第三章房地产开发企业会计

第三章房地产开发企业会计提纲第一节总论第二节开发产品成本的核算第三节开发产品销售、转让、出租收入与成本的核算第一节总论一、房地产的含义房地产：是土地和房屋财产的总称。（一）狭义的房地产：是指土地、建筑物和固着在土地、建筑物上不可分离的部分及其衍生的权利与义务关系的总和。建筑物包括房屋和构筑物（道路、桥梁、大坝、电视塔）。（二）广义的房地产：除了狭义的房地产以外，还包括水、矿藏、森林等自然资源。本章指狭义的房地产。

二、房地产存在的形态（一）土地。

1.一块空地。没有经过任何整理的土地。或者是经过整理的（如土地平整、修筑了道路、敷设了地下管线）土地。

2.视为无建筑物的空地。有部分建筑物或附着物但无视建筑物或附着物的存在。（二）建筑物。建造在土地上，实物形态与土地连为一体。（三）房地。土地和建筑物合为一体。

三、我国房地产业的发展（一）新中国成立～1978年（二）1978年～1979年小统建、大统建。（三）1980年（四）1981年～1982年（五）1984年5月～10月84年5月六届二次会议通过的《政府工作报告》城市住宅建设，进一步推行商品化试点，开展房地产经营业务。

84年10月，《城市建设综合开发公司暂行办法》对房地产企业的性质、地位、任务、经营范围、经营方式等问题，作了全面规定。如80年试点时，房地产开发企业只有几家。85年、87年、89年分别为1000多，2570多，3100多家，90年，4000多家，现在，城镇房地产行业10000多家公司，从业人员240万。四、房地产开发企业的定义房地产开发企业是房地产业的一部分，是指从事房地产开发、经营、管理以及接受委托承包维修、装饰等业务，具有独立法人资格，实行自主经营、独立核算、自负盈亏的经济组织。地产经营：是以土地使用权为对象的有偿让渡经营活动，不具有完全的商品交换性质。房产经营：根据价值规律的要求，以房屋的所有权为对象的经营活动，具有完全的商品交换性质。

五、房地产开发企业的性质（一）生产性质；是房地产产品的生产者。（二）经营性质；是房地产商品的经营者。（三）服务性质；维修、装饰等。与建设单位、施工企业的区别：

1.与建设单位的区别：房地产开发企业开发和建设的场地和房屋等,不是为了满足本单位自己使用的需要,而是将其作为商品对外销售或有偿转让,满足社会需要。（征地、拆迁、设计、建房）2.与施工企业的区别:房地产开发企业既从事土地开发和房屋建设,又对土地和建筑产品进行经营。而施工企业只管施工，不管征地和拆迁等前期工作。（工程的预算、决算控制与管理方面相同）六、房地产开发企业的经营方式（一）定向开发。根据与买方签订的合同目标。（二）投标开发。（三）自行开发，自行销售。七、房地产开发企业的经营特点（一）开发经营的计划性。按照规划、征地、设计、施工、配套、管理“六个统一”原则和企业的建设计划、销售计划进行开发经营。（二）开发产品的商品性。产品包括住宅、土地开发、基础设施、公共配套设施。（三）开发产品的差异性。1.既有土地开发和房屋建设，也有基础设施建设如供水、供气、供电、交通道路、通讯及排污工程等，还有公共配套设施如学校、医院、商店、居委会及幼儿园等。2.建筑产品的多样性。如房屋的式样、结构形式、层高、装修等。（四）开发建设的长期性。1.投入大量资金。2.资金周转率低,需要大量贷款。3.工程的结算一般按进度结算。（五）开发投资的低流动性。1.自用的房地产投资,通过折旧逐渐收回2.作为商品买卖时,滞留在投资者手中3.作为资产经营时,通过租金形式逐渐收回4.处于居住和办公自用时,一般不涉及投资回收问题,其价值逐渐被使用者消耗掉。（六）开发经营的风险性八、房地产开发企业的业务范围（一）土地开发（二）商品房建设（三）城市基础设施和配套设施的建设（四）代建房屋或工程（五）房屋的出租和经营第二节开发产品成本的核算

一、开发产品成本的概念

开发产品成本是指房地产开发企业在开发过程中所发生的各项费用支出。注意：1.开发产品成本相当于工业企业的产品制造成本，施工企业的建筑安装工程的施工成本。

2.开发产品的完全成本等于开发产品成本加上期间费用。二、开发产品成本的种类（一）土地开发成本（二）房屋开发成本商品房、出租房、周转房、代建房（三）配套设施开发成本有偿转让的大型配套设施、不能有偿转让、不能计入开发产品成本的公共配套设施（四）代建工程开发成本代建除土地、房屋以外的其他工程，如市政工程等。三、开发产品成本的内容

以上4类开发产品成本在核算上将其费用分为如下6个成本项目：（一）土地征用及拆迁补偿费或批租地价征地费、安置费、原有建筑物的拆迁补偿费、采用批租方式取得土地的批租地价。（二）前期工程费取得土地使用权后，为开发项目而进行的规划、设计、可行性研究、水文、地质勘察、测绘、“三通一平”、报批报建等前期支出。（三）基础设施费道路、供水、供电、供热、供气、排污、通讯、照明、绿化、环卫设施（四）建筑安装工程费（五）配套设施费可以计入开发产品成本的不能有偿转让的公共配套设施费，如锅炉房、水塔、居委会、派出所、自行车棚、消防、公厕等。（六）开发间接费内部独立核算单位及开发现场为房地产开发而发生的各项间接费用。如工资、福利费、折旧费、修理费、水电费。四、自营开发工程成本的核算

