某大型国企房地产项目开发工程管理策划指引

房地产项目开发工程管理策划指引序古语“凡事预则立、不预则废”、“谋定而后动”都强调了任何事情都需要事先筹策、谋划的重要性。房地产项目开发有着资金密集、产品周期长、生产环节多而复杂等特点，同时受宏观调控、市场竞争等因素制约而存在较多的不确定性和较高的风险，故房地产项目开发更需要进行全方位的营销、产品和工程管理等策划。当前，房地产项目开发过程中的营销策划、产品策划已经得到普遍的重视，但对房地产项目开发中工程管理策划的系统研究和制度化建设尚显不足。我司在各地已开发房地产项目十余个，近年来在工程管理方面已经形成了一定的工程管理体系，其中不乏极具“特色”和“亮点”的经验教训，非常值得在我司后续项目开发过程中就予以借鉴。经营管理部编制本《房地产项目开发工程管理策划指引》（以下简称“本指引”）没有按照常规的工程管理手册来谋篇布局以求面面俱到，而是选取工程管理策划的总平面布置策划、进度策划、质量策划、安全文明施工策划等几个主要方面来进行阐述，重点是对各部分的策划内容、策划原则、管控措施进行说明，对我司后续项目“如何进行工程管理策划”、“工程管理策划有哪些需要吸取的经验教训和注意事项”、“在工程管理过程中有哪些管控措施”等问题进行了探索。本指引的编制目的是为我司后续项目开发过程中的工程管理策划提供指引，同时也可为**地产各项目公司在进行新项目工程管理策划时提供参考。由于编写的水平和经验有限，加之时间仓促，本指引中的错误、遗漏之处在所难免。欢迎项目公司多提宝贵意见，以便本指引能及时修正并补充完善。目录HYPERLINK\l"_Toc217121888"序1HYPERLINK\l"_Toc217121889"目录1HYPERLINK\l"_Toc217121890"一、工程管理策划概述2HYPERLINK\l"_Toc217121891"1、工程管理策划概念2HYPERLINK\l"_Toc217121892"2、工程管理策划作用2HYPERLINK\l"_Toc217121893"3、工程管理策划时间及适用范围2HYPERLINK\l"_Toc217121894"4、工程管理策划内容及相互关系2HYPERLINK\l"_Toc217121895"5、《工程管理策划报告》评审流程3HYPERLINK\l"_Toc217121896"二、总平面管理策划4HYPERLINK\l"_Toc217121897"1、总平面管理策划概念4HYPERLINK\l"_Toc217121898"2、总平面管理策划作用4HYPERLINK\l"_Toc217121899"3、总平面管理策划内容4HYPERLINK\l"_Toc217121900"三、工程进度管理策划6HYPERLINK\l"_Toc217121901"1、工程进度管理策划概念6HYPERLINK\l"_Toc217121902"2、工程进度管理策划作用6HYPERLINK\l"_Toc217121903"3、工程进度管理策划内容6HYPERLINK\l"_Toc217121904"四、工程质量管理策划14HYPERLINK\l"_Toc217121905"1、工程质量策划概念14HYPERLINK\l"_Toc217121906"2、工程质量策划的作用14HYPERLINK\l"_Toc217121907"3、工程质量策划内容15HYPERLINK\l"_Toc217121908"4、施工过程中的质量管控措施策划18HYPERLINK\l"_Toc217121909"五、安全文明施工管理策划21HYPERLINK\l"_Toc217121910"1、安全文明施工管理策划概念21HYPERLINK\l"_Toc217121911"2、安全文明施工管理策划作用21HYPERLINK\l"_Toc217121912"3、安全施工管理策划内容21HYPERLINK\l"_Toc217121913"4、文明施工管理策划内容23HYPERLINK\l"_Toc217121914"后语26一、工程管理策划概述1、工程管理策划概念策划是指针对未来要发生的事情作当前的决策，是找出事物的因果关系，衡度未来可采取的措施，事先决定做什么、何时做、谁来做的问题，以使所策划的事业处于经济、高效和科学的运作之中。工程管理策划是在工程施工前，从房地产项目开发商的角度出发，对整个工程管理过程进行战略性的总体策划，使施工总平面布置、工程进度、工程质量、安全文明施工等工程管理内容有章可循、有据可依，从而使整个项目的工程管理更加规范、高效、经济。2、工程管理策划作用2.1进行工程管理策划，可对工程进度、质量、成本等因素进行综合考虑和统一安排，从而促进工程进度、质量、成本、安全文明施工等工程管理目标的实现。2.2进行工程管理策划，可从工程管理角度对分期分区划分、施工图出图顺序、选材定样时间和建筑、结构、安装形式选择提出具体要求，促使建筑设计能够更好地满足项目发展总目标的要求。2.3进行工程管理策划，可从工程管理角度对工程标段划分、工程分判(是指标的物的分解和合作方的选定)和甲供材采购、工程成本控制等合约管理方面提出具体要求，促使建安成本管理能够更好地满足项目成本控制总目标的要求。2.4进行工程管理策划，可从工程管理角度对售楼区的设置、分期分区销售、销售入市实际等方面提出建议，促使营销策划能更好地满足项目公司销售利润指标的要求。2.5进行工程管理策划，可使施工各阶段的总平面布置更加合理、有序，为施工期间安全文明管理奠定基础，使项目工程质量管理目标能在工程项目管理全过程中得到更好落实，使项目开发进度能按照公司总体进度目标全面如期推进。3、工程管理策划时间及适用范围在《项目规划设计方案》经过公司内部评审和政府规划主管部门审批完成后，项目公司应根据《项目定位报告》、《规划设计方案》等项目文件，对项目开发过程中的工程管理内容进行总体策划，并编制《**地产XX项目工程管理策划报告》。“本指引”适用于集团公司全额投资或控股的项目公司。4、工程管理策划内容及相互关系工程管理策划包括总平面布置、工程进度、工程质量、工程成本、安全文明施工、项目公司架构及运作模式、公司内外关系协调等策划内容。工程进度、质量、成本三者之间是对立统一的，一个成功的工程项目管理必须在进度、质量、成本三者之间取得平衡，故工程管理策划的总平面管理策划、工程进度管理策划、工程质量管理策划、安全文明管理策划等主要内容之间具有相互联系、相互制约的关系。具体而言，工程进度、安全文明管理策划是总平面管理策划的重要依据，各阶段总平面布置又是工程进度管理策划、工程质量管理策划和安全文明管理策划相关内容的具体体现。5、《工程管理策划报告》评审流程5.1项目的规划设计方案经过集团公司内部评审和政府规划主管部门审批完成后，项目公司进行工程管理策划，并编制形成《**地产XX项目工程管理策划报告》初稿供相关部门进行评审。5.2项目公司组织工程管理部、设计管理部和营销策划部等相关部门对《**地产XX项目工程管理策划报告》初稿进行评审，并根据评审意见对《**地产XX项目工程管理策划报告》初稿进行修编；在《**地产XX项目工程管理策划报告》修编完成后报项目主管领导等公司领导审批，最后经项目公司总经理签署生效后开始执行。5.3在项目首期开盘或重大节点变更后，项目公司负责组织各相关部门对《**地产XX项目工程管理策划报告》进行检讨和调整，并报项目主管领导审批同意后按照新一版的策划进行管理，以便更好地指导项目后续工程管理。