房地产行业专题研究：22年总结之土地篇冬日犹有枝俏

1告房地产华泰研究告房地产华泰研究紧抓机遇获取优质地块，关注优质央国企及头部民企22年土地市场继续走弱，供应端部分城市推地困难，需求端统计局数据显示房企土地购置面积同比下降超五成；但依然有部分企业逆市扩张，取得亮眼的投资成绩。我们认为23年房地产需求市场有望企稳恢复，因此当前具备更多融资及拿地优势的房企有望迎来更大成长空间，建议继续关注具有优质土地储备以及较强补货能力的央国企和少数头部民企。全国市场：继续走弱，成交建面下降超五成据统计局数据，22年全国土地购置面积累计同比下降53.4%。土地成交价款累计同比下降48.4%。中指院数据显示，300城住宅类土地累计供应建房地产开发房地产服务增持(维持)增持(维持)研究员SACNo.S0570519010002SFCNo.BIO834研究员SACNo.S0570519070001SFCNo.BRD825研究员SACNo.S0570520090003SFCNo.BRC046联系人SACNo.S0570122050022chenshen@+(86)2128972228liulu015507@+(86)2128972218linzhengheng@+(86)2128972087+(86)7558249238861%/50%/31%；住宅类土地累计成交建面为6.2亿平，同比下降30%，其中一线/二线/三四线同比下降41%/41%/21%。12月300城住宅类土地单月成交溢价率为2%，该指标从年初至今一直维持在6%以下，处于14年以来的相对低位。住宅类土地单月流拍率从年初高点的29%逐渐下降至12月的8%，但依然处于14年以来的相对高位。22城集中供地：高能级城市表现分化，民企投资再收缩供应层面：22年22城集中供地供应面积同比下降44%，主要由于房企拿地意愿不强，部分城市楼市的下行态势进一步向土地市场蔓延使得地方政府推地意愿也有所下降。成交层面：22城集中供地成交建面与成交金额分别同比下降32%、20%，整体成交同比降幅小于供应，但同样城市之间分化明显。热度层面：第二、三批次由于地市房企竞争的进一步减弱以及房企提高拿地标准，溢价率呈逐批下降趋势。企业层面：国进民退的现象进一步加剧，民企拿地金额占比从2021年第一批的58%降低至2022年第三批的17%。此外，22年建设类央国企拿地积极，部分外资房企加大投资。企业：投拓进一步集约化，聚焦优质城市房企拿地能力减弱，全国范围来看，22年拿地TOP30房企合计权益拿地金额约8575亿元，较2021年合计权益拿地金额下降50%，拿地TOP30房企合计权益拿地面积较2021年下降72%。由于房企资金承压，拿地能力减弱，地方政府更愿意推出优质地块以吸引房企拿地，TOP30房企权益拿地均价同比上涨78%。龙头房企拿地集中度提升，2022年，TOP20房企在拿地最多的10个城市合计拿地额占总拿地额的75%，而2021年该值仅51%。同时，龙头房企换仓一线城市，TOP20在一线城市拿地金额占比由21年的19%上升至22年的40%。投资建议重点推荐1)A股开发：华发股份、万科A、招商蛇口、滨江集团、建发股份、新城控股、金地集团；2)具备资源整合空间的房企：城建发展、华联控股；3)港股开发：华润置地、中国海外发展、龙湖集团；4)物管公司：华润万象生活、中海物业、保利物业、万物云、招商积余、新大正。风险提示：疫情、行业政策、行业基本面下行、部分房企经营风险。行业走势图房地产开发房地产服务沪深沪深30023(1)(13)(25)Feb-22Jun-22Oct-22Jan-23资料来源：Wind，华泰研究重点推荐股票名称股票代码(当地币种)投资评级华发股份600325CH11.95买入000002CH23.00买入招商蛇口001979CH17.88买入滨江集团002244CH13.23买入建发股份600153CH18.23买入新城控股601155CH23.23买入金地集团600383CH12.10买入城建发展600266CH4.76增持华联控股000036CH4.48增持华润置地1109HK44.29买入中国海外发展688HK28.00买入龙湖集团960HK40.02买入华润万象生活1209HK46.63买入万物云2602HK56.87买入中海物业2669HK13.60买入保利物业6049HK70.36买入招商积余001914CH19.50买入新大正002968CH31.05买入资料来源：华泰研究预测产 22城集中供地：高能级城市表现分化 7供应：供应量大幅减少，多数城市推地困难 7 格局：民企投资再收缩，地方城投加大托底力度，建筑类央国企成黑马 10企业：投拓进一步集约化，聚焦优质城市 12房企拿地力度减弱，拿地均价有所上升 12龙头房企拿地集中度提升，强区位与高能级兼具的城市更受青睐 13龙头房企拿地强度分化，滨江、华发逆市扩张 15 华发股份(000002CH，买入，目标价11.95元) 16 招商蛇口(001979CH，买入，目标价17.88元) 16滨江集团(002244CH，买入，目标价13.23元) 16建发股份(600153CH，买入，目标价18.23元) 17新城控股(601155CH，买入，目标价23.23元) 17金地集团(600383CH，买入，目标价12.10元) 17城建发展(600266CH，增持，目标价4.76元) 17华联控股(000036CH，增持，目标价4.48元) 17华润置地(1109HK，买入，目标价44.29港元) 18中国海外发展(0688HK，买入，目标价28.00港元) 18龙湖集团(0960HK，买入，目标价40.02港元) 18华润万象生活(1209HK，买入，目标价46.63港元) 18中海物业(2669HK，买入，目标价13.60港元) 18保利物业(6049HK，买入，目标价70.36港元) 19万物云(2602HK，买入，目标价56.87港币) 19招商积余(001914CH，买入，目标价19.50元) 19新大正(002968CH，买入，目标价31.05元) 19 2017-022017-042017-062017-08-10-122018-022018-042018-062018-08-10-122019-0222017-022017-042017-062017-08-10-122018-022018-042018-062018-08-10-122019-022019-042019-062019-08-10-122020-022020-042020-062020-08-10-122021-022021-042021-062021-08-102021-122022-022022-042022-062022-08-10-122022-022022-032022-042022-052022-062022-072022-082022-09-10-11-122022年土地市场延续2021年下半年以来的趋势，总体呈现“供需双弱”局面。