要求同学们明白1.自营工程、发包工程、承包工程三者的区别。2.自营工程自己使用、用于销售（开发企业）用什么科目核算工程成本，工程完工后，将成本结转到哪个科目。3.发包工程自己使用、用于销售用什么科目核算工程成本，工程完工后，将成本结转到哪个科目。4.承包工程用什么科目核算工程成本，工程完工后，将成本结转到哪个科目。

采用自营方式进行的基础设施和建筑安装工程，如果工程规模不大，施工过程中发生的各项工程费用可以直接计入开发成本的核算对象。借：开发成本-房屋开发成本贷：银行存款原材料

…如果工程规模较大，由企业所属施工单位进行内部核算，设置“工程施工”科目核算。（一）自营开发工程成本的对象具有工程预算的单位工程。注意：施工企业以单项工程为成本的对象。（二）自营开发工程成本的种类施工单位的生产费用按照经济用途分为如下成本项目

1.材料费2.人工费:施工现场制作结构件工人\水平和垂直运输辅助工人,不包括机械施工人员.3.机械使用费4.其他直接费：设计和技术援助费用、施工现场材料的二次搬运费、生产工具用具使用费、检验实验费、工程定位复测费、工程点交费用、场地清理费用等。5.施工间接费(三)核算1.设置的科目(1)工程施工-某工程-合同成本(材料费\人工费\机械使用费\其他直接费\间接费用)-合同成本-间接费用(不能分清某工程的费用)-合同毛利(2)机械作业-承包工程-施工机械或运输设备

-机械出租-施工机械或运输设备核算企业及内部独立核算的施工单位、机械站、运输队使用自有施工机械和运输设备进行机械化施工和运输作业等发生的各项费用。注意：企业及内部独立核算的施工单位，从外单位或本企业其他内部独立核算的机械站租入施工机械发生的机械租赁费，应在“工程施工”科目核算。（3）生产成本-辅助生产成本-供水车间或供电车间核算企业所属的非独立核算的辅助生产部门为工程施工生产材料和提供劳务所发生的费用。2.账务处理(1)材料费月末,根据领料单\大堆材料耗用计算单,集中配料耗料单\退料单等编制”材料费分配表”

借:工程施工-某工程-合同成本(材料费)

贷:原材料-主要材料-钢材(木材\水泥)-其他材料材料成本差异-主要材料周转材料-周转材料摊销例1.某施工企业第一项目部材料部门月末将领料单等各种领料凭证进行汇总,编制材料分配表,其中钢材、木材、结构件、其他材料的计划成本及差异率为：甲合同项目乙合同项目60000，1200（2%）；40000，800（2%）

45000，450（1%）；32000，320（1%）50000，500（1%）；60000，600（1%）3300，-33（-1%）；3500，-35（1%）周转材料摊销：甲合同项目2600，乙合同项目1800；

会计分录：借:工程施工-甲工程-合同成本(材料费)163017-乙工程-合同成本(材料费)

138985

贷:原材料-主要材料-钢材100000-木材77000-结构件110000-其他材料6800

材料成本差异3802

周转材料-周转材料摊销4400(2)人工费借:工程施工-某工程-合同成本(人工费)

贷:应付职工薪酬例2.某施工企业第一项目部本月发生计件工资为50000元,其中甲项目30000元,乙项目20000元,建安工人的计时工资70000元,本月甲项目共耗用计时工日2000个,计件工日1000个,乙项目耗用计时工日1500个,计件工日500个,本月发生工资性津贴,奖金及社会保障费共计20000元。1.日平均计时工资:70000/3500=20(元)甲\乙项目计时工资分别为:40000,300002.日平均其他工资:20000/5000=4(元)甲\乙项目其他工资分别为:4×3000=12000(元),4×2000=8000(元)3.会计分录借:工程施工-甲工程-合同成本(人工费)82000-乙工程-合同成本(人工费)

58000

贷:应付职工薪酬140000例3.计提职工福利费:借:工程施工-甲工程-合同成本(人工费)11480-乙工程-合同成本(人工费)

8120

贷:应付职工薪酬19600(3)机械使用费借:工程施工-某工程-合同成本(机械使用费)

贷:机械作业-某工程-某机械银行存款例4.某施工企业第一项目部,使用自有塔式起重机进行机械作业,本月发生的机械费用为27040元,其中应付职工工资5000元,计提的福利费700元,领用其他材料1200元,领用机械配件2340元,计提折旧14600元,用银行存款支付其他费用3200元。借:机械作业-某工程-塔吊27040

贷:应付职工薪酬-应付工资5000-应付福利费700

原材料-其他材料1200-机械配件2340

累计折旧14600

银行存款3200

例5.本月搅拌机发生的机械使用费为17760元,其中为甲工程提供的混凝土搅拌量为120立方米,为乙工程提供的混凝土搅拌量为80立方米。(1)搅拌机的单位工作量实际成本=17760元/200立方米=88.80元/立方米(2)甲工程应分配的机械使用费=88.80×120=10656(元)(3)乙工程应分配的机械使用费=88.80×80=7104(元)(4)借:工程施工-甲工程-合同成本(机械使用费)10656

工程施工-甲工程-合同成本(机械使用费)7104

贷:机械作业-某工程-搅拌机17760

(4)其他直接费借:工程施工-某工程-合同成本(其他直接费)贷:库存现金(银行存款)

