大东区防护林地块定位报告

远洋地产东望街项目产品定位报告

沈阳公司0716,

2013项目定位分析壹项目定位建议贰报告大纲项目目标分析项目本体分析项目客户找寻项目定位分析壹项目开发目标保证一定利润条件下，快速跑量，实现现金流项目本体分析地快位于沈阳市大东区二环外，属于东北大马路板块外延区域。隶属城市规划的主城范围项目城市区位图本案二环三环地块图项目地处二环与三环之间，属于沈阳城市发展规划的主城区。项目与宝马工厂隔街相望，毗邻陶瓷城，隶属产业区内。商业配套——属于新兴房地产开发版块，大型国瑞汽配城正在开发建设中，常规大型零售商业业态匮乏，以社区型商业为主。教育配套——医科大学东校区位于项目东南部，东新小学、东山咀小学位于项目南部。医疗配套——周边东陶医院、华阳医院、大东区第六人民医院。市政规划——大东区政府北迁，带来发展利好。项目盛京银行建设银行东陶医院华阳医院大东区第六人民医院医科大学东校区国瑞汽配城大东区政府新址陶瓷城二台子小学九十六中学工农路第一小学华晨宝马地快南部教育、医疗配套齐全，地块北部是城市待开发区域。东新小学东山咀小学大东区抢抓全市区划调整重大战略机遇，形成了汽车城总规划面积50平方公里的“四区一带”总体格局。沈阳汽车城以华晨金杯、华晨中华、华晨宝马、上海通用北盛为整车生产核心，力求牵动全省乃至全国汽车工业发展；以沈阳经济区八城市为依托，建立差异化、立体式、多功能、全方位汽车城配套体系。产业发展推动区域快速成熟大东区新城区规划逐步向二环外拓展，区域规划以汽车产业为核心，本地块所处汽车城规划综合服务带之上，地块区域具有发展潜力。

区域内商品房开发主要集中在二环以内，2012年随龙湖紫都城开盘销售，突破二环开始向二环外发展；本地块所属位置处于地产开发的末梢。东北大马路板块日渐成熟，逐步东拓，项目地块直接承接外溢客户，发展潜力较大。项目占地10.7万㎡，规划建筑面积26.7万㎡，属于中等规模楼盘。项目四至及现状地块概况项目四至：项目地块东临东望街，南至规划路，西至规划路，北至规划路，地理位置较好。项目现状：

地块目前拆迁基本结束，待拆迁较少。防护林北侧东西部存在高差。

地块处于东北大马路东北部延长线上，未来规划地铁7号线在此经过，地理位置优越。地块方正，易于规划。东部隔东望街是宝马工厂南部待拆迁居民楼，在建安置房西部规划用地北部规划用地地块内部拥有大量原生乔木，生态资源优势强，南部毗邻辉山明渠，景观资源优势显著。项目本体属性近二环，产业区，当期城市地产开发末梢，中等规模楼盘客户找寻项目属性：二环外，产业区，地产开发末梢，中等规模楼盘客户构成城郊客户地块北部城郊乡镇农民进城地缘客户项目周边产业工人，原住民外溢客户城市外拓，东部中心区客户外溢地块北部存在一定的客户基础，主要以原有大东区农民（王家沟、赵家沟等），以及现存的木材厂，钢材厂工人。客户分类—城郊客中体花园新城本案八棵树国安驾校王家沟村阎家沟村南赵家沟村东山咀子辛家下沟榆林堡村赵家沟村辛家沟村后山咀子北部城郊客户本身收入水平低，对房价敏感度高，开发商无法实现利润要求项目名称中体奥林匹克花园项目地址大东东望北街117号（东北陶瓷城东行2站地）物业类型多层、小高、高层开盘时间2008占地18万总建面积28容积率1.4总期数/当前期数7/6目前销售价格高层：5800元/平户型比重35-55平8%；60-9077%；100-130150%物业费1.00元/平米·月开发商沈阳中体房地产开发有限公司物业公司港联物业公司项目情况：中体奥林匹克花园项目建面28万平，2008年开始销售，共规划7期，现销售6期，多层售罄，现销售小高。销售情况：销售缓慢，价低量少。价格虽逐年走高，但仍处于大东区低点。客户情况：客群多来自北部城郊村民，刚需客源，对房价敏感度高。城郊客户非本案主要客户群，是可争取的补充客户客户分类—城郊客项目地处厂区，大量产业工人和城市原住民提供了坚实的地缘客户基础。周边工厂扩建，产能提升，产业工人不断增加，板块市场容量不断扩大。地块资源景观优势显著，在板块市场内具有强有力的竞争优势。客户分类—地缘客板块内地缘客户基础雄厚，并且不断增加；本案景观资源生态环境好，具有强竞争力，可以有效争取地缘客户。大东区汽车产业规划推动区域产业发展，带来产业人口增加，板块内市场容量不断扩大。汽车文化产业区：在三环路南侧18平方公里的范围内，突出生态园林特征，推进绿楔开发及辉山水库等水系建设，打造沈阳东部生态景观品牌，以汽车文化主题公园为核心，打造一个集休闲、体验、观览于一体的汽车文化产业区。

