定位策划-outlets商业

裕田长沙Outlets商业推介报告营销策划部/090420.Outlets商业定义及发展现状裕田长沙Outlets及经营环境裕田长沙Outlets定位及优势裕田长沙Outlets规划设计原则裕田长沙Outlets经济和社会效益提纲A.Outlets商业定义及发展现状奥特莱斯（Outlets）最早诞生于美国，迄今已有近一百年的历史。Outlets最早就是“工厂直销店”，专门处理工厂尾货。后来逐渐汇集，慢慢形成类似ShoppingMall的大型Outlets购物中心，并逐渐发展成为一个独立的零售业态。1970年-1987年：一些大型服装工厂和日用品加工企业利用工厂的仓库销售订单尾货开始在他们的仓库建立起OutletStore，基本上是一家工厂一个OutletStore，所集商品既是优质品牌又价格低廉，所以吸引了大批顾客。1988年-1996年：FactoryOutlet开始繁荣起来并有大的发展，去工厂直销店购买商品的顾客越来越多，因此，很多工厂就把直销店集中在一起开设，这时的购物中心一般都是真正的“工厂直销”，虽然以名牌和低价吸引顾客，但没有形成规模销售。而且离城市较远，一般在60-80英里（100-150公里）左右，开车要一个多小时。1997年-2001年：进入二十世纪七十年代，Outlets业态在美国呈现快速发展的势头，截止1996年，美国境内已经建立了300多家奥特莱斯购物中心，并且有了奥特莱斯开发商的加入，这种营销形态发生了实质性的变化。首先是供货商从过去单一的商品工厂发展为商品工厂、品牌所有者、品牌代理商、品牌批发商乃至大型百货商店共同参与的专门供货渠道。其次是功能更加齐全，休闲购物一体化。最后是开始讲究购物环境并向城市靠近。因此这种直销中心渐渐发展成为大型或超大型购物中心。特别是近两年，销售额屡创新高。据美国的统计数字显示，全美有275个大型奥特莱斯中心，销售增长率逐年大幅递增。目前，在美国、欧洲、日本甚至东南亚国家，均已出现这种业态并蓬勃发展。Outlets商业的诞生和发展驰名世界的品牌——荟萃世界著名或知名品牌，品牌纯正，质量上乘；难以想象的低价——一般以低至1-6折的价格销售，物美价廉，消费者趋之若鹜；方便舒适的氛围——远离市区，交通方便，货场简洁、舒适。OUTLETS吸引顾客有三样法宝：Outlets--产生并拉动了所在地城市的新型旅游、观光、度假、购物产业链条Outlets--是极具引领性和辐射性的特色项目Outlets--全世界发达城市最为强劲的零售业态Outlets--热点经济现象Outlets--一种崭新的时尚的现代消费商业模式Outlets--商业集群效应已经成为了所在地城市GDP增长的推动器消费人口每年超千万，营业额过百亿美元全球最顶级名牌商品折扣销售的专业管理公司拥有全世界最著名的500个outlets销售的独家特许营运权全球发达国家的中心城市设有150多处outlets奥特莱斯（outlets）公司OUTLET在中国的机会中国——全球潜力最大的消费市场中国——世界奢侈品协会公布的世界第二大奢侈品消费国中国——名牌消费已经成为一种时尚中国——居民每年出境总人数规模浩大，出境消费规模全球第一中国——每年个人境外平均购物消费以1081欧元居全球之首目前，中国的奥特莱斯主要有北京燕莎奥特莱斯、上海青浦奥特莱斯、上海美兰湖奥特莱斯、张家港香港城奥特莱斯、苏州奥特莱斯、合肥国轩奥特莱斯广场，奥特莱斯已然成为商业新业态的流行趋势。中国的奥特莱斯基本都是走厂家直销与折扣相结合的道路，特点有三：品牌度高，奥特莱斯不同于一般商场，它卖的是库存货和折扣货，一般的国际顶级品牌是不打折的，打折影响其形象，但是好牌子一样有库存，而奥特莱斯的特性决定了奥特莱斯是国家大牌消除库存的最好场所。折扣低，奥特莱斯一般都在城郊，如上海青浦、张家港香港城等，离市区比较远，这样房租就比较低，而且，奥特莱斯的货品都是厂家直销，可以把中间利润降低，最终降低最后售价。北京燕莎、上海青浦货品的折扣都只有1~6折。停车场大，奥特莱斯主要针对有车一族，就需要很大的停车场，比如上海青浦奥特莱斯有1000多个免费停车位，张家港香港城奥特莱斯有2500各免费停车位。B.裕田长沙Ouetlets及经营环境长沙outlets，华中地区首座outlets，以长株潭城市群为中心，辐射中部地区。长沙是中国湖南会是长江以南四大经济中心城市（上海、广州、重庆、武汉）的唯一地理中心位置。本项目位于长株潭城市群长沙核心区西北面，国家“两型社会”先导区核心位置。本项目位于长沙市望城县。09年将铺多条大道对接长沙市区：长湘公路改为一级公路与芙蓉路对接；京珠西线望城段的改建；岳麓大道西延线工程；潇湘大道将北延至望城白沙洲；石长铁路增建二线望城段县重点工程。项目位置：长沙金星大道与雷锋大道交汇处北面，距市政府仅10分钟车程，道路通畅，沿途风景秀丽，交通便利。开发企业：奥特莱斯（湖南）有限公司，outlets商业模式专业建造商和品牌管理营运商，香港上市集团公司投资背景、一线城市房地产开发管理经验。项目规模：总投资额度10亿美元，总占地3000多亩，第一宗地块约1500亩。初步定位：以打造华中地区首座世界名牌折扣中心旗舰店产业园为核心，建设一座集购物中心、低密度高档住宅、娱乐休闲等配套齐全的魅力生活之城。

