标杆地产房地产项目管理手册大全图表丰富

名门地产项目管理手册目录第一章：项目概况及项目开发指导书-1-1.1项目概况-1-1.2项目总平面图-1-1.3项目开发指导书-1-项目范围与管理目标：-1-进度管理-2-成本管理-5-质量管理-6-安全文明管理-8-采购与合同管理-9-工程报建与外部工作协调-9-项目风险管理-9-第二章：项目的组织架构与岗位职责-10-2.1项目公司组织架构及岗位职责-10-项目公司组织架构-10-项目公司各部门职责及岗位职责-10-2.2项目公司对总包承包人及监理单位的管理原则-10-总包承包人管理原则-10-监理单位管理原则-11-第三章：项目的范围划分-18-3.1总包承包人施工范围划分-18-总包施工范围-18-标段划分图及概况-22-施工范围划分原则-22-3.2专业分包工程、甲购材料设备及甲定乙购材料设备清单-22-专业分包工程清单、工程范围简要描述（供参考）-22-甲购材料设备清单、选型定板内容简要描述（供参考）-31-甲定乙购材料设备清单、选型定板内容简要描述（供参考）-31-第四章：工程进度管理-34-4.1××项目总控计划-34-4.2××项目工程施工进度计划-34-4.3工程进度计划的特点-34-4.4工程进度控制措施-34-总包施工进度计划审核-34-4.4.2施工过程中施工进度计划审核-35-4.4.3总包施工协调管理-35-发包人分包工程施工进度计划控制-36-4.4.5项目公司内部计划协调-36-现场交通情况-37-民扰情况-37-对外协调工作-37-工程例会管理-37-临时水电管理-40-4.5施工控制要点-43-施工准备阶段-43-地下施工阶段-45-主体施工阶段-48-装修阶段-50-屋面施工-55-验收阶段-55-附件：分部分项工程施工；工程节点做法-59-第五章：工程成本管理-60-5.1项目成本控制目标-60-5.2项目成本控制措施-72-招投标及材料采购方式-72-推行限额设计-72-设计奖罚制度-72-材料选型定板-73-图纸会审-73-变更签证管理-73-进度款支付-74-5.3附件《名门地产结算管理办法》-74-第六章：工程质量及安全文明管理-75-6.1工程质量与安全管理目标-75-工程质量管理目标-75-安全文明施工管理目标-75-质量与安全管理奖罚措施-75-6.2质量与安全管理指导思想-75-优选承包人-75-强化过程监督-76-利用监理的力量，强化质量及安全控制-76-沟通与支持-77-6.3工程质量管理措施-77-6.3.1图纸审查-77-施工组织设计审查要点-81-6.3.3承包人质量保证体系-89-设备材料进场验收-90-6.3.5施工培训-90-样板验收-91-项目质量管理要点-93-施工技术方案-94-质量通病处理-97-日常质量管理-97-设计配合问题-97-6.3.12质量事故处理-99-6.3.13工程验收-99-6.3.14入住前质量检查和维修-102-6.3.15成品保护措施-103-附件：施工规范汇编（电子版）-105-6.4安全文明施工管理-106-安全文明施工控制要点-106-6.5项目公司应急预案管理办法-109-目的-109-范围及原则-109-内容-110-6.6附件-112-第七章：采购与招标管理-113-7.1

监理招标-113-入围资格-113-监理人员的资质审查-113-检查现场办公设备-114-7.2总包招标-115-入围资格-115-7.3总包管理、甲分包管理与甲供材料协调-115-总包管理工作包括：-115-总包承包人配合工作包括：-116-甲供、甲定乙购材料管理-117-7.4配套专业分包工程招标-118-7.5.名门地产合同示范文本及附件-118-7.6.附件《名门地产招标管理办法》-119-第八章：工程报批报建-120-8.1土地证和建设用地规划许可证，加上规划要点批复，是进行房地产开发的前提。-120-办理《土地出让合同》，郑州市国土资源局土地利用处-120-办理《建设用地规划许可证》郑州市规划局用地处-121-办理《国有土地使用证》郑州市国土资源局土地利用处-122-8.2项目公司设立、立项、环境评估、房地产开发资质-122-项目申报地名（项目名称）郑州市民政局地名办-123-申办项目开发建设规模郑州市住房保障和房地产管理局规划处-124-办理《文物勘探报告》郑州市文物局-125-办理项目环评报告郑州市环保局-125-发改委立项审批郑州市发改委-126-8.3修建性详细规划审查-127-8.4单体审查、建设工程规划许可证-128-《建设工程规划许可证》郑州市城乡规划局建管处-128-8.5消防和人防专项审查-130-办理建筑消防设计审查郑州市公安消防支队建审科-131-办理人防审查郑州市人民防空办公室-132-8.6节能审查、施工图审查-133-《施工图纸审查报告》河南省建筑设计研究院施工图文件审查