某公司房地产基础培训内容

目录第一部分置业顾问的定位……………………第6页一、销售是什么:二、售楼小姐/售楼先生三、置业顾问四、置业顾问扮演的角色五、优秀置业顾问的基本素质可分为内在素质和外在素质两类。（一）、内在素质有：（二）、外在素质有：六、如何成为一个优秀的置业顾问（一）、认清自己的角色（二）、置业顾问的基本质素1、专业知识2、六心3、八力4、丰富的常识（三）、性格（四）、优秀置业顾问的八点标准（五）、如何成为优秀的房地产推销人员（六）、内外共完善的置业顾问的中心环节（七）、置业顾问应克服的痼疾第二部分房地产基础知识……………………第10页一：房地产的种类与特性、房地产种类、房地产特性二：房地产市场的特性与功能（一）、房地产市场的特性（二）、房地产市场的功能三：房地产专业术语1、房地产2、土地使用权3、三通一平4、七通一平5、土地使用年限6、商品房7、经济适用房8、TOWNHOUSE9、商住住宅10、酒店式公寓11、SHOPPINGMALL12、低层住宅13、多层住宅14、小高层住宅15、高层住宅16、期房17、现房18、准现房19、尾房20、烂尾房21、毛坯房22、单元式住宅23、公寓式住宅24、花园式住宅25、标准层26、跃层住宅27、复式住宅28、错层住宅29、露台30、阳台31、走廊32、过道33、地下室34、半地下室35、玄关36、隔断37、外飘窗38、框架结构39、剪力墙结构40、框架－剪力墙结构41、砌体结构42、钢筋混凝土结构43、钢结构44、住宅的开间45、住宅的进深46、住宅的层高和净高47、建筑容积率48、建筑密度49、绿地率50、户型比51、会所52、中空玻璃53、商品房预售54、商品房现售55、五证两书57、内部认购58、建筑面积的测算原则套内建筑面积的测算60、公摊面积的测算61、其他相关面积指标及系数62、起价63、基价64、均价65、表价66、底价67、一次性买断价68、一次性付款69、分期付款70、房地产产权71、产权证书72、大产权与小产权有什么区别？四、房地产经营知识五、工程、建筑知识（一）：工程知识（二）：建筑六、物业管理（一）、什么是物业管理？（二）、智能化管理系统第三部分销售流程……………第32页流程一：接听电话流程二：迎接客户流程三：介绍产品流程四：购买洽谈流程五：带看现场流程六：暂未成交流程七：填写客户资料表流程八：客户追踪流程九：成交收定流程十：定金补足流程十一：换户流程十三：退户第四部分销售技巧……………第37页电话技巧销售技巧、现场基本销售方法与技巧1、销售心态（如何对待失败）销售过程（2）推销技巧（3）成功的推销分为四个阶段：、顾客购买意见的信号：（5）、怎样接待难以接近的顾客、怎样对待不同类型的顾客、怎样化解顾客的异议、怎样促进成交：、销售的跟踪技巧（10）、补足、签约追踪技巧、按揭基础知识（12）、销售方法小结（13）、销售技巧小结讨价还价的心态技巧帮客下决心购买的技巧提问促销的技巧洽谈过程中的注意细节第五部分礼仪…………………第54页一、个人形象礼仪二、商务社交礼仪

第六部分策划的重要性……………………第57页一、市场调查（一）、踩盘者的潜规则（二）、售楼处销销售人员的行行为准则（三）、建议策划推广与销售的的关系（策划划经理准备）本案的策划思路（策策划经理准备备）第一部分置业顾顾问的定位一、销售是什么::销售?销售是什么?什么么是销售呢?销售就是介绍一种种商品提供的的利益,好处,以满足客户户特定需求的的过程.商品包括有形的商商品及无形的的服务,满足客户特特定的需求是是指客户特定定的欲望被满满足,或者客户特特定问题被解解决二、售楼小姐/售售楼先生售楼?什么叫售楼小姐//先生?就是介绍住宅这种种特定的商品品,以满足客户户居住或投资资特定需求的的过程.售楼小姐/先生是个媒媒介,把开发公司司开发出来的的商品,介绍给它特特定的客户群群.从中取得报报酬.三、置业顾问顾问:什么是顾问?有美容顾问\有理财顾问问。美容顾问问会根据你的的皮肤年龄等等因素为你分分析建议，如如何让自己更更美。置业顾顾问就是根据据特定客户的的特定需求为为其提供理财财计划的购房房顾问，同时时又能为开发发公司、代理理公司提供营营销决策参考考性意见的前前线营销人员员。置业顾问已超出简简单或传统的的售楼小姐/先生的范畴,我希望在坐坐的各位以后后都把自己定定义为一名置置业顾问,这是房地产产发展趋势对对从事这一行行人员的要求求。在平常人眼眼中:售楼工作很很简单:工作环境好,穿着体面统统一的职业装装,不用出门,不用出去找,广告一出,客户就会自自己跑过来.而且收入又又高.面对客户时时也很简单:将早已背熟熟的楼盘资料料,统一说词地地向客户宣讲讲一番,然后回答几几个类似“小区周边有有什么生活配配套”的问题即完完成.看不出有什什么挑战性,也无需创造造性,好象谁都能能做.其实不然,随着房地方方产业的发展展,不断成熟,这种只能算算是初级的售售楼人员将被被市场淘汰.一、老板角度不不希望：中国国房地产发展展至今，已十十几年，市场场竞争愈来愈愈烈，市场竞竞争不断产生生的结果之一一便是产品“同质化”。你景观做做得漂亮，我我也可以，你你安防系统做做得好，我也也能做。市场场已慢慢由卖卖方市场转向向了买方市场场，在产品品品质同质化情情况下，价格格是最关键的的竞争要素。可可惜受着多方方面条件的制制约，住宅产产品又不可能能像小商品那那样比拼价格格战。因为住住宅商品成本本大部分掌控控在政府手上上，就是土地地成本。那么么竞争将转为为服务竞争。谁谁能让客户满满意，心理高高兴，踏实，谁谁将胜利。而而售楼人员处处在第一线。客客户不会与公公司老板打交交道，只会与与售楼小姐/先生打交道道。售楼小姐姐/先生成是公公司的第一形形象。同质化化出现的情况况下，哪家公公司的售楼小小姐/先生服务好好，到位，专专业，谁将取取得胜利。二、市场竞竞争同质化，必必然导致开发发公司做出来来的商品都差差不多，消费费者有了从容容决策、理性性选购的机会会。而客户又又是门外汉，真真要其在价格格、素质都较较接近的楼盘盘间作出最佳佳购买选择，还还真不是一件件轻而易举的的事。一般的的消费者这时时多半会求助助于亲戚、朋朋友、同事、其其实那些也是是农民也并不不是专家，他他们的意见只只不过是一针针自我安慰针针而已。因此此消费者最渴渴望、最需要要的是一位专专家出来（上上海广州等地地已有很多购购房者专门聘聘请律师等专专业人士来全全程购房），以以客观的态度度、专业的知知识，为其提提供从地段发发展趋向、建建筑规划理念念、户型等方方面理性、中中肯实际的分分析意见。今天的房地产售楼楼员不应是简简单的“营业员”、“算价员”，而应是能能为客户提供供购房投资置置业专业顾问问服务的“顾问人”，大家想想想，购房大部部分人一生只只有一次，辛辛苦大半辈子子的钱交给你你，那份信任任、那就是你你要负的责任任！四、置业顾问扮演演的角色置业业顾问是代言言人（明星）是公公司经营理念念、服务产品品的传递者（火火炬手）是专专家，购楼的的引导者，是是理财者（教教授）是城城市的贡献者者（农民工）是一一个信息反馈馈者（特工FBI）五、优秀置业顾问问的基本素质质可分为内在在素质和外在在素质两类。（一）、内在素质质有：⑴忠诚服务于公司；；⑵丰富的商品品知识；⑶良好的道德习惯；；⑷识别他人的的能力与独到到的敏锐见地地⑸幽默感；⑹良好的社会会公共关系；；⑺判断力与常识；⑻对客户需求求的满足,以及发自真真诚的关心⑼悟性；⑽说服能力；；⑾机警善变；⑿忍耐力强，精精力充足，勤勤勉过人；⒀见人所爱，满足其其要求；⒁乐观，富创创造性；⒂记忆力；⒃顺应性。