合富辉煌2013年12月13日合肥滨湖悦方广场前期策划报告94p

合肥滨湖悦方广场谨呈：中信资本、合肥盈富置业前期策划报告2013.12.132项目定位市场环境客户分析项目营销策略推售策略价格策略物业发展建议安徽土地改革试点2013年11月12日，安徽省人民政府网站公布《关于深化农村综合改革示范试点工作的指导意见》，其中提到，建立多元统一的农村土地市场。但农村综合改革示范试点地区集体土地流转后是否可用于建设商品房，目前尚不明确，相关政策尚在研究，但目前明确的是宅基地不可买卖。十八届三中全会看房地产相关政策强调市场化，未提及房地产调控完善税收体制，加快房地产税立法并适时推进改革建立城乡统一的建设用地市场打破城乡二元结构，促进城乡发展一体化发展，赋予农民更多财产权利相关政策解读1.十八大会议强调市场化结果，未提及房地产行政调控政策，房地产市场将向着市场化竞争发展；2.加快房地产税立法的改革，中长期来看对房地产市场的影响是负面的，短期内要看政策实施的力度；3.建立城乡统一的建设用地市场，促进农村集体用地自由流转，打破城乡二元结构，促进城乡发展一体化发展，赋予农民更多财产权利，将会加快城市化的进程；4.安徽土地改革《指导意见》强调“宅基地不可买卖”，明确商品房市场化的唯一性；十八届三中全会未提及房地产市场行政调控手段，强调市场化结果，明确打破城乡二元机制，建立城乡统一的建设用地市场，加快房地产税立法推进改革。信号1：全面深化改革，必须立足于我国长期处于社会主义初级阶段这个最大实际，坚持发展仍是解决我国所有问题的关键这个重大战略判断，以经济建设为中心，发挥经济体制改革牵引作用，推动生产关系同生产力、上层建筑同经济基础相适应，推动经济社会持续健康发展。”三中全会重点信号信号2：“城乡二元结构是制约城乡发展一体化的主要障碍。必须健全体制机制，形成以工促农、以城带乡、工农互惠、城乡一体的新型工农城乡关系，推进城乡要素平等交换和公共资源均衡配置，完善城镇化健康发展体制机制。”同时提出要“建立城乡统一的建设用地市场”。信号3：中共十八届三中全会公报全文刊发5000多字的公报中，“市场”一词出现了20多次。我们对市场的理解1市场环境写字楼市场/市场格局北一环商务区以财富广场、新天地广场等为代表的写字楼群体，分布在北一环沿线，整体形象较好，商务氛围浓厚。新站商务区以蓝鲸大厦、中环国际大厦等为代表的写字楼群，多围绕胜利广场周边，周边商贸氛围已形成。中心商务区围绕三孝口和四牌楼，发展悠久，早期有合肥大厦、邮电大厦等，后期产品如CBD、银泰中心等，目前写字楼档次参差不齐。三里庵商务区商务价值又一高地，租金水平高，以置地投资广场、汇金大厦、之心城、IFC等代表目前合肥较高水准。马鞍山路商务区新兴商务区，商务氛围已形成，代表有绿地赢海、九华国际、金地国际城、万达广场等投入使用，后期在建宝利丰广场等，但受土地制约影响较大。政务商务区合肥商务写字楼价值制高点、代表：新城国际、新地中心、栢悦中心、华润万象城、万达广场等，写字楼质量、设计理念、项目外立面、写字楼整体综合品质都是首屈一指。高新-长江西路商务区多分布在软件园周边，以拓基金座、TOP创展中心、深港城等，写字楼数量较少，形象一般，总体档次中端偏下。经开商务区凤凰国际，澳中财富中心，大华国际港等，但仍处于开发初级阶段，商务需求外溢。整体市场目前合肥写字楼主要集中于八大区域，商务集群林立，滨湖新区起步伊始，潜力巨大！写字楼市场/市场格局整体市场写字楼市场近年呈现井喷式增长，成交均价稳步攀升，写字楼价值在逐渐释放。2012年市场供应去化率约60%合肥写字楼历年供应快速增长，自2010年进入井喷阶段，2012年合肥写字楼市场新增供应为132.7万方，成交81.7万方。写字楼供需呈现两旺状态，去化比约60%。与此同时，写字楼成交均价也快速增长，成交均价维持在8000-8200元/㎡。数据来源：合富辉煌安徽公司市场研究部区域在售项目总体量已去化量剩余量区域余货庐阳区祥源广场2.92111安粮东怡金融广场1385合作经济广场615瑶海区中天左岸公馆21.30.76.2信地城市广场82.55.5蜀山区新华国际广场51.63.436.3IFC之心城2711.215.3新华国际、西湖国际18513港汇广场431万科中心43.80.2盛景国际大厦3.70.33.4经开区百乐门3.31.81.59.65凤凰国际3.30.552.75大华国际港6.91.55.4政务区新城国际104665.5蔚蓝商务港20137白天鹅7.534.5置地广场25322新地中心1798华邦ICC财智中心163.712.3五环国际60.35.7滨湖区滨湖时代广场约3272528中翔商业中心约633总量

