某地产工程验收管理作业指引

工程验收管理作业指引编制日期2009-06--25审核日期2009-07--01批准日期2009-07--01修订记录日期修订状态修改内容修改人审核人批准人09-6-30第一次根据二级管控模式式修订，将原原有《工程验验收管理作业业指引》及《设设备调试运行行组织管理作作业指引》进进行了合并流程概况流程目的规定验收中各方责责任，保证验验收管理工作作的顺利进行行。适用范围本流程适用城市公公司设立项目目部的工程验验收管理工作作。城市公司由工程技技术部履行项项目部职能的的参照此流程程执行。城市公司所在地政政府关于验收收工作有特殊殊规定的应参参照政府相关关规定执行。定义阶段性验收：指项项目施工过程程中对地基基基础、主体结结构等重点分分部工程的质质量验收。中间验收：指过程程隐蔽工程验验收、分项工工程验收、重重大系统设备备运行调试。专项验收：为配合合工程竣工和和项目交付而而进行的市政政、水质检测测、分户、消消防、电梯、环环保、档案、规规划、人防、节节能、无障碍碍、避雷检测测等专项验收收工作。竣工验收：由建设设单位组织，勘勘察及设计单单位、监理单单位、承包商商参加、政府府质检部门监监督进行的单单位工程质量量综合验收。房屋接管验收：是是指项目在已已通过竣工验验收具备交付付使用条件，组组织的内部验验收及物业接接管验收。流程主导及参与部门总部技术部（主导导）、城市公公司项目部（主主控）、城市市公司工程技技术部、城市市公司经营开开发部上游流程名称下游流程名称子流程名称《工程管理流程》部门流程中承担职责城市公司决策层审批《阶段性验收收报告》；审批项目竣工备案案文件。城市公司项目部（下称项目部）负责编制工程验收收计划；负责组织各专项验验收和竣工验验收工作，协协调、监督工工程验收过程程；配合经营开发部进进行规划验收收；配合经营开发部进进行面积测绘绘；对验收过程中检查查发现的问题题，负责督促促相关单位按按规定时间完完成整改，并并最终达到验验收要求；负责组织内部验收收并督促整改改。城市公司工程技术部（下称工程技术部部）参加阶段性验收，出出具《阶段性性验收报告》；；参加市政工程、规规划验收等专专项验收；参加工程竣工验收收及内部验收收；负责在内部验收通通过后组织房房屋物业接管管验收；通过城市公司工程程巡检，检查查项目日常验验收管理工作作。城市公司经营开发部（下称经营开发部部）负责规划验收工作作；负责房屋面积测绘绘及相关事项项；参加竣工验收及内内部验收。总部技术部（下称技术部）负责本流程的编制制与修订；通过总部联检及日日常工作跟踪踪监督、指导导城市公司验验收管理工作作。验收准备工作项目部负责组织总承包商根据《项目工程进度总控制计划》要求编制《工程验收计划》，明确细化各阶段性验收、中间验收、专项验收、竣工验收、房屋接管验收各节点计划，作为《项目施工总进度计划》的组成部分，经监理、项目部审查通过后，按权限随《项目施工总进度计划》一同上报评审及审批，具体上报程序按《施工组织设计审查及进度控制作业指引》执行。分包商及供应商的专项验收计划，项目部应于合同签订后组织其根据《项目施工总进度计划》及合同约定编制分项工程验收计划，编制完成后提交总承包商、监理单位审核。经总承包商、监理单位审核无误合并入《项目施工总进度计划》，并由监理单位形成进度计划书面审查意见，上报项目部审批。公司内部评审及审批工作按《施工组织设计审查及进度控制作业指引》相关规定执行。审批完成后，项目部负责组织总承包商、监理单位及其他相关工程供方对此版计划组织书面会签、现场计划版本更新、归档及备案。如专项验收计划编制对《项目施工总进度计划》中确定的验收计划节点造成影响的，计划调整工作应视计划节点影响程度根据《施工组织设计审查及进度控制作业指引》具体要求执行。总承包商、分包商及供应商进场前，项目部应组织监理单位召开“进场协调会”，明确现场管理、验收组织、各方职责及各方验收人员工作对接等，会议需出具书面会议纪要由参会各方签字确认后上报工程技术部备案留查。工程技术部通过城市公司工程巡检对项目工程验收组织工作进行检查。技术部通过总部联检、日常工作跟踪监督、指导城市公司验收管理工作。