某省食品药品检验所房地产估价报告

房地产估价报告估价项目名称：***省食品药品检验所***区***街***号房地产市场价值评估委托方：***省食品药品检验所估价方：***房地产评估有限公司房地产估价师:***估价作业日期：******估价报告编号：***目录一、致委托方函………………2二、估价师声明………………3三、估价的假设和限制条件…………………4四、估价结果报告……………7五、估价技术报告…………14六、附件……………………13致委托方函***食品药品检验所：受贵单位的委托，我公司委派评估人员于2007年12月11日对位于***市***区***街46号委估房地产进行了现场勘查，并进行了房地产价格评估，目的是为委托方确定房地产市场价值提供参考依据。为使被估价当事人能够依法维护自己的合法权益，本着独立、客观、公正、合法的房地产估价原则，现将评估结论函告如下：本公司评估人员根据评估目的，按照估价程序，遵循估价原则，采用科学的估价方法，在认真分析现有资料的基础上，并考虑各种影响房地产价格的因素，经过周密测算，对委估标的物在估价时点二○○七年十二月十一日所表现的市场价值做出了公允反映。现将房地产估价结果报告如下：房地产评估明细表房屋所有权序号估价对象名称权证号码建筑结构层数建筑面积（m2）单价（元/m22）房产评估值（元）1科研办公楼***字第519933号钢混63673.91,866.0006,855,4997.002科研楼***房字第0008195号混合640421,449.0005,856,8558.003科研综合楼***字第519932号混合611861,561.0001,851,3446.004车库食堂***房字第0008812号混合3550991.00545,050..00房产评估结果小计计9,451.915,108,7751.000土地使用权序号估价对象名称权证号码用途使用权类型土地面积（m2）单价（元/m22）土地评估值（元）1土地使用权***国用19999字第1310号医卫用地划拨3,897.003,822.05514,894,5529.000房地产评估结果合合计30,003,2280.000人民币大写：=30003280\*CHINESENUM2叁仟万零叁仟贰佰捌拾元整。本估价报告书一式四份，委托方三份，本机构存档一份。******房地产评估有限公司法定代表人：***二○○七年十二月二十五日估价师声明我们郑重声明：一、我们在本估价报告中陈述的事实是真实的和准确的。二、本估价报告中的分析、意见和结论是我们自己公正的专业分析、意见和结论，但受到本估价报告中已说明的假设和限制条件的限制。三、我们与本估价报告中的估价对象没有利害关系，也与有关当事人没有个人利害关系或偏见。四、我们依照中华人民共和国国家标准《房地产估价规范》及相应规范进行分析，形成意见和结论，撰写本估价报告。五、我们已对本估价报告中的估价对象进行了实地勘察，并对估价对象现场勘察的客观性、真实性、公正性负责。但对估价对象的勘察，限于估价对象外观和使用状况，如果报告的使用人对质量问题存疑，建议委托专业机构另行鉴定。六、没有人对本估价报告提供重要专业帮助。七、本公司估价人员已对委托方提供的所有资料履行了必要的注意义务，未发现明显异常，故本报告以委托方提供的房地产权属证书等资料真实合法有效为估价前提，若提供的资料有误致使评估结果有误的，评估机构和评估人员不承担相应责任。国家注册房地产估价师：国家注册房地产估价师：估价的假设和限制条件一、估价假设条件（一）本次所评估的房地产没有设立法定优先受偿权。（二）任何有关估价对象的运作方式、程序符合国家、地方的有关法律、法规。（三）权属方合法取得土地使用权和房屋所有权。（四）建筑物符合规划设计条件。（五）委托方提供的资料真实、完整、合法、有效。（六）本次估价基于以下概念所称估价，是指专业估价人员，根据估价目的，遵循估价原则，运用估价方法，并在综合分析价格影响因素的基础上，对估价对象的客观合理价格进行估算的活动。所称客观合理价格，是指对应于某种估价目的特定条件下形成或成立的正常价格，它能够为当事人或社会一般人信服和接受，通常客观合理价格是指在公开市场上形成或成立的价格。公开市场，是指一个竞争性的市场，在该市场上交易各方进行交易的唯一目的在于最大限度地追求经济利益，并掌握必要的市场信息，有较为充裕的时间，对交易对象具有必要的专业知识，交易条件公开且不具有排它性。