某物业管理公司工程维修管理册

工程维修管理册工程维修管理册物业管理有限公司司项目工程维修部管管理制度版本A/0编号YXWY（）-SSB-名称工程维修部、维修人员岗位职责责页码1/2生效期2007年9月11日编制更改审核批准1目的通过明确工程维修部、维修人员岗位职责，做到各尽其职、各负其责,使管理制度化、工作标准化。2范围适用于工程维修部管理人员及工程维修部、维修人员。3职责3．1工程维修部主管3．1．1对管理处主任负责,全面负责小区工程维修部维修管理工作；3．1．2根据小区设备设施实际情况,制定人员编制和能耗、物耗计划,并进行能耗、物耗控制,降低运行及维修成本；3．1．3负责新建小区的工程维修部前期介入及接管验收工作；3．1．4负责小区装修管理和空置房管理工作；3．1．5负责设备设施的运行及维护保养工作,并协助工程维修部管理部进行大、中修及工程维修部改造；3．1．6加强与业主（住户）的沟通和联系，做好客户投诉的解释、处理工作；3．1．7同供电、供水和供气等相关职能部门保持良好的关系，并配合其工作；3．1．8组织员工培训,不断提高下属员工的服务意识、安全意识和专业技能；防止出现人身设备安全事故；3．1．9坚持“养护重于维修”的原则,督促下属进行有计划的设备设施维护保养工作；3．1．10负责对下属员工的考评工作；3．1．11完成管理处主任交办的其他任务。3．2维修人员职责3．2．1负责公共设施、设备的检查、维护、保养、检修工作；3．2．2作好设备运行记录及巡检记录；3．3．3协助工程维修部主管巡视装修；物业管理有限公司司项目工程维修部管管理制度版本A/0编号YXWY（）-SSB-名称工程维修部、维修人员岗位职责责页码2/2生效期2007年9月11日编制更改审核批准3．4．4及时处理报修工作；3．5．5完成水电气抄表工作；3．6．6为业主（住户）提供有偿维修服务。4相关文件5质量记录物业管理有限公司司项目工程维修部管管理制度版本A/0编号YXWY（）-SSB-名称工程维修部设备管理制度页码1/7生效期2007年9月11日编制更改审核批准1目的明确设施设备维修人员应遵循的工作制度。2范围适用于对维修人员的日常工作指导。3职责3.1工程维修部主管负责相关文件的制定，对维修操作人员进行现场抽查、指导；3.2管理处工程维修部主管负责对维修工作制度进行贯彻、督促检查。4工作程序4.1维修班工作制度认真作好设备运行、保养、维修等记录，对重大问题及时上报工程维修部主管；认真填写设备运行记录，并于每月底将记录交工程维修部主管；在工作中应当着装整齐，配带工作牌、精神饱满；遇自来水爆管、煤气事故等急修，则在接到通知后5分钟内赶到现场进行处理，无法立即处理者，须立即报告工程维修部主管；在办公区等地维修时，不得高声喧哗；在接到管理处下发《派工单》或通知后，应立即前往处理；爱护工具及设备，服从班长/组长调度；严格执行各种规章制度及设备运行操作管理规程；每日早上如有昨日未完成之工作，相关工作人员应先完成，其余人员应负责打扫自己所管理的设备房内的清洁卫生，并对设备进行维修保养，工作中随时听从主管的安排；按照工程维修部主管编制的《设备维修保养计划》进行设备维修、保养；管理处每月定期向工程维修部管理部上报设备运行状态情况；按期完成工程维修部主管和管理处安排的工作任务。4.2维修班交接班制度着整齐工作服，提前10分钟到达交接班现场；接班人员必须按规定时间到班，未经履行完交接手续前，交班人员不得离岗；物业管理有限公司司项目工程维修部管管理制度版本A/0编号YXWY（）-SSB-名称工程维修部设备管理制度页码2/7生效期2007年9月11日编制更改审核批准严格执行作息制度，按时交接班；严格执行配电室值班制度、交接班制度与各项工作制度；接班人员应主动询问交班人员上班情况及核查值班记录；交接班时如发生事故未办理交班手续前，仍由交班人员处理，接班人在交班班长领导下协助处理；班后应立即巡视一遍各值班点，并签署巡查意见；交接班内容包括：.1异常运行和设备缺陷，事故处理情况；.2仪器、仪表、登记表、工具、材料、备件和消防器材完备情况；.3交接班时必须严肃认真，要做到“交得细致，接得明白”。接班人要进行全面检查核实。4.3工具管理制度领用工具时应填写《工具领用登记表》，实行工具报损制度；领用者应爱护工具，对损坏的工具经工程维修部主管确认后方可以旧换新；对部分大型工具应建立严格的报损制度，并按照财务相关制度及《采购控制程序》进行；对工具实行个人负责制，谁丢失谁负责赔偿；对于公用工具及大件工具应由班长负责进行统一管理；对在工作中损坏的工具应向工程维修部主管汇报(同时将损坏的工具交回管理处集中处理)方可领取；对于损坏的工具由管理处定期进行统一销毁(应有相关负责人签字)；对于专用工具应由专人管理，不得轻易损坏、更换，一旦损坏应填写损坏原因，如属人为损坏则需进行适当赔偿，如属自然损坏(需有相关部门负责人出具损坏凭据)则按照相关财务制度办理；绝缘棒、手套、鞋等监视和测量工具定期送检。物业管理有限公司司项目工程维修部管管理制度版本A/0编号YXWY（）-SSB-名称工程维修部设备管理制度页码3/7生效期2007年9月11日编制更改审核批准4.4特约维修管理规定接到特约维修派工单后，15分钟内必须到达业主家中；维修人员需自带鞋套；维修作业时，需注意保护业主财物，对维修产生的垃圾，要收拾干净，完工后自行带走；若一时无法完成，需向业主讲明原因，请业主谅解，并约定上门时间；若业主要自行购买维修材料，需耐心向业主说明材料的品牌、型号、规格、数量，以免业主因买错而造成损失；严禁接受业主任何形式的馈赠和向业主索取报酬；维修结束后，请业主检查验收，并在《派工单》上签署维修结果和维修服务意见；重要维修项目维修主管需亲到现场督导；将《派工单》返回监控中心、服务前台，并做好维修记录。4.5房屋维护制度为了有效提高房屋使用寿命，降低房屋维护资金投入，确保房屋保值增值，制订本制度；各管理处维修班应严格执行《房屋接管验收标准》，确保新建工程交付质量；维修班依据《定期检查项目一览表》对物业进行巡视检查，填写《定期检查记录表》，及时处理发现的问题，避免问题扩大，搞好房屋零星修缮工作；定期对房屋进行养护修缮，避免因失修造成房屋损坏，养护修缮内容包括维护、中修、大修、改造；加强修缮工程维修部质量把关，确保修缮质量；建立健全房屋档案，定期对房屋完好状况进行分项统计；加强对二次装修的管理，杜绝违章搭建和装修影响房屋结构和功能；4.6空置房检查制度为了确保空置房的完好，制订本制度；物业管理有限公司司项目工程维修部管管理制度版本A/0编号YXWY（）-SSB-名称工程维修部设备管理制度页码4/7生效期2007年9月11日编制更改审核批准月中由维修班对空置房土建及配套设备设施进行全面巡视检查，填写《空置房巡视记录表》；对检查中发现的问题进行分类，卫生问题转保洁部处理，工程维修部质量问题由开发商通知施工单位处理；要求对处理结果形成书面记录；特殊原因不能如期完成的工程维修部整改，需注明原因并提出整改意见和完成时间。4.7公共设施巡视检修制度为了有效对共用设施使用状况进行监控，达到公司规定完好率，制订本制度；工程维修部主管负责本制度实施督导工作，具体执行《定期检查项目一览表》；工程维修部主管应每周不少于两次全域巡视检查；工程维修部主管应将巡视区域划分到巡视责任人，责任人每天应至少两次巡视责任区域，并做好巡视记录；巡视中发现的问题应立即处理，不得人为拖延；管理人员、保安、保洁、绿化等公司员工，应自觉参与巡视工作，发现问题，及时报告工程维修部主管，由工程维修部主管安排处理；对影响小区日间管理的维修，应调整时间，安排在夜间施工；对一些工艺要求较高、管理处难以自行解决的工作项目，报公司同意后，可安排委外施工，工程维修部主管负责对进度、工艺质量及造价进行监控；做好巡视检修相关记录；4.8紧急事件处理程序为了对紧急事件进行有效控制和及时处理，避免造成重大影响或损失，制订本制度；紧急事件包括：洪灾、停电、漏电、爆管、煤气泄漏、通讯中断、电梯困人、重大设备事故等；紧急事件采用电话或对讲机方式联系，但必须互报姓名，并将情况报告清楚；接紧急事件报告后，应立即汇报上级，并由现场职位最高的负责人统筹安排，人为隐匿不报，引起严重后果的，追究当事人责任；物业管理有限公司司项目工程维修部管管理制度版本A/0编号YXWY（）-SSB-名称工程维修部设备管理制度页码5/7生效期2007年9月11日编制更改审核批准人为拖沓，致使影响扩大的，追究受派人责任；处理不了的紧急事件，应立即报告，由上级统筹安排处理；以上事件处理完毕后应由工程维修部主管填写《报事单》；紧急事件严重影响部门正常运作，严禁谎报行为，一经查实谎报行为，将严肃处理。