246.289.55156.65

写字楼市场/存货量合肥写字楼市场总计余货157万方，其中以政务区为主，余货65.5万方，占总余货量42%；滨湖区相对居第三位，余货28万方，占总余货量约18%；写字楼市场/市场格局整体市场市场存量居于高位，整体市场呈现出供大于求的态势，滨湖区存量位居第三位，货量充足！写字楼市场/价格表现量的表现：2011年因滨湖CBD入市，成交占比提升；2012年开始，较低的供应量直接使得区域成交始终在低位徘徊；从整体来看，过低的供应量是决定滨湖写字楼市场较低的直接原因；深层则反映着区域商办需求动力不足，而使得市场始终无法实现突破。价的表现：滨湖CBD2009年开始销售6300元/㎡，直至其2011年销售结束，均价仅在6700元/㎡，而现在滨湖主要在售写字楼的价格也仅在7500元/㎡，住宅价格一路上涨的形势下，写字楼价格起色不大；现阶段该区域办公市场仍处于起步阶段。写字楼市场/存货量写字楼市场/市场格局整体市场货量需求动力不足，区域市场尚不成熟，价格于市场低位徘徊写字楼市场/滨湖金融后台中心合肥国际金融后台服务基地：目前已有21家金融机构签约入驻，并有望在2015年进入运营；政策倾斜：结合金融集聚区建设需要，从现在起到2015年，包河区财政每年安排金融业专项扶持引导资金，支持各类金融机构入驻。其中，凡是在滨湖新区甚至包河区范围内投资落户，设立总部的银行、证券、保险、信托投资、基金管理类金融机构，将结合其注册资本规模给予一次性补助。对注册资本1亿元以上的，给予一次性补助100万元；注册资本5000万元至1亿元的，给予一次性补助50万元写字楼市场/区位发展写字楼市场/存货量写字楼市场/市场格局区域发展政府大力扶持金融企业入驻，并给与政策倾斜，区域未来将成为金融企业聚集地写字楼市场/滨湖金融后台中心写字楼市场/区位发展写字楼市场/存货量写字楼市场/市场格局竞争对手第一梯队：沿湖超级航母——万达文旅城安徽第一高度，强势引领城市商务标杆地理位置：环湖北路与包河大道交口开发商：合肥万达广场投资有限公司物业类型：住宅

写字楼

商铺

城市综合体

占地面积：2500亩建筑面积：350万㎡绿化率：40%

容积率：3.4项目优势：1、自身配套资源丰富；2、硬件配置高端

万达集团创新的世界首个特大型文化旅游商业综合项目，具有项目创意世界唯一、设计团队大师组合、万达拥有知识产权三大特点，是世界文化旅游的新品牌。投资超350亿元,致力打造约350万方世界首创特大型文化旅游商业综合项目。项目占地约2500亩，规划有文化，旅游，商业，酒店，滨湖酒吧街五大内容，其中文化旅游投资190亿元。写字楼市场/滨湖金融后台中心写字楼市场/区位发展写字楼市场/存货量写字楼市场/市场格局竞争对手第一梯队：未来地标——恒大国际金融中心安徽第一高度，强势引领城市商务标杆地理位置：滨湖华山路与成都路交口开发商：恒大地产物业类型：住宅、酒店白金五星级酒店、豪华酒店式公寓、五A甲级写字楼占地面积：201亩建筑面积：60万方项目优势：1、安徽新高度，安徽第一高楼；2、超高端商业综合体