二、总平面管理策划1、总平面管理策划概念总平面管理策划是在设计方案及营销针对项目分期开发意见基本确定的前提下，以施工总平面规划为依据，项目公司根据项目开发进度，分阶段对施工总平面布置进行调整、补充和修改，明确总包单位分区、土方平衡、临时施工道路组织、施工顺序等内容，以作为本项目合约策划及现场工程管理的重要依据。简单概括，总平面管理策划是从发展商工程管理的角度进行项目的施工总平面规划，区别于施工组织设计中的施工总平面布置。2、总平面管理策划作用总平面管理策划是工程管理策划最重要的内容之一，也是最具“含金量”的部分。合理、前瞻性强的总平面管理策划可以有效地降低项目成本，保证项目开发进度。总平面管理策划作用具体体现为：2.1提前规划，提前沟通，有利于各部门理清思路，达成共识项目发展过程中，工程管理提前介入非常必要，通过项目总平面管理策划，与设计、营销、合约等部门提前沟通，对项目的施工顺序、道路组织等达成共识，有利于各部门及时、有效地相互配合。2.2作为合约策划的重要依据，可以有效地控制成本总平面管理策划中的内容基本都与造价相关，这些内容均要在相应的合同中体现，例如，其中临时施工道路、机械布置、材料堆场设置等内容应作为总包单位招标重要依据，并且在招标时明确与造价相关的内容，可以有效地减少施工过程中的措施签证，便于成本控制；总包单位分区、场内土方平衡、施工顺序安排等内容对合约策划起重要的指导作用。同时，总平面管理策划也是后续进度管理策划、质量管理策划、安全文明管理策划的基础。2.3作为现场安全文明管理的重要依据总平面管理策划作为总包合同的附件，应明确雨、污水排放方式、沉砂池、洗车池、排水沟具体做法等安全文明措施，以上内容总包单位均在措施费清单内逐项报价，项目公司要求总包单位落实安全文明措施时，既有具体项目、做法又有相应清单造价，具有较强的执行力。3、总平面管理策划内容3.1总包单位分区及生活区设置我司目前虽然采用合理低价中标原则，但是承建我司项目的总包单位，以当下的施工状态来看，相对管理力量和实力一般，再加上进度紧张，一次性投入较大，建议我司后续各项目由两家以上的总包单位参与承建，这就存在对项目如何合理划分总包单位标段的问题。另合理的生活区设置有利于项目的开发进度。3.2临时施工道路组织在综合考虑成本、进度及安全文明施工形象的前提下，提前规划，分阶段、范围在总图中明确临时道路的具体做法及相应配合措施（包括洗车池、沉砂池、排水沟等具体做法和位置），施工车辆行车路线、回车点等交通组织方式。3.3场内土方平衡在设计已对场内土方平衡进行测算，并在设计方案中已统筹考虑的前提下，项目公司应综合考虑基础或地下室开挖方量与回填方量数据比较、土方临时堆土点选择、土质情况和施工顺序等因素，提前统一规划、调度土方，尽量减少外运或从场外拉土进场回填的土方量。3.4钢筋加工场及钢筋、砂石等材料堆场明确钢筋加工厂和模板、钢筋、砂石等材料堆场的位置、范围及地面做法。3.5施工机械布置综合考虑总包单位标段划分、成本、进度等因素，明确包括塔吊、井架、施工电梯、砼输送泵、砂浆搅拌机的数量及大概位置。3.6特殊部位外脚手架的搭设方式明确样板房范围外架悬挑方式、范围和为保证室外工程提前插入，综合考虑成本、进度因素，明确高层、多层类型住宅悬挑外架的范围。3.7临时水电及雨、污水排放系统的设置按照分期分区开发施工进度和经济性运行的原则，综合考虑临时变压器安装的容量和位置，并考虑售楼区售楼期间的电力保障供应；根据现场工程标段的划分，综合考虑临时给水的供应；为保障现场安全文明施工，需确保现场雨、污水及时排放无积水。3.8施工顺序安排结合营销要求，综合考虑项目分期开发、成本、进度等因素，提前策划明确项目各部分的开工顺序及室外插入施工的时间节点。3.9分阶段场地布置由于营销和分期开发的需要及场地条件的制约，项目的总平面管理策划应分阶段进行完善，一般分为：主体结构施工阶段、装修施工阶段，高层住宅还有地下室施工阶段，但各阶段的总平面策划均应重点考虑售楼区域内的场地布置。三、工程进度管理策划1、工程进度管理策划概念工程进度管理策划就是从发展商的角度出发，通过编制《项目开发进度计划》、《出图、定样、分判及甲供材进场计划》、《施工总进度计划》等进度计划，来对设计出图、合约分判、报批报建、现场施工的搭接顺序、工作内容、时间安排等方面进行整体策划，并对如何促使进度计划在项目开发过程中按期实施的进度管理控制措施进行预先安排。进行工程进度管理策划的主要目的是保证开发商的设计、合约、销售、工程等部门围绕统一的进度计划来进行协调配合，从而确保工程项目各个进度节点全面按期推进，同时在工程进度管理过程中尽量合理安排资源配置、节约工程成本以取得综合效益的提高。2、工程进度管理策划作用2.1进行工程进度管理策划，可使项目开发更好地满足公司分期销售进度指标的要求，使建设工程早日竣工入伙，从而提高资金、资源的快速周转。2.2可使公司各部门围绕进度目标进行提前沟通，在设计出图、合约分判、选材定样、分期销售等方面采取哪些措施以保证进度目标方面达成共识，以便在施工过程中进行有效地协调配合，从而确保建设工程如期完工。2.3进行工程进度管理策划，可为安排设计出图计划、进行分期分区出图安排提供依据，为进行合约招标策划、工程标段划分、选择招标方式提供依据；为进行报批报建策划，选择报批报建方式提供依据，为现场选定优化施工方案、进行合理的总平面布置提供依据。2.4进行工程进度策划，编制合理的施工进度计划，可对施工单位进度计划进行审查，以保持施工工程中资源投入的连续性和均衡性，避免人力、物力的运用不均衡或浪费，确保工程质量和施工安全；可在施工过程中对实际施工进度进行对比分析，及时纠正进度偏差，为顺利实现预定工期目标提供良好的条件。3、工程进度管理策划内容3.1项目开发进度计划策划开发进度计划编制内容（1）编制时机①在取得项目《建设用地规划许可证》后，组织编制第一版《项目开发进度计划》，对各分期分区进度计划进行编排，重点是对售楼区设计、分判、报建、施工、销售等进度节点进行安排，其中售楼区施工图出图、施工许可证办理、主体分判及开工时间等关键节点将作为进度考核目标来力保完成。②在取得售楼区《建设工程规划许可证》后，组织编制第二版《项目开发进度计划》，结合前期计划实施情况对售楼区后续节点进行调整，并对后续各期设计、分判、报建、施工、销售等进度节点进行安排，其中售楼区达到对外开放条件的时间节点将作为进度考核目标来力保完成。③售楼区工程达到对外开放条件后，编制第三版《项目开发进度计划》，结合前期计划实施情况对售楼区后续节点进行调整，并对后续各期设计、分判、报建、施工、销售等进度节点进行安排，其中售楼区竣工、入伙将作为进度考核目标来力保完成。（2）编制程序在每版《项目开发进度计划》编制前，各部门分别编制设计、合约、报建、营销、施工初步计划，由项目公司汇总编制形成《项目开发进度计划（第X版）》初稿，然后由工程管理部组织各相关部门和领导进行评审和修改。《项目开发进度计划（第X版）》经公司总经理签署后正式发布，作为项目公司对各相关部门进行年度进度考核的依据。开发进度计划编制原则（1）《项目开发进度计划》需满足公司年度销售、竣工面积等总体进度指标要求在取得项目土地使用权后，公司将从年度销售利润、开工面积、竣工面积等角度出发，编制项目年度销售利润和竣工备案面积等总体进度指标要求。因此，在编制《项目开发进度计划》时，需要对进度计划进行优化调整，按照倒排工期的方式来合理压缩工期，以满足公司总体进度指标的要求。