿元，增长24.9%。玻璃厂的土地、房屋已经变现，紫阳公司与外商签定了整体售购协议，热电厂正在进行资产评估，纸业公司改制稳步推进。自主创新能力不断增强。开仑化工公司被确定为第三批河南省创新型试点企业。华森纸业公司“超声无氯麦草制浆漂白一体化新技术”荣获省科技进步一等奖。非公经济快速发展。全县非公经济总产值完成231.3亿元，增长21.7%；增加值完成58.4亿元，增长21.3%。新培育加工业专业村5个，累计达到120个。【非公有制经济】德远新天地商城建成开业，欧陆经典商业城已经竣工，贸易路蔬菜市场规范改造顺利完成，温州商贸城正在紧张建设。新建乡镇供销超市5个、农家店182家。家电下乡销售额和兑付补贴额均居全市第一。旅游开发步伐加快，瓦岗寨景区规模不断扩大，玉皇阁古建筑群开发稳步推进。【基础设施建设】大功河综合治理二期工程进展顺利。解放路南段配套设施建设、滑州路3000米绿化工程顺利完成。全长7.93公里的南外环路已开工建设。连接向阳路与工人路的大功河桥破土动工。治理背街小巷6000多米，改造旧供水管网1万多米。生活垃圾处理场二期主体工程圆满完成。村镇建设扎实推进。村镇规划修编工作全面启动。留固镇被命名为“中州名镇”。万古镇被命名为“省历史文化名镇”。产业集聚区靳庄村被确定为全省文明创建工作先进村。留固镇前庄村、王庄镇郭草滩村创建为市级生态文明村。公路、电力建设取得新进展。新建、改造农村道路227公里，大广高速慈周寨站出口连接线工程建成通车。争取上级电网改造资金1.67亿元，位居全市县（市、区）第一。老店110千伏、半坡店35千伏变电站和“农田机井通电”二期工程建成投入运营。2009年XX经济运行情况元至十一月份，XX围绕年初经济工作会确定的各项工作任务，按照保态势、保增长、保民生的工作思路，凝神聚力，奋力发展，各项主要经济指标完成情况良好。一、财政收入稳定增长。1-11月份，XX财政一般预算收入共完成23626万元，同比增长5.2%，增速在五县中排名第二，低于全市平均水平（7.5%）2.3个百分点，其中各项税收16382万元，同比增长2.8%，税收收入占财政一般预算收入的比重为69.3%。从征收部门看，地税部门组织收入10691万元，增长10.9％；国税部门4119万元，为上年同期的81.6%。财政一般预算支出完成84488万元，同比增长35.7%。二、工业生产形势总体趋于好转。截至11月底，XX规模以上工业企业达133家，其中大中型企业个数达到12个。元至11月规模以上工业增加值完成25.4亿元，同比增长23.4%，增速在五县中排名第三；实现利税总额12.50亿元，同比增长8.3%。三、城镇固定资产投资增势强劲。元至十一月份城镇投资完成33.8亿元，同比增长39.5%。在五县中排名第四。城镇固定资产投资增势强劲得以于城市建设步伐的加快。亿元以上项目共7个，分别是安阳市凤凰光伏科技有限公司，年产1800吨多晶硅铸锭和50MW太阳能电池组件项目计划总投资8.5亿元；XX新区管委会，XX新区服装加工城计划总投资5亿元；安阳市华盛手机有限公司，年产20万部手机项目，计划总投资2亿元；XX新区管理委员会，XX花木景观园，计划总投资1.5亿元；安阳嘉禾牧业有限公司5万头生猪养殖计划总投资1.5亿元；河南省华泰粮油机械工程有限公司XX粮机厂米糠制油设备研发项目计划总投资1.34亿元；安阳市辛安面业有限公司年处理小麦40万吨深加工项目计划总投资1.2亿元。四、城乡社会消费繁荣活跃。元至十一月份XX消费品市场货源供应充足，品种齐全，社会消费品零售总额完成29.6亿元，比上年同期增长19.2%，增速在全市五县中排名第三，比市定目标高2.0个百分点。摘自XX统计局(2009年12月18日)年度工作报告2010年一季度经济运行情况分析投资一季度固定资产投资运行态势良好，成高速增长的态势，1-3月份全社会固定资产投资完成8.2亿元，同比增长39.7%，其中：城镇项目投资完成3.4亿元，增长32.2%，农村完成投资4.7亿元，增速45.5%。