同一估价对象，估价目的不同，估价依据及采用的价值标准会有所不同，估价结果的客观合理价格也会有所不同。二、估价限制条件（一）本次估价所依据的有关房地产权属、土地使用权面积及建筑面积等资料由委托方提供，委托方对其所提供资料的真实性、合法性和完整性负责。由于委托方提供资料不实造成的影响，估价方不承担责任。（二）估价人员对估价对象进行了实地查勘，并对实地查勘的客观性、真实性、公正性承担责任。但估价人员对估价对象的查勘，限于估价对象的外观和使用状况。除非另有协议，估价人员不承担对估价对象建筑结构质量进行调查的责任，也不承担对被遮盖、未暴露及难于接触到的部分进行检视的责任。（三）本次评估的价值为估价对象于估价时点在完整权利状态下无他项权利的市场价值，包括相应的土地使用权价值及地上建筑物价值。（四）本房地产估价报告经估价机构、估价师加盖印章方可使用。（五）按有关规定本估价报告出具报告日期起一年内有效。（六）本次评估估价报告包括“房地产估价技术报告”，“房地产估价技术报告”仅供估价机构存档和作为估价结果提交有关部门确认或备案时的附件。（七）本估价报告应用于为委托方确定房地产市场价值提供参考依据而评估房地产价值，若改变估价目的及使用条件需向本评估机构咨询后作必要修正甚至重新估价。（八）未经估价方和委托方书面同意,本报告的全部或部分及任何参考资料均不允许在任何公开发表的文件、通告或声明中引用,亦不得以其他任何方式公开发表。（九）本报告由******房地产评估有限公司负责解释。（十）本估价报告书一式四份，委托方三份，本机构存档一份。房地产估价结果报告委托估价方机构名称：***省食品药品检验所机构地址：***省***市***区****号联系电话：**受托估价方机构名称:******房地产评估有限公司土地资质级别:二级机构注册号:***房产资质级别:二级机构注册号:***联系电话:***地址:***市***街***号估价对象１、地理位置：估价对象位于***市***区**46号，占地3,897平方米，地上4座建筑物，总建筑面积9,451.9平方米。该地区交通便利，地理位置优越，是办公、商务、住宅的理想之所。按《***市土地定级图》标准，该区域为***市***区商住用地区域，由于近几年的大力开发建设，此区域的地理环境、人文环境不断改善、提升，地理优势已逐年显现，其房地产价值也在逐年上升。２、市政设施条件及环境条件：估价对象范围内，市政配套设施达到宗地外“七通”（电力通、电讯通、上水通、下水通、道路通、供气通、供暖通），宗地内“七通”（电力通、电讯通、上水通、下水通、道路通、供气通、供暖通），基础设施较完备，保证率较高，能够满足正常生产和生活的需要，商住聚集状况较好，东距沃尔玛不足200米，周边有国美电器，西距九路市场仅300米，周边门市店铺林立，南距邻大谊园商务休闲会馆，周边有勋望小学，交通银行，区域范围内商业氛围浓厚环境良好。3、宗地权属：国有土地，***省食品药品检验所以划拨方式取得。《国有土地使用证》号为***国用（1999）字第1310号，用途医卫，土地等级3级。宗地四至：宗地东至*****；南至大谊园餐饮休闲中心；西至吉工一街；北至南八中路。。4、周边配套情况商场超市：***百货、友谊购物中心、新玛特超市、***九路市场、中国家具城、维华家具城。商务楼：慈芳大厦、鲁尔大厦。酒店：名都酒店。商务休闲：大谊园休闲会馆。金融系统：交行贵和八路支行。医院：***市第五医院兴华分院烧伤科。学校：***大学、***职业技术学院计算机学院。绿化：兴华公园。5、待估建筑物的结构及装饰：5.1、科研办公楼房屋所有权证号：（沈房权证***字第***号），建筑面积3673.9平方米，开间宽约12米，一层层高约3.6米，二层至六层高约3.5米，于2001年完成主体工程，并交付使用，建筑物为混合结构，基础为钢筋混凝土柔形基础，内墙面刮大白、走廊水刷石磨光地面，装饰石膏板吊顶，室内铺覆合地板，落地钢化玻璃门塑钢窗，外墙贴瓷砖，楼面板采用120mm厚现浇板，屋面采用三毡四油卷材防水，有组织排水，水电设施为pvc水管、独立供电、给排水系统。一层标本室，二层办公室，三至六层为实验室，实验室为无菌封闭装修。本幢楼与科研楼连通，楼内有一部可乘十人的电梯。