工程施工-其他直接费例6.某项目部本月以现金支付甲工程定位复测费3500元,乙工程的定位复测费2400元。

借:工程施工-甲工程-合同成本(其他直接费)3500-乙工程-合同成本(其他直接费)2400

贷:库存现金5900例7.某项目部本月以现金支付本月施工生产工具用具使用费2242元。借:工程施工-其他直接费2242

贷:库存现金2242例7.将本月发生的其他直接费按甲乙两个工程的工料机实际成本进行分配。甲工程2865091%乙工程2222391%借:工程施工-甲工程-合同成本(其他直接费)2865.09-乙工程-合同成本(其他直接费)2222.39

贷:工程施工-其他直接费5087.48(5)间接费用借:工程施工-某工程-合同成本(间接费用)

贷:工程施工-合同成本-间接费用例8.某项目部发生如下间接费用(1)以银行存款支付办公费5500.47元借:工程施工-合同成本-间接费用(办公费)5500.47

贷:银行存款5500.47(2)以银行存款支付本工程的意外伤害保险费3000元借:工程施工-合同成本-间接费用(意外伤害保险费)3000

贷:银行存款3000(3)某项目部本月发生的间接费用合计26220.47元,以人工费为基础进行分配,甲工程应分配14787.40元,乙工程应分配11433.07元。借:工程施工-甲工程-合同成本（间接费用）14787.40-乙工程-合同成本（间接费用）11433.07

贷:工程施工-合同成本-间接费用26220.47（6）工程完工,结转成本借:开发成本贷:工程施工-某工程-合同成本例9.本月末甲工程已全部完工,实际成本3854000元,结转工程成本。借:开发成本3854000

贷:工程施工-甲工程-合同成本3854000（7）生产成本①借:生产成本-辅助生产成本-供水车间（供电车间）

贷:应付职工薪酬原材料材料成本差异累计折旧②借:工程施工-合同成本

-机械作业

-管理费用贷:生产成本-辅助生产成本-供水车间例10.企业有两个辅助生产部门供水车间和供电车间,供水车间本月领用燃料的计划成本为6000元,应负担的材料成本差异为120元,分配的辅助生产工人的工资6000元,提取的职工福利费840元,固定资产折旧600元;供电车间本月领用燃料的计划成本为2000元,应负担的材料成本差异为40元,分配的辅助生产工人的工资5000元,提取的职工福利费700元,固定资产折旧500元。借:生产成本-辅助生产成本-供水车间13560-供电车间8240

贷:原材料-其他材料8000

材料成本差异160

应付职工薪酬-应付工资11000-应付福利费1540

累计折旧1100例11.月末,供水车间发生的费用为16000元,供电车间发生的费用为10000元,按提供的劳务量为标准进行分配,分配费用如下:供水的单位成本=16000/(100000-20000)=0.20(元/立方米)供电的单位成本=10000/(130000-50000)=0.125(元/KW)

供水车间供电车间供水量金额供电量金额供水车间50000供电车间20000工程施工-A项目5000010000600007500机械作业100002000100001250管理费用200004000100001250借:工程施工-合同成本(A项目)10000-机械作业2000-管理费用4000

贷:生产成本-辅助生产成本-供水车间16000借:工程施工-合同成本(A项目)7500-机械作业1250-管理费用1250

贷:生产成本-辅助生产成本-供水车间10000五、发包工程及其价款结算的核算发包工程一般通过工程公开招标或邀请施工企业议标的方式，将工程发包给施工企业，按标价进行结算。（一）工程价款结算的办法1.按月结算（2年以上的工程，年终进行年度结算）(1)定义:按月结算就是按照每月实际完成的分部分项工程进行结算。根据验收合格的各月份的已完分部分项工程的数量和预算单价等计算的工程造价，就是各月份应结算和支付的工程款。（2）具体做法月中预付、月终结算。即在月中按照当月施工计划所列的工作量一半预付，月末（实际为下月初）按照各工程当月实际完成工作量（即预算造价或调整计算后的工程标价）扣除月中预付款后进行结算。2.分段结算（当年开工，当年不能竣工）（1）定义：分段结算就是将一个单位工程按形象进度划分为几个阶段(部位),如基础、结构、装饰、竣工等，按照完成阶段，分段验收结算工程价款。也可按月预付工程款，即在月中按照当月施工计划工作量预付，在工程阶段完成验收后按分段工程预算造价或调整计算后的工程标价扣除预付款后进行结算。（2）做法：同定义3.竣工一次结算(工期在12个月以内或工程承包合同价值较小的)就是每月月中预支、竣工后一次结算。在工程开工后，每月按当月施工计划所列工作量预付工程款，于工程竣工验收后按工程承包合同价值扣除预付工程款后进行结算。（二）核算1.设置的科目(1)应付账款-应付工程款(2)预付账款-预付承包单位款（备料款或工程款）2.账务处理（1）预付给承包企业备料款和工程款时：借：预付账款-预付承包单位款（备料款或工程款）贷：银行存款（2）根据工程价款结算账单，应付给承包企业工程款时借：开发成本-房屋开发成本贷：预付账款-预付承包单位款应付账款-应付工程款（3）实际支付工程款时借：应付账款-应付工程款贷：银行存款举例：例1：某开发企业某项发包工程年度合同总值为600000元，按照合同规定开工前应付预付备料款150000元，用银行存款支付。借：预付账款-预付承包单位款150000

贷：银行存款150000例2：9月份按照施工企业当月施工计划所列工作量的1/2即35000元，用银行存款预付工程款。借：预付账款-预付承包单位款35000

贷：银行存款35000例3：10月初，施工企业提出9月份工程价款结算账单中的已完工程价值为75000元，减去应扣回预付备料款18000元、月中预付工程款35000元，尚应支付工程款22000元。借：开发成本-房屋开发成本75000

