城中村改造与城市发展教材

城中村改造与城市发展一、我国城市化发展概述二、城中村改造概述三、城中村改造与城市发展关系城中村改造与城市发展一、我国城市化发展概述1.我国城市化的发展进程

1）近代城市发展期。西方资本主义深入中国的土地，开放了通商口岸，与国外贸易的频繁，通商口岸城市发展。在洋务运动时期，军事、民用工业迅速发展，促进了一批近代工业城市的产生。但城市化仍然水平低。直到新中国成立，我国城市化率为10.6%，与世界的平均水平28.8％有一定的距离。2）计划经济的起落期。在此时期，城市化发展分为三个阶段：a1949—1957年短期快速发展阶段。为了吸引到大量的农民进入城市搞建设，在第一个五年计划期间，我国启动了156个重点工业项目，中国的城市由136个增长到了178个，城市化率增加到了15.39%。b1958—1965年大起大落阶段。由于大跃进期间，伴随城市人口的减少，城市化水平从1960年后的四年间降低了15个百分点。c1966-1978年城市化停滞阶段。在毛主席的指示和号召下，鼓励大量的知识青年到乡下去，致使风风火火的上山下乡运动开展起来。“文革”十年，中国的城镇人口增加缓慢，城市化率不到18%。3）改革开放的加速期a逐渐恢复阶段。上个世纪八十年代以后，知识青年和下放的干部也逐步返回到城市。此时，明显的是城镇人口的加速增长，城市化水平得到整体提高。到1984年，城镇人口占到了当时总人口的23.01%。b小城镇高速发展阶段（1984—1991年）。在此阶段，中国城镇的数量逐步递增，由于1984年中央颁布的新的户籍管理制度；在此影响下，居住在农村的农民，他们可以自己携带粮食到城市里面来务工和经商，甚至落户。c城市迅速发展阶段（1992年以来）。社会主义市场经济体制建立后，城市作为区域经济发展的中心，它的地位和作用得到了更大程度的重视。中国的城市化和城市的发展在这个时期开始真正地活跃起来。中国的城市化水平便不断增长。一、我国城市化发展概述2.我国城市化的阶段特征第一、城市化发展速度是世界同期城镇化速度的2倍；第二、外来人口是城市化的主要来源，北京市的流动人口300多万，是一个巨大的数字，据统计，北京市住在地下室的人口就有100多万，一些农民工生活在比较恶劣的环境里面，问题比较严重；第三、地区发展不平衡，有明显的区域特征。城市化一方面快，但是一方面制约因素很多。

3.我国“转型期”的时间界定·中国的社会转型是从鸦片战争开始。·中国社会转型起始于1978年的改革开放,理由是，当时虽然现代的因素逐渐显现在人们社会生活的各个方面，但是传统的因素任然占主导，根本的社会性质没有发生转变。例如，1978年，乡村人口占总人口的82.1%；人均国民总收入仅190美元，位居全世界最不发达的低收入国家行列；对外处于封闭半封闭状态等。所以，我国社会在改革开放以后真正开始转型。同时，“改革开放以后，中国经济步入转型期”。·当今的中国正处在“加速转型期制度建设的新时代”。所谓加速转型期，不是简单指经济社会某个领域的变化过程，也不是简单指经济社会某项制度的变化过程，而重点是指经济结构和社会结构呈现加速的整体性跃迁过程。一、我国城市化发展概述

4.我国“转型期”的概念界定1）社会结构层面。社会转型，指的是社会从传统型转变为现代型。经济层面上，表现为从农业社会向工业社会和信息社会的转变、从计划经济社会向市场经济社会的转变；在政治层面上，表现为从强人社会向民主社会的转变、从人治社会向法治社会的转变；在文化层面上，表现为从伦理社会向世俗社会的转变、从人情社会向理性社会的转变；在社会层面上，表现为从农村社会向城市社会的转变、从封闭社会向开放社会的转变等。2）经济发展层面。经济转型，指的是由一种经济运行状态向另一种经济运行状态的转变，按其转型的状态可分为体制转型（高度集中的计划经济体制—市场经济体制）；现代社会的结构转型（农业落后的封闭传统社会—工业化的城镇型开放的现代社会）；改革渐进式转型（激进式转型—部分、分阶段转型）。转型的最终实质和重点在于用现代技术改造传统产业，发展高新技术产业，使之具有可持续发展力；其根本任务是推进产业结构优化升级，继续优化三次产业结构和三次产业的内部结构，推进新型工业化，加速发展现代服务业，继续巩固和发展农业，同时加强贸易结构调整和企业结构调整。3）政治和文化层面。我国的政治制度环境正处于转型的关键时期，制度的创新将有助接受未来发展的挑战，推动其社会、经济和文化的转型。同时，随着城市现代化的发展，在社会、经济领域转型深深的带动下，在城市结构转型要求下，以城市的文化发展去带动城市更新、城市发展的态势和需求也显得越来越强烈，文化的转型也将成为其关键的一部分，文化的建设，人们思想的转变，文化内涵的继承与发展显得极其重要。一、我国城市化发展概述