（二）、外在素质质有：①善于接近顾客，引引起顾客的注注意；②善于表达自己和有有关商品；③善于激发顾客对商商品的信心；；④善于唤起顾客对商商品的占有欲欲望，并博得得顾客信任；；⑤把握顾客占有欲望望，促成购买买。六、如何成为一个个优秀的置业业顾问（一）、认清自己己的角色置业顾问是谁？1、置业顾问是公司司的形象代表表，要具有亲亲和力，拉近近与客户的距距离，形象整整洁，举止有有气质。2、置业顾问是公司司经营理念的的传递者。3、置业顾问是客户户购楼的引导导者或专业顾顾问。4、置业顾问是将产产品推荐给客客户的专家。（做做到三个相信信：相信自己己代表的公司司；相信自己己的产品；相相信自己的能能力。）5、置业顾问是将客客户的意见向向公司反应，以以便公司能及及时纠正或处处理。6、客户是置业顾问问最好的良师师益友，客户户是置业顾问问的收入源泉泉，衣食父母母。7、置业顾问是市场场信息的传递递者。8、置业顾问具有创创新精神，针针对不同的客客户要有不同同的销售模式式。（二）、置业顾问问的基本质素素置业顾问应具备的的基本素质，要要想做一个成成功的置业顾顾问，应该就就以下几项经经常自我充实实，自我锻炼炼。1、专业知识一个置业顾顾问必须充分分具备自身业业务范围内最最基本的专业业知识，包括括建筑法规、建建筑设计、税税法、地政、契契约、契约行行为、市场行行情、商品构构造、品质、商商誉……等，以及各各种业务上常常用到的专业业术语，才能能对客户详细细说明产品的的优缺点，进进而取得客户户的信任，争争取客户的订订单，达到销销售目的。2、六心耐心—凡从事高价位商品品的销售工作作，必须对客客户作长期而而耐心的诉求求与说明。关心—要站在消费者的立立场去考虑他他们的各项问问题，并给予予完善的解答答，才能博取取客户的信任任。热心—热心协助客户，发发掘问题、解解决问题、达达成购买目的的。诚心—置业顾问应是诱导导消费者从事事购买优良商商品的指导者者，而不是一一味的欺骗。决心—接触到一个新的个个案时，要下下定决心，不不可犹豫不决决，错失良机机。旺盛的进取心—为为自己定预期期销售目标及及理想的利润润，以强烈而而旺盛的进取取心去达成目目标及任务。八力观察力—要在短时时间内敏锐的的观察出客户户的类型、偏偏好、意向，面对产品时时，要能立即即观察出产品品的优缺点、特特性、对策和和解决方法理解力—要能深刻刻了解客户的的需求状况及及产品的品质质、特性等各各方面问题。创造力—新产品具具有崭新的创创造力，推陈陈出新，这就就是您赚钱的的先机。想象力—要在土地地及商品房尚尚未兴建以前前，就能想象象出它未来的的远德景，加加以对个案投投资或销售工工作，作最好好的判断与说说明。记忆力—房地产业业接触的客户户繁多，客户户提出的总是是不尽相同，加加强记忆力，才才能对每个客客户作最好的的说明和服务务。判断力—良好而正正确的判断力力是成功的最最大因素，反反之，错误的的判断则令人一败涂涂地，前功尽尽弃。说服力—有强劲的的说服能力，技技巧地推广房房子的优点，常常能赢得客户户的心动而成成交。分析力—站在客户户立场分析市市场、环境、地地段、价位、增增值发展潜力力，并比较附附近土地加以以个案分析，能能分析更周到到则更能掌握握成交胜算。4、丰富的常识与客户洽谈时，除除了交换专业业知识的意见见外，不妨谈谈些主题外的的闲话，若置置业顾问具有有丰富的常识识与灵活的谈谈话技巧，可可借以缩短与与客户的距离离，强化销售售时的影响力力。（三）、性格□精力充沛□充满自信□渴望成功□勤奋向上□将挫折与困难当作作挑战（四）、优秀置业业顾问的八点点标准□旺盛的精力□脚踏实地□表达能力□适合顾客□社会技能□有冲动□服从指挥□配合工作之之智力产品知识房屋产品须有充分分甚至能达到到“一点一滴”的深入了解解，因此与凡凡有关的平面面．立面．动动线．格局．．建材．环境境．公共设施施．交通．市市场．学区．．建材等等皆皆须详实而不不能有疏漏。市场知识与个案最直接相关关的市场状况况，竞争者状状况，一般市市场资讯，置置业顾问必须须知已知彼，借借市场知识的的加强来强化化销售重点，掌掌握消费者心心理。公司政策及营业方方针包含公司沿革，背背景，组织，业业绩，精神以以及个案目标标，营业方向向等。推销技巧包含一般推销原理理，技巧，策策略以及个案案销售的模拟拟与优缺点等等之攻防与说说服方式。（五）、如何成为为优秀的房地地产推销人员员□具有房地产的专业业知识。并能能作不断的追追求补充。□有亲切诚恳的态度度，进退有序序的礼仪。□有流利的口才，清清晰的口语，速速度适中，有有抑扬顿挫的的效果。□整洁的仪容，面露露微笑。□有耐心耐力，能与与顾客“磨“，锲而不舍舍。□平常多涉猎相关知知识□随时研究各种状况况，针对各类类型的顾客作作不同的游说说，见机行事事，随机应变变。□主动积极，勤奋，保保持高锐的士士气。□尽量以顾客的立场场来考虑，非非一味的强迫迫推销。□对市场情况，竞争争者资料，及及顾客的购买买动机作不断断的留心与研研究。（六）、内外共完完善的置业顾顾问的中心环环节一个中心——以客客户为中心；；两种能力——应变变能力，协调调能力；三颗心——对工作作的热心，对对客户的客户户的耐心，对对成功的信心心；四条熟悉——熟悉悉国家政治经经济形势，熟熟悉房地产政政策法规，熟熟悉房地产市市场行情，熟熟悉本公司物物业情况；五必学会——学会会市场调查，学学会分析算帐帐，学会揣摩摩客户心理，学学会追踪客户户，学会与客客户交朋友。（七）、置业顾顾问应克服的的痼疾言谈侧重道理喜欢随时反驳谈话无重点言不由衷的恭维自私（对同事）懒惰第二部分房地产产基础知识一：房地产的种类类与特性（一）、房地产种种类土地建成后的物业居住物业商业物业工业物业特殊用途物物业（二）、房地产特特性位置的固定性或不不可移动性经济寿命的可延续续性适应性不一致性需要管理能从周围社区环境境的改善中获获得利益二：房地产市场的的特性与功能能（一）、房地产市市场的特性1、房地产市场是房房地产权益的的交易市场房地产市场场交易的对象象实际是附着着在每一宗具具体房地产上上的权益（或或权利）而不不是土地或房房地产本身。这这种权益可以以是所有权（包包括占有权、使使用权、收益益权和处置权权），也可以以是部分所有有权。2、房地产市场是地地区性市场不同城市甚甚至一个城市市内部的不同同地区之间，房房地产市场条条件、供求关关系、价格水水平等都是不不可比的。如如鼓楼区与仓仓山区之间。易于出现市场的不不均衡和垄断断总的来说，进进入房地产市市场是自由的的，也有足够够的买家和卖卖家。但是我我们也要承认认，在某些情情况下会出现现少数物业持持有者垄断、控控制市场的情情况（二）、房地产市市场的功能1、配置存量房地产产资源和利益益由于土地资资源的有限性性，及房地产产开发建设周周期较长而滞滞后于市场需需求的变化，必必须在各种用用途和众多想想拥有物业的的人之间进行行分配。通过市场机机制的调节作作用，在达到到令买卖双方方都能接受的的市场均衡价价格的条件下下，就能完成成这种分配。2、显示房地产市场场需求的变化化假如居民想想搬出自己租租住的房子而而购买自己拥拥有的住宅，则则市场上住宅宅的售价就会会上升，而租租金就会下降降3、能指导政府科学学地制订土地地供应计划在我国，城城市土地属于于国家所有，制制定土地供应应计划首先要要了解房地产产市场，通过过对市场提供供的房地产存存量、增量、交交易价格和数数量、市场发发展趋势等信信号的分析研研究，制定出出符合市场需需要、可操作作性强、又能能体现政府政政策和意志的的土地供应计计划4、引导需求适应供供应条件的变变化例如，随着着建筑技术发发展，在地价价日渐昂贵的的城市中心区区建造成高层层住宅的综合合成本不断降降低，导致高高层住宅的供供应逐渐增加加，价格相对对于多层住宅宅逐渐下降，使使城市居民纷纷纷转向购买买高层住宅，从从而减少了城城市中心区对对多层住宅需需求的压力，也也使减少多层层住宅的供应应成为很自然然的事。