津南区市场分析教程文件

天山1A项目(xiàngmù)市场分析第一页，共48页。政策(zhèngcè)解析第二页，共48页。●津公积金贷款暂停收取担保费，10月9日及以后已交纳担保费可申请全额退款10月24日天津市津房置业担保股份有限公司向个人贷款公积金贷款业务承办银行发出通知函，要求暂停向借款人收取个人住房公积金（组合）贷款担保费。签订保证担保合同等手续不变。该公司仍按照保证合同承担贷款保证责任。借款人申请公积金（组合）贷款，并于2014年10月9日（以担保费现金送款单日期为准）及以后交纳担保费的，可凭借款人身份证、住房公积金龙卡、担保费发票申请全额退款。其中使用公积金（组合）贷款购买限价商品住房或定向安置(ānzhì)经济适用房的，仍按现行政策到市住房公积金管理中心各区县管理部办理担保费全额补贴手续。公积金调整对刚需性住宅市场形成支持，有利于价格敏感的刚性需求提前释放。附：2009年担保费计算标准，按照表格计算出的数值再减少15%即可，因为2013年担保费曾降低15%。以贷款40万年限30年为例，担保费=40*188.4*0.85=6405.6元第三页，共48页。●天津11月起执行公产房承租变更新规天津国土资源和房屋管理局下发津国土房管(fánɡɡuǎn)【2014】225号文件《天津市公有住房变更承租人管理办法》自2014年11月1日起实施，有效期五年。新政前后变化对比如下：2014年天津公产房新政解读新政变化产权置换同意人由共同居住人扩围至近亲属，公房交易前多了一个亲属公正流程后再到津房置换办理有无合理去向，均需缴纳2%过户费，置换费用提高【2014】225号（新）第十六条：公有住房承租人在征得配偶、同户籍近亲属同意后，可以申请公有住房使用权置换。第十七条：需提交经公证的配偶及同户籍近亲属同意置换、回购或者代理转让的协议书。注：近亲属的范围包括配偶、子女、父母、（外）孙子女、（外)祖父母、兄弟姐妹自2014年11月1日起办理公有住房置换、回购或者代理转让手续全部交纳置换代理费，废止依据津国土房管【2007】489号文件对符合置换条件(有去向)房屋收取置换代理费的减免优惠。【2007】489号（废）

【2008】818号（废）第七条：共有住房承租人为改善居住条件，已购买其他住房，需要转让公有住房使用权的，在征得同户籍共同生活的家庭成员同意后，可以申请公有住房使用权置换。在两年内已购不包括小产权的房子或部分企业产的就是有合理去向。无合理去向的是2%过户费第四页，共48页。10月24日讯，天津自贸区申报目前已获得国务院各部委原则上的通过，正待国务院审批。新的方案对天津自贸区按功能分三大块，东疆保税港区、天津港保税区和滨海新区中心商务区。天津自贸区的面积达64.5平方公里，是上海自贸区28.78平方公里的两倍之多。其中，中心商务区承担金融和服务贸易功能，中心商务区是金融、服务、动漫等产业聚集区，该区面积近期由37.5平方公里扩容至46平方公里；东疆保税港区承担航运和货物(huòwù)等特色贸易；天津港保税区则承担保税、物流、仓储等功能，充分考虑产业现状和互补性，基本实现天津的产业类型的全覆盖。●天津自贸区定位自由贸易港，集贸易物流产业金融综合发展，开放(kāifàng)力度比上海更大天津自贸区方案会借鉴复制一些上海的探索经验，高端制造业是天津比较明显的优势产业，加上航运和贸易优势，形成天津在京津冀板块内的独特作用，金融服务则将围绕这两大优势发挥作用。但由于天津有着国有企业比重大、民营经济相对发展不足，特别是现代服务业发展相对滞后的自身特点，所以会探索一种符合北方经济背景的投资服务贸易便利化和自由化模式。天津自贸区的投资负面清单可能会更少，开放力度将更大，凸显自由贸易港功能。天津自贸区的申请审批一波三折，终于迎来了相对利好的消息(xiāoxi)。但是天津的自贸区和上海的自贸区无论是经济背景还是政治背景都有较大不同，而且人口导入和配套完善仍需要较长时间。同时目前的市场环境虽然有向利好方向倾斜，但整体市场尚未彻底反转，故开发商应仍将重心放在如何去化存量，切忌盲目乐观。第五页，共48页。