1.城中村概念定义1）从空间属性来说，“城中村”是指那些位于城市规划区范围或城乡边缘区，被城市建成区用地包围或者半包围的、没有或者是仅有少量农用地的村落。2）从社会属性来看，“城中村”是城市建成区范围内仍然保留和实行农村集体所有制、农村经营体制的社区。是外来人口涌入后，以出租经济为支撑的“原住村落社会”与“低收入者聚居社区”。3）从景观和形态特征来看，城中村就是在很多城乡结合部出现的、己经转为以从事工商业为主的村落,是城市地域扩张的一种自然延伸。二、城中村改造概述还有学者认为，所谓城中村是指在城市快速发展过程中，城市将一些距新城、旧城区较近的村庄包入城市建设用地内，这些被纳入城市建设用地的村庄，称之为“城中村”。以人口户籍类型与土地权属为依据，有人认为，“城中村”是指那些位于城市规划区范围内或城乡结合部，被城市建成区用地包围或半包围的、没有或是仅有少量农业用地的村落。

2.“城中村”的特征及分类空间形态上，城中村大多位于城市中心地带，建筑密度高，高度偏低且层次不齐，绿地缺乏，景观环境面貌不佳；用地以居住为主，伴有少量的商业，混杂有工业、仓储用地，功能十分混乱。且基础设施建设及公共设施配套设施严重不足。人口结构上，城中村的人口密度较高，人口聚集规模较大，居住的人口混杂且人员流动性大，暂住人口和流动人口往往超过了城中村的原住村民。其中，村民极少从事农业生产的活动，大部分依靠出租房屋或者经营小店铺维持生计。经济形态上，城中村为典型的“寄生型、外生式”的村集体经济。产业结构以第三产业居多，大多依赖房屋出租、物业租赁为主；村名经济收入的高低取决于城中村的区域位置和外来人口的多寡。二、城中村改造概述管理体制上，原有的农村管理体制任然保留，村民委员会的自治组织。1）特征文化形态上，传统的农村社会文化有所保留，渗透了一定的城市社区文化。村规民俗主导人们的思想。

2.“城中村”的特征及分类依据和城市的关系以及相关形态特征，可分为闹市区型、城乡结合部型和郊区型城中村。依据土地所有情况、发育程度以及所在区位，可分为典型、转变中以及边缘型城中村。依据现有的经济特征，可分为居住型城中村、商贸餐饮型城中村以及集体经贸型城中村。二、城中村改造概述1）分类