如果有足够够的时间，每每一宗房地产产都可以找到到其获利最大大状态（最高高最佳使用），因因为市场价格格机制的作用用总能使人获获得其所拥有有物业的最佳佳利用方式。然然而，房地产产市场的不完完全性和复杂杂性，使得达达到这种理想想的均衡状态态几乎成为不不可能三：房地产专业术术语1、房地产房地地产，也称不不动产，是房房产和地产的的总称，是指指土地及附着着在土地上的的人工构筑物物和建筑物及及其附带的各各种权利（所所有权、管理理权、转让权权等）2、土地使用权土地地使用权是指指土地使用者者依法享有使使用和取得土土地利益的权权利。土地使使用权可以依依法转让。开开发商要进行行房地产开发发，首先要必必须取得土地地使用权。其其获取土地的的方式主要有有以下几种：：①土地使用权的出让让。土地使用用权的出让是是指国家以协协议、招标、拍拍卖的方式将将土地使用权权在一定年限限内出让给土土地使用者，由由使用者向国国家支付土地地使用权出让让金的行为。②土地使用权的转让让。土地使用用权的转让，是是指土地使用用者通过出售售、交换、赠赠与和继承的的方式将土地地使用权再转移的行为。③土地使用权的划拨拨。土地使用用权的划拨，是是指政府无偿偿将土地拨发发给使用者使使用，一般没没有使用期限限的限制。以无偿划拨取得的的土地使用权权，须经政府府及土地管理理部门同意，并并按规定补交交出让金后方方可进行转让让、出租和抵押。3、三通一平三通通一平，是指指在土地开发发时进行的通通水、通电、通通路和土地平平整工作。4、七通一平七七通一平，是是指给水、排排水、电力、通通讯、燃气、热热力、道路通通、土地平整整。5、土地使用年限首先先应该明确，房房屋的所有权权是不存在年年限问题的，也也就是说，房房屋一经购买买并取得产权权后，即作为为业主个人所所有的财产，并并无居住年限限的限制。但但是，商品房房所占有的、通通过出让方式式取得的国有有土地的使用用权是有期限限的。不同开开发用途的土土地使用年限限一样。开发发商在土地用用于房地产开开发时，都要要与国土局签签订《土地使使用权出让合合同书》，其其土地使用年年限按国家规规定执行，即即：①居住用地七十年。②工业用地五十年。③教育、科技、文化化、卫生、体体育用地五十十年。④商业、旅游、娱乐乐用地四十年年。⑤综合用地或者其他他用地五十年年。土土地使用年限限从土地使用用者与政府土土地管理部门门签订土地出出让合同，依依法取得土地地使用权之日日起开始计算算（通常在土土地出让合同同中有明确约约定）。必须注意的的是，购房者者所得到的土土地使用权，是是开发商转让让给购房者的的。根据我国国《城市房地地产管理法》42条规定：“以出让方式式取得土地使使用权的，转转让房地产后后，其土地使使用权的使用用年限为减去去原土地使用用者已经使用用年限后的剩剩余年限。”因此购房者者在签订购房房合同或取得得产权证时，其其实际土地使使用年限会短短于国家规定定的土地使用用年限。另外，有些些购房者会关关心土地使用用年限到期后后是不是房屋屋就要被国家家收回，其实实这种观点是是错误的。土土地使用年限限到期后，只只要向政府缴缴纳土地出让让金就可以继继续使用土地地。6、商品房商品品房，是指房房地产开发经经营企业开发发的，建成后后用、于市场场出售的房屋屋，包括住宅宅、商业用房房以及其他建建筑物。商品品房的种类繁繁多，主要分分为普通住宅宅、公寓、TOWNHHOUSE、别墅等等等，建筑开工工分为板楼、塔塔楼、板塔结合，按是否否享受政策优优惠还可以分分为商品房、经经济适用房、合合作建房……商品房按销售对象象可分为内销销商品房和外外销商品房。①内销商品房，是指指房地产开发发企业通过实实行土地使用用权出让形式式，经过政府府计划主管部部门审批，建建成后用于在在境内范围（目目前不包括香香港、澳门特特别行政区和和台湾）出售售的住宅、商商业用房以及及其他建筑物物。②外销商品房，是指指房地产开发发企业按政府府外资工作主主管部门的规规定，通过实实行土地批租租形式，报政政府计划主管管部门列入正正式项目计划划，建成后用用于向境内、外外出租的住宅宅、商业用房房及其他建筑筑物。7、经济适用房经济济适用房，是是指以微利价价出售给广大大中低收入家家庭的商业房房，它是带有有社会保障性性质的商品住住宅，具有经经济性和适用用性的特点。经经济性是指住住宅价格相对对于市场价格格而言是适中中的，能够适适应中低收入入家庭的承受受力；适用性性是指在住房房设计及其建建筑标准上强强调住房的实实用效果，而而不是降低建建筑标准。经济济适用房不是是人人都可以以买的，购买买经济适用房房必须符合当当地政府所规规定的文件，并并经过排号购购买。8、TOWNHOUSSETOOWNHOUUSE通俗的解释释是联排住宅宅，由几幢甚甚至十几幢小小于3层的低层住住宅并联组成成，每幢面积积约在150~2200平方米左右右，有自己的的院落，但院院子一般不超超过50平方米，另另外还有专用用车位或车库库，离城不太太远，价格不不算太贵，属属中等偏高水水平。19世纪四五十十年代发源于于英国新城镇镇时期，目前前在欧美十分分普及。TOOWNHOUUSE的基本要求求：位置应位位于城市边缘缘地带、距市市中心车程5至30分钟，满足足第一居所的的需求，生活活、工作两便便利。周边应应有完善的交交通道路网络络，临近高速速公路，强调调交通的易达达性和便捷性性。不仅强调调社区内环境境，周边也应应有优美的自自然环境。社社区容积率一一般不超过00.6，其规模最最好在15万平方米以以上才能满足足其社区配套套和生活品位位的要求。社社区由于地处处城市边缘，其其教育、商业业、医疗、休休闲等配套设设施必须齐备备。9、商住住宅商住住住宅是SOHO（居家办公公）住宅观念念的一种延伸伸，它属于住住宅，但同时时又融入写字字楼的诸多硬硬件设施，尤其是网络功功能的发达，使使居住者在居居住同时又能能从事商业活活动的住宅形形式。商住住住宅适合于小小型公司、创业集体以及依赖赖网络进行社社会活动的人人群。10、酒店式公寓所谓酒店式式公寓，是指指提供酒店式式管理服务的的公寓。始于于1994年，意为“酒店式的服服务，公寓式式的管理”，市场定位位很高。它集集住宅、酒店店、会所多功功能于一体，具具有“自用”和“投资”两大功效。除除了提供传统统酒店的各项项服务外，更更重要的是向向住客提供家家庭式的居住住布局、家居居式的服务，让让人有宾至如如归的感觉。11、SHOPPINGGMALLLSHOPPPINGMALL，直译为“步行街购物物广场”，是目前国国际上最流行行、经营效果果最佳的零售售百货模式，它它具有四大特特征:开放性的公公共休闲广场场，强烈吸引引人气；开放放性的对外交交通设计，广广纳周边人气气；相对闭合合的内部通道道回路，充分分利用有效人人流；购物与与休闲良性互互动，形成惊惊人的商业效效应。12、低层住宅低层住宅，是是指层数为1至3层的住宅。低低层住宅多出出现于农村，在在城市中的商商品房由于土土地资源的限限制，很少有有低层住宅的的。13、多层住宅多层住宅，是是指层数为4至7层的住宅。多多层住宅常出出现于中小城城市，其性能能价格比较高高，公共空间间与氛围较好好,公摊面积少,物业费较低,是广泛建造造的一种住宅宅类型。