贷：预付账款-预付承包单位款53000

应付账款-应付工程款22000例4：用银行存款支付应付工程款22000元。借：应付账款-应付工程款22000

贷：银行存款22000六、开发成本的核算（一）土地开发成本的核算1.土地开发支出的划分(1)开发土地的分类①为了转让、出租而开发的商品性土地如一级土地开发(由政府确立项目,委托一级土地开发商,进行拆迁、规划设计、市政基础设施建设、环境和配套设施建设等，待开发土地做成“七通一平”的“熟地”后，由一级土地开发商或政府进行公开招标或拍卖）②为开发商品房、出租房等房屋而开发的自用土地(2)土地开发支出的划分①商品性土地的费用支出单独构成土地的开发成本。②自用土地的费用支出计入商品房、出租房等有关房屋的开发成本。2.土地开发支出的归集原则企业开发的自用土地,分不清负担对象,应由两个或两个以上成本核算对象负担的,其成本费用可先通过“土地开发成本”账户进行归集,等待土地开发完成投入使用时,再按核算对象的占地面积将其分配计入有关项目的开发成本。土地开发成本开发产品房屋开发成本等3.土地开发成本核算对象的确定(1)对开发面积不大、开发工期较短的土地，可以每一块独立的开发项目为成本核算对象。(2)对开发面积较大、开发工期较长、分区域开发的土地，可以一定区域作为土地开发成本核算对象4.土地开发成本项目的设置(1)土地征用及拆迁补偿费或土地批租费(2)前期工程费(3)基础设施费(4)开发间接费5.土地开发成本的核算(1)设置的科目①开发成本-商品性土地开发成本-某地块(成本项目)-自用土地开发成本-某地块(成本项目)②开发间接费用:成本类,核算工程现场管理部门为开发产品而发生的各项间接费用。（2）账务处理①发生土地开发支出：借：开发成本-商品性或自用土地开发成本贷：银行存款应付账款-应付工程款②发生间接费借：开发间接费贷：银行存款应付职工薪酬累计折旧周转房例1：甲房地产开发企业受市政府委托，对一块面积为5万平方米的湖东危改地块进行土地储备整理，并于2005年11月份内发生下列有关土地开发支出：（1）11月5日，用银行存款支付征地拆迁费50万元；（2）11月11日，用银行存款支付规划设计单位设计费10万元；（3）11月20日，用银行存款支付施工企业管道施工费5万元；（4）本月发生开发间接费4万元，根据企业各开发项目的投入情况，应分配计入该土地开发项目2万元，于11月30日进行了费用的分摊结转。会计分录：（1）支付征地拆迁费：借：开发成本-商品性土地开发成本-湖东危改-土地征用及地块拆迁补偿费500000

贷：银行存款

500000（2）支付设计单位前期费用：借：开发成本-商品性土地开发成本-湖东危改地块-前期费用100000

贷：银行存款

100000（3）支付基础设施费：借：开发成本-商品性土地开发成本-湖东危改地块-基础设施费500000

贷：银行存款

500000（4）分配开发间接费用借：开发成本-商品性土地开发成本-湖东危改地块–开发间接费用20000

贷：银行存款

200006.已完工土地开发成本的结转已完工土地开发成本的结转，应根据已完成开发土地的用途，采用不同的成本结转方法。（1）为转让、出租而开发的商品性土地借：开发产品-某地块贷：开发成本-商品性土地开发成本-某地块例：上述湖东危改地块累计支出100万元后，完工并办理了验收手续。借：开发产品-湖东危改地块1000000

贷：开发成本-商品性土地开发成本-湖东危改地块1000000（2）为本企业商品房开发用的土地借：开发成本-房屋开发成本-某房屋-土地征用及拆迁补偿费贷：开发成本-自用土地开发成本-某地块例：甲企业拍卖得到了某成片危改地块，可用于开发别墅、多层、和高层住宅，假设上述湖东危改地块系其中的一部分，用于营建高档别墅，则自该地块开发完成后，账务处理如下：借：开发成本-房屋开发成本-湖东别墅-土地征用及拆迁补偿费1000000

贷：开发成本-自用土地开发成本-湖东危改地块1000000（二）配套设施开发成本的核算1.配套设施的种类(1)开发小区内开发不能有偿转让的公共配套设施如水塔、锅炉房、居委会、派出所、消防、幼托、自行车棚等。(2)能有偿转让的城市规划中规定的大配套设施项目①开发小区内营业性公共配套设施。如商店、银行、邮局等。②开发小区内非营业性配套设施。如中小学、文化站、医院等。③开发项目外为居民服务的给排水、供电、供气的增容增压、交通道路等。该类配套设施如果没有投资来源，不能有偿转让，也应归入第一类中，计入房屋开发成本。2.配套设施支出的归集原则