所【简称审图所】-133-建筑节能审查郑州市蓝图审查中心-134-办理《防雷意见书》郑州市气象局防雷中心-134-办理项目抗震报告郑州市地震局-135-8.7质量监督、安全监督-135-8.8施工、监理招投标-135-8.9施工许可证-136-《建筑工程施工许可证》郑州市建设委员会行政审批中心-136-申报基建（施工）用电郑州供电公司客户服务中心-138-申报基建（施工）用水郑州市自来水总公司供水发展部-139-8.10预售许可证-141-办理商品房屋面积预测郑州市房管局测绘中心-142-商品房预售许可证郑州市房管局预售科-142-8.11专项验收、竣工验收备案、交付-144-自来水报装郑州市自来水总公司供水发展部-145-高压用电报装郑州供电公司客户服务中心-147-天然气报装郑州燃气股份有限公司市场发展部（客服部）-149-办理《建设工程（管线）规划许可证》郑州市规划局管线处-151-办理民用建筑节能能专项验收备备案及退还墙墙改基金建委委墙改节能办办公室-1151-办理人防验收报告告及备案郑州州市人防办公公室工程管理理处-1553-办理消防验收意见见书郑州市公公安消防支队队——防火处处、技术科--154-办理营业场所消防防安全检查郑郑州市区消防防大队-1155-办理竣工验收报告告郑州市质量量监督站-156--办理竣工验收备案案表郑州市建建委-1558-退还农民工保障金金郑州市清欠欠办-1559-办理商品房屋面积积实测及测绘绘报告郑州市市房管局权属属管理处测绘绘队-1660-办理城镇住房土地地分割区土地地局-1661-8.12附件：房房地产相关知知识-1662-第九章：项目的沟沟通管理-163--9.1进场知会--163-9.2周例会-163--9.3工程月报、资资金计划-163--9.4里程碑形象象进度-1163-9.5文件的收发发、传阅-163--9.6文件的归档档-1644-合同文件：-1164-项目公司内部来往往文件:-1644-监理公司往来文件件-1644-施工单位来往文件件-1644-设计变更和工程签签证-1665-计划管理-1665-作业指导书-1165-材料设备管理-165--进度款支付-1166-会议纪要-1666-后勤管理-1666-第十章：项目的风风险与对策--167-10.1进度控制制风险与对策策-1677-10.2质量控制制风险与对策策-1677-10.3成本控制制风险与对策策-1722-10.4其它-175--10.5附件：房房地产相关法法律法规-175--第一章：项目概况况及项目开发指指导书1.1项目概况注：——可引用规规划设计说明书内内容1.2项目总平面面图注：总平面布置原原则：1、根据设计要求及房房屋构造特点点合理安排布布置；2、根据现场实际地形形，最大限度度利用施工场场地；3、与总包承包人协调调，确保机械械摆放、材料料堆放及材料料加工厂位置置满足施工要要求，同时不不阻碍施工通通道，不影响响销售展示，满满足商业提前前开业要求；；4、现场办公室区域应应与施工区域域有一定的隔隔离；5、水电接口应靠近施施工区域，合合理布置水电电管线，采用用较短路线，同同时应尽量避避免管线交叉叉；6、应满足文明施工及及消防要求。1.3项目开发指指导书1.3.1项目范范围与管理目目标：1、项目范围说明明：占地面积：容积率：0.8建筑面积：xx项目住宅商业公建地下室架空层其它一期二期三期说明性文字：2、项目管理说明明：(进度、质质量、成本控控制优先点需需要阐述)描述项目的整体开开发思路，是是对项目完成成的整体构想想，对项目目目标、范围、功功能以及项目目实施过程中中涉及各主要要阶段、各主主要因素的工工作思路，要要体现前瞻性性、主动性、可可操作性。3、项目的经营管管理目标：1）销售、回款分分期实现表：：2）销售面积分期期实现表：3）竣工面积分期期实现表：4）新增土地面积积：1.3.2进度管管理重要说明：项目一级计划控制制性里程碑的的制订及调整整流程为：项项目管理部制制订—〉总裁办公会通过——〉总裁审批批。1、一期进度控制制目标（<xx年x月x日日>审批生效效）1）“项目定位”控控制完成时间间:2）“建设用地规规划许可证”控制完成时时间:3）“建设工程规规划许可证”控控制完成时间间:4）“总包、监理理单位确定”控制完成时时间:5）“施工至正负负零”控制制完成时间::6）“主体结构封封顶”控制完完成时间:7）“销售开盘”控控制完成时间间:8）“集中交付”控控制完成时间间:（含商业业、住宅）2、制定一期进度度控制目标的的前提条件例1）项目开发的节节奏及财务现现金流2）项目所在地报报批报建流程程3）桩基提前开工工4）主体采用什么么计价方式招招标5）外墙采用何种种外架施工6）商业开业时间间3、一期项目节点点作业代码作业名称起止时间解释说明1项目启动时间2概念设计完成概念设计完成时间间为方案通过过总部或项目目确认的时间间（以通过总总部或项目评评审的会议记记录时间为准准）。