据统计局数据，2022年土地购置面积同比下降53.4%。土地成交价款同比下降48.4%。房地产投资中，土地购置费同比下降5.7%，降幅较2021年扩大3.6个百分点，土地购置费占房地产开发投资完成额的比例31%，是房地产投资趋弱的重要原因。5.04.54.03.53.02.52.0500.50.0土地购置费(万亿元)同比(右轴)70%60%50%40%30%20%10%0%201720182019202020212022资料来源：国家统计局，华泰研究图表2：全国土地购置费占房地产开发投资完成额比例30.3%29.5%30%26%22%130.3%29.5%30%26%22%18%14%10%34%30.9%31.5%30.9%2017201820192020202120172018201920202021资料来源：国家统计局，华泰研究土地购置费:累计同比房地产开发投资完成额:累计同比80%70%60%50%40%30%20%10%0%-20%-30%资料来源：国家统计局，华泰研究20%10%0%-20%-30%-40%-50%-60%20172019202020212018202220172019202020212018资料来源：国家统计局，华泰研究当月环比 当月同比120%100%80%60%40%20%0%-20%-40%-60%-80%资料来源：国家统计局，华泰研究产60%40%20%0%-20%-40%-60%20172019202020212018202220172019202020212018资料来源：国家统计局，华泰研究图表7：全国房地产开发企业月度土地成交价款环比及同比2022-022022-032022-042022-052022-062022-072022-0822022-022022-032022-042022-052022-062022-072022-082022-09-10-11-12当月环比 当月环比 当月同比60%40%20%0%-20%-40%-60%-80%资料来源：国家统计局，华泰研究中指院数据显示，2022年300城住宅类土地累计成交建面为6.2亿平，同比下降30%，其中一线/二线/三四线同比下降41%/41%/21%；住宅类土地累计成交金额为33741亿元，同比下降30%；其中一线/二线/三四线同比下降19%/35%/29%。分上下半年来看，2022年上半年，受21年同期高基数，供应下降及需求萎靡等多重因素影响，住宅类土地成交建面同比降幅在50%以上。而2022下半年300城住宅类土地成交建面同比下降8%，降幅有所改善，占2022年全年的68%，土地市场成交在下半年有所筑底。120,000100,00080,00060,00040,00020,00002015-032015-082016-012016-06-112015-032015-082016-012016-06-112017-042017-092018-022018-07-122019-05-102020-032020-082021-012021-06-112022-042022-0940%30%20%10%0%-10%-20%-30%-40%-50%-60%-70%资料来源：中指研究院，华泰研究60,00050,00040,00030,00020,00010,00002015-032015-082016-012016-06-2015-032015-082016-012016-06-112017-042017-092018-022018-07-122019-05-102020-032020-082021-012021-06-112022-042022-09100%80%60%40%20%0%-20%-40%-60%-80%资料来源：中指研究院，华泰研究增速一线城市二线城市三四线城市200%150%100%50%0%-50%2015-032015-092016-032016-092017-032017-092018-032018-092019-032019-092020-032020-092021-032021-092022-032022-09资料来源：中指研究院，华泰研究一线城市二线城市三四线城市250%200%150%100%50%0%-50%2015-032015-092016-032016-092017-032017-092018-032018-092019-032019-092020-032020-092021-032021-092022-032022-09资料来源：中指研究院，华泰研究产土地供应角度：住宅类土地累计供应建面为7.4亿平，同比下降40%，其中一线/二线/三四线同比下降61%/50%/31%。土地成交溢价率和流拍率：12月300城住宅类土地单月成交溢价率为2%，其中一线/二线/三四线城市分别为2%/2%/2%，处于2014年以来的相对低位。此外，300城住宅类土地单月流拍率从年初高点的29%逐渐下降至12月的8%，但依然处于2014年以来的相对高位，其中12月一线/二线/三四线城市住宅类土地流拍率分别为8%/2%/10%，三四线城市依然处于高位。溢价率与流拍率双降表示土地市场供求关系逐渐合理化。