按照现行财务制度规定，城市建设规划中的大型配套设施项目不得计入商品房成本。但是由于城市基础设施的投资者资金不足或没有资金，所以，开发企业只能将一些不能有偿转让的大配套设施发生的支出计入开发产品成本。配套设施支出的归集包括3种：（1）对能分清并直接计入某个成本核算对象的第一类配套设施支出，直接计入有关房屋等开发成本。在“开发成本-房屋开发成本”科目进行归集。（2）对不能直接计入有关房屋开发成本的第一类配套设施支出，应先在“开发成本-配套设施开发成本”科目进行归集，于开发完成后，再按一定标准分配计入有关房屋等开发成本。（3）对能有偿转让的第二类大配套设施支出，应在“开发成本-配套设施开发成本”科目进行归集。3.配套设施开发成本核算对象的确定和成本项目的设置(1)对能有偿转让的大配套设施项目①成本核算对象：以各配套设施项目作为成本核算对象。②成本项目的设置：6个。第一：土地征用及拆迁补偿费或批租地价第二：前期工程费第三：基础设施费第四：建筑安装工程费第五：配套设施费第六：开发间接费(2)对不能有偿转让、不能直接计入各成本核算对象的各项公共配套设施①成本核算对象：第一：若工程规模较大，以各配套设施作为成本核算对象；第二：若工程规模不大，与其他项目建设地点较近，开竣工时间相差不多，并由同一施工单位施工的，可考虑把它们合并作为一个成本核算对象。②成本项目的设置：4个。第一：土地征用及拆迁补偿费或批租地价第二：前期工程费第三：基础设施费第四：建筑安装工程费注意：由于该类配套设施的支出需要房屋等开发成本负担，为简化核算手续，这些配套设施不再分配其他配套设施支出，它本身负担的开发间接费用，可直接分配计入有关房屋开发成本。4.配套设施开发成本的核算(1)设置的科目开发成本-配套设施开发成本-成本核算对象(成本项目)(2)账务处理①发生各项费用支出:借:开发成本-配套设施开发成本贷:银行存款应付账款-应付工程款②能有偿转让的大配套设施分配的其他配套设施支出借:开发成本-配套设施开发成本-××

贷:开发成本-配套设施开发成本-××③能有偿转让的大配套设施分配的开发间接费用借:开发成本-配套设施开发成本贷:开发间接费用④配套设施与房屋等开发产品不同步开发,或房屋等开发完成等待出售或出租而配套设施尚未全部完成,经批准,按配套设施的预算成本或计划成本预提配套设施费借:开发成本-配套设施开发成本贷:预提费用某项开发产品预提的配套设施费=该项开发产品预算成本或计划成本×配套设施费预提率配套设施费预提率=该配套设施的预算成本或计划成本÷应负担该配套设施费各开发产品的预算成本或计划成本合计×100%例某开发小区内幼托设施开发成本应由101、102商品房，151出租房，181周转房和201大配套设施商店负担。由于幼托设施在商品房等完工出售、出租时尚未完工，为了及时结转完工的商品房等成本，应先将幼托设施配套设施费预提计入商品房的开发成本。假定各项开发产品和幼托设施的预算成本如下：101商品房1000000元102商品房900000元151出租房800000元181周转房800000元201大配套设施-商店500000元251幼托设施320000元幼托设施配套设施费预提率=32万÷（100万+90万+80万+80万+50万）×100%=8%各项开发产品预提幼托设施的配套设施费101商品房1000000×8%=80000（元）102商品房900000×8%=72000（元）151出租房800000×8%=64000（元）181周转房800000×8%=64000（元）201大配套设施-商店500000×8%=40000（元）例2：某房地产开发企业根据建设规划要求，在开发小区内负责建设一间商店和一座水塔、一所幼托。上述设施均发包给施工企业施工，其中商店建成后，有偿转让给商业部门。水塔和幼托的开发支出按规定计入有关开发产品的成本。水塔与商品房等同步开发，幼托与商品房等不同步开发，其支出经批准采用预提办法。上述各配套设施共发生了下列有关支出：201商店251水塔252幼托支付征地拆迁费

50000500050000支付承包设计单位前期工程款300002000030000应付承包施工企业基础设施工程款500003000050000应付承包施工企业建筑安装工程款200000245000190000分配水塔设施配套设施费35000分配开发间接费55000预提幼托设施配套设施费40000（1）支付征地拆迁费借：开发成本-配套设施开发成本105000

贷：银行存款105000（2）支付承包设计单位前期工程款

借：开发成本-配套设施开发成本80000

贷：银行存款80000（3）应付承包施工企业基础设施工程款和建筑安装工程款借：开发成本-配套设施开发成本765000

贷：应付账款-应付工程款76500（4）分配应记入商店的水塔设施支出借：开发成本-配套设施开发成本–商店35000

贷：开发成本-配套设施开发成本–水塔35000（5）分配应记入商店的开发间接费用借：开发成本-配套设施开发成本–商店55000

贷：开发间接费用

55000（6）预提应由商店配套设施开发成本负担的幼托设施支出借：开发成本-配套设施开发成本–商店40000

贷：预提费用-预提配套设施费40000

5.已完配套设施开发成本的结转(1)能有偿转让给有关部门大配套设施借:开发产品-配套设施贷:开发成本--配套设施开发成本(2)开发成本分配计入商品房等开发产品的成本的公共配套设施借:开发成本-房屋开发成本

-配套设施开发成本贷：开发成本-配套设施开发成本(3)用预提方式将配套设施支出计入有关开发产品成本的公共配套设施借:预提费用贷：开发成本-配套设施开发成本例3:接上例借:开发产品-配套设施-商店560000

贷:开发成本-配套设施开发成本56000(三)房屋开发成本的核算1.开发房屋的种类(1)为销售开发的商品房

(2)为出租经营开发的出租房(3)为安置被拆迁居民周转使用开发的周转房(4)代建房2.成本核算对象(1)一般房屋开发项目:设计概预算,施工图预算的单项开发工程(2)同一开发地点结构类型相同的群体开发项目,开竣工时间相近,同一施工队伍施工,合并成一个成本核算对象(3)个别规模较大,工期较长,按部位作为成本核算对象。3.成本项目(6个)4.核算(1)设置的科目开发成本-房屋开发成本-成本核算对象(成本项目)(2)账务处理发生各项费用支出:借:开发成本-房屋开发成本贷:银行存款开发成本-自用或商品性土地开发成本应付账款-应付工程款例1:某房地产开发企业在某年度内共发生下列有关房屋开发支出

