河北省保定市某青年社区项目策划方案

****策划方案第一部分：项目定位方案翔实的数据+科学地分析+严谨的态度=我们的策划方案一、市场分析：1、政策分析：1）５月底《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》出台·明确新建住房结构比例：90平方米以下住房（含经济适用住房）面积所占比重，必须达到开发建设总面积的70％以上。从侧面反映出民众对中小户型的实际需求量相当大；同时在新政策的影响下，新开发项目则会在户型比例结构上开始偏重中小户型。短期内对中小户型开发利好，长期则有竞争加剧的趋势。·调整住房转让环节营业税：二手房转让环节受到打压，交易量受挫。对一手房市场有刺激作用，同时会削减部分投资型人群的投资热情。·有区别地适度调整住房消费信贷政策：涉及到按揭首付比例的调整，对保定市场影响不大。·加快城镇廉租住房制度建设和规范发展经济适用住房：可能会对部分持币待购人群产生消极影响，继续观望。2）7月下旬：《财政部、国家税务总局、建设部关于个人出售住房所得征收个人所得税有关问题的通知》：进一步明确二手房转让环节的税收政策。3）8月8日：建设部相关人士称，真正切实的做法是将在经济适用房政策中添加经济廉租、限价房等新内容，来完善我国的住房保障制度的多层次性。对政策的观望会打击一部分持币待购者的心态，客户群会受到一定影响，但是关键因素仍取决于价格，包括单价、总价两个因素。2、地区状况分析（据7月11日《燕赵都市报》）：1）衡水房价最低1408元/平方米唐山房价最高2878元/平方米2）保定市房价较全省平均水平偏低，房价还将看涨，将很快和同等城市拉平，均价涨到3500元/平方米很正常。其原因是，保定郊县人口基数很大，工作、户口等因素促使他们在保定市买房；保定的大学较多，留在保定就业的几率很大，大学毕业生需求量大。*二手房市场中，90平方米以下的小户型占了成交额的70%以上，土暖的老房成交额达到了1400元—1500元/平方米，1990年左右50多平方米的房子卖到了2500元/平方米；*一手房中，小户型的房价2600—2700元/平方米的价格高于同等环境大户型2300—2400元/平方米的价格。3）商业方面，保定市新任领导班子指挥的“拆违工程”进展明显。官方报告，市区违章建筑（商业为主）预计拆除已近120万平方米，现已拆除60万平方米。对原有以及新建商业、底商项目利好。3、区位分析：本案所处区域为市中心偏北。规划方向为未来核心生活区，可以定位为“CLD”（核心居住区）概念。在建、在售项目众多，由于处于建设期，项目周边配套设施尚不完善，缺乏商业配套。但由于未来居住核心区的形态已成雏形，商业配套预期看好。另据综合消息，零售业巨头沃尔玛已经确定入住该区域，商业配套完善利好。4、竞争分析：项目周边一公里半径内在售项目众多，在售套数以及开发商存量巨大。新一代C、鑫和等项目规模庞大，形象及宣传比较突出；警盾的特殊背景和独到诉求受到家庭型客户欢迎；假日第一城、锦观城则凭借秀兰优良的形象或者低廉价格吸引部分客户。周边待上市产品数量巨大对本案的压力非常明显；竞争对手的提早入市和积极的推广方面给本案跻身市场带来一定阻力。5、客户群分析：1）有经济实力的政府或私营企业高层管理者，各类所有制单位的负责人，承担的购房总价在50-100万元2）年轻高级白领和中产阶级，公务员，可承担的购房总价在30--40万元左右3）小型文化、商贸、咨询服务公司和自由职业者，可承担的购房总价在25-30万元以上4）待婚青年或新婚夫妇、外地来保定短期或长期工作的年轻白领。可承担的购房总价在10-25万元左右5）周边县区在保定置业群体综合本案周边相关项目，区域内主力购房人群集中在第3、4类人群，消费能力在10-30万之间；次消费群为第2、5类人群，第2类人群对居住品质要求相对苛刻，第5类人群消费能力相对较弱。另外，建议借助相对较低的总价吸引部分房虫介入。北部区域现有项目针对同样的客户群体，无形中加剧了区域内的竞争。因此，本案可另辟蹊径，绕开竞争激烈的111-150区间套型，进入110平米以下的竞争区域，利用本案独特的区域优势以及优势定位扩展本案的有效客户群体。