同时，多层层住宅也存在在着公用部分分不足、外观观单调、需要要爬楼梯而舒舒适性较差的的缺点。14、小高层住宅小高层住宅宅。是指层数数在８—１２层之间间。按规定８８层以上必须须配电梯，所所以小高层属属于配电梯的的范围之内，它它的特点是方方便的同时又又能给生活带带来一种新的的高度。15、高层住宅高层住宅，是是指层数在16层以上的住住宅。其中，层层数在40层以上的为为超高层住宅宅，对于商品品房来说，超超高层住宅是是比较少见的的，它一般多多用于办公等等用途。16、期房从专业角度度来说，期房房是指从发展展商取得商品品房预售许可可证后到完成成商品房初始始登记为止所所出售的商品品房。习惯上，我我们把市场上上在售的、尚尚未完工的、不不能马上交付付使用的商品品房称为期房房。购房者在在这一阶段购购买商品房时时应签预售合合同。17、现房这里所谓的“现房”，就是指消消费者在购买买时具备即买买即可入住的的商品房，即即开发商已办办妥所售的商商品房的大产产权证的商品品房，与消费费者签订商品品房买卖合同同后，立即办理入住并取得得产权证。开发商完成成房屋全部建建筑工程、配配套工程，使使房屋具备正正常使用功能能，还要通过过建筑工程验验收、规划竣竣工验收、环环卫环保验收收、消防验收收，取得新建建住宅交付使使用许可证，才才能到房地产产管理部门进进行房地产初初始登记。18、准现房准现房是指指房屋主体已已基本封顶完完工，小区内内的楼宇及设设施的大致轮轮廓已初现，房房型、楼间距距等重要因素素已经一目了了然，工程正正处在内外墙墙装修和进行行配套施工阶阶段的房屋。19、尾房尾房又称扫扫尾房，它是是房地产进入入散户零售时时代的产物，是是空置房中的的一种。一般般情况下，当当商品住宅的的销售量达到到90%以后，一般般就进入房地地产项目的清清盘销售阶段段，此时所销销售的房产，一一般称为尾房房。开发商经经过正常的销销售后剩下了了少量没有竞竞争力的房子子，这些房子子或朝向不好好、采光不足足，或是楼层层不佳、位处处两级，其中中一层大多不不带小花园且且遮挡较严重重。20、烂尾房烂尾房是指指那些由于开开发商资金不不足、盲目上上马，或者错错误判断供求求形势，开发发总量供大于于求，导致大大面积空置，无无法回收前期期投资，更无无力进行后续续建设，甚至至全盘停滞的的积压楼宇。楼盘的“烂尾”情况一般不不会发生在房房产推出销售售的时候，而是随着项目目的不断推进进一步步显现现出来21、毛坯房“毛坯房”在工程建建筑中有其专专门的定义。按按通常的理解解，是指未经经过处理或只只经过部分装装修处理的房房屋，这些房房屋大部能保保证基本入住住。要入住这这样的房屋，往往往要经过对其较大的改造造装修。22、单元式住宅单元式住宅宅，又叫梯间间式住宅，是是多层、高层层住宅中最常常用的一种住住宅建筑形式式。每层楼面面只有一个楼楼梯，住房由由楼梯平台直直接进入分户户门，一般每每个楼梯可以以安排2~4户（大进深深住宅每层一一梯可安排5~8户）。如果住宅的的平面是条形形（板式）设设计，则一幢幢条形住宅可可有多个楼梯梯，不论是一一梯2户，还是一一梯3户，每个楼楼梯的控制面面积称为一个个“居住单元”。条形的梯梯间式多层住住宅又称为“连续单元式式住宅”。如果住宅的的平面是点式式设计，各层层住户将围绕绕一个楼梯分分户，点式（墩墩式或塔式）住住宅可称为“独立单元式式住宅”。23、公寓式住宅公寓式住宅宅，是相当于于独院独户的的西式别墅住住宅而言的。公公寓式住宅一一般建在大城城市，大多数数是高层大楼楼，标准较高高，每一层内内有若干单独独使用的套房房，包括卧室室、起居室、客客厅、浴室、厕厕所、厨房、阳阳台等等，还还有一部分附附设于旅馆酒酒店之内，供供一些常常往往来的中外客客商及其家眷眷中短期租用用。24、花园式住宅花园式住宅宅，也叫西式式洋房或小洋洋楼，即花园园别墅。一般般都是带有花花园草坪和车车库的独院式式平房或二三三层小楼，建建筑密度很低低，内部居住住功能完备，装装修豪华，并并富有变化，住住宅水、电、暖暖供给一应俱俱全，户外道道路、通讯、购购物、绿化也也都有较高的的标准，一般般为高收入者者购买。25、标准层标准层是指指平面布置相相同的住宅楼楼层。26、跃层住宅跃层住宅俗俗称“楼中楼”，是近年来来推广的一种种新颖住宅建建筑形式。其其特点是住宅宅占有上下两两层楼面，卧卧室、起居室室、客厅、卫卫生间、厨房房及其他辅助助用房可以分分层分布，上上下层之间的的通道不通过过公共楼梯，而而采用户内独独用的小楼梯梯连接。一般般一层安适厨厨房、餐厅、起起居室，楼上上（有时是楼楼下）安排卧卧室。这样的的好处是动静静分区明确，互互不干扰。跃层式住宅宅的内部空间间因为是借鉴鉴了欧美小二二楼独院住宅宅的设计手法法，颇受海外外侨胞和港澳澳台胞的欢迎迎，在南方城城市（尤其是是福建、广东东）较为流行行，近年来在在北方城市的的一些高级住住宅设计中，也也开始得到推推广。27、复式住宅复式住宅在在概念上是一一层，并不具具备完整的两两层空间，但但是高较普通通住宅（普通通住宅层高通通常为2.8~3..0米）高，可在在局部陶出夹夹层，安排卧卧室或书房等等，用楼梯联联系上下，其其目的是在有有限空间里增增加使用面积积，提高住宅宅的空间利用用率。人们常把影影视中看到的的那种楼上楼楼下、两层一一户的住宅理理解为复式住住宅。其实那那是跃层式住住宅，它与复复式住宅是完完全不同的两两个概念。从从外观来说，跃跃层式住宅是是一套住宅占占两个楼层，有有内部楼梯联联系上下层，一一般在首层安安排起居室、厨厨房、餐厅、卫卫生间，二层层安排卧室、书书房、卫生间间等。简单地地讲，如果上上下两层完全全分隔，应称称为跃层式住住宅；如上下下两层在同一一空间内，即即从下层室内内可以看见上上层墙面、栏栏杆或走廊等等部分，则为为复式住宅。28、错层住宅户户内楼面高度度不一致，错错开之处有楼楼梯联系。优优点是和跃层层一样能够动动静分区，但但因为没有完完全分为两层层，所以又有有复式住宅丰丰富的空间感感。可以利用用错层住宅中中不同的层高高区分不同功功能的房间，比比如起居室比比较高，卧室室比较低等。还还有利用地形形地势的高差差在坡地上设设计错层式住住宅，可以减减少挖土的土土方量。错层层带来空间丰丰富的感受，如如不是身临其其境很难想像像得到，所以以对于初次进进入这种住宅宅的人有较大大吸引力。但但错层式住宅宅不得于结构构抗震，而且且显得空间零零散，容易使使小户型显得得局促，更适适合于层数少少、面积大的的高档住宅29、露台露台，一般般是指住宅中中的屋顶平台台或由于建筑筑结构需求而而在其他楼层层中做出大阳阳台，由于它它面积一般均均较大，上边边又没有屋顶顶，所以称作作露台。30、阳台阳台是指供供居住者进行行室外活动，晾晾晒衣物等的的空间。31、走廊走廊是指住住宅套外使用用的水平交通通空间。32、过道过道是指住住宅套内使用用的水平交通通空间。33、地下室地下室是指指房间地面低低于室外地平平面的高度超超过该房间净净高的1/3，且不超过1/2者。34、半地下室半地下室是是指房间地面面低于室外地地平面的高度度超过该房间间净高的1/3，且不超过1/2者35、玄关玄关就是登登堂入室第一一步所在位置置，它是一个个缓冲过渡的的地段。居室室是家庭的“领地”，讲究一定的的私密性，大大门一开，有有玄关阻隔，外外人对室内就就不能一览无无余。玄关一般与与厅相连，由由于功能不同同，需运用装装饰手段加以以分割。此外外，玄关之处处还可设置鞋鞋柜、储物柜柜等，让家人人回家有一块块放雨伞、挂挂雨衣、换鞋鞋、搁包的地地方。