位于合肥滨湖新区的合肥国际金融中心，将建设为超高层地标性建筑和大型综合商业区。其中，超高层地标建筑的主塔楼设计为502米高，以6段竹节作为主体造型，取“节节高升”之意。这座摩天大楼将包括白金五星级酒店、豪华酒店式公寓、五A甲级写字楼。另外，地标主塔楼两侧还将另设四座130米到210米高的副塔楼，主要功能为商务式写字楼，大型综合商业区。写字楼市场/竞争对手太古城——宝能新地块顶级综合物业开发实力，巨资沿湖布局百万大城——佳源巴黎都市176万方超级大盘，跻身滨湖顶级综合体行列地址庐州大道与中山路交口开发商浙江佳源集团建筑面积176万物业形态住宅、写字楼、商业、公寓、五星级酒店预计入市时间2013年9月（住宅）深圳宝能集团创建于1992年，目前涉足产业有住宅及商业地产开发、现代物流产业、产业园区、商务中心、金融资产等多重领域，已在北京、天津、深圳、沈阳、无锡、芜湖、惠州、佛山等多个城市开发项目，资金实力雄厚。宝能正与合肥市政府接洽，准备投资200亿元以上打造210万方顶级综合体项目，目前意向基本确定，内部初步规划已基本完成。写字楼市场/滨湖金融后台中心写字楼市场/区位发展写字楼市场/存货量写字楼市场/市场格局竞争对手第二梯队：大型综合体——太古城、佳源巴黎都市写字楼市场/竞争对手省府明珠——高速时代城全国顶级综合物业开发实力，巨资沿湖布局金大地—36万方商务综合体打造省府核心商圈一期二期商业体块位置包河大道与紫云路交汇总建面70万㎡价格住宅：7700元/㎡；物业类别住宅、写字楼、商业、公寓去化表现一期目前1-9#目前已基本去化完毕；二期未启动项目价值1、项目紧挨省行政中心，省府板块最核心地段；2、高速和百大联合拿地开发，实力雄厚；BH2013-03地块，位于滨湖新区庐州大道与锦绣大道交口，东至庐州大道，南至用地边界，西至用地边界，北至锦绣大道。面积：105.78亩（发证面积100.03亩），规划用途：商业服务业设施参考地价：210万元/亩，竞买保证金：4500万元。写字楼市场/竞争对手写字楼市场/滨湖金融后台中心写字楼市场/区位发展写字楼市场/存货量写字楼市场/市场格局竞争对手第三梯队：高速、金大地综合体项目写字楼市场/竞争对手写字楼市场/竞争对手写字楼市场/竞争对手写字楼市场/滨湖金融后台中心写字楼市场/区位发展写字楼市场/存货量写字楼市场/市场格局区域竞争区域快速发展，发展潜力得到各大主流开发企业认可，板块价值得到提升，同时竞争将出现白热化区域销售情况项目写字楼未来5年供应量（万㎡）入市时间滨湖区在售高速时代广场252011.8中翔商业中心32013.1将售皖浔大厦1.6预计2014智慧广场11预计2014日角大厦2预计2014光明大厦2.2预计2014千城大厦4预计2013摩恩大厦3预计2014蓝鼎国际商务中心18预计2014恒大金融中心80预计2016佳源巴黎都市30预计2015宝能太古城30预计2015光谷金融港27预计2015金大地滨湖项目36预计2015高速时代城12预计2014利港国际10预计2015万达文化旅游城……预计2015合计294.81、近期滨湖区入市的写字楼项目较少，目前仅有三家，包括在售的高速时代广场和中翔商业中心两个项目，以及将售的千城大厦2、滨湖目前在建及建成未售的写字楼存量较高，约67万方3、现不完全统计未来5年滨湖写字楼供应量已近300万方，未来竞争必定会异常激烈写字楼市场/滨湖未来体量写字楼市场/竞争对手写字楼市场/竞争对手写字楼市场/滨湖金融后台中心写字楼市场/区位发展写字楼市场/存货量写字楼市场/市场格局未来供货滨湖区域后续供应量充足，预计未来五年内接近300万方供应！3、滨湖市场目前还处于初级阶段，整体市场尚不成熟4、滨湖区目前在售写字楼市场以中低端产品为主，缺乏高品质写字楼产品2、整体市场量价齐升，购买需求逐步被释放1、区域市场发展前景光明，各知名开发企业的入驻，有助于炒热板块价值，同时竞争也将更加激烈写字楼市场/滨湖未来体量写字楼市场/竞争对手写字楼市场/竞争对手写字楼市场/滨湖金融后台中心写字楼市场/区位发展写字楼市场/存货量写字楼市场/市场格局市场小结我们对客户的解读2客户分析19我们通过对合肥写字楼客户的大量摸查，得出了下面结论合肥主要写字楼客户新地中心汇金大厦投资广场新都会环球广场财富广场首座中环国际新都会环球广场写字楼客户市场分析从企业数量来看：制造业、金融、科技，占到行业总数的40%合肥写字楼用户行业中，制造业（16%）、金融（13%）、科技（11%）占到行业总数的前3；工程设计（8%）、地产（7%）、咨询（7%）、传媒文教（7%）、贸易（6%）也占到很大一部分比例写字楼客户市场分析21从企业占有面积来看：金融、制造、科技、地产、政府机关占有了写字楼市场50%以上的面积合肥写字楼客户占有面积比例最大的五种行业是金融（18%）、制造（10%）、科技(9%)、地产（9%）、政府机关（9%)工程设计（8%）、传媒文教（7%）、咨询（7%）、投资（6%）、贸易（6%）也占到了很大比例写字楼客户市场分析合肥写字楼客户面积需求：80㎡以下（6%），80-120㎡（8%），120-160㎡（13%），160-200㎡（18%），200-300㎡（22%），300-500㎡（12%），500-800㎡（6%），800㎡以上（15%）从客户需求面积来看：500㎡以下的企业占到总量的79%写字楼客户市场分析合肥市金融、政府、地产、能源类企业具有较强的购买力企业类型地产工程设计政府金融投资能源物流科技传媒文教医疗咨询制造贸易其他企业数量7%8%6%13%6%1%3%11%7%3%7%16%6%6%占有面积9%8%9%18%6%2%2%9%7%2%7%10%6%5%合肥购买力较强的企业类型是金融、政府、地产、能源类企业，可作为项目的主要目标客户；物流、科技、医疗、制造行业购买力相对较弱，定位于项目次要客群；写字楼客户购买力分析区域：以合肥本地客户为主、涵盖安徽甚至皖江示范区行业：既有的制造、金融、科技，以及未来将明显增加的物流及其他高端服务业类型：大型企业总部、跨国公司、世界500强、本地大中型企业按合肥现有客户特征，结合未来客户发展趋势，写字楼目标客户总体定位为客户来源客户类别置业目的首位关注点核心客户滨湖新区新进公司分部、关联产业制造、金融、科技业的上下游企业发展需求，企业形象树立高形象、实用性辐射全市的制造、金融、科技业客户制造、金融、科技等对外窗口部门形象提升、业务发展需要，产业集群高形象、实用性合肥都市加速崛起带来的国际需求高端服务业、金融业的后台服务和研发部门跨国公司总部的后台和对华中部地区的前沿战略平台高形象重要客户合肥国际化过程中带来的外资置业需求跨国大企业的地区总部或对外贸易部门驻合肥办事处，企业对合肥贸易窗口高形象创业板带来的中小企业上市升级需求已上市或筹备上市的高新技术企业、高端服务业、高端文化产业及其关联行业提升形象、彰显企业实力的窗口更好地获取服务于上市公司的机会个性化、实用性合肥城市发展、产业升级带来的客户需求成熟的高新技术企业及加速发展的高端服务业和高端文化产业及其它新兴产业客户提升形象、彰显企业实力的窗口个性化合肥地位提升带来的皖江示范区客户金融、高新技术、贸易类驻合肥办事处高形象总体目标客户细化说明客户定位1.合肥本地制造、金融、科技业等大型企业总部2.跨国大企业的地区总部或对外贸易部门3.已上市或筹备上市的高新技术企业、金融业、高端服务业、高端文化产业及其关联行业1.合肥本地制造、金融、科技业等成长型企业2.加速发展的高端服务业和高端文化产业及其它新兴产业客户区域：以合肥本地客户为主、涵盖安徽甚至皖江示范区行业：既有的制造、金融、科技，以及未来将明显增加的物流及其他高端服务业类型：大型企业总部、跨国公司、世界500强、本地大中型企业按合肥现有客户特征，结合未来客户发展趋势，写字楼目标客户总体定位为：AB客户定位项目定位3项目定位27写字楼市场/滨湖未来体量写字楼市场/竞争对手写字楼市场/竞争对手写字楼市场/滨湖金融后台中心写字楼市场/区位发展写字楼市场/存货量写字楼市场/市场格局配套产品地段其他规划品牌超大型购物中心及大型购物超市综合体，配套齐全产品品质属于市场主流产品，无较强差异性；项目产品规划区域内较为稀缺，总体规划超前，为项目特有属性中信资本、盈富置业全力打造，势必会成为区域内标杆产品。；项目可从软性服务等方面做为项目的突破口，打造个性化和尊贵增值服务，提升项目竞争力。项目所处位置为庐州大道与紫云路交口，地铁一号线旁，地段价值明显高于其他项目。滨湖时代广场本项目蓝鼎国际商务中心皖浔国际祥源广场新地中心项目地理位置优越，整体配套前瞻，产品属于区域内主流产品，无较强差异性，地段及配套为项目主要属性！项目本体分析项目本体分析集大型购物中心、购物超市、影院、写字楼于一体的商业综合旗舰！写字楼购物中心沿街品牌店影院KTV综合体楼顶绿化29项目本体分析A户型：62.13㎡B户型：136.31㎡C户型：104.28㎡D户型：104.28㎡E户型：225.26㎡F户型：184㎡G户型：231.44㎡写字楼总高度144m,12m豪华大堂，12部电梯，主力面积段：62.13㎡—231.44㎡，适用于当下主流写字楼客群！电梯12部12m豪华大堂；6F、19F为避难层；3-4F为KTV层；5层咖啡馆层庐州大道与紫云路交口，市区与滨湖新区链接纽带地段回到项目基础——给合肥带来怎样的生活模式核心优势：超大型综合体+甲级写字楼品质我们项目有什么？19万平米大型综合体，办公、休闲、购物一站式生活模式物业地铁1号线、大型商超，四通八达、生活便捷配套形象144m超高写字楼形象，特色屋顶绿化前瞻设计，企业形象名片品质4m层高，12m豪华大堂，舒适高速电梯，打造滨湖甲级高端写字楼项目本体分析31营销策略推导SWOT