6、SWOT分析： 优势（S）：地处北部核心生活区，区位优越；周边在建居住区众多生活氛围浓厚；项目无拆迁可以直接进行开发；项目周边交通便利，**路、恒祥大街、规划中**大街以及其他规划路等环绕周边；劣势（W）：目前周边生活配套、商业配套落后；地块退**路170余米，项目不能临街，形象展示难度大；机会（O）：规划中副中心区，发展前景看好；周边集中高品质住宅项目，区域形象良好；保定市场目前需求情况以及新政策的出台已经对周边先行入市的项目产生了作用，本案可以规避一些政策威胁同时占领市场缺口；周边项目宣传力度很大，吸引眼球，提高区域受关注程度；差异化定位，绕开市场竞争赢得客户群；威胁（T）：周边开发项目众多，客户可选择面广，竞争激烈；宏观政策的不可预测性，有可能会对房地产开发项目继续施加紧缩政策。市场分析结论：目前本案所面临的最主要的两个挑战是：区域内竞争激烈；政策的压力将会催生更多的中小户型项目。而目前全部竞争项目都是在新政策出台前规划设计的，新政策的出台已经在这些项目上显现了作用。普遍出现了中小户型热销、大户型滞销的情况。本案优势在于，尚未确定规划，全部执行方案都是依据市场以及政策现状的动态，经过科学分析而做出的，具有目前阶段的最大可行性。建议本案绕开同质产品的激烈竞争，主打市场真空部分同时应对政策压力，依据目前住宅产品的市场需求态势定位本案产品——中小户型为主；确定主力消费群体——年轻人；并且及早入市，年底前完成前期推广、开盘销售。二、需求分析：1）周边项目所含建筑面积比例（11个项目）：区域内11个在售（未开盘）项目共容纳住宅4500套。·调查数据显示100平米以下户型占全部产品的11.89%，约535套。所占比例很小。·101-110户型比例窜升，占19.89%，约900套111-120占7.11%，约320套121-130占10.42%，约469套131-140占13.17%，约592套141-150占7.45%，约335套综上：101-150区间的户型占总比例的58.04%，约2612套，为该区域内主力在售户型。其中120平米以下的可能划分为两居室的所占比例27%，1215套；121-150平米，做三居及以上划分的占31.04%，约1397套。·151-200平米户型比例27.86%，约1245套。·201-250平米户型比例1.03%，约46套，其中大部分为跃层。·251-300平米户型比例0.91%，约41套，为跃层。·300平米以上户型比例0.27%，约12套，为别墅。2）现存量户型比例图：·100平米以下的户型存量最少，13%，约为70套，其中含华中第一城70平米户型目前尚未公开发售，发售后此区间户型可预期存量比例几乎等于零。·101-110相对存量也较低，19%，约为170套，市场消化量较好。·111-120存量54%，约为170套。·121-130存量58%，约为272套。·131-140存量55%，约为326套。·141-150存量63%，约为211套。·151-200存量96.4%，约为1200套。·200平米以上存量98.8%，约为98套。结论：综上两项数据统计结果，区域内在售主力户型集中在101-150平米区间内的户型，而此区间内除101-110区间户型销售情况相对较好以外，111-150区间户型销售率均不足1/2，情况堪忧；50-100平米区间户型总量偏少，约535套，但是销售情况很好，将近90%的售出率反映出人们对该面积户型的认可度较高且购买能力强！150平米以上户型出售率极低，特别是200平米以上的户型销售率几近于零。值得注意的是151-200平米区间在该区域内的建筑规模很大，约1245套，而售出率又极低，值得警戒。所以，本案户型定位应该充分考虑区域内消费倾向，建议以75-110的大小两居为主力；50-75左右的一室一厅、一室两厅、小两室一厅为次主力；110以上的三居谨慎设置。3）单价趋势分析（以本案为中心）：结论：11个项目综合均价为2373元/㎡。去掉一个最低价（2040），去掉一个最高价（2800），加权分析9个项目均价为：2363元/㎡。