160,000140,000120,000100,00080,00060,00040,00020,00002015-032015-082016-012016-062016-112017-042015-032015-082016-012016-062016-112017-042017-092018-022018-07-122019-05-102020-032020-082021-012021-06-112022-042022-0940%30%20%10%0%-20%-30%-40%-50%-60%资料来源：中指研究院，华泰研究180%160%140%120%100%80%60%40%20% 0%-20%一线城市 三四线城市2015-032015-092016-032016-092017-032017-092018-032018-09一线城市 三四线城市2015-032015-092016-032016-092017-032017-092018-032018-092019-032019-092020-032020-092021-032021-092022-032022-09二线城市资料来源：中指研究院，华泰研究一线城市二线城市三四线城市300%250%200%150%100%50%0%-50%2015-032015-092016-032016-092017-032017-092018-032018-092019-032019-092020-032020-092021-032021-092022-032022-09资料来源：中指研究院，华泰研究120%100%80%60%40%20%0%一线城市 三四线城市2015-032015-092016-032016-092017-032017-092018-032018-092一线城市 三四线城市2015-032015-092016-032016-092017-032017-092018-032018-092019-032019-092020-032020-092021-032021-092022-032022-09二线城市资料来源：中指研究院，华泰研究区域分化：华东区域为绝对主力。华东区域成交建面占全国总成交建面的53%，且成交建面同比降幅为各区域最小，为20%；而东北、华南、华北区域成交建面同比降幅分别达到79%、48%、35%。华东区域中，长三角依然是备受市场关注的区域，2022年土地成交建面TOP30城市中，有10个长三角城市。值得关注的是，在土地市场整体热度下行的环境下，上海、西安、宁波、合肥、淮安、珠海6个城市2022年土地成交建面同比实现正增长，主要和城市供给放量以及房企聚焦战略有关。11%华北西南6%西北5%北2%%%%华南8%华中11%华北西南6%西北5%北2%%%%华南8%华中15%华华东53%资料来源：中指研究院，华泰研究0%-20%-30%-40%-50%-60%-70%-80%-90%西北北华北华东西北北华北华东华中西南资料来源：中指研究院，华泰研究成交建面TOP30城市上海市杭州市西安市成都市上海市杭州市西安市成都市-29%-5%12283928252701122022年成交金额TOP30城市2022成交金额(亿元)2021成交建面(万平)2021成交金额(亿元)2022成交建面(万平)2022年成交建面TOP30城市排名城市排名城市比比3北京市-24%21203杭州市%4南京市-35%20164上海市%21315成都市5长沙市%6广州市-38-38%6合肥合肥市29%8157西安西安市8%9257徐徐州市94919418苏州市944-30%8株洲市株洲市9327%%5959武汉市841-53%9常州常州市924%833无锡市813911南京市884%宁宁波市7765%742宁宁波市87727%688深圳市736-25%982武汉市876%2427常州市718-2%733菏泽市菏泽市8513825合肥市715633广州市820%厦门市612-23%794眉眉山市7812%%515长沙市497-30%709贵阳市778%青岛市440-21%558青岛市719%徐州市388437淮安市707%599东莞市372-37-37%593无无锡市701268720南通市372-42%63620保定市673%21福州市355-5%37421苏州市664%22温州市342-41%57422南通市658%89223郑州市325-61%82323威海市642%24天津市316-69%24郑州市617%25佛山市312-64%86425扬州市556-2%56726扬州市30836326浏阳市浏阳市5389%49427重庆市300-74%27济南市516%28淮安市淮安市28921%23828遵义市499%29济南市274-56%62429北京市485%6890珠海市2362130宿宿迁市47544%%331资料来源：中指研究院，华泰研究产2022年集中供地也发生一些变化：1)集中供地批次不再局限于三批，部分城市进行四批、五批甚至第六批供地；2)部分城市逐渐掉队，即便划定22城时的地市较为火热，但两年后高能级城市间表现也出现较大分化。我们将从供应、成交、热度、质量和企业五个维度展现22城集中供地的情况。北京上海广州深圳杭州宁波合肥南京苏州无锡厦门第1批第2批第3批第4批第5批第6批●●●●◎◎●●●●◎◎●●●●◎◎●●●●◎◎●●●●◎◎●●●◎◎◎●●●●◎◎●●●●●◎●●●●●◎●●●●●◎●●●●◎◎福州成都重庆天津武汉长沙济南青岛郑州沈阳长春第1批第2批第3批第4批第5批第6批●●●●◎◎●●●●◎◎●●●◎◎◎●●●●◎◎●●●●●●●●●●◎◎●●●●◎◎●●●●◎◎●●●◎◎◎●●◎◎◎◎●●◎◎◎◎资料来源：中指研究院，华泰研究2022年，22城集中供地供应面积同比减少44%。分批次来看，2022年第一批、第二批、第三批供应面积分别同比下降58%、54%，8%，降幅依次收窄。分城市来看，各地供应情况差异较大，其中合肥、无锡及成都2022年的供应面积均超过2021年，深圳、厦门及福州三城2022年供应面积也达到21年的80%；上海、杭州、苏州、青岛、长沙、郑州六城2022年供应面积也可维持在去年的60-80%；但约半数城市推地量较少，其中沈阳、长春2022年供应面积分别是2021年的16.3%、2.7%。总体而言，由于房企拿地意愿不强，部分城市楼市的下行态势进一步向土地市场蔓延使得地方政府推地意愿也有所下降。