101商品房102商品房152出租房182周转房支付征地拆迁费10000080000结转自用土地征地拆迁7500075000应付承包设计单位前期工程款3000030000

30000

30000应付承包施工企业基础设施工程款90000750007000070000应付承包施工企业建筑安装工程款600000480000450000450000分配水塔设施配套设施费80000650006000060000分配开发间接费82000660006200062000预提幼托设施配套设施费80000720006400064000（1）支付征地拆迁费借：开发成本-房屋开发成本180000

贷：银行存款180000（2）结转自用土地征地拆迁费借：开发成本-房屋开发成本150000

贷：开发成本-自用土地开发成本150000（3）应付设计单位前期工程款借：开发成本-房屋开发成本120000

贷：应付账款-应付工程款120000（4）应付承包施工企业基础设施工程款和建筑安装工程款借：开发成本-房屋开发成本2285000

贷：应付账款-应付工程款2285000（5）分配应记入房屋开发成本的水塔设施支出借：开发成本-房屋开发成本265000

贷：开发成本-配套设施开发成本–水塔265000（6）分配应记入房屋开发成本的开发间接费用借：开发成本-房屋开发成本272000

贷：开发间接费用272000

（7）预提应由房屋开发成本负担的幼托设施支出借：开发成本-房屋开发成本280000

贷：预提费用-预提配套设施费280000

5.已完房屋开发成本的结转借:开发产品-商品房等

贷:开发成本—房屋开发成本(四）代建工程开发成本的核算1.代建工程的种类土地、房屋、市政工程等。2.成本核算对象除土地\房屋以外的其他工程3.成本项目(5个):同上4.核算(1)设置的科目开发成本-代建工程开发成本-成本核算对象(成本项目)(2)账务处理发生各项费用支出:借:开发成本-代建工程开发成本贷:银行存款开发间接费应付账款-应付工程款原材料应付职工薪酬5.已完代建工程开发成本的结转借:开发产品-代建工程贷:开发成本—代建工程开发成本例:某开发企业接受市政工程管理部门委托,代为扩建开发小区旁边一条道路.扩建过程中,用银行存款支付拆迁补偿费300000元,前期工程费160000元,应付基础设施工程款540000元,分配开发间接费80000元.借:开发成本-代建工程开发成本1080000

贷:银行存款460000

开发间接费80000

应付账款-应付工程款540000借:开发产品-代建工程1080000

贷:开发成本—代建工程开发成本1080000

第三节开发产品销售、转让、出租收入与成本的核算一、房地产开发企业收入核算概述1.房地产开发企业收入的定义是指房地产开发企业在开发经营活动中,由于销售、转让开发产品或提供劳务及让渡资产使用权等日常活动所形成的经济利益的总流入。2.房地产开发企业收入的分类(1)根据经营的业务内容分类:①开发产品的销售和结算收入土地转让收入\商品房销售收入\配套设施销售收入\代建房和代建工程结算收入②出租开发产品及多种经营业务收入出租土地和房屋的经营业务收入\工业收入\商业收入\饮食服务收入③其他业务收入商品房售后服务收入\材料销售收入\无形资产转让收入\固定资产出租收入(2)根据会计核算分类①主营业务收入:包括以上两类②其他业务收入3.房地产开发企业收入的确认标准（1）会计准则规定的建造合同的内容①建造合同的定义：是指为建造一项或数项在设计、技术、功能、最终用途等方面密切相关的资产而订立的合同。②建造合同的分类：（分为两类）固定造价合同和成本加成合同。第一：固定造价合同：指按照固定的合同价或固定单价确定工程价款的建造合同。如建造一座办公楼，合同规定总造价为1000万元；建造一条公路，合同规定每公里单价500元。第二：成本加成合同：指以合同约定或其他方式议定的成本为基础，加上该成本的一定比例或定额费用确定工程价款的建造合同。如建造一段地铁，合同总价款以建造该段地铁的实际成本为基础，加800万元计取。③合同分立的确认条件虽然形式上是一项合同，但在商务谈判、设计施工、价款结算等方面可以相互分离，实质是多项合同。