策略分析S优势区位优势：地处滨湖区核心位置，主干道庐州大道和紫云路交汇处，交通便利，通达性良好。产品优势：商务综合体，项目沿街面长，昭示性良好。景观优势;大地景观和楼顶景区等分层景观发展商在合肥有一定的品牌效应周边规划配套完善，项目自身属性过硬W劣势目前周边商务氛围尚未形成，市场接受需要时间项目本身写字楼产品属于当下主流产品，无明显优势O机会项目入市期经济环境向好，合肥写字楼需求呈现强劲态势对比目前市场上写字楼产品，打造高端地标项目存在可行性国际金融后台中心将给区域经济带来快速发展，潜在很大的写字楼需求从客户需求和写字楼产品发展规律来看，地标、独特外立面、高端硬件配置、景观成为未来写字楼发展的重要方向和机会点SO策略找寻地块自身优势如双塔城市综合体、昭示性、合肥中心，与本项目潜在客户关注点的交集作为突破口充分放大最高写字楼项目地标、昭示性、景观等优势，迎合未来客户追求的企业品质感、荣耀感、美誉度充分利用综合体优势，做好与其他类型物业的有效区隔及连接，使各物业互为价值提升充分挖掘区域未来价值，提高客户片区认知度WO策略挖掘区域规划价值，增强客户片区认知，将项目打造成片区价值的代言产品抓住未来客户需求，以产品价值树立标杆，引导客户对写字楼价值判断，提升客户对本项目的价值预期T威胁项目入市期存在诸多不确定性可以预见未来市场竞争产品将会对本项目造成一定客户分流ST策略通过项目标杆形象、核心地段、良好昭示性高调突围，以领导者的角色跑赢片区市场充分放大区域优势、项目高端硬件配置优势，综合体优势击败区域外竞争对手WT策略挖掘区域规划价值，增强客户片区认知，将项目打造成片区价值的代言产品标杆形象区别于其它项目的核心竞争力充分利用并放大项目所处滨湖核心地段及昭示性优势，打造高形象、优硬件、人性化、有特色的国际商务标杆写字楼市场/滨湖未来体量写字楼市场/竞争对手写字楼市场/竞争对手写字楼市场/滨湖金融后台中心写字楼市场/区位发展写字楼市场/存货量写字楼市场/市场格局价值体系梳理价值体系梳理：五大核心价值体系奠定滨湖的第一高端商业综合体城市主干道交汇口，交通四通八达大型购物中心，影院，超市，紧挨地铁1号线超高写字楼，前瞻设计屋顶花园，区域唯一4m层高舒适办公写字楼，12m豪华大堂，超速电梯19万㎡大型综合体，办公、休闲、购物一站式生活12345项目价值点解析地理位置配套优越高端形象非凡品质综合物业33这里是城市发展的核心纽带—连接新区与市区枢纽34这里是全城瞩目的商业综合体35我们的愿景对于城市：巅峰的标志建筑对于客户：睥睨整个滨湖新区的高端综合体