4.9定期检查项目一览表周期序号检查内容每年1梁、柱、板主体2墙体、墙面(马赛赛克、大理石石、条砖、瓷瓷面砖、喷涂涂)3顶棚4楼梯、扶手5公共门窗6屋面隔热层、防水水层(雨季前须另另外检查)7楼板、地面砖8所有消防栓(111月底至12月上旬)半年1天台扶栏、避雷带带2公共防盗网每季1散水坡、雨檐台、连连廊2通风口35%消防栓的开箱试水水(循环检查)每月1水箱、水池2信报箱3上、下雨污水管4设备房(水泵房、配配电房、电梯梯房)5消防栓半月1公用电器每周1电子对讲门八年1马赛克外墙面，清清洗一次2室外喷涂墙体、墙墙面喷涂一次次五年1饰面和抹面三至四年1室内楼道、楼梯墙墙面全面修补补、粉刷或喷喷涂一次2顶棚全面保养、粉粉刷一次3楼梯、扶手全面修修补粉刷一次次4上下雨、污水管四四年油漆一次次二年1天台铁栏、避雷带带、公共防盗盗网油漆一次次2电子对讲门刷漆一一次3木门、窗油漆一次次一年1木门、铁门、防火火门、铝合金金窗、百叶窗窗、木窗2信报箱每年刷漆一一次(根据需要)3房屋标识(栋号、单单元号、楼层层号)每年重喷写写一次4设备房(水泵房、配配电房、电梯梯房)刷漆一次半年1明、暗沟(全面检检查)2给排水管道(含绿绿化用水管阀阀)每季1电缆沟盖板2雨、污水井、盖3化粪池4高压钠灯、汞灯5室外消防栓(全面面试放水检查查一次)每月喷水池每周1室外建筑小品、标标识牌2车棚、车架每天儿童游乐设施随时检查1道路(包括水泥路面、花花岗石路面、电电缆沟盖板、路路沿石踏步、台台阶等)2垃圾车、垃圾桶((箱)、垃圾中转转站3室外各类围墙护栏栏4其他备注：检查结果填入《定期检查记录》，此表按不同的检查周期分别填写，平时如发现问题也应及时维修。物业管理有限公司司项目工程维修部管管理制度版本A/0编号YXWY（）-SSB-名称维修人员安全操作作规程页码1/1生效期2007年9月11日编制更改审核批准1目的保证小区物业配套设备设施的正常使用运行，保障设备及人身安全。2范围所有维修人员。3职责3.1管理处主任和工程维修部主管负责督促维修人员按照安全操作规程进行工作，并对操作安全负管理责任；3.2维修人员必须按照安全操作规程工作，并对操作安全负直接责任。4工作程序4.1在潮湿场地工作时，应先切断电源，不能停电时，必须有人监护，并应着绝缘手套和鞋等防护措施；4.2停电维修时，应悬挂标志牌及断闸的闭锁装置，并应有人监护；4.3停水工作时，应提前通知，并按时完成工作，保证按限定的时间供水；4.4上梯工作时，应停放稳当，高空作业时，应系好安全带；4.5清扫配电箱，所用刷子必须绝缘；4.6拆除线路时，应处理好剩余部份；4.7架设临时线路时，应安全可靠，使用完毕及时拆除；4.8开、合开关时，随时锁好配电箱（柜），利用手柄操作时，不应面对开关；4.9在办公区维修时，尽量避开上班时间，并负责清理干净现场。5相关文件6质量记录物业管理有限公司司项目工程维修部管管理制度版本A/0编号YXWY（）-SSB-名称配电室工作规程页码1/2生效期2007年9月11日编制更改审核批准1目的确保正确无误地操作配电设备，防止事故的发生，满足顾客正常用电需求。2范围适用于所管项目配套配电设备设施管理。3职责3.1管理处工程维修部主管负责配电室的日常管理；3.2管理处设备维护组负责配电设备的操作和保养；3.3工程维修部管理部负责配电设备的制度制定，月度巡检，重大问题的组织解决。4工作程序4.1工作制度未经工程维修部主管许可，非工作人员不得进入配电室；密切注意电流、电压、功率因素等数据变化情况，并作好《配电室运行记录》；高压室应定时巡检，雷雨天巡视高压设备时，应穿绝缘鞋和戴绝缘手套；上班时间不得饮酒或酒后上班；检修、倒、合闸时时应严格填写写《配电室工工作票》；值班人员有权拒绝绝违章操作要要求；严格执行交接班制制度，在出现现故障情况时时，接班人协协助交班人处处理完毕后方方可交班；在紧急与严重危及及人身安全情情况下，应先先切断电源，事事后立即报告告工程维修部部主管；停电作业时，须在在开关或刀闸闸操作机构悬悬挂“线路有人工工作，禁止合合闸”的标志牌；；值班途中不得睡觉觉，不得无故故脱岗，不可可连续疲劳代代班。4.2工作规程送电前认真检查各各高低压开关关是否断开，然然后再按高压压开关－低压压总开关－各各分路开关送送电，停电则则相反；送（停）电操作时时，至少应有有2人在场；送（停）电操作时时，必须关上上开关柜门；；除特殊情况外，禁禁止带负载停停电；进入配电屏（柜）等等工作时，必必须先验电，待待确认无电后后方可进行；；物业管理有限公司司项目工程维修部管管理制度版本A/0编号YXWY（）-SSB-名称配电室工作规程页码2/2生效期2007年9月11日编制更改审核批准停电检测（修）高高压设备时，必必须先对系统统放电，然后后按规定验电电，待确认无无电、并按规定挂好接地线线后，方可检检修；停电检修时，必须须设立标志牌牌，并有监护护人；停电检修完毕后，须须清理现场，防防止遗失工具具，然后解除除接地线，作作好送电准备备。5相关文件6质量记录物业管理有限公司司项目工程维修部管管理制度版本A/0编号YXWY（）-SSB-名称柴油发电机管理制制度页码1/2生效期2007年9月11日编制更改审核批准1目的通过对发电电机的管理，在在市电停供时时能及时正常常供电，确保保电梯、消防防、二次供水水等正常运行行，满足用户户应急安全用用电的使用需需求。2范围适用于接管项目的的柴油发电机机的运行管理理。3职责3.1供配电人员员负责发电机机的操作、监监控、记录、清清洁、维修保保养。3.2工程维修部部主管负责柴柴油发电机的的综合管理及及检查监督。4工作程序4.1工作制度度忠于职守，强化自自身业务能力力，提高技能能水平；遵守安全操作规程程和各种规章章制度，杜绝绝违章事故发发生；工作中应保持清醒醒的头脑、思思维敏捷，严严禁酒后操作作发电机；发电机做到定期检检查、保养，清清洁；运行中做好《发电电机组运行记记录》；维修中做好问题处处理记录；严禁在发电机房内内进食、吸烟烟；定期打扫机房及设设备卫生，保保持发电机房房清洁、电瓶瓶接头牢固干干燥。4.2安全规程为确保发电机在市市电停电时能能可靠地运行行，确保设备备处于正常待待命备用状态态，必须严格格按照本文件件“运行操作规规程”进行工作；；做好开机前检查、准准备工作，检检查机油油量量，冷却水量量，柴油是否否能满足运行行时间的要求求，油路有无无漏油等；操作时严格按照发发电机操作运运行手册要求求进行操作，并并及时开启风风机进行降温温；发电机运行过程中中要注意观察察各供油管路路、电压、电电流、频率、温温度及机械系系统运行情况况；发电机在运行中操操作人员不得得擅离职守；；发电机不准超负荷荷运行；保持启动电瓶清洁洁，定期对启启动电瓶的容容量进行检查查；若发现油压急剧下下降，应立即即检查其原因因并做处理。4.3运行管理理规程非工作人员进入发发电机房，必必须经得工程程维修部主管管的同意，由由部门安排人人员陪同方可可进入；在“市电”停电的情况下，供供配电工作人人员应迅速赶赶到发电机房房。