最佳与最高经济影响评估在城市规划中的应用

“最佳”与“最高”：

经济影响评估在城市规划中的应用

上海分院孙娟两个案例虹桥综合交通枢纽地区万州江南新区核心区共同特征：面向实施的规划。相似的要求物业类型物业规模开发模式物业类型物业规模经济效益虹桥综合交通枢纽地区万州江南新区核心区为什么现在地方政府越来越重视规划所产生的经济效益？地方政府日益将城市规划作为城市开发与管理的首要依据；在实际操作过程中却发现以往的规划实施起来存在诸多问题，尤其是规划对所产生的经济效益缺乏通盘考虑，出现了很多开发不成功的案例。规划科学性？规划发展脉络城市规划环境影响评估规划科学性增强经济影响评估总体规划详细规划区域规划规划类型内容充实交通影响评估………………………目标：成为规划成功实施、土地成功开发、政府成功管理的重要支撑。最佳：(1)最佳用途；(2)最佳规模；(3)最佳集约度。最高：经济效益的最高。原理：最佳与最高内容：物业类型判断、物业规模测算、物业开发模式、开发经济预算等经济影响评估方法综述经济影响评估方法城市规划比较研究法区域分析法静态预算法策划公司企业调查法区域分析法动态预算法经验判断法企业调查法总体物业开发规模区域分析法+经验判断法仲良联行仲良联行虹桥枢纽地区物业规模预测比较单位：万平米1.能为规划科学判断物业类型和规模提供帮助；2.没有统一的方法体系。戴德良行仲良联行实际采用办公145280126商业294081酒店33470会展121010居住1949428综合发展00118其他40057合计453471420万州江南新区核心区案例区位：位于重庆市万州区南岸，面积约5平方公里。是总体规划中的新行政中心。04年编制完成控规，实施过程中出现一些问题。江南新区核心区上版规划用地布局图经济效益问题原估计实际情况差额征地拆迁补偿费5万元/亩12万元/亩7万元/亩大市政建设60元/平米目前已投资118336万元约600元/平米91816万元总计：6520万元总投资额10亿元30亿元20亿元土地出让价格26万元/亩住宅用地:30万元/亩商住用地:60万元/亩办公用地:26万元/亩表：核心区土地投入产出比较“最佳”不符合：规划的物业类型和规模与实际需求不相符合；“最高”不符合：规划对江南新区核心区土地一级开发投入预测偏低，对先期资金流平衡考虑不足。“最佳”评估：合理的物业类型和规模序号用地名称面积（公顷）建设规模（万平米）1居住用地98.43195.212行政办公用地30.3168.03商务办公11.4140.01商业贸易23.265.34

酒店会展13.1222.89文化体育用地14.4222.89行政办公江南新区核心区控规：行政中心总用地约为60公顷。新背景：2005年万州撤销龙宝、天城、五桥移民开发区，对行政办公用地需求减少。上版规划行政办公用地超过了万州区的实际需求。行政中心总用地经验借鉴：泰州新区：40ha湖州仁皇山：42ha海口：35ha万州行政中心总用地规模相对偏高，结合经验该类城市行政中心总用地约40公顷为宜。商务办公假设至2020年，15%二产从业人员以及30%三产从业人员对办公楼有需求。2007至2020年新增二产从业人员5万人，三产从业人员12万人，则对办公楼有新增需求从业人员的增量为5万人。取20平方米每人，则未来对于办公楼需求的增量为100万平方米，如考虑10%的空置率，办公楼的需求增量为110万平方米。规划新增商务办公楼主要分布在三个区域，即高笋塘、周家坝和江南新区。江南新区为商务副中心，预测江南新区比重约占20-30%。则江南新区核心区商务办公需求量约30万平方米。周家坝高笋塘江南新区上版规划商务办公建筑面积40万平米，超过了市场需求。根据国内各城市人均商业面积（国家平均0.8平米/人，上海1.75平米/人，重庆0.7平米/人）研究，预计至2020年底，万州常住人口人均零售面积达到约1平方米。则万州区需要的大型零售项目的总规模可达100万平方米。预测江南新区核心区比重约占30%。则江南新区核心区大型商业贸易需求量约为30万平米。上版规划商业用地23.2公顷，建筑面积为65.34万平米。商业贸易天城高笋塘江南新区核心区龙宝五桥上版规划商业用地超过其承担区级商业中心功能所需求的总量，这一规模可以承担更大区域商业中心的功能。文化娱乐万州区规划文化娱乐用地约240公顷。核心区文化体育用地约需20公顷。上版规划文体用地14公顷。上版规划文化体育用地不能满足江南新区核心区承担区级文化中心的职能。人均体育用地经验借鉴：呼和浩特：1.8平米/人长春：2.07平米/人上海：1-2平米/人城市平均：1平米/人“最佳”评估：合理的物业类型和规模更大规模行政办公中心区级行政办公中心更大区域商务中心区级商务中心更大区域商业服务中心区级商业中心片区级文化中心区级文化中心规划实际规模承担功能上版规划功能科学性说服力“最佳”评估：合理的物业类型和规模“最高”评估：经济效益的最高