对于企业：实现企业文化价值，树立品牌形象的里程之作36Slogan：代言合肥问鼎世界项目整体定位东南轴心·巅峰之上

滨湖首席商业综合旗舰项目营销策略4项目营销策略经过全面评估本案所处内外环境，梳理项目价值体系，参照高端物业营销模型，制定本案的整体营销策略：1、高端形象树立，重新定义区域价值2、线上线下配合，整合渠道全线推广3、精准客户营销，主力客群分维突破整体营销策略整体营销策略——展示策略39异构体形象墙——免费的户外广告营销展示一：外场展示树立项目高端品质形象；通过打造项目英文名称及LOGO吸引客户眼光；展示项目核心价值点.合肥首个3D未来商务空间体验馆模型区示意图3D播放区示意图环幕3D+互动地幕+投影沙盘环幕与数字沙盘组成的多功能展示厅:真正意义上的3D沉浸室,由多通道投影、弧形屏幕、环绕立体音响和数字投影沙盘共同组成营销展示二：营销中心展示VIP洽谈区——尊贵私密的商务体验营销展示二：营销中心展示使用商务及高贵家具结合茶艺表演、雪茄、红酒、香薰、古典音乐等高配置提高尊崇度.清水房展示标准：核心筒、电梯厅、公共走廊以及卫生间按交楼标准进行精装；样板层套内部分：不做隔墙，在网络地板上用颜色明显的线条将产权单位做明显区分示意并每个单位设置产权单位说明；套内的柱子及墙面统一刮腻子后刷白色墙面漆；摆放一些绿色植物。简洁、纯净，体现大尺度的空间感用颜色明显的线条区分产权单位墙面及柱子统一刷白，保持整体整洁干净的感觉范例营销展示三：清水样板房打造亮点：体现通透感与现代科技气息精装样板房风格：未来科技营销展示四：精装样板房性价比高：单台ipad即可实现楼书介绍、户型图展示、算价、影音播放、信息公示等多重功能相较于单独购置触屏洽谈桌、制作楼书等常规销售物料性价比高。使用便捷：可随时随地进行操作，在样板房内、参观途中、洽谈时均可回顾项目的任何信息。科技感强：通过ipad销售，可以体现项目十足的时尚感和科技感。客户认同度高：由销售员一对一交流服务，让客户体验尊贵感。销售人员通过IPAD做为载体，体现科技与尊贵感营销展示五：销售工具整体营销策略——推广策略写字楼营销之合富经验贯穿于整个写字楼营销推广过程的方式或方法有：楼梯条幅、户外广告、形象墙、短信、老带新。在重要时间节点用到的推广方法有：报纸广告、直邮、网络、电台、电视、分众等。备注：数据来源于合富市场研究部渠道类别优势劣势评估等级选择原则户外传播时间长，可经常更新项目信息，有利提升项目品牌品牌投入费用较高★★★★★在整个销售周期中运用报纸广告传播面广，信息传达即时性强一次性传播性，费用较高★★★在重大活动及节点适当运用车体广告流动性强，宣传面广客户锁定有限★★在重大活动及节点选择性运用电台重复传播，传播面广，信息及时性强有效传播相对弱★★在重大活动及节点选择性运用分众媒体有效锁定写字楼客户、豪宅客户，针对性强费用较高★★★在重大活动及节点选择性运用电视媒体覆盖面广，信息传播快费用高，针对性相对弱★★在重大活动及节点选择性运用DM+杂志信息传达丰富，制作精美，针对性强信息传播较慢★★在重大活动及节点选择性运用短信信息即时性强，费用低有效达到率低★★★★在整个销售周期中运用现场包装有效吸引路过客户，利于项目价值传播覆盖范围有限★★★★★在整个销售周期中运用网络信息更新快，客户面广针对性相对弱★★★在整个销售周期中运用展会有利于项目品牌打造费用高，针对性相对弱★春交会、秋交会运用户外、短信、现场包装、网络在整个项目销售周期不间断运用，报广在重大活动及节点适当运用，电台、分众媒体、电视媒体、DM、杂志在重大活动及节点选择性使用，展会在春交会及秋交会中运用。线上:合肥各类媒体渠道效果评估及选择时间1月2月3月4月5月营销节点开盘推广全面铺开深度挖掘客户推广阶段事件营销开盘庆典营销目的展示推广物料展示现场展示、工地围挡等推广、展示全面到位：户外、车体、报广、电台、分众传媒、网络、展会等基本物料：DM、楼书、技术手册、专用信纸、专用信封、文件夹、文件袋、展板、手提袋扩展物料：精品楼书、多媒体演示、电子楼书、标准文件系统、专业礼品、手机短信世界小姐合富巡礼暨悦方IDMALL会员卡发行名家对话财富投资讲座