三区：以东中街为支撑的服务业集聚区；以汽车产业为主导的汽车产业集聚区；以科技研发、商务会展、行政办公为主导的文化科技产业集聚区。四轴：依托城市干道形成四条城市功能发展轴。依托北大营街串联三区，形成集汽车生产、科技研发、行政办公、商务会展于一线的综合发展轴，以望花街、沈铁路为交通保障；依托东北大马路形成集整车生产、销售、配送等功能的综合服务轴；依托珠林路-东陵路，向东连通沈河区，形成商业发展轴；依托长安路，向南连通大浑南，形成综合发展轴。大东区“三区四轴”布局项目周边有华晨宝马、华晨金杯、陶瓷城等产业支持；周边有小区原住民。华晨宝马本案陶瓷城华晨金杯华晨中华华晨宝马：目前，沈阳工厂拥有员工3,400人。华晨金杯：目前，在职员工近8000人。陶瓷城：沈阳目前最大的陶瓷专业市场项目周边现在存在一定数量的小区和原住民。观泉苑山水文园中体花园新城东山社区林韵春天茂东社区2012年1月28日，华晨宝马大东工厂16万产能扩产项目召开了环评专家评审会，大东工厂产能将由10万辆/年增至16万辆/年。华晨宝马产能提升，工厂扩建启动，产业发展加快产业工人数量的增长。华晨宝马宝马扩建区本案中体花园新城华晨宝马大东厂区向北扩建，目前工程已经开始启动。区域板块内在售项目地缘性客户特征突显项目名称客户构成龙湖紫都城陶瓷城占50%，华晨宝马员工占30%，周边小区原住民20%。金地铂悦项目周边企事业单位中高管，周边公务员事业单位收入较高人群70%瑞家景峰周边工薪阶层50%，华晨宝马、陶瓷城占30%，南塔、五爱等其他占20%万科蓝山万科老业主30%，周边客户以一环外二环内为主占60%，部分南塔、五爱的客户，吸附范围一环外。东方银座周边客户占80%板块内目前外溢客户吸附困难，板块地缘性孤立特征显著，外溢客户较少。城市外拓，二环内土地价格增长，推动二环内房价提升，中心客受价格挤压出现自然外溢。生态大东规划将有效提升区域形象，本案环境资源优势将提升区域吸附能力。2010年万科进入东北大马路开始高端尝试，金地、龙湖相继进入，品牌开发商推动区域板块升级，三年内板块演变趋势显著，外溢客户出现增长。客户分类—外溢客板块内现有外溢客户数量少，随着城市外拓，二环内土地价格提升推动房价提升，中心客受价格挤压实现自然外溢。产业支撑区域发展，GDP产值高，但是人均可支配收入低。经济水平：大东区2012年GDP总值535亿元，沈阳市排名第四，经济发展稳健。2012年，大东区城镇居民人均可支配收入25330元，在沈阳市各区域比较中处于相对低水平。现阶段大东区板块辐射能力弱，随城市外拓，板块升级，市场存在显著的外溢演变趋势。沈阳新楼盘分布图沈阳房地产发展布局显示：东部：发展到二环沿线北部、南部、西部：均已突破三环大东区发展落后，房地产开发速度缓慢，项目少，供应少沈阳房地产开发向三环外拓展，二环沿线项目更是越发稀缺，本案二环沿线地理位置优越性将显现。随着二环内项目供应减少，客户出现自然外溢，本案自然承接大马路沿线以及二环沿线的外溢客。大东区房地产市场发展缓慢，区域供应量、成交量均大幅度低于其他区域。区域发展，板块升级具有巨大的机会点2012年商品房供应73万㎡，成交91万㎡；供应量全市最低。26项目地处东望街板块，属于东北大马路板块延伸板块。西侧望花板块，大东区新兴房地产板块。南侧东北大马路核心板块，大东区热点板块。东中街东陵西路东北大马路望花大街东望街欧盟经济开发区项目【板块划分】大东区域划分为：老城区、新城区和欧盟经济开发区三大板块。