3规划设计完成取得规划局方案审审批意见书并并交公司存档档的时间。4取得《建设用地规规划许可证》《规划用地使用许许可证》交公公司归档的时时间。5实施方案完成实施方案完成时间间为方案通过过总部或项目目确认的时间间（以通过总总部或项目评评审的会议记记录时间为准准）。6基础施工图完成用于施工的基础施施工图完成时时间。7施工报建图完成用于报《建筑工程程规划许可证证》的图纸完完成时间，包包含平立剖面面的建筑图。8取得《建设工程规规划许可证》《建设工程规划许许可证》交公公司归档的时时间9全套施工图外审完完成全套施工图通过外外部审核，相相关文件在公公司归档的时时间10节能审批通过对于节能计算书通通过施工图审审批单位或总总部项目管理理部审批的完完成时间，以以相关资料在在公司内的归归档时间为准准。11室外综合管网与景景观施工图完完成可用于施工及招标标的施工图完完成时间。12总包单位确定签订总包合同的时时间。（如非非工程量清单单招标需作说说明）13取得《施工许可证证》《施工许可证》交交公司归档的的时间14基础开工桩基施工开始或土土方开工的时时间15施工至正负零主体结构施工到正正负零的完成成时间16主体结构封顶主体结构封顶的完完成时间17销售展示区实施计计划确定销售部门提出展示示区的范围、形形象进度要求求、样板间等等需求，经过过项目群各专专业综合讨论论后，销售展展示区实施计计划通过公司司审批并开始始执行的时间间。18主体结构达到预售售条件主体结构进度达到到取得预售许许可证的要求求。一般为多多层结构封顶顶、高层结构构达到2/33的时间，但但因各地政策策不同，亦有有不同条件。19取得《预售许可证证》《预售许可证》交交公司归档的的时间。20销售展示区开放时时间展示区向客户开放放，可供参观观的时间，以以第一次开放放时间为准。21销售开盘时间在取得预售许可证证后，第一次次正式开盘销销售的时间。22外脚手架拆除脚手架拆除完成，并并达到场地平平整、地面无无杂物的时间间。23室外配套、园建完完成从室外配套管网及及景观的完成成时间，以绿绿化工程的完完成时间为准准。24交付风险检查完成成完成交付风险检查查的时间，以以向总部提交交报告的时间间为准。25取得《竣工备案证证》《竣工备案证》交交公司归档的的时间。26模拟验收及整改完完成完成模拟验收，并并整改完毕的的时间。27集中交付完成办理集中交付的完完成时间。计划内容说明：应至少包括如下方方面1）项目开发关键键路径的描述述；2）项目管理过程程中一些非常常规措施的说说明；3）从展示区开放放及开盘、交交付角度对销销售配合范围围及内容的详详细说明。4、二期进度控制制目标5、二期项目节点点1.3.3成本管管理1、成本管理目标标项目三期合计XX1期XX2期XX3期总成本（万元）可售面积（m2）单位成本(项目成本元/M22）其中：土地征用及及拆迁补偿费费用（万元）前期工程费用（万元）建筑安装工程费用用（万元）基础设施建设费（万元）公共配套设施费用用（万元）开发间接费用（万万元）销售费用（万元）管理费用（万元）财务费用（万元）2、建安工程费及及前期工程费费分项管理目目标序号项目名称三期合计1期2期3期建筑面积（M2）前期工程费（单位：万元）文物勘探费水文地质勘察费测绘费规划设计费可行性研究费七通一平费环境评估费行政规费建筑安装工程费（单位：万元）建筑工程费安装工程费甲供材基础设施建设费（单位：万元）室外供水系统费室外供电系统费室外供气系统费室外供暖系统费园林环境工程费排污排洪费道路广场建设费通讯设施费照明设施费有线电视设施费园区智能化工程消防工程其它基础设施费3、成本管理措施施1）设计阶段2）土方及基础工工程3）主体工程4）装修工程5）配套设施6）工程、材料、设设备招标1.3.4质量管管理1、项目质量目标标1）严格贯彻国家家强制性质量量标准。所有工工程质量验收收达到合格，争争取达到优良标准；2）质量隐患整改改率100%%，杜绝重大大质量隐患出出现；3）必须严格执行行公司质量管管理办法。2、工程质量控制制的原则1）以国家施工及及验收规范、工工程质量验评评标准及《工工程建设规范范强制性条文文》、设计图图纸等为依据据，督促承包包单位全面实实现工程项目目合同约定的质质量目标；2）对工程项目施施工全过程实实施质量控制制，以质量预预控为重点；；3）对工程项目的的人员、机械械、材料、方方法、环境等等因素进行全全面的质量控控制，监督承承包单位的质质量保证体系系落实到位；；4）严格要求承包包单位执行有有关材料试验验制度和设备备检验制度；；5）坚持质量不合合格和不符合合合同要求的的建筑材料、绿绿化苗木、构构配件和设备备不准在工程程上使用；6）坚持本工序质质量不合格或或未进行验收收不予签认，下下一道工序不不得施工。