此统计以本案为中心向周边辐射统计，从结果上看，并无明显走向趋势。各案定价仍然依据自身建筑规划形态、定位人群而确定。本节结论：综合以上数据分析，目前市区北部为住宅产品集中区域，在推、在售项目中，101-150㎡户型为主力户型，占到总比例的58.04%，约2612套，为该区域内竞争最为激烈的产品类型，但同时该区段内目前统计的存量达到了1150套，达44%。除101-110㎡销售率达到80%外，其他面积户型均有一半以上的存量。所以综合建议：101-120尚有少量需求量；100㎡以下户型，总量偏少，不到12%，约535套，且综合销售比例接近90%，属于市场需求旺盛产品，建议作为主力户型设置。价格建议设置：根据目前区域产品均价水平，同时比照近邻新一代C区，由于我项目区位劣于对手的事实，建议价格设置区间2350元/㎡。三、目标定位根据项目所在区域住宅产品分类情况和目前销售情况，同时依据对本案的定位，我们把在该区域内购房以及本案的目标客户群定为如下：主力客户群：待婚青年、新婚夫妇、过渡用房人群、外地来保长期居住人员、房虫次主力客户群：周边县区在保置业人群中产阶级、公务员等投资购房此类人群由于相对消费能力偏弱，在购房时对总价敏感度较高，而相对对单价敏感度较低，从而可以通过中小户型的定位在提高单位面积售价的同时降低销售总价，实现整体项目上的利益最大化。建议户型配置：项目户型（平米）比例方案说明面积方案45-50一室一厅6%75-80两室一厅55%90-110三室一厅34%110-120三室二厅5%四、项目定位建议以青年人为主要传导对象，打造青年人社区。附带“中坚力量住在城市发展的最前沿”类的居住取向引导。同时为了规避青年概念对受众群的缩小，可以考虑附加“住在父母身边”概念的老年人“社区中的社区”，针对一些有能力购买并有需求和父母就近居住的青年客户设置社区内老年公寓或者安排青年人、老年人同时居住的套单元房，并且特别针对老年公寓概念设置一些针对老年人的特殊生活便利条件，诸如坡道、带座位电梯、四季绿化等，形成两大既成鲜明对比又相辅相成的项目卖点。优势：诉求对象明确，可操作性强，同时开本地区之先河。名称朗朗上口，便于识记。劣势：缩小受众群，在推广上会被一部分潜在客户忽略。五、形象定位方案·项目营销推广策略1．推广主线：以人为本“纯居住”的绿色**不光有运动和时尚，更注意环保、生活的便利，以青年视角打造的高档会所。·年轻人最注重发展，事业；区位……给年轻人一个坚实的后盾·高绿化，市区首个千平米竹海，尽显青年人儒俊气节·游泳池、乒乓球、沙壶球、餐饮、健身房、阅读室、多功能厅、广场银幕电影等·周边汇集多所幼稚园、小学、中学，为您的未来考虑更多·保定首家国际零售机构——沃尔马，一路之隔，生活便利无需多言。·健身康体中心、汽车城、家具城等一应俱全。·人车分流，营造宁静安全的社区环·几百车位，您的前途定会彰显此地·采暖系统采用领先的集中供暖（地暖）·宽带网络ADSL系统，极大方便业主的生活、工作，SOHO一族无需多虑·物业费0.4元/平米，降低姿态，贴近生活实质，高生活品质低生活成本让你的生活轻松自在……·特别推出亲情套居，“父母在不远游”，与父母同住栖居父母膝下，一门两户，出则其乐融融尽享天伦之乐，入则独享各自私秘空间互无干涉。住在父母身边，年轻人省钱省事省心；住在孩子身边，老年人充实踏实放心。■项目简介****位于保定市**路与**大街交口西北角。占地面积76亩，建筑面积：120000平米，可容近1000余住户；由6栋多层住宅和3栋高层组成。小区是一个倡导轻松、舒适的青春社区；一个培养保定青年族专属生活的高文化群居特区；一个发掘方便、快捷的特色小街区；建筑风格简约时尚，色调高雅大方。■典雅、气派的中小户型70—110平米精致、实用的户型：两室两厅，大客厅、明室，精致的内部空间，精心构筑的居家功能；三室二厅：品质卓著，宽阔的客厅开间与灵动魅力的飘窗，高贵俨然；（70—90平米的中小户型将占总户型的40%；精心打造的流行的经典户型）。另有50平米精品小户型，简约紧凑，时尚灵动。