整个发电电机的启动运运行必须严格格遵照“运行操作规规程”进行，不允允许带负荷启启动，在投入入负荷前，必必须认真地对对冷却系统、润润滑系统、燃燃油系统、空空气系统进行行检查，在确确认无问题后后，迅速手动动启运发电机机；带负荷运行过程中中，每小时抄抄填一次《发发电机组运行行记录》；发电机房内消防设设施完好，室室内严禁吸烟烟；保持良好的通风和和照明，门窗窗开启灵活，各各地沟、窗口口、洞口必须须用金属栅网网进行隔离，以以防止小动物物进出；平时要保证发电机机存油量能运运行8小时以上，蓄蓄电池电压正正常，润滑机机油油质油量量正常。油库库存油两桶以以上；分析运行各项数据据，发现隐患患及时排除，重重大异常情况况及时报告工工程维修部主主管及管理处处主任解决；；依照《设备维修保保养计划表》要要求进行维修修保养，并记记录在《设备备保养表》中中；负责发电机及机房房的清洁卫生生，做到无积积尘、水渍、油油渍；工程维修部主管负负责提出维保保材料的申购购、报废计划划，负责向工工程维修部管管理部提出外外委修理的申申请；工程维修部主管根根据《设备维维护保养计划划表》负责执执行中修、大大修计划。5相关文件6质量记录-附加说明：物业管理有限公司司项目工程维修部作作业规程版本A/0编号YXWY（）-SSB-名称柴油发电机操作标准作业规程程页码1/4生效期2007年9月33日编制更改审核批准1.0目的的规范柴油发发电机的操作作程序，确保保正确、安全全的操作柴油油发电机。2.0适用用范围食用用于物业管理理公司辖区内内各类柴油发发电机的操作作。3.0职责责3.1工程程维修部主管管负责检查本本规程的执行行情况。3.2设备备维护组柴油油发电机管理理人员依照本本规程负责进进行柴油发电电机的操作。4.0程序序要点4.4运行操作规规程4.1启动动前检查4.1.1.在发发电机运行前前须进行机油油、冷却水量量、燃油量等等各项检查；；4..1.2.润润滑部分：检检查润滑机油油油位，保持持引擎机油量量尽量靠近油油标尺的高油油位且不会添添加过量（HI位置）；4.1.3.冷却却系统；检查查引擎冷却水水量。冷却水水量应位于水水箱开口处往往下约5cmm位置。切勿勿在引擎处于于高热状态下下检查水量，避避免烫伤；4.1.4.燃油油系统：请确确定油箱是否否加满柴油、油油路是否畅通通；4.1.5清理理发电机组现现场，把有碍碍操作或运行行的物品搬开开，确保冷却却通风道顺畅畅.4.2.启动程序序：在发电机控制盘上上启动运行.启动方法：4.2.1.用高高压油泵开关关手柄连续地地手动泵油，直直到感觉有泵泵油阻力，喷喷油器发出清清脆的吱吱声声为止；4.2.2将泵油油开关手柄放放在工作位置置上，减压阀阀推向减压位位置；4.2.3.把发发电机自动控控制屏上的“POWER”键按下，使使控制屏处于于通电状态，这这时检查柴油油机的油压油油温，水压水水温，蓄电池池的电压是否否正常。4.2.4.按下下自动控制屏屏“启动”按钮，经过3秒的延时后后接触器吸合合，柴油机点点火启动，转转速应控制在在900转/分左右，并并密切注意机机油压力的指指示，若油压压无指示，应应立即停机检检查；4.2.5.若机机组低速运转转正常，经过过15秒以后转速速增加到1500转/分，出水温温度在50-600物业管理有限公司司项目工程维修部作作业规程版本A/0编号YXWY（）-SSB-名称柴油发电机操作标准作业规程程页码2/4生效期2007年9月33日编制更改审核批准度，机油温度达445度左右，观观察控制屏频频率应为50赫兹，电压压应为380-4410伏，如果电电压偏高或偏偏低时可调节节磁场变阻器器或AVR调节器电位位器调整电压压；4.2.6.若机机组工作正常常，待控制屏屏上的供电绿绿灯闪亮后，可可合上发电机机与配电柜的的自动空气开开关，然后逐逐渐增加负载载，向外送电电。4.2.7.平时时应将自动控控制屏打在“自动”档，发电机机与配电柜上上的自动空气气开关都应合合上，以备紧紧急情况能自自动往外送电电。停机方法4.3.正常停机机：逐渐卸下负载，断断开负载开关关，将控制屏屏开关按下“停止”按钮。4.3.2.空载载下转速降至至600-8800转/分，空车运运转数分钟后后再推动油泵泵柄停止供油油，待停机后后手柄复位。4.3.3.当环环境温度低于于5度时，应将将水泵及柴油油机的冷却水水全部放尽。4.3.4.短期期停车可不关关燃油开关，防防止空气进入入燃油系，长长期停车应在在停车后关上上燃油开关。4.3.5.长期期停车必须放放尽机油。4.4紧急停机：：当机组发生下列情情况之一时，必必须紧急停机机。此时应先先切断机组负负载，并立即即将喷油泵开开关手柄转到到切断油路的的位置上，使使柴油机立即即停机。.机组压力表值下降降到规定值以以下；.冷却水温度超过999度；.机组发生急骤的敲敲击声，或者者有零件损坏坏；.气缸，活塞，调速速器等运动部部件卡死；.发电工程压超过表表上最大读数数；.发生火灾或漏电及及其它自然危危害时。4.5运行检查及及保养周期保养检查项目保养检查周期运行8小时每周或运行50小小时每月或运行1000小时半年或运行2500小时每年或运行5000小时检查发电机组×1检查冷却风扇与充充电机皮带的的松紧×1检查机油位×1检查冷却水位×2检查空气及机油滤滤清器×1检查电瓶充电系统统×1排出柴油过滤水分分×1检查冷却水和防锈锈剂×1检查驱动皮带张力力×1×1检查燃油油位×4检查电瓶液位及比比重×1检查发电机头排风风口×1更换润滑油和滤清清器×1检查水箱管路有无无松脱或磨损损×1保养检查项目保养检查周期运行8小时每周或运行50小小时每月或运行1000小时半年或运行2500小时每年或运行5000小时更换柴油滤清器×1清洁冷却系统×1发电机外部清洁用抹布擦除油污和和积尘每周一次发电机燃油、机油油量、冷却水水用量保证油箱内机油足足够运行8H；机油位接接近油尺HI，不够加补补箱水在水盖盖下50MMM，不够加满满每周一次机油滤清器更换机油滤清器11个250运行小时燃油滤清器更换机油滤清器11个500运行小时空气滤清器更换空气滤清器个个250运行小时机油更换机油机油发黑且无粘度度时水箱水换水250运行小时断路器、电缆接点点对断路器的固定螺螺丝紧固，发发电机电源输输出端与电缆缆接线耳锁合合螺丝进行紧紧固。年保养物业管理有限公司司项目工程维修部作作业规程版本A/0编号YXWY（）-SSB-名称柴油发电机运行管管理标准作业规程页码1/3生效期2007年9月33日编制更改审核批准1.0目的的规范范柴油发电机机运行管理工工作，确保柴柴油发电机良良好运行。2.0适用用范围适用用于物业管理理公司辖区内内柴油发电机机的运行管理理。3.0职责责3.1工程维维修部主管负负责检查柴油油发电机运行行管理工作的的实施。3.2设备备维护组组长长负责柴油发发电机运行管管理工作的组组织实施。3.3发电电机管理员具具体负责柴油油发电机的运运行管理。4.0程序序要点4.1巡视视监控发电机管理员应密密切监视柴油油发电机的运运行并每隔1小时进行一一次记录。巡巡视部位包括括：柴油发电电机、冷却水水箱、排烟系系统、回风系系统、控制柜柜（箱）、储储油箱、蓄电电池、消音系系统。巡视监控内容如下下：有无异常声响或大大的振动；有无异常气味；排烟颜色是否正常常，是否有漏漏油（机油、柴柴油）、漏水水现象；机油压力冷却水温温是否正常；；频率偏差是否较大大；三相、单相电压是是否正常，三三相电流是否否有过载现象象；各信号灯指示是否否正常；检查蓄电池状况（温温度不能超过过45℃，用半导体体湿度计）；；回风是否顺畅；紧固件是否有松动动现象；柴油箱油位；消音效果是否理想想；每半个月应使备用用柴油发电机机试运行半小小时。对于巡视中发现的的不正常情况况，发电机管理员员及时采取措措施予以解决决。处理不了了的问题，应应及时详细地地汇报给工程程维修部组长长或主管，请请求支援解决决。整改时应应遵守《柴油油发电机保养养标准作业规规程》。