图表20：2021&2022年集中供地，各城市供应建面一览(单位：万平)2021年-26.3%-54.3%8.9%-10.9%-19.5%-41.5%-55.4%8%-23.7% -26.3%-54.3%8.9%-10.9%-19.5%-41.5%-55.4%8%-23.7% -78.8% -56.0% -59.8% -70.0% -72.0% -92.5% -58.6%-49.6% -75.2% -88.6%-42.7%-67.0%-65.2%27.7%第2批23534420第2批235344204325455215528762262345211227203285,137第1批446276581256351444031833232368207334,713供应进度 54.9% 65.9% 91.4% 54.9% 65.9% 91.4% 53.5% 54.3% 65.3% 85.2% 83.5% 11.2%27.7%8.0% 60.0% 66.3% 61.4%16.3%2.7% 55.8%-50.9%-24.4% -70.2% .0% -23.3% -15.6% .0% -79.2% -60.8%-39.6%36.6%-64.8% -53.8% -83.3%5242918510254309617027012914535467684992161777577023616,72342149522325746843623224172514694215807423226475336-16.7%101.0% 24.5%25.5%-82.6%57.0% 77.8% -72.4% -97.8%-5-72.4% -97.8%-54.0%6,874北京上海广州深圳杭州宁波合肥南京苏州无锡厦门福州成都重庆天津武汉长沙济南青岛郑州沈阳长春总计第1批3455909280757303295700420446969572318045142947394418511,382第2批49650887928146644729851026722176344760680560246860773471,160第3批5742964163342925593862082013745427624144622673372707,432全年95422,10455894886945993425436552,609949452,25529,974注：截至2022年12月31日，各城市集中供地进度有所不同，除沈阳、长春外，其它20城均已完成第三批集中供地，并且多城市进行第四批、第五批甚至第六批供地。为方便与2021年比较，我们将第三批及之后批次统一计入“第三批”计算。下同。资料来源：中指研究院，华泰研究产2022年，22城集中供地成交建面与成交金额分别同比下降32%、20%。分批次来看，2022年第一批、第二批、第三批成交建面/成交金额分别同比下降63%/53%、下降30%/8%，上升8%/27%，降幅相比供应水平较低，其中第二轮、第三轮的总体成交水平优于第一轮，由于各城市第三轮年底供应冲量，成交水平实现同比回正。分城市来看，上海、合肥、成都土地成交金额较21年全年提升45%、19%、44%。约半数城市如北京、深圳、南京、厦门成交金额水平约是21年全年的60%-90%。总体来看，成交同比降幅小于供应，但同样城市之间分化明显，约1/3城市成交金额降至21年的60%及以下。图表21：2021&2022年集中供地，各城市成交建面一览(单位：万平)2021年2022年第1批4462625第1批4462625652562199113574232372072583,90397.2%-26.7%97.0%10.9%-38.2% -74.9%-7.4%-18.3%20.7%46.7% -76.7%66.4%8%9.5% -44.3%0%第2批2353442042614339884222603004,651成交水平全年4852820472654399488666470125634614674008769512719617254,846-42.5% -68.5%-39.8%.4%1.9%-13.5%-17.3%-45.7%-28.5%4% -68.4% -82.8%7%-50.2%-63.7%.5%-56.7% -97.7%-30.5%-53.4%-23.9% 81.0% 70.3% 59.3% 87.5% 60.6% 140.2% 62.5% 65.2% 17.5% 86.6% 03.4% 29.6%4.3% 78.9% 69.0% 421-67.3%4-67.3%0%200%-24.6%-24.6%-15.6%-22.3%4515 -85.5%- -85.5%-60.8%-39.6%3014176%6%-58.2%-58.2%-23.9%422-78.8% -78.8% -89.9% -92.5%-57.6%-72.5%-73.8% -72.0% -93.2% -98.6%-62.8%2157154162264482325.5%7.6%6,292 67.6%6,292北京上海广州深圳杭州宁波合肥南京苏州无锡厦门福州成都重庆天津武汉长沙济南青岛郑州沈阳长春总计第1批345586799074830328168142044696955369547624772927393665770,491第2批40835726326122635522921914942634155193105352597336,689第3批15742264163342013833682086287404634380406215305,949全年598835409898709885972953341302,107642338045721,929资料来源：中指研究院，华泰研究图表22：2021&2022年集中供地，各城市成交金额一览(单位：亿元)2021年第1批480879341827265234739398422934,968-56.7%-62.3%39.6%-28.8%-26.0%-14.3% -80.7%-44.8%-59.4%-19.2%-42.9%8% -84.3% -92.4% -89.2%-59.9%-75.6%-74.5% -92.9% -98.6%-52.8%第2批50078021033955772727120118052974955,8152022年同比第3批同比全年-2.7%636129.2%1,61544.9%1,181109.4%2,839-63.2%670121.5%1,221-44.7%736116.4%530-30.6%1,914.0%102-58.9%528-1.0%279100.6%65943.4%39019.8%1,308-1.4%4389.1%944-23.5%50885.5%813-42.2%260-0.1%61220.6%21749.4%38679.4%42930.6%1,6275.9%64-76.9%300 