消费居民收入稳定增长，社会保障不断加强，光洋百货等商场相继营业，使消费品市场保持了平稳较快发展的态势。正月二十九古会期间，各大商场相继举行活动，有效的带动了居民消费。消费水平逐渐由生存型向发展型、享受型转变。一季度，全县社会消费品零售总额预计完成9.5亿元，同比增长17.5%。居民收入城乡居民收入稳定增长，但发展较慢。一季度，农民人均现金收入达到1076元，同比增长11.3％。城镇居民人均可支配收入达3277元，同比增长8.0％。2010年一季度居民消费价格总水平比上年上涨2.6%，其中，食品类价格上涨8.0%；烟酒及用品类与上年同期持平；衣着类上涨0.4%；家庭设备用品及维修服务类上涨1.0%；医疗保健交通和通讯类上涨0.8%；娱乐教育文化用品及服务类与上年持平；居住类上涨0.5%。其原因：一是居民消费价格总水平上涨，主要是受粮食、蔬菜价格恢复性上涨并带动肉禽蛋等主要副食品价格上涨的影响。固定资产投资规模过大，拉动生产资料价格大幅度上涨，并传导到居住类价格上来。县区规划总体规划以XX老城区为建设基点，向东南方向扩展发展；以新区为发展契机，形成县区发展新格局。用地规划XX地域广阔，地势平坦，开发建设条件优越；目前正处于发展建设的上升期，未来发展潜力巨大。道路交通规划县区路网发达，交通便利。为XX建设发展提供有力保障。区域市场状况本项目位于XX新区六中西路与滑州南路交汇处东北角，北面紧邻新区体育场，南面为六中校区，西面是双语中学，东面紧邻新区管委会办公楼。（如图所示）区域基础设施建设和各项功能较为齐备，投资环境及开发条件均趋于完善。故此吸引众多区外人口涌入。2009年该区域市场住宅累计供应量为113.87万平米，当年销量92.76万平米，市场基本处于平衡状态。该区域市场的基本特征表现如下：1）由于政府新区管委会的大力支持，该区域市场目前正处于快速增长时期，区内整体生活环境和配套条件得到明显的提升。2）从产品供应和客户购买力可以看出，该区域已经成为XX中高档物业的集中区域，中高档市场发展的较为成熟且市场容量相对较大。3）区域内产品趋同性强，规划水平差异性较强，具备先进规划的物业一般都为全县性定位，市场空间较为广阔。4)开发时间较早的区域市场，整体呈现购买力强，改善型需求愿望强，对于区外市场的辐射力强。县区新建楼盘大多集中在新区，老城区在建在售楼盘所占比例不到15%。使得县区及周边乡镇购房客户将注意力集中在新区楼盘，为新区开发建设创造了坚实基础。XX新区已成为整个县区地产市场的开发热点，同时也促进区域市场整体价位提升。五．区域楼盘调研XX市场产品多为六层或七层多层住宅，产品类型较为单一，几乎无明显的档次分布区域。依据产品类型及销售最高单价可将该市场产品分为以下几类：低于1800元/平方米多层住宅：该档次产品多分布于新区中心周边位置，地域分布一般，多为开发形式单一，配套、设计上仅顾及区内基本的环境、配套要求。借助本地化运作及部门团购降低成本，以迎合该区域拆迁户和实力较弱的外迁户的需求。建筑形式基本为多层。具有代表性的项目有：项目名称地理位置建筑形式工程进度销售均价主力户型美丽桃园（二期）老城区多层9栋封顶1680120～150㎡㎡（3+2+22）书香园县城关镇多层现房1580120～160㎡㎡（3+2+22）翰林苑滑州东路多层封顶1600110～150（3+2+22）(2)1800～2300元/平米多层（小高层）住宅：该档次产品在该区域需求中处于绝对主力产品地位，销售总量占到区域市场80％的份额。此类产品多数分布在新区中心位置，此类物业对产品以外附加值的设计已较为注重，从景观设计、户型选型、高科技材料运用等方面有相应举措，属于县区范围内中高档楼盘。且该类物业多为大、中型规模的开发，产品主要以多层开发为主，辅以部分小高层。