■便利、快捷交通线路宽敞的**路、规划中的**大街北沿、恒祥大街和天鹅路、阳光大街构成多位一体的快速交通系统；城市公交聚集地：■翰林、书香的学府环境周边华北电力大学北校区、市第一体育运动学校、小学……■舒适、便捷的商贸配套成熟的配套、浪漫的风情小街；美丽欢娱中心景观广场；充足的停车位和地下车库；人性化的物业管理：服务百分百，信赖百分百；筹备兴建的沃尔马购物中心方便日常生活和购物，让住在这里的保定年轻人率先享受国际化的零售服务业！■古城高速发展的风口浪尖西临高新技术开发区，您的工作和生活近在咫尺又相安无事；坐拥城市绝对CLD中心位置，入住之日就可从此骄傲的生活！■首席青年景观绿化竹，象征青年人刚劲、清新，生机盎然，蓬勃向上；祝福老年人长寿、幸福。首席千平方米竹海景观，让您的生活与中国古老的竹文化溶融相通。2．项目包装策略2．1案名：案名能明显突出本案的受众群体；简洁、易懂、过目不忘、朗朗上口；具有青年人特色，能从竞争激烈的市场中跳出，不俗而显前卫气息和青年人特质；贴近本案的推广思路。案名：**·**2．2LOGO设计思路及手法从本案的总体形象要求入手。便于记忆、易于识别、传播及不同场合下的运用。体现本案宜居、时尚、简洁的主题。活力中附带金属质感。方案一：（图略）方案二：（图略）方案三：（图略）2．3项目主打推广语：：多彩**：1）红红色**：体现时时尚、活力、清清纯、动感的的图案效果22）绿色**：体现环环保、节能、四四季绿化、天天然氧吧的图图案效果33）橙色**：体现和谐、温温馨、天伦之之乐的图案效效果·**，你的城·这个世界是你们的的！·小天地，大世界！！·属于我们新一辈！！·时尚生活发动机·时尚生活进行“室室”2．4销售道具包装2．4．1工作人员包装将vi系统在应用中中传达的每个个细节执行到到位，服装、工工牌、名片、文文件夹等统一一。2．4．2销售道具包装建议在常规的销售售道具（楼书书、模型、DDM）的基础础上，根据项项目新的形象象定位重新设设计外，建议议补充一些新新的推广道具具（如小区陆陆游图、样板板间等），用用动感而实在在的生活场景景引导客户进进行消费。2．4．3促销礼品包装选择年轻人崇尚、与与年轻人生活活息息相关的的礼品赠送，（如如体恤衫、腕腕表、数码产产品等）凡是是购房客户赠赠送数码产品品（具体待定定）一套。2．5道旗路牌展示思想想广告基色考虑与青青年人的朝气气相结合，体体现青春、时时尚、律动、活活力和不拘一一格同时注意涵涵盖本案推广广的三个主题题思路，分别以红色、绿色色、橙色为底底色；2．6看楼通道以及工地地现场包装看楼通道：路面整整修，路两侧侧高度绿化，栽栽植竹子；沿沿路插设本案案宣传主题相相关的道旗。本案邻城市主干道道，围挡的广广告价值不容容忽视，为营营造强有力的的营销效果，围围挡的广告创创意要直接表表现项目主题题思想。在宣宣扬项目主题题的同时可直直接展示本案案的强推户型型。另在工程现场内东东南角树立若若干高塔牌，已已期达到更好好传达本案产产品的目的。2．7售楼处设置以及包包装：售楼处外围设计：：售楼处的设计风格格要与本案的的建筑风格相相类似，体现现时尚、活力力、现代的气气息。在外观观上尽量要不不拘于传统结结构，在外观观上要显得跳跳跃。售楼处的外观设计计要标新立异异，与众不同同，使之成为为路边一道亮亮丽的风景，极极力的吸引过过往路人特别别是年轻人的的眼球。高大的旗杆沿售楼楼处两旁设立立，旗帜飞扬扬，声势浩大大。售楼处门前设置大大型雕塑，镂镂刻案名，要要高大鲜艳，显显示生气与活活力。车道与停车坪一并并完成，上铺铺地砖，其余余空地植满草草坪，外围间间植竹林，使使参观者有绿绿荫满园的感感觉，同时体体现本案的卖卖点之一，尽尽可能极力突突出竹海效果果。停车坪划好车位。停车坪部分与售楼楼处入口，售售楼人员以及及工作人员可可以不拘于职职业装，着时时尚套装或运运动装，彰显显活力（待讨讨论）售楼处门前设置射射灯，增强本本案夜间的效效果，给夜间间过往客户良良好的影响，扩扩大本案的宣宣传效果。现场四周矗立风格格独特的路灯灯，在入夜后后倍感本案的的灯火辉煌。大型的售楼处灯箱箱，夜间增加加本案的现代代感。