平时，玄玄关也是接受受邮件、简单单的会客场所所。36、隔断隔断是指专专门作为分隔隔室内空间的的不到顶的半半截立面。37、外飘窗外飘窗，指指房屋窗子呈呈矩形或梯形形向室外凸起起，窗子三面面为玻璃，从从而使人们拥拥有更广阔的的视野，更大大限度的感受受自然、亲近近自然，通常常它的窗台较较低甚至为落落地窗38、框架结构框框架结构住宅宅，是指以钢钢筋混凝土浇浇捣成承重梁梁柱，再用预预制的加气混混凝土、膨胀胀珍珠岩、浮浮石、蛭石、陶陶粒等轻质板板材隔墙分户户装配而成的的住宅。框框架结构住宅宅适合大规模模工业化施工工，效率较高高，能为建筑筑提供灵活的的使用空间，但但抗震性能差。同时由于有有框架结构的的柱截面较大大，不宜家具具布置和装修修，从而影响响室内使用39、剪力墙结构剪力墙其实实就是用钢筋筋混凝土墙板板来代替框架架结构中的梁梁柱，以钢筋筋混凝土墙板板来承受来自自竖向和水平平力的结构。剪力墙结构构由纵横方向向的墙体组成成抗侧向力体体系，它的刚刚度很大，空空间整体性好好，房间内不不外露、柱楞楞角，便于室室内布置，方方便使用。剪力墙结构构形式是高层层住宅最为广广泛采用的一一种结构形式式。相比框架架结构，剪力力墙结构具有有较好的抗震震性能，其不不足之处在于于结构自重大大。预应力剪剪力墙结构通通常可以做到到大空间住宅宅布局，此时时，房间分隔隔墙和预应力力厨内卫生间间分隔墙可以以采用预制的的轻质隔墙来来分隔空间，此此种方式为日日后的室内装装修改造带来来了较大的方方便之处，深深受广大住户户欢迎。40、框架－剪力墙结结构框架－剪力力墙结构也称称框剪结构，这这种结构是在在框架结构中中布置一定数数量的梁柱，构构成灵活自由由的使用空间间，满足不同同建筑功能的的要求，同时时又有足够的的剪力墙，有有相当大的刚刚度。框剪结构的的受力特点，是是由框架和剪剪力墙结构两两种不同的抗抗侧力结构组组成的新的受受力形式，所所以它的框架架不同于纯框框架结构中的的框架，剪力力墙在框架结结构中也不同同于剪力墙结结构中的剪力力墙。因为，在在下部楼层，力力墙的位移较较小，它拉着着框架按弯曲曲型曲线变形形，框架除了了负担外荷载载产生的水平平力外，不额额外负担了把把剪力拉回来来的附加水平平力，剪力墙墙不但不承受受荷载产生的的水平力，还还因为给框架架一个附加水水平力而承受受负剪力，所所以，上部楼楼层即使外荷荷载产生的楼楼层剪力很小小，框架中也也出现相当大大的剪力。41、砌体结构通俗地讲，砌砌体结构是以以小部分钢筋筋混凝土及大大部分砖（或或其他砌体材材料）墙承重重的结构。常常规的砌体厚厚度有370毫米、240毫米、190毫米、120毫米等。习习惯上人们常常把370毫米厚的墙墙称为“三七墙”，240毫米厚的墙墙称为“二四墙”……在工程中，厚厚度大于240毫米厚的墙墙常用做承重重墙，小于240毫米墙用做做非承重墙。承重墙分为为纵向承重墙墙和横向承重重墙，分别承承受建筑物上上部荷生和承承受纵横方向向来的地震力力。外墙作承承重作用，理理应受到充分分的重视，非非承重墙仅承承担自重承担担上部荷重，可可作为间隔墙墙使用。在家庭室装装修中要保证证其建筑结构构的安全，应应高度重视与与杜绝装修中中“拆墙凿洞”而造成危及及住宅结构的的安全隐患买买房人要树立立安全第一的的意识，在家家庭装饰中严严禁拆改、损损坏主体的承承重结构，不不得在承重墙墙上开洞；不不得任意扩大大门窗洞口；；外墙的窗间间墙和窗下墙墙，均是重要要的承受荷重重的部分，装装修工程时不不得拆除挑阳阳台上的窗下下墙，这种情情况往往造成成挑阳台倾覆覆失稳，造成成人身安全事事故。在承重重墙上任意开开凿门窗洞口口，不但减少少了墙体截面面积，也在凿凿墙过程中造造成洞口附近近的墙体酥裂裂，实际受损损部位已超出出了洞口宽度度范围，有可可能造成承重重墙截面削弱弱过大，砖砌砌体已不能满满足承载能力力及稳定性要要求，随时可可能有倒塌的的危险。42、钢筋混凝土结构构钢钢筋混凝土结结构住宅是指指房屋的主要要承重结构如如柱、梁、板板、楼梯、屋屋盖用钢筋凝凝土制作，墙用砖或其他材料料填充。钢钢筋混凝土结结构住宅具有有抗震性能好好、整体性强强、抗腐蚀耐耐火能力强、经经久耐用等优优点，并且房房间开间、进进深相对较大大，室风活动动空间也相应应增加，室内内空间分隔较较自由。目前前，高层住宅宅多采用这种种结构，其缺缺点是工艺比比较复杂，建建筑造价较高高。43、钢结构钢结构建筑筑是指主要承承重构件全部部采用钢材制制作，它具有有强度高、重重量轻、抗震震性能好、施施工速度快、结结构占用面积积小、地基费费用省、不污污染环境，以以及废旧材料料可以回收利利用等优点。目前，国外60%以上的高档档住宅都采用用了钢结构。以以前我国由于于钢产量不足足，只是在一一些高层公共共建筑上使用用了钢结构，在在住宅上应用用的还很少。现在，建设设部已经把钢钢结构房屋作作为一种绿色色环保建筑为为全国重点推推广项目。专专家认为，这这种具有节能能、健康、环环保、抗震等等诸多优点的的钢结构住宅宅，将成为今今后我国住宅宅的发展趋势势。它将引发发建筑的一场场革命。44、住宅的开间在住宅设计计中，住宅的的宽度是指一一间房屋内一一面墙的定位位轴线到另一一面墙的定位位轴线之间的的实际距离。因因为是就一自自然间的宽度度而言，故又又称开间。住宅的开间间在住宅设计计上有严格的的规定。根据据《住宅建筑筑模数协调标标准》（GBJ1000-87）规定，住住宅建筑的开开间常采用下下列参数：22.1米、2.4米、2.7米、3.0米、3.3米、3.9米、4.2米。目前，一一般商品房住住宅的开间为为3.0~3..9米，砖混结构构住宅一般不不超过3.3米。规定较小的的开间尺度，可可缩短楼板的的空间跨度，增增强住宅结构构整体性、稳稳定性和抗震震性。但同时时，小开间住住宅也存在着着许多弊病。因因为开间小，在在住宅建筑面面积中，承重重墙、柱结构构面积相对较较大，从而使使得有效使用用面积缩小；；同时由于开开间小，房间间分割过小，不不适应家庭居居住行为变化化的要求，而而且住房很难难自行改造。45、住宅的进深住宅的长度度即进深，在在建筑学中是是一间独立的的房屋或一幢幢居住建筑内内从前墙的定定位轴线到后后墙的定位轴轴线之间的实实际长度。为了保证建建成的住宅具具有良好的自自然采光和通通风条件，住住宅的进深在在设计上有一一定的要求。根根据《住宅建建筑模数协调调标准》（GBI1000~87）规定，住住宅的进深采采用下列常用用参数：3..0米、3.3米、3.6米、3.9米、4.2米、4.5米、4.8米、5.1米、5.4米、5.7米、6.0米。虽然进深大大的住宅可以以有效地节约约用地，但在在住宅的高度度（层高）和和宽度（开间间）确定的前前提下，设计计的住宅进深深过大，就使使住房成狭长长型，距离门门窗较远的室室内空间自然然光线不足。目目前我国大量量城镇住宅房房间的进深一一般都限定在在5.0米左右，不能能任意扩大。46、住宅的层高和净净高住宅的高度度可以用“米”或“层”来计算，每每一层的高度度称为层高。具具体地说，层层高是指下层层地板面或楼板上表面面（或下表面面）到相邻上上层楼板上表表面（或下表表面）之间的的竖向尺寸。《住住宅建筑模数数协调标准》（GBI100~87）中规定，住宅的层高采用下列参数：2.6米、2.7米、2.8米、3.0米。目前一般商品房的层高都在2.8米~3.0米居多。住宅的净高高是指下层地地板面或楼板板上表面到上上层楼板下表表面之间的距距离。净高和和层高的关系系可以用公式来表示示：净高=层高-楼板厚度。