210.9%316 -69.7%65833.5%8411515.1%4628%113-47.6%273-56.6%306137.7%44058.5%11522.0%32563 8-8.1%7,44628.1%18,229成交水平 85.0%45.3% 68.7% 76.7% 87.8% 67.6% 119.2% 71.7% 85.7% 102.6% 108.3%143.7%27.9%35.5% 52.6% 78.2% 89.7% 56.3%16.7%1.7% 80.2%北京上海广州深圳杭州宁波合肥南京苏州无锡厦门福州成都重庆天津武汉长沙济南青岛郑州沈阳长春总计第1批10852906603582219934242563556354967783712294180,532第2批5135385694532575072752623445449330327524252496,326第3批27756430336876324832540227426032927634932174445,874全年0054789602,181781552250179279435632738899859057049157738045722,732资料来源：中指研究院，华泰研究产%448645%448645分批次来看，2022年第一批集中供地溢价率水平较2021年第三批次有明显提升，但第二、三批次由于地市房企竞争的进一步减弱以及房企提高拿地标准，溢价率呈逐批下降趋势；部分热点城市如北京、杭州、宁波、合肥则保持了较为稳定的溢价率水平。而2022年第一批土拍流拍率较2021年第三批次上升较多，第二、三批次流拍率保持在较低水平，并且这两批次中，多数城市的流拍率依旧呈现下降态势。结合溢价率水平来看，我们认为房企拿地趋于理性，同时地方政府逐步释放了较为优质的地块，2022年第二、三批土拍与第一批相比，土地市场的供需关系得到进一步优化。度一览第1批较前次溢价率第2批较前次第3批较前次第1批较前次广义流拍率第2批较前次第3批较前次北京上海广州深圳杭州宁波合肥南京苏州无锡厦门福州成都重庆天津武汉长沙济南青岛郑州沈阳长春总体4.5%3.43%0.82%1.20%5.4%.85.39%6.9%%7%6%2%0.0%5.4%0.0%2.8%% 37.8% 31.9%63.0%.0%.8%0.9%3%%1%1%%%8%%0.0%0.0%-27.2%.0%.0%.0%.0%.0%-17.33.3%4.5%6.6%8%55%2.4%0.4%2.010%-- 0.33%0.58%6.53%2.39%0.03%4.07%1.07%0.02%4.92%0.55%1.33%1.68%0.74%1.25%1.26%0.39%0.00%4.66%9.3%%%4%5%5%3%2%5%4%0%9%1%0%0%0%9%3.8%--5.50.514.560.00.01%%0.0.%%%%6.4%5.9%5.2%4.0%5.7%8.6%%%%.2%4.5%%.9%8%3.0%.10.61.50.00.02.3%0.0%70.879930.31.599%%%%%%%%0.0%0.0%17.6% 49.4%19.0%0.0%83.083.0%0.0% 44.4%0.0%75.275.2%17.2%04-723- -12.2%5.4%7.4%2.9% .0%2.4%7.2%0.03.80.02.50.08.2%%%4%%%8%%0%%%7%7%2%%7.8%0.0%-20.0%0.0%--70.2%-20.5%-44.4%-4.9%%20.4%-35.9%-7.7%1113.7%.0%2.6%.6%.0%.0%1.5%.7%.0%.7%0.9%-1.15.-19.80.9.0.%%9.%%6.8%4.2%4.6%5.4%0.6%2.6%2.0%0.0%0.0%4.7% -5.3%0.5%0.0%0.6%2.5%2.5%0.0%0.0%0.0%4.2%0.3%0.7%0.0%0.2%0.4%0.8%2.3%0.0%2.32.3%-0.044资料来源：中指研究院，华泰研究地货比对比：从成交楼面价来看，2022年集中供地的土地楼面价较2021年大都有一定提升，由于房企投资强度的降低，地方政府通过提升地块质量鼓励房企投资。从地货比来看，部分成交情况较好的城市如北京、宁波、成都的地货比都有降低趋势，企业盈利空间更大；但有些城市如沈阳、长春并不限售价，地市成交情况也没有起色。所以我们认为地方政府的让利行为在一定程度可以激发房企积极性，但具体效果仍取决于城市的楼市成交情况。量一览2021年成交楼面价2022年成交楼面价2021年地货比2022年地货比第1批第2批第3批第1批第2批第3批第1批第2批第3批第1批第2批第3批北京32,16731,62331,62330,47530,475229,84534,60335,41959.4%59.4%51.3%46.4%54.7%上海 14,549 13,184 19,70733,22528,0328,03839.3%45.5%广州 11,33715,9315,931113,39113,0413,04918,59315,0615,06139.3%39.3%深圳 17,2417,24119,69918,0518,05421,4739,81934.7%37.2%37.2%31.4%杭州15,5015,505114,79518,3218,32714,6414,6421616,21820,58349.8%54.7%54.7%51.6%62.9%宁波11,841 7,41210,3710,3797,97,90112,13557.0%51.9%51.9%49.7%48.0%449.3%49.8%合肥7,8668,4886,906,9028,6767,27,299 5,41245.5%39.4%39.4%36.8%47.2%南京14,5714,57814,28314,283 8,50319,37116,7916,793 11,00047.9%54.4%54.4%50.0%57.0%56.2%56.2%苏州 10,08411,9911,99710,92110,92114,19413,67714,590无锡厦门福州成都重庆天津武汉长沙济南青岛郑州沈阳长春15,0615,060 