4.2柴油油发电机异常常情况的处置置柴油发电机“飞车车“的处置：柴柴油发电机发发生”飞车“现象时，发电电机管理员需需沉着、冷静静、迅速果断断得采取措施施：物业管理有限公司司项目工程维修部作作业规程版本A/0编号YXWY（）-SSB-名称柴油发电机运行管管理标准作业规程页码2/3生效期2007年9月33日编制更改审核批准切断油路：将油门门开关拉到停停机位置，如如果柴油机停停下来，可以以拆掉油泵进进油管或高压压油管；切断气路：用棉衣衣等物品直接接包住空气滤滤清器，或将将空气滤清器器拆下，直接接用棉衣等物物品塞住进气气口（切断气气路时，一定定要注意安全全）；绝对禁止减少或去去掉负载；柴油机停机后，应应立即查找原原因。排除故故障后，试机机运行，一切切正常后方可可正式使用。柴油发电机房发生生火灾时按《火火警、火灾应应急处理标准准作业规程》处处置。柴油发电机房发生生水浸时的处处置：视进水情况关掉机机房内运行的的柴油发电机机；堵住漏水源；如果漏水较大，应应立即通知工工程维修部主主管，同时尽尽力阻滞进水水；漏水源堵住后，应应立即排水；；排干水后，应立即即对湿水设备备设施进行除除湿处理。如如用干的干净净抹布擦拭、热热风吹干、自自然通风、更更换相关管线线等；确认湿水已消除、各各绝缘电阻符符合要求后，开开机试运行；；如无异常情情况出现则可可以投入正常常运行。4.3发电电机管理员应应按时开关柴柴油发电机。对对于手动操作作的柴油发电电机，在停“市电“时，应在15分钟内启动动柴油发电机机并开始供电电；在来”市电“时，应在20分钟内关停停柴油发电机机。4.4对于于柴油发电机机，发电机管理员员应根据其负负荷的变化，适适当调整其油油门的大小。使使其功率得到到充分的利用用。4.5柴油油发电机机房房管理非值班人员不准进进入机房，如如需要进入，需需经工程维修部主主管同意，并并在值班人员员的陪同下方方可进入机房房。机房内严禁存放易易燃、易爆、危危险物品。机机房内应备齐齐消防器材，并并放置在方便便、显眼处。机机房内严禁吸吸烟。每周打扫一次机房房卫生，做到到地面、墙壁壁、天花、门门窗、设备设设施表面无积积尘、无锈蚀蚀、无油渍、无无污物，油漆漆完好、整洁洁光亮。机房应当通风良好好、光线足够够、门窗开启启灵活。机房都应当做到随随时上锁，钥钥匙由发电机机管理员保管管，管理员不不得私自自配配钥匙。4.6交接接班要求交接人员应准时接接班。接班人员应认真听听取交班人员员交代，并查查看《____________柴油发电机机运行日记》，检检查工具、物物品是否齐全全，确认无误误后在《_____________柴油发电机机运行日记》表表物业管理有限公司司项目工程维修部作作业规程版本A/0编号YXWY（）-SSB-名称柴油发电机运行管管理标准作业规程页码3/3生效期2007年9月33日编制更改审核批准上签名。有下列情况之一者者不准交接班班：上一班运行情况未未交代清楚；；记录不规范、不完完整、不清晰晰；机房不干净；接班人未到岗；事故正在处理中或或交班时发生生故障，此时时应由交班人人负责继续处处理，接班人人协助进行。4.7发电电机管理员应应将柴油发电电机的运行情情况规范、详详细、清晰的的记录在《_______柴油发电机机运行日记》内内，并于每月月的3号之前由柴柴油发电机管管理员将上一一个月的记录录整理成册交交由工程维修部存存档，保存期期为两年。5.0记录录《____________柴油发电机机运行日记》6.0相关关支持文件6.1《柴柴油发电机维维修保养标准准作业规程》柴油发电机运行记记录表NO：巡视时间室内温度运行频率室内温度冷却水温电池电压柴油用量年月日星期ABBCCAABC天气运行时间负责人运行情况：天气运行时间负责人运行情况：天气运行时间负责人运行情况：；物业管理有限公司司项目工程维修部管管理制度版本A/0编号YXWY（）-SSB-名称水泵房管理制度页码1/1生效期2007年9月11日编制更改审核批准1目的通过对水泵房的管管理，保障用用户生活经营营用水和消防防储备用水。2范围适用于水泵房、供供水管道、消消防供水系统统的全部机电电设备的管理理。3职责3.1工程维修部部主管负责对对水泵房管理理情况进行指指导监督和检检查；3.2设备组维修修人员负责按按规定进行保保养、维修、清清洁、记录。4工作程序4.1设备操作须须由维修人员员进行，无关关人员不得私私自进入及操操作；4.2非工作人员员进入水泵房房必须经工程程维修部主管管批准后，由由相关人员陪陪同方可进入入；4.3保持良好的的通风及照明明，门窗开启启正常无破损损；4.4控制柜上的的开关，无特特殊情况下应应置于“自动”状态。4.5生活水泵主主接触器开关关元件每月检检查清洁一次次；4.6不得擅自更更改机房线路路、器材，若若需改动，须须经工程维修修部主管同意意方可进行；；4.7消防泵、生生活泵、污水水泵、清水泵泵在正常情况况下，开关应应置于自动状状态，所有操操作标志简单单明确；4.8消防泵、喷喷淋泵按照消消防系统月检检规定进行保保养，保持机机房干净整洁洁无尘，每周周打扫一次，不不得堆放杂物物；4.9水泵房机组组每月清扫一一次，设备无无积尘、水渍渍、油渍；4.10管道每年年年底12月至次年1月进行防锈锈处理并按规规定定期清洗洗除尘；4.11按照《设设备检查保养养计划表》进进行维修保养养；5相关文件6质量记录附加说明：物业管理有限公司司项目工程维修部管管理制度版本A/0编号YXWY（）-SSB-名称给排水设备设施运行管理规定页码1/2生效期2007年9月11日编制更改审核批准1目的确保给排水设备（设设施）处于良良好状态，保保证生活用水水的需要。2范围适用于所接管项目目排水设备、设设施的运行管管理。3职责3.1工程维修部部主管负责给给排水设备（设设施）的综合合管理及检查查监督；3.2维修人员负负责给排水的的操作、监控控、记录、维维修保养。4工作程序4.1维修人员负负责给排水系系统运行监控控并记录给排排水设备（设设施）启动时时的各项技术术数据，倾听听机械部件运运转时有无异异常响声，并并记录于《值值班情况记录录表》中；4.2工程维修部部主管负责给给排水设备综综合管理，包包括材料的采采购计划、零零星设备配件件的编制，并并与工程维修修部管理部衔衔接外委修理理事宜；4.3工程维修部部主管每年12月份同工程维维修部管理部部核对编制下下一年度《设设备维修保养养计划表》及及制定大、中中修计划；4.4工程维修部部主管组织进进行周检、月月检，并于每每月组织相关关人员对给排排水设备（设设施）进行一一次检测工作作，填写《设设备运行状态态月报表》；；4.5工程维修部部主管组织维维修人员按照照《设备检查查保养计划表表》要求进行行维修保养；；4.6消防设施完完好，禁止吸吸烟；4.7停水管理工工作程序：因市网停水、管理理处维修等原原因造成停水水，应提前提提醒业主/住户及商家家储存生活和和经营用水；；并由工程维维修部主管通通报管理处所所有人员知晓晓，以便做好好解释工作；；由管理处提前244小时将书面面通知贴于单单元大门侧告告示板上以告告知用户；因突发事件停水，应应立即将书面面通知贴于大大门口的告示示板上，并在在1小时内联系系有关部门处处理并由管理理处做好用户户的停水解释释工作；.发电机组立即发电电确保消防水水设备能随时时运行；物业管理有限公司司项目工程维修部管管理制度版本A/0编号YXWY（）-SSB-名称给排水设备设施运行管理规定页码2/2生效期2007年9月11日编制更改审核批准检修完毕，恢复供供水后，将单单元及告示牌牌上的停水通通知及时取下下。5相关文件6质量记录附加说明：物业管理有限公司司项目工程维修部管管理制度版本A/0编号YXWY（）-SSB-名称二次供水管理规定定页码1/2生效期2007年9月11日编制更改审核批准1目的保证二次供水水质质符合卫生检检验标准，保保障用户身体体健康。2范围适用于接管项目二二次供水的管管理。二次供供水是指从一一次配水网引引入的水通过过二次供水装装置再次(或多次)提供给用户户使用的生活活用水。3职责3.1工程维修部部负责清洗工工作的联系；；3.2工程维修部部主管负责提提出年度水池池（箱）的清清洗消毒申请请及二次供排排水操作人员员的健康体检检、业务培训训的组织、联联系工作。