（2）设计出图计划需要满足项目分期分区销售进度目标的要求。一般而言，售楼区先出图，非售楼区按照正常工期出图；桩基施工图提前出图，以办理桩基提前开工许可证，在主体施工之前提前进行桩基施工。由于大面积的人防地下室施工周期较长（一般需要30～60天施工时间），故±0以下的地下室施工图还可提前出图，以便在±0以上施工图出图前就提前进行部分地下室的施工。（3）建筑工程技术方案的选择要满足进度目标要求建筑工程技术方案的选择除了要满足建安成本控制目标要求外，还需综合考虑现场地质条件、工艺施工水平、工程质量、安全文明施工等现场施工条件的影响，同时还需要满足项目开发进度目标的要求。基础、钢筋、模板、砼浇筑施工方案的选择及材料设备的选型定位，既要有利于提高施工速度，又要降低成本、创造效益，同时还要兼顾质量和安全保证措施，尤其应注意的是，开发应充分结合当地的实际情况进行，否则会对质量、成本、进度等造成不必要的影响。案例1：在进行桩基础施工时，一般存在先开挖土方再打桩和先打桩再挖土这两种技术方案的选择。对于地基为较严重的淤泥土质，采取先打桩并送桩到指定标高然后再开挖土方到基地标高的施工方案，可减少基坑塌陷影响桩基施工进度的风险，故可按照先打桩、再挖土及基坑支护的施工顺序来编排进度计划。案例2：某项目公司为“加快工程进度”在没有进行市场调研的情况下采用了“大模板”方案进行施工，由于当地没有生产厂家，所有大模板都必须从另一城市运输至当地，运费较高；而且当地工人不会使用大模板，还要从另一城市调工人至当地进行操作，无形中也增加了人力成本；同时由于当地没有大模板施工先例，验收时也存在很多不必要的麻烦，一定程度上延误了施工工期。（4）工程标段划分需要满足进度目标要求为了满足项目开发进度目标的要求，需要在满足项目成本、质量控制目标的基础上，进行合理的工程标段划分，按照建筑面积引进2～3家总包单位进行施工。几家总包单位同时施工，能减少各家施工单位的同期劳动力、材料设备资源的投入，各家施工单位能展开竞争，有便于项目公司加强进度管理，从而减少进度风险。（5）售楼区的设置应满足售楼区抢工进度计划的要求在编制项目开发进度计划时，需要对分期分区和建筑形式方面进行针对性的调整和策划，以满足售楼区开盘销售的进度要求。一般可采取的措施有：将售楼区设置在多层、小高层相对集中的区域，带地下室的高层因施工工期较长故尽量设置在售楼区外；样板房尽量设计在第一个标准层上层，以便在结构浇筑完成后能够尽快进行拆模、砌筑、抹灰等粗装修工程，从而为尽早将工作面移交给精装修单位进行样板房装修创造条件。（6）各单位工程的施工顺序需要满足项目开发进度的要求在编制项目开发进度计划时，需要对幼儿园、地下室、室外道路、化粪池等单位单项工程的施工顺序进行合理的策划，并对分期出图、工程分判等计划进行针对性安排，以满足项目开发进度目标的要求。案例：为满足项目开发进度的要求，利用项目容积率小、楼间距宽、场地高差大的特点，有些项目需要采取室外管线、道路工程在主体结构之前施工的顺序来编排进度计划，则室外总图和管线、道路工程设计需在主体施设计之前出施工图；再如若项目的售楼区和幼儿园等配套设施不同区，但由于幼儿园等社区配套设施在售楼区办理预售时就需要结构封顶并签署《社区公共配套设施移交协议》，故在售楼区进度计划的编制时需要同时考虑幼儿园的设计、报建及施工进度计划。（7）售楼区桩基、主体工程等合约分判需满足进度目标的要求按照常规的项目开发程序，桩基和施工图出图后才能进行桩基和主体工程的招投标程序（桩基工程分判需15～20天，主体工程分判需40～50天）。为了满足售楼区进度目标的要求，在综合考虑成本和进度控制的基础上，对售楼区关键线路上的桩基、±0以下地下室、主体工程等工程可适当采取费率招标、模拟招标等方式来进行分判，以便施工单位可提前进场进行临建搭设等准备工作，一待施工图出图即可开工建设，从而节省关键线路上的工期。案例：某项目公司部分楼栋采用扩初图纸来进行主体工程的模拟清单招标，可以有效节省了主体工程分判在关键线路上的耗用时间。（8）进度计划要切实可行，留有余地在项目开发过程中，存在许多诸如政府主管部门政策变化、雨季和台风等不利气候条件、基础地质情况复杂、物资和材料供应短缺等不利因素，故在进度计划编制之前要对项目开发过程中的重点、难点进行分析，提前制定应对措施，并充分考虑各种不利因素的影响，在进度计划编制时适当留有余地。（9）不同物业类型的合理开发周期需要保证由于各分部分项工程施工需要合理的工期才能满足工程质量和成本控制的要求，且设计、报建、施工过程中都存在一些不确定因素，故不能为了满足进度目标而无限制的压缩工期，各中不同物业类型项目的合理开发周期需要保证。为保证进度计划的合理性和可行性，在进度计划编制前,除了对当地建筑市场进度管理水平应有所了解外，还需对已建项目的进度工期经验数据进行分析。通过对标杆企业已建各项目进度情况的了解，可总结出建筑面积约10万m2的各种不同物业类型项目在南方地区的合理开发周期如下：①别墅项目（不大于3层）：约300天；②多层项目（6－7层）：约360天；③小高层项目（10－12层）：约460天；④高层项目（18层）：约560天；⑤高层项目（30－33层）：约700天。（注：此处项目开发周期是指整个项目从桩基础开始施工到取得竣工备案证书的时间，从拿地到项目开工的时间由于差异化较大而不具有可比性）开发进度计划实施管控措施（1）进度目标责任制及考核制度为了促使设计、报建、合约、施工等进度计划的按期实施，从《项目开发进度计划》中选取适当的4～6个关键进度节点，形成各相关部门的年度进度考核目标，签订《项目公司/部门年度经营管理目标责任状》。在年终部门和项目公司考核时，通过进度考核目标与实际完成时间的对比，来对各相关部门的进度执行情况进行考核。（2）进度计划月度评价和动态调整措施通过对各部门和项目公司该月设计、报建、分判、施工等计划进度节点与实际完成情况的月度分析，对项目每月进度超前或滞后的原因进行分析和预警，对其中存在的偏差及时予以纠正，使得项目开发进度总是沿着计划的轨道前进；对由于不可抗因素造成项目进度计划重大延误的，可对《项目开发进度计划》进行及时调整，使进度计划更具有实际指导意义。（3）项目协调例会制度在项目开发过程中，为避免《项目开发进度计划》中的设计、报建、分判、施工等各计划进度节点的延误和相互干扰，由项目总经理牵头召集设计、报建、分判、营销等部门及项目公司每周举行一次项目发展协调例会。在会中，对各部门的进度执行情况进行检讨，对进度实施过程中存在的问题进行讨论并拟定解决措施，从而加强各部门之间的沟通，确保项目开发进度计划全面、均衡地推行。开发进度计划编制注意事项（1）理清关键线路和关键任务一个项目的各个分部分项工程千头万绪，各工序之间的逻辑关系错综复杂，其中关键线路直接影响着进度总目标的能否按时实现，故编排进度计划时要对关键任务的工期进行重点控制。在进度计划中，施工图出图、施工许可证的取得、项目开工、主体封顶、样板房及售楼处装修完成、竣工验收备案等工作任务节点是具有里程碑意义的关键节点，故在进度计划的编排时也需要重点安排。（2）关键线路工期的优化调整按照分部分项工程的正常工期来编排进度计划，工期往往不能满足施工进度总目标的要求，故需要按照施工进度控制总目标来对进度计划的工期进行优化调整。例如：按照正常进度工期考虑，主体工程合约分判以及施工许可证的办理都需占据关键线路的时间，但由于工期压缩的需要，可通过模拟招标、办理桩基提前开工证等方式来减少合约、报建流程在关键线路的耗用时间，从而有效缩短工期。