2.“城中村”改造内容2）农民转为市民。城市化过程即是农村人口转化为城市人口的过程，但村民市民化并不是简单地转变户籍就能完成，还有一个生活方式、社会意识及社会行为的转变过程。在初始城市化的地区，城中村改造的第一步可能是将村民的户籍从农村户口转变为城市户口。接下来还有一个转变村民观念的问题，并且要打破村民对土地的依赖，这才能使村民完全地市民化。3）村民委员会转变为居民委员会。主要是将村民委员会改成居民委员会，实行城市社区的管理方式，在政治领域实现农村向城市的转型，使城中村成为以契约型(法律、制度)关系为基础而不是以初级关系为基础的社区。4）原村集体经济组织转为集体法人股东和个人股东共同持股的公司企业。对原城中村的集体资产在清产核资的基础上进行股份制改造，成立股份公司，科学合理界定股权，合理分配股份。二、城中村改造概述1）集体土地经征用后转为国有土地。城中村改造首先要解决土地产权的遗留问题，对城中村土地实行彻底的国有化改造。在不违反规划的前提下，依据有关法律规定，确认产权，补办征地手续，使城中村土地成为有偿、有期限使用的可进入商品房市场的国有土地。同时，对违法用地和违章建筑进行强制拆除，彻底解除城中村改造的产权障碍。1.快速城市化导致城中村形成三、城中村改造与城市发展关系2.城中村对城市发展的影响3.城中村改造促进城市发展1.快速城市化导致城中村形成A城市的扩张由于城市的发展，城市不断加速向外扩张是城中村形成的直接原因。在扩张中城市征地为了减少麻烦、规避当时的改造建设成本，政府和开发商选择了绕开村落来征用土地。为了达到利益最大化，村集体与城市居民及开发商之间存在合作建房的动机，促使集体经济组织大规模出让土地诱发形成“城中村”。久而久之，我们会发现高楼林立的大厦将这些村落牢牢包围。随着城市的发展，“村落”已不是“昔日的村落”，地理区位和功能也发生很大的转变。B.产业结构变化农村主要以耕田等第一产业为主要生产方式。在国家对外开放的政策下，开始引进外资建厂，开始发展工业。农耕经济逐渐成为历史，农民仅有的土地是他们为数不多却有着很强区位优势的宅基地。与此同时是第二产业的高速发展，直接带来了就业劳动人口的增加，他们大多会选择住在工厂附近且租金不高的城中村中。大量的居住需求使失去耕地的村民看到了机会，他们抓紧在自己的宅基地上加建非正规住房。C.个体利益驱使靠租赁房屋收取租金成为了村民失去耕地后一个收益不错且稳妥的生活来源，这成为了城中村内违规加建住房的现象泛滥的主要利益驱动原因。村民加建房屋不需要支付投资土地，报建和配套等费用，其成本仅仅为房屋本身的建设成本，况且城中村违法私建的查处力度不够，很多违法私房建设都没有遭到及时有效的查处。所以村民违建私房的所得收益远远大于其建房成本，就是在这样的个体利益的驱使下，城中村才呈现出了现在建筑空间体系。由于城市建设土地的稀缺和城市整体规划的需要，政府征收村民宅基地时会按当时当地的房价对村民给予补偿，这也成为了推动城中村非正规住房建设的另一个重要的利益驱使动力。这种巨大的利益使城中村完全丧失了原有的村落空间形态。三、城中村改造与城市发展关系1）社会方面1.快速城市化导致城中村形成A.区位影响在城市土地中，土地价格的重要因素之一便是土地区位条件。“城中村”有很大一部分集中在比较有区位价值的城市中心地区。城中村主要以块状不均匀分布，“村”与“城”的界限很明显，且大都靠近城市中心区、区级中心区等城市发展的起源地，地段位置较好。B.住房供应结构失衡随着城市的快速发展，城市涌入大量的外来人口，外来人口中又以低收入人群占据主要份额。而政府在发展过程中注重城市建设和经济发展，对外来人口的居住问题重视不够，并且对人口预测方面缺乏经验，大量廉租房的需求便由此产生。其次价格较高昂的商品房大多满足了城市新增户籍人口的的需求，面向人群几乎与低收入流动人口无关，迫于不高的收入和在大城市较高的生活成本，城中村非正规住房成为了低收入流动人口的首选，再次住房保障对象多针对于户籍低收入群体，而政府对于低收入外来人口的住房供应方面功能性失灵。由于安置区建设规模较小并没有形成规模和系统，只能解决少数人的居住问题，并且管理不便政府单方面投入过大等原因，安置区的建设并没有取到良好的效果，已经拆除。三、城中村改造与城市发展关系2）市场方面1.快速城市化导致城中村形成A.户籍制度

