某花园项目设计任务书

“花园”项目建筑设计方案优化邀请函一、项目概况：1、项目名称：“花园”2、项目地点：镇村东面山坡地3、项目用地：用地面积65293㎡，实际用地面积：63787㎡4、规划用地性质：商业、住宅用地，规划编号：榕规（2005）用地第001615、项目及周边环境：该项目为山坡地，地势东北高，西南低，高差约10～12米，场地标高有平整过，具体标高尚未修测，与地形图上标高有较大的出入，现场有一幢已建立的幼儿园，其位置、面积等具体详附件二；该项目位置离三环路约1公里，二环路约2公里，火车北站约2.5公里，属于火车站周边区域。二、用地情况及技术经济指标：1、实际用地面积：63787㎡2、规划容积率：≤0.64883、规划建筑密度：≤20.96%4、规划绿地率：≥45.86%三、设计依据：1、用地红线图；2、规划设计条件等批件内容；3、06年审批通过的总平方案；4、《福州市规划技术管理规定》等。四、产品的思路与定位：根据本项目技术经济指标较低的特点，结合其地理位置，考虑低密度多层住宅的稀缺性资源等因素，希望规划上做到高定位、高标准、高品质、高科技含量，突出社会效益与经济效益，力争建设成为服务设施齐全、环境优美、生态环保、节能、智能、居住舒适的高品质社区。（一）总平面：1、考虑到地块南面高差较大，建议将会所、广场、幼儿园等公共活动设施放在南面（也可以利用高差将会所、广场设计成不计容的半地下室）。2、建筑座落朝向应以坐北朝南为主，南偏东、偏西应控制在一定的范围内，朝向坐落应考虑到销售的优势与亮点，对每幢楼都应精心安排，力求取得最佳的定位。3、路网结构要布局合理，主次分明，交通便捷，通达性强，基本上做到小车可以到达每幢楼，主干道宽度控制在5m以内、次干道控制在4m以内，坡度控制在5%民主以内，人行走道0.8～1.2m，且应满足消防的要求。4、总平面可考虑设置一个集休闲、健身、娱乐、文化交流活动于一体的中心广场，也应考虑以组团院落方式形成半合围的环境，方便住户活动。5、总平面应分区明确，可考虑分期开发。6、该地块离登云水库约200多米，是否可考虑借景（希望能借用登云水库的环境提升本地块的价值）及引入水库之水源给小区造就一些叠水、瀑布、小桥流水等水景，但该地块三面环山应充分考虑排洪泄洪的问题。7、小区应设二个出入口，主入口建议结合规划路设置在西南方向。8、建筑间距退距应满足福州市新的《规划技术管理规定》要求，且应满足福州市日照分析的要求。应有周边及相邻建筑的日照影响分析结论意见。9、总平上各种市政及公共配套设施应配套齐全，各项配套指标面积必须符合要求。（二）单体建筑：1、建筑层数以三层为主局部四层，如超过四层可考虑设置电梯。2、单体建筑设计可引入设备平台、入户花园，入户庭院的概念。3、可利用地形高差考虑半地下室、地下室设计，按不计容面积考虑，也可以考虑底层层高相对抬高，规划部门对层高的高限允许范围内，为住户预留灵活使用的空间。4、可利用规划部门架空层引入绿化不计容的规定，可采取部分架空层通透，解决视野和绿化景观共享的目的。5、屋面原则上采用坡屋面与露台相结合的形式，坡屋面空间应充分利用或可改造后利用。6、户型：应做到“全明”即明厅、卧、厨、卫，并通风采光良好，尽量能南北通透对流，功能分区明确，尽量做到动静分区，主卧需带卫生间和更衣室。卧室、客厅上空杜绝出现明梁和突出墙内的柱子。7、户型与面积比例要求套型面积(2)户型比例(%)客厅不小于(m))主卧不小于(m))次卧不小于(m))卫生间不小于(mm)厨房不小于(m))独栋320-380不限4.8×5.4(3.9-4.2))×(4.2-44.5)2.8×32.1×2.82.0×2.0双拼及联排260-32030~454.5×5.6(2.6-4.2))×(4.2-44.5)3×3.21.8×2.02.0×2.0叠拼145-18015~35(3.6-3.9))×(4.2-44.5)3×3.42.0×2.22.0×2.5说明：以上面积包括公摊面积及阳台面积；以上每一种面积的户型应提供三种以上设计方案（含平、立、剖）供我方选择；以上户型面积比例及房间尺寸，仅供参考，可以有所变化。8、结构要求：基本上考虑采用框架结构；无地下室住宅的上部含钢量（包括承台、基础梁及±0.000以上的全部钢筋量）：42kg/m2以下；有地下室住宅的上部含钢量：38kg/m2以下。五、建筑立面：1、利用传统与新型建筑材料相结合的做法，色彩搭配合理，线条简洁；并考虑到立面与环境、绿化的有机结合，力求创造出简洁大方、典雅并具有时代气息的立面景观效果。2、立面应考虑灯光夜景设计，并尽可能采用现代的灯光源，使小区夜间节日更加丰富多彩。3、立面要求简洁，雨水、污水管道尽理不往外墙走，空调管、煤气管应放置在较隐蔽的位置。4、立面设计尚应考虑建筑层数与天际线的关系及与山体的有机结合。应做山体视线分析。六、地下室设计1、地下室面积：除满足人防及地下停车位数量的要求外可适当增加；也可利用山坡地考虑半地下室停车，但应控制在不计容的前提下。2、地下室出入口通道应结合地势高差，使其出入更加方便。