即即层高和楼板板厚度的差叫叫“净高”。47、建筑容积率所谓建筑容容积率，是指指项目规划建建设用地范围围内全部建筑筑面积（总建建筑面积）与与规划建设用用地面积（总总用地面积）之之比，这里的的建筑面积应应把附属建筑筑物也计算在在内，但不计计算面积的附附属建筑物外外。其计算公公式为：建筑容积率=总建筑面积÷总用地面积×1000%例如，某小区的规规划建设用地地面积为10000平方米，建建筑总面积为为18000平方米，由由其容积率为为1.8（18000÷100000）。一个良好的的居住小区，高高层住宅容积积率应不超过过5，多层住宅宅应不超过3，但由于受受土地成本的的限制，并不不是所有项目目都能做得到到的48、建筑密度所谓建筑密密度，即建筑筑覆盖率，是是指项目规划划建设用地范范围内所有建建筑物的基底底面积（即房房屋首层的占占地面积）之之和与规划建建设用地总面面积之比。这这里的建筑物物基底面积应应包括构筑物物的基底面积积。其计算公公式为：建筑密度=建筑占地面面积÷总用地面积×100%%例如，某小区的规规划建设用地地总面积为10000平方米，项项目规划建设设用地范围内内所有建筑物物的基底面积积之和为3000平方米，则则其建筑密度度为30%（3000÷÷100000）。建筑密度作作为一项指标标，可以直接接反映出一定定用地范围内内的空地率和和建筑物的密密集程度。一一般来说，低低密度总是配配合高容积率率出现，同等等条件下，应应选择密度低低的项目。49、绿地率所谓绿地率率，居住区用用地范围内各各类绿地的总总和占居住区区用地的比率率。这里的绿绿地应包括：：公共绿地、宅宅旁绿地、公公共服务设施施所属绿地和和道路绿地（即即道路红线内内的绿地），不不应包括屋顶顶、晒台的人人工绿地。通通常情况下，住住宅项目的绿绿地率应不低低于30%。但同样由由于受土地成成本的限制，并并不是每个项项目都能做到到。这里必须注注意，绿地率率不同于绿化化覆盖率。根根据相关技术术规范规定，并并不是所有长长草的地方都都能算做绿地地。在计算时时，要求距建建筑外墙1..5米和道路边线线1米以内的用地地，不得计入入绿化用地。此此外，还有几几种情况也属属不能不计入入绿地率的绿绿化面积，如如地下车库、化化粪池，这些些设施的地表表覆上一般达达不到3米的深度，也也就是说在上上面种植的大大型乔木成活活率较低，所所以计算绿化化覆盖率有时时能做到60%以上。开发发商当然喜欢欢引用绿化覆覆盖率的概念念。50、户型比户型比是指指各种户型在在总户数中所所占百分比，反反映到住宅设设计上，就是是体现在一定定数量住宅建建筑中，各种种不同套型住住宅占住宅总总套数的比重重。51、会所所谓会所，就就是以所在物物业业主为主主要服务对象象的综合性高高级康体娱乐乐服务设施。会会所具备的软软硬条件如下下：康体设施施应该包括泳泳池、网球或或羽毛球场、高高尔夫练习馆馆、健身房等等娱乐健身场场所；中西餐餐厅、酒吧、咖咖啡厅等餐馆馆与待客的社社交场所；还还应具有网吧吧、阅览室等等其他服务设设施。以上一一般都是对业业主免费或少少量收费开放放。52、中空玻璃中空玻璃是是对传统单玻玻门窗的革新新，是现代门门窗生产中的的一项新的玻玻璃加工技术术，它由两层层甚至更多的的玻璃密封组组合，但最重重要的是两层层玻璃之间必必须形成真空空或气体（如如加入惰性气气体）状态，故故称“中空玻璃”，这种技术术的运用使门门窗的隔音、阻阻热、密封、安安全性能都大大大提高。53、商品房预售商品房预售售是指房地产产开发经营企企业将正建设设中的房屋预预出售给承购购人，由承购购人支付定金金或房价款的的行为。一、商品房预售条条件①已交付全部土地使使用权出让金金，取得土地地使用权证书书。②持有建设工程规划划许可证和施施工许可证。③按提供预售的商品品房计算，投投入开发建设设的资金达到到工程建设总总投资的25%以上，已经经确定施工进进度和竣工交交付日期。④向县级以上房产管管理部门登记记备案，取得得《商品房预预售许可证》。二、《商品房预售售许可证》商品房预预售实行许可可制度。开发发企业进行商商品房预售，应应当向房地产产管理部门申申请预售许可可，取得《商商品房预售许许可证》。未未取得《商品品房预售许可可证》的，不不得进行商品品房预售。开发企业业进行商品房房预售，应当当向出售人出出示《商品房房预售许可证证》。售楼广广告和说明书书应当载明《商商品房预售许许可证》的批批准文号。三、预售合同商品房预预售，开发企企业应当与承承购人签订商商品房预售合合同。开发企企业应当自签签约之日起30日内，向房房地产管理部部门和市、县县人民政府土土地管理部门门办理商品房房预售合同登登记备案手续续。四、权属登记预售的商商品房交付使使用之日起90日内，承购购人应当依法法到房地产管管理部门和市市、县人民政政府土地管理理部门办理权权属登记手续续。开发企业业应当予以协协助，并提供供必要的证明明文件。由于开发企业的原原因，承购人人未能在房屋屋交付使用之之日起90日内取得房房屋权属证书书，除开发企企业和承购人人有特殊约定定外，开发企企业应当承担担违约的责任任。54、商品房现售商品房现售，是指指房地产开发发企业将竣工工验收合格的的商品房出售售给买受人，并并由买受人支支付房价款的的行为。一、商品房现售条条件①现售商品房的房地地产开发企业业应当具有企企业法人营业业执照和房地地产开发企业业资质证书。②取得土地使用权证证书或者使用用土地的批准准文件。③持有建设工程规划划许可证和施施工许可证。④已通过竣工验收。⑤拆迁安置已经落实实。⑥供水、供电、供热热、燃气、通通讯等配套基基础设施具备备交付使用条条件，其他配配套基础设施和公共设设施具备交付付使用条件或或者已确定施施工进度和交交付日期。⑦物业管理方案已经经落实。二、商品房买卖合合同商品房销销售时，房地地产开发企业业和买受人应应当订立书面面商品房买卖卖合同。商品品房买卖合同同应当明确以以下主要内容容：⑴当事人名称或者姓姓名和住所。⑵商品房基本状况。⑶商品房的销售方式式。⑷商品房价款的确定定方式及总价价款、付款方方式、付款时时间。⑸交付使用条件及日日期。⑹装饰、设备标准承承诺。⑺供水、供电、供热热、燃气、通通讯、道路、绿绿化等配套基基础设施和公公共设施的交交付承诺和有有关权益、责责任。⑻公共配套建筑的产产权归属。⑼面积差异的处理方方式。⑽办理产权登记有关关事宜。⑾解决争议的方法。⑿违约责任。⒀双方约定的其他事事项。55、五证“五证”是指《国有土地使使用证》、《建建设用地规划划许可证》、《建建设工程规划划许可证》、《建建设工程施工工许可证》（建设工程程开工证）、《商商品房销售（预预售）许可证证》。“五证”中最重要的是《国国有土地使用用证》和《商商品房销售（预预售）许可证证》，两者表表明所购房屋屋属合法交易易范畴。《商商品房销售（预预售）许可证证》的预售范范围为本项目目可销售楼盘盘。两书“两书”是指《住宅质量保保证书》和《住住宅使用说明明书》。“两书”可以作为商品房买买卖合同的补补充约定，并并且是房地产产开发企业在在商品房交付付使用时，向向购房人提供供的对商品住住宅承担质量量责任的法律律文件和保证证文件。57、内部认购内部认认购房是房地地产开发商在在未获得《商商品房预售许许可证》等相相关证件之前前，在小范围围内以“内部认购”方式销售商商品房。内部部认购可以为为开发商尽快快回笼资金，并并且由于内部部认购的商品品房价格较低低，通常会吸吸引众多购房房人士。然而，由由于内部认购购的商品房是是在开发商未未取得《商品品房预售许可可证》的情况况下销售的，是是不受法律保保护的，购房者的权权益也无法受受到法律保障障。