工程验收工作组织与管理阶段性验收地基基础工程验收：工程完工后，经工程承包商自检合格后向监理单位书面提出验收申请，经监理单位审查具备验收条件后组织项目部、设计单位、勘察单位、政府质量监督机构进行地基基础工程质量验收。如不合格则需根据验收意见整改复验，验收合格形成验收记录经各方会签、归档后方可开始下阶段工序施工。地下室结构工程（±0）验收（单层地下室或使用功能单一时可与主体结构同期进行）：在地下室结构工程具备拆模、清理条件后，经总承包商自检合格向监理单位递交地下室结构工程验收申请，经监理单位初验具备验收条件后，组织项目部、设计单位进行地下室结构工程验收，验收合格形成验收记录并经各方会签、归档。监理单位负责根据验收意见监督问题整改，项目部负责抽查验证监理检查工作。主体结构工程验收：在主体工程封顶一个月内，总承包商应向监理单位及项目部递交结构验收申请，监理单位在接到验收申请后经过审核，如认为主体结构工程已达到验收标准的，由项目部组织设计单位、勘察单位、监理单位、政府质量监督机构进行主体结构工程验收。验收时除对本次报验项目进行检查外，还应对地下室结构验收问题整改落实情况进行抽查、复核，验收合格形成验收记录经各方会签、归档。项目部应在阶段性验收时间确定后，提前通知工程技术部参与验收工作，工程技术部在验收工作完成后，编制该阶段《验收工作阶段性总结》，对验收管理工作、实际完成情况等进行评价，《验收工作阶段性总结》经城市公司决策层审批后，报技术部备案留查。中间验收中间验收原则上由总承包商负责在自检或预验收合格后向监理单位申报，监理单位负责具体验收工作。项目部负责验证监理单位的验收结果，可采用抽检方式并签字确认，其中重点部位如土护降工程、防水工程（屋面、厨卫、外墙、门窗塞缝）、外立面装饰工程、重大系统或设备安装工程等应为甲方必查项，必查及抽查比例应提前与监理单位、各工程供方提前明确，具体工作可按《施工过程关键工序检查管理作业指引》、《材料设备验收管理流程》要求执行。隐蔽工程及分部、分项工程应具备的条件：承包商已经按设计要求和合同约定完成需验收的工程项目。隐蔽工程及分部、分项工程工程质量验评资料完备，达到以下要求：质量保证资料齐全、真实，并与工程进展同步。有关原材料、半成品试验和评定合格。施工过程试验方法、试验测试数据满足相关规范的要求。分部、分项工程自评资料齐全、评定结果符合要求。监理单位对分部、分项工程质量验评资料已签署合格意见。重大系统及设备运行调试：需要进行联合运行调试的系统：消防系统采暖、生活热水系统通风空调系统强电系统（含泛光照明系统）弱电系统电梯系统调试准备工作检查安装工程是否完工且达到调试条件。由项目部组织召开联合调试准备会，确定调试任务及调试目标、参与调试单位、调试人员组织及调试单位主要人员职责，已委托物业公司的可约请其参加提出工程建议。由调试主控单位负责组织参与本系统调试的各单位完善调试方案，报监理单位及项目部审批，项目部负责将调试方案报工程技术部审核、城市公司主管高层（如设）审定后下发执行并抄报技术部备案留查。调试方案应明确的内容调试任务、调试目标及计划。参与调试单位、主控单位及相关人员职责。设备调试范围，确定参与调试的设备主体、部位及数量。调试设计要求及数据。设备调试仪器仪表及工具的配备。设备调试方法、调试顺序或调试程序。运行调试过程问题处理：由项目部组织设计、监理单位、调试参与单位进行调试数据分析，分析问题产生原因、责任方，分析结果由各方会签确认后归档，涉及成本、工期影响的应注意保存过程文件。针对调试数据分析，必要时项目部可邀请设计、工程技术部、物业公司进行专题讨论。针对调试中发现的问题，由项目部书面通知责任方对存在问题进行限期整改，涉及成本、工期索赔的应报工程技术部、合约预算部审核后办理相关索赔事宜。运行调试工作完成后，由调试主控单位出具完整的调试资料和调试报告，经监理单位、项目部审批签认后，报城市公司工程技术部备案。专项验收规划验收：主体工程外檐封闭和内隔墙施工完毕后，由经营开发部组织外部测绘机构进行面积测绘工作。经营开发部负责向规划验收管理部门申请规划验收，经验收合格后办理该项目《建设工程规划验收合格证》，项目部、工程技术部根据规划验收需要应随时提供配合。