5.2、科研楼房屋所有权证号：（***房字第008195号），建筑面积4042平方米，开间宽约15米，一层至六层每层层高约3.6米，于2001年完成工程改造并交付使用，建筑物为混合结构，基础为钢筋混凝土柔形基础，内墙面刮大白、走廊水刷石磨光地面，装饰石膏板吊顶，室内铺覆合地板，落地钢化玻璃门塑钢窗，外墙贴瓷砖，楼面板采用120mm厚现浇板，屋面采用三毡四油卷材防水，有组织排水，水电设施为pvc水管、独立供电、给排水系统。一层标本室，二层办公室，三至六层为实验室,实验室为无菌封闭装修。本幢楼与科研楼连通，楼内有一部电梯目前闲置。5.3、科研综合楼房屋所有权证号：（沈房权证***字第***号），建筑面积1186平方米，层高约3米，于2001年建成，建筑物为混合结构，基础为钢筋混凝土条形基础，大理石楼梯台阶白钢扶手，塑钢窗，白钢门室内铺复合地板，室内复合木门，外墙刷彩色防水涂料屋面板采板，有组织排水，水电设施齐备。5.4、车库食堂房屋所有权证号：（***房字第***号），建筑面积550平方米，开间宽约15米，一层层高约3.6米，二层至三层层高约3.5米于2001年完成工程改造并交付使用，建筑物为混合结构，基础为钢筋混凝土柔形基础，内墙面及天棚刮白、水刷石磨光地面，塑钢门窗，外墙贴瓷砖，楼面板、屋面板采用120mm厚现浇板，屋面采用三毡四油卷材防水，有组织排水，独立供电、给排水系统。5.5、宗地：该宗土地位于***市***区**46号,占地3897.00平方米。宗地权属：国有土地，***省食品药品检验所以划拨方式取得。《国有土地使用证》号为***国用（1999）字第1310号，用途医卫，土地等级3级。宗地东至*****；南至大谊园餐饮休闲中心；西至吉工一街；北至南八中路。市政配套设施达到宗地外“七通”（电力通、电讯通、上水通、下水通、道路通、供气通、供暖通），宗地内“七通”（电力通、电讯通、上水通、下水通、道路通、供气通、供暖通），基础设施较完备，保证率较高，能够满足正常生产和生活的需要，区域环境良好。四、估价目的：为委托方确定房地产市场价值提供参考依据。五、估价时点：二○○七年十二月十一日六、价值定义：根据《房地产估价规范》以及估价目的的要求，本次房地产估价采用公开市场价值标准，即在公开市场上最可能形成或成立的价格。七、估价依据：1、《中华人民共和国房地产估价规范》；2、《中华人民共和国城市房地产管理法》；3、《中华人民共和国土地管理法》；4、《关于印发城区土地级别基准地价出让金及租金标准的通知》沈规国土发[2005]46号；5、现行工程造价管理的有关文件、取费标准及工程定额等；6、中华人民共和国国家标准《城镇土地估价规程》(中华人民共和国国家标准ＧＢ／Ｔ１８５０８－２００１)；7、中华人民共和国国家标准《城镇土地分等定级规程》(中华人民共和国国家标准ＧＢ／Ｔ１８５０7－２００１)；8、省、市有关政策、法规及规定文件；9、委托方提供的有关资料；10、《房屋所有权证》；11、《国有土地使用证》；12、评估人员现场勘察收集的资料。八、估价原则：1．合法原则2．坚持独立、客观、公正、科学的原则3．最高最佳使用原则4．替代原则5．估价时点原则九、估价方法：根据明确的估价目的，结合估价对象的特点在遵循上述估价原则的基础上，根据委托估价方提供的资料和估价人员现场勘察、调查搜集的有关资料分析，估价人员认为本次评估房产采用成本法进行估价，宗地可采用基准地价系数修正法和剩余法。理由是：一是待估宗地及房产为科研用途，在市场上不活跃、交易案例较少的情况下，运用成本法估价较为适合；二是该宗地在基准地价覆盖区域内，并有相应的修正体系，因此适合运用基准地价系数修正法和剩余法进行估价。三、该区域有未来重新规划开发可能，故可采用剩余法进行估价。成本法成本法是求取估价对象在估价时点的重置价格或重建价格，扣除折旧，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。1．建筑物重置价格：采用估价时点的建筑材料和建筑技术，按估价时点的价格水平，重新建造与估价对象具有同等功能效用的全新状态的建筑物正常价格。2．折旧是指各种原因造成的建筑物价值的损失。包括物质上、功能上、经济上的折旧，也可称为建筑物成新率。3．成本法基本公式为：估价对象价格=重置完全价格×（1-折旧）或成新率。