1957年颁布的《关于禁止农村人口盲目外流的指示》和1958年出台的《中华人民共和国户口登记条例》，使得中国人民形成了“农业户口”和“非农业户口”两大群体，这成为构成我国城乡二元结构的户籍制度。外来人口包括外地农民和外地城市居民，其中外地农民是主体。由于我国城乡二元户籍制度外来农民来到深圳市后并没有成为城市人口，农民身份无法改变，在就业，医疗，社会保障住房，子女就学等当面享受不到市民的待遇，难以融入城市生活之中，使得他们成为了城市的弱势群体。B.土地制度建国后到1957年政策出台前，我国大体属于自由迁徙社会的状态，之后户籍制度建立就实行了二元体制的土地制度，即：城市土地归国家所有，农村土地归集体所有。由于城市政府要在“城中村”土地补偿和村民安置方面支付巨额经济成本和社会成本，为规避巨额成本，城市政府选择了“获取农村耕（土）地、绕开村落居民点”的迂回发展思路。这种做法为城市发展埋下了隐患。三、城中村改造与城市发展关系3）制度方面C.政策管理公共政策是公共权力机关经由政治过程所选择和制定的为解决公共问题、达成公共目标、以实现公共利益的方案。正确的政策和有效的执行，能成为社会建设和经济发展的有力驱动力；如果政策失误或执行不当，可能将无法实现政策目标甚至产生一些负面的影响。2.城中村对城市发展的影响A经济结构变化

城中村经济发展效率低，产业水平层次不高，土地使用粗犷。典型的“寄生型、外生式”经济增长方式是“城中村”经济方面面临的主要问题。“城中村”丧失部分或全部土地进入城市体系，但又未被纳入城市医疗、劳动就业等体系中，居民仅剩的只有宅基地。土地的丧失让居民们的收入来源产生了根本性的转变。为了应对土地资源日渐短缺，只能向非农产业发展，致使经济结构发生转变。目前，大部分“城中村”的集体经济主要以第三产业特别是纯土地出租、“廉价租屋”为主业；他们的收入大部分来自于这些所得到的房屋租金，还有开发商给他们赔偿的征地补偿金。是典型的“寄生型外生式经济”，脱离了其原来生产发展的正常轨道。三、城中村改造与城市发展关系1）经济方面的影响B税收流失城中村的村民由于经济补偿，大都手里比较宽裕，于是加盖房屋，租赁出去，获得租金。但是这些出租屋市场是大部分不正规的，游离于统一的监督的管理之中，不仅会对出租屋市场产生影响，更会使城市很多的税收流失。我国现阶段出台了很多专门法律法规来规范城市的房地产市场，但是对于城中村中广泛存在的出租屋在管理上却没有相关的法律法规加以规范，造成不规范的城中村的房地产租赁市场的繁荣并且对城市的规范化房地产市场形成了很大的冲击。消极影响2.城中村对城市发展的影响A社会治安方面

在现实生活中城中村“务农无地、上班无岗、低保无份”的一些“三无农民”变得越来越多，形成了诸多令人堪忧的不利于社会稳定的因素。并且土地管理混乱，土地产权不明确，村民容易在土地争夺问题上发生纠纷。加上城中村的居住组成人员结构混乱，一部分的原住村民，大部分的外来人员租住“蜗居”在此，计生问题，治安混乱，滋生吸毒、卖淫、聚众赌博等社会问题，带来极大的不良影响。三、城中村改造与城市发展关系2）社会方面的影响B市容市貌的影响

城市景观是一个城市的外在表现，我们对一个城市的评价往往是从其外在景观开始评价。从外观环境来看，城市一般都是干净整洁马路宽敞，高楼林立。而城中村表现为“脏、乱、差”道路曲曲折折，房屋多为多层楼房甚至是平房，基础设施不健全，绿化面积不达标，这与整洁的城市环境形成了鲜明的对比，先显得极为不协调。相对于城市居民来说，城中村村民素质明显偏低，乱丢垃圾，违规建筑，蚊虫乱飞。环境如此之差的城中村分布在城市的各个地区。给城市的形象带来了极大的消极影响，不利于打响城市的形象和提高城市的知名度。C设施建设方面面阻断了城中村周边区域的水、暖、电等配套设施网络的廷伸和发展，给城市建设和发展带来极大的负面影响。D扰乱市场秩序

由于城中村的外来人口收入水平、文化素质较低，缺乏对商品品质、食品安全等方面的认识，容易成为“黑市场”的消费者。而城中村的经济收入主要是依靠对外出租房屋，城中村出租房屋具有分散性、隐蔽性、低租金的特点，往往容易吸引“黑市场”经营者，使城中村成为“黑市场”经营者的藏身之所。的城中村内小加工点、小作坊泛滥，这些小加工店、小作坊内部卫生条件很差，在经济利益的驱使下，生产的产品大多都是未经质检部门检测的劣质品，扰乱了市场秩序，危害了人民群众的生命财产安全，造成诸多社会隐患和城市问题，对城市现代化发展形成严重障碍。2.城中村对城市发展的影响