（3）施工资源投入的优化调整除充分考虑关键线路上的时间控制外，还应对非关键线路上的工作任务在自由时差范围内进行优化调整，确保劳动力、材料、施工机具设备等资源投入的均衡、合理、有序，尽量避免施工资源投入骤起骤落、忽高忽地的现象发生。（4）进度、质量、成本的综合平衡一味压缩工期将造成工程费用的提高，各分部分项工程的合理工期得不到保证也将造成工程质量和安全文明施工管理的失控，并有可能造成设备、劳动力的“窝工”浪费。因此，在编排进度计划时需要尽量在工期、质量和费用方面取得平衡，在满足进度、质量、费用控制目标基础上编排合理工期，合理安排各项工作任务的起止时间。例如：在未取得施工许可证之前，应合理安排桩基础提前施工的时间；如桩基础提前施工完毕，而总包单位迟迟不能进场进行主体结构的施工，必将造成桩机设备和资金的闲置浪费。（5）进度计划要符合实际、松紧适度进度计划编排时要考虑本项目造价控制水平下所能吸引到的施工单位的进度控制水平，同时还需要考虑复杂地质条件、建筑市场劳动力短缺、雨季等气候条件、春节等节假日等不利因素的影响，故施工进度计划的编排要安排应适当、符合实际，既不能太紧，又不能太松，计划太紧造成无法完成，计划太松则不能发挥施工效率。（6）工序搭接紧凑合理，逻辑关系清晰在工程施工过程中，各分部分项工程之间存在一定的逻辑联系，应通过合理编排，使各分部分项工程在总工期的约束下无缝搭接、穿插施工，确保主分包单位各施工班组能够组织连续、均衡作业和流水施工，避免由于工序不能有效搭接以致大型设备的反复进出场、劳动力停工窝工严重现象的发生。3.2出图、定样、分判及甲供材进场计划策划计划编制内容在项目开工前，项目公司需要相应编制《项目出图、定样、分判及甲供材进场计划表》；在《建设工程规划许可证》取得和售楼区开放后，《项目开发进度计划》需要根据实际进度情况进行调整，则《项目出图、定样、分判及甲供材进场计划表》也需要进行相应的调整。《项目出图、定样、分判及甲供材进场计划表》的编制依据为《项目开发进度计划》和设计部、合约部、项目公司相应的详细进度节点计划，主要内容如下：（1）设计出图及图纸纸交付计划在《项目开发进度度计划》中对对方案、扩初初、施工图设设计等主要设设计进度节点点进行了规定定，但对各种种设计图的细细化出图节点点没有明确，《项项目出图、定定样、分判及及甲供材进场场计划表》将将该项目各分分期分区施工工过程中所有有需要的施工工图和二次深深化设计图的的出图时间进进行一一列举举，并通过计计划交付时间间与实际交付付时间的对比比，来督促设设计部对各项项图纸的设计计进度进行控控制，以便更更好地满足工工程施工的需需要。（2）材料、施工样板板确认计划在施工前需要设计计师对所采用用的各项材料料设备进行样样板确认，在在施工过程中中需要设计师师对各个施工工样板进行确确认，是我司司贯彻“样板先行”制度、保证证工程设计效效果和施工质质量的重要原原则。如果材材料、施工样样板的确认时时间不及时，将将造成现场“窝工”、工期延误误、返工等现现象的发生，故故在《项目出出图、定样、分分判及甲供材材进场计划表表》中对所有有材料、施工工样板的确认认时间进行控控制。（3）工程分判及承建建商进场计划划在《项目开发进度度计划》中对对桩基、主体体、精装修、室室外工程等合合约分判节点点进行了规定定，但还需要要对各分期分分区中所有主主分包工程的的细化分判节节点和承包商商具体进场时时间进行明确确。《项目出出图、定样、分分判及甲供材材进场计划表表》可为合约约管理部编制制《工程招标标月度计划》提提供依据，以以便使工程分分判进度能更更好地满足现现场施工的要要求。（4）甲供材分判及进进场计划表为了满足项目施工工进度的要求求，需要对各各种甲供材料料、设备的招招标时间和进进场时间进行行规定。《项项目出图、定定样、分判及及甲供材进场场计划表》可可为合约部编编制《甲供材材料、设备等等物资采购月月度计划》提提供依据，同同时能更好地地控制各项甲甲供材料、设设备的进场时时间，以避免免材料、设备备供应不及时时影响现场施施工现象的发发生。计划编制原则（1）设计出图及图纸纸交付计划在在编制过程中中需要与设计计师进行充分分沟通，要求求既能满足现现场施工进度度的需要，又又能综合考虑虑设计单位的的资源投入、造造价成本，不不能因为片面面追求出图速速度而忽视图图纸质量。（2）原则上应杜绝未未经整体策划划而出现“边设计边施施工”的情况，施施工前要求图图纸审核完毕毕，以确保前前期策划、施施工图设计、产产品质量以及及售楼合同等等内容的前后后一致性。（3）分期分区开发的的特殊项目设设计出图及图图纸交付计划划要满足《项项目开发进度度计划》内各各分期分区施施工的进度要要求。例如：：为了满足开开盘销售的进进度要求，经经相关部门审审批后，在保保持设计图纸纸前后一致性性前提下，可可将项目桩基基、±0以下、±0以上需要要分批出图，以以满足现场桩桩基、地下室室提前施工节节省建设周期期的施工进度度要求。（4）材料、施工样板板的内容要全全面、详尽，避避免由于材料料、施工样板板内容遗漏而而影响现场设设计效果、工工程质量和施施工进度；材材料样板的确确认时间应尽尽量提前，争争取在施工前前将所有的材材料样板进行行确认，为项项目施工尽早早施工创造条条件；施工样样板确认的时时间安排也需需要结合现场场各分部分项项工程施工进进度进行合理理安排，避免免由于施工样样板确认不及及时而造成现现场返工、工工期延误现象象的发生。（5）主分包工程分判判及承建商进进场计划要满满足《项目开开发进度计划划》内各分期期分区施工的的进度要求。例例如：为了满满足项目开发发进度的要求求，在总包工程分判判期间，可先先行委托一家家施工单位进进行土方开挖挖、承台及地地梁浇筑等±0以下的工工程施工，在在总包工程分判判完成后，总总包单位可立立即进行±0以上的工工程施工，从从而有效节省省了工期。（6）各项主分包工程程的内容要全全面、详尽，避避免由于主分分包工程内容容遗漏而影响响现场施工进进度；同时工工程分标范围围不能存在“盲区”，以免存在在施工内容的的施工单位不不明确而加大大现场工程协协调管理的难难度。（7）甲供材料、设备备的分判和进进场计划要满满足现场施工工进度的要求求，避免出现现由于甲供材材料、设备的的供应不及时时而造成现场场窝工、待料料现象。例如如：电梯、扶扶梯等大型设设备的供货周周期一般在22～3个月，如如果不能按照照要求的时间间提前订货，将将造成电梯安安装工期的延延误。（8）甲供材料、设备备的分判和进进场计划由项项目公司负责责编制，但编编制过程中需需要与设计部部进行充分沟沟通，既要能能满足现场施施工进度的需需要，又要能能综合考虑钢钢材、电缆等等价格敏感材材料的市场价价格涨跌因素素，不能按照照“一味求快”的思路进行行甲供材料、设设备的采购。否否则，一方面面将造成材料料设备采购成成本的升高，另另一方面甲供供材料设备提提前进场将造造成资金的积积压、保管费费用的提高。计划实施管控措施施（1）在项目施工过程程中，将各项项设计出图、材材料施工样板板确认、工程程和甲供材分分判的计划时时间和实际时时间进行逐项项对比，随时时对设计出图图、合约分判判工作进行预预警和调整，可可使设计、合合约工作的各各项进度节点点得到有效控控制。（2）在项目施工过程程中，可组织织设计、合约约、项目等相相关部门定期期召开项目协协调周例会或或不定期召开开专题协调会会，对各项设设计出图、材材料施工样板板确认、工程程和甲供材分分判计划的执执行情况进行行检讨，确保保项目开发进进度计划的全全面推进。