房地产板块细分一环内：核心区——东中街板块一~二环：房地产开发的主战场——东北大马路板块、东陵西路板块二环外：城市主干道放射区，新兴房地产土地成交热点，发展快速——望花板块、东望板块（东北大马路延伸板块）三环外：欧盟经济开发区（非成熟板块）大东区板块特征27东北大马路板块东陵西路板块望花板块东中街板块代表性楼盘万科蓝山、金地铂悦、龙湖紫都城中房上东花墅东方欧博城、宝地銘郡龙之梦畅园产品特征以高层为主，少量洋房高层为主高层、多层高层价格表现高层均价：7500-8500元∕㎡洋房均价：12000-13000元∕㎡高层均价：8000-9000元∕㎡高层均价：7000元∕㎡高层均价：9200-11000元∕㎡消化速度最高单盘全年销售量10万㎡单盘全年销售量8万㎡单盘全年销售量6万㎡单盘全年销售量2.5万㎡目标客户产品设计以中高端为主，房地产客户以高端首置和中高端改善需求为主，仅有少量投资客，客户来源仍然以大东区原住居民为主，少量高端洋房产品（如金地铂悦）具有较强客户穿越能力。区域内商品房项目以大东区东南部地缘性中高端首置刚需和中高端刚改为主，少量的地缘性多次改善客户。大东主城外溢中低端首置刚需和中低端刚性改善需求为主，是大东城区外拓过程中最早发展起来的二环外居住节点。伴随着核心城区土地日益稀缺与地价上涨，预计该板块目标客群未来将稳步升级。大东区中高端升级改善客户和高端刚性改善客户为主，由于主城核心区绝对地段稀缺优势，投资类产品也有较大的需求支撑。潜在供应品牌开发商云集，大盘项目较多，未来土地供应充足，虽是大东区最热点板块，但也是竞争最为激烈板块。目前在售项目较少，主要为保利香槟国际项目和中房项目，未来土地供应相对有限，板块已经进入成熟期。板块目前以本土性品牌企业居多，未来土地供应量充足，未来地铁4号线通过该板块，预计会有更多品牌企业进入，提升板块整体开发水平。土地稀缺，旧城改造成本过高致使未来即使出现新增土地供应，也以高端复合型项目为主。备注大东区中高端居住板块，但现阶段配套稍显不足。区域认可度较好，未来成长潜力较大。基础生活配套设施齐备，是该板块最大的特色，但未来缺乏新增重大市政配套设施等规划利好，未来成长潜力有限。便捷的交通优势为该板块未来快速发展提供可能，但目前供应量较大，价格偏低。大东区城市价值最高的板块，单价最高，但需求量有限。大东区板块特征当前外溢客户主要分流方向二环沿线板块特点陶瓷城丁香湖于洪新城经济开发区长白岛奥体长青望花东陵西路价格低有景观品牌多价格低开发早地稀缺价格低大盘多开发早景观好、价格高、品牌多、口碑好、大盘多沈河区项目少口碑好配套强项目少开发晚品牌少价格低品牌少开发晚高层：5800洋房：7500高层：5000高层：5500高层：8500高层：8000高层：7500高端：8500高层：7500高层：7500高层：7000洋房：8000当前外溢客户主要分流方向高端客户外溢东陵西路板块刚需客户外溢丁香湖板块保利海上五月花保利香槟国际中海城华润橡树湾浑南新区配套齐全价格便宜资源优势浑河沿线，河景资源优势显著沈阳重点开发区域，房地产处于发展阶段品牌开发商多，项目整体品质档次高行政中心南移，城市发展方向商业配套：兴隆百货，距离东中街商圈近，教育配套：文艺二小等，学区资源好地铁一号线经过，交通更为发达行政区划隶属沈河区，根据吸引力金地长青湾万科金域蓝湾丁香湖景观资源佳品牌开发商云集，品牌效应显著区域竞争激烈，价格是二环沿线洼地三年内板块的发展趋势？312012年由于楼市政策限购，商品房供需下降，供应1862万平，环比下降11.2%。成交1395万平，环比下降13.1%。成交均价方面，近三年沈阳成交均价整体保持涨幅态势，2012年成交均价8121元/平，环比上涨16.3%沈阳商品房市场近几年供求均达到1000万平以上，均价一直保持上涨，整体市场量价平稳，房产市场状况良好。客户随城市拓展实现自然外溢。中心区土地稀缺，地价提升，房价顺势提升，中心区客户受价格挤压强，客户出现外溢土地供应向三环外拓展，三环内土地供应减少，加速三环内地价涨幅；2012年沈阳市土地成交仅二环至三环间出现价格增长，其他环线均出现不同幅度下滑。