基准地价修正法公式为：Pi＝P×(1±K)×S1×S2×S3×S4±M式中:Pi—估价对象地价P—估价对象对应的基准地价K—估价对象所有综合影响因素总修正值其中：Ki—第i个估价对象综合因素修正系数S1—宗地用途修正系数S2—年期修正系数S3—容积率修正系数S4—期日修正系数M—相应基础设施差异的配套费剩余法剩余法，是求取已开发完成后的房地产价值，减去正常的开发成本、税费和利润等，以此来估算估价对象的客观和理价格或价值的方法。运用假设开发法，先用市场比较法求取开发完成后的价值，减去正常的开发成本、税费和利润等，即为所求地价。其基本计算公式为：土地价格=房地产开发总价值-建筑开发成本-专业费-管理费-不可预见费-利息-税费-开发利润十、估价结果确定：本公司评估人员根根据评估目的的，按照估价价程序，遵循循估价原则，采采用科学的估估价方法，在在认真分析现现有资料的基基础上，并考考虑各种影响响房地产价格格的因素，经经过分析测算，对对委估标的物物在估价时点点所表现的市市场价值做出出了公允反映映。现将房地地产抵押估价价结果报告如如下：房地产评估明细表表房屋所有权序号估价对象名称权证号码建筑结构层数建筑面积（m2）单价（元/m22）房产评估值（元）1科研办公楼***字第519933号钢混63673.91,866.0006,855,4997.002科研楼***房字第0008195号混合640421,449.0005,856,8558.003科研综合楼***字第519932号混合611861,561.0001,851,3446.004车库食堂***房字第0008812号混合3550991.00545,050..00房产评估结果小计计9,451.9915,108,7751.000土地使用权序号估价对象名称权证号码用途使用权类型土地面积（m2）单价（元/m22）土地评估值（元）1土地使用权***国用19999字第1310号医卫用地划拨3,897.0003,822.05514,894,5529.000房地产评估结果合合计30,003,2280.000人民币大写：=30003280\*CHINESENUM2叁仟仟万零叁仟贰贰佰捌拾元整整。十一、估价人员注册房地产估价师师注册房地产估价师师十二、估价作业日日期2007年12月月11日至12月25日十三、估价报告应应用的有效期期本估价报告有效期期为一年即22007年12月25日至2008年12月24日。******房地地产评估有限限公司二○○七年十二月二十五日日附件：1、房地产估价委托托协议书2、委托方机构代码码证复印件3、委托方提供房屋屋所有权、国国有土地使用用权证复印件件4、******房地地产评估有限限公司营业执执照复印件5、******房地地产评估有限限公司评估机机构资质证书书复印件6、房地产估价师执执业资质证书书复印件房地产估价技术报报告房屋建筑物估价一、个别因素分析析本次委估对象为：：1、科研办公楼房屋所有权证号：：（***房权证证***字第***号），建建筑面积36673.9平方米，开间间宽约12米，一层层高高约3.6米，二层至六六层高约3.5米，于2001年完成主体体工程，并交付使用用，建筑物为为混合结构，基基础为钢筋混混凝土柔形基基础，内墙面面刮大白、走廊水刷石磨磨光地面，装装饰石膏板吊吊顶，室内铺铺覆合地板，落落地钢化玻璃璃门塑钢窗，外墙墙贴瓷砖，楼楼面板采用1200mm厚现浇浇板，屋面采采用三毡四油油卷材防水，有有组织排水，水水电设施为pvc水管、独立立供电、给排排水系统。一一层标本室，二二层办公室，三三至六层为实实验室，实验验室为无菌封封闭装修。本本幢楼与科研研楼连通，楼楼内有一部可可乘十人的电电梯。2、科研楼房屋所有权证号：：（***房字第第***号），建建筑面积40042平方米，开间间宽约15米，一层至六六层每层层高高约3.6米，于2001年完成工程程改造并交付付使用，建筑筑物为混合结结构，基础为为钢筋混凝土土柔形基础，内内墙面刮大白、走廊水刷石磨磨光地面，装装饰石膏板吊吊顶，室内铺铺覆合地板，落落地钢化玻璃璃门塑钢窗，外墙墙贴瓷砖，楼楼面板采用1200mm厚现浇浇板，屋面采采用三毡四油油卷材防水，有有组织排水，水水电设施为pvc水管、独立立供电、给排排水系统。一一层标本室，二二层办公室，三三至六层为实实验室,实验室为无无菌封闭装修修。本幢楼与与科研楼连通通，楼内有一一部电梯目前前闲置。