一项包括建造数项资产的建造合同，同时满足以下3项条件的，每项资产应当分立为单项合同。第一：每项资产均有独立的建造计划；第二：与客户就每项资产单独进行谈判，双方能够接受或拒绝与每项资产有关的合同条款；第三：每项资产的收入和成本可以单独辨认。例如：某建筑公司与客户签订一项合同，为客户建造一栋宿舍楼和一座食堂。在签定合同时，建筑公司与客户分别就所建宿舍楼和食堂进行谈判，并达成一致意见：宿舍楼的工程造价为400万元，食堂的工程造价为150万元。宿舍楼和食堂均有独立的施工图预算，宿舍楼的预计总成本为370万元，食堂的预计总成本为130万元。要求根据上述资料分析，宿舍楼和食堂能否分立为两个单项合同进行会计处理。假设没有明确规定宿舍楼和食堂的各自的工程造价，而是以550万元的总金额签订了该项合同，也未作出各自的预算成本，不能分立为两个单项合同进行会计处理。④合同合并的确认条件一组合同无论对应单个客户还是多个客户同时满足下列三项条件的，应当合并为单项合同。第一：该组合同按一揽子交易签订，如各项资产在设计、技术、功能、最终用途上是密不可分的。第二：该组合同密切相关，每项合同实际上已构成一项综合利润率工程的组合部分，第三：该组合同同时或依次履行。例如：为建造一个冶炼厂，某建造承包商与客户一揽子签订了三项合同，分别建造一个选矿车间、一个冶炼车间和一个工业污水处理系统。根据合同规定，这三个工程将由该建造承包商同时施工，并根据整个项目的施工进度办理价款结算。根据上述资料分析能否合并为一个合同进行会计处理。⑤追加资产的建造追加资产的建造，满足下列条件之一的，应作为单项合同。第一：该追加资产在设计、技术或功能上与原合同包括的一项或数项资产存在重大差异。第二：议定该追加资产的造价时，不需要考虑原合同价款。例如：某建筑商与客户签订了一项建造合同。合同规定，建筑商为客户设计并建造一栋教学楼，教学楼的工程造价（含设计费用）为500万元，预计总成本为460万元，合同履行一段时间后，客户决定追加建造一座地上车库，并与该筑商协商一致，变更了原合同内容。分析因为该车库与原有教学楼在设计、技术和功能上存在重大差异，应作为单项合同。⑥合同成本的定义：指为建造某项合同而发生的相关费用。⑦合同成本的组成：直接费用和间接费用。⑧合同收入的组成合同收入包括两部分:(1)合同规定的初始收入(建造承包商与客户签订的合同中最初商定的合同总金额);(2)因合同变更\索赔\奖励等形成的收入。(2)合同收入与合同费用确认原则①建造合同的结果能够可靠地估计，企业应根据完工百分比法在资产负债表日确认合同收入和合同费用。A：建造合同的结果能够可靠估计的认定标准a.固定造价合同的结果能够可靠估计的认定标准应同时具备以下4个条件:第一:合同总收入能够可靠地计量一般根据合同中的合同总金额确定.第二:与合同相关的经济利益很可能流入企业能收到合同价款。第三:实际发生的合同成本能够清楚地区分和可靠地计量取决于建造承包商能否做好建造合同成本核算的各项基础工作和准确计算合同成本。若能做好上述工作，划清当期成本和下期成本的界限，不同成本核算对象之间成本的界限，未完合同成本与已完合同成本的界限。说明实际发生的合同成本能够清楚地区分和可靠地计量。反之，不能。第四：合同完工进度和为完成合同尚需发生的成本能够可靠地确定。合同完工进度能够可靠地确定，要求建造承包商已经和正在为完成合同而进行工程施工、已完成一定的工程量、达到一定的工程完工进度，对将要完成的工程量能够作出科学、可靠地测定。为完成合同尚需发生的成本能够可靠地确定。关键在于建造承包商是否已经建立了完善的内部成本核算制度和有效的内部财务预算及报告制度，能否对为完成合同尚需发生的合同成本作出科学、可靠的估计b.成本加成合同的结果能够可靠估计的认定标准应同时具备以下2个条件:第一:与合同相关的经济利益很可能流入企业第二:实际发生的合同成本能够清楚地区分和可靠地计量B.当期完成的建造合同,应当按照实际合同总收入扣除以前会计期间累计已确认收入后的金额，确认为当期合同收入；同时，按照累计实际发生的合同成本扣除以前会计期间累计已确认费用后的金额，确认为当期合同费用。C.确定合同完工进度的方法完工百分比法是根据合同完工进度确认合同收入和费用的方法.第一：根据累计实际发生的合同成本占合同预计总成本的比例确定.合同完工进度=累计实际发生的合同成本÷合同预计总成本×100%累计实际发生的合同成本指形成工程完工进度的工程实体和工作量所耗用的直接成本和间接成本.例如:某建筑公司承建A工程,工期2年,A工程的预计总成本为1000万元,第一年,该公司的“工程施工-A工程”账户的实际发生额为680万元。其中：人工费150万元，材料费380万元，机械作业费100万元，其他直接费和工程间接费50万元。经查明，A工程领用的材料中有一批虽已运到施工现场但尚未使用，尚未使用的材料成本为80万元。根据上述资料计算第一年的完工进度。合同完工进度=（680-80）÷1000×100%=60%第二：根据已完成的合同工作量占合同预计总工作量的比例该方法适用于合同工作量容易确定的建造合同，如道路工程、土石方挖掘、砌筑工程等。合同完工进度=已经完成的合同工作量÷合同预计总工作量×100%例：某公司签订了修建一条100千米道路的一项建造合同，合同规定的总金额为6000万元，工期为三年。该公司第一年修建了35千米，第二年修建了40千米，要求分别计算第一年和第二年的合同完工进度。第一年的合同完工进度=35/100×100%=35%第二年的合同完工进度=35+40/100×100%=75%第三：根据实际测定的完工进度确定该方法适用于一些特殊的建造合同，如水下施工工程等。是在无法使用上述两种方法的基础上所采用的一种特殊的技术测量方法。D.完工百分比法的运用a.当期确认的合同收入=合同总收入×完工进度-以前会计期间累计已确认的收入(注:完工进度是累计完工进度)b.当期确认的合同费用=合同预计总成本×完工进度-以前会计期间累计已确认的费用c.当期确认的合同毛利=当期确认的合同收入-当期确认的合同费用例：某公司签订了一项总金额为580万元的固定造价合同,承建B工程,合同完工进度按照累计实际发生的合同成本占合同预计总成本的比例确定,工程已于2006年3月开工,预计2008年9月完工。最初预计的工程总成本为550万元，到2007年底，由于材料价格上涨等因素调整了预计总成本，预计工程总成本已为600万元。该公司于2008年7月提前2月完工，工程质量优良，客户同意支付奖励款20万元。建造该工程的其他资料如下：

