海外房地产投资现状、置业国家投资情况及海外房地产投资发展趋势分析

海外房地产投资现状、置业国家投资情况及海外房地产投资发展趋势分析

一、现状

不同于国内房地产市场，海外房产投资展示了更强的区域特征。从海外置业市场数量看，近年来海外置业意识逐渐深入人心，兴趣发展迅猛。据调查数据显示，2018-2019年增长率为52.9%;海外咨询量增长了近10倍。

目前，美国和泰国是最受海外买家关注的两个国家，占海外频道关注人数的44.7%;其次是英国和澳洲两国。另外，德国的关注度近几年开始上涨，在欧洲国家中首当其冲。

二、置业投资国家

从置业国家投资热度来看，发达国家为置业主流，新兴国家热潮高涨。五年前，美国、英国为主要海外置业标的国;而今，传统置业标的国日美英澳因其稳定的市场和投资回报，仍占海外置业主流，占比超过70%;其他如泰国等新兴置业国家，因标的小、增值强等特点，在市场上掀起置业热潮，更受二三线城市置业者欢迎。

1、美国

2020年1月最新数据显示，全美房产交易套均价中位数为26.6万美元(约折合人民币185.4万元)，比2019年同期增长6.8%。

热门置业城市中，波士顿地区套均价中位数为50万美元(约折合人民币348.6万元)，每平方英尺房价比去年同比增长5.5%;西雅图套均价中位数为57.2万美元(约折合人民币398.8万元)，每平方英尺房价比去年同比增长5.0%;洛杉矶套均价中位数为65万美元(约折合人民币453.05万元)，每平方英尺房价比去年同比增长4.0%。

在美国置业国际买家中，中国买家的交易额超过第三、四、五名交易额的综合，排名首位，占整体国际买家置业总金额17.2%。

中国买家最热衷于加州置业，占比达到34%;新泽西州位列第二名，占比8%;伊利诺伊、麻州、印第安纳州并列三至五位，分别占比5%;佛州、佐治亚州占比4%;其余各州占比在4%之下。

2、泰国

曼谷是泰国置业海外买家的首选城市，其均价每平方米价格是11.4万泰铢(约折合人民币2.53万元)，单套公寓成交均价为340万泰铢(约折合人民币75.5万元)，市区过去五年累计涨幅为55%，2019年涨幅为8%-12%。

目前最受中国买家欢迎的泰国城市中，约四成中国买家选择曼谷，约三成中国买家会选择芭堤雅和清迈，这三个城市的租金收益率在5%-8%不等。

外国买家在2018年和2019年购买了近千亿泰铢(约折合人民币222亿元)的泰国房产。其中，中国买家总成交额超过四成。

最多的前往泰国买房的中国买家来源地前三位分别是北京、广东、上海。

3、日本

2019年日本全国公寓平均价为4787万日元(约折合人民币304万元)，相较于2018年的平均价格4759万日元(约折合人民币302万元)，增长了28万日元(约折合人民币1.8万元)，涨幅达0.6%;全国平均每平米单价为72.6万日元(约折合人民币4.6万元)，相比2018年增长了1.3万日元(约折合人民币827元)，涨幅达1.8%;从整体来看，日本全国公寓价格已经连续3年呈上升趋势，单价每平米已经连续7年连续增长，2019年的公寓平均价格和单价均达到近3年内最高值。

东京是日本的首都，也是置业日本的首选城市，据相关数据显示，2019年东京23区公寓的平均价格为7286万日元(约折合人民币464万元)，较于2018年涨幅达2.0%，在过去5年里呈持续增长趋势，涨幅达7.6%;其中东京的二手房价格涨幅更是明显，据调查数据显示，按照70平米的二手公寓换算，2019年东京都的价格突破了5000万日元(约折合人民币318万元)，和过去的6年前相比，涨幅达36.4%，有了大幅度的增长。除此之外，大阪府增长了36.9%，爱知县增长了37.8%，涨势非常明显。

日本三大重要都市圈(首都圈、近畿圈、中部圈)内，二手公寓的涨幅排名前五名分别是：神户市10.2%、大阪市8.6%、千叶市4.7%、名古屋市4.3%、东京23区3.4%;其中东京的租金收益率4%-5%，大阪4%-7%，名古屋5%-8%。

受海外买家欢迎的置业城市，东京的单套成交价位2159万日元(约折合人民币137万元)，大阪为1377万日元(约折合人民币88万元)，京都1225万日元(约折合人民币77万元)。

《2020-2026年中国房地产金融行业市场运行潜力及营销渠道分析报告》数据显示：海外置业主要目的是资产保值增值，旅居、教育居住等其他置业目的也在快速发展。据数据统计，资产保值增值占比76%，超过3/4;其他置业目的占比24%，如教育居住、旅游居住、退休休闲居住、移民置业购房等。

当前，海外置业预算范围从百万至千万不等。市场不再是被高净值人群独占，约5成左右置业者(置业国家为日本和泰国，成交占比52%)预算为150万人民币以下，更多是以小成本购房，中产阶层在逐步入场;美英澳德置业预算较高，更受高净值人群喜爱，置业预算一般在300万人民币以上。

海外置业人群中，男性置业者占55%，女性占比45%，男性占比更大，但女性正在崛起。

26-45岁是主力海外置业人群，占比超过80%;其中，26-35岁占比近一半。

三、趋势

海外置业市场将同中国经济的稳步发展、人民币国际化趋势的加快、人民对美好生活的向往继续向前发展。中国中产阶级的稳步壮大和对优质教育及美好生活的更高追求，将进一步释放海外置业的需求。同时，中国资本市场的进一步开放、“一带一路”倡议影响力的日益扩大，都将让海外置业变得更加便利，促进整个市场的发展。

1、品牌效应凸显

海外置业行业中，海外置业公司的品牌效应将更加凸显，未来行业集中度将进一步提高。海外置业因涉及资金大、信息不对称和交易复杂等特性，海外置业公司的品牌影响力、专业能力、资金实力尤为重要。大品牌海外置业公司房产可靠、资金安全，市场信任度高，将实现客户高满意度、再推荐和品牌再增强的正向循环。

2、行业平台化发展

在面向海外置业公司同行公司的调研中发现，87%同行公司认为海外置业公司未来将往平台化发展。这也是因为海外置业行业聚集度提高后，再度扩