3、质量管理措施施例事前控制1）检查和督促承承包人健全质质量及安全保保证措施、质量保证体体系的建立；；2）对施工队伍及及人员要求控制；3）施工准备的检检查确定具备开开工条件，批准开工，签签发开工令；；4）进场施工机械、设设备的检查与与审批；5）要求监理单位做好好施工组织设设计和技术方方案的审批、特殊施工技技术方案和特特殊工艺的审批、测量、施工工放样审核、材材料试验与审审核等。事中控制1）监理工程师对对施工现场有有目的地进行行巡视检查、检检测和旁站；；2）验收隐蔽工程程；3）分部、分项工工程验收。事后控制1）分项、分部、单单位工程的质质量检查评定定验收对符合合设计、验收收规范所提出出的质量要求求的各分项工工程，项目监监理部对所有有已完成工序序的隐蔽工程程进行验收，评评定已完成分分项工程的质质量等级，并并签署验收意意见，验收频率为为100%。以以分项工程质质量等级为基基础，进行分分部工程的质质量等级评定定。项目监理理部对已完成成的分部工程程进行抽样检检测，抽样频频率不小于225％。对重重要的分部工工程，项目监监理部将进行行100％的的检查验收。以以分部工程质质量等级为基基础，进行单单位工程的质质量等级评定定。项目监理理部对单位工工程进行全面面的工程质量量检测，并提提出监理评价价意见。以单单位工程质量量等级为基础础，进行建设设项目的质量量等级评定；；2）质量问题和质质量事故处理理。安全文明管理1、项目安全文明明目标1）杜绝重大安全全事故、杜绝绝发生火灾和和设备事故、杜杜绝发生重大大中毒事故和和群发性传染染病；2）安全隐患整改改率100%%，杜绝重大大安全隐患出出现；3）必须严格执行行公司安全文文明管理办法法。2、项目安全文明明施工管理方方案（包括重重大危险源清清单及控制措措施、事故处处理应急预案案）1.3.6采购与与合同管理1、合同划分方案案2、甲供材、甲定定乙供材方案案3、采购工作重点点分析及对策策4、合同管理重点点、难点分析析与对策工程报建与外部工工作协调1、应办理的工程程报建项目清清单2、应办理的配套套项目清单3、应办理备案及及专项验收项项目清单4、对项目所在地地利益相关方方的协调措施施1.3.8项目风风险管理风险管理目标：提提前识别项目目面临的运作作管理风险，分分析其发生的的可能性及可可能的后果，制制定应对预案案，并在风险险发生时给予予及时处理。例序号风险内容可能后果风险系数预防/应对方案因建筑及地质复杂杂一期图纸推后400天，销售时时间不变，工工程较紧因规划设计与后期期施工问题外立面及室内装修修材料选型定定板慢招投标方面风险较较大雨季施工冬季施工第二章：项目的组组织架构与岗岗位职责2.1项目公司组组织架构及岗岗位职责2.1.1项目公公司组织架构构注：——见《名门门地产组织管管理手册》2.1.2项目公公司各部门职职责及岗位职职责注：——见《名门门地产组织管管理手册》及及《岗位说明明书》2.2项目公司司对总包承包人人及监理单位位的管理原则则2.2.1总包承承包人管理原原则1、总包承包人管管理：利用合合同条款和完完善的管理制制度（形成合合同附件）对对施工单位规规范管理，有有效控制，以以充分调动施施工单位的工工作自主性和和积极性，达达到互利双赢赢的效果。2、对总包承包人人项目班子的的管理：要求求总包承包人人项目班子机机构健全，符符合投标文件件和合同的规规定，项目经经理和技术负负责人应经发发包人考察认认可，施工五五大员应持证证上岗。3、对项目管理程程序的管理：：项目施工应应制定施工组组织设计和各各项施工方案案，施工过程程程序应遵循循施工合同、建建设工程质量量管理条例、建建设工程监理理规范以及发发包人各项工工程管理制度度中的各项规规定，工序交交接、工序验验收、隐蔽验验收、中间验验收、往来函函件等均应按按规定程序进进行。4、现场配合协调调的管理：总包承包人人负责项目施施工现场的总总体配合协调调工作，配合合各参与建设设的单位，为为各分包承包包人提供施工工条件，并对对其进行质量量、安全各方方面的总包管管理。总包承承包人应对发包人各种销销售行为进行行配合和提供供协助。5、文函往来管理理：总包承包包人与各单位位的文函往来来应遵守合同同及其他管理理制度的规定，对对发包人发文应应在规定期限限内进行回复复，对发包人人指令应贯彻彻执行并进行行回复，如有有异议的应在在规定期限内内进行书面回回函。6、安全文明施工工管理：总包包承包人总体负负责施工现场场安全文明施施工管理，应应制定专项安安全文明施工工管理方案，成成立安全文明明施工领导小小组，安全负负责人应持证证上岗；协调调管理现场参参与建设各单单位的安全文文明施工，接接受发包人、监理理及政府职能能部门进行安安全文明施工工检查。2.2.2监理单单位管理原则则1、项目公司应为为监理机构创创造良好的工工作条件，明明确工作授权权，使监理机机构能按照我我司工程管理理思想和要求求开展监理工工作。2、监理机构在按按《建设工程程监理规范》、监监理合同、经经发包人审批的的监理规划及及细则开展现现场监理工作作的同时，接接受发包人项目工工程技术部的现场场管理和指令令。