规划验收前应具备的条件参考如下：（如与当地政府主管部门规定不符时按当地政策执行）项目用地、代征用地内的临时设施拆除完成（分批进行规划验收的，先期须完成验收部分周边场地平整工作；在项目最后一批进行规划验收前，须完成整体项目的场地平整工作）；工程主体外檐施工完成；项目用地内绿化基本完成（非种植季节绿化要求可适当降低）；公共区域完成初装修后。市政工程验收：项目部负责组织各市政工程承包商向政府相关专业主管部门申报验收，取得相关验收证书并办理开通手续，如需工程技术部参与的须提前通知。具体验收工作指引参考如下：（如与当地政府主管部门规定不符时按当地政策执行）燃气工程施工完成后，项目部负责督促燃气工程承包商向燃气集团申请验收。由燃气集团组织设计单位、质检部门到现场进行燃气工程验收，做电子表挂压试验，挂压试验合格后办理通气手续，涉及向燃气集团交纳相关费用的工作由项目部负责办理。自来水外线工程施工完成后，项目部负责督促自来水工程承包商向自来水集团质检部门申请外线验收。自来水楼内工程安装施工完成后，自来水工程承包方向自来水集团申请联合总验收，经自来水集团总验收合格后，办理立户、开闸、通水手续。雨污水工程施工完成后，项目部负责督促雨污水施工承包方向市政处监理所申请工程验收。经市政处监理所验收合格后，发排水、通水手续。电力工程施工完成后，项目部负责督促由电力施工承包商向供电局电缆运行、工程科申请工程验收。验收合格后，项目部向供电局办理外电源产权移交手续，签订永久供电合同并付清工程款及相关费用，供电局安排启动会确定发电日期。热力工程施工完成后，项目部负责督促由热力工程施工承包商向热力集团申请工程验收。由热力集团基建办组织对外线、交换站进行联合验收。项目部向热力集团交纳相关费用，核实面积，办理相关托管协议，热力集团进行试运行后集中供热。中水工程施工完成后，项目部负责督促由中水施工承包商向中水公司申请工程验收。由中水公司组织相关单位进行管网验收。验收合格后项目部负责同中水公司签订供水协议并办理查表、缴费、通水手续。电梯工程验收：项目部负责督促电梯工程承包商向政府部门申报验收并取得《电梯(扶梯)验收检测报告》和《安全检验合格证》。具体验收工作指引参考如下：项目部负责组织、督促监理、相关工程供方完成电梯验收前各项准备工作：电梯安装工程已按合同约定完成、电缆竖井桥架敷设完成、强电完成送电、屋顶电梯机房装修完成、公共部位装修完成、电梯工程运行调试完毕后、分部、分项工程自评资料齐全、评定结果符合要求。由项目部负责督促电梯工程承包商向质量技术监督局申请初验。初验验收中提出的整改意见，由项目部督促电梯工程承包商及相关分包商进行整改，并督促监理进行验证。初验合格后，由项目部督促电梯工程承包商向质量技术监督局申请电梯竣工验收，质量技术监督局经审核确认现场已达到竣工验收标准后到现场进行电梯工程竣工验收；竣工验收合格后，由项目部督促电梯工程承包商办理《电梯（扶梯）验收检测报告》、《安全检验合格证》。如涉及电梯二次精装的，待电梯工程验收工作完成后，项目部负责组织监理对电梯二次装修部分进行验收并填写《分项工程验收报告》。消防工程验收：项目部负责要求消防工程承包商向政府部门申报验收及取得《消防工程验收合格意见书》，具体工作指引参考如下：项目部负责组织、督促监理及相关承包商完成消防验收前各项准备工作，督促消防承包商按系统调试计划组织完成消检、电检，取得《消防电气检测报告》和《消防设施检测报告》。消防工程及消防道路施工完毕后，项目部负责督促消防工程承包商负责向政府消防验收部门申请初验。初验中提出的整改意见，由项目部督促消防工程承包商及相关承包商进行整改，并督促监理进行验证。消防初验合格后，由项目部督促消防工程承包商负责向消防部门申请竣工验收，验收合格后由项目部负责组织承包商办理《消防工程验收合格意见书》。人防工程验收：项目部负责组织人防工程承包商向政府部门申报验收及取得《人防工程验收证书》，具体工作指引参考如下：人防工程施工完毕后，监理单位负责组织对本项目人防工程进行自验收，如自检合格，则由项目部组织人防工程承包商向政府人防工程监督部门申请初验；初验合格后，由项目部负责向政府人防工程监督部门申请竣工验收；验收合格，由项目部组织人防工程承包商办理《人防工程验收证书》，办理时必须提供该项目的竣工面积测量报告，以便办理人防工程使用手续时核对面积。