并并负责联系卫卫生部门的水水质检查联系系工作；3.3管理处负责责发出停水通通知，并向用用户或单位解解释停水原因因。4工作程序4.1二次供水管管理的要求给排水工作人员负负责水池（箱箱）的管理，要要求每个水池池（箱）（包包括地下、楼楼顶）须结构构完整，加盖盖、加锁，水水口干净，并并申办二次供供水卫生合格格证；新建、扩建二次供供水设施，须须经供水管理理机构和卫生生防疫机构进进行设计审定定和工程维修修部验收。4.2每年至少两两次水池（箱箱）进行清洗洗及消毒；4.3通知维修部在每次水池池（箱）清洗洗消毒计划实实施前一天张张贴停水通知知；4.4放水为确保用户的正常常用水，放水水时间必须提提前到清洗、消消毒水池（箱箱）的前3小时，并记记录在《水池池(箱)清洗及消毒毒记录表》开开始放水时间间和结束时间间；4.5二次供水的的清洗消毒程程序通过外委方进行，根根据双方签定定的协议，工工作程序和施施工安全由乙乙方负责，保保证清洗后的的水质达到国国家卫生标准准，并向管理理处提供清洗洗后水质的国国家卫生防疫疫机构的检测测报告；物业管理有限公司司项目工程维修部管管理制度版本A/0编号YXWY（）-SSB-名称二次供水管理规定定页码2/2生效期2007年9月11日编制更改审核批准4.6注水在清洗工作结束后后，开闸向水水池（箱）注注水，以达到到标定水位高高度。并加盖盖加锁；4.7记录和报告告由工程维修部主管负负责安排整个个清洗消毒的的工作的协调调配合，并负负责记录清洗洗、消毒工作作的全过程监控；卫生防疫站的《卫卫生检测结果果报告单》、《水水池（箱）清清洗检测报告告单》原件交交由办公室存存档备查。5相关文件6质量记录《水池(箱)清洗洗及消毒记录录表》附加说明：物业管理有限公司司项目工程维修部管管理制度版本A/0编号YXWY（）-SSB-名称消防系统检查保养养操作规程页码1/3生效期2007年9月11日编制更改审核批准1目的保障所接管项目的的设备设施以以及业主商家家人身生命财财产安全。2范围适用于公公司管理项目目的消防系统统管理。3职责3.1工程维修部部管理部负责责编制维养计计划，联系消消防系统外委委维保工作，并并对系统运行行情况进行检检查、评定；；3.2工程维修部部主管负责消消防系统的外外委维保的管管理。对所反反映的问题及及时安排整改改；3.3管理处主任任负责抽查值值班情况和值值班记录，对对相关问题进进行解决。4工作程序4.1维修人员每每天至少一次次对消防系统统进行巡查，并并填写《值班班记录》，以以了解设备运运行情况，巡巡检内容如下下：喷淋头有无漏水，自自动与手动报报警器有无遗遗失，消火栓栓内水带水枪枪是否缺少；；防水箱内是否有充充足的消防备备用水，开关关是否处于打打开位置；水泵电控箱电压是是否正常，指指示为多少；；观察各压力表的指指示，并作比比较看是否正正常；控制中心正常与否否，有无异常常报警等；干粉灭火器数量、是是否使用及使使用数量；4.2每月由维修修班与保安部部一起对消防防系统进行一一次全面检查查，检查内容容如下：观察火灾报警器((包括区域报报警器或楼层层显示)和联运控制制装置，各种种显示是否正正常，时钟是是否正确；火灾报警器和联动动装置的各种种功能是否正正常，如：主主备电转换、自自检、消声、复复位、查首址址、查容量、探探头、屏蔽、开开启、对讲等等；模拟火灾响应和故故障报警试验验，查一个防防火区，查探探测和手动按按钮；消防通信检查，检检查通话是否否清晰、准确确；检查水系统压力表表是否正常；；物业管理有限公司司项目工程维修部管管理制度版本A/0编号YXWY（）-SSB-名称消防系统检查保养养操作规程页码2/3生效期2007年9月11日编制更改审核批准检查阀门有无跑、冒冒、漏、滴的的现象；开启一个末端试水水阀放水，检检查水流指示示器、压力开开关、水力警警铃是否动作作，消防控制室报警显示是是否正常；防火分隔现场控制制按钮及遮拦拦是否完好；；防火分隔手动和现现场电动开启启卷帘门，观观察设备运行行情况；门有有无卡、碰、擦擦情况，延时时限位是否正正常，电动机机运行有无异异常；排烟、送风道有无无锈蚀、损坏坏、阻挡现象象，风机能否否正常工作；；4.3定期检查除进行以上检查外外，还应由工工程维修部管管理部组织进进行季检、年年检，并填写写《设施设备备季度检查评评分表》，检检查内容如下下：启动消防水泵、排排烟风机、正正压风机，观观察设备运行行是否正常，各各阀门启闭是是否灵活，电电控箱及消防防联运控制台台受各种显示示是否正常；；备用设备自动投入入功能试验，检检查是否正常常；输入电源为双电源源时，还应进进行该功能检检查；火灾事故广播检查查：检查选层层广播切换功功能，采用喇喇叭强功能备备用功放转换换功能是否正正常，有无不不响喇叭；检查声光讯响器有有无不响不亮亮的现象；消火栓放水试验，检检查各阀门启启闭是否正常常，测试出水水水压是否符符合要求；联运控制台功能是是否正常；消火栓泵、自动喷喷淋泵在联控控台上显示是是否正确，在在各控制启动动处，能否正正常启动；防火卷帘门手动和和联运试验、检检查其控制功功能、延时、反反馈、信号开开启是否正常常；通风、空调防排烟烟设备联动控控制检查，分分别进行手动动和联动试验验，其联动逻逻辑关系和功功能应符合要要求；消防电梯及其它联联动设备均要要求进行手动动和联运控制制检查，查其其功能和显示示应符合要求求；普查水系统各阀门门位置是否正正常，有无锈锈蚀和卡死；；物业管理有限公司司项目工程维修部管管理制度版本A/0编号YXWY（）-SSB-名称消防系统检查保养养操作规程页码3/3生效期2007年9月11日编制更改审核批准自动喷淋系统末端端试水阀和消消火栓箱阀，排排放污水，冲冲洗管道；水泵、风机及管道道、阀门、防防火卷帘门等等应进行全面面检查、维护护、保养；加装灭火器内干粉粉等。5相关文件6质量记录物业管理有限公司司项目工程维修部管管理制度版本A/0编号YXWY（）-SSB-名称纯净水系统管理制制度页码1/1生效期2007年9月11日编制更改审核批准1目的做好纯净水房的管管理，为业主主/住户提供优优质、卫生的的生活饮用水水。2范围适用于有纯纯净水系统的的管理项目纯纯净水房的管管理。3职责3.1工程维修部部主管负责对对纯净水房的的全面管理，确确保持续供水水、水质符合合国家规定的的卫生标准。3.2维修人员负负责按本文件件规定对纯净净水房进行管管理。4工作程序4.1纯净水房的的全部机电设设备及生产的的纯净水由专专职人员持证证上岗并定期期进行保养、维维修、清洁、消消毒，并记录录在《值班情情况记录表》中中；4.2纯净水房电电器及管路系系统平时应置置于自动工作作状态，所有有操作应有明明确的标识、简简单明了；4.3每年年底至至次年1月按规定进进行定期清洗洗除尘；4.4工作从员必必须保持良好好个人卫生习习惯，进入泵泵房前须穿戴戴整洁的工作作服、工作帽帽、工作鞋，工工作服应盖住住外衣，头发发不得露于帽帽外，并配戴戴口罩。工作作人员还应做做好纯净水房房内设备设施施等卫生管理理工作；4.5定期将水质质原样送检（防防疫站），且且每年应按照照卫生部《生生活饮用水卫卫生规范》（2001）和GB173324—1998标准各项检检验一次；4.6工作人员必必须经体检合合格，并具防防疫部门发给给的健康证；；4.7纯净水系统统专职操作人人员按设备说说明于每年12月份编制水水房消毒、清清洗年计划，每每年消毒、清清洗不少于四四次；4.8纯净水房《卫卫生检测结果果报告单》等等原始资料交交管理处存档档。5相关文件6质量记录附加说明：物业管理有限公司司项目工程维修部管管理制度版本A/0编号YXWY（）-SSB-名称电梯管理工作规程程页码1/7生效期2007年9月11日编制更改审核批准1目的确保电梯技术性能能处于安全、良良好状态，保保证电梯的正正常运行。2范围适用于客梯、货梯梯、扶梯的管管理。3职责3.1工程维修部部管理部负责责对管理处电电梯管理情况况进行巡检、评评价，制定维维修保养方案案，签定维保保合同；3.2工程维修部部主管负责电电梯设备的管管理工作；3.3电梯操作工工负责电梯设设备的日常维维护、检修、故故障排除。