3.3施工进度度计划策划施工进度计划编制制内容在《项目开发进度度计划》中，对对项目分期分分区的开工、主主体封顶、达达到预售条件件、竣工验收收等主要进度度节点进行料料明确。为了了更好地对工工程施工进度度进行中间控控制，在工程程施工前项目目公司需要编编制《项目施施工总进度计计划》，以便便对各项工程程的进度节点点、施工顺序序进行细化分分解和合理安安排。随着《项项目开发进度度计划》的调调整，《项目目施工总进度度计划》也需需要定期进行行调整，以便便能更好地指指导现场施工工进度。通过过《项目施工工总进度计划划》的编制，项项目公司可对对主分包单位位的施工总进进度计划、单单位工程施工工进度计划、各各专项工程施施工进度计划划进行审核和和中间控制，确确保工程施工工按照进度计计划要求如期期推进。施工进度计划编制制原则（1）《项目施工总进进度计划》中中的各项进度度节点要满足足《项目开发发进度计划》的的进度要求，特特别是要对售售楼区内各项项工程的施工工顺序进行精精心策划，为为各项工程的的有效搭接、节节省工期创造造条件，力争争按期达到预预售条件。例例如：在编制制售楼区施工工进度计划时时，可考虑在在第一个标准准层处设置外外挑脚手架，以以便室外管线线工程、道路路能够提前插插入施工；泳泳池、水景、廊廊桥等大型室室外园建结构构工程可与主主体结构同时时施工，以节节省室外园建建工程在关键键线路上的占占用时间。（2）在编制《项目施施工总进度计计划》时，应应对各分部分分项工程进行行细化分解，具具体分解成多多少中间控制制节点可根据据项目施工特特点、建筑物物业形式、分分期销售节点点、合约标段段划分等实际际情况进行确确定。（3）在编制《项目施施工总进度计计划》时，充充分照顾到各各分部工程之之间的工序搭搭接关系，以以保证施工进进度计划的可可操作性，减减少因工作冲冲突而引起的的计划滞后。（4）在编制《项目施施工总进度计计划》时，还还需考虑当地地建筑工程市市场的进度控控制水平，各各分部分项工工程的工期安安排要合理可可行，合理工工期时间需要要保证，否则则将无法有效效保证设计效效果和工程质质量。施工进度计划实施施管控措施（1）工程进度奖罚制制度为了充分调动施工工单位加强进进度管理的积积极性，项目目公司对总包包工程、精装装修工程、园园建工程可以以设立工程进进度奖罚制度度。根据项目目实际需要，总总包工程进度度奖可细化分分解为开工、主主体封顶、售售楼工程进度度、样板房毛毛坯移交、拆拆外架、竣工工验收等中间间进度节点奖奖，园建工程程可按区域划划分为若干区区域完成时间间进度节点奖奖，精装修工工程原则上不不设中间进度度节点奖而约约定为工程竣竣工后一次性性给付。工程进度奖原则上上按设定的各各个进度节点点来分阶段给给付奖金\罚金，每按按时完成一个个进度节点给给付一次进度度奖。如未按按照约定时间间完成各项工工程中间进度度节点，但施施工单位采取取切实有效措措施在约定时时间内赶上进进度，也可对对进度节点奖奖金进行补发发。如果按照照约定工期没没有完成任务务，则根据合合同约定处以以规定数额的的罚金。罚金金从应付工程程款或履约保保证金中扣除除（为了有效效控制中标人人在合同履行行过程中出现现的各种违约约问题，应要要求中标人在在合同执行前前交纳规定数数额的履约保保证金或履约约保函，根据据合同约定事事项进行考核核验收，发现现问题限时整整改，否则将将按照合同约约定没收或部部分扣除履约约保证金。在在具体操作中中，误期罚金金也可从应付付工程款中扣扣除，此类问问题在工程招招投标中就应应强调说明）。（2）审核施工进度计计划，完善进进度保证措施施在工程施工前，项项目公司应对对主分包施工工单位的施工工进度计划和和劳动力、材材料供应、机机械设备投入入等资源投入入计划进行严严格审核，审审查施工进度度计划是否合合理，有无可可能实现，是是否适合工程程的实际条件件和现场情况况，避免以空空洞的不切实实际的工程进进度计划来指指导施工。为了保证施工进度度，需要着重重审查的内容容包括：有无无法定节假日日（如春节）期期间的赶工人人员、资金安安排措施，有有无拟定雨季季、高温、台台风等恶劣气气候条件下施施工的应急补补救预案，对对外墙砖、石石材等订货期期较长的材料料设备有无提提前订货措施施等。四、工程质量管理理策划1、工程质量策划概概念1.1工程质量量概念对于房地产发展商商而言，工程程质量不仅仅仅指施工单位位的施工质量量，它反映的的是包括建筑筑产品施工质质量在内的产产品综合品质质。其验收标标准是基于现现行国家验收收规范即所谓谓国家标准之之上的用户标标准。相对于于通常意义上上的“施工质量”而言，工程程质量包含的的范畴更广泛泛，其验收标标准更严格，且且目前尚未形形成统一的验验收标准。主主要包括以下下四部分内容容：（1）施工质量可由施工原因引起起，也可由设设计原因引起起（例如露台台反坎，露空空处涂料，开开敞式电梯厅厅吊顶等）。（2）产品效果质量主要包括：设计引引起的建筑产产品功能质量量问题（例如如门窗分格设设计中不等宽宽门扇、露台台反坎、室内内露梁等）；；设计引起的的建筑产品用用户舒适性质质量问题（例例如开关面板板位置布置不不合理、灯具具位置布置不不合理等）；；建筑美观质质量问题（例例如节点及细细部构造的处处理、涉及到到外立面分色色、水电空调调管线布置、生生活阳台开关关插座布置等等）。（3）不满足政府主管管部门竣工验验收要求的质质量问题（例例如出入口净净高、通道净净宽、电梯前前室窗开启面面积）。（4）设计出图质量（例例如图纸设计计矛盾等）。1.2工程质量量策划概念工程质量策划是站站在发展商的的角度，根据据项目的不同同情况，针对对项目不同发发展时期的特特点，分析研研究工程质量量管理的方式式方法或控制制措施。工程质量管理策划划特点是：质质量策划出发发点必须立足足于发展商；；不同项目的的情况不同，质质量策划的重重点及难点不不尽相同；同同一项目的不不同发展时期期，质量策划划的重点及难难点不尽相同同。2、工程质量策划的的作用2.1工程质量量策划的作用用（1）减少因设计缺陷陷影响建筑功功能性或用户户舒适性；（2）减少因设计缺陷陷造成工程质质量（符合设设计规范，但但现场不利于于施工操作或或严重影响工工期的情况）；；（3）减少设计不符合合规范影响验验收；（4）减少设计与销售售不符引起住住户投诉；（5）减少设计与报建建不符影响规规划或消防验验收；（6）加强细部构造处处理，提升项项目精品形象象；（7）减少施工技术层层面的安全事事故及技术性性质量问题；；（8）将施工控制措施施真正落实到到位，减少施施工质量问题题。2.2工程质量量策划的意义义（1）为工程质量始终终处于可控状状态、质量目目标得以顺利利实现提供强强有力的技术术保障；（2）提升项目质量水水准，对项目目销售及公司司品牌作出贡贡献；（3）前瞻性解决质量量及技术问题题，为项目开开发进度及验验收入伙顺利利实现提供有有力支持；（4）前瞻性解决质量量及技术问题题，避免返工工造成的损失失，节约工程程成本。3、工程质量策划内内容3.1设计优化化及完善设计优化及完善是是项目质量策策划中一项非非常重要的工工作。我司一一般通过内部部会审的形式式开展这一工工作。内部会会审由公司内内部各相关部部门组成，主主要是审查以以上设计的功功能性、舒适适性、效果及及规范方面的的问题。而外外部会审则以以施工单位提提问为主，主主要是解决涉涉及施工方面面的设计问题题。（1）对设计图纸进行行功能性复核核。