3、科研综合楼房屋所有权证号：：（***房权证证***字第***号），建建筑面积1186平方米，层高高约3米，于2001年建成，建建筑物为混合合结构，基础础为钢筋混凝凝土条形基础础，大理石楼楼梯台阶白钢钢扶手，塑钢钢窗，白钢门门室内铺复合合地板，室内内复合木门，外外墙刷彩色防防水涂料屋面面板采板，无无组织排水，水水电设施齐备备。4、车库食堂房屋所有权证号：：（***房字第第***号），建建筑面积5550平方米，开间间宽约15米，一层层高高约3.6米，二层至三三层层高约3.5米于2001年完成工程程改造并交付付使用，建筑筑物为混合结结构，基础为为钢筋混凝土土柔形基础，内内墙面及天棚棚刮白、水刷刷石磨光地面面，塑钢门窗窗，外墙贴瓷瓷砖，楼面板板、屋面板采采用120mmm厚现浇板板，屋面采用用三毡四油卷卷材防水，有有组织排水，独独立供电、给给排水系统。5、宗地：该宗土地位于****市***区**46号,占地38977.00平方米。宗地地权属：国有有土地，****省食品药药品检验所以以划拨方式取取得。《国有有土地使用证证》号为****国用（1999）字第1310号，用途医医卫，土地等等级3级。宗地东至******；南至大大谊园餐饮休休闲中心；西西至吉工一街街；北至南八八中路。市政政配套设施达达到宗地外“七通”（电力通、电电讯通、上水水通、下水通通、道路通、供供气通、供暖暖通），宗地地内“七通”（电力通、电电讯通、上水水通、下水通通、道路通、供供气通、供暖暖通），基础础设施较完备备，保证率较较高，能够满满足正常生产产和生活的需需要，区域环环境良好。二、区域因素分析析估价对象位于****市***区**46号，占地38997.00平方米，地上4座建筑物，总总建筑面积55414.332平方米。该地地区交通便利利，地理位置置优越，近邻邻新玛特、中中兴里住宅小小区、交通银银行、勋望小小学等地方。按按《***市土地地定级图》标标准，该区域域为***市***区综合合用地区域，随随着***经济的的快速发展，此此区域的地理理环境、人文文环境进一步步改善、提升升，地理优势势已逐年显现现，其房地产产价值也在逐逐年上升。估价对象象范围内，市市政配套设施施达到宗地外外“七通”（电力通、电电讯通、上水水通、下水通通、道路通、供供气通、供暖暖通），宗地地内“七通”（电力通、电电讯通、上水水通、下水通通、道路通、供供气通、供暖暖通），基础础设施很完备备，保证率高高，能够满足足正常生产和和生活的需要要，区域环境境良好。三、最高最佳使用用分析委估房地产为医卫卫用地，设计计用途为科研研，综合分析析其地理位置置、周围环境境及使用功能能，确定其保保持现状使用用为最高最佳佳使用用途。四、估价方法选用用本次委估对象建筑筑物选取重置置成本法评估估.选取重置成本法评评估主要有两两点考虑：一一是科研用楼楼市场交易实实例很少；二二是科研用楼楼的客观成本本和费用容易易取得。基本公式：评估价价格＝重置完完全价值×成新率所谓重置完全价值值是以估价时时点当时的建建筑材料、建建筑技术与工工艺及必要的的各方面手续续费用，重新新建造与旧有有建筑物具有有同等效用的的新建筑物成成本，再加上上适当的税金金和利润，即即得到重置完完全价值。所谓成新率是指建建筑物现有的的实际价值与与其重置完全全价值的比率率，反映的是是建筑物的新新旧程度。五、估价测算过程程(一）估价依据1．国务院、财政部部、建设部、国国土资源部有有关法令、规规范、标准；；2．国家计委、建设设部计价格[20022]10号《工程勘勘察设计收费费管理规定》；；3．***省建设厅****建***号”关于颁发《关关于建设工程程量清单计价价消耗量定额额实施细则的的》的通知”以及《****省建筑工程程消耗量定额额及统一基价价表（2004）》、《****省装饰装装修工程消耗耗量定额及统统一基价表（2004）》、《****省安装工工程消耗量定定额及单位估估价表（2004）》；4．2007年2季度度***市工程程造价信息5．2007年7月220日的银行贷款款利率。6．***省及****市有关部门门颁布的工程程前期和其他他费用收费标标准的文件。7．委托方提供的有关关在建材料；；8．委托方提供的****市和平区区人民法院民民事裁定书；；9．委托方提供的关于于个人贷款购购房抵押备案案登记的批复复；10．评估人员现场勘察察所取资料。