项目总监监理工程师受受发包人工程技术部经理的的直接领导，项项目总监和发发包人项目工工程技术部专业工工程师共同统统筹管理监理理机构其他监监理人员的监监理工作。工工程技术部经经理每月考核核项目总监的的工作，项目目总监和发包包人项目工程程组专业工程程师每月共同同考核监理人人员的工作。3、总监职责：《建建设工程监理理规范》规定定的监理职责责；发包人工程技术部经理关关于工程管理理指派的其他他工作。4、监理人员职责责：《建设工工程监理规范范》规定的监监理职责；发发包人工程技术部关于工工程管理而指指派的其他工工作，发包人人工程现场指指令。5、监理工作检查查要点：附后后，供参考项目总监考核标准准考核内容、评分标标准1）严格执行国家家的各项政策策、法律、法法规、规范、标标准；此项满分为5分，若若规定的任一一内容考评时时不合格，则则此项得0分分。2）坚持“公正、诚诚信、科学、求求实”的宗旨旨，维护国家家和发包人利益，全全心全意为工工程建设服务务；此项满分为5分，若若规定的任一一内容考评时时不合格，则则此项得0分分。3）加强自身思想建设设，廉洁奉公公，不谋私利利，严禁以任何何方式收受承承包人任何形形式的馈赠，确保自身公公正地位；此项满分为5分，若若规定的任一一内容考评时时不合格，则则此项得0分分。4）不得向承包人推荐荐分包队伍和和推销设备材材料，不准兼任承包包人的实职和和虚职；此项满分为5分，若若规定的任一一内容考评时时不合格，则则此项得0分分。5）明确职责，摆正位位置，顾全大大局，实事求求是，正确处处理好与发包包人、承包人、设计计单位、质量量监督站等各各方面的关系系，无投诉；此项满分为3分，若若规定的任一一内容考评时时不合格，则则此项得0分分。6）加强业务学习，熟熟读图纸、规规范及合同；；此项满分为5分，若若规定的任一一内容考评时时不合格，则则此项得0分分。7）尊重与支持质监站站人员的工作作,同心协力力,共同做好好工程质量的的监督；此项满分为3分，若若规定的任一一内容考评时时不合格，则则此项得0分分。8）认真贯彻执行项目目各项规章制制度，保守发包人人的秘密；此项满分为3分，若若规定的任一一内容考评时时不合格，则则此项得0分分。9）组织领导项目监理理人员执行有有关的政策、法法规、标准、规规范和公司的的体系文件，对对履行委托监监理合同负全全面责任；此项满分为10分分，若规定的的任一内容考考评时不合格格，则此项得得0分。10）根据监理委委托合同主持持制定项目监监理规划，并并组织实施。认认真执行程序序文件，确保保监理服务处处于受控状态态；此项满分为5分，任任一规定在考考评时发现未未执行扣2分分，累计扣分分，此项最低低得0。11）督导各专业业监理工程师师编制的监理理工作规划或或实施细则；；此项满分为3分，若若规定的任一一内容考评时时不合格，则则此项得0分分。12）在监理过程程中代表公司司对外联络与与协调，作出出相关决定，并并对其所作决决定负责；此项满分为3分，若若规定的任一一内容考评时时不合格，则则此项得0分分。13）协调工程项项目专业之间间的技术问题题，保证工程程项目总体功功能的先进、合合理，充分体体现设计要求求；此项满分为5分，若若规定的任一一内容考评时时不合格，则则此项得0分分。14）签署监理对对外发出的文文件、报表及及报告；此项满分为3分，任任一资料在考考评时发现未未按要求签署署则扣1分，累累计扣分，此此项最低得00分。15）督促整理合合同文件和审审核监理档案案资料，确保保档案资料整整齐、完整，并并对的安全性性及真实性负负责；此项满分为3分，任任一资料在考考评时发现不不符合要求则则扣1分，累累计扣分，此此项最低得00分。16）主持编写工工程项目监理理工作总结；；此项满分为5分，若若规定的任一一内容考评时时不合格，则则此项得0分分。17）每天巡视现现场两次，对对发现的问题题，及时处理理问题；此项满分为3分，若若规定的任一一内容考评时时不合格，则则此项得0分分。18）对项目监理理处人员工作作进行领导，协协调和监督检检查，实事求求是并认真对对监理人员进进行考核；此项满分为3分，在在考评时发现现任一监理人人员总监未考考核，则扣11分，累计扣扣分，此项最最低得0分。19）督促和检查查监理人员做做好监理日记记；此项满分为5分，若若规定的任一一内容考评时时不合格，则则此项得0分分。20）工作积极主主动，办事不不拖拉，有协协作精神。办办事效率高，敢敢于负责任；；此项满分为5分，若若规定的任一一内容考评时时不合格，则则此项得0分分。21）业务工作无无责任事故，履履行岗位职责责；此项满分为5分，若若规定的任一一内容考评时时不合格，则则此项得0分分。22）是否制定旁旁站监理方案案，检查监理理人员旁站监监理情况；此项满分为5分，考考评期间内，每每发现一次扣扣2分，累计计扣分，此项项最低得0分分。23）是否按时向向业主汇报工工程进展及管管理情况。此项满分为3分，考考评期间内，每每发现一次扣扣2分，累计计扣分，此项项最低得0分分。