因此，购购房者在进行行内部认购时时应慎重地考考察该房地产产项目是否除除了《商品房预售许许可证》外其其他证件都齐齐备，以免使使自己的合法法权益受到损损害。目前是是，由于商品品房内部认购购引起不少的的法律纠纷，国国家也采取了了相关的政策策对内部认购购的销售形式式进行限制与与管理。58、建筑面积的测算算原则一般规定①房屋面积计算系指指外围水平面面积及水平投投影面积计算算，其中包括括房屋建筑面面积、共有建建筑面积、使使用面积等的的测算。②房屋建筑面积计算算按房屋外墙墙（柱）勒脚脚以上各层的的外围水平投投影面积，包包括阳台、挑挑廊、地下室室、室外楼梯梯等，且层高高2.20米（含2.20米，下同）以以上的永久性性建筑。③房屋共有建筑面积积系指各产权权人共同占有有或共同使用用的建筑面积积。④房屋使用面积系指指房屋户内全全部可供使用用的空间面积积，按房屋的的内墙面水平平面积计算。⑤房屋层数是指房屋屋的自然层数数，一般按室室内地坪+0米以上计算。假假层、附层（夹夹层）、插层层、阁楼（暗暗楼）、装饰饰性塔楼，以以及突出屋面面的楼梯间、水水箱间不计层层数。⑥房屋所在层次是指指本权属单元元的房屋在该该幢楼房中的的第几层。地地下层次以负负数表示。计算全部建筑面积积的范围1、永久性结构的单单层房屋按一一层计算建筑筑面积。单层层房屋内如带带有部分楼层层者，符合上上述一般规定定的亦应计算算建筑面积。2、多层和高层房屋屋按各层建筑筑面积的总和和计算。3、房屋内的技术层层（管道层、附附层、夹层等等），层高在在2.20米以上的按其其墙外围水平平面积计算。4、穿过房屋的通道道，房屋内的的门厅、大厅厅均按一层计计算建筑面积积。门厅、大大厅内的回廊廊部分，层高高在2.20米以上的，按按其水平投影影面积计算建建筑面积。5、楼梯、楼梯间、电电梯（观光梯梯）井、提物物井、垃圾道道、管道井等等均按房屋自自然层计算建建筑面积。6、属永久性结构有有上盖的室外外楼梯，按各各楼层外围水水平投影面积积计算。7、房屋天面上属永永久性建筑，层层高在2.220米以上的楼梯梯间、水箱间间、电梯机房房按外围水平平面积计算。8、原始设计斜面结结构屋顶下加加以利用的空空间，高度在在2.20米以上的部位位，按其外围围水平投影面面积计算。9、挑楼、全封闭的的阳台，按外外围水平投影影面积计算。10、与房屋相连的有有柱走廊、两两房屋间有上上盖和柱的走走廊，均按柱柱外围水平面面积计算。11、房屋间永久性的的、封闭的架架空通廊，按按外围水平投投影面积计算算。12、层高在2.200米以上的地下下层（地下室室、半地下室室、地下车库库、地下商场场等）及其相相应出入口，按按其外墙（不不包括采光井井、防潮层及及保护墙）外外围水平面积积计算。13、有柱或围护结构构的门廊、门门斗，按其柱柱或围护结构构外围水平面面积计算。14、玻璃幕墙、金属属幕墙以及其其他票幕墙等等作为房屋外外墙的，按其其外围水平面面积计算建筑筑面积。既有有主墙体又有有幕墙时，以以主墙体为准准计算建筑面面积，其墙厚厚亦按主墙体体厚度计算。15、属永久性建筑层层高在2.220米以上有柱的的车棚、货棚棚等按柱外围围水平面积计计算。16、与房屋相通的有有柱雨棚按柱柱外围水平面面积计算。雨雨篷上盖面积积小于柱外围围水平面积时时，按上盖水水平投影面积积计算。17、室内体育馆按实实际层数计算算建筑面积。体体育馆（场）看看台下空间加加以利用的，高高度在2.220米以上的部位位，按其外围围水平投影面面积计算建筑筑面积（多层层按多层计）。18、机械车库不论其其高度和停放放层数，均按按一层计算。19、依坡地建筑的房房屋，利用吊吊脚做架空层层有围护结构构的，按其高高度在2.220米以上的部位位的外围水平平投影面积计计算。20、房屋的伸缩缝，若若与室内相通通的，伸缩缝缝计算建筑面面积。计算一半建筑面积积的范围1、与房屋相连有上上盖无柱的走走廊、檐廊，按按其围护结构构外围水平面面积的一半计计算。2、独立柱、单排柱柱的门廊、雨雨篷、车棚、货货棚等，按其其上盖水平投投影面积的半半计算。3、未封闭的阳台、挑挑廊，按其围围护结构外围围水平投影面面积的一半计计算建筑面积积。当围护结结构向内倾斜斜时，按围护护结构上沿外外围水平投影影面积的一半半计算建筑面面积；当围护护结构向外倾倾斜或外凸时时，按底板外外沿水平投影影面积的一半半计算。4、无顶盖的室外楼楼梯按各楼层层外围水平投投影面积的一一半计算。5、有顶盖不封闭的的架空通廊，按按其外围水平平投影面积的的一半计算。不计算建筑面积的的范围1、层高小于2.220米的房屋及房房屋附属部位位。2、突出房屋墙面的的构件、配件件、装饰柱、垛垛、勒脚、台台阶、无柱雨雨篷等，以及及有主墙体的的玻璃幕、金金属幕及其他他材料幕墙。3、房屋之间无上盖盖的架空通廊廊。4、房屋的天面、挑挑台，房屋天天面上的花园园、泳池。5、顶层挑台的底板板局部是下层层房屋的上盖盖时，挑台整整体不计算建建筑面积。6、房屋的平、花台台、晒台及与与室内不相通通的类似于阳阳台、挑廊、檐檐廊等。7、建筑物内的操作作平台、上料料平台及利用用建筑物的空空间安置箱、罐罐的平台。8、骑楼、过街楼的的底层用作道道路街巷通告告的部分；临临街楼房挑廊廊下用作社会会公共通道的的，不论其是是否有柱，是是否有围护结结构，都不计计算建筑面积积。9、屋面上有柱有盖盖但无围护结结构的一些观观景建筑设施施。10、利用引桥、高架架路、高架桥桥路面作为顶顶盖的建筑。11、广场式室外楼梯梯。12、独立烟囱以及亭亭、塔、罐、池池、地下人防防干、支线。13、与房屋室内不相相通的房屋间间伸缩缝。辨别原则在计算房房屋建筑面积积时，如遇上上述以外的情情况按以下原原则办理。判判别房屋计算算建筑面积的的基本原则是是：永久固定定，层高2..20米（含2.20米）以上的房房屋及与室内内相通的部位位计算建筑面面积。1、计算全部建筑面面积应是有顶顶盖全封闭的的房屋及部位位或底层有顶顶盖、有柱或或有围护的部部位。2、计算一半建筑面面积一般是不不封闭的房屋屋及部位（房房屋底层的部部位除外）。3、不计算建筑面积积通常是层高高小于2.220米的房屋及部部位；装饰性性的建筑；与与室内不相通通的部位；沿沿街巷社会公公用的建筑及及无上盖或上上盖为社会公公用的建筑（除除挑阳台、非非广场式室外外楼梯算一半半面积外）。特殊墙体及部位处处理原则1、非垂直墙体处理理原则：当房房屋的墙体向向内倾斜时，按按其外墙高度度2.20米处的水平投投影面积测算算房屋的建筑筑面积；当房房屋的墙体向向外倾斜时，按按底板（地坪坪）外沿测算算房屋建筑面面积。2、不规则（弧状）墙墙体处理原则则：当房屋墙墙体向内凹且且内凹的高度度高于2.220米时，按其外外墙高度2..20米处的水平投投影面积测算算房屋的建筑筑面积。内凹凹高度低于22.20米时，按最小小部分的外墙墙水平投影面面积测算房屋屋的建筑面积积。当房屋墙墙体外凸时，按按底板（地坪坪）外沿测算算房屋建筑面面积。套内建筑面积的测测算套内建筑筑面积，指套套内使用面积积、套内墙体体面积及套内内阳台建筑面面积之和。即即：套内建筑筑面积=套内使用面面积+套内墙体面面积+阳台建筑面面积（1）、套内使用面积积套内使用面面积，系指房房屋户内全部部可供使用的的空间面积，按按房屋的内墙墙线水平投影影计算。它包包括卧室、起起居室、餐厅厅、过道、厨厨房、卫生间间、假层、厕厕所、储藏室室、壁柜等分分户门内面积积总和。计算算住宅使用面面积，可以比比较直观地反反映住宅的使使用状况，但但在住宅买卖卖中一般不采采用使用面积积来计算价格格。