（二）评估程序1、在明确评估目的的、确定评估估范围的基础础上，准备有有关文件资料料，做好资产产评估的前期期准备工作。2、组成建筑物评估估项目组，制制定评估方案案，并多方搜搜集资料，为为评估工作做做准备。3、对所评的建筑物物进行技术性性分析。会同同企业相关人人员，对建筑筑物进行实地地勘查、并作作记录，向有有关人员详细细了解建筑物物的基本情况况，同时由估估价人员根据据建筑物目前前情况进行了了技术分析（经经济折旧、物物质折旧、功功能折旧），综综合确定成新新率。4、核实建筑物的实实物工程量，搜搜集资料，进进行市场调查查，选择适宜宜方法，确定定重置价值，计计算评估值。5、对取得的评估资资料，进行综综合分析、汇汇总，复核、整整理评估工作作底稿，编写写资产评估技技术说明及评评估明细表。（三）评估方法评估人员在现场勘勘察鉴定的基基础上，采用用重置成本法法计算确定建建筑物的评估估值。重置成成本中不含土土地使用权，土土地使用权价价值单独评估估。重置成本计算公式式：建筑物评估值＝建建筑物重置成成本×成新率建筑物重置成本＝＝建安工程造造价+前期及其他他费用+资金成本即：在资产占有单单位提供的产产权证明文件件、工程验收收报告等资料料的基础上，参参照图纸、工工程结算资料料，套用当地地现行建筑工工程概算指标标和建筑工程程取费规定计计算工程造价价，再考虑工工程前期及其其他费用和资资金成本，得得出建筑物重重置成本。1.建安工程造价计算算对建安工程，应参参照企业提供供的图纸、工工程结算资料料，套用当地地现行建筑工工程概算指标标和建筑工程程取费规定计计算工程造价价.但本次估价价的建筑物委委估方无提供供图纸和工程程结算资料,故采用造价价指标方法。2．前期及其他费用用的确定前期及其他费用由由政府政策性性收费和建设设单位管理性性成本支出两两部分组成。政政府政策性收收费系指地方方政府为社会会基本建设管管理而收取的的各项规费，一一般以工程结结算造价的百百分比和单位位建筑面积费费率向建设单单位收取。如如招投标费，质质量监督管理理费等。建设设单位管理性性成本支出，是是建设单位必必须支出的工工程造价以外外的成本费用用，如建设单单位管理费，设设计费等。本本次只考虑截截至在建工程程部位假设需需要发生的费费用.3．资金成本按评估基准日中国国人民银行公公布的大于一一年小于等于于三年期贷款款利率：7..29%计算，资金金投入方式按按照均匀投入入考虑。4．重置价值计算：：重置价值=建安工工程造价+前期及其他他费用+资金成本重置单价=重置价价值/建筑面积6.评估值计算评估值＝重置价值值×综合成新率率（一）重置价值的的计算1、建安工程造价计计算：以被估估建筑物的决决算资料为基基础，套用（2004年）《****省建筑、装装饰工程消耗耗量定额及统统一基价表》、《***省安装工程消耗量定额及单位估价表》以及相应的费用定额和***市建设工程造价信息2007年第2期，调整测算建安工程造价如下：结构框架檐高(m)25层数基础人工挖孔灌注桩;;筏型基础主体(现浇梁板柱)框架现浇钢筋混凝凝土梁.板.柱楼地面花岗岩.地砖.复复合地板卫生设施立式小便器.洗手手盆.坐便.淋浴器电气照明镀锌钢管暗配.BBV线.日光灯给排水给排水系统管线消防喷林.消火栓及相相关设施墙体地下部分混凝土墙墙部分红砖.地上部分为为空心砖墙屋面水泥珍珠岩保温..改性沥青卷卷材防水门窗塑钢窗.不锈钢玻玻璃外门.室内木门外装饰釉面墙砖电气消防通讯\电电梯镀锌钢管暗配线..屛蔽线.电线敷设采暖132暖气片热网网工程造价及费用的的组成项目平米造价(成本)元/m2占%元/m2占%2233.31603.10土建1100楼地面75.71门窗59.58屋面57.97装饰95.32电气\电梯62.49电气消防47.66给排水50.75采暖53.62建筑安装工程费计计算表（二级）1平方米16003.10元元序号费用项目名称取费基数及计算式式费率％金额(元)1定额直接费1603.102临时设施费(1)1.524.053文明施工费(1)0.9815.714企业管理费(1)696.195利润(1)464.126地平材差(1)5.588.187小计1+2+3+4++5+61891.358定额测定费(7)0.122.279社会保障费(7)2.2843.1210住房公积金(7)0.5410.2111危险作业意外伤害害保险(7)0.47.5712小计7+8+9+100+111954.5213税金(12)3.44567.3314含税建筑工程造价价132021.852、工程前期及其它它费用取费基数(2021..85)序号取费项目计算基础费率（%）金额(元)1勘察设计费建安工程总造价240.442建设单位管理费建安工程总造价1.530.333工程监理费建安工程总造价1.530.334质量监督费建筑面积(元/MM2)1.224.26前期及其它费用合合计125.363、资金成本：该工工程合理的建建设周期为1年，按人民民银行公布的的一年期贷款款利率7.29%计算，假设设资金均匀投投入。