4工作程序4.1维修管理制制度遵守公司各项规章章制度，按照照安全操作规规程操作，杜杜绝事故发生生；熟悉电梯构造、原原理，对电梯梯主机、控制制屏定期检查查，提高维修修技能；严格按照《电梯维维修保养计划划表》对电梯梯进行维修、保保养，并作好好记录；应有两人同时对电电梯进行维修修保养，两人人间要配合协协调，互相提提醒，确保安安全；每天上、下班时，应应巡视电梯，发发现问题及时时处理；对安全系统做到定定期检查，及及时处理电梯梯的突发故障障，并作好记记录；做好电梯的清洁工工作，特别对对轿厢和厅、轿轿门地坎的清清洁，保证厅厅、轿门的开开、关顺畅；；做好电梯机房的“三防”工作，如机机房门窗有损损坏时，应及及时修复；出现火警时，应及及时停用电梯梯﹝消防电梯除除外﹞，将消防电电梯降至一楼楼，使之处于于消防状态；；电梯机房、井道、底底坑进水时，应应及时切断电电梯电源，并并手动将电梯梯升到最高层层；协助、督促电梯维维保单位搞好好电梯的维修修保养工作；；当电梯年检期临近近时，通知维维保单位对电电梯进行年检检保养，并根根据电梯年检检报告，督促促维保单位整整改不合格项项目；妥善保存电梯合格格证、限速器器、安全钳合合格证和电梯梯年检报告；；物业管理有限公司司项目工程维修部管管理制度版本A/0编号YXWY（）-SSB-名称电梯管理工作规程程页码2/7生效期名称编制更改审核编制更改保管好电梯机械钥钥匙、操作面面板钥匙和机机房钥匙。4.2安全操作规规程电梯维修人员必须须经过国家相相关部门的专专业培训并取取得上岗证后后方可上岗工工作；电梯维修人员应按按照《电梯维维修保养计划划表》定期对对电梯进行检检查；开启厅门进入轿厢厢之前，需注注意轿厢是否否停在该层；；严禁在电梯运行中中开启厅门；；每日按照要求对电电梯进行巡视视检查，发现现问题立即处处理；电梯因故停用时，必必须将轿内照照明、风扇开开关断开，必必要时关断电电梯主电源；；严禁在正常情况下下用检修档来来替代正常运运行；手动盘车，必须先先将电梯总电电源断开，同同时注意轿厢厢位置，以免免电梯冲顶或或蹲底，盘车车完毕将专用用工具放回原原处；检修时，必须有两两人以上，协协调配合、相相互提醒确保保安全；维修时，如机房无无人必须锁上上机房门；进入轿顶、底坑作作业时，必须须切断急停开开关，同时穿穿戴好防护用用品，注意轿轿厢、配重的的移动,以免挂伤；；检修时的短接跨线线，完工后必必须拆除；更换保险管（丝）必必须与原规格格相同，严禁禁用铜丝替代代保险管（丝丝）；电梯机械钥匙、操操作面板钥匙匙必须由维修修人员保管和和使用。4.3维修工作制制度维修人员上岗前应应做到不酗酒酒、不熬夜，上上岗时保持精精神饱满、头头脑清醒，思思维敏捷；维修时须严格遵守守《电梯安全全操作规程》及及电梯维修有有关规定，并并在电梯基站站厅门前设置置“电梯维修，请请勿靠近”等告示牌；；维修中若需要切断断电源，则必必须在电源处处悬挂“有人操作，严严禁合闸”警示牌；当电梯发生困人事事故时，必须须先救人，然然后进行维修修。救人时先先通过各种方方式联系被困困人员，以稳稳定其情绪；；物业管理有限公司司项目工程维修部管管理制度版本A/0编号YXWY（）-SSB-名称电梯管理工作规程程页码3/7生效期名称编制更改审核编制更改需要手动盘车时，须须先关断总电电源开关，然然后将轿厢就就近平层；严禁电梯正常运行行时将安全回回路和保护回回路元件如安安全窗开关、安安全钳开关等等用机械或电电气方法短接接。维修情况况下进行短接接，检修后必必须立即恢复复；在轿顶作业时，应应断开安全钳钳联动开关及及轿顶检修急急停开关。在在底坑作业时时，应断开限限速器张紧安安全开关及底底坑检修急停停开关。检修修后各类开关关要及时复位位；井道中作业时，必必须戴安全帽帽。严禁作业业时一脚踏在在轿顶，一脚脚踏在井道中中任何一支点点上作业。并并注意轿厢间间和轿厢同配配重交错时的的距离。以防防止人身及工工具与配重发发生碰撞；检修作业时，严禁禁从井道外探探身到轿厢内内或轿厢顶作作业；检修时所用照明必必须是36V安全电压；；除维修工作需要，严严禁使用慢车车；维修中，严禁擅自自更改系统电电气线路，保保证系统线路路同图纸保持持一致；维修结束后，必须须将各线路、开开关等恢复到到原始状态（正正常运行状态态），并清理理干净工作现现场，保证清清洁。然后将将电梯上下运运行两次，正正常后才能投投入使用；维修中无关人员严严禁入内；维修中做好故障状状态和故障处处理记录工作作。4.4运行使用制制度轿厢内严禁吸烟，严严禁嬉戏打闹闹等任何可能能损坏轿厢及及影响电梯正正常运行的举举动。严禁和和杜绝一切发发生在电梯内内的不良和不不法行为；电梯严禁运载易燃燃易爆的危险险物品及国家家规定禁运的的任何物品。特特殊情况下，须须请示公司经经理；非特殊情况下不允允许将客梯作作为货梯使用用，避免损坏坏轿厢；电梯运行货物时，应应安排专人操操作电梯运行行。装货时注注意将货物分分散、均匀堆堆放，避免集集中放置和偏偏角堆放，使使轿厢运行平平稳。避免货货物损坏轿厢厢内壁；厅门开启后，人员员在进入轿厢厢前，必须首首先确认轿厢厢是否停在该该层，以免人人员坠入井道道。电梯运行行中严禁依靠靠轿厢门；进进出轿厢动作作迅速，避免免在轿门和厅厅门之间长时时间停物业管理有限公司司项目工程维修部管管理制度版本A/0编号YXWY（）-SSB-名称电梯管理工作规程程页码4/7生效期2007年9月11日编制更改审核批准留。避免电梯超载载运行；电梯正常运行时，严严禁将检修开开关作为正常常运行开关使使用。电梯的的检修状态不不能作为电梯梯的正常运行行状态；电梯在不使用时，必必须停放在基基站，关断轿轿厢内的控制制开关，关好好轿门和厅门门；电梯钥匙必须由维维修部和保安安部负责管理理使用，任何何单位和个人人不得私自加加配和使用。4.5操作注意事事项全自动运行.1进入停放在基站的的电梯内，打打开轿厢内的的操作箱。打打开轿内照明明开关，将风风扇开关打开开，使风扇正正常运行。将将自动/手动开关置置于自动状态态；.2将自动/手动开关关置于“自动”状态。并关关闭操作箱。经经数秒后，电电梯自动关闭闭轿门厅门，按所需楼层层，电梯即可可正常运行；；手动运行.1将操作箱内自动//手动开关置置于“手动”状态。电梯梯呈开门状态态；.2按预选楼层，按下下关门按键至至关门起动后后松手，电梯梯进入手动状状态运行；.3客梯以承载商场部部分货物进出出及公司工作作人员上下大大楼为主。安全运行程序.1监控中心保安员224小时监控电电梯运行情况况，发现异常常及时通知电电梯维修人员员，杜绝乘客客的不文明行行为，严禁易易燃、易爆等等危险物品和和超长超重等等物品进入电电梯；.2电梯维修人员每周周按照《电梯梯检查保养表表》进行一次次检查保养，并并作好记录，督督促外委电梯梯公司按照合合同要求进行行相关的工作作；.3维修、保养等原因因造成停梯，应应在一层挂牌牌告示；.4任何人不得在电梯梯机房、轿厢厢、井道吸烟烟。电梯机房的管理.1电梯机房内所有设设备非电梯维维修工作人员员、电梯公司司专业人员，禁禁止操作；物业管理有限公司司项目工程维修部管管理制度版本A/0编号YXWY（）-SSB-名称电梯管理工作规程程页码5/7生效期2007年9月11日编制更改审核批准.2非工作人员进入机机房，须经工工程维修部主主管和管理处处主任批准后后，由电梯维维修人员陪同同，方可进入入；.3保持良好的照明和和通风，保持持机房内温度度适宜，保持持门窗开启灵灵活无破损；；.4保持机房内内整洁，不准准堆放杂物；；.5消防器材完备良好好，机房内严严禁吸烟；.6因电梯维修保养造造成停机，应应在一楼放置置告示牌。运行异常.1当发生火灾时监控中心保安员打打开迫降开关关，将消防电电梯全部降至至基站，消防防电梯自动进进入消防状态态，电梯维修修人员应当迅迅速关闭无消消防功能的电电梯；.2当发生地震时根据震前预报由电电梯维修人员员关闭所有电电梯，地震后后开启时由专专业电梯公司司对电梯进行行安全检测确确认无异常后后，方可运行行；.3当电梯进水时A.