加分内容1）为项目管理积极提提出建设性建建议加3-110分；2）提出合理化建议对对工程质量、进进度、投资产产生积极作用用的加3-15分。监理人员考核标准准考核内容、评分标标准1）图纸领用是否做记记录，图纸是是否保存完整整，是否使用用作废图纸；；此项满分为5分，考考评期间内，发发现使用作废废图纸或丢失失图纸一次扣扣2分，累计计扣分，此项项最低得0分分。2）使用的标准、规范范是否为有效效文件；此项满分为5分，考考评期间内，发发现使用无效效标准、规范范一次扣2分分，累计扣分分，此项最低低得0分。3）是否按《监理人员员签名标识》式式样签发有关关签证；此项满分为5分，考考评期间内，发发现未按要求求签名一次扣扣2分，累计计扣分，此项项最低得0分分。4）是否登记承包人特特殊岗位人员员并收集有效资质证证明；此项满分为5分，考考评期间内，发发现未收集或或未检查一次次扣2分，累累计扣分，此此项最低得00分。5）是否按期进行安全全检查，并填填写相关记录录；此项满分为5分，考考评期间内，发发现未登记或或未检查一次次扣2分，累累计扣分，此此项最低得00分。6）《监理日志》中工工程进度、质质量、问题处处理结果是否否记录完全，记记录人是否签签名；此项满分为5分，考考评期间内，发发现一次记录录不完全或未未签名扣2分分，累计扣分分，此项最低低得0分。7）隐蔽工程是否均进进行检查，并并记录检查结结果，检查人人是否签名；此项满分为5分，考考评期间内，发发现一次未检检查或未签名名扣2分，累累计扣分，此此项最低得00分。8）设计变更是否登记记、发放；此项满分为5分，考考评期间内，发发现未登记或或未发放一次次扣2分，累累计扣分，此此项最低得00分。9）材料使用前是否审审核申报并由由总监审批，材材料质量证明明是否齐全；；此项满分为5分，考考评期间内，发发现未审批或或材料不齐一一次扣2分，累累计扣分，此此项最低得00分。10）分包承包人人是否在开工工前审核申报报并经总监审审批；此项满分为5分，考考评时发现一一次未审批扣扣3分，累计计扣分，此项项最低得0分分。11）是否依据《监监理规划》、图图纸、施工规规范要求编制制《监理细则则》；此项满分为5分，考考评期间内，未未编制《监理理细则》，此此项得0分。12）与本专业有有关的签证，是是否签名、日日期并按要求求发放；此项满分为5分，考考评期间内，每每发现未签名名或未按要求求发放一次扣扣2分，累计计扣分，此项项最低得0分分。13）使用的检测测设备是否在在检定有效期期内，并填写写检定记录；；此项满分为5分，考考评期间内，每每发现使用失失效检测设备备或使用后未未填写记录一一次扣2分，累累计扣分，此此项最低得00分。14）合同文件、及及监理档案资资料是否整齐齐、完整；此项满分5分，任任一资料在考考评时发现未未收集、整理理扣1分，累累计扣分，此此项最低得00分。15）每天在现场场巡视3次，每每次巡视所负负责的各个部部位，对发现现问题及时处处理并填写在在《监理日志志》中；此项满分为5分，在在考评时发现现少巡视一次次扣2分，累累计扣分，此此项最低得00分。16）业务工作无无责任事故，无无业主投诉；；此项满分为10分分，若规定的的任一内容考考评时不合格格，则此项得得0分。17）有事按规定定请假，不擅擅离岗位；此项满分为5分，若若规定的任一一内容考评时时不合格，则则此项得0分分。18）无迟到、早早退。无上班班干私活、闲闲谈、吃零食食现象。无上上班看报纸或或者看与业务务无关的书籍籍；此项满分为5分，在在考评时发现现迟到或早退退一次扣2分分，累计扣分分，此项最低低得0分。19）是否按要求求对关键工程程进行旁站。此项满分为5分，在在考评时发现现一次扣2分分，累计扣分分，此项最低低得0分。第三章：项目的范范围划分3.1总包承包人人施工范围划划分进行细致性描述，分分清管理界面面、实体界面面。项目的工程范围是是指确保项目目完成全部规规定要做的工工作。分为：：施工范围和和管理范围。施工范围是在满足足工程项目使使用功能的条条件下，对项项目应该包括括哪些具体的的工作进行定定义和控制。管理范围是为完成成项目实体工工作所必须的的项目管理工工作，从而成功地地达到项目目目标的管理过过程。（示例）3.1.1总包施施工范围总包施工范围：基础、主体体、楼地面、屋屋面、门窗总总包管理及配配合、内外装装饰、给排水水、电气、有有关的预留预预埋和配合（如如暖通等）。土土建工程至室室外散水，给给排水至室外外第1个井或或室外2米，电电气至室外22米。详细范范围以下内容容和发包人的的施工界面划划分通知为准准。1、土建工程1）土建施工，包包括地基与基基础、主体结结构、建筑装装饰装修、建建筑屋面施工工，施工界面面至室外散水水明沟。2、安装工程1）给水工程⑴室内一户一表及及主给水管网网安装由自来来水公司按施施工图纸施工工到各用户水水表，承包人人配合。