表：江南新区核心区土地一级开发总成本测算序号项目名称土地出让成本单位成本（万元/亩）总额（万元）已投资金额一可出让土地面积—二开发成本——1土地征用成本20.2488569791402土地开发建设成本27.04118336465543开发建设不可预见费用3.311448318914财务费用6.9230278120205管理费用2.531106918836开发成本合计60.03262736141488三税费4.5019705898四预计开发成本总计64.53282441142386表：江南新区核心区土地出让价格图号购地单位用地性质宗地编号单价(万元/亩）面积（亩）合同价款（万元）1中石化公司交通设施A01-9、C01-11109.91351090.4852新区综合办集资楼住宅A03-2、A01-723.822.79542.4023中石油万州销售分公司交通设施D05--111157.9935919.25254万州区公路局办公B03-126.17.02183.2225中共万州区委办公室住宅C01--523.812.5297.56北京中恒房地产开发有限公司住宅及

商业配套详见附图30322.529675.63015145307浙江志城房地产有限公司住宅详见附图3820477528重庆中渝物业发展有限公司商住详见附图7230321816合

计1040.73746806.4615土地出让收益4.68亿元，贷款8.63亿元；

分阶段开发阶段年份投入建设资金银行还贷利息银行还款本金第一阶段（住宅、商住开发阶段）2007征地费用9429万元，其他建设资金3亿元66478000200859920200959924050201056863000合计40000243171505079367第二阶段（商业、住宅开发阶段）2011建设资金约3亿元，税费等约1亿元5418.530880201230692800201328190201428191000020152036.910500合计4000016162.454180110342.4第三阶段（商务等综合开发）2016建设资金约1亿元，其他资金约1亿元126202017126202018126202019126217100202000合计2000050481710042148江南新区核心区投入年度预测表（单位：万元）

土地供应情况：剩余可出让土地：居住用地90公顷，商住15公顷和65公顷公共设施用地（其中行政办公10公顷，商务10公顷，商业22公顷，文化等23公顷）。阶段剩余可出让用地用地（公顷）楼面地价出让价格平均容积率出让收益（万元）（元/平米）（万元/亩）一期（2007-2010年）住宅用地50500832.562250商住106001002.515000文化15-30-6750行政10-26-3900合计87900二期（2011-2015年）住宅308001332.560000商住510001672.512500商业151200240354000文化8-30-3600合计130100三期（2016-2020年）住宅1010001672.525000商务办公101800480472000商业71500300331500合计

128500表：分期土地出让收益政府投入所需资金（万元）土地出让资金（万元）出让土地面积（公顷）盈余（万元）第一阶段1423864680670-95562第二阶段7936787900858533第三阶段1103431301005819757第四阶段42148

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