●网传：津农行、招行落地房贷利率(lìlǜ)优惠11月2日网传天津部分银行开始执行房贷优惠政策，与此前的高门槛利率(lìlǜ)优惠不同，这次利率(lìlǜ)折扣面向普罗大众。此信息系网络传言，未经证实。第六页，共48页。市场(shìchǎng)分析第七页，共48页。整体市场走势良好，略显供大于求局面(júmiàn)；全年商品住宅成交量水平主要在70万平/月，除年初和5月份波动较大外，市场仍延续平稳走势；2014年10月商品住宅成交均价已达11881元/平，是2014年至今的峰值，整体均价10456元/平。第八页，共48页。2014年由于(yóuyú)5月份取消蓝印政策的消息出台后，5、6月份价格逐渐走低，津南区在6月份达到一个低谷，此后价格出现调整回归合理水平，第九页，共48页。板块项目产品类型面积八里台板块天津碧桂园别墅、洋房147622.8八里台板块中信公园城别墅、洋房、高层103100.9咸水沽板块富力津南新城别墅、洋房、小高层、高层98543.04双港板块金地艺境高层、洋房92221.41双港板块首创城高层、洋房81720.51咸水沽板块融创中央学府高层58817.79双港板块阳光波士顿洋房、高层45935.67咸水沽板块米兰阳光别墅、小高、高层39496.37小站板块天山水榭花都洋房36166.58板块项目产品类型金额八里台板块天津碧桂园别墅、洋房863761369双港板块金地艺境高层、洋房859174413咸水沽板块富力津南新城别墅、洋房、小高层、高层814289203八里台板块中信公园城别墅、洋房、高层729818199双港板块首创城洋房、高层692170632咸水沽板块融创中央学府高层621005790双港板块阳光波士顿洋房、高层458210611双港板块象博豪庭高层357736150咸水沽板块米兰阳光别墅、小高、高层309553609成交(chéngjiāo)面积排行成交(chéngjiāo)金额排行2014年津南区成交面积及金额排行可看出，主要以八里台板块(bǎnkuài)及咸水沽板块(bǎnkuài)项目排名靠前第十页，共48页。津南区商品住宅高层两室成交单价段主要集中在7000-9000元/㎡这一区间(qūjiān)，成交比重占到总体成交的31%，单价段在5000-7000元/㎡之间是次主力成交单价段，占总成交的26%。津南区商品住宅高层三室成交单价段主要集中在7000-9000元/㎡这一区间(qūjiān)，成交比重占到总体成交的14%。

户型均价段成交套数成交面积(平米)成交金额(万元)成交均价（元）高层二室5000以下797645.4235124594.195000-70001565162287.26924085694.137000-90001893166760.741335818010.329000-1200063959806.696058810130.6812000-16000676185.65757012238.7三室5000以下23325507.25121264753.865000-700035439190277000-900085398009.38782497983.829000-1200031941668.56406709760.4212000-16000202612.05329812626.68第十一页，共48页。

户型均价段成交套数成交面积(平米)成交金额(元)成交均价小高二室5000以下195.713889014063.335000-7000312738.54183381306696.327000-9000514854.13416443778579.169000-12000575474.1527140839629.7312000-160001104.58131625012586.06三室5000以下576548.21310037184734.695000-700031236223.312.08E+085755.357000-9000616848.67580245358472.389000-12000434836.58469074709698.4812000-160004562.84709445112604.74津南区小高产品成交主要以三室产品为主津南区商品住宅小高三室成交单价段主要集中(jízhōng)在5000-7000元/㎡这一区间，成交比重占到总体成交的50%。第十二页，共48页。