六、价格定位方案1、价格策略根据对项目周边楼楼盘市场的仔仔细调研和深深入分析，本本项目的入市市总体销售价价格应采取，中低开高走式的策略。入市价格应当较有弹性空间，入市时富有较强的市场竞争力，让先购买客户的物业具有升值潜，同时使投资人士的投资具有炒作的空间。但应当注意：定价的适当与否是影响销售的重要因素。根据市场调研报告告一系列指标标（项目是否否有内部认购购）分析后，再再一次市场调调研结果，反反复比较周边边重点项目和和竞争对手的的价格销售政政策，本着“顺利启动，逐逐步提升”的价格策略，考虑本项项目成本及市市场接受能力力，本案采用用“市场﹢买点”定价策略。流程是：调查竞争对手提供供的物业及价价格↓寻求市场空白点，寻寻找差异物业业研究开发何何种物业户型型↓研究客户什么价位位的物业可以以接受↓本楼盘最终具体户户型、价格“市场+买点”定价策略最大的好好处：由于以以客户的潜在在心理接受价价格为出发点点，以竞争对对手为参照，因因而无论规划划、设计、建建筑、户型、配配套、营销均均以满足消费费者的需求为为原则，并时时刻注意区别别或跟随竞争争对手，因而而实现开发目目标（高额利利润或快速回回笼资金）的的各种措施、手手段、过程，始始终都处于可可控制状态，能能使开发效率率达到最高。根据本项目周遍楼楼盘价格汇总总、分析，结结合本项目自自身实际情况况，项目销售售均价定位于于：高层均价价每建筑平米米2400元，多层均均价定位于每每平米2550（根据市场实际情情况调整）2、定价原则1、根据市市场定价原则则，确立项目目高性价比形形象。2、根据产产品成本定价价原则，保证证开发商的合合理利润，并并力争最大化化。3、迎合目目标客群的心心理价位，保保证项目整体体销售进度顺顺畅。3、价格执行策略1、中低开开高走策略从目前前来看，本项项目区域中各各楼盘之间的的竞争比较激激烈，在入市市时就不能以以高价入市，要要采用中低价价入市的策略略将潜在客户户的注意力吸吸引到本项目目上来，偏小小户型定位是是本项目最大大优势，要在在市场中迅速速树立高性价价比形象；积积累了一定的的人气之后，根根据销售情况况、工程进度度等因素，再再将项目的价价格提升，这这样才有利于于本项目的整整体销售。2、小幅调调整策略由于本本项整体的体体量在本区域域不是很大，为为了促进使准准客户的迅速速成交，并且且显示出产品品的市场需求求强烈，在调调价方面采用用小幅调价的的策略。这样样既可以快速速成交，又不不会因为产品品的调价过高高而消减准客客户的购买欲欲望。4、定价方案1）、组团定价组团名称建筑类型（万/平平方米）均价（元/平方米米）A组多层2550B组小高层24002）、差价方案1、设定必要的价差差，以保证项项目整体的平平衡销售（11）建筑形式式的楼座差价价；（22）户型间差差价；（33）层差价；；2、设定统一的销售售折扣；给客户心理以实惠惠的感觉，利利于销售谈判判成交。3、价差原则（1）建建筑形式的楼楼座差价；☆小高层部分楼座差差价设置为20—50元／平方米米☆多层部分的各楼座座差价根据所所在位置稍做做调整，差价价设置在50元—80元／平米左左右；（2）户户型差价☆各户型间差价主要要依据面积配配比、景观、朝朝向、内部布布局的合理性性等四个因素素进行设置。（3）层层差价☆小高层层差价控制制在10—30元／平方米米；☆多层层差价控制在在60——100元／平方米米；（4）销销售折扣☆销售的统一折扣为为一次性付款款95（97）折☆银行按揭贷款为998（99）折☆分期付款无折扣第二部分：项目推推广方案一、当地楼盘推广广数据分析：：二、营销计划：根据目前市场竞争争日趋激烈的的现实情况以以及宏观政策策的逐步加强强和不可预测测性，强烈建建议尽早入市市推广，抢占占市场先机。根根据我司经验验，将销售周周期划分如下下：推广内容时间段目的完成销售额内部认购期2006年9月下下旬—2006年10月下旬积累客户同时针对对客户的市场场反馈进行战战略调整15％正式开盘2006年11月月上旬—2006年11月下旬以强势媒体导入青青年社区理念念，以主题活活动占领市场场主导20％强销期，2006年12月月上旬—2007年1月下旬提升整体物业的价价值40％稳定期2007年2月上上旬—2007年7月下旬扩展“老客户带新客户”的的销售渠道20%尾盘期2007年8月上上旬—2008年12月下旬协调物业交接房屋屋为项目的整整体销售画上上一个圆满的的句号。