地块名称土地坐落用地性质规划土地面积（万㎡）容积率总建面（万㎡）竞得人地面地价（元/㎡）楼面地价（元/建筑㎡）备注天后宫路南二环内商业0.552.5辽宁达亿城房地产开发有限公司160253205规模小、密度大、地价高黎明五街东居住0.1650.8沈阳地铁房地产开发有限公司212704254工农路44号居住1.23.54.2沈阳鸿海房地产开发有限公司103502957锦园路西居住0.5521.1沈阳鸿顺锦园房地产开发有限公司50122506东逸街东居住商业0.955.24.9沈阳亿鑫达置业有限公司192883709陶瓷城北地一二环外居住商业5.69317.1北京汇晟投资有限公司64592153龙湖紫都城陶瓷城北地二居住商业5.672.614.7北京汇晟投资有限公司56812185榆林大街西-1居住5.792.413.9沈阳荣安房地产开发有限公司31391308-东望街西居住15.012.537.5沈阳荣安房地产开发有限公司32701308榆林大街西-2居住5.042.412.1沈阳荣安房地产开发有限公司31391308欧博城东-2居住5.052.412.1恒大地产集团（沈阳）投资有限公司50622109恒大翡翠华庭欧博城东-5居住、商业8.842.421.2沈阳威嘉置业有限公司50692112欧博城东-3居住、商业5.392.412.9沈阳嘉汇置业有限公司50952123数据衔接2012年大东区土地成交开始向二环外拓展，二环内楼面地价基本突破3000元/㎡东北大马路板块发展历史早期2010年万科进入，品质提升，高端尝试2011年金地进入，高端尝试东北大马路沿线原是工厂区（三洋重工、无缝钢管厂等）和早期动迁房产。2005年万恒东方俪城开盘（一环沿线），商品房开始建设。2010年万科进入，品牌品质开始提升，进行高端尝试2011年金地进入，开发洋房产品，继续高端尝试。品牌开发商进入，板块开始升级随着板块不断成熟，区域市场高品质产品增加，区域形象提升，对外吸附能力增强。生态大东规划，将提升区域形象，增强区域吸引力；本案地块具有天然的资源景观，弥补区域景观资源差的弱点，增强区域吸附能力，有效增加项目外溢客户。围绕建设宜居生态城区，大东区以提升东北楔绿地为主体、建设汽车文化主题公园为核心，正着力构建以“一楔三河五湖”为重点的生态网络。

“一楔”即“东北绿楔”，位于大东区新城北部，38%的绿化覆盖率将成为沈阳市区中最天然的绿色氧吧。“三河五湖”即实施水库湿地改造工程，围绕南北运河、辉山明渠三条河流，朱尔屯、辉山、大洼、木匠屯、阎家沟五大水库，对现有水质进行治污、清淤、疏浚，适当扩大水面，增设河流两岸护堤和两侧林带，全面做好湿地建设和林地涵养。生态大东规划本案地处“东北绿楔”规划区域内，毗邻辉山明渠，景观资源好项目地块内存有大量原生乔木。怡林公园坐落在项目内部。万科蓝山紫都城现阶段板块表现为地缘孤立，吸附能力较弱，但万科蓝山已经开始突破一环，出现五爱、南塔区域的私营业主来此购房，项目辐射能力在扩张。二环一环二环万科蓝山成交客户构成区域龙湖紫都城成交客户构成区域万科蓝山：客户基本以大东区一环至二环内客户为主，吸附一环内客户难度大，目前有南塔和五爱私营业主到此购买。龙湖紫都城：客户以二环外陶瓷城和华晨宝马职工为主，少量的周边原住民，二环内客户量较少现阶段板块间竞争未形成强关联；随着项目的增加，以项目为中心的辐射能力外扩，板块将相互融合，届时二环外将自然承接东北大马路的客户。龙湖紫都城金地铂悦东方银座万科蓝山金地洋房客户：偏好主城稀缺产品类的全城市型客户，私企老板、政府及事业单位、企业单位的中高层管理者。万科蓝山客户：除周边客户外，目前有南塔和五爱私营业主购买。时间纬度2009年2010年2011年2012年供应量（万平米）--5231销售量（万平米）17222035均价（元/平米）4610603678867664二环内均价7967近年来东北大马路板块成交量及价格稳步提升，市场供需基本平衡，市场呈现平稳增长态势。2012年东北大马路板块发展突破二环，二环外商品房成交量增加，占板块总体30%。三年内板块存在升级演变趋势，外溢客户吸引力增强，外溢客户数量提升。大东区房地产发展缓慢，二环沿线存在大量待开发机会，受二环内土地价格挤压，自然承接中心区外溢客户；2010年万科、金地、龙湖相继进入大东区东北大马路板块，板块升级速度提升；大东区生态大东规划将不断提升区域环境，增加区域竞争力，吸引外溢客户选择。大东区政府计划往北搬迁，政府带动北部区域新的发展契机。