形象导入期客户积累期开盘期引起市场关注，预热、炒作、造势树立区域及项目顶级写字楼形象全面、多渠道开展客户营销活动，为开盘造势6月行业营销国际名企入驻签约仪式营销节点总控世界旅游小姐合肥巡礼六大活动推广品读投资之道对话财富人生产品解析会开盘活动行业营销悦方IDmall，品味巅峰人生名企进驻以活动推广营销为主线，建立和扩大客户渠道，多行业资源利用，主动拓展；关注客户需求细节，以特色权益给予及活动维护客户，促进成交线下营销时间：2014年2月9日（暂定）地点：世纪金源大酒店（暂定）主题：《世界旅游小姐·合肥巡礼》发行VIP会员卡形式：借项目地产价值结合世界旅游小姐时尚特色，以丰富多彩的活动带动项目形象宣传，营造新闻亮点。发行VIP会员卡目的：高调亮相，迅速扩大项目市场认知度嘉宾：政府人员、开发商领导、高端企业主、诚意客户及各界媒体。营销活动一：世界旅游小姐巡礼合肥会员卡：1.升级记录客户信息，便于跟踪客户、客户诚意分级等动作；2.实施会员卡可作为集团后续开发项目的跟随者做好铺垫。悦方·IDmall备注：本活动为初步设想，具体活动形式可以根据执行阶段及竞争对手活动形式进行差异化调整。邀请在财富阶层中高认知的名人，在推案重要节点开展系列活动营销活动二：产品发布会时间：2014年3月23日（暂定）地点：世纪金源大酒店（暂定）主题：论道天下2014中国宏观经济解析———品读投资之道对话财富人生暨悦方·IDMALL产品解析会形式：通过极具影响力的经济论坛，快速提升项目影响力及知名度；借势发布产品发布会信息；嘉宾：高端企业主、写字楼诚意客户、新闻媒体、地产界名流。悦方·IDMALL整合行业资源强力渗透合肥市时间：根据项目节点不定期举行地点：世纪金源大酒店（暂定）形式：通过抓住行业协会这种“资源地”，迅速高效的拓展潜在客户群体高端商务客户营销的有效手段植入高端行业协会、银行为高端客户定期举办的系列活动针对性挖掘目标客户，精准度更高营销活动三：圈层活动名企进驻签约仪式时间：2014年5月中旬地点：世纪金源大酒店（暂定）主题：****国际名企进驻悦方IDMALL形式：利用知名企业进驻项目，增加诚意客户信心，引起社会的持续关注；嘉宾：进驻企业领导、媒体、业内知名人士、合作公司及开发商相关领导营销活动四：名企签约时间：2014年6月15日（暂定）操作：大客户优先购买，小客户集中开盘。保证开盘效果，实现销售目标重点：通过现场活动制造热烈的人气氛围，为项目写字楼开盘热销打下良好基础。开盘庆典营销活动五：开盘活动在活动举办中，要渗透项目品牌影响力，充分利用发展商在多个领域的资源。时间：2014年8月15日（暂定）地点：世纪金源大酒店（暂定）主题：《悦方IDmall，品味巅峰人生》形式：利用前期写字楼成交客户，以此为话题在主流报广、网络等媒体上进行宣传，引起社会的持续关注；嘉宾：老业主、写字楼诚意客户、新闻媒体营销活动六：业主答谢活动合富辉煌整合资源营销：全国客户资源共享，网络平台联接，全员泛销售基础优越整合合富辉煌中国华东区各地分公司资源整合长三角经济圈主要城市资源上海、南京、合肥、杭州、南昌五地联动，洽谈主力客户进入安徽合肥市场长三角地区重点城市巡展合肥市南京市上海市整体营销策略——客户策略/全国联动南昌市杭州市整合合富辉煌中国安徽公司优质大客户资源5年来沉淀共计超过5000组单套物业价值500万以上客户别墅、豪宅、商业客户资1000万以上个人客户及招商部长期商业运行过程中积累的商业大客户；营销策略研究/合富客户资源整体营销策略——客户策略/大客户整合整合合富辉煌中国安徽公司优质社会资源客户：◆商业协会广东商会、科学家企业家协会——商务酒会◆豪华消费品奥迪、奔驰、宝马—现场陈列、车会活动◆开发商客户——精准电话营销、高尔夫商务活动整体营销策略——客户策略/商会资源高尔夫商务活动车会活动商务酒会推售策略5推售策略整体推售策略：在开盘期初，低、中、高区各推出部分楼层，以满足不同客户的需求。推售策略F26-34F10-25F2-9高区(F20-34)中区(F10-25)低区(F2-9）目的：拉大高、中、低区的差价，通过价格杠杆促使中低楼层的优先去化。整体推售策略：先推品质相对较弱的单元，通过与品质较好的单元搭售来实现去化。推售策略先推后推整体推售原则原则一：开盘伊始，低、中、高区各推出部分楼层，以满足不同层次客户需求。原则三：拉大高、中、低区的差价，通过价格杠杆，中低层先行。原则四：中低区可作散卖，高区半层或整层起售。原则二：先推品质相对较弱的单元，通过与品质较好的单元搭售来实现去化。价格策略6价格策略市场比较法——参照系售价推导选取比较楼盘遵循的原则：同时段>同片区>同客户