通道长度控制在15m以内，双车道净宽为6m，单车道净宽4.5m3、地下室通道宽度中对中5.7m以内（通道两侧必须布置车位）；柱网尺寸5.4m×5.1m（中对中）停两部小车。每个车位含通道的建筑面积控制在27㎡以内。4、地下室净高控制：人防地下室控制在3.6m以内，净高2.4m；非人防地下室层高控制在3.4m以内，即净高2.2m。5、人防地下室含钢量控制在150kg/m2以下；非人防地下室含钢量控制在110kg/m2以下七、高科技术的应用（即环保生态社区理念）1、太阳能技术应用：利用太阳能作为浴室供热是较为成熟的技术，希望每套住宅都能采用，但太阳能的集热板（管）安装位置应结合坡屋顶及露台，退台等给予考虑，使其不影响屋面、立面的景观效果。2、地源热泵技术的应用：希望利用地下水夏凉冬暖的原理，通过建筑楼板、地面等，使其产生夏凉冬暖的效果。3、建筑节能技术应用（保温、隔热、节水、节电）：建筑节能是目前我国强制推行的一项政策，福州执行的是夏热冬暖的国家标准。希望本小区的保温标准略高于国家标准：墙体保温方面拟采用加气砼砌块加保温板；门窗采用塑钢窗；玻璃采用中空玻璃，外墙可采用LOE玻璃；屋面采用挤塑保温板；节水方面拟采用节水马桶；景观用水，绿化浇灌采用中水系统；节电方面：小区智能化管理系统；景观灯、路灯等照明灯具采用节能灯具，根据夜间使用状况自动调节光源。4、根据《智能建筑设计标准》中信息设施主要引入通信、电话交换、信息网络、综合布线、有线、卫星电视接收，背景音乐等系统；安全防范主要引入视频安防监控，入侵报警、电子巡查，出入口控制及停车场管理等系统，并引入消防自动报警、物业运营管理等系统。5、小区拟采用直接饮用水系统。以上技术可以先作为试点（样板示范工程），待取得经验后以点带面逐步推广应用。八、配套：1、绿化设计应创造一个环境优雅、品质高尚的生态型社区，通过多层次的立体和地面屋面绿化，结合平面布局、建筑风格、水面等环境设施，营造良好的生态景观效果。因绿化面积较大，应配置好树种并考虑利用中水系统用于灌溉。以便节约用水。2、空调设计：空调可考虑每幢设置，也可考虑用分体式进行设计。但应考虑外机位置，不能影响立面景观。并采用有组织的排水措施。3、建筑配套：配电房、水泵房、公厕、消控、监控、物业管理、老人活动中心等用房应按面积比例配套齐全。4、市政配套：开闭所、消防水池、垃圾站、化粪池等市政公共设施应按小区规定配套齐全。各种管线，如雨水、污水、给水、供电、网络、电信、煤气等各种管线等应与市政管线有机对接。5、小区内的道路，入户及公共活动场所应考虑无障碍设计。九、设计文件的编制及内容要求：1、所有设计文件应装订成册（规格A3，正本1份，副本7份，共8份），除其中正本扉页加盖设计单位公章、法人章、出图章、一级注册建筑师章（签字）外，其余文件一律不得有任何标识。2、规划总平面1:500，总平面图的各类分析图（包括区位、景观、绿化、交通、消防、两个方向的竖向分析图等）。3、制作成展板的效果图，总体鸟瞰图，主要干道及中心活动场所的透视图（A1或A0）5~8幅，多则不限。4、制作成文本（含设计说明）、主要技术经济指标及每种类型的建筑平、立、剖面图，及每种类型两个方向的透视效果图。5、电子光盘一张，内含：全部设计成果制作成电子文件，文本文件采用MicrosoftWord8.0的doc格式文件；设计图形文件采用AutoCAD的dwg格式文件，电脑渲染图等图片文件，应采用普及的通用软件制作。十、时间安排：1、发函时间为：2009年月日2、踏勘现场与答疑截止时间：2009年月日3、收件截止时间为：2009年月日时4、评审结果通知时间：在收集设计方案后20个工作日内十一、有下列情况者视为作废：1、未按规定时限送达。2、违反国家及地方有关设计规范、标准及规定。3、设计深度严重不足的，未按要求提供设计文件数量的。4、没有按设计依据进行设计的。十二、优化方案评选：我方（“花园项目”公司）在设计方案截止后尽快组织有关专家组成立评选委员会进行评选。评选时设计单位不需要进行方案介绍，所以请设计单位尽量将文字与图纸的内容表达准确。十三、优化方案的中选与补偿方法：经评委会评选确定的1~3名的，第1名为中选单位，补偿15万元人民币（中选单位应与我方密切配合，对评委会提出的意见进行修改，直至规划等有关部门审批通过为止，优先考虑委托中选单位进行后续的设计工作）；第2名补偿9万元人民币，第3名补偿6万元人民币。我方在评选结束的一周内，将通知相应的设计单位提供帐号及发票。被评委会一致评定为废选方案的，我方将不付给补偿费。十四、其它事项：1、设计方案优化的组织方式1.1.本次建筑设计方案优化，是由兴元“花园”项目公司（本案项目业主）在对符合条件的设计单位进行了解和评估后，遴选出三家设计单位作为方案设计优化的邀请对象。1.2.受邀单位有权了解本项目设计方案优化组织工作的相关事项，确定是否参加。并在2009年月日前将《回执》用传真或电子邮件盖章方式送回邀请人。2.知识产权：受邀单位应保证送交的设计方案不存在任何知识产权的纠纷