户型均价段成交套数成交面积(平米)成交金额(元)洋房二室5000以下——————5000-7000252300.54138032407000-9000424034.23322738409000-12000373810.773810774312000-160001104.581464120三室5000以下——————5000-700022425760.371545622207000-9000455672.05453764009000-12000284136.814550491012000-160002392.525495280津南区洋房(yánɡfánɡ)产品成交主要以三室产品为主津南区商品住宅洋房(yánɡfánɡ)三室成交单价段主要集中在5000-7000元/㎡这一区间，成交比重占到总体成交的55.4%。第十三页，共48页。小结(xiǎojié)天津市整体市场呈现供大于求的局面，津南区整体价格低于市场均价，并受天津房地产市场的影响产生幅动。受区域价值的影响，今年津南区八里台和咸水沽板块成交量与成交金额遥遥领先于津南区其他板块市场。津南区商品住宅高层成交单价段主要集中在7000-9000元/㎡这一区间，小高层成交单价段主要集中在5000-7000元/㎡这一区间，洋房成交单价段主要集中在5000-7000元/㎡这一区间。由此推断出，高层成交区域主要集中在双港、咸水沽板块，而小高以及洋房产品成交区域主要集中在八里台、小站板块，区域价格以及价值的差异，导致产品类型的选择倾向性不同。针对目前市场状况分析，目前小站板块的区域价值并不突出，可替代性高，我们要根据市场需求，在产品类型、产品特色以及产品品质上取胜，同时(tóngshí)凸显项目整体性价比。第十四页，共48页。板块(bǎnkuài)内竞品分析第十五页，共48页。津南区商品住宅市场(shìchǎng)格局第十六页，共48页。咸水沽板块——津南核心区，配套相对成熟，大盘(dàpán)集中发力，潜力大咸水沽是津南传统中心区，以咸水沽为核心的区域配套相对成熟，2010年富力联手合景泰富、雅居乐、世茂夺得津南地王，其打造的津南新城项目体量(tǐliànɡ)达300万平米。咸水沽板块紧邻海河教育园区，未来天大、南大等高等学院的入驻极大推动片区的发展，尤其在教育、科研、旅游、休闲、服务等领域(lǐnɡyù)，对板块价值提升意义巨大第十七页，共48页。地理位置天津津南区天津大道与东沽路交口开发商富力、合景泰富、雅居乐、世茂技术指标占地119.40万平米，规划建筑面积301.1万平米，容积率2.5，共分9各区域滚动开发项目构成一期B区24栋，高层产品，层数为30~39层12栋板楼，主力户型64~124㎡销售动态剩余(shèngyú)646套产品，销售均价8000元/㎡，目前A区即将亮相，现房特惠咸水沽板块(bǎnkuài)代表项目津南新城第十八页，共48页。咸水沽板块代表项目融创中央(zhōngyāng)学府地理位置天津津南区天津大道与东沽路交口开发商融创中国技术指标占地26.5万平米，总建筑面积(jiànzhùmiànjī)60万平米，容积率2.2项目构成一期建筑面积(jiànzhùmiànjī)为15万平米，以高层小高、叠拼为主，并有约2万平米公建产品销售动态剩余648套产品，销售均价8500元/㎡第十九页，共48页。双港版块紧邻天津外环线，距离市区最近(zuìjìn)，开放相对较早，富力金地进入较早区域内产品(chǎnpǐn)以高层为主，价格在8000元左右，尽管距离市区近，但由于区域尚不成熟，价格与咸水沽相比未能实现明显突出双港板块——距离市中心最近，品牌(pǐnpái)开发商居中，但区域成熟度低第二十页，共48页。地理位置津南区大沽南路延长线津沽路与鑫盛路交开发商天津褐石房地产开发有限公司

技术指标占地14.3万平米，总建筑面积29万平米，容积率2.0项目构成金地艺境项目规划依托源自美国的“褐石”建筑，由深浅褐石的四层电梯洋房和景观高层组成。在户型设计上力求让每一间房都能充分享受充足的日光。销售动态剩余(shèngyú)889套产品，销售均价8200元/㎡双港板块代表项目(xiàngmù)金地艺境第二十一页，共48页。双港板块代表(dàibiǎo)项目首创城地理位置