计算使用面面积时有一些些特殊规定：：跃层式住宅宅中的户内楼楼梯按自然层层数的面积总总和计入使用用面积；不包包含在结构面面积内的烟囱囱、通风道、管管道井均计入入使用面积；；内墙面装修修厚度计入使使用面积。计计算住宅租金金，都是按使使用面积计算算。（2）、套内墙体面积积套内墙体体面积包括商商品房套内使使用空间周围围的维护或承承重墙体的面面积，有共用用墙及非共用用墙两种。①共用墙，包括各套套之间的分隔隔墙，套与公公用建筑空间间投影面积的的分隔墙以外外墙（包括山山墙）；共作作墙墙体水平平投影面积的的一半计入内内墙体面积。②非共用墙，是指本本套独用墙体体，其墙体水水平投影面积积全部计入套套内墙体面积积。（3）、阳台建筑面积积套内阳台台建筑面积，系系指阳台地面面底板外沿在在水平的投影影。套内有多多个阳台的，全全部计算。一般来说说，阳台可以以分为开放式式阳台和封闭闭式阳台、外外挑式阳台和和内含式阳台台。其中原始始设计为封闭闭式阳台的，全全部计算建筑筑面积；原始始设计为开放放式阳台的，计计算一半。60、公摊面积的测算算共有建筑筑面积的构成成商品房应应分摊的共有有建筑面积主主要包括以下下两个部分：：①电梯井、楼梯间、垃垃圾道、变电电室、设备室室、公共门厅厅和过道等其其功能上为整整栋楼建筑服服务的公共用用房和管理用用房之建筑面面积；单独具具备使用功能能的独立使用用空间（如车车库、自行车车库、会所或或俱乐部、仓仓库、人防工工程等）；为为多幢房屋服服务的警卫室室、管理用房房、设备间等等，均不计入入共有建筑面面积。②套（单元）与共有有建筑空间之之间的分隔墙墙以及外墙（包包括山墙）的的公共墙体，墙墙体水平面积积一半的建筑筑面积。也就是说，整幢房房屋的建筑面面积扣除整幢幢房屋各套套套内建筑面积积之和，并扣扣除单独具备备使用功能的的独立使用空空间及为多幢幢房屋服务的的警卫室、管管理用房、设设备间等，即即为整幢房屋屋的共有建筑筑面积。共有建筑面积=全全幢建筑面积积-全幢各套内内建筑面积之之和-单独具备使使用功能的独独立使用空间间等共有建筑面积的分分摊系数：整整幢房屋的共共有建筑面积积除以整幢房房屋各套内建建筑面积之和和，即得到建建筑物的共有有建筑面积分分摊系数。公用建筑面积分摊摊系数=公用建筑面面积÷各套套内建建筑面积之和和共有建筑面积的分分摊方法：分摊的公用用建筑面积=各套套内建建筑面积×公用建筑面面积分摊系数数61、其他相关面积指指标及系数①实用面积：是“建建筑面积”扣除公共分分摊面积后的的余额。②面积误差比面积误差比=（产产权登记面积积-合同约定面面积）÷合同约定面面积×100%%③产权面积房屋的产权面积系系指产权主依依法拥有房屋屋所有权的房房屋建筑面积积。房屋产权权面积由直辖辖市、市、县县房地产行政政主管部门登登记确权认定定。④使用率使用率又称得房率率、出房率，是是指套内使用用面积与建筑筑面积之比。即即：使用率=套内使用面面积（地毯面面积）÷商品房销售售面积（建筑筑面积）×100%%⑤实用率实用率是套套内建筑面积积（也就是套套内使用面积积+套内墙体面面积+阳台面积）与与套（单元）建建筑面积（即即销售面积）的的比率。即：：实用率=套套内建筑面积积÷商品房销售售面积×100%%62、起价在商品房广广告中，人们们经常遇到“起价”这一名词。所所谓“起价”，即“起步价”，是指本物物业所有房源源中的最低销销售价格，般般是指户型格格局、朝向不不好的楼房价价格。而各楼楼层的差价，有有的相关几十十无，有的相相关几百无。以以购买100平方米的商商品房为例，楼楼层朝向差额额小的与差额额大的房价要要相差四五十十万元。房地地产项目的定定价方式与变变通商品有很很大区别，由由于楼层、朝朝向、景观、户户型等方面的的影响，基本本上可以做到到“一层一价”。在房地产产广告中，起起价通过表述述为“**元起”，也就是以以最低价告知知。63、基价所谓“基价价”，也叫“基础价”，是指经过过核算而确定定的每平方米米商品房的基基本价格。“基价”是针对房地地产定价方法法而言的，与与起步价没有有关系。房地产项目目的定价方法法有很多种，如“随行就市”、“成本导向定价”等但不管采用哪种方法，根据楼层、朝向、景观、户型等因素进行一定的调整，从得出各具体单元的销售价格。64、均价在实际销售中，一一般客户是很很少会问到均均价的。询问问均价，更多多的是本行业业踩盘人员的的做法。所谓谓“均价”，即本物业业的平均销售售价格，将本本物业各单位位（即各套房房子）的销售售价格相加之之后的和除以以各单位建筑筑面积的和数数，即可得出出每平方米的的均价。均价一般不是对外外的销售价格格，而是通过过计算得出的的。但也有例例外，有时开开发商会以均均价作为噱头头进行宣传，如如某高层物业业推出的“不计楼层、朝朝向，以4888元/平方米统一一价销售”，即以均价价作销售价，也也不失为引人人瞩目的营销销策略。65、表价客户问到具体单元元的销售价格格时，一般应应以“表价”或高于“表价”的价格告知知。所谓“表价”，是指“楼盘销售价价目表”上标明的各各具体单元的的销售价格。通通常情况下，在在销售时，开开发商都会制制定出“楼盘销售价价目表”，上面标明明各个楼盘的的销售价格。这这个销售价格格一般是最高高价，即售楼楼人员向客户户提出的报价价。“表价”可以对外出出示给客户。66、底价“底价”是指可以对外销售售的最低价格格。“表价”不同于“底价”。通常情况况下，公司内内不同级别的的人拥有的底底价权限是不不一样的。售售楼人员的底底价权限最低低，此外，售售楼经理通常常也会拥有一一定的价格权权限，即可以以给予客户低低于售楼人员员底价的价格格；而老板则则拥有最低的的价格权限。67、一次性买断价一次性买断价是指指买方与卖方方商定的一次次性定价。一一次性买断价价属房产销售售合同中的专专用价格术语语，确定之后后，买方或卖卖方必须按此此履行付款或或交房的义务务，不得随意意变更。68、一次性付款一次性付款，是指指购房者签约约后必须将购购房款一次性性付给发展商商。一次性付付款是过去最最为常见的购购房付款方式式，目前一般般多用于那此此低价位小单单元的楼盘销销售。一次性付款的在于于开发商为了了鼓励一次性性付款，会给给予选择一次次性付款方式式的客户一定定的价格优惠惠，当然这也也不是绝对的的；其不利之之处在于购房房时需要筹集集大笔资金，并并且会损失此此项资金的利利息，对经济济能力有限的的购房者压力力较大。69、分期付款分期付款，是指整整个购房款被被分为若干比比例，依照楼楼宇的施工进进逐一支付的的付款方式。这这是一种比较较吸引人的付付款方式。分期付款的好处在在于可以缓解解一次性付款款的经济压力力，也可用房房款督促开发发商履行合同同中的承诺，其其不利之处在在于随着付款款期限的延长长，利率会超超高，房款额额比一次性付付款的房款额额高。70、房地产产权房地产产权是指产产权人对房屋屋的所有权和和对该房屋所所占有土地使使用权房屋作作为不动产与与土地是不可可分割的一个个整体，房屋屋在发生转让让等产权变更更时，必然是是房地一体进进行的，不可可能将房屋与与土地分割开开来处分。在在具体的房地地产项目的销销售中，开发发商拥有房屋屋、车库等的的产权并独立立出售，但像像属于小区绿绿地等部分的的公建，对购购房而言，就就不具备产权权的概念。71、产权证书产权证书是指“房房屋所有权证证”和“土地使用权权证”，是房地产产权的法律凭凭证。房屋产产权证书包括括：产权类别别、产权比例例、产权坐落落地址、产权权来源、房屋屋结构