底坑进水，应将电电梯停于两层层以上，中止止运行并切断断电源；B.当楼层被水淹而使使井道边或底底坑进水，应应将电梯停于于进水楼层以以上并及时关关闭电梯及总总电源。.4电梯湿水后，由电电梯公司做湿湿水处理，并并提交相应报报告。4.6维护保养维修保养时一般应应切断电源，以以免触电、卷卷入引轮造成成人身伤亡和和设备事故；；因维修保养停机时时，须确认轿轿厢内无乘客客方可停机；；在维修保养中必须须注意工作协协调和配合，有有人协同工作作时，行机、停停机都必须扬扬声，得到对对方的回答后后方可操作；；在机顶做检修、保保养工作时，除除判断故障和和调试需要外外，禁行快车车；下底坑作业时，禁禁止关闭厅门门，厅门口必必须摆设告示示牌，防止无无关人员靠近近；在底坑作业时，首首先开亮底坑坑灯，按下底底坑急停开关关，必须佩带带安全帽；物业管理有限公司司项目工程维修部管管理制度版本A/0编号YXWY（）-SSB-名称电梯管理工作规程程页码6/7生效期2007年9月11日编制更改审核批准机房、井道、底坑坑因工作需要要进行动火作作业时，必须须遵守消防工工作规程，指指定专人监视视，事后清理理火种，防止止火灾发生。维维修保养结束束后，必须认认真清理现场场，清点工具具和物品；电梯清洁卫生职责责划分序号项目责任人时间相关记录1电梯机房电梯维修人员一周电梯检查保养表2轿厢内面、地坎及及厅门清洁工每班电梯检查保养表3井道电梯维修人员二周电梯检查保养表4.7电梯困人故故障的救援步步骤切断电梯机房总电电源，并挂上上“正在维修”的标示牌；；检查电梯机房内情情况是否一切切正常；机房必须有足够的的照明，查看看钢丝绳上的的楼层标记，确确定停放的位位置；如果轿厢停于接近近厅门位置，且且高于或低于于楼面不超过过0.1米：A．用专用厅门钥匙匙开启厅门；；B．轿顶用人力开启启轿厢门；C．协助乘客离开轿轿厢；D．重新将厅、轿门门关妥。如果轿厢停于远离离层门位置时时，应先将轿轿厢移至楼层层门，然后按按上述步骤救救出乘客：用对讲机通知乘客客保持安静，并并说明轿厢随随时可能移动动，不可将身身体任何部分分探出轿厢外外，以免发生生危险，同时时如果轿厢门门处于半开闭闭状态，则应应将其完全关关闭；用抱闸扳手前：（1）.确保电梯总开关已已切断；（2）.确保所有厅门、轿轿门已关好。C．使用抱闸扳手，必必须由一人控控制松闸而另另一人转动手手轮；D．将放在制动器上上的抱闸扳手手向下拉，使使制动器慢慢慢松开，另一一人转动手轮轮向左或物业管理有限公司司项目工程维修部管管理制度版本A/0编号YXWY（）-SSB-名称电梯管理工作规程程页码7/7生效期2007年9月11日编制更改审核批准向右，以比较易扳扳动方向为准准；E．再次提醒乘客救救援工作在进进行中，然后后慢慢绞动轿轿厢，轿厢会会由于自重而而移动，为了了避免；F．轿厢上升或下降降太快发生危危险，操作时时应断续动作作使轿厢逐步步移动，以免免发生意外；；G．慢慢提升或下降降轿厢，直到到接近楼层门门。使用厅门钥匙开启启前，必须确确保轿厢地坎坎与厅门地坎坎相差小于100毫米才能让让乘客离开轿轿厢；当所有乘客离开电电梯后必须把把厅、轿门关关好；操作时尚应注意：：如果轿厢停停于最上层厅厅门以上或最最下层厅门以以下，不可只只撬开制动器器令轿厢自由由移动，而应应在撬开制动动器的同时把把持紧手轮，并并用人力扳绞绞，使轿厢向向正确方向移移动。5相关文件质量记录附加说明：物业管理有限公司司项目工程维修部管管理制度版本A/0编号YXWY（）-SSB-名称空调管理工作规程程页码1/9生效期2007年9月11日编制更改审核批准1目的通过空调管管理，确保设设备正常运行行，延长设备备使用寿命，满满足用户使用用需求。2范围适用于所接接管项目的空空调设备、设设施管理。3职责3.1工程维修修部负责对管管理处上述工工作的巡检、评评价，以及大大、中修管理理、维养计划划的编制；3.2工程维修部部主管负责空空调设备设施施的日常使用用和管理；3.3维修人员负负责空调设备备设施的使用用操作和维护护保养。4工作程序4.1管理制度非工作人员进入空空调机房须经经工程维修部部主管或管理理处经理批准准后，由空调调维修人员陪陪同，方能进进入；空调机房内机电设设备由空调维维修人员负责责操作，其他他人员不得擅擅自操作；运行中若出现停电电等异常情况况，应立即停停机。恢复供供电半小时后后，方能开机机；消防设备完好，机机房内严禁吸吸烟；保持机房干净整洁洁无积尘，不不得堆放杂物物；空调维修人员应根根据气温变化化，及时调节节空调负荷，以以达到节能的的目的；保持良好室内照明明及通风、门门窗开启灵活活无破损。4.2中央空调操操作规程中央空调机房是重重要设备机房房，为保证中中央空调系统统安全、正常常运行，必须须严格遵照操操作规程进行行操作；严格遵守《中央空空调机组操作作手册》要求求，保证安全全生产；掌握中央空调系统统各主要设备备及管路系统统的工作原理理、构造和实实际运行状况况，在规定时时期内巡视检检查各运行参参数是否在规规定范围内，作作好运行记录录，保证数据据准确无误；；发现异常情况以及及设备故障应应迅速查明原原因，正确处处理，及时报报告有关领导导和部门，物业管理有限公司司项目工程维修部管管理制度版本A/0编号YXWY（）-SSB-名称空调管理工作规程程页码2/9生效期2007年9月11日编制更改审核批准认真作好记录（内内容应包括异异常情况或故故障的现象、过过程、原由及及处理方法、结结果）。严格格遵守设备检检修记录归案案制度；及时掌握外界环境境温度和内部部各部分空调调负荷需求，合合理调整机组组、水泵等投投入的数量及及有关参数，在在保证安全生生产和用户需需求前提下，做做到经济运行行；空调机组开启前的的操作.1首先检查所有电源源（泵、风机机、主机）处处于正常状态态，刀闸、开开关使用灵活活、电压、电电流恒定；.2开启欲启动之机组组冷却水进出出阀门,开启欲启动动之机组冷却却塔阀门，手手动或自动启启动冷却塔分分扇，手动或或自动启动冷冷却泵；.3开启欲启动之机组组冷冻水进出出水阀门，手手动或自动启启动冷冻泵；；.4在上述步骤完成后后，检查机组组状态是否满满足开机条件件，确认无误误后按照《中中央空调机组组操作手册》启启动机组。停机操作在空调机机组停机5—15分钟后，按按上述步骤反反向操作。4.3空调运行日日常巡视工作作规定系统项目检查内容时间空调机房空调机组水泵、电机阀门及管路压力表、温度计控制柜电气装置检查并记录有关运运行参数（温温度、压力、电电流等）有无不正常之声响响、振动及温温升。有无跑冒滴漏现象象。指示是否正确。控制系统信号指示示是否正确，开开关状态是否否正确。每小时一次空调末端装置风机盘管、新风机机组、空调器器电磁阀、温控器阀门管路保温自动排气阀冷凝水系统控制柜电气装置检查有无异响，有有无不正常振振动，过滤网网是否脏堵开启是否灵活，温温度控制是否否准确开启是否灵活，有有无跑冒滴漏漏现象保温材料是否损坏坏排气是否正常，有有无跑冒滴漏漏现象有无堵塞，滴漏控制系统信号指示示是否正确，开开关状态是否否正确。每小时一次冷却塔电机、风扇、皮带带布水器填料浮球阀集水盘，滤网控制柜电气装置冷却塔主体有无不正常声响、振振荡；皮带是是否过松打滑滑有无损坏、掉落有无损坏、有无堵堵塞位置是否正确、有有无损坏是否脏坏控制系统信号指示示是否正确，开开关状态是否否正确。有无跑冒滴漏现象象每天二次物业管理有限公司司项目工程维修部管管理制度版本A/0编号YXWY（）-SSB-名称空调管理工作规程程页码4/9生效期2007年9月11日编制更改审核批准电动离心泵的运行行操作.1启动前的检查与准准备A.检查水泵进水阀门门应打开，水水泵出水阀门门应全关；B.水泵出口压力表应应完好，指针针指示“0”位，开启（旋旋塞）；C.检查电动机及水泵泵轴承，应有有足够润滑油油；D.检查电动机接地线线是否完好，如如该泵停用已已超过半年，则则在启动前应应通知电工做做绝缘检查；；E.用手搬动靠背轮（联联轴器），应应能轻快转动动，无摩擦及及异声；F.