①户内设计建筑布置：室内有有无露梁露柱柱，室内通道道有无高度过过低，阳台//露台与室内内有无高差等等；（重点复复核首层、标标准层及顶层层，方法是将将本层建筑图图与上一层结结构图对照比比较）入户门：门开启方方向是否合适适，开关时是是否自然及不不妨碍周边其其它门窗或设设施，猫眼或或电磁有无设设置，位置是是否合理等；；门窗：客厅门开启启净宽有无较较小，窗可开开启面积及宽宽度是否合适适，开启扇执执手有无过高高，厨房门净净宽能否满足足搬洗衣机进进出，厨房门门及首层客厅厅门是否考虑虑设置门锁等等；水电：室内有无房房间未考虑电电话、电视、网网络，室内开开关、插座位位置布置是否否合理，阳台台给水、排水水有无考虑并并是否合理等等；其它：卫生间有无无排气扇洞、厨厨房有无烟道道洞；空调位位宽度是否够够摆放室外机机等。②户外设计楼梯间/电梯厅：：门牌号及门门铃有无考虑虑；电梯到站站灯、楼层指指示灯在结构构设计中有无无预留，屋面面是否考虑有有检修孔或检检修通道等；；大堂/电梯厅：有有无考虑信报报箱及可视对对讲机等。③室外设计（2）复核设计图纸是是否满足强制制性条文及各各类报建批文文要求。①质检通道的净高是否满满足规范（应应特别注意建建筑装修层对对净高、净宽宽的影响）；；阳台栏杆有有效防护高度度是否满足，落落地窗是否设设计有护栏、凸凸窗是否设计计有儿童防护护网，栏杆的的样式（包括括立杆净距及及防攀爬）是是否满足规范范要求等；②消防自然通风电梯前室室通风面积是是否满足规范范，高层住宅宅中相临住户户窗距离是否否满足消防规规范，不满足足时是否设有有防火隔断，入入户门是否直直接面对电梯梯合用前室，或或直接面向电电梯前室的户户数有无超过过规范要求，或或超过时有无无隔断措施；；单元式住宅宅屋顶之间是是否连通，塔塔式住宅自然然通风的剪刀刀楼梯间通风风面积是否满满足规范；室室外是否形成成消防环路，沿沿建筑屋某一一面是否路径径过长而需在在中间增加开开口，消防通通道宽度、转转弯半径坡度度是否满足规规范，中间穿穿越建筑物时时洞口净高是是否满足规范范，消防扑救救面距建筑物物距离是否满满足规范、扑扑救面方向建建筑是否设计计有外挑结构构或室外环境境设计有高大大乔木而不满满足规范要求求等。③燃气厨房燃气进户管与与灶台火炉距距离是否满足足规范要求，室室外燃气管边边是否有高大大乔木距离过过近而不满足足规范要求等等。（3）过往项目成功做做法或经验教教训的借鉴。总结以往项目在施施工过程中或或各类验收时时出现的问题题及入伙前后后业主的投诉诉，及时优化化和完善设计计，可避免本本项目重犯以以前出现的老老毛病。（4）空调管线、生活活阳台及卫生生间水电布置置、室外管井井布置等。①空调管线根据每一房间室内内与室外平面面、立面之间间的相互关系系，分析空调调室内机、室室外机的合理理布置位置，确确定空调管线线走向及空调调洞的布置位位置。一般来来说，在凸窗窗部位分体机机采取上供上上的关系空调调管线相对短短些，对外立立面的影响小小一些。②生活阳台及卫生间间这些部位水电开关关面板及水电电设备相对集集中一些，且且墙、地面面面层材料一般般为面砖或石石材等块体装装饰材料，布布置合理一方方面使用方便便，另一方面面显得美观精精细。③室外管井室外水电与园建设设计分别为两两个不同公司司设计，相互互之间难免存存在冲突，如如不合理处理理可能影响效效果甚至出现现管井设在首首层私家花园园内或门口而而引起业主投投诉。解决方方式是提前将将两项设计拼拼在同一张图图上，发现冲冲突及时调整整。3.2合同招标标质量技术要要求在各项招标工作开开始之前，需需要将我司关关于本招标项项目的成功做做法及特别要要求以招标要要求的方式提提出。这些成成功做法及特特别要求超出出规范和设计计，可能需涉涉及费用，提提前以合同条条款的形式固固定下来有利利于为今后能能在工程实施施中得到较好好的贯彻落实实提供最有利利及有力的保保障，同时在在保障工程质质量的前提下下也能最大限限度地节约工工程成本。3.3方案审查查及技术交底底对重要部位及关键键工序，均要要求施工单位位报送专项施施工方案，专专项施工方案案经审核通过过后，方可进进行施工。施施工方案报送送经评审后，及及时将评审意意见及技术要要求向本项目目公司相关工工程师及施工工单位进行交交底。通过控制方案审查查这一环节，确确保本工程的的重要部位及及关键工序做做到技术上可可行，在技术术层面避免安安全或质量事事故的产生，并并满足公司总总体目标。同同时通过技术术交底，将本本工程的重要要部位及关键键工序的主要要控制环节传传达给现场工工程师及施工工单位，便于于现场控制及及实施。3.4样板先行行确认所有园建及精装修修材料均需经经材料样板确确认后方可定定货及进场；；所有装修工工程包括粗装装修的砌筑、抹抹灰工程等，在在大面积施工工前必须先做做施工样板，施施工样板经确确认后方可大大面积施工。材材料样板是合合约分判的基基础，一般需需材料样板确确定后方可分分判；施工样样板是施工的的依据，大面面积施工一般般以确定的施施工样板为参参照。样板确确认包括质量量确认和效果果确认两个方方面。通过样板确认这一一环节，保证证在保证建筑筑产品的功能能及效果的前前提下，尽量量避免因设计计调整或施工工整改带来的的大面积返工工和损失，并并有助于减小小因样板未确确定导致分判判、材料加工工或备料、设设计修改等相相应滞后的风风险，保证施施工质量及进进度。3.5关键质量量指标的监控控及检验办法法对监理细则的考量量和评价，重重点突出其具具体检查监督督措施的可操操作性及实施施性，避免简简单引用规范范条文，真正正将检查督促促落到实处，真真正体现“监理细则”的作用。3.6施工验收收及工序控制制要求所有的工序开开始之前，必必须报监理工工程师同意；；所有工序完完成之后，必必须报监理工工程师检查验验收。将施工工验收及工序序控制与进度度款支付结合合起来，支付付时附上各控控制表格签字字情况，对未未按以上要求求办理或违反反上述规定者者，拒绝出相相关工程量的的进度款。只只有采取强有有力的措施狠狠抓质量关，才才能保证本工工程的施工质质量在我司的的可控制范围围内。3.7联合验收收对重要部位及关键键工序，一方方面，通过方方案审查及技技术交底，使使得施工方案案在技术上做做到可行并将将技术要求传传达到现场执执行层；另一一方面，必须须高度重视现现场执行的程程度及落实的的效果，对重重要部位及关关键工序，均均由项目公司司经理/副经理、技技术负责人、总总监/副总监、各各专业工程师师会同施工单单位组织联合合验收。通过过联合验收，一一方面，使得得验收的结果果及发现的问问题更全面及及权威一些；；另一方面，大大规模联合验验收反映出我我司狠抓质量量的决心，从从而触动施工工单位提升质质量意识。3.8防渗漏、防防沉降、防开开裂专项策划划（1）防渗漏专项策划划①部位：屋面，外墙墙，卫生间，门门窗，地下室室底板、侧墙墙及顶板，露露台，管洞封封堵，电梯井井基坑、生活活水池、消防防水池、游泳泳池、室外水水景。应特别别注意中间退退台楼层的露露空平台应做做防水，露空空电梯厅或地地下室局部露露空部位的顶顶棚及侧墙装装修材料应有有防水性能。地地下室及半地地下室结构自自防水及柔性性材料防水均均应自成封闭闭体系。②材料：根据不同防防水部位对防防水材料的要要求不同，选选取合适的防防水材料。如如屋面选取涂涂膜类防水材材料既有利于于施工又因其其粘接性能好好而易于保证证施工质量。地地下室顶板一一般有种植要要求，选取耐耐根系的卷材材类防水材料料可能更合适适。卫生间侧侧墙由于面层层装修一般贴贴砖，选取聚聚合物水泥基基材料可能既既能防水又能能保证粘贴强强度。③施工要求：屋面、地地下室底板及及顶板、卫生生间地面、水水池地面结构构板施工时均均要求原浆压压光，防水施施工前做488小时闭水水试验。