根据写字楼市场比较法及本项目的具体情况，遵循同时段、同片区、同客户、同卖点的原则选择参照楼盘目前区域内高端写字楼成为本项目重点参照对象价格预判63置地投资广场滨湖CBD新城国际本案比准的指标细项权重（%）滨湖CBD新城国际置地投资广场片区潜力15%000开发商品牌5%0-0.05-0.05交通15%-0.05-0.05-0.07产品硬件20%-0.15-0.15-0.03地段30%0.050.05-0.05景观环境15%000比准系数100%-0.15-0.2-0.2综合折算系数=1-比准系数滨湖CBD新城国际置地投资广场1.151.21.2参照项目打分64参照售价推导项目目前销售均价（元/平米）（A）综合折算系数（与本项目的对比系数）（B）权重（C）滨湖CBD80001.1570%新城国际120001.320%置地投资广场70001.210%初判本项目的市场售价为：∑A*B*C=10400元/平米按合富的操盘经验，一般可获得4-7％的营销溢价（根据开发商的营销费用和执行力会有差异），得出本项目的售价区间为:10800—11100元/平米。652014-2016年项目写字楼销售额估算项目的销售均价期间为10800—11100元/平米，合肥写字楼项目的市场月平均去化速度为2000平米，项目2014年6月开始销售，预计可销售约5.3万平米，项目写字楼2014-2016年销售额约5.72—5.83亿。营销费用按销售额的1.5%预估，约850—875万。预计项目2014—2016年的总营销费用为860万。营销总费用预算明细表分类明细费用预算（万）渠道及媒体户外广告150报纸、软文60直邮、短信45网站、网络65行业杂志30形象墙15现场包装售楼处设计、看楼通道、导示牌10楼体灯光字30重大营销活动200物料准备折页、楼书等10模型（区域模型、楼体模型）253D、地幕、环绕3D室100重要节点商务礼品40其他不可预计费用80