35,021 7,5659,139,133 9,253 8,152 4,868 4,794 4,129 5,653 5,397 3,271 11,980 23,738 9,305 9,073 6,187 7,948 6,309 4,320 4,014 4,520 6,162 5,364 3,403 13,186 27,069 13,516 11,442 6,818 4,881 3,791 5,333 5,987 4,747 6,006 6,220 10,126 25,145 12,702 11,015 6,764 6,974 11,713 5,382 7,001 3,846 5,163 5,590 3,153 11,088 25,230 15,692 9,553 6,057 6,256 11,083 4,552 4,372 5,405 5,797 4,400 22,398 9,583 10,188 6,769 9,121 9,200 3,641 6,831 4,95268.3%48.4%39.3%48.2%41.2%52.2%31.6%31.6%36.9%36.9%58.5%53.3%55.8%32.3%32.3%53.5%49.3%49.7%33.2%36.4%51.4%51.4%443.6%33.3%33.3%442.9%61.8%44.7%30.3%注：地货比的计算方式为地块成交均价/未来开发出的项目能够销售的最高均价，以表示房企开发项目的盈利空间有多大，而由于部分城市不限售价或未披露限售均价，无法计算地货比，即为空白。资料来源：中指研究院，华泰研究产马整体来看，国进民退的现象进一步加剧，地方国企拿地金额占比已从2021年第一批的17%提升至2022年第三批的69%，民企拿地金额占比从2021年第一批的58%降低至2022年第三批的17%。但是在土地市场更为火热的城市，民企也有在积极参与拿地，2022年杭州、合肥民企拿地占比分别为49%、36%，接近其2021年第一轮与第二轮水平；并且有些城市如长春的地市参与者多为当地小民企。同时，集中供地中地方城投平台托底力度加大，据克而瑞数据，2022年第五批供地城投拿地金额占比已经达到80%，较2021年第一批的15%上升65个百分点。央企地方国企央企地方国企100%90%80%70%60%50%40%30%20%10%0%2021-12021-22021-32021A2022-12022-22022-32022A资料来源：中指研究院，华泰研究100%90%80%70%60%50%40%30%20%10%0%TOP10TOP11-30TOP31-50TOP51-100TOP100以外2021-12021-22021-32021A2022-12022-22022-32022A资料来源：中指研究院，华泰研究图表26：2022年各城市集中供地拿地金额划分(按性质划分)100%90%80%70%60%50%40%30%20%10%0%央企地方国企央企资料来源：中指研究院，华泰研究54%50%42%54%50%42%35%15%55%37%80%980%80%70%60%50%40%30%20%10%0%21第1批21第2批21第3批22第1批22第2批22第3批22第4批22第5批资料来源：克而瑞地产，华泰研究产央国企依旧强者恒强，规模民企仅滨江、龙湖、伟星跻身三十强。2022年，22城集中供地中，权益拿地金额TOP5为中国海外发展、保利发展、华润置地、建发股份、招商蛇口；与2021年22城集中供地权益拿地金额TOP5相比，仅建发股份取代绿城中国进入TOP5，其余四席均为四大央企。其它央企与地方国企如越秀地产、中国铁建、中国金茂、象屿集团等均保持了较高的投资力度。而权益拿地金额TOP30中，规模民企席位已由21年的降至3位，仅滨江、龙湖、伟星尚能跻身。建筑类央国企拿地积极，部分外资房企加大投资。权益拿地金额TOP30中，中交系、中建系、中铁建、中铁系频现，绿城中国作为中交系斥资417亿拿地，位列TOP30第6位；中铁建与中国中铁则分别以251亿、119亿位列第9位、第22位。而中建系中，除中海外，中建玖合也以131亿位列第18位。此外其它建筑类地方国企如广州地铁、厦门轨交、武汉城建、深圳地铁拿地表现也十分出色。外资系如凯德，在22年加大投资，斥资35亿均以触顶溢价率拿下成都、武汉两地块；新世界发展2022年进入内地市场，拿下上海65957元/平的高楼面价地块。2022年权益拿地金额(亿元)排名权益拿地金额(亿元)1中国海外发展672.02保利发展632.13华润置地616.04建发股份577.55招商蛇口507.46绿城中国417.07滨江集团382.18越秀地产342.59中国铁建250.810华发股份245.011武汉城建集团228.512厦门国贸210.813龙湖集团195.614万科171.115广州地铁165.2颐居建设148.3中国金茂140.4中建玖合131.219深圳地铁集团126.520厦门轨道交通125.321之江城投120.922中国中铁118.923无锡太湖新城发展113.024伟星房产107.925象屿集团107.426中能建城市投资99.527中国船舶集团93.828中信泰富93.829湖北联投集团87.630城建发展85.6权益规划建面(万平)300.8372.0298.6276.4208.466.081.580.40.881.71.582.749.02.22.4排名企业名称1中国海外发展2保利发展3华润置地4绿城中国5招商蛇口6龙湖集团7建发股份8万科中国铁建10越秀地产中国中铁12融创中国13金地集团14卓越置业15深圳地铁集团16滨江集团中国金茂18中骏集团控股19大华集团20碧桂园21武汉城建集团22京投发展23厦门国贸24融信中国25首开股份26中交地产27正荣地产28龙光集团29华侨城30旭辉集团2021年权益拿地金额(亿元)827.6746.4559.3507.7492.8489.1425.9366.3364.7339.9298.1294.7269.5252.7241.8216.1权益规划建面(万平)455.2601.9389.5355.6364.3526.0257.4446.3434.7226.0529.4278.7253.43.06.34.989.284.080.29.6注：1)红色字体为民企，黑色字体为央国企；2)此处中国海外发展拿地额包含中国海外宏洋部分，建发股份拿地额包含建发房产和联发集团部分；保利发展拿地额包含保利置业部分。