管洞洞要求分两次次封堵并试水水。门窗要求求分两次塞缝缝。④监管：材料用量应应双控，并应应采取工序验验收、联合检检查、旁站监监理等措施多多管齐下。（2）防沉降专项策划划①部位：天然基础、桩桩基础、首层层地坪、基坑坑或管线回填填、室外道路路、室外园建建结构（包括括台阶踏步等等）。②措施：严格控制天天然基础持力力层地耐力是是否满足设计计，严格控制制桩基础贯入入度及入岩深深度是否满足足收锤标准；；严格控制首首层地坪、基基坑及管线、室室外道路及园园建结构按要要求分层回填填，并复核持持力层地耐力力是否满足设设计，必要是是采取换填石石粉或砂甚至至加设钢筋砼砼构造层。③监管：采取工序验验收、联合检检查、旁站监监理等措施多多管齐下。（3）防开裂专项策划划①部位：墙体、室外外园建结构。②措施：对超长或超超高墙体加设设构造柱，严严格控制砌筑筑材料出炉时时间，严格控控制日砌筑高高度及顶砖歇歇墙时间，保保证过梁的搭搭接长度，砌砌筑时避免形形成通缝等。对对于室外园建建结构，控制制好沉降即是是控制了开裂裂。③监管：采取工序验验收、联合检检查、旁站监监理等措施多多管齐下。3.9售楼工程程质量专项策策划售楼工程存在工期期要求紧、质质量要求高的的特点，往往往需通过采取取技术加强措措施，打破传传统的施工工工序约束，达达到要求的质质量标准，保保证预定的售售楼目标顺利利实现。一般般措施有：（1）为压缩墙体砌筑筑时间，墙体体砌筑一次成成活。加强措措施为墙面满满挂钢丝网；；（2）为压缩墙体抹灰灰时间，墙体体抹灰一次成成活。加强措措施为墙面抹抹灰满挂海吉吉布；（3）为保证样板房不不发生渗漏，要要求将样板房房上一层管洞洞临时封堵并并满做防水层层；（4）如样板房设在首首层，首层楼楼板直接做成成结构板；（5）在成本超支处于于可接受的范范围内，室外外关键部位基基层采用石粉粉或砂回填。4、施工过程中的质质量管控措施施策划4.1施工过程程中的质量管管控措施策划划（1）督促施工单位建建立并完善自自身的质量管管理体系施工单位自身的质质量管理体系系是整个项目目质量管理体体系的最基础础环节，是项项目工程目标标得以实现的的最基本的保保障，在项目目质量管理中中具有非常重重要的作用。要要求施工单位位在工程一开开始就严格按按照工程规模模大小配备相相应数量的合合格的专职质质检员（多层层一般每3万平米配备备1～2名，高层层一般每5万平米配备备1～2名），质质检员必须充充分授权，质质量不达标时时可行使质量量否决权。项项目公司可帮帮助树立施工工单位质检员员的权威，凡凡施工单位申申请验收，均均要求由质检检员提出申请请并签字认可可，未经质检检员签字认可可的验收申请请一律不予验验收。要求质质检员提出验验收申请之前前，严格执行行施工班组的的自检、互检检、交接检的的“三检”制度。同时时要加强考察察质检员的责责任心、工作作态度和能力力，对多次出出现质检员验验收合格、经经项目公司复复验不合格的的人员予以警警告，对不称称职人员坚决决予以更换。（2）对重要部位或重重要工序的操操作工人实行行考核上岗对于一些对工人操操作技能有较较高要求的重重要部位或重重要工序的施施工，对操作作工人实行考考核上岗。比比如，对于门门窗塞缝，工工人的工艺操操作水平对门门窗塞缝质量量的影响至关关重要，且塞塞缝不好就可可能发生渗漏漏，影响严重重，因此有必必要对操作工工人实行考核核上岗。（3）旁站监理为了加强对隐蔽工工程及重要工工程节点的质质量控制，要要求对桩基础础施工、混凝凝土浇筑、屋屋面防水、外外墙防水、土土方回填、门门窗塞缝、重重要设备安装装等工程节点点进行旁站监监理。旁站监监理的作用一一方面是对重重要施工工序序或重要部位位的施工质量量进行全过程程控制；另一一方面，对于于施工过程不不允许中断、必必须连续施工工的作业起到到一旦发生突突发事故能得得到有效协调调解决，从而而避免事态进进一步扩大。（4）现场巡视每周进行一次现场场巡视，项目目公司全体员员工参加。将将巡视发现的的安全质量问问题、解决措措施、整改责责任人、整改改完成时间记记录在《每周周地盘巡视工工作记录表》中中发给各相关关施工单位，要要求限期整改改完成。当出出现严重不合合格时，还需需填写《整改改通知单》给给施工单位，要要求编制专项项整改方案报报甲方和监理理单位审核，经经审核同意后后再进行现场场整改。现场场巡视，一方方面，可以弥弥补日常现场场监督的遗漏漏，及时发现现及解决现场场存在的问题题；另一方面面，同联合验验收一样，反反映出我司狠狠抓质量的决决心，从而触触动现场质量量意识的提高高及责任心的的加强。（5）质量管理重心前前移、范围外外移质量管理必须从抓抓住根本，抓抓住质量问题题的源头。对对原材料，严严格执行原材材料进场审批批手续。对几几项对工程质质量有较大影影响的半成品品，如：栏杆杆、门窗、木木门/木地板等，将将工厂加工过过程纳入项目目质量管理的的范畴内，将将质量管理的的范围覆盖至至加工厂。定定期/不定期或关关键节点加工工时到工厂抽抽查或检查，确确保加工厂按按我司指定材材料品牌或其其它要求进行行施工，保证证施工质量。（6）建立质量预警的的长效机制项目公司对各种不不同场合、不不同方式检查查出的施工单单位质量问题题及时整理汇汇总，为各施施工单位建立立本项目质量量档案，根据据施工单位质质量问题多少少、严重程度度，启动相应应层级的质量量预警，分别别为主管工程程师级、项目目级、公司级级，由层级相相应的相关人人员出面协调调解决。主管管工程师级质质量问题为一一般质量问题题或质量管理理体系问题，由由项目公司主主管工程师协协调施工单位位项目生产经经理或相关工工程主管解决决；项目级质质量问题为较较严重质量问问题或质量管管理体系问题题，由项目公公司负责人协协调施工单位位公司领导或或项目经理解解决；公司级级质量问题为为严重质量问问题或质量管管理体系问题题，由公司主主管领导协调调施工单位领领导或其上级级单位解决。（7）公司月度综合检检查和评比制制度为进一步加强项目目公司工程安安全质量管理理，项目公司司应编制《工工程项目月度度综合检查及及评比制度》，每每月组织一次次对在建项目目各总包单位的工工程安全、质质量、进度综综合检查和评评比活动。月月度综合检查查和评比活动动的领导机构构为项目公司司质量安全委委员会，日常常管理机构为为工程管理部部，执行机构构为工程项目目月度综合检检查小组。工工程项目月度度综合检查小小组的成员包包括：公司质质量安全委员员会有关领导导、工程管理理部各专业人人员、所有在在建项目的主主管生产副经经理或项目总总监或技术负负责人。按照照行为检查为为主、实体检检查为辅的原原则，对总包包、监理部的的安全质量管管理活动进行行监控，重点点检查安全质质量监控体系系的执行情况况和系统性偏偏差与缺陷。可可通过项目公公司月度综合合检查，规范范项目公司及及施工单位的的日常质量管管理，提高项项目公司的质质量管理水平平。（8）设立工程质量效效果专项奖罚罚制度为了促进项目公司司在建各项目目的工程质量量，项目公司司应制定《工工程奖罚管理理办法》。根根据实际需要要，所有主分分包工程和物物资采购合约约均可设置工工程奖金\罚金，但原原则上主要是是针对总包工工程、精装修修工程和园建建工程设立工工程奖金\罚金。其中中：总包工程程可设工程进进度、质量奖奖，精装修工工程和园建工工程可设工程程进度及质量量效果奖。