本案的客户构成区域市场属于不活跃板块，客户偏地缘性；北部成交进城客户受支付能力影响，价格敏感度极高，难以实现较好的价格；大东区是五大主城区最后启动的，目前开发起点低，未来主城客户受价格挤压会产生自然外溢，但受到二环沿线竞争板块的抢夺，本板块不具有强竞争优势。大东区房地产市场初级，但板块成长能力较强；区域总量少，品牌开发商少，客户存在较强的升级演变趋势。项目面市将主要以陶瓷城、华晨宝马等地缘性客户为核心。利用项目自身景观、低密等优势，重点吸引大东区域内刚需客户和中心外溢客；北部城郊客、投资客作为项目的客户补充。重要客户（大东区域内刚需客户，中心外溢客）补充客户（城郊客、投资客）核心客户（陶瓷城、华晨宝马、板块内小区原住民等地缘客户）板块内地缘性客户需求以刚需刚改为主，少量投资客户存在。多次改善、高端需求较少。板块内地缘客户的需求构成？大东区80-90㎡是成交最多面积段，且近三年比例在放大。50-70㎡有放大趋势100-110㎡成交占比逐年缩减大东区成交结构需求主力为80-90㎡，市场需求刚性显著；小面积成交比例放大，市场存在投资。万科蓝山、金地铂悦，区域内最高端项目，主力面积在90-120㎡，总价段70-100万客户背景：地缘性客户为主，大东区本地客户，极少的其他区域客户。35-50岁之间，公务员、事业单位等稳定工作者，以及月薪在4000以上的白领等，多数为父母为子女买房，父母提供首付子女个人贷款。第一居所和改善性居住为主，投资保值为辅。购房偏好：看好品牌、地理位置（二环内）、园区规划和户型设计。典型项目成交表现区域中高端项目，主力面积在80-100㎡，总价段50-80万。客户背景：大东区客户为主；以中青年为主，新婚两口之家或者是孩子较小的三口之家。东方银座项目以周边地缘性客户为主，主要是父母为儿女购买婚房，比例占70%，看好地段，关注价格和户型。龙湖紫都城项目购买客户中华晨宝马的员工占30%，陶瓷城客户占50%。以首置刚需客户为主，一居室购买者投资客户比例较高。看好品牌，关注价格和户型。典型项目成交表现区域刚需项目，主力面积在60-80㎡，总价段在33-65万。客户背景：大东区地缘性客户为主，极少数的铁西、皇姑等区域客户，首置刚需是主导客户，职业上以灵活就业人员为主，工薪阶层，华晨宝马和陶瓷城客户约占3成。购买偏好：小面积大赠送，总房款最低30多万，紧凑型户型。典型项目成交表现46总价区间（万元）

2012去化量（万平）40以下（龙湖紫都城）1.0840-502.4750-604.8460-700.9570-804.3780-900.5790-1003.35100-1101.85110-1200.34120以上（万科蓝山）1.2注：数据采用金地鉑悦、万科蓝山、龙湖紫都城、瑞家景峰四个项目2012年高层产品类成交数据。板块内50-60万、70-80万、90-100万的总价段较为活跃；110-120万总价段最不活跃。当前东北大马路板块，高端市场需求匮乏，高端客户需求相对较少，高端项目销售速度缓慢。金地铂悦洋房成交量较少，2011年11月开盘至今共销售222套；价格自开盘至今无上涨。万科蓝山167㎡产品去化速度缓慢，目前项目仅剩该产品在售。东方银座中心城2011年末开盘，小面积产品基本售罄，142㎡产品仅供应120套，目前仍在售。万科蓝山成交情况板块内房地产市场发展初级，存在一定的投资客户。龙湖紫都城，一房成交表现量和价格实行均表现良好。购买一房客户主要是投资目的，少量的自住需求。投资客户存在的原因看好大东区的发展潜力大东区有产业，汽车城规划，产业兴区，产业带动，区域发展有潜力。随着城市外拓，沈阳城市向三环外发展，大东区是少有的二环沿线存在大量土地供应的区域。2010年开始万科、金地、龙湖等品牌开发商纷纷进入大东开发布局，品牌开发商的进入将推动区域发展提速。大东区政府迁移，地铁四号线建设，将在行政和交通方面推动区域发展速度。客户类型面积需求对各种功能空间的需求产品情感诉求配套要求教育配套刚性首置80-90实用两房、三房户型设计好，最好南北通透商业配套，交通配套学区、幼儿园、儿童游戏区刚性改善90-110舒适两房、实用三房品牌、品质、园林、户型、朝向商业配套，交通发达环境资源学区、幼儿园、儿童游戏区投资客户50一房升值潜力--城市外溢客80-90两房户型设计好，最好南北通透商业配套，交通发达环境资源学区不同类型客户关注因素市场容量：东北大马路板块年均供应35万平，年均成交25万平。