启动前应开启冷却却水阀门，检检查冷却水是是否畅通；G.检查填料箱压盖，应应松紧适度，不不偏不斜，不不与轴接触；；H检查地脚螺丝是否否牢固无松动动。.2起动A.合上开关，起动水水泵，注意电电流表，当空空载电流正常常，无异声、振振动，而且水水泵出水口压压力正常后，开开启出口阀门门；B.注意补水泵出口压压力应稳定；；C.注意热水系统的循循环水泵工作作参数是否正正常，如果压压力低，可用用补水泵向系系统内补水。.3正常运行的维护工工作A.按巡回检查制的内内容检查水泵泵及电动机，应应无异声和振振动，轴承润润滑良好，轴轴承处温度不不应超过70℃；B.注意各表指示稳定定在正常工作作范围内；C.水泵进、出口压力力正常稳定；；D.备用泵应处于随时时可以投入使使用的状态，每每班应检查一一次。.4正常停用A.关闭水泵出口阀门门；B.按停泵按扭停止电电动机运转；；物业管理有限公司司项目工程维修部管管理制度版本A/0编号YXWY（）-SSB-名称空调管理工作规程程页码5/9生效期2007年9月11日编制更改审核批准C.关闭冷却水阀门。空调运行操作程序序4.4.2.1起动前的检查A.盘动引风机、鼓风风机，轴应无无摩擦和卡住住现象；B.各轴承的润滑油应应充足，加油油设备应齐全全，冷却水管管应畅通，轴轴承箱不漏油油，防护设备备齐全良好；；C.电动机地脚螺丝无无松动，接地地线可靠；D.风量调节器开关灵灵活好用，远远距离操作机机构齐全，动动作灵活。.2起动与运行A.风机启动前，一般般将调节阀调调到闭合的位位置；B.按启动按钮，启动动后达到正常常转数时，再再逐渐开大调调节阀，直至至规定负荷为为止；C.运行过程中，轴承承温升不高于于40℃，表面温度度不高于80℃；D.运行过程中，注意意检查有无异异声和振动。.3风机的紧急停车。A.运行中，风风机有剧烈的的噪声，必须须紧急停车；；B.运行中，轴承温度度剧烈上升，必必须紧急停车车；C.运行中，风机发生生剧烈的振动动和有撞击的的现象时，必必须紧急停车车。压力表的维护与冲冲洗.1压力表的使用维护护：运行中，压压力表的表管管和旋塞均不不应泄漏，压压力表每周要要冲洗一次，要要保持压力表表表面清洁，（在在校表时应把把工作压力用用红线标在刻刻度盘上）使使表针指示清清晰可见。发发现压力表有有异常变化，应应及时查明原原因。在更换换压力表时，必必须使用经过过检验，并有有铅封的压力力表，使用压压力表每半年年必须校验一一次；.2冲洗压力表步骤A.关闭压力表的三通通旋塞；B.开启压力表放水阀阀门冲洗两分分钟；C.关闭放水阀门；物业管理有限公司司项目工程维修部管管理制度版本A/0编号YXWY（）-SSB-名称空调管理工作规程程页码6/9生效期2007年9月11日编制更改审核批准D.停留三分钟后开启启压力表三通通旋塞，压力力表投入运行行。安全阀的使用与维维护.1热水机组正式运行行之前，要先先校对安全阀阀；.2安全阀的装置，零零件必须齐全全良好A.弹簧式安全阀要有有提升手把和和防止随意拧拧动调整螺丝丝的装置；B.杠杆式安全阀要有有防止重锤自自行移动的装装置和限制杠杠杆越出的导导架；C.运行中，未经主管管人员的批准准，严禁调整整安全阀；D.安全阀的维护（1）须定期做手动或或自动排气试试验，操作时时防止烫伤，应应轻拉、轻放放；（2）如果发现安全阀阀严重泄漏，应应停机检修；；（3）严禁将弹簧拧死死或在杠杆上上加压重物。运行中临时停机因工程维修部维修等等原因临时停停机，应由空空调维修人员员填写《空调调停机通知单单》，经工程程维修部主管管、管理处经经理批准后，由由管理处提前前24小时通知用用户。因突发发事件停机，应应在1小时内联络络有关部门经经理，并在恢恢复供冷（暖暖）后24小时内向用用户作出解释释。4.5维护保养新风柜.1月保养A.清洗空气过滤器11—2次；B更换破损过滤网；；C检查出风口避震喉喉，如有破损损则更换。.2季保养A给风机机轴承加黄油油。加油时，用用手动油枪加加油，直到密密封圈四周有有小油珠出现现；B.检查皮带松紧情况况，若皮带紧紧但仍出现打打滑现象，可可将皮带擦净净。.3年度保养A.检查轴承是否良好好，若磨损严严重，则进行行更换；物业管理有限公司司项目工程维修部管管理制度版本A/0编号YXWY（）-SSB-名称空调管理工作规程程页码7/9生效期2007年9月11日编制更改审核批准B.检查机壳及附属设设备的油漆是是否剥落或腐腐蚀，若出现现损坏，则应应用优质防锈锈漆重新油漆漆；C清洗风机叶轮和轴轴，若轴上有有锈斑，则可可用砂皮将其其磨光；D.检查接水盘中有无无淤泥或其他他外来物，若若有应清除，以以保证排水畅畅通；E检查附属阀门（包包括风阀）是是否正常工作作，如有损坏坏，则更换；；F.检查管系是否漏气气、漏水；G.清洗翅片，折卸外外壳后，用水水枪将清洗药药水喷入翅片片间，浸润数数分钟，再用用清水冲洗干干净；H.检查电机绝缘电阻阻、相间及相相地间都应不不大于0.5欧姆。冷却水泵.1月保养A.清洗扰流板，散热热胶片上的外外来杂物；B.清理洒水转头，洒洒水喉管处的的污垢及藻类类，以保证出出水流畅；C.开启水盆之排水阀阀门，清理水水盆，隔入网网及入风网外外的污垢、泥泥尘；D.检查皮带运行状况况，若出现松松动打滑，则则应折下皮带带，清洁皮带带与皮带轮之之间接触面；；若皮带变形形、磨损严重重或断裂，则则应更换新皮皮带。.2半年保养A.检查电机、减速器器及分扇联接接器上的螺丝丝及销子是否否坚固；B.更换齿轮箱减速器器内的润滑油油；C.更换电机、风扇联联接器内的润润滑油；D检查水盆、洒水系系统是否漏水水；E.检查浮球阀及其他他阀门的工作作是否正常。.3全年保养A.清洗玻璃纤维外壳壳；B.折卸并全面清洗，检检查齿轮箱减减速器及联接接器，更换磨磨损严重的轴轴承；风冷冷水机组物业管理有限公司司项目工程维修部管管理制度版本A/0编号YXWY（）-SSB-名称空调管理工作规程程页码8/9生效期2007年9月11日编制更改审核批准.1月保养A.清洁机器外壳，清清除进风口附附近的杂物；；B.打扫仪表盘，避免免尘土杂物影影响控制电路路；C.检查温度计、压力力表工作是否否正常。.2年度保养A.检查机组外壳，对对油漆剥落或或腐蚀处，应应重新刷防锈锈漆；B.应加以更换清洗翅翅片，保证翅翅片间通道通通畅，无障碍碍物；C.清洗风扇叶片，确确保处出风效效率；D.检查风扇电机轴承承，若磨损严严重，应加以以更换；E.更换风扇电机润滑滑油；F.检查压缩机油位，对对于缺油者补补充润滑油；；G.检查机组内的制冷冷剂充灌量，视视需要给予补补充；H.检查控制机构的各各设定值，对对不合适者，加加以重新设定定；I检查系统保温，对对破损处应重重新处理；J检查各阀门工作情情况（包括水水流开关），确确保处于良好好状态。4.54水冷冷水水机组.1月保养A.擦拭机身外壳，保保持机身干净净整洁；B.检查各仪表工作状状况是否正常常，停机时对对控制板及控控制箱进行除除尘；C检查温度计、压力力表工作是否否正常。.2年度保养A.更换润滑油及油过过滤器；B.检查所有控制及安安全装置的设设置及运行是是否正常；C.检查是否出现制冷冷剂泄漏；D.检查启动接触器的的磨损情况，需需要时更换新新的；E.检查电机绕阻的绝绝缘；物业管理有限公司司项目工程维修部管管理制度版本A/0编号YXWY（）-SSB-名称空调管理工作规程程页码9/9生效期2007年9月11日编制更改审核批准F.清洗冷凝器铜管内内壁；G.清洗蒸发器铜管内内壁；H.检查管系是否漏水水，各阀门运运转是否正常常，水流开关关工作是否正正常；I检查保温层完好度度。离心式清水泵.1月保养A.检查盘根是否漏水水，若磨损严严重，应更换换；B.给轴承加油；C给联轴器加油；D.检查地脚螺栓及主主要连接螺栓栓是否有松动动现象；E.清洁电机、水泵外外壳；F.检查压力表工作是是否正常。.2年度保养A.检查水泵、电机轴轴承、轴套等等运动部件磨磨损情况，若若磨损严重，则则应更换；B.检查密封件的密封封情况，更换换密封效果差