资料来源：中指研究院，华泰研究产房企拿地力度减弱，拿地均价有所上升房企拿地力度减弱。全国范围来看，2022年，拿地TOP30房企合计权益拿地金额约8575亿元，较2021年TOP30合计权益拿地金额下降50%，拿地TOP30房企合计权益拿地面积较2021年下降72%。同时拿地TOP30门槛金额也由197亿元下降至94亿元，同比下降52%。四大央企拿地实力依然名列前茅，但权益拿地额也均有不同程度下降，华润置地、保利发展、中国海外发展、招商蛇口分别同比下降10%、47%、44%、38%。地方国企中建发股份权益拿地金额由21年的第8位升至22年第4位，表现亮眼，民企中滨江集团、伟星房产权益拿地金额分别仅下降1%、上升63%，拿地表现出色，龙湖集团由2021年的第9位降至第12位，权益拿地金额同比下降67%。市场权益拿地金额TOP30房企2022年权益拿地金额(亿元)排名权益拿地金额(亿元)1华润置地884.12保利发展844.63中国海外发展820.44建发股份614.95招商蛇口525.36绿城中国465.67滨江集团396.18中国铁建370.59越秀地产343.610华发股份298.611武汉城建集团278.612龙湖集团256.013万科240.914厦门国贸222.615广州地铁165.2中国中铁161.817伟星房产152.3颐居建设148.3中国金茂140.420中建玖合131.221深圳地铁集团126.522厦门轨道交通125.323湖北联投集团124.724之江城投120.925无锡太湖新城发展113.026象屿集团107.427中能建城市投资107.028中交地产98.429中国交建97.130中国船舶集团93.8TOP30合计8575.1权益规划建面(万平)568.9615.8494.8257.4295.5226.7512.7221.549.05866.1排名企业名称1保利发展2中国海外发展3万科4碧桂园5华润置地6绿城中国7招商蛇口8建发股份9龙湖集团中国铁建11融创中国12金地集团中国金茂14越秀地产15滨江集团中国中铁17新城控股18卓越集团19龙光集团20美的置业21旭辉集团22绿地控股23武汉城建集团24大华集团25中交地产26中骏集团控股27首开股份28深圳地铁集团29正荣地产30华侨城TOP30合计2021年权益拿地金额(亿元)979.8908.1849.5837.3782.8601.0520.1503.1496.2431.6400.8399.7386.3327.3319.0297.5293.5285.7264.9263.9258.2255.2243.7241.8222.2权益规划建面(万平)2998.3883.2738.5656.8779.1958.0569.4643.9616.3288.5214.8890.3916.6255.0327.1311.8421.0546.0231.6266.0406.1206.520748.5注：1)红色字体为民企，黑色字体为央国企；2)此处中国海外发展拿地额包含中国海外宏洋部分，建发股份拿地额包含建发房产和联发集团部分；保利发展拿地额包含保利置业部分。资料来源：中指研究院，华泰研究房企权益拿地均价上涨。TOP30房企2022年拿地均价达到14618元/平，同比+78%。我们认为房企拿地均价上涨的原因主要还是所拿的地块更为优质。如前文对22城推地质量分析，我们认为在其他城市也有倾向推出更为优质的地块，因为销售走冷，房企资金承压等现实情况存在，房企拿地能力有所减弱，所以地方政府更愿意推出优质地块以吸引房企拿地，增加土地出让收入。产30,00025,00020,00015,00010,0005,00002022权益拿地均价(元/平)2022权益拿地均价(元/平)2021权益拿地均价(元/平)深圳地铁集团中国金茂中国中铁万科龙湖集团武汉城建集团越秀地产中国铁建滨江集团绿城中国招商蛇口建发股份中国海外发展保利发展华润置地资料来源：中指研究院，华泰研究龙头房企拿地集中度提升，强区位与高能级兼具的城市更受青睐2022年房地产市场较为动荡，但有些龙头房企依然取得较好的销售成绩，我们希望通过研究这些龙头房企的拿地偏好来分析土地市场格局的变化。我们选取2022年克而瑞全口径销售金额百强的TOP20房企，对比其在2021年和2022年的拿地选择。2021年，TOP20房企在173个城市拿地17256亿元，而2022年，TOP20房企拿地城市降至51个，拿地金额同比下降59%至7027亿元。其原因一方面在于房企销售回款减少、融资能力减弱导致拿地能力下降，拿地金额减少；另一方面，房企执行聚焦战略，优化城市选择，2022年，TOP20房企在拿地最多的10个城市合计拿地额占总拿地额的75%，而2021年，前10个城市拿地额占比仅51%，房企拿地集中度进一步提升。拿地金额占比18%16%14%12%10%8%6%4%2%0%京广京天京广京天津厦佛重庆上州资料来源：中指研究院，华泰研究图表33：2022年TOP20房企前十城市拿地金额占比拿地金额占比18%16%14%12%10%8%6%4%2%0%京圳广成都京圳广成都杭京厦上资料来源：中指研究院，华泰研究另外，房企对于城市的选择也有所区别。从经济区位来看，2022年，TOP20房企在京津冀、长三角及珠三角的投资占比上升较多，分别上升4、5、4个百分点，成渝上升1个百分点，而在长江中游及其它区域拿地比例均有下降，长三角对于房企的吸引力更高。从城市能级来看，TOP20在一线城市拿地金额占比有明显提升，由21年的19%上升至40%，在三线以及下城市拿地金额占比从27%降至8%，头部房企换仓一线城市。产图表34：TOP20房企拿地金额占比变化(按区位划分)20212022202150%45%40%35%30%25%20%15%10%5%0%长三角京津冀成渝珠三角其长三角京津冀成渝珠三角其它资料来源：中指研究院，华泰研究图表35：TOP20房企拿地金额占比变化(按城市能级划分)20212022202160%50%40%30%20%10%0%一线二线三线及以下一线二线资料来源：中指研究院，华泰研究为消除地价差异，我们根据TOP20房企拿地建面占比进行排序，2021、2022年占比前五的城市分别为：杭州、长沙、重庆、广州、南京；杭州、长沙、北京、上海、合肥。