客群特征：核心客群为大东区本地客户，以私营业主、企事业单位员工、华晨宝马普通职员等刚需客户居多，极少数改善客户。产品认知：万科、金地、龙湖相继进入，开发以高层为主，区域形成品牌开发商聚集效应，整体处于中端水平。产品特点：以高层为主，极少数洋房。主流户型：主流一房区间为50-65㎡，主流二房区间为70-90㎡，主流三房区间为100-115㎡；均价区间：均价高层7000-7500元/㎡销售速度：金地铂悦金额销冠全年成交10万㎡，龙湖紫都城2012年五个月成交5.4万㎡。板块相对独立，刚需特征明显，多次改善和高端需求较少，存在少量的投资客户。区域产品需求以80-90㎡两房为绝对主力，总价控制在50-60、70-80万。地缘性客户的需求特征未来的市场竞争态势？项目上市期间板块内目前在售项目依然存在，区域内形成竞争态势；直接竞争项目较少，目前在售仅龙湖紫都城项目。龙湖紫都城产品类：高层瑞家景峰产品类：高层50号公馆产品类：高层本案金地铂悦产品类：洋房、高层万科蓝山（基本售罄）产品类：高层国瑞城产品类：商业、公寓、高层区域内高层产品类竞争激烈，多层出现市场空白。二环外仅龙湖紫都城构成直接竞争。唯一直接竞争项目项目产品线主力产品户型目标市场金地鉑悦高层90二房首置刚需的高端刚性改善的中高端120三房多次改善的中高端龙湖紫都城高层88二房首置刚需的中端79小三房宏缘50号公馆高层70-90二房首置刚需的中低端瑞家景峰高层60-90二房首置刚需的中低端宝地铭郡高层65-80两房首置刚需中低端多层85-95两房首置首改中端95-128三房竞品项目主力产品的目标市场注：宝地铭郡项目，属于大东区望花板块，是大东区域内刚需客户购房选择的重要项目之一，在产品面积设计和产品类上与本案形成一定的竞争关系。本案面市，面临最直接竞品是龙湖紫都城；金地铂悦在区域和品牌中形成竞争，宝地铭郡在产品类和总价段上形成竞争。项目产品类主力面积段（㎡）2012年成交均价（元/㎡）在售均价（元/㎡）2012成交量（万平）一线梯队金地鉑悦高层90-12580007500-85007.7洋房150-2501100012000-130002.3二线梯队龙湖紫都城高层80-90628274005.38东方银座高层80-100786778009.4宝地铭郡高层多层60-95135-1406200700080005.2三线梯队宏家50号公馆高层70-90610660000.87瑞家景峰高层60-80707972002.2竞品项目主力产品基本情况未来板块内竞争分析项目名称产品类组合立面风格园林景观配套建设价值构造龙湖紫都城高层ARTDECO（现代）中央景观花园6万平社区商业品牌+园林+物业金地铂悦高层+洋房ARTDECO（新古典主义）9重庭院设计风情商业街区；国际双语幼儿园品牌+品质+低密宝地铭郡高层+洋房ARTDECO园区是由纵向景观主轴、横向景观带及组团绿地共同组成了三级景观系统社区商业大型超市幼儿园品质+产品类+配套项目预期上市时间点，区域内目前在售项目仍有大量的产品供应；区域西北部存在大量拆迁待出让地块，潜在市场供应巨大。项目规模项目状态产品类库存（含待开发）主力面积预计开盘时间预计售价金地铂悦占地：19.8建面：45.6在售高层洋房23万高层：90-120洋房：120-1602013.8高层：8000洋房：12000瑞家景峰占地：19建面：26在售高层18万高层：60-8020147300国瑞城占地：56建面：160在售高层60万---龙湖紫都城占地：12建面：31在售高层15万高层：80-9020147600宝地铭郡占地：7.3建面：16在售高层洋房8万高层：65-80多层：82-952013.9高层：7000洋房：8000合计---124万主力：80-90--地块名称土地坐落用地性质规划土地面积（万㎡）容积率总建面（万㎡）竞得人地面地价（元/㎡）楼面地价（元/建筑㎡）备注榆林大街西-1二环外居住5.792.413.9沈阳荣安房地产开发有限公司31391308-东望街西居住15.012.537.5沈阳荣安房地产开发有限公司32701308榆林大街西-2居住5.042.412.1沈阳荣安房地产开发有限公司31391308欧博城东-5居住、商业8.842.421.2沈阳威嘉置业有限公司50692112-欧博城东-3居住、商业5.392.412.9沈阳嘉汇置业有限公司50952123-2013年大东区榆林大街和望花区相继有五宗地块成交。