标杆地产设计阶段社区商业规划管理

设计阶段如何做旺社区商业导语：要实现社区商业的溢价，必须在设计前期就开始进行规划，但这种规划，并非是毫无计划地将社区商铺进行分割销售，让我们从的社区商业规划设计中，来一窥究竟。一、社区商业规划：不仅考虑开发商，更要考虑投资商（一）商业价值最大化1.商铺的布置应根据地块商业价值分析进行考虑，重点布置商业价值高的区域；2.首层（含双首层）商业面积尽可能多，2F面积适量减少，如出现3F商铺，则考虑通过首层规划独立的门厅出入口，将首层人流引入；3.可通过增加地面停车、天桥、公交车站接驳、增加商业导视/广告灯形式来改变地块的商业价值。（二）商铺布局延续性1.商铺布局尽可能连续、成环，避免出现袋状尽端式等商业死角（如下图所示），商铺尽可能不被公共服务用房（如社康中心、服务站、卫生间等）打断，当社区入口过大影响商业连续性时，应综合考虑其布置；2.避免交通体（电梯、疏散梯等）遮挡商铺，影响商铺的展示性；3.有商业内街出现时，避免出现单边街铺（如下图）；4.避免在转角铺出现实墙，可以规划商铺出入口或橱窗，增加商业展示性。（三）商铺的可达性1.避免商铺与周边道路出现较大的高差，尽量保持商铺与道路处于同一平面上，便于消费者顺畅抵达商铺；若实在无法避免的，可以通过路肩等实现过渡；2.注意停车位的规划及人流、车流动线的规划设计增加商铺周边地面停车增大了消费的便利性，有利于带旺商业。与此同时，可以将小区车流与商业车流进行分流，分开管理。3.避免因为规划水景、绿化带等阻碍了商业的人流动线（四）可视性1.项目临近城市道路时，可在适当的位置，规划商业大标识，增加项目的形象展示；2.避免出现建筑构筑物或者绿化景观、景观小品等遮挡商铺的设计出现；3.一些社区商业临近主干道，受道路宽窄及道路绿化带的影响，商铺的昭示性将受到一定程度的削弱。为了能够保持商铺的形象展示，可以适当地将商业建筑后移，退出部分可规划为商业广场作为过渡空间，以及通过设置广告牌等形式来予以调节。其他注意事项1.塔楼尽量避开底层的商业布置，减少塔楼结构对商铺划分的影响；2.与住宅紧邻的楼层不允许出现餐饮，有餐饮功能的商铺要规划油烟管道、隔油池等；3.建议有餐饮功能的商铺许设置后倾区域：卸货通道、货梯及垃圾房等。（后勤区域集流线非常重要，如后勤流线与客户流线公用，则会导致商业档次降低）；4.如有大中型餐饮主力店，应考虑厨房位置，预留相应的设备及管井位置。二、社区商业铺位划分（一）动线设计销售型社区商业两层以上的常见流线处理方式对比1.首层解决人流动线，2F以上的商业人流动线依靠首层带动（2F以上的通道满足消费疏散要求即可，一般不考虑其作为人流动线及外摆）；2.若出现3F商业，则按照大铺考虑，并在首层预留独立门面及数量交通保证人流从首层引入；3.当外部条件影响（如场地有高差或有外部立体人流引入时），可考虑双首层及立体人流动线，视项目具体情况再议。（二）商铺划分1.面积分配：通过商业价值排序分析，在适合放置商业的区域，商业面积尽可能放在1F，2F次之；若商业面积过大必须出现3F，则3F按照大铺考虑，并在首层预留3F商铺的独立门面及立体交通；2.商业的外摆位不得占用商业面积，需保证商业的经营面积；外摆位尽可能在一层设置或顶层露台。3.商铺划分原则（1）标准铺标准铺划分原则：a.建议面宽进深比控制在1:3以内，不超过1:4；标准铺面宽视地下车库柱网而定，柱网一般为8-8.4m，所以面宽以4-4.2m为宜；b.单向疏散的标准铺进深建议控制在15m；c.高层底商单铺面积大于60㎡（尽端可放大到75㎡）的标准铺需两个门疏散，两个出入口之间间距大于5m。（2）宝瓶铺定义：两种情况下可能产生宝瓶铺（俗称大肚子铺）：1）当标准铺进深超过1:4的时候，从利于销售的角度，将商铺划分为“标准铺+宝瓶铺”的形式，（如上图左所示）；2）因剪力墙位置原因产生的宝瓶铺（如上图右所示）。宝瓶铺划分原则：a.保证“瓶身”位置的进深能满足商业经营的需要；b.保证“瓶口”位置的面宽满足正常的标准铺面宽。（3）转角铺定义：转角位置商业价值较高的铺转角铺划分原则：a.在商业价值较高的临街面，转角铺要保证朝向主街道的个数；b.每个转角铺保证尽量不出现大面实墙，保证橱窗的展示面；c.转角铺前面尽可能不要有楼梯、景观灯遮挡。