4.2施工过程质质量管控案例例案例:某项目公司交房过过程出现的三三大问题：（1）购房合同未约定定小区内部道道路采用柏油油或砼路面，实实际是按照砼砼路面进行施施工的，但收收房时业主却却提出要求采采用柏油路面面，项目向业业主进行调查查问卷，说明明在砼的基础础上铺柏油将将出现的后果果及问题，在在征得70%业主同意后后，进行变更更。（2）室内主、次卫生生间采用了二二个座便器，合合同未约定，但但宣传图册上上有示意。业业主称强行改改变了当地人的生活活习惯，要求求将次卫座便便改为蹲便。因因整改难度大大、周期较长长，拟不进行行变更。（3）入户门合同约定定为“甲级防火防防盗安全门”，实际为乙乙级防火丁级级防盗门,业主要求更更换。项目现现正在联系生生产厂家进行行返工整改。由此可以看出，施施工过程的质质量控制不单单指产品质量量，还要考虑虑到前期规划划、施工图纸纸、产品质量量、售房合同同的一致性，以以便在后期交交房过程中引引起不必要的的纠纷。五、安全文明施工工管理策划1、安全文明施工管管理策划概念念安全与文明形象管管理策划是指指建设工程开开工阶段，对对安全与文明明形象管理过过程提出预定定目标、检核核标准与管控控措施，保证证工程建设范范围内人、机机、物等相关关主客体有序序、健康、规规范地持续运运行。但是，安安全文明的具具体实施建立立在成本投入入到位的基础础上，同时又又对进度、质质量有着相辅辅相成的影响响。2、安全文明施工管管理策划作用用旨在规范施工现场场的安全作业业环境和内外外形象，本着着“安全第一、预预防为主”的方针，以以规范的要求求和统一的模模式保障***地产开发楼楼盘施工现场场的安全目标标和文明形象象，加强对承承建商、监理理单位考核管管理的同时提提升**地产品牌牌形象。3、安全施工管理策策划内容3.1现场安全全的日常管理理方面（1）临时用电（2）施工机具（3）现场防火防爆（4）基坑（5）模板/高支模、拆拆模及支撑体体系（6）脚手架（7）垂直运输设备（如如塔吊、井架架和电梯等）（8）高空作业与三宝宝四口（9）资料3.2建设单位位的安全责任任“四个应当”（1）应当向施工单位位提供施工现现场及毗邻区区域内供水、排排水、供电、供供气、供热、通通信、广播电电视等地下管管线资料，气气象和水文观观测资料，相相邻建筑物和和构筑物、地地下工程的有有关资料，并并保证资料的的真实、准确确、完整；（2）建设单位在编制制工程概算时时，应当确定定建设工程安安全作业环境境及安全施工工措施所需费费用；（3）建设单位在申请请领取施工许许可证时，应应当提供建设设工程有关安安全施工措施施的资料；（4）建设单位应将拆拆除工程发包包给具有相应应资质等级的的施工单位。“三个不得”（1）建设单位不得对对勘察、设计计、施工、工工程监理等单单位提出不符符合建设工程程安全生产法法律、法规和和强制性标准准规定的要求求；（2）不得压缩合同约约定的工期；；（3）建设单位不得明明示或者暗示示施工单位购购买、租赁、使使用不符合安安全施工要求求的安全防护护用具、机械械设备、施工工机具及配件件、消防设施施和器材。3.3安全策划划内容当前地产开发的竞竞争日渐激烈烈，竞争不仅仅表现在资金金和技术方面面，企业综合合管理水平的的高低将是开开发和占有市市场最重要的的条件。而企企业开发项目目安全稳健的的发展则是反反映开发商综综合管理水平平和品牌的重重要指标。从从开发商的角角度，应对所所开发项目进进行如下安全全策划：建立安全管理三级级组织体系即公司安全生产领领导小组作为为项目公司安安全制度与实实施标准的审审批、督察、协协调保障机构构，并负责开开发项目应急急事故的指挥挥决策；工程程管理部作为为项目安全与与文明实施的的专职管理部部门，代表公公司组织定期期检查交流与与系统提升；；工程项目综综合检查小组组作为项目安安全与文明的的日常管理机机构，直接对对项目安全文文明管理效果果负责。多工序交叉抢工的的安全策划出于把握市场先机机与资金回收收的需要，我我司开发项目目历来工期十十分紧张，这这种情况下势势必存在密集集的多工序交交叉作业，抢抢工状态往往往潜在安全隐隐患多，作业业人员安全防防范意识淡薄薄，因此需要要有针对性地地策划防范措措施。例如，为为缩短总工期期，室外管线线工程一般在在主体外架没没有拆除完毕毕之前就进场场穿插施工，这这时外墙装修修、架体移拆拆与室外管线线开挖敷设立立体交叉，虽虽然局部设置置了挑架防护护篷，但外架架拆除、高空空坠物对地面面施工人员依依然存在安全全风险，出户户管道或临近近外架且管线线过密的沟槽槽开挖也极易易对外脚手架架造成失稳风风险。售楼工程安全策划划（1）现场具备对外开开放条件时，凡凡是客户可涉涉足的范围一一般不应与施施工作业立体体交叉，否则则应有对应的的安全防范措措施。比如，施施工塔吊不应应朝向售楼景景观区域摆臂臂，如遇主体体脚手架搭设设或拆架时，应应有专职安全全人员巡视警警戒并设置安安全隔离带；；（2）样板房上一层应应设置安全防防护蓬并遮挡挡上部施工泥泥水与坠物，对对客户造成伤伤害或污染样样板房外墙立立面效果；（3）严格控制施工大大门，售楼开开放区域必须须实现全封闭闭，保证看楼楼客户不得随随意进出施工工场地，避免免产生坠物打打击、跌落、物物品丢失、乱乱拍照等不必必要的问题；；（4）售楼开放所涉及及的样板房、售售楼处、园林林绿化景观、停停车场等区域域，应在开放放前进行安全全专项检查。例例如水景有无无儿童跌落的的安全隐患，阳阳台或楼梯间间栏杆安全距距离是否满足足技术要求等等。季节性安全施工策策划（1）夏季高温作业安安全措施：夏夏季气候炎热热，高温时间间持续较长，督督促承建商制制定防暑降温温措施；（2）雨期施工安全措措施：雨季施施工期间应提提前策划并督督促承建商制制定防止触电电、防雷击、防防边坡坍塌、防防外架失稳、防防台风、防暴暴雨洪水等安安全措施；在在北方严寒地地区，还应考考虑冬季防火火、防滑、防防煤气中毒等等；（3）节假日安全防范范措施：节假假日期间管理理人员部分调调休，工人没没有集中心思思进行作业，这这种情况下极极其出现火灾灾、丢盗、坍坍塌、斗殴等等安全事故。作作为开发商，应应系统地对监监理、施工单单位进行总体体部署。地下不明物保护策策划在项目设计前，应应对项目红线线内、周边范范围进行详细细的勘察和调调查。（1）地下管道：地下下掩埋给排水水管道、电缆缆、通信光纤纤、文物、供供水沟渠、燃燃气管道、军军用设施等勘勘探并协调解解决，提前采采取措施避免免对小区方案案设计、报建建以及后续施施工的耽搁影影响；（2）周边已有建筑物物：如开发项项目用地红线线按照规划规规定的建筑后后退宽度有限限，或者周边边存在已有的的特殊建筑，此此时小区内楼楼栋规划布局局就应做一定定的考虑，否否则应在桩基基、主体基础础土方开挖等等施工时必须须及时对周边边建筑物进行行沉降观测、知知会沟通并委委托专业公司司编制专项方方案。重要部位、关键施施工的安全技技术把关工程项目施工组织织设计或施工工方案中必须须有针对性的的安全技术措措施，特殊和和危险性较大大的工程必须须单独编制安安全施工方案案或安全技术术措施，并且且有设计依据据、有计算、有有详图。安全管理资源保障障计划施工项目的安全生生产必须有充充足的资源做做保障，安全全资源投入包包括人力资源源、物资资源源和资金的投投入。（1）安全人力资源投投入包括专职职安全管理人人员的设置和和高素质技术术人员、操作作工人的配置置，以及安全全教育投入；；（2）安全物资资源投投入包括进入入现场材料的的把关和料具具的现场管理理以及设备的的采购投入；；（3）安全资金投入应应遵循“谁受益谁整整改、谁危害害谁负担、谁谁需要谁投资资”的原则，一一般按照项目目总投资的00.8～2.5%作为为安全专项费费用，公司应应在招标时