一方面，城中村民宅年久失修，出现许多“危楼”，密密麻麻的“牵手楼”、“握手楼”普遍存在，居住卫生条件极差；以及城中村“住改仓”的现象普遍存在，住、仓混用，没有消防车道，消防隐患严重，村民的防灾意识也很薄弱。另一方面,城中村布局混乱，水、电、通讯线路密密麻麻，杂乱不堪，环境破败，垃圾堆随处可见，且基础设施也十分缺失。其次，失去土地的村民，利用所在的区位优势转变其谋生和自身增加收入的方式，那边是“城中村”租赁房屋，且收入可观，但是当他们习惯这种“舒服”的谋生方式，他们自身却一步步走向懒惰、事故、无所事事。这些村民演变成了庞大的租金食利阶层，他们的物质文化生活变得十分落后，他们的文化素质不高，在将来的就业中难以竞争，与城市市民的差距相差甚远。再次，城中村居住环境拥挤，土地使用粗放，是其他很大一部分低收入者及弱势群体的“草根天堂”；由于经济收入和房源的制约，大部分“草根”住在搭建的简陋的房屋内，环境条件极差，他们的生存环境及状态令人堪忧。三、城中村改造与城市发展关系3）人文环境方面的影响城市居民和城中村村民思想文化上的沟通和交流，给城市建设和发展带来极大的负面影响。2.城中村对城市发展的影响

城中村地处中心城区范围，虽然工业、农业污染相对较轻度受到了损害，如私自扩张填塞河道，排放生活废水，造成水地紧张致使基本无绿化用地；垃圾山“围攻”城中村，并且随意环境脏、乱、差，造成城中村空气、固体废弃物的污染。三、城中村改造与城市发展关系4）生态环境方面的影响

城中村一般离市区比较近，有的城中村甚至位于市中心，随着城市化进程的加快，城市土地面积的不断扩张，就使得这些城中村包围在城市的建设之中，也就造成了这些土地资源无法利用，造成土地资源的浪费。城中村所占的地皮是稀缺的，基本上都位于城市的黄金地段，对于处在城市化扩张来说，土地无疑是最重要的资源，但是由于城中村的存在，这些寸土寸金的土地却被村民违规建筑，这绝对是不合理的利用土地，是对土地资源一种严重的浪费现象。5）土地利用的影响

从城市规划的角度来看，由于城中村实行的是农村管理体制，缺乏长远规划，城市规划部门难以对城中村改造活动进行有效地管理监督。城中村村民为了获取最大化的租金，加之，村民规划意识不强，不断地在原来平房屋的基础上加盖二层、三层，导致房屋间距过小，建筑密度过高、容积率过高。在建设过程中，没有质量安全监督，建筑耗材一般都是市场上便宜的低劣品，建筑质量没有安全保障。城中村的房屋出租管理更是处于无序状态，乱拉电线、乱用煤气，造成了严重的安全隐患。正是这种缺乏管理和规划的做法，使城中村与城市难以融通，严重影响到城市整体的现代化进程。6）管理进程方面的影响2.城中村对城市发展的影响

城市化的过程，在空间上的表现形式主要有两种类型，一是大片的农用地转为非农业土地利用；二是原有的城市土地利用趋予高度化。随着城市化的快速发展，城市规模不断扩张的同时，城市内可使用的建设用地却日益稀缺。城市规模的扩张必然会占用周边农村的土地，城中村作为城市内一个有着丰富土地的片区，将为城市发展提供大量的土地资源。根据城市发展的需要，在城市化的进程中城中村将逐步出让土地，用来支持城市建设。三、城中村改造与城市发展关系1）城中村为城市未来发展提供潜在的资源地。积极影响