⑵从各户水表起至至各住户室内内的给水系统统安装由承包包人按施工图图安装接至设设计要求位置置。室内冷热热水管按设计计走向预留穿穿墙穿梁套管管。2）排水工程室内污水排水、雨雨水排水和空空调冷凝水排排水按施工图图施工，至小小区综合管网网图所示的第第一个井或沟沟；3）建筑电气从本工程各单元室室外配电至各各栋总配电箱箱、各楼层配配电箱及各户户电表箱的系系统安装，属属生活用电的的一户一表范范围由供电局局施工；具体体范围界面在在供电局设计计图完成后发发包人再通知知承包人（基基本原则是低低压配电扣除除一户一表的的部分由承包包人施工）。从从各户电表起起至各住户室室内的电气系系统安装由承承包人按施工工图安装接至至设计要求位位置；公共厅厅堂、地下室室、楼梯间、走走道的照明，电电梯动力及照照明，按施工工图（含电梯梯安装图）施施工。4）智能建筑智能建筑如电信网网络通信、有有线电视、建建筑设备监控控、火灾报警警及消防联动动、安全防范范等系统，按按设计图预埋埋管道和安装装各类箱体盒盒体，预埋管管道附带丝不不穿线。5）燃气工程按设计管道走向预预埋穿墙和穿穿楼板的套管管。6）通风及空调系系统空调系统由发包人人认可的分包包单位施工，承承包人预留预预埋并总包配配合。7）消防工程消防工程由发包人人认可的分包包单位施工，承承包人预留预预埋并总包配配合。室外消防水环网及及其管沟施工工。8）室外综合管网网及道路工程程⑴道路工程：包括括标区范围内内的园区支干干道、园区次次道路的施工工，主要工作作内容如下：：路基成形、道道路基层修补补或道路基层层施工；道路路面层施工；；道路路沿石石、道路雨水水口、雨水截截流沟施工；；水、电、气气专业管网横横穿园区道路路的套管施工工。⑵污水管网施工：：依据标区范范围内污水管管网施工图施施工污水管网网工程，含污污水支、干管管，主要工作作内容如下：：污水管网沟沟槽土石方开开挖、管道安安装以及土石石方回填工程程施工；污水水检查井施工工，包括检查查井结构、爬爬梯安装以及及检查井井座座、井盖安装装；依据发包包人确认的生生化处理池施施工图进行生生化处理池土土建工程施工工、配合专业业单位进行设设备安装。⑶雨水管网施工：：依据标区范范围内雨水管管网施工图施施工雨水管网网工程，含雨雨水支、干管管，主要工作作内容如下：：雨水管网工工程沟槽土石石方开挖、管管道安装以及及土石方回填填工程施工；；雨水检查井井施工，包括括检查井结构构、爬梯安装装以及检查井井井座、井盖盖安装；雨水水沉砂池的土土建工程施工工。⑷强电管网施工：：发包人与供供电部门协调调后确定施工工界面划分并并以书面文件件通知承包人人。弱电管网网施工，主要要工作内容如如下：弱电管管网沟槽土石石方开挖以及及土石方回填填工程；弱电电管道安装，包包括管道基础础施工、管道道安装，管道道混凝土保护护，管道内穿穿铁丝；弱电电作业井土建建施工、井座座以及井盖安安装；弱电井井的排水管施施工。⑸其他：发包人委委托承包人承承担的环境景景观二次平场场、种植土回回填、露出地地面高度大于于1.5米的的环境挡墙、水水体结构、亭亭台廊架结构构、小区人行行步道垫层等等其它环境构构筑物结构工工程的施工；；发包人委托托承包人承担担的室外网球球场、篮球场场等运动设施施的结构工程程的施工；工工程分包中约约定的承包人人应实施的相相关工作（包包括总包管理理及配合工作作）。3、施工范围有增增减，发包人人在设计交底底后详细施工工界面的通知知中具体明确确调整，承包包人不能因承承包施工范围围调整要求增增加工程工期期。本合同暂暂未包含的其其他附属工程程，发包人需需委托承包人人完成时，由由发包人以书书面方式委托托承包人施工工，承包人不不能拒绝。4、工程分包1）土建工程防盗盗门、防火门门、外墙铝合合金门窗、铝铝合金百页、铝铝合金阳台栏栏杆及其他门门窗由发包人人委托专业单单位分包制作作安装，承包包人负责安装装配合及装饰饰收口；2）室内外防水施施工由专业分分包单位施工工；3）外墙EPS((或XPS))板外保温由由专业分包单单位施工；外外墙胶粉聚苯苯颗粒保温由由承包人实施施；4）强电变配电房房设备及供电电干线系统安安装由专业分分包单位施工工，线管由承承包人预埋；；5）弱电系统系统统安装由专业业分包单位施施工，系统需需预埋的线管管由承包人预预埋；6）有线电视线管管由承包人预预埋，系统安安装由专业分分包单位施工工；7）电话线管由承承包人预埋，系系统安装由专专业分包单位位施工；8）天然气由承包包人预埋穿墙墙穿楼板导管管，系统安装装由专业分包包单位施工；；9）消防工工程由专业分分包单位施工工，其预留预预埋由承包人人实施；10）电梯由发包包人采购，电电梯供应商分分包安装施工工，承包人配配合；11）室外给水及及室外消防管管网工程由专专业分包单位位施工，承包包人配合；12）雨污水及道道路工程由专专业分包单位位施工，承包包人配合。上述发包人认可的的分包工程及及其他发包人人认为应由发发包人认可分分包的项目，承承包人均应作作好总包管理理和配合；若若承人具备相相关专项资质质（或发包人人认可的施工工水平），在在同等条件下下可优先承接接。3.1.2标段划划分图及概况况1、标段划分图2、各标段概况注：——列明各标标段概况，并并对标段特点点作分析某标标段概况楼栋数总计(栋))：