津南区大沽南路延长线（津沽公路）洪泥河东路与吉泰路交汇处开发商天津兴泰吉丰置业有限公司

技术指标占地24万平米，总建筑面积48万平米，容积率2.0项目构成6-7层电梯洋房、90-140平方米全系户型(hùxínɡ)、立体化英式园林、纯正英伦建筑语汇、大盘成熟配套，为业主营造流连一生的高贵居所。销售动态剩余667套产品，销售均价8200元/㎡第二十二页，共48页。八里台板块——区域不成熟(chéngshú)，但整体环境较好，以低密度产品为主八里台板块早期由明星大盘星耀五洲带动(dàidòng)，随着海尔、碧桂园等开发商逐步进入，整体区域不断发展，从目前看，趋于成熟较低，但由于湖泊较多，整体环境好，宜居性提出，在售项目基本以低密产品为主第二十三页，共48页。八里台板块(bǎnkuài)代表项目星耀五洲地理位置

津南区八里台天嘉湖开发商星耀集团技术指标占地4100亩，总建筑面积300万平米，容积率1.1项目构成67~120㎡高层产品、190~200㎡联排别墅(biéshù)销售动态剩余148套产品，销售均价5500元/㎡第二十四页，共48页。八里台板块代表(dàibiǎo)项目碧桂园地理位置

津南区八里镇津港公路与二八路交口开发商碧桂园集团技术指标占地67万平米，总建筑面积(jiànzhùmiànjī)96万平米，容积率1.6项目构成96~260㎡高层产品、210~360㎡联排别墅销售动态高层产品剩余96套、别墅产品剩余14套第二十五页，共48页。小站板块距离市区最远，区域成熟度低，项目开发水平一般，在售项目以高层、多层为主，高层均价5500左右，客户(kèhù)地缘性及大港客户(kèhù)为主，市区客户(kèhù)比例低小站板块——区位偏远(piānyuǎn)，开发不成熟第二十六页，共48页。项目名称锦尚豪庭开发商小站房地产开发公司区域位置小站商圈建筑形态洋房、别墅占地面积6.2万平米建筑面积6.4万平米推案时间2012年11月容积率1.01绿化率35%总户数481户推广活动全款96折，贷款98折，近期别墅样板间即将开放。项目简介锦尚豪庭属于低密度中式水景地产，目前老盘加推，一期为花园洋房，主推95-140㎡左右的户型产品，别墅项目均价在11300元左右，预计2016年即将加推二期电梯洋房产品。三大优势三大劣势别墅、洋房的综合社区到达各资源配套都有距离低密度水景地产项目交房违约，受到影响一定的知名度和客户积累价格相对较高小站板块代表(dàibiǎo)项目锦尚豪庭第二十七页，共48页。热销(rèxiāo)户型目前(mùqián)一期剩余50套房源，去化量87.5%，三室户型基本售罄，所有楼座的一楼全部售罄，目前(mùqián)热销户型为两室两厅一卫的95㎡和98㎡的产品。三室一厅两卫100-140㎡两室一厅一卫100㎡以下(yǐxià)第二十八页，共48页。营销(yínɡxiāo)活动营销活动锦尚豪庭目前并未使用规模性的营销活动，项目周边围挡、道旗等广告未见，整体项目的宣传推广活动集中在搜房，新浪，安居客等网络平台之上，二期项目仅有围挡宣传，在较好的情况下周来电量5组左右。客群来源锦尚豪庭客户主要来源于津南小站镇附近周边客群，主张深挖地域性客户，优质产品打动客户。并未作出规模性项目的推广及拓展，目前根据长期以来形成的口碑效应和客户认可度，通过老带新，友介等带动产品销售、客户成交，老客户转介绍达到50%以上。第二十九页，共48页。品牌区域规划(guīhuà)外立面景观物业形态交通教育配套环境小站房地产开发商，本地开发商，区域认可度。立意高远，前景看好古典尊贵大宅传统古镇风格亲水而居，水景引入社区别墅、洋房、社区商业多建筑形态暂无公交，各干道驱车抵达。实验(shíyàn)小学、小站一中近邻红旗路商业街以及小站古镇商街毗邻小站练兵场天山房地产开发商，港股上市，深耕小站6年。米立方园区，发展潜力大传统生活的回归徽派建筑风格四重水景，五重立体景观洋房、高层暂无公交，各干道驱车抵达。