2022年排名前二十的城市中，杭州、长沙、北京、上海、合肥、成都、深圳、宁波、西安、佛山等城市房企拿地占比有所上升；南京、郑州、苏州等城市有所下降。14%12%10%8%6%4%2%0%202220212022莞杭京合肥广莞杭京合肥广安佛重庆京郑青厦泉上都圳资料来源：中指研究院，华泰研究具体而言，各龙头房企拿地强度也有所分化。龙头房企中，保利发展、华润置地、建发房产、滨江集团、中国铁建、越秀地产、华发股份的拿地强度依然保持在30%及以上，但与2021年相比，仅滨江集团与华发股份的拿地强度有所上升，分别达到51%、34%，较2021年分别提升13、22个百分点。2022年销售额TOP20房企全口径金额(亿元)新增土地价值(亿元)拿地强度(拿地/销售)拿地额同比2022202120222021202220212022碧桂园464375889420632% 27%95%保利发展4573538535188330%30%35%35%28%万科地产4202620379588919%30%30%58%华润置地3013315806637535%35%444%22%中海地产29553710872593229%443%45%招商蛇口29263268759191 26%36%36%36%金地集团2218286565883%87%绿城中国21282666591542 28%58%62%龙湖集团2033290133524116%443%73%建发房产70371169295741%41%56%28%融创中国692597610140%%100%中国金茂550235624795116%40%40%74%滨江集团53969178564351%51%338%22%绿地控股4012903254122%14%94%中国铁建28142939657831%31%40%40%31%越秀地产260182524697442%59%25%旭辉集团237247387246%229%89%华发股份20221941034%34%12%1183%新城控股165234072431%31%98%远洋集团00436033310% 24%99%注：融创中国、绿地控股、新城控股、远洋集团数据来自中指院，其余来自克而瑞销售/拿地百强排行榜。资料来源：克而瑞，中指研究院，华泰研究产22年土地市场继续走弱，供应端部分城市推地困难，需求端统计局数据显示房企土地购置面积同比下降超五成；但依然有部分企业逆市扩张，取得亮眼的投资成绩。我们认为23年房地产需求市场有望企稳恢复，因此当前具备更多融资及拿地优势的房企有望迎来更大成长空间，建议继续关注具有优质土地储备以及较强补货能力的央国企和少数头部民企。重点推荐：1)A股开发：华发股份、万科A、招商蛇口、滨江集团、建发股份、新城控股、金地集团；2)具备资源整合空间的房企：城建发展、华联控股；3)港股开发：华润置地、中国海外发展、龙湖集团；4)物管公司：华润万象生活、中海物业、保利物业、万物云、招商积余、新大正。公司1月19日发布业绩快报，2022年实现营收591亿元，同比+15%；归母净利润26亿元，同比-20%，低于我们预期(33亿元)。参考实际结转情况，我们预计2022-2024年EPS为1.21/1.39/1.68元。可比公司平均2023PE为6.4倍(Wind一致预期)，考虑到公司投、销、融表现俱优，大股东支持力度大且资源丰富，我们认为公司合理2023PE为风险提示：疫情、行业政策、行业基本面下行、利润率下行、投资收益和少数股东损益占比波动风险。万科A(000002CH，买入，目标价23.00元)公司12月16日发布债务以及股权融资授权议案均获股东大会通过的公告，“第三支箭”政策以来，公司频获融资支持，而此次会议彰显公司希望继续把握持续性融资利好从而进一步做大做强的意愿。我们维持2022-2024年EPS分别为2.00/2.10/2.34元的预测，A股(000002CH)参考可比公司2022年PE均值8.42x(Wind一致预期)，稳健的财务强化公司龙头地位，万物云成功分拆上市，REITs政策推进同样加快多元化价值重估，我们予以2022年11.5xPE，予以目标价23.00元，维持“买入”评级。(最新报告日期：2022风险提示：行业销售下滑；公司拿地节奏低预期导致可售货量不足的风险。招商蛇口(001979CH，买入，目标价17.88元)公司1月6日发布2022年度业绩预告，公司预计2022年归母净利润38-46亿，同比下降55.65%-63.36%。因行业下行对短期内毛利率下行幅度及减值损失影响超我们预期，我们预计公司2022-2024年归母净利为42.1/54.5/95.8亿元，参考可比公司2024年10.3倍PE估值(Wind一致预期)，公司融资优势显著，我们认为公司2024年合理PE估值为日)风险提示：定增事项推进不及预期；行业销售下滑。滨江集团(002244CH，买入，目标价13.23元)公司10月26日披露三季报，1-3Q2022实现营收198.7亿元，同比-19%；归母净利润。我们预计22-24年EPS为1.26、1.44、1.66元。可比公司2022年平均PE(Wind一致预期)为7.4倍，考虑到公司销售、拿地和融资优势突出，是民营房企中的稀缺优质标的，我们认为公司合理2022PE为10.5倍，目标价13.23元，维持“买入”评级。(最新报告日期：2022年10月26日)风险提示：疫情、行业政策、区域市场、少数股东损益占比波动风险。产建发股份(600153CH，买入，目标价18.23元)1月13日晚公司发布筹划重大资产重组进展公告，拟以63亿元现金收购美凯龙(601828CH，1528HK)29.95%的股份。本次交易完成后，公司可能成为美凯龙控股股东。融资优势、充沛土储以及周转能力推动地产业务逆势增长，大举收购彰显实力。因本次收购未完成，我们预计22-24年EPS为2.17/2.51/3.01元，大型房企和供应链企业对应23年Wind一致预期PE均值为8.9/9.7x；考虑多元折价，我们给予公司23年地产业务7.6xPE(折价15%)，供应链业务7.0xPE(折价28%)，予以目标价18.23元，重申“买入”风险提示