5％三、推广方案：1、广告阶段主题划分分推广内容时间段广告诉求媒体部署内部认购期2006年9月下下旬—2006年10月下旬前期快速导入形象象推广；环境主题、地段主主题、功能主主题、开盘预预报户外灯箱、路牌、车车体、保定晚晚报、莲池周周刊正式开盘2006年11月月上旬—2006年11月下旬开盘预报开盘盛况更新户外灯箱、报报刊广播影视视网络等发布布媒体整合活活动重拳出击击强销期2006年12月月上旬—2007年1月下旬采暖配套、冬季绿绿化、CLD、住宅配套套、圣诞、环环境、父母团团圆年除主流媒体外，配配合系列活动动稳定期2007年2月上上旬—2007年7月下旬新型社区、功能、地地段以主题活动为主配配合少量小众众媒体尾盘期2007年8月上上旬—2008年12月下旬物业筹备、业主团团体晚报莲池软文2.推广节奏和工作任任务第一阶段：推广内容设定：内内部认购推广时间设定：22006年9月下旬——2006年10月下旬此阶段为内部准备备期：为开盘热销进行准准备工作“金九银十”该阶阶段为房产销销售的黄金季季节，但由于于项目各方面面的准备工作作都比较紧且且前期形象导导入时间较短短，又未取得得预售许可证证故不能进行行大规模销售售推广活动，但但可以为本案案未来一段时时间的开盘热热销进行导入入性的准备工工作。为了更更真切地把握握市场，制定定“投石问路”的营销策略略：在发售初初期首先将主主推户型各开开一小部分投投放市场，借借此触摸市场场的反应，根根据成交数量量及客户评价价，对项目本本身和市场有有一个清晰地地认识，以做做相应的调整整，做到知己己知彼。并坚坚定公司在下下一期价格提提升的决心。初初步建立市场场对**的认同和和客户对项目目的信心。媒介部署：工地现现场导示、看看板、灯箱、户户外广告。以以上四项尽早早导入。形象硬广；广告准备：广告公司的确定。案名的确定、VII系统的设计计。开盘阶段平面广告告设计。手提袋、信笺、便便笺、名片、纸纸杯、胸牌等等物品的设计计制作。广告方向的确定。网络广告的设计制制作。户外广告牌的选址址、报批、设设计、制作。销售道具准备：效果图的设计制作作。海报的设计、印刷刷。户型单页的设计、印印刷。现场准备：售楼处的建设、布布置、卖场包包装（含工地地包装）。（附附件一：售楼楼部包装建议议）接待、洽谈家具、办办公家具选购购并到位。现场及周边导视系系统的报批、设设计、制作。项目内部及周边的的绿化布置。销售资料准备：开盘方案的制定。销售控制方案的制制定。销售人员培训工作作。开盘后所需的各种种表格的设计计、制作。本阶段的工作目标标：为正式开盘准备必必要销售资料料。完成基本的销售道道具。完成项目的整体包包装。完成卖场包装。完成户外广告和导导视系统。具备项目开盘的一一切条件。根据项目准备宣传传完成既定目目标第二阶段：推广时间设定：2006年11月上旬——2006年11月下旬推广内容设定：正正式开盘“项目卖点整整合全面推出出”此阶段开盘热销期期：该阶段处于一年之之中的适销季季节，各项开开盘前的准备备工作都已完完成，为项目目的开盘热销销已经奠定良良好的基础。经经过投石问路路之后，已对对市场有了初初步的判断。并并已聚集了大大量的人气，正正式开盘，制制造轰动效应应。此时进入入全方位推广广阶段，在销销售推广过程程中，购房者者所接触到的的一切，如广广告、售楼处处、售楼人员员等都代表开开发商和楼盘盘形象，都在在为楼盘做销销售推广，因因而对这一切切都要精心策策划和选择，做做到全方位推推广楼盘。广告以突出气势，形形象为主推出出广告，以强强烈的视觉冲冲击将**的关键性优势势淋漓尽致的的传达到市场场。广告诉求点：全部卖点悉数发布布强烈的视觉冲击，以以青年人的生生活、需求为为背景，以时时尚、健康、亲亲情为主题，以“****，青青年人的xx居所”为社区总体体形象，突出出全方位的品品质。