中信信托-精诚2号·江苏盐都区大纵湖开发信托项目(推介材料)

中信信托－精诚2号·江苏盐都区大纵湖开发应收账款流淌化信托项目12015年5月声明与提示2中信信托提示您：信托投资有风险。在参与本信托支配前，请细致细致阅读本产品说明书、合同等相关法律文件，了解产品的风险收益特征，并依据您的资产与收入状况、投资目标与期限等来推断本支配是否与您的投资偏好与风险承受实力相适应。本文档并非广告，不作为宣扬资料向公众散发。全部内容仅供中信信托有限责任公司与对本项目的潜在投资者沟通研讨，不得用于未经允许的其他任何用途。本说明材料中全部的预料数据基于我司现有的数据资料以及我司认为合理的假设。我司尽最大努力保证这些数据及假设的牢靠性和刚好性，但预料数据都带有将来的很多不确定因素。我司不承诺这些预料必定会实现。非经本公司书面授权，任何人不得擅自运用、拷贝、分发或实行任何其他被禁止的行为。书目项目背景1信托要素与交易结构2尽职调查情况3认购说明4我司拟与盐城市大纵湖湖区资源开发有限公司（以下简称“大纵湖开发”）合作，实施“中信信托－精诚2号·江苏盐都区大纵湖开发应收账款流淌化信托项目”（以下简称“本信托”）。将其享有的因大纵湖旅游经济区环湖景观大道、大纵湖退圩（围）还湖项目而对盐都区人民政府的应收账款（人民币85,865万元）债权设立信托，并对信托受益权进行分层，通过向合格投资人发售信托受益权实现应收账款的流淌化，募集优先级和中间级不超过4.0亿元用于托付人的大纵湖东晋古镇旅游项目。项目背景债务人盐都区政府2013年全口径财政收入为84.62亿，盐都区为县级建制区，主要经济指标在盐城市位居前列，经济实力较强，是全国百强市辖区。债务人盐都区人民政府，2013年一般预算收入同比增长为18%，税收收入占一般预算收入比例为88%，反映了盐都区一般预算收入的质量和区内经济可持续发展前景较好；盐都区债务率为27.52%，盐都区地方政府债务负担水平较低。2014年之前，其下辖平台公司的存量贷款为银行借款，信托贷款及企业债，区政府对债务规模及成本进行集中把控。托付人大纵湖开发为盐都区人民政府着力打造的控股公司。由盐城市盐都区国有资产投资经营有限公司（主体AA评级）为盐都区人民政府按时足额履行付款义务供应连带责任保证担保。保证人综合实力位居区内国有控股企业第1位。由盐城市瑞都投资开发有限公司、盐城兴城置业有限公司以其土地运用权（总估值105,400万元）为盐都区人民政府的还款义务进行足值抵押担保。项目亮点书目项目背景1信托要素与交易结构2尽职调查情况3认购说明4产品要素产品名称中信信托－精诚2号·江苏盐都区大纵湖开发应收账款流淌化信托项目每类优先级受益权存续期限均为24个月。产品期限利益支配正常支配：信托成立满6个月、12个月、18个月时先支付优先级信托收益，再支付中间级信托收益，次级无收益；满24个月时先支付优先级信托利益，再支付中间级信托利益，剩余财产归次级受益人全部。非正常支配：在全部信托财产变现之日，以信托财产变现收到的现金为限，向信托人支配信托利益，优先级先于中间级，中间级先于次级。应收账款状况信托要素信托结构盐城市大纵湖湖区资源开发有限公司托付人产品要素保证人盐城市盐都区国有资产投资经营有限公司债务人盐城市盐都区人民政府盐城市大纵湖湖区资源开发有限公司将其享有的因大纵湖旅游经济区环湖景观大道、大纵湖退圩（围）还湖项目而对盐都区人民政府的应收账款（人民币85,865万元）债权设立信托，并对信托受益权进行分层，通过向合格投资人发售信托受益权实现应收账款的流淌化，募集用于托付人的大纵湖东晋古镇旅游项目。资金拨付时间拨付金额（人民币万元）信托计划成立满6个月之日3000信托计划成立满12个月之日3000信托计划成立满18个月之日3000信托计划成立满24个月之日76865合计85865受益权分层优先级受益权人民币上限为3.6亿元中间级受益权人民币上限为0.4亿元（由盐都国投认购，暂不对外发售）次级受益权为剩余债权部分，由托付人持有风险保障措施当债务人未能履行付款义务时，由托付人担当连带责任担保。由保证人供应连带责任保证担保。如保证人未能如期履行保证义务，由托付人回购全部未获偿付的债权大纵湖开发举荐盐都国投认购不超过0.4亿元中间级份额。由盐城市瑞都投资开发有限公司、盐城兴城置业有限公司以其土地运用权（总估值105,400万元）为盐都区人民政府的还款义务进行足值抵押担保。盐都区人大常委会出具将偿债资金列入财政预算的《人大决议》、盐都区政府出具《告知函回执》、《债务确认函》，盐都区财政局出具《资金支配函》产品要素交易结构设立图书目项目背景1信托要素与交易结构2尽职调查情况3认购说明4托付人—大纵湖开发基本状况公司设立：盐城市大纵湖湖区资源开发有限公司，成立于2008年6月13日。主要业务：从事大纵湖湖区养殖业产业化运作，农产品的销售与推广以及湖区生态休闲旅游度假区所属旅游景点的资源开发、利用，投资项目管理。