中国湖南省省会，美称“星城”，以“一江两岸、西文东市、两府四城、六桥三环”为城市格局，城市面积556.33平方公里，人口647.6万人(2007)，其中主城区人口280余万，位于湖南省中部，湘江下游，京广铁路线上，是一座具有3000年历史的“楚汉名城”，国务院首批公布的24个历史文化名城之一和首批对外开放的旅游城市之一。长沙是湖南省“一点一线”建设的核心城市，长株潭经济一体化的核心城市，主城区与株洲、湘潭相距均不足20公里。长沙正在加速创建“一小时经济圈”，同时，长沙也与武汉联手，建立经济协作区，与各个中部城市进行经济合作。湖南也加入了华南地区的“泛珠三角”，接受粤、港、澳三地的经济辐射。长沙是中西部城市中人均收入第一的城市，但消费也很高。从黄兴南路步行商业街到五一广场一带，为长沙的商业核心区域。无论是街头小吃还是酒店排挡，都拥有大批的客源。家乐福、沃尔玛、麦德龙和普尔斯马特四大国际连锁超市先后在长沙拥有一家和多家分店，知名的国内或省内连锁超市有新一佳、步步高、家润多等也纷纷参与竞争，苏宁和国美等电器专营超市均设有多家分店。目前洲际和喜来登都已在长沙新开酒店，香格里拉、希尔顿和美国温德姆等亦将落户长沙。传媒业也全国闻名，以湖南卫视、金鹰节和体坛周报为代表。长沙概况长沙享有“中国娱乐之都”、“中国动漫之都”、“中国工程机械之都”、“中国消费之都”美誉；