媒介部署：更换户外形象、灯灯箱广告，配配合大量整版版平面媒体广广告；介入电电视和交通广广播，进行形形象传播，制制作陆游图做做现场演示。开盘后迅速发布相关软性文章助推销售。工作重点：·现场执行现场营造出项目开开盘的隆重氛氛围销售现场的导示系系统、宣传资资料、销售工工具已全部落落实销售人员全部到位位，培训完毕毕，已具备对对外接待能力力·推广活动执行推出开盘活动，主主题待定·媒体执行本项目的开盘要配配合以上推广广活动内容，进进行大规模、立立体化的强势势报广宣传（主主流媒体的硬硬广告、软新新闻、直投杂杂志的硬广告告、户外广告告、杂志、广广播、网站等等全面展开以以及对目标客客户经常出入入的场所进行行直投等），加加强目标受众众对本项目的的印象，从而而掀起本项目目开盘活动的的高潮。以现场销销售盛况迅速速推出电视专专题片，以解解释社会现象象的角度发布布专题节目。·销售执行检验客户对本案的的认可度。验证广告宣传推广广的有效性。验证本案客群定位位的准确性。本阶段工作目标：：迅速地提高项目的的知名度、美美誉度，完成成既定销售目目标。积累大量有意向的的客户，为项项目能够持续续的正常消化化打下良好的的客户基础。迅速的回收开发商商投入的资金金，降低资金金压力，提高高项目运作的的效率以及资资金的使用效效率。第三阶段：推广时间设定：2006年12月上旬—2007年1月下旬推广内容设定：强销期，扩大项目目的知名度和和提升美誉度度可以以此和开盘期期的热销为炒炒作契机，形形成本项目的的美誉度和扩扩大本项目的的知名度，快快速反应，逐逐步建立自己己品牌营销。品牌是一种名称、名名词、标记、符符号或设计、或或是他们的组组合运用，品品牌是楼盘的的建筑质量和和物业质量的的保证，不了了解建筑的人人往往根据品品牌来选购房房屋，建立品品牌后所有认认知项目的客客户，通过LOGO就知道我们们所要表现的的内涵。广告诉求点：强调热销，足点介介绍内部细节节，突出品质质。消化已累积积的客户。媒介部署：更换现场户外形象象，灯箱广告告，平面媒体体广告以多频频次小版面；；同时配以部部分软性新闻闻炒作。工作重点：·现场执行根据客户对本案的的认可度，有有侧重点的进进行讲解。验证广告宣传推广广的有效性。维护老客户促进新新客户成交。·推广活动执行圣诞节活动方案·媒体执行以开盘热销期火爆爆成交情况为为题材进行硬硬广和软文的的炒作，给持持币待购的目目标客户造成成一定的压力力，从而促成成客户的购买买，达到进一一步持续热卖卖的高潮，从从而确立本项项目在保定市市和北部地区区市场的形象象。重点围绕项目形象象展开宣传。·销售执行将以沙盘和其他销销售道具为主主的讲解性销销售扩展至具具有样板间的的引导性销售售。前期销售情况的总总结。针对广告宣传的有有效性，做出出各种广告计计划的调整、确确定及发布。本阶段工作的目标标：以项目的形象宣传传为重点，通通过活动的推推广和媒体的的炒作巩固项项目的形象。同时分解全部卖点点，通过软硬硬形式逐一详详细解读。吸引社会的关注，扩扩大积累客户户资源的渠道道。保证均衡的客户来来访量和销售售量，努力延延续项目的热热销状况。第四阶段：推广时间设定：07年2月上旬—07年7月下旬推广内容设定：持持销期，提升升整体物业的的价值该阶段为房地产市市场的销售旺旺季,借助项目前前期整体形成成的人气，来来推动项目的的持续热销，因因此此时应整整合前一阶段段的推广，推推出最后的保保留单位加上上所剩的其他他房源全力出出击。发展老老客户带新客客户，提高广广告宣传的诉诉求点，在保保证热销的基基础上，持续续的热销。媒介部署：更换现场户外形形象，灯箱广广告，平面媒媒体广告以小小频次大版面面出现；同时时配以大量软软性新闻炒作作。工作重点：·现场执行小区整体建设已现现雏形。·推广活动执行成立业主委员会筹筹备委员会，聘聘请青年业主主·媒体执行通过系列广告，诉诉求产品的特特质、建筑理理念和生活态态度，以及带带来生活方式式的改变。在在媒体宣传方方面，以深化化形象、提升升物业价值的的平面广告为为主，围绕业业主人物的发发展、工程进进度创造市场场的关注点。同同时，持续以以软性文章及及新闻报道为为辅助宣传，保保持市场热点点。