改革开放以来，随着城市经济的快速发展，对劳动力资源的需求猛增，同时，大量农村剩余劳动力不断涌入城市，共同造成了城市流动人口的据增，这一现象在我国特大城市和沿海经济发达的城市表现更加突出。外来人口，为城市提供了充足的劳动力，在城市的经济发展中做出了不可埋没的贡献。然而这些外来人口融入城市，首先必须解决其居住问题，但外来人口较低的受教育程度以及经济收入制约了外来人口的居住选择。而政府往往忽略了大量外来务工人员的居住问题。因此，外来流动人口自然会首先选择交通方便、靠近工作地，租金便宜，且有效降低进入城市生活成本的城中村出租屋。城中村解决了他们在城市中的最基本的居住问题，成为外来流动人口进入城市的缓冲地带。客观上讲，城中村从一定程度上弥补了城市和政府不能及时安置外来人口的缺陷。2）城中村吸纳了大量外来务工人员，起到了暂时缓冲城市外来人员住房和就业压力的作用。2.城中村对城市发展的影响

城中村是我国城市化进程中被动出现的产物，目前我国社会保障体系仍不健全，还未覆盖城中村。城中村的村民由于文化素质普遍不高、技能缺乏，加之，由于出租房屋获取收益比较容易，“城中村”村民产生不思进取的心态，城中村村民在城市就业竞争中处于不利地位，难以找到满意的就业岗位。因此，对于没有固定收入、缺乏正规社会保障的城中村失地农民来说，城中村村集体的土地以及自己所拥有的宅基地成了他们现在和将来生活的唯一来源。快速城市化进程中大量涌入的外来人口，恰好提供了源源不断地客源，给城中村村民提供了稳定的收入。因此，城中村的存在，保障了村民的生活，对维系社会稳定起到了积极作用。同时，大多数城中村的村级经济借助城市优势，都得到了极大发展，村民能不依靠政府解决自身在城市的生活问题。一是，几乎各村都有经济实体，这些经济体解决了部分村民的就业。二是，村级经济的收入提供村民养老和医疗等福利。三是，村庄公共产品的自我供给。这些都在一定程度减轻了政府的财政负担，弥补了政府的缺陷。此外，城市化不仅仅是城乡之间物质上的融合，而且还是思想、文化等精神上的融合。城市化进程中，城市的思想文化对城中村村民形成强烈的冲击，部分村民，尤其是年长者短时间内还无法适应这种冲击，而城中村的存在则使村民有缓冲的时间以适宜城市的思想文化。三、城中村改造与城市发展关系3）对村民自身而言，城中村起到了一定的社会保障职能。2.城中村对城市发展的影响城市中消费层次不是一成不变的，因为消费群体的组成是复杂的，随着城镇化的速度逐渐加快，进城务工的农村富余劳动力进入城市生活，由于基本技术技能的差距，一开始并不能得到一份工资待遇丰厚的工作，只能保障基本的生活条件。城市的快速发展使得高档消费的需求增多，商家往往为了获取更多的利润而过分关注与城镇居民的消费喜好，城中村中的小型门市、商铺就承担了这样一种次级消费中心的功能，来满足低廉价格生活用品需求的居民。三、城中村改造与城市发展关系4）补充城市次级商品消费品市场虽然城中村在城市发展过程中的经济意义不能客观的通过某儿项数据进行直观的农达，但是不可否认城中村在城镇化的高速发展过程中的支持作用。发展较快的城区需要大量的“廉价”劳动力，低廉的租住成本使得劳动力成本降低；同时城中村内部较低的消费水平再一次降低了外来人口的城市生活成本；加上优于普通保障住房的区位条件，城中村对农村劳动力的吸引力巨大，因此促进了当地社会经济的迅速发展，5）隐含的“经济意义”3.城中村改造促进城市发展

推进城镇化水平的提高，使城乡协调发展、城乡差别消失，达到城乡一体化的目标。在城市化快速发展的进程中，城中村就像是一座“大山”，严重阻碍城市化的发展进程。城中村特征的客观存在，一方面阻断了城中村周边区域的水、暖、电等配套设施网络的廷伸和发展，另一方面阻碍了城市居民和城中村村民思想文化上的沟通和交流，阻碍了城中村与城市的一体化进程。积极有效地改造城中村，使城中村尽快融入城市，有利于城市化的快速发展。城中村改造是加快推进城中村的重要保障。三、城中村改造与城市发展关系1）加快城市化进程城中村改造，重塑了城中村原有的环境风貌，提成了整个城市的形象。城中村环境卫生设施年代久，缺乏、不配套。大部分