建筑面面积总计(MM)：该标段特点分析：：注——视具具体情况填写写该标段估算算总包造价：：注——视具具体情况填写写3.1.3施工范范围划分原则则在保证工程质量、进进度、造价及设计计效果的前提提下，能由总总包承包人施工的的工程尽量不不采用分包形形式。专业性性较强，且总总包不具备相相应资质的工工程应由专业业分包商承包包，如幕墙施工、电电梯施工等。3.2专业分包工工程、甲购材材料设备及甲甲定乙购材料料设备清单专业分包工程清单单、工程范围围简要描述（供供参考）1、施工围墙工程程

2、施工基建电工工程3、施工基建水工工程4、土石方工程5、挡土支护工程程6、桩基工程

7、售楼处施工安安装工程8、售楼处装修工工程9、售楼处景观工工程10、防水工程11、人防地下室室防护设备制制作安装12、电梯采购及及安装工程13、外窗工程14、幕墙工程（示示例）1）幕墙工程施工工范围：⑴应包括但不限限于幕墙招标标图纸的全部部内容。本工工程玻璃幕墙墙及橱窗、铝铝板幕墙、石石材幕墙、铝铝合金门（含含首层各入口口的无框玻璃璃门及金属防防盗卷帘门）、铝铝合金窗、铝铝合金百页窗窗、铝合金格格栅、玻璃拦拦板、玻璃及及铝板雨篷（含含雨篷钢结构构）、屋面采采光窗及采光光顶棚、层间间封堵、层间间衬板、幕墙墙自身的避雷雷系统以及与与主体结构避避雷系统的连连接、蜘蛛人人挂件的加工工及安装等，上上述内容的具具体型式、材材质、规格、性性能、尺寸、数数量、效果和和位置等详见见招标图纸及及招标技术要要求。包含车车库出入口雨雨蓬的深化设设计及施工。⑵LED显示屏屏、LED灯灯带、广告灯灯箱等部位，本本承包商只负负责以上部位位的结构骨架架的安装、室室内的衬板((墙)安装以以及外立面交交接装饰面的的收口。⑶包含全部幕墙墙及橱窗、屋屋面采光窗及及采光顶棚等等及其相关备备品备件的深深化设计、加加工制作、运运输、保管、现现场安装。⑷包含承包范围围内金属构件件的防腐层、防防火层及装饰饰面层的施工工；⑸包含全部幕墙墙保温层的订订购、运输、安安装。⑹包含全部原材材料、构件以以及幕墙工程程的试验检测测。包含实验验室检测及现现场检测等。⑺包含现场成品品保护措施、保保修期内的维维修保养等。（含含作业面内其其它承包商为为本工程配置置的成品及半半成品）；⑻包含为满足本本工程承包内内容现场施工工需要的全部部临时施工设设施及安全设设施。在幕墙墙工程施工范范围内总包方方已有的安全全防护设施可可以使用，当当总包方完成成其自身工作作拆除后，本本工程承包商商需要按照安安全规范重新新设置，且费费用自理。采采取任何技术术措施及临时时施工设施应应根据现场已已有的条件进进行专项设计计和审批，招招标踏勘后即即视为投标方方已经充分了了解主体结构构情况和现场场条件。屋面面采光窗及采采光顶棚的施施工，业主不不提供脚手架架条件，请在在编制投标施施工方案及报报价时充分考考虑，不得另另行计取费用用。⑼包含承包范围围内的全部防防水工程的细细部防渗漏措措施的设计和和施工。负责责雨水天沟外外侧立面与幕幕墙的衔接收收口部位的施施工操作以及及防水处理。并并承担该部位位防水渗漏的的质量保障。负负责其它专业业在幕墙成品品的开洞（孔孔）的封堵及及防水处理，对对该部位的渗渗漏承担保证证及责任。上上述工作内容容应在投标报报价中充分考考虑。中标后后不得另行计计取费用。⑽幕墙埋件发包包方以先期委委托总包方施施工，本工程程承包商进场场后应进行埋埋件数量、定定位、劳固度度以及质量指指标的复核，并并与总包方办办理交接手续续。对于总包包方漏埋、错错埋（指无法法使用的）的的本承包商负负责该部分埋埋件的补作，费费用另行计取取，在投标报报价时应明确确综合单价。⑾与钢结构工程程衔接的部位位，幕墙龙骨骨与钢结构的的连接构件的的制作、安装装、防火防腐腐及饰面等均均由幕墙施工工方承做。钢钢结构工程只只包含屋面网网架及立面和和弧形檐口的的主钢桁架支支撑体系，其其上附装的轻轻钢构件及饰饰面层为幕墙墙施工范围。⑿本承包商负责责对广告灯箱箱、LED、泛泛光照明、LLOGO等专专业分包工程程在幕墙成品品的开孔、管管线定位、管管线防水密封封、局部封（补补）板等工作作。本项费用用在招标报价价中需充分考考虑，中标后后不得另行计计取。⒀包含与连廊的的临时封堵和和立面幕墙与与连廊立面交交接处的预留留以及日后的的饰面收口。((含连接部位位的防水处理理的设计和条条件预留以及及日后收口))⒁首层外立面的的石材柱面为为本工程承包包范围，柱子子的室内石材材装饰面层由由精装修承包包方承做。⒂包含竣工交付付前的全面保保洁。2）管理范围⑴本承包商负责责对幕墙工程程安装范围内内的主体结构构构件的定位位和标高的校校核，