具有代表性的项目有：祥泰苑建筑类别多层（12×7层层）地址新飞路于六中西路路交叉口西北北角占地面积25亩开发商洛阳市可可居置业业有限公司总建筑面积80000㎡主力户型141㎡（3+22+2），162㎡（4+2+2）销售均价2100元/㎡价格范围2028元/㎡--2168元/㎡规划户数546户优惠情况一次性优惠1％容积率5工程进度12栋已全部封顶绿地率30﹪配套天然气、暖气、地地暖、热水、可可视对讲车库数量312个公开时间2010-3认购购、2010--6开盘车库售价720元/㎡交房日期2011年4月综合评价区位：位于新区大大宫河畔，周周边配套相对对成熟；建筑：7层砖混电电梯房，全粘粘土实心砖三三七外墙，全全现浇楼板，全3米层高；户型：南北通透透，结构方正正，动静分区区，洁污分离离，但超过140㎡比例过高高，面积配比存在较大大偏差；噪音：两面紧邻行行车道，加上上四层底商，环环境、噪音等等污染较大；；环境：小区环境景景观条件一般般，楼间距较较小（多为12～15米）居住视视野较差；广告：该项目通通过一期占三三分之二份额额的成功开发发基础，以最最直接的工程程质量形象进行广告宣传传，起到了较较好的广告效效应。七．销售：目前前低于140㎡户型已经经售罄，余房房141㎡占30％，162㎡占70％众恒华府建筑类别多层（57×6）地址XX新区人民大道道与新飞路交交叉口占地面积300亩开发商林州市众恒置业有有限公司总建筑面积800000㎡主力户型（2+2+1）1007㎡（3+2+2）140㎡（4+2+2）160㎡销售均价1800元/㎡价格范围1600元/㎡--2100元/㎡规划户数2100户优惠情况一次性优惠1％容积率4.0工程进度一期10栋已交房，二期66栋已封顶绿地率40﹪配套双气、商业步行街街、会所、广广场、幼儿园园、停车场车库数量800个公开时间2010年6月准准现房预售车库售价1500元/㎡交房日期2011年2月综合评价区位交通：位于老老城区与新区区间主干道人人民路西侧，交交通优势明显显;周边环境：商业及及生活配套趋趋于成熟，现现有配套环境境一般；景观特色：中央景景观广场、三三维园林绿化化、组团水系系景观；平面布局：不规则则楼体分布加加上超大楼间间距，使小区区环境质量得得以提高和升升华；小区配套：煤气、暖暖气、停车场场、小区会所所、幼儿园等等配套齐全；；建筑特色：中式现现代风格、纯纯多层规划、超超大楼间距（15～20米）、坡屋屋顶；户型设计：以三房房与四房为主主力户型，厅、房、厨厨卫全明设计计，南北通透透；功能分区合合理，设计平平直规整；物业服务：林州市市合和物业有有限公司。推广主题：名门府府邸·健康生活1.运用小小区规划图展展示大盘气势势，凸显项目配配套优势；2.通过项项目在新区的地段描述，突突出项目是未未来新城的中中枢地位；3.新区原有有自然景观和和项目景观整整体规划的有有机结合，营营造绿色生态态环境和良好好视觉享受；；销售情况：二期预预售情况较为为理想，目前前正进行贷款款手续办理阶阶段，销售率率80％以上。华通世纪城建筑类别多层（6）地址XX新区文明路南南端小高层（12）占地面积400亩开发商华通集团金地房地地产开发有限限公司总建筑面积1000000㎡㎡主力户型（3+2+1）1220㎡（3+2+2）140㎡（4+2+2）160㎡销售均价2000元/㎡价格范围1800元/㎡--2300元/㎡规划户数3000户优惠情况一次性优惠1％，送送地暖及壁挂挂炉容积率3.7工程进度三期多层已封顶，四四期4栋12层即将动工工建设绿地率40﹪配套天然气、地暖、商商业步行街、智智能安防系统统车库数量1000个公开时间2010年8月认认购车库售价2000元/㎡交房日期2011年12月月综合评价区位交通：位于新新区主干道文明大大道东侧，四面环路，交交通便利;二．周边环境：商商业及生活配配套趋于成熟熟，现有配套套环境一般；；三．景观特色：多多处景观布局局，中央喷泉泉，印象小品品，卵石步道道，；四．平面布局：县县区目前最大大楼间距（15～20米），使小区区品质得以提高高和升华；五．小区配套：商商业门面、综综合商场、超超市、银行、邮邮局、社区诊诊所、健身休休闲设施；六．建筑特色：77层电梯、中中空玻璃、车车位及车库、首首层独立花园园、顶层露台台；七．户型设计：以以三房与四房房为主力户型型，户型方正正，布局合理理，全明设计计，南北通透透；八物业服务：金金地物业管理理，星级酒店店服务，楼宇宇对讲，IC卡三表出户户，小区广播播24小时保安巡逻及电子子巡更。