常见的两种转角铺设计思路：保留转角界面完整，考虑品牌主力店，规划为大铺（如下图左所示）考虑转角界面价值最大，划小铺（做下图右所示）（4）其他情况当商铺位于塔楼投影部位时，受到住宅剪力墙结构限制，会出现商铺形状不规则，或内部有横向剪力墙导致商铺空间不完整。设计原则：a.根据剪力墙位置划铺，商铺内尽量避免横向剪力墙（如下图左）；b.当确实无法避免横向剪力墙时，保证该铺的实际使用面积和有效展示面，并结合业态考虑其使用（如下图右）。（5）二层以上商铺的消防疏散问题内廊：不影响外观，可兼做后勤通道，但需要计容，降低了商铺的实用率。调整建议：在满足两疏散门间距＞5m基础上，可以将两侧的商铺划大，减少走廊面积，提高实用率。外廊：实用率较高，不计入容积率面积计算，并可以作为商家的外摆区域，但会影响外立面的完整性和商家昭示性。三、四种常见业态规划满足基本生活功能——客户提及率>50%提高生活质量功能——20%<客户提及率<50%休闲游憩功能——客户提及率<20%。1.“满足基本生活”类主要业态包括综合超市、菜市场、购物中心和银行，基本满足客户的日常购物需求。客户对业态提及率2.“提升生活质量”类的主要业态包括药房、诊所、餐馆、邮局、健身中心等，有邮政、电信、警察所、医疗中心等公共事业，也包括干洗、修鞋、裁剪、洗车等日常服务。3.“休闲游憩”类的主要业态包括书店、游泳池、娱乐中心、老年活动中心等，以及社区的娱乐休闲场所和设施。客户对业态提及率在考虑客户以上需求的基础上，需在2公里的客户消费半径内研究已有的商业布置，以确定社区的具体商业职能。步行5分钟到达“便利店”，约300m；步行10分钟到达超市和餐饮店，约500m；骑车15分钟到达购物中心。商家需求（超市）：客流量是决定超市配套的关键。（1）超市前提条件：a.15分钟步行距离以上无中大型超市，应配中大型超市（3000-5000㎡）；b.10-15分钟步行距离内有中大型超市，应配小型超市（小于1000㎡）；c.返租，控制业态。具体要求：1)位置：应位于业主回家路线上；小型超市控制在10分钟内步行距离、中大型超市控制在10-15分钟步行距离（设计）；2)价格：不宜高于区外价格15%以上；3)品质:应销售品牌产品，保证无假冒伪劣、过期商品；4)品种：中大型超市应品种齐全，且提供多个品牌供选择；如步行15分钟内没有大型菜市场的，应设置肉菜专柜；5)服务：中大型超市应是品牌连锁，并提供质量保障和送货服务；经营时间宜在8：00-22：00；6)环境：应做到灯光明亮、地面干净，摆放整齐、分类有序；（2）菜市场：在前期客流量有限的情况下，菜市场是超市的最优替代。前提条件：a.20分钟步行距离内，无中大型菜市场，配中大型菜市场（1500-2000平方或更大）；b.10-15分钟步行距离内有中大型菜市场，配小型菜市场或超市肉菜专柜（小于500平方）；c.返租，控制业态。具体要求：中型市场1）位置：应控制在步行15分钟距离范围内；有人行道，适合步行；2）品种：应至少有蔬菜、肉类、鱼类、海鲜、水果等；3）价格：宜与市场价格接轨；4）新鲜程度：蔬菜应保证新鲜；5）环境：明亮、干净、无异味；小型菜市场或超市肉菜专柜1)位置：控制在步行5-10分钟距离内，营业时间8：00-20：00，满足业主不同时段需要；2)品种：宜提供当季蔬菜、猪肉等；3)价格：业主可接受价格比市场价高约20-30%；（3）银行：商家需求（银行）：银行配套与否取决社区周边的配套现状。前提条件：a.社区周边没有，则配；b.返租，控制业态。具体要求：a.品牌：至少有一家国有四大银行。需求以四大银行（中国银行、建设银行、工商银行、农业银行）为首选。其次，为招商银行、广东发展银行等；b.柜台业务：应提供存取款业务、转账汇款、水电缴交、办理贷款还贷业务、基金等投资业务等；c.ATM机：应有存款、取款、存折打印、羊城通或深圳通充值等基本业务；保证机器的稳定运营、及时报修、有足够的现金可取（注：ATM机个数需求不明显）；d.安全性：应提供银行内的安全性保障设施、监控设备，并保证ATM机之间的距离等；（4）药店:药店配套与否取决社区周边的配套现状。前提条件：a.社区周边没有，则配；b.返租，控制业态。具体要求：1)位置：控制在步行10分钟距离内；2)品牌：应是连锁平价药房，以药店的品