北京产业地产发展研究

北京产业地产业务发展研究房地产宏观调控导致房地产市场，尤其是住宅市场表现不佳。北京产业空间的拓展与企业主投资需求共同推动了北京地区办公、研发类产品的火爆。产业地产业务发展的背景1.

产业基础条件2011年北京各区县工业产值分布2011年北京各区县工业产值增长情况从工业产值的分布和增长情况来看，制造业及其关联产业是北京郊区区县的支柱性产业。从产业扩张的情况来看，制造业扩张趋势比较明显，顺义、亦庄等制造业为传统较发达地区，近年来房山、尤其是通州制造业发展较快。可以认为，东南六环两侧区域是未来制造业发展的重点地区。2011年北京各区县服务业产值情况2011年北京各区县服务业产值增长情况以服务业为代表的第三产业目前仍高度集中在中心区域。第三产业扩张趋势并不明显，并没有出现明显的圈层式扩散，说明郊区县的服务业发展仍有待时日。1.

产业基础条件从产业类型来看，服务业与研发、高科技产业是北京产业规划的重点发展方向。从产业规划的空间布局来看，服务业主要集中在城市中心城区和各新城中心。研发、科技类企业主要分布在五-六环之间，与现有产业发展趋势基本吻合，是对现有产业的提升。该区域应成为产业地产的重点关注区域。“十二五期间”北京产业发展重点区域1.

产业基础条件2.产业地产市场表现翠湖科技园云中心海淀北部地区为数不多的独栋、连排类销售项目。主导产业定位为电子信息、生物医药与区域产业属性一致。产品面积区间为1500-4500平方米，局部层高6.9米，可兼容生产、研发、中试需求。2.产业地产市场表现企业墅昌平区域较早进行产业地产开发的项目。项目规模不大，建筑面积为5.5万平方米，目前已基本售完。以产业项目拿地，分割销售，是目前产业地产较为典型的项目。2.产业地产市场表现天骥智谷位于亦庄东区，处于亦庄整体产业环境内，但东区仍属于待成熟地区。首期以连排办公为主。主力户型单栋面积2000平方米左右。对入驻企业无明确纳税要求。2.产业地产市场表现金融街园中园位于温榆河畔，是通州商务园区第一个成熟项目。建设用地性质为综合用地。首期开盘为类别墅类500-900平产品。通过二期6000平米左右办公产品达成对政府的纳税、企业入驻等承诺。2.产业地产市场表现联动U谷开发商是目前国内进行园区开发最为成功的开发之一。联动U谷是目前北京市场上规模较大，产品类型和最为完善的园区之一。对园区纳税对政府前期有明确承诺，对入驻企业把关较为严格。产品类型较为完善，见证了产业地产及亦庄地区的成熟。区域项目名称总建筑面积（万平方米）容积率产品类型用地性质单体面积成交价格（元/平方米）销售时间海淀北部中关村创新园43.21.5独栋、连排、定制工业用地-200002009中关村环保园501.2独栋、连排、定制工业用地-200002006云中心241.2独栋、连排、定制工业用地3000-4000，700-1000158002011昌平企业墅5.51.5独栋、双拼工业用地2200-28009500-110002011中科创新园43.21.5-工业用地--2013顺义空港MAX201.5独栋工业用地800-50009000-150002010泰达科技园91.3独栋工业用地800-20009000-132002007丰台总部基地1301.8独栋、双拼工业用地1200-600016000-230002004总部基地东区3301.8土地出让工业用地4000-16000200万/亩2011通州IDC产业城403独栋教育科研12000-18000-2012商务公园130.8独栋综合用地750-950、2500-4500150002010区域项目名称总建筑面积（万平方米）容积率产品类型用地性质单体面积成交价格（元/平方米）销售时间通州金融街园中园331.1独栋、双拼综合用地500-900、2600-35001400-16002011亦庄BOX企业汇101.5连排工业用地1100-18008000-90002011BDA企业大道302独栋工业用地20008000-160002009BDA芯中心81.5独栋工业用地3000-400010000-150002009VITA国际162.5整栋分割销售工业用地35-5512000-160002010北京总部101.5独栋工业用地1900-3000200002011联东U谷1001.1厂房、电子厂房、独栋办公工业用地1500-40007000-80002006天骥智谷241.5独栋、双拼工业用地2000-600010000-120002012枢密院40.8独栋工业用地70012000-20002011永乐联东永乐产业园1501.5电子厂房工业用地1500-50004600-500020122.产业地产市场表现园区规模从目前市场项目的规模分布来看，50万平米以下是园区的普遍规模。北京地区最大的项目为总部基地建筑面积为350平方米。根据市场经验，50万平米的园区建设的较适宜规模，可形成具有较完善配套建设、较强产业氛围和产业带动的园区。2.产业地产市场表现低密度园区类项目容积率区间一般处于1.0-1.5之间。2.产业地产市场表现用地性质目前除通州商务园内项目以外，产业地产项目的主要用地性质均为工业用地。2.产业地产市场表现产品类型生产厂房电子厂房（办公、研发中试）独栋办公2.产业地产市场表现