其他工程专项验收：项目部负责组织取得室内空气环境检测、水质化验检测、避雷检测和节能检测等相关报告，包括但不限于如下：组织水质化验检测取得《卫生防疫水质检验报告》。组织避雷检测取得《避雷检测验收报告》和《避雷检测合格证》。组织节能检测取得《民用建筑节能专项验收备案登记表》。档案预验收工程主体施工完毕后，项目部负责督促总承包商组织各分承包商进行竣工资料收集，总承包商、监理负责验证并向政府工程档案管理部门申请竣工资料档案预验收。资料验收完毕，由政府工程档案管理部门出具审查合格意见，用于申请工程竣工验收。住宅工程分户验收：如项目所在地政府规定需进行住宅工程质量分户验收的，具体工作组织参考如下：（如与当地政府主管部门规定不符时按当地政策执行）工程主体施工完毕后，项目部应参照项目所在地政府相关分户验收政策，负责组织总承包商、监理单位有关人员进行住宅工程质量分户验收。已选定物业公司的，还应当邀请物业公司参加验收工作，提前提出工程建议。验收中发现的工程观感质量和使用功能不符合规范或设计文件要求的，项目部应书面责成总承包商整改并监督监理对整改情况进行复查，并将检查记录抄报工程技术部。分户验收合格后，必须按户出具有建设单位、总承包商、监理单位负责人签字确认的《住宅工程质量分户验收表》，并加盖各方验收专用章。工程技术部应结合城市公司工程巡检对分户验收工作进行抽查。竣工验收工程竣工验收基本原则：工程自检及预验收由总承包商负责组织，工程竣工初验工作由监理单位负责，工程竣工验收由项目部负责组织。竣工验收应具备以下基本条件：总承包商提交的竣工验收申请表；总承包商出具《工程竣工报告》、监理单位出具《工程质量评估报告》、设计单位及勘察单位出具《工程质量检查报告》；规划部门出具《建设工程规划验收合格通知书》；消防部门出具《建筑工程消防验收意见书》；环保部门出具《环境质量检测报告》；建设单位与施工单位签署的支付工程款说明；由电梯检测机构出具的检测认可文件《电梯验收检测报告》；编制完整的技术档案和施工管理资料，由政府档案管理部门出具的《建设工程档案预验收意见书》；施工单位签署的工程质量保修书；由总承包商向监理单位申请竣工验收，经监理单位初验合格具备竣工验收条件后报项目部。项目部负责组织所在地政府质量监督机构、工程技术部、经营开发部、承包商、监理单位、设计单位参加竣工验收，已委托物业公司的宜邀请物业公司参与。验收中提出的整改意见，由总承包商负责组织提交《整改报告》，经监理、项目部审核确认后按审核意见进行整改，监理单位、项目部负责验证整改效果，项目部负责将《整改报告》及复查记录上报工程技术部备案留查。竣工验收问题整改完成且验收合格后，由项目部负责组织在5个工作日将以下文件提供政府质量监督机构，并经所在地政府质量监督机构审核后出具质量监督报告：（下列文件为参考条目，具体提交内容可结合项目所在地的相关政府规定执行）建设单位、监理单位、施工单位出具项目工程负责人的人员资格登记表、及项目负责人的法人责任书由电梯主管机构出具《电梯检测验收报告》规划部门出具的《规划验收合格通知书》消防部门出具的《消防验收意见书》政府出具的《建设工程档案预验收意见书》建设单位与施工单位签署的《工程质量保修书》建设单位与施工单位签署的支付工程款说明根据验收情况由施工单位出具基础验收、结构验收、主体验收及最终竣工验收的《整改报告》，整改报告最终加盖公章。由总承包商出具《无障碍工程质量验收记录》由四方组织验收的，出具《单位（子单位）工程质量竣工验收记录表》由建设单位出具建筑物四个外立面、竣工铜牌照片、责任主体公示照片、电梯验收合格证照片及保驾小组名单照片，并加盖建设单位公章由监理单位出具《砼回弹测试记录表》节能专项机构出具《民用建筑节能专项验收备案登记表》项目部取得政府质量监督机构出具的质量监督报告后，向当地政府工程竣工验收备案部门申请工程竣工备案，备案前需按如下准备相应文件：（下列文件为参考条目，具体提