推广主题：光芒凝凝聚/醇香开启1.利用小小区前期开发发成果，强调调成熟配套优优势；2.通过华华通集团企业业品牌宣传，创创立项目品牌牌战略优势；；3.10000万景观园林林投入，40％绿化率，打打造XX极致园林林景观小区；；销售情况：四期认认购情况较好好，目前9层以下已售售罄，销售率率80％以上。（3）高于2300元/㎡小高层住宅开元盛世建筑类别小高层（8×12层层）地址XX新区文明路于于滑州南路交交汇处占地面积42000㎡开发商河南省开元大地投投资有限公司司总建筑面积180000㎡主力户型(3+2+2)1226㎡-133㎡(4++2+2)1155㎡销售均价预计2600左右价格范围预计2200元/㎡--2900元/㎡规划户数1000户（住宅宅）优惠情况无容积率4.2工程进度未开工绿地率35﹪工艺及配套外墙保温、双玻彩彩铝、太阳能能路灯车库数量未定公开时间2010.7接受受前期咨询车库售价租售未定交房日期2010.10开开工，2011..12交房综合评价区位交通：地段优优势明显，紧邻新新区管委会及及体育场。交交通环境优越越;周边环境：生活及及商业配套有有待完善，未未来发展趋势势良好；景观特色：叠泉广广场、假山亭亭廊、花池景景墙、鹅卵石石健身步道、儿儿童欢乐岛；；平面布局：平均225米楼间距，充充分满足每户户日照采光要要求；小区配套：天然气气、地下停车车场、酒店、写写字楼、超市市等基础配套套齐全；建筑特色：层层退退台设计，首首层花园，二二层露台，三三层以上花园园阳台地温空调系系统，提供廉廉价冷气、暖暖气及热水（30元/㎡年）采用外墙外外保温及双玻玻彩铝，提供供节能保障雾森恒湿景景观系统，为为小区提供新新鲜氧离子，调调节小区气候候环境户型设计：板式小小高层设计，户户户全明通透透拐角落地飘窗拓宽宽视野角度，增加室内空空间及居住舒舒适度功能分区区合理，设计计平直规整；；100㎡小户型餐餐厅设计不合合理，紧邻卧卧室门非最佳佳选择物业服务：楼宇可可视对讲、电电视监控、电电子巡更、背背景音乐等智智能化安防系系统。九．推广主题：别别墅级电梯花花园洋房的尊尊贵生活1.通过区区位及写字楼楼、酒店、超超市等配套优优势彰显项目目便利生活；；2.利用外外保温、双玻玻彩铝、太阳阳能路灯及雾雾森恒湿系统统，创造节能能环保景区；；3.强调以以人为本和按按户定位，宣宣扬首创电梯梯花园洋房品品质；4.引入层层层退台设计计理念及立体体景观布局，营营造花园洋房房的独特风景景；5.宣扬酒酒店式星级物物业服务理念念，提升客户户的安全感和和尊崇感；销售情况：现处于于前期积累客客户阶段，已已接受来访登登记客户近千千组。（4）投资类产品温州商贸城经营业态建材、五金、装饰饰、家具等地址新区长途汽车站对对面占地面积280亩开发商河南XX鼎亚实业业有限责任公公司总建筑面积200000㎡销售面积一期8万平米销售均价沿街门面100000元/㎡价格范围8000元/㎡--130000元/㎡沿街二层商铺33000元/㎡2800元/㎡--3500元/㎡内铺底商55000元/㎡4500元/㎡--5300元/㎡内铺二层商铺2000元/㎡1800元/㎡--2300元/㎡规划套数1800套设计特点层高6米，可增建夹层首付金额首付款5万，认购购金5000优惠策略5000抵300000元投资回报率年回报率8％工程进度封顶公开日期2009.2认购购20100.7开盘交房日期2011年8月试试运营综合评价县区首家产权商铺铺项目，广告告投入力度大大，市场认知知度较高以路牌、户外大牌牌、电视、单单页及现场造造势为主要宣宣传媒介利用入驻商家及品品牌公示，体体现产权商铺铺带租约销售售的投资回报报保证通过产品定位与发发展大商贸的的XX交通优势势宣传，力求求打造豫北商商贸第一口岸岸项目宣传内容表面面化，未深挖挖产权商铺及及商贸城未来来经营理念、经经营模式和经经营状况的详细软文介介绍，使广告告宣传浅薄空洞，未给投投资客户以未未来切身体验验历经半年的客户积积累，二期开开盘房源与一一期房源明显显重叠。