资金成本=利息++融资成本（取取利息的10%）=利息×1.1=[(建安工程造价+前前期及其他费费用)×利率×工期/2]×1.1=[(2021.85+125..36)××7.29%×1/2]]×1.1=86.09(元元）4、重置单价=建安安工程造价+前期及其他他费用+资金成本=2021.855+1255.36+86.099=2233..30(元）取整=2233..30（元/㎡）5、确定成新率根据估价人员现场场查看和建筑筑物的目前使使用状态，综综合考虑建筑筑物的物质折折旧、功能折折旧、经济折折旧和估计师师经验，确定定建筑物成新新率为95%。建筑物重置价值＝＝重置价值×综合成新率率=2233.300×95%=22121.664元/㎡。(4)、建筑物物估价结果经计算，在估价时时点2007年12月11日，委估房产产评估结果为为：项目名称单价（元）面积（平方米）金额（元）一科研办公楼2121.643673.97,794,,693.220二科研楼2121.64440428,575,,668.888三科研综合楼2121.6411862,516,2665.04四车库食堂2121.645501,1666,9022.00合计9451.920,053,5529.122房屋评估总价为220,0533,529.12元。大写金额为=20053529.12\*CHINESENUM2贰仟零零伍万叁仟伍伍佰贰拾玖元元整(人民币)。土地价格评估一、采用基准地价价系数修正法法评估。1、基本原理基准地价系数修正正法估价是利利用城镇基准准地价和基准准地价修订系系数表等评估估结果，按照照替代原则，就就委估宗地的的区域条件和和个别条件等等与其所处区区域的平均条条件相比较，并并对照修正系系数表选取相相应的修订系系数对基准地地价进行修正正，进而求取取委估宗地在在估价期日时时价格的方法法。其基本公公式为：Pi=P×(1±k))×S1×S2×S3×S4±M式中：Pi-委委估宗地价格格P-委估宗地对应的基基准地价k-委估宗地所有综合合因素总修正正值其中：K=∑KiiKi-第i个委估宗地综合因因素修正系数数S1-宗地用途修正正系数S2-年期修正系数数S3-容积率修正系系数S4-期日修正系数数M-相应基础设施差异异的配套费2、委估宗地条件委估宗地位于****市***区贵和和路46号，宗地面积积3897..00平方米米，地号50403，土地用途途为医卫，土土地等级三级级，使用类型型为划拨。宗宗地东至*****；南至大大谊园餐饮休休闲中心；西西至吉工一街街；北至南八八中路。规划与实际用途均均为医卫，《国有有土地使用证证》证载土地地等级为三级级，本次估价价设定为三级级住宅用地，设定宗宗地外“七通”，即宗地红红线外通路、供供水、排水、通通电、通讯、供供气、供暖，宗宗地内场地平平整。基准地地价按最底22510元/平方米计。该该宗地为国有有土地，****省食品药药品检验所以以划拨方式取取得。《国有有土地使用证证》号为****国用（1999）字字第1310号，估价时设设定***省食品品药品检验所所于估价时点点以出让方式式取得该宗地地50年期土地使使用权。