实验小学、小站一中，小站六中米立方商业街、周边(zhōubiān)高端项目配套毗邻米立方900亩公园湿地价值点对比项目整体区域价值以及周边配套趋同，本项目外部环境优越，对此深挖项目个性特色和文化概念是重要的突破点。第三十页，共48页。小结(xiǎojié)1.锦尚豪庭大户型产品基本售罄，仅剩余部分小户型，基本处于尾盘销售期，整体销售氛围不高，规避与本项目的超大户型定位产品的直接竞争，二期开盘时间未定，产品以100㎡左右的小户型为主，产品方面的差异化营销将成为优势之一，充分体现项目产品的豪宅大户、稀缺、典藏等特点，升级市场对于三室、四室的需求。2.锦尚豪庭未启动大量的宣传推广动作，只作当地市场的深挖和客户圈层营销，通过区域开发商的诚信以及可信度，打动客户，对于老客户转介绍没有具体的优惠活动，因此对于本项目全面性覆盖市场，撬动渗透市场，提升产品的知名度具有一定的便利性。3.宣传造势，渠道推广，营销活动跟进的同时也要深挖项目价值点，口碑推介，是突围市场的重点活动。注重由点到面、由里到外的全方位、立体式的推广宣传，深挖地域客户，锁定客户，注重圈层营销，跟进营销活动，带动销售氛围以及增加客户粘性；借势资源，扩充市场，跳脱项目地域限制，着重线上强宣。第三十一页，共48页。项目名称水墨兰庭开发商南华馨苑投资公司区域位置小站商圈建筑形态洋房、高层占地面积5.49万平米建筑面积10万平米推案时间2011年6月容积率1.82绿化率35%总户数1016户推广活动全款98折，贷款99折，二期洋房加推。项目简介水墨兰庭属于低密度花园洋房，目前进入尾盘销售期。项目整体区位距离小站商圈较远，周边配套不完善，交通相对便利，但靠近高速路噪音大，地处低洼，容易形成积水。三大优势三大劣势价格相对合理地处低洼，容易积水交通相对便利周边配套有待完善一定的知名度和客户积累质量不突出小站板块代表(dàibiǎo)项目水墨兰庭第三十二页，共48页。热销(rèxiāo)户型两室一厅一卫100㎡以下(yǐxià)两室一厅一卫100㎡以下(yǐxià)三室两厅两卫100-140㎡目前二期电梯洋房产品主要是两室两厅一卫的88㎡以及三室两厅一卫111平米的户型，本次产品升级而价格基本没有涨幅。顶楼送阁楼30㎡，送露台约20㎡。第三十三页，共48页。营销(yínɡxiāo)活动营销活动47万电梯洋房，1万抵5%，小站进入洋房2.0时代。目前一期尾房部分户型价格下调，二期开售，增加项目附加值，升级电梯洋房，价格没有变动。占据项目周边主干道，道旗、围挡宣传项目价值点。派单、CALL客、流动宣传车客户来源客户来源相对广泛，大港以及小站区域客群居多，婚房，首改，刚改客户为主，占据通往大港中心的交通干道，顺访客户较多。还迁房环绕整体项目，有稻香园、西花园、金谷园等小区，还迁客户改善关注度也较高。第三十四页，共48页。价值(jiàzhí)点对比项目整体内外部环境优越于水墨兰庭，适当的宣传推广和价格调整以及竞品拦截，有效网罗部分(bùfen)客户。同时项目目前未开通公交路线，强调后期发展规划。品牌区域规划外立面景观(jǐnɡɡuān)物业形态交通教育配套环境南华馨苑投资公司，知名度不高，具有一定的限制性。靠近交通干道，区域带动性强。江南文化碰撞传统古典风格古典文化融入园区花园洋房、电梯洋房152、209、652公交线路。实验小学、小站一中距离重点商圈较远，相对偏僻周边环境相对一般，没有特色，未来规划植物园以及天津最大的颐养院。天山房地产开发商，港股上市，深耕小站6年。米立方园区，发展潜力大传统生活的回归徽派建筑风格四重水景，五重立体景观洋房、高层暂无公交，各干道驱车抵达。实验小学、小站一中，小站六中米立方商业街、周边高端项目配套毗邻米立方900亩公园湿地第三十五页，共48页。小结(xiǎojié)1.水墨兰亭一直致力于紧凑小户型，没有大户型产品，户型面积区间是86-123㎡的两室和三室。大户型产品的市场空白，对于项目产品的市场补缺以及差异优势将有更大的提升和放大。2.整体推广范围广泛，但项目销售情况并不乐观，没有进行行之有效的精准锁客和资源整合。3.同时水墨兰亭的围挡以及道旗的质量较差，导致展示效果不佳、影响形象的建立。外部包装是项目形象展示和建立的重要方式，是最有效的销售说辞，因此要提升项目包装的重视度。