利用回顾的形式，返返回过去再次次深入解读开开盘当时的盛盛况原因，同同时对现业主主以及工程现现状的即时展展映，完善项项目形象，吸吸纳漂移客户户。·销售执行单一现场接待转为为现场接待与与工地的实地地讲解相结合合。开展既定活动，促促成更多成交交量。本阶段工作的目标标：保留户型作为强销销的重点，提提升整体物业业的价值。以配套设施的全面面到位，项目目整体的工程程进度体现开开发商的诚信信价值。通过小活动促成老老客户的回访访，来增加准客客户的购买信信心。第五阶段：推广时间设定：2007年8月上旬——2008年12月下旬推广内容设定：尾盘期，完成项目目的整体销售售，为本案画画一个圆满的的句号。按照销售计划，至至此阶段产品品已经所剩不不多，出于节节约费用考虑虑，根据情况况可停止部分分媒体以及各各种活动，依依靠前面推广广工作带来的的后续传播效效应，以及少少量的广告投投放足以支持持余房销售。工作重点：·推广活动执行开展清盘让利促销销活动。·媒体执行小版幅，少量广告告投放或持续续报眼广告。·销售执行加强同入住业主的的联系，争取取尽可能多的的介绍客户。业主介绍将成为该该阶段客户来来源的主要方方式。本阶段工作目标销售情况总结。完成剩余面积的销销售，为本案案画上一个圆圆满的句号。营销推广费用预算算按市场常规的计算算方法预算本本案的总营销销费用，总营营销费用为项项目总销售额额的1.5%。3．营销推广费用分分配方案（推推广费用为销销售总额的1%）项目内容所占比例销售道具楼书1%设备购置1%促进物1%消耗品0.5%现场包装售楼处内1%售楼处周边2%园区内0.5%工地包装0.5%设备购置1.5%活动14%媒体广告户外平面35%报广30%电视2％广播2％影视VCD制作1%专题报道1%网络1%新闻3%不可预见费2%合计100%（说明：我司方案案大幅度加强强了户外广告告的投入比例例，主要目的的是为了适应应项目入市时时间短、开盘盘时间紧的特特殊情况。大大范围、大量量的户外广告告能在短时间间内达到形象象传播的作用用，作为纸媒媒广告的铺垫垫和补充，充充分宣导项目目形象）4．2006年9月——2007年1月广告排期期（动线传达方案）周期三个月，集中中时间大规模模投放：**大街五一九段段，路牌灯箱箱；朝阳大街街、东风路候候车亭；恒祥大街、五四路路交口；百花路；阳光大街；东风路大福源段候候车亭；裕华路北国段候车车亭。·公交车采用通行以以上路段的大大车为载体，传传达周期为三三个月方案草案：A轻松生活，**b多彩**：1）红红色**：体现时时尚、活力、清清纯、动感的的图案效果2）绿色**：体现环环保、节能、四四季绿化、天天然氧吧的图图案效果3）橙色**：体现和和谐、温馨、天天伦之乐的图图案效果c生活·低成本，**·***（需要变变通）d**简历：简历格格式，房产要要素（适用于于预报开盘期期）e**，三点（优）势——户型小一点、环境好一点、月供少一点（塔牌效果图）（图图略）（桥体效果图）（图图略）（灯杆效果图）（图图略）（候车亭效果图）（图略）（平面媒体、活动动草案）方案周期划分硬广软文活动主题概要主题概要主题概要认购导入期1闪亮登场，敬请期待综合介绍项目优势势传导产品上上市信息国六条下的保定楼楼市发展预测测政策代表民意吗？？真正的民意意是：不光要要小，还要小小得头头是道道！2地段地图形式,划分市市区功能区块块，用事实说说明地段的不不可复制优势势。**诞生篇；规划篇；分析篇；概述篇；致谢篇。3功能、配套青春不仅仅是奋斗斗，还是享受受4功能、配套彻底拥有一座房子子5新居住概念，亲情情套居节能标志产品；美美满，是依偎偎在父母身边边6预报开盘，多卖点点诉求开盘期1预报开盘，优惠诉诉求谁说小户型没人买买？保定楼市市几近断档区别于单一小户型型，阐述麻雀雀虽小五脏俱俱全的真正小小户型才是市市场需求趋势势2预报开盘，价格诉诉求--3开盘盛况解读：**热销之之谜低调开盘，挤坏门门窗无数开盘活动配合路牌广告的变变化。主题诉求：从今天天起，拥有自自己的家！4紧急通知，应声涨涨价客服中心成立后续服务到位强销期1地段2采暖配套对社区细节、房屋屋外关细节、住住宅设施人性性化优势、节节能特色逐一一描