2006年2007年2008年累计实际发生成本154000048000005950000预计完成合同尚需发生成本39600001200000-结算合同价款174000029600001300000实际收到价款170000029000001400000确认各年的合同收入和合同费用。1.2006年的完工进度=1540000÷(1540000+3960000)×100%=28%2006年确认的合同收入=5800000×28%=1624000(元)2006年确认的合同费用=(1540000+3960000)×28%=1540000(元)2006年确认的合同毛利=1624000-154000=84000(元)2.2007年的完工进度=4800000÷(4800000+1200000)×100%=80%2007年确认的合同收入=5800000×80%-1624000=3016000(元)2007年确认的合同费用=(4800000+1200000)×80%-1540000=3260000(元)2007年确认的合同毛利=3016000-3260000=-244000(元)2007年确认的合同预计损失=(4800000+1200000-5800000)×(1-80%)=40000(元)2008年确认的合同收入=合同总金额-至目前止累计已确认的收入=(5800000+200000)-(1624000+3016000)=1360000(元)2008年确认的合同费用=5950000-1540000-3260000=1150000(元)2008年确认的合同毛利=1360000-1150000=210000(元)②如果建造合同的结果不能可靠地估计，则不能采用完工百分比法确认和计量合同收入和费用，应当区别以下情况处理：A.合同成本能够收回的，合同收入根据能够收回的实际合同成本加以确认，合同成本在其发生的当期确认为合同费用。B.合同成本不可能收回的,在发生时立即确认为合同费用,不确认收入。例：某公司与客户签订了一项总金额为500万元的建造合同,第一年实际发生工程成本30万元,双方均能履行合同规定的义务，但该公司在年末时对该项工程的完工进度无法可靠确定，要求确认合同收入和费用。该公司不能采用完工百分比法确认收入。由于客户能履行合同规定的义务，当年发生的成本均能收回，所以公司可以将当年发生的成本金额同时确认为当年的收入和费用，当年不确认利润。如果该公司当年发生的实际工程成本30万元不能收回，所以，公司应当将30万

元确认为当年的费用，不确认收入。如果该公司当年与客户只办理价款结算15万元，其余款项可能收不回来。该公司只能将15万元确认为当年的收入，30万元确认为当年的费用。如果到了第二年，完工进度无法可靠确定的因素消除，第二年实际发生成本为20万元，预计为完成合同尚需发生的成本为10万元，则企业应计算第二年的合同收入和费用。第二年合同完工进度=（30+20）÷（30+20+10）=83.33%第二年确认的合同收入=500×83.33%=41665（万元）第二年确认的合同费用=（30+20+10）×83.33%-30=4969.8（万元）第二年确认的合同毛利=41665-4969.8=36695.2（万元）③在一个会计年度内完成的建造合同，应在完成时确认合同收入和合同费用。④如果合同预计总成本将超过合同预计总收入时，应将预计损失立即作为当期费用。例：某公司与客户签订了一项总金额为100万元的固定造价合同,最初预计总成本为90万元,第一年实际发生工程成本63万元,年末预计为完成合同尚需发生成本42万元,该合同的结果能够可靠估计,双方均能履行合同规定的义务，要求确认合同收入和费用。第一年合同完工进度=（63）÷（63+42）×100%=60%第一年确认的合同收入=100×60%=60（万元）第一年确认的合同费用=（63+42）×60%=63（万元）第一年确认的合同毛利=60-63=-3（万元）第一年预计的合同损失=〔（63+42）-100〕×（1-60%）=2万元借：资产减值损失20000

贷：存货跌价准备20000（3）没有建造合同情况下，应满足商品销售收入的确认原则①转让、销售土地和商品房收入的确定同时满足以下5个条件，才能确认为收入第一：企业已将商品所有权上的主要风险和报酬转移给购货方。第二：企业没有保留通常与所有权相联系的继续管理权，也没有对已售出的商品实施控制。第三：与交易相关的经济利益很可能留入企业。第四：收入的金额能够可靠计量第五：相关的已发生或将发生的成本能够可靠计量②代建工程开发建造收入的确认工程竣工验收，办妥财产交接手续，开出工程价款结算账单经委托单位签证认可后，确认收入。③出租开发产品租金收入的确认出租合同规定的日期收取租金后确认为收入，若未收到也作为收入处理。④赊销或分期收款收入的确认合同规定的收款日期确认为收入。⑤售后回购开发产品收入的确定不能确认收入⑥附有销售退回条件的开发产品销售收入的确认若能估计不退货的金额，将这部分确认为收入；若不能估计退货的情况，退货期满时确认收入。二、核算（一）设置的会计科目1.主营业务收入-收入类别（土地转让收入、商品房销售收入等）2.其他业务收入-材料销售收入、固定资产出租收入等3.主营业务成本-土地转让成本、商品房销售成本等借记：①月末企业按月计提的出租开发产品摊销额和发生的维修费用②月末企业计算本月已对外转让、销售和结算的开发产品的实际成本4.营业税金及附加(二)账务处理1.开发产品销售、转让收入的核算销售实现的标准：土地和商品房已经移交，已将发票结算账单提交买主。(1)收到销售款时：借：银行存款贷：主营业务收入(2)未收到销售款时：借：应收账款贷：主营业务收入(3)预收款项时：借：预收款项贷：应收账款若预收款项不足借：银行存款贷：应收账款(4)结转已售商品房的经营成本借：主营业务成本贷：开发商品(5)计算营业税金及附加、土地增值税借：营业税金及附加贷：应交税费-营业税

-土地增值税等例：企业销售某小区住宅共计2000平方米，每平方米售价2500元，成本2000元，按照合同规定，已预收定金2000000元，现房屋已竣工并办理交接手续，余额已全部收讫并存入银行。（1