美地花园2015年度营销总案(结合秀稿)

杭州奥维/2013年3月【美地花园】

2013年度营销总案BEAUTIFULGARDENCONTENT\思路PART1\宏观市场PART2\微观产品客群PART3\工作目标

思想

策略PART1\宏观新局势下的20132012年，我国坚持房地产调控政策不放松、抑制房价过快上涨，同时大力建设保障性安居工程，最终实现房地产调控的阶段性目标。2013年我国房地产市场供求矛盾或许会减弱，预期改变释放的刚性需求和城市化进程催生的新增需求，会激发市场的供给信心；与此同时中央已经明确今年继续实行严格的房地产调控政策的基调，并已于3月1日发布“国五条”实施细则。国五条对楼市影响不可否认的是，相对一手房而言，市场保有环节的二手房受调控的影响会更加敏感，因此，在地方颁布对国五条政策的实施细则之前，大量二手房源将涌向市场，此段时间内，二手房的成交价格会较以往有略微下滑，然而等细则出台之后，差价部分的税负无疑或多或少转嫁在消费者头上，这必将进一步推高二手房成交价格，并带动一手房的去化及销售价格的上涨。国五条来了赶紧把房子卖掉降价成功出售达到避税目的未能出售继续持有合并现有资金改善居住条件投资一手房缩小计税差价加价转嫁税负到消费者出租涨PART2\微观产品、客群富盛美地花园，距绍兴市区15公里，距柯桥36公里，位于富盛镇倪家溇板块，西靠平陶公路，东临中心大道，距绍诸高速出入口仅1公里。项目占地：3.5万方，地上总建筑面积：4.64万方，地下自行车库面积：1800㎡，地下汽车位面积：5200㎡，容积率：1.29，绿化率28.1%，车位共191个（地上105个，地下86个），由联排美墅，水岸多层，阔府高层，沿街商业组成，是富盛首个排屋住宅小区。多层及商业区域，住宅共6幢48套，东边套97方，西边套127方，总面积5565平方米。商业27间3476平方。高层区域，共4幢，总面积22311平方米，共178套，套型面积从113方至130平方不等排屋区域，共18幢56户，分252排屋和304双拼两类，总面积14503平米。项目产品分布情况项目目前销售现状带标多层住宅已开盘并基本售罄，其余多层及联排已具备预售条件，高层未到预售条件，预计于4月份可领取预售证1、富盛核心地段，尽享城镇化带来的快捷与便利；2、区域市场标杆项目，完善的周边教育与商业配套；3、滨河住宅上风上水；卖点资源梳理我们有哪些核心竞争优势？外部资源1、园区物业类型齐全，独有的低密度产领军区域市场2、所有可售物业均为纯商品房，无安置及保障性产品3、七重科技系统比拟市区高端商品房，内部资源目前成交客户开源分析■受项目地址位置因素局限，美地花园现多层客户群体为当地乡镇客群消化为主，主要为当地效益较好企业的中高级技工、较偏远农村为子女就学等作准备。■此类客户存在一定的共性，一般来讲对富盛区块地段忠诚度较高，对项目销售价格敏感，家庭年收入一般在十万元以下，渴望成为新绍兴人及更向市区集聚。PART3\工作目标、思想、策略2013年营销目标分解项目目前执行的均价测算2013年销售指标单位：万元销售目标回款目标备注金额110008000单位：万元多层联排高层商业总面积556514503223113476销售均价4700780041008000总金额26201131291482781合计25861按2013年销售目标，并结合余房情况，分解2013年各物业

类型去化比率。以此计划比例作为基础，2013年约需去化所有多层房源，25套左右联排，110套左右的高层住宅方可确保完成本年度销售及回款任务。单位：万元多层联排高层商业总面积556514503223113476销售均价4700780041008000总金额26201131291482781合计25861计划去化率100%40%65%不建议销售销售总金额剩余1400440059500合计11750总体销售策略三步曲2013年前期营销重点工作线性安排3月做好前期成交业主的签约及后期按揭催款工作，同时对前期成交业主的购买动机及客户来源分析梳理完毕，维系此批老客户情感并策划成交客户活动。4月进一步梳理产品核心竞争优势，多频次小批量开盘活动去化高层房源，多层价格在目前基础上做适当的调整上浮，加大高层多层之间的价格差距，以此带动高层房源的去化，让高层客户觉得物超所值5月前期成交业主的客户活动实施，通过活动增强此类客户的荣誉感，以这些老客户的口碑传播吸引新客户带动项目销售，并推出老带新活动6-9月利用暑期客户开始考虑子女入学问题的高峰时段，推出解决偏远乡村入学住宿问题的限量特惠活动，形式可以考虑多样化，如考虑到前期成交的优惠冲突，可以特殊的礼品代替。10-12月根据当时的全年销售金额制定新的销售计划，如接近年度销售指标则建议专项推广联排房源，如全年销售计划差距较大，则推出部分商铺作为补充。其它若干建议1为增强现场说服力，建议在高层合适工程节点考虑样板房建设本项目的样板房要从直观上解决客户对户型空间的想象，增加直观刺激。具体措施

在高层一定的楼层上建设样板房，样板房出售可带装修总价打包销售样板房的装修装饰设计要时尚化、个性化样板房需要专人管理，体现服务专业化其它若干建议2制作小型印刷单品，阶段性投递给客户与业主，加强持续的关注具体措施

可在外立面展现，局部景观等节点拍摄实景照片，印刷成册进行邮寄重点已成交的业主和意向客户内投递，可覆盖具备购买实力的企业主其它若干建议3制作若干展架，在镇上人口聚集处进行展示具体措施在银行、超市等人口较聚集处设立展架展架内容根据实时的销售宣传侧重点经常更新其它若干建议4村镇路演节假日等时段在重点村镇采用送演出下乡的形式扩大项目知名度，可与楼市网等专业提供此类路演服务的媒体单位合作，成本较低，效果较好