合计860营销费用预算物业发展建议7物业发展建议显示达到楼层；乘坐电梯时解决无聊问题；电梯楼层显示：电梯内外设置显示屏显示电梯上下运行状态及到达楼层电梯液晶显示屏：电梯间及电梯内箱均设置液晶屏，播放新闻或商家广告，消除客户乘坐电梯的无聊尊贵商务电梯显示系统尊贵商务电梯门：采用不锈钢材料电梯内壁装修：要求材质精良，可采用不锈钢墙面显示质感或采用仿木材结合艺术玻璃搭配，创造亮点VIP电梯内装风格技术实现要点地下停车场候梯厅地下停车场候梯厅标准层候梯厅车库候梯厅尊贵设计地下停车场侯梯厅建议采取与标准层候梯厅一致的装修标准和装修风格，协调统一中显现项目品质；候梯厅内设中央空调，保证其中的舒适度；让客户从停车场就感受到项目的与众不同；技术实现要点停车场电梯厅入口的门套加入灯光装饰，便于识别；尊贵商务水景主题广场——水景结合绿植营造和谐环境广场亲和型水景，易于人与自然的沟通交流，且不破坏广场整体空间感；建筑周围设置叠水景观、景墙，可使广场增添大气、尊贵感及空间感；绿化植被种类丰富，错落有致，在视觉上形成层次，还起到一定的空间缓冲作用；采用较为珍贵的树种，增强项目的档次；可设置一些造型独特石椅，供商务人士及商业人群休息技术实现要点亲和商务广场灯——沿街走道设置精美路灯，且可结合座椅、绿植设计地灯、树灯，增加美观度亲和商务使用造型美观的路灯、树灯、地面射灯等多种灯具形成层次丰富的广场光线；技术实现要点深圳新世界中心未来感强的标识——明确地界标识的项目铭牌设置项目铭牌或标识物，打造项目地界标识提升项目昭示性与趣味性；铭牌设计美观、大气，体现项目的尊贵感。技术实现要点上海环球金融中心日本六本木亲和商务提示牌：在容易出现滑道的位置设计提示牌，提示牌需考虑有较好的昭示性，同时要考虑美观，能与建筑物有机的结合。导视石墩：在拐弯位置设计美观、表面光滑的石墩，可在夜间很好反射车灯，提示车辆行驶；防滑条缝：写字楼入口通道地面设计条缝，增大地面摩擦力，防止雨天路人摔倒；人性化细节设计——考虑雨天、夜间等特殊情境下人对建筑的使用需求，做相应人性化设计亲和商务室内灯光——使用暖色调灯光，并采取暗藏式照明设计以提高舒适度室内可采用暗藏式照明，尽量避免直射照明，以防止直接照明的点射光源在地面反射造成的眩光，从而提高视觉舒适度；香港中银大厦亲和商务走道主光源柔和，不直接照射地面，感觉舒适、灯光与墙体的结合，一方面增强墙面材质感，另一方面避免光线耀眼、眩光问题；储物柜洗手间—名牌洁具、统一照明、人性化设计设置玄关和过渡前室，如整装室或化妆间使用名牌洁具如科马、科勒、美特、TOTO等洗手盆上方设置搁物台，小便斗之间设置隔板，提高舒适度高档块材装修，装修色调、采光色调与公共部分要求协调统一。技术实现要点亲和商务一层候梯厅设置停车场指示牌，告知由该电梯通往的停车场区域；地下停车场顶棚可悬挂指示牌，告知车主楼层、各停车区域位置、电梯位置等重要信息；指示牌使用不锈钢等具有较好的质感的材料制作；技术实现要点室内指示系统—体现质感和服务的指示牌亲和商务远距离停车场系统车位引导系统支持设备—方便快捷的停车系统创新远距离停车场系统：采用远距离射频感应识别技术，能远距离识别出入本小区有记录的车辆的身份，不需停车刷卡收费，可远距离自动收费和记录车辆身份及出入时间，供需要时查询。智能寻车系统：主要用于复杂的大型停车场内，车位引导系统感知到有车辆入位后，即启动旁边相应的智能寻车系统的刷卡定位终端进行声光提示，客户必须按照提示在附近的刷卡定位终端上刷卡，从而做到车辆定位。客户返回停车场时，只须就近找一个定位终端，直接刷卡查询，显示屏上就会显示车位位置。智能车位引导系统：通过分区显示剩余车位，可以引导客户迅速找到理想的空车位。技术实现要点亲和商务车库设计—清晰的车流动线、美观的墙面和顶棚装饰材料从停车场入口开始在墙角、路面标示清晰的引导箭头引导车流;注重地下停车场的地面处理工艺，例如UV地胶，耐磨防刮，从细节显现项目品质。地下停车场顶棚采取统一刷黑或者刷灰的作法,也可做与墙面地面质感接近的材质的吊顶，提高整体品质；技术实现要点亲和商务大堂——切合商务喜好的现代感暖色设计风格风格、线条简洁明快的手法令空间感更为强烈；邀请国际著名设计公司设计；设计色调着重运用暖色调使用高品质石材可彰显项目品质感；技术实现要点纯正商务82纯正商务大堂材质——采取高品质的石材，地面建议采用耐磨、防脏的天然石材技术实现要点风格、线条简洁明快的手法令空间感更为强烈使用高品质石材可彰显项目品质感；局部位置采用木质元素会丰富空间质感；地面高档耐磨石材、墙面高档天然石材；也可考虑采取非常有特色的其他类型的大堂墙面材质；83空调出风口需设置得小且美观；新风口可隐藏在不显眼处，或采取与座椅、小品结合的方式，减少对室内空间整体美感的破坏。香港长江实业大厦香港长江实业大厦香港花旗大厦香港数码港纯正商务出风口——大堂的空调出风口、新风出风口需巧妙隐藏，以免破坏室内空间整体美感技术实现要点香港ICC上海恒隆广场候梯厅、公共走道—和谐统一的柔和色调配合彰显高档的材质暖色调装修配合暖色调灯光，延续大堂的亲和商务感觉，缓解办公压力，提高舒适度；电梯门口照明设计需简洁，减少后期维护难度；装修材质：地面采用硬度高、密度大的高档耐磨石材；墙面、顶棚尝试使用金属材质或使用木质材料增强空间质感及空间变化；技术实现要点纯正商务85深圳东海国际中心候梯厅尺度——保证候梯厅尺度宽裕，同时需考虑高宽比协调，不给人以压抑感纯正商务候梯厅尺度宽裕，在高峰期不易产生人流拥挤；首层净高：不小于6m；净宽：不小于3.5m；标准层净高：不小于2.7m；净宽：不小于3.5m；电梯配置—材质精良的装修电梯门：采用防指纹不锈钢材料电梯内壁装修：要求材质精良，采用防指纹不锈钢墙面显示质感或采用仿木材结合艺术玻璃搭配，创造亮点电梯楼层显示：电梯内外设置显示屏显示电梯上下运行状态及到达楼层电梯液晶显示屏：电梯间及电梯内箱均设置液晶屏，播放新闻或商家广告，消除客户乘坐电梯的无聊技术实现要点纯正商务楼盘名称置地投资广场绿地.蓝海A座新城国际绿地.赢海新地中心西环汇峰大厦电梯品牌蒂森克虏伯上海三菱上海三菱国产三菱进口OTIS进口三菱数量76客1货5客1货6客2货14客2货8客2货载重1350KG18人1050KG14人1350KG18人1350KG18人1350KG18人1350KG18人电梯配置—品牌、速度技术实现要点纯正商务合肥目前的甲级写字楼多选用国产三菱，但随着新地中心和汇峰大厦等项目选用进口电梯以后，未来选用进口电梯的趋势将更加明显。选择市场主流配置中外合资或原装进口电梯，品质精良；速度在2.5m/s以上；轿厢载重：1350kg楼盘名称置地投资广场绿地.蓝海A座新城国际绿地.赢海新地中心西环汇峰大厦空调VRVVRV