2008年入选“中国最具幸福感城市”；国家“资源节约型，环境友好型”综合改革配套实验区；中国十大活力城市之一、十大创新能力城市之一。长沙市总面积为1.18万平方公里，其中主城区面积598平方公里，1个县级市面积为5007平方公里，3个县的面积为6264平方公里。五区：岳麓区，面积139平方千米。人口68万。区人民政府驻金星北路一段517号。芙蓉区，面积42平方千米。人口67万。区人民政府驻人民东路62号。天心区，面积74平方千米。人口52万。区人民政府驻湘府路9号。开福区，面积187平方千米。人口53万。区人民政府驻蔡锷北路393号。雨花区，面积114平方千米。人口56万。区人民政府驻香樟东路4号。县级市/县：浏阳市，面积5007平方千米，人口132万。市人民政府驻淮川街道。长沙县，面积1997平方千米。人口73万。县人民政府驻星沙镇。望城县，面积1361平方千米。人口70万。县人民政府驻高塘岭镇。宁乡县，面积2906平方千米。人口121万。县人民政府驻玉潭镇。长沙行政区划长沙市全年实现地区生产总值3000.98亿元，比上年增长15.1％；长沙市全年完成全社会固定资产投资1873.33亿元，比上年增长29.6%；长沙市实现社会消费品零售总额1273.87亿元，增幅为22.8%，剔除物价因素实际增长15.6%（服装、鞋帽、针纺织品类增长39.0%；化妆品类增长33.7%；金银珠宝类增长16.0%）；长沙市实现外贸进出口总额51.68亿美元，比上年增长27.0％；长沙市地方财政收入超过200亿元达到205.05亿元，增长17.5%；长沙市全年城市居民人均可支配收入18282元，比上年增长13.2%，剔除物价因素实际增长7.6%；城市居民人均消费性支出12960元，增长5.5%，服务性消费支出3804元，增长3.9%。城市居民恩格尔系数为36.9%，受食品价格上涨较快影响，恩格尔系数比上年回升2.0个百分点。年末每百户家庭拥有家用汽车10.25辆。长沙经济状况2008年长沙实现社会消费品零售总额1273.87亿元，比上年增长22.8%，在全国26个省会城市中总量和增幅分别排8位、11位。长沙消费品市场在中部6市中继续保持优势的比较地位，社会消费品零售总额排名第2，2008年与领先的武汉的差距没有明显的扩大（差距576.18亿元）；与郑州相比，稍占优势（领先67.57亿元）；与太原、合肥、南昌相比较，优势就非常明显，这3个城市的消费品零售总额不及长沙的一半。中部消费力最强的城市——长沙01、上海（1.00）

02、北京

（0.95）

03、深圳（0.93）广东

04、广州（0.89）广东

05、厦门（0.88）福建

06、杭州（0.86）浙江

07、宁波（0.85）浙江

08、温州（0.82）浙江

09、长沙（0.80）湖南

10、佛山（0.80）广东

11、大连（0.78）辽宁

12、中山（0.78）广东

13、东莞（0.77）广东

14、珠海（0.76）广东

15、泉州（0.74）福建

16、苏州（0.73）江苏

17、汕头（0.73）广东

18、无锡（0.72）江苏

19、郴州（0.70）湖南

20、惠州（0.70）广东

全国消费力排名第九——长沙中国目前消费最高的城市就是上海，居全球第18位，北京居全球第22位。

以上海消费指数为1，则中国大陆目前消费指数最高的30个城市为：

从友谊商店、金色家族，到百联东方、新世界，再到美美，都在做国际一线大品牌，店子越来越多、牌子越来越响、价格越来越贵。长沙“金字塔”塔尖的人不多，消费能力却很强，这在众商家的店铺里得到了检验；长沙目前的奢侈品市场已经做到了中部第一，甚至将武汉甩下了一大截；有传闻称，Louis

vuitton在长沙开业当天的销售额达180万元；友谊商店新装开业时，送国内一线品牌的T恤给金卡会员，每件1200元，一送就是2000件。08年国庆节7天的假期销售额达2000万元之巨，增幅高达140％；以意大利品牌TRU

TRUSSARDI单笔消费达8000元以上才能成为会员的标准，长沙会员就有400多人，年度消费最高的近百万元的会员也在不断增长中；通程百货总经理张旭表示，在长沙，未来至少有10%的人有缘奢侈品消费，这块甜蛋糕可谓大也；奢侈品消费客户方面，若以比例算，长沙本地占销售比重的70%，另有30%来自二级城市。记者调查发现，另一大显著消费倾向为，男比女多。据分析称，在中国有60%的奢侈品消费来自中年男性。长沙奢侈品消费市场观察2008年9月13日，全球顶级奢侈品LV在长沙美美开出首家专卖店。