生产厂房电子厂房独栋、连排办公中关村创新园

中关村环保园

云中心

企业墅

中科创新园

空港MAX

泰达科技园

总部基地

总部基地东区

IDC产业城

商务公园

金融街园中园

BOX企业汇

BDA企业大道

BDA芯中心

VITA国际

北京总部

联东U谷

天骥智谷

枢密院

联东永乐产业园

产品类型从市场供给来看，北京目前大多数产业地产项目项目类型均为办公类项目，统计未售体量达400-500万平米，已知的潜在供给超过1000万平米。从市场需求来看，三类产品均存在市场需求，但从与产业发展阶段匹配程度分析，电子厂房和办公类产业应是市场主流。2.产业地产市场表现电子厂房类产品面积区间（平方米）独栋办公类产品面积区间（平方米）产品类型研发中试用途的电子厂房产品面积区间主要分布在2000-4000平米。独栋办公楼产品面积区间主要集中在500-2000平米。二者产品区别还表现在承重、层高、机电设备等方面，但可转换性也较大。

400050006000700080009000100001100012000130001400015000160001700018000190002000021000海淀北部中关村创新园

中关村环保园

云中心

昌平企业墅

顺义空港MAX

泰达科技园

丰台总部基地

通州商务公园

金融街园中园

亦庄BOX企业汇

BDA企业大道

BDA芯中心

VITA国际

北京总部

联东U谷

天骥智谷

枢密院

永乐联东永乐产业园

市场在售项目售价区间（元/平方米）2.产业地产市场表现销售价格产业地产类主流报价在9000-16000元/平米之间。北部地区产品价格普遍高于南部，海淀地区售价最高在16000-20000元/平米之间。目前价格最低的为联动永乐产业园，售价仅为5000元/平方米之间。多数项目的市场报价与实际成交价相差较大；一方面因为销售折扣，另一个不可忽视的隐形原因是园区优惠政策，涉及补贴或税费减免；电子厂房类产业售价略低于相同地区独栋办公类产品。2.产业地产市场表现客户特征从企业规模上看，中小企业是产业地产类项目的主力军。大型或知名企业通常以政府招商的形式进入，多数为拿地自建的模式。民营、中小企业获得土地自建的能力有限，进入渠道只能通过向市场购置物业。受低成本、税收优惠等影响越来越多的民营、中小企业涌入产业尚未完全成熟地区。越来越多的民营、中小企业选择购置物业资产也是基于上市（规划）、融资、资产保值、物业投资等多重考虑。2.产业地产市场表现客户特征从产业类型上看，客户主要表现为溢出类企业和关联类企业两种特征。由于产业地产客户主要表现为中小型企业，这也决定了产业地产客户并不能成为地区产业发展的决定性或龙头企业，受区域产业环境影响较大，这也解释了产业地产密集区域与产业发育程度的高度吻合性。溢出类客户主要是由于原地区房价上涨、面积有限等原因无法满足企业发展要求，企业不得不进行郊区化迁移，一般而言，溢出类企业更倾向于原址周边，在原址周边无法满足需求的情况下会选择较远距离迁移。关联类企业主要为区域内大型企业的配套或下游企业。该类企业一般选择距离大型企业较近位置。电子信息产业分布汽车装备产业分布生物医药产业分布附

北京近年来工业用地出让及出让条件附

北京近年来工业用地出让及出让条件2008-2011北京工业用地出让情况附

北京近年来工业用地出让及出让条件2008-2011北京工业用地出让总量（平方米）合计（平方米）门头沟12100