目前榆林大街区域房地产还处于刚刚起步阶段，区域无房地产项目在售，未形成竞争态势，较低楼板价对本案不会形成直接竞争关系。

项目计划面市时间节点，板块内的在售项目仍处于热销阶段，目前待开发的供应量在一百余万方，板块内市场竞争存在。目前最新成交的土地集中在榆林大街一带，对本案不构成竞争。现阶段板块孤立，二环外目前开发项目较少。对本案构成直接竞争的项目少，当前仅龙湖紫都城一家。现在市场销售项目主要以高层产品类为主，多层产品类出现市场空白，存在市场操作空间。项目面市板块内目前在售项目仍有大量的市场供应，市场竞争存在；但是目前对本案构成直接竞争的项目较少，仅龙湖紫都城一家；市场多层产品出现空白，存在市场操作机会。未来市场竞争市场定位客户定位产品定位价格定位开发策略项目定位建议贰立足大东，引领东北大马路外溢板块发展，打造具有鲜明环境资源特色的国际情调低密社区市场定位案名选择远洋风景/远洋自然选用远洋现有产品线，强化品牌产品线价值构造公园社区生态概念价值诉求核心价值：远洋品牌+红线内外环境资源+差异化产品类；基础价值：地段发展潜力+优势户型+社区自有配套附加价值：远洋物业+国际化建筑风情依托区域规划，突出生态概念。大东区规划在三环路南侧18平方公里的范围内，突出生态园林特征，推进绿楔开发及辉山水库等水系建设，打造沈阳东部生态景观品牌。依托项目红线内外资源优势，打造五大公园，突出公园社区。依托地块自身特点，开发组团，打造五大公园12345依托辉山明渠打造——水岸公园依托现有怡林园打造——怡林公园北地块西南部中低层宅间打造——活力公园北地块主轴沿线打造——气质公园依托东望街沿线商业打造——风情商业公园风情商业公园——时尚现代水岸公园、怡林公园——自然生态活力公园——健康运动气质公园——文化内涵客户定位核心客户：板块既有的中高端刚性首置需求和中高端刚性改善需求；重要客户：大东区域内外溢的中高端刚性首置需求，中心城区受价格挤压的外溢客户；偶得客户：北部地缘性高端刚性改善需求，少量投资客户。目标客群集中于社会新锐中的青年之家，望子成龙中的小太阳和后小太阳家庭大型厂企员工来自华晨宝马的产业工人，首次置业实力不足，对价格非常敏感，个人月收入约3000-4000元，家庭年收入约10~12万周边个体业主来自陶瓷城的个体经营户，首次置业或者首次改善，支付能力相对较好，对性价比敏感，家庭年收入约15-25万，圈层效应显著周边企事业单位员工东北大马路沿线以及大东二环沿线的企事业单位员工，首次置业，支付能力相对较好，关注价格、品质，个人月收入约4000-5000元.周边企事业单位中高层东北大马路沿线企事业单位中高层，首次改善需求，支付能力相对较好，关注品质、配套、品牌，家庭年收入在20万以上.置业趋动：资源、发展潜力、品牌、性价比主要客户特征客户比例客户来源客户类型置业目的需求特征需求面积客户特征主要关注因素60%项目周边产业工人华晨宝马职工，陶瓷城个体首次置业自住第一居所80㎡左右经济实力相对弱，收入相对稳定，追求性价比，地缘依赖强价格（总价）、户型20%周边原有小区居民原住民子女首次置业自住第一居所80㎡左右支付能力有限，地缘依赖较强，追求性价比价格（总价）、户型20%二环沿线大马路沿线外溢客户大东区域内高端刚需客户（企事业单位中高层）二环沿线受价格挤压的刚需客户首次置业/首次改善自住第一居所80-90㎡支付能力相对较高，对项目品质有要求，看好区域发展前景户型、品质、配套、品牌充分挖掘项目周边的地缘性客户，尤其是对华晨宝马职工和陶瓷城客户要最大化切割。通过项目资源优势、品质提升，逐步扩大对外溢客户的吸引。