2009年1月15日，袁家岭友谊商店GUCCI专卖店开业庆典，范冰冰与方中信携手出席。

2009年3月26日，EmporioArmani在友谊商店开出首家专卖店，影星汤唯到场为开业捧场。相关资料：传统长沙人写真：心忧天下敢为人先唯楚有才无湘不成军长沙人写真长沙是一座开放型、时尚型和消费型的城市当前长沙人写真：爱享受（吃/穿/玩）爱时尚爱娱乐（如超级女生）人均收入中部第一荣湾镇商圈五一商圈袁家岭商圈东塘商圈长沙市商业百货集中商圈火车站商圈荣湾镇商圈五一商圈袁家岭商圈东塘商圈新世界、王府井、平和堂、百联东方、春天百货、天虹百货金色家族、友谊商城友谊商店火车站商圈通程百货商城阿波罗商城、家润多百货、大润发长沙的百货业态丰富，分布比较集中，充分反映出长沙是一座购买力旺盛的消费型城市。长沙类outlets商业现状1、通程奥特莱斯直销广场位于城东的上河国际街区，2008年12月31日开业，经营面积2万余平米，经营品牌有BALLY、K﹠C、纪梵希、范思哲、阿玛尼、POLO、PLADA等，也有皮尔卡丹、JESSICA、蕾朵、卡迪黛尔、ESPRIT、淑女屋、G2000、布兰施、耐克、阿迪达斯、KAPPA、金利来、李宁、晚安家纺、富丽真金、顺时针、贝贝熊等。其中不少是从株洲、湘潭开车过来的。设置在王府井9楼的奥特莱斯品牌折扣卖场，以低价策略大获全胜，07年9月份开业，到08年9月一年斩获5000万元销售额。专门销售名牌过季、下架、断码商品，汇集了数十个品牌，面积达4000平方米。价低是奥特莱斯最大的特色之一，相较当季、齐码商品，这里的过季、断码商品，价格基本都是低至3～5折，最低的也就是1折。2、长沙王府井百货九楼outlet3、天虹百货2008年进驻BOBO天下城，面积3万平方米，内设国内品牌OUTLETS折扣店。友阿集团已与天心区签约，敲定在大托镇先锋村斥资4亿元打造长沙的“奥特莱斯”购物公园，占地近300亩。规划建筑面积将达10万平方米，除outlets主题卖场外，其内还将建有儿童乐园、奥巴克公园、影楼、酒吧、娱乐城、网络天地、健身中心、商务中心等多项功能设施，还将有近2000个车位的双层停车场。4、友阿集团正在筹备中的outlets在长沙，outlets商业模式还处于雏形发展阶段，多分布在市中心繁华地段，还没有真正的outlets大型商业。C.裕田长沙Outlets定位及优势项目整体功能定位两大核心模块：大型Outlets名牌折扣城、低密度别墅住宅，以两大核心模块为中心的综合配套。一个集名品购物、休闲度假、高端住宅等综合配套完善的城市经济综合体。裕田长沙outlets五大优势商业规模建筑形式购物环境购物配套客户来源华中地区首个大型Outlets名品购物城占地500亩，设置500家品牌折扣店，5000余个免费停车场1、商业规模：采用北欧别墅式建筑风格，营造异域风情购物体验。2、建筑形式：利用地貌自然河道景观营造公园式水景购物环境。3、购物环境：3、购物配套：世界名品体验馆会员俱乐部高档特色餐饮高档洗浴中心美容美体沿河布置开放式block风情街度假别墅以outlets商业为中心，布置其他配套商业，为客户提供购、吃、玩、住全方位消费便利。4、客户来源：长株潭客户群华中地区客户2000余亩别墅区中高端住户周边工业园客户强大的消费支撑，客源丰富：D.裕田长沙Outlets规划设计