3、综合因素修正三级住宅宗地地价价修正系数说说明表因素名称优较优一般较劣劣中小学状况距重点中小学<3300米距重点中小学校3300～500米距离重点中小学5500～800米，或者周周围500米内有中等质质量中小学距离重点中小学8800米～1200米或周围500～800米有中等质质量学校距重点中小学>11200米或其他中小小学>800米农贸市场及超市距大型农贸市场或或大型超市<500米距大型农贸市场或或大型超市<500米～800米距大型农贸市场或或大型超市<800～1200米距大型农贸市场或或大型超市<1200～1500米距大型农贸市场或或大型超市>1500米公用设施完备度周围500米内有有大型文体设设施、市级以以上医疗设施施周围500～10000米内有大型型文体、市级级以上医疗设设施或500米内有两个以以上文体、市市级以上医疗疗设施周围1000～15000米内有大型型文体设施、市市级以上医疗疗设施或周围围1000米内有两个以以上文体、市市级以上医疗疗设施周围1500～20000米内有大型型文体、市级级以上医疗设设施或周围11500米内有两个以以上文体设施施、市级以上上医疗距大型文体、市级级医疗设施>2000米公交状况距重要公交中转站站距离<200米或距离一般般中转公交站站点距离<100米距一般公交中转站站距离<200米或距离普通通公交站点距距离<100米距普通公交站点距距离100～200米距公交站点距离2200～500米距公交站点距离>>500米路网状况路网稠密，周围有有多条主干道道经过，进出出主干道各方方向均便利路网较稠密，周围围有主干道经经过，进出主主干道各方向向均便利路网较稠密，周围围有主干道经经过，可直接接进出主干道道路网较稠密，周围围有主干道经经过，进出主主干道限制较较大路网较稠密，周围围无主干道经经过距公园绿地距离距离<300米300～600米米600～10000米1000～15000米>1500米水域距离<200米200～500米米500～10000米1000～15000米>1500米居住区人文邻高等院校、政府府机构驻地或或高收入居住住区中高收入居住区普通住宅小区低收入住宅区棚户区污染(噪音，大气)无基本无略有污染有较多污染污染严重市级商服<2000米2000～30000米3000～40000米4000～50000米>5000米区级商服<500米500～10000米1000～20000米2000～30000米>3000米朝向宗地内所建（可建建）楼房均可可朝南宗地内所建（可建建）楼房均可可朝偏南宗地内所建（可建建）楼房三分分之二可朝南南或朝偏南宗地内所建（可建建）楼房三分分之一可朝南南或朝偏南宗地内所建（可建建）楼房不朝朝南和偏南宗地形状形状规则，土地利利用充分形状规则，土地可可利用充分形状较规则，形状状对土地利用用无不良影响响形状不规则，形状状对土地利用用有一定的不不良影响形状不规则，形状状对土地利用用影响较大三级住宅地地价修正系数数表（+25%……-223%）因素名称优较优一般较劣劣中小学状况2.20%1.10%0.00%-1.01%-2.02%农贸市场和超市状状况1.65%0.82%0.00%-0.76%-1.52%公用设施完备度2.47%1.24%0.00%-1.14%-2.27%公交状况2.34%1.17%0.00%-1.07%-2.15%路网状况2.61%1.30%0.00%-1.20%-2.40%距公园绿地距离1.65%0.82%0.00%-0.76%-1.52%水域2.20%1.10%0.00%-1.01%-2.02%居住区人文1.65%0.82%0.00%-0.76%-1.52%污染(噪音，大气)1.37%0.69%0.00%-0.63%-1.26%市级商服中心1.92%0.96%0.00%-0.88%-1.77%区级商服中心2.20%1.10%0.00%-1.01%-2.02%朝向1.37%0.69%0.00%-0.63%-1.26%宗地形状1.37%0.69%0.00%-0.63%-1.26%上述标准与实际衡衡量，得出如如下修正表：：委估宗地评估修正正表待估宗地情况优劣程度修正程度中小学状况较优1.10%农贸市场和超市状状况优1.65%公用设施完备度较优1.24%公交状况优2.34%路网状况较优1.30%距公园绿地距离优1.65%水域一般0.00%居住区人文较优0.82%污染(噪音，大气气)一般0.00%市级商服中心较优0.96%区级商服中心优2.20%朝向一般0.00%宗地形状较优0.69%合计13.95%3、个别因素修正(1)用途修修正，委估宗宗地为普通住住宅用地，S1=1.000;(2)年期修正,,使用年限为为50年,S2=1.00;(3)容积率修正正,与估价时点点取得待估宗宗地故不作容容积率修正,S3=1.000;(4)期日修正,,***市基准准地价标准从从2005年1月1日起施行,至今地价变变化很大,根据城市地地价动态监测测确定S4=1