主要客户构成数据衔接数据衔接产品定位外立面多层——平顶不带阁楼外立面高层——ARTDECO风格数据衔接项目名称产品类组合立面风格龙湖紫都城高层ARTDECO（现代）金地铂悦高层+洋房ARTDECO（新古典主义）万科蓝山高层日式宝地铭郡高层+洋房ARTDECO金地铂悦洋房金地铂悦高层宝地铭郡洋房宝地铭郡高层龙湖紫都城万科蓝山高层商业定位：社区商业为主，东望街沿线风情商业街位置布局：东侧、北侧、西侧，北地块南侧局部沿街规模：2.7万层数：东望街沿线2层，局部3层，其他区域1层。层高：一层4.8米；二层4.2米业态设想：社区型商业绝对主导（超市、餐饮），东望街沿线餐饮主导的风情商业街产品尺寸：单层底商50-100㎡，双层底商150-200㎡；，东侧开间6米，进深15米；其他开间4.2米，进深11-13米。经营方式：销售销售价格：预计销售价格17000元/㎡板块项目位置条件层高开间进深面积经营内容产品特征租金/售价销售速度陶瓷城龙湖紫都城项目四周沿街围合独立商铺一层4.7；二层：4.25.418100-240陶瓷后巷社区商业（超市、早教、餐饮）金融东望街沿线三层，其他沿街两层设计陶瓷后巷：16000东望街：14000第三层去化困难瑞家景峰沿东望街独立商铺、地块南侧沿街底商3.6--50-400社区型商业（小餐馆、超市）沿东望街两层项目南侧沿街一层底商10000-150002012年初售罄中体奥林匹克花园沿东望街--49-3000未定社区型商业沿东望街1-4层商铺，1托2为主-未售东北大马路东方银座项目四周沿街围合为商铺---40-300韩都烤肉、SPA会馆、大型超市自主招商200002012年初售罄万科蓝山沿东北大马路一层4.5；二层3.61011/13275-460未定沿东北大马路两层，局部三层16000-19000剩余2套金地鉑悦沿东北大马路和沿联合路---170-300未定两层商业10000-18000（联合路）剩余60套望花宝地铭郡沿望花中街3.61216110未定1层商铺未售未出售周边商业市场不活跃，以社区型商业为主导，主要经营业态以超市、餐饮最为典型。商业潜力陶瓷城、汽车产业园（宝马、中华）等，专业市场，工业企业云集；汽车产业园扩容，区域产业工人增加，给商业提供发展契机；陶瓷城附近餐饮环境匮乏，商业存在市场机会华晨宝马东北陶瓷城社区风情商业街根据项目规模，楼盘品质，客源属性等条件，建议车位比为：1:0.5建议楼盘分为地上停车和地下停车方式；建议地上停车采用租赁，地下车位采用出售车户比产品配比远洋大东区东望街地块规划建议指标产品类体量（㎡）产品线产品线内部套数占比备注32层类板式2T6户2790080-85平米中间背靠背两房33.30%北地块南部及南地块全部65平米纯南向小两房33.30%75-80平米端户两房33.30%32层板式2T4户9580080-83平中间南北两房50.00%88-92平南北通透二房50.00%18层板式中高6020080-84平米南北通透两房100.00%

东西北三面围合6-9层板式电梯多层5450090平米南北通透两房30.00%

北地块园区中央95平米南北实用小三房30.00%105-110平米实用三房30.00%115-120平米舒适三房10.00%沿街商业2700050-100平米单层底商（非东望街）

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进深11-13米（非东望街），进深15米（沿东望街）层高：一层4.8米，二层4.2米150-200平米双层底商(东望街)

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68㎡两室两厅一卫不承重，可以改变参考户型产品类产品线32层类板式2T6户75-80平米中间背靠背两房65平米纯南向小两房75-80平米端户两房保证一定的开间宽度参考户型产品类产品线18层板式中高80-84平米南北通透两房32F2T4户80-90平米南北通透两房中间户电梯不直接对入户门，厨房有阳台多层——83㎡两室两厅一卫多层——97㎡三室两厅一卫参考户型参考户型多层——111㎡三室两厅两卫参考户型多层——119㎡三室两厅