证明明市场反应并并不理想，从而造成二次次开盘而非二二期加推。该该项目开盘认认筹率不高于于50％，按解筹筹率60％计算，一期销售售率在30％左右，销销售前景并不不乐观。淘宝城经营业态酒店、娱乐、购物物地址红旗路与卫河路交交汇处总建筑面积18000㎡开发商XX国奔房地产开开发有限公司司建筑风格欧洲城堡建筑风格格销售面积15㎡～360㎡㎡建筑形态共三层，观光电梯梯，退台广场场产品配套16层四星级时尚酒店店业态分布1层品牌名店，2层层时尚潮品，数数码卖场，3层美食休闲闲广场、健身馆馆销售均价未定价格范围门面10000元/㎡㎡～250000元/㎡规划套数500套优惠情况认购金5000抵抵1万，8万抵10万公开日期2010.9交房日期2011.9试运运营综合评价一．老城区唯一产产权商铺项目目，周边商业业配套相对成成熟，市场认认可度较高；；二．业态分布合理理，前卫潮品品的精确定位，对对吸引投资关关注起到关键键作用；三．分阶段发布项项目造势、积积累、认筹等等相关信息，并并逐一进行软软文详解，效效果显著；四．广告主题以淘淘金、认筹信信息、金卡会会员招募为主主线，充分展展现了项目未未来经营发展展；五．门面房售罄，内内铺底商认筹筹情况较好，二二层铺面销售售压力较大，总总体认筹率60％左右六竞争楼盘分析通过以上区域市场调研和楼盘对比分析，可得到以下论述：县域房地产市场正处于成长期，各类产品竞相上市，市场反应呈现迅速升温态势；住宅类产品以满足自住改善型需求为主导地位，投资型购买行为比例较小；中档物业价位在1600元/㎡左右，中高档物业在2100元上下，高档物业在县域市场暂未入市，市场认可价位预计区间在2300～2800之间。市场主力户型以小三室100㎡、大三室130㎡和四室140㎡为主，6层多层占主导地位。7层电梯房已逐渐为市场所认可，随着小高层和高层的进入，区域产品结构将趋于合理和完善。以“美丽桃园”、“书香园”、“翰林苑”、“津兰名郡”为代表的中低价位楼盘在未来一段时期内仍将占据市场一定份额，其价格优势也将随着意识形态的变革而逐渐减弱。但在此过程中，其上游物业也将承受一定的价格压力。以“祥泰苑”、“众恒华府”、“华通世纪城”为代表的中高档楼盘占据市场主导地位，其借助前期成功开发的成熟优势和口碑效应，后期开发房源去化优势显著。而且其总体开发量较大，对未来相当长的时间内区域市场有深度影响力。对即将入市的高档物业造成较大冲击。开元盛世项目是我项目最相近也是最直接的竞争对手，其体量、规模、入市时机等均与我项目有重叠，该项目将是我公司重点关注的竞争楼盘。开元盛世在建筑规划、景观布局、户型设计、物业服务、小区配套和节能减排等方面均具有区域市场前瞻性。已积累来访客户近千组。我项目“枫丹丽舍”住宅组团的前期筹备已成为决定成败的关键因素。针对现有区域市场环境和竞争楼盘调研分析，在营销战略方面提供参考建议如下：方案一：先入为主战略借助市场趋势的利好和竞争项目暂未启动的时机，迅速开展入市工作，以两栋高层为一期，领先动工，领先认筹，领先开盘，领先交房，抢先占领高端市场，扩大市场认知度和认可度。方案二：以静制动策略在难以掌控市场预期的前提环境下，可等待其他项目入市，分析其市场反馈情况、销售情况后，有的放矢的调整产品定位和营销策略，为项目成功开发奠定坚实基础。无论采用以上哪一种方案，都要有适合区域市场的精准产品定位和与之配套的营销执行策略。投资类产品以产权商铺为唯一形式，但区域竞争激烈，目前已有三个大型项目同城竞技；淘宝城以其老城区成熟配套优势和适应县区发展的合理定位在现有竞争环境中脱颖而出，成为XX目前最具竞争力的投资项目。其市场占有率将超过其他竞争项目的总和。温州商贸城和义乌小商品城在目前县区各基础配套不甚完善的条件下展开竞争，将面临较大风险我项目“XX国际大饭店”的产品定位及入市时机的选择已成为各项前期工作的重中之重！结合当前投资类市场竞争环境，在经营模式选择方面提交参考意见如下：方案一：自营模式依托县区发展趋势和新区优越的投资环境，建设开发并自主经营新区首家星级酒店将在一定时间空间内产生垄