第三十六页，共48页。项目名称天山龍玺开发商天山房地产公司区域位置小站商圈建筑形态别墅、小高层占地面积20万平米建筑面积26万平米推案时间2012年6月容积率1.30绿化率35%总户数300户推广活动全款98折，贷款99折，二期小高层加推，电商团购折扣。项目简介天山龍玺预计2014年10月25日加推小高层7、11、12号楼。价格5800元/平米，即送15-30平米面积，顶层送40-50平米阁楼。上市品牌开发商，户型面积适中，国际园林景观设计，生态水景完善，国际物业品牌服务。三大优势三大劣势别墅、洋房的综合社区小高层的楼间距较小处于米立方生态带上一定的知名度和客户积累小站(xiǎozhàn)板块代表项目天山龍玺第三十七页，共48页。热销(rèxiāo)户型阳光(yángguāng)跃层123㎡阳光(yángguāng)跃层110㎡第三十八页，共48页。营销(yínɡxiāo)活动营销活动电商网络平台作为主要营销宣传推广渠道，同时项目主要为别墅及小高，以别墅产品推广宣传带动项目小高层的整体去化，树立产品形象。客户来源客户来源相对广泛，大港以及小站区域客群居多，婚房，首改，刚改客户为主。中青年作为其主要客群，产品特色和价值体现迎合目标客户生活追求的需要。第三十九页，共48页。天山龍玺和天山熙湖皆是天山房地产的产品体系，归属于同一片(yīpiàn)区，在区位形成直接竞争，在产品上形成差异，天山龍玺的小高层属于跃层产品，而天山熙湖则是平层的大户型产品。价值(jiàzhí)点对比品牌区域规划外立面景观物业(wùyè)形态交通教育配套环境天山房地产开发商，港股上市，深耕小站6年。米立方园区，发展潜力大。时尚简约现代欧美低密墅区，花园名树别墅、小高层暂无公交，各干道驱车抵达实验小学、小站一中，小站六中米立方商业街、项目别墅区配套设施毗邻米立方900亩公园湿地天山房地产开发商，港股上市，深耕小站6年。米立方园区，发展潜力大传统生活的回归徽派建筑风格四重水景，五重立体景观洋房、高层暂无公交，各干道驱车抵达。实验小学、小站一中，小站六中米立方商业街、周边高端项目配套毗邻米立方900亩公园湿地第四十页，共48页。小结(xiǎojié)1.天山龍玺的小高层产品定位细分且小众化，目前在售户型面积是123㎡和110㎡的跃层，大户型产品的市场空白，以及标准层客户的需求，对于项目产品的市场补缺以及差异优势将有更大的提升和放大。2.天山龍玺小高层，基本与本项目类同，同是天山房地产开发商、基本位于相同的项目区位，形成较为明显的竞争。对此我们首先要跳脱产品竞争、区域竞争，突围市场，同时我们也要深化产品、深化区域，渗透市场。3.倾斜项目的营销活动及宣传资源，以天山龍玺的别墅产品为主要宣传推广对象，吸引导入小高层客群，提升小高项目品质，却影响客户成交转化率.第四十一页，共48页。项目名称通用陆院开发商世纪海湾投资公司区域位置小站商圈建筑形态别墅、洋房占地面积10万平米建筑面积15.4万平米推案时间2012年6月容积率1.6绿化率40%总户数80户推广活动全款99折，0首付以及每周一套特价房等。项目简介通用陆院紧邻小站练兵园、小站稻示范园和900亩湿地公园，与即将落成的米立方水上乐园、风情商务园隔湖相望。社区大景观环境的设计以龙形景观主轴南北贯穿整个园区，与社区北侧的米立方球形建筑形成“巨龙戏珠”的景观呼应格局。三大优势三大劣势别墅、洋房的综合社区噪音大，尘土大，环境受影响处于米立方生态带上产品种类少，价格高一定的知名度，央企品牌开发商尾盘销售，二期高层未定小站板块(bǎnkuài)代表项目通用陆院第四十二页，共48页。营销(yínɡxiāo)活动营销活动电商网络平台作为主要营销宣传推广渠道，推出0首付购房，开发商垫资，不收取任何利率，每周推出特价房活动，保证小步快跑的销售节奏，维持现场氛围和客户的迅速转化。客户来源客户来源主要集中于小站区域客群，洋房产品开盘即售罄，依靠项目内部的工程施工人员消化一整栋洋房。第四十三页，共48页。价值(jiàzhí)点对比通用陆院的品质、高端的形象(xíngxiàng)深化和传世、收藏的标榜，定位高端，价格相对较高，同时洋房产品已经售罄，基本不能形成竞品，基本处于同片区，要进行