地位：垄断盐都区第一大景区资源，为盐都区最大综合性国有资产运营实体“盐都国投”旗下排名前3大全资子公司。主体AA评级，为盐城市盐都区最大的综合性国有资产运营实体。注册资本：36,510万元人民币实际限制人：盐都区人民政府13托付人—大纵湖开发公司在盐城地区乃至苏北区域的大闸蟹养殖行业具有重要地位，在盐城地区的大闸蟹养殖规模和市占率稳居第一。大纵湖湖区优异的水资源是形成“大纵湖清水大闸蟹”品牌的基础，也奠定了大纵湖清水大闸蟹的品质。大纵湖开发在清水大闸蟹养殖方面拥有完整的产业链、深度综合开发实力、系统的管理和驾驭实力，目前公司在清水大闸蟹养殖方面已形成了从优良种选育、育苗、鱼种培育、养殖到销售等较完整的养殖产业链，在清水大闸蟹养殖方面具有较明显的经营、管理和科研优势。从1995年起先，盐城市政府将大纵湖旅游风景区定为盐城市五大风景区之一，在大纵湖的东北部，规划了3000多亩的水域，接连兴建了水上长廊、曲桥、亭阁、宝塔、游泳池、龙兴寺等十多处景点和宾馆、饭店等旅游设施。大纵湖开发是大纵湖旅游区唯一的景区建设与运营主体。大纵湖旅游度假区是集水上风情、历史人文、佛教文化、芦荡景观、湿地生态、渔业观光、湖滨度假于一体的综合性旅游景区。2009年,大纵湖旅游度假区被国家旅游总局评为国家AAAA级旅游区。其中芦荡迷宫为全国之最，已经入选中国吉尼斯记录。2012年大纵湖旅游渡假区被水利部评为国家水利风景区。目前正在申报国家AAAAA级景区。大纵湖开发主要业务板块旅游景区建设、日常旅游经营服务水产养殖、水产品销售财务及或有负债状况截至2014年9月30日，大纵湖开发总资产为27.38亿元，大纵湖开发全部有息贷款余额为2.3亿元，占总资产的8.4%。本信托存续期内，2015年贷款到期1.3亿元，2016年私募债到期1亿元，偿债压力较小。2013年度公司实现主营业务收入19,201.52万元，最近三年，公司收入始终处于稳健增长的态势。总体来看，大纵湖开发负债率处于较低水平，整体债务压力不大，作为大纵湖旅游景区内唯一从事水产养殖及销售、旅游景区建设及经营服务的区域垄断性公司，得到了盐都区政府在政策支持、政府回购等方面的有力支持。托付人—大纵湖开发保证人—盐都国投基本状况公司设立：盐城市盐都区国有资产投资经营有限公司成立于1997年10月。主要业务：在授权范围内运营国（公）有产权，依法行使出资者权益、确定国（公）有产权变更和重组，负责授权范围内国（公）有资产的处置，负责区投资发展基金的筹集、投放和管理、投资信息询问服务，经营授权范围内的国有资产、基础设施投资、建设、管理、对外投资，土地开发服务，旅游业开发、投资、项目管理，土地整理。地位：盐城市盐都区综合实力第一的国有控股企业。注册资本：200,000万元人民币实际限制人：盐都区人民政府截至2014年6月30日，盐都国投资产总额为100.37亿元，负债总额为48.18亿元，资产负债率48.00%。总体来看，盐都国投资产负债率处于合理偏低水平。公司是盐都区综合实力第一位的国有控股公司，经营业务多元化，资产茁实，具有较强的再融资实力。预料将来公司盈利水平及现金流状况将持续向好。保证人—盐都国投财务及或有负债状况17土地抵押债务人状况盐城市盐都区概况地处黄海之滨，位于长三角经济圈内，是县级建制区，下辖盐城市唯一一家省级高新技术产业开发区“江苏省盐都经济开发区”。交通便利，高速马路密集，宁靖盐、盐连、盐通、徐淮盐等多条高速环绕四周；周边港口众多，上海港距盐城300公里，南通港、连云港、射阳港、大丰港以及犬牙交织的内河航道构成密集的河海运输体系。经济基础雄厚，下辖省级高新技术开发区，2013年全区GDP总量达347亿元，同比2012年增长6.8%，2013年全口径财政收入为80.3亿元，可支配财政收入为84.62亿元。负责人：区委书记：羊维达、区长：吴本辉，均为江苏人。基础资产基本状况基础资产——大纵湖旅游经济区环湖景观大道工程、大纵湖退圩（围）还湖项目工程2014年12月9日，盐都区政府向我司出具债务确认函，确认大纵湖开发因基础资产对区政府形成85,685万元的应收账款。确认并承诺区政府就履行付款义务而言不存在任何尚待满足的前提条件。盐都区政府2015-2017年支付上述债务85,685万元。我司有权对上述债权进行重组，以使得支配时点与金额与信托利益支配相匹配。资金拟运用项目分析20盐都区大纵湖东晋古镇旅游项目盐城市盐都区政府为整合大纵湖景区的旅游资源，进一步增加该度假经济区的吸引力，完善其旅游功能，带动盐城旅游业的快速发展而建设本项目。大纵湖东晋古城旅游度假经济区的建设内容包括一河、五区（入口综合服务区、历史人文商业主城区、旅游餐饮购物区、特色会所集中区、酒店休闲消遣区）、十六岛、九街，及与之配套建设相应的公用设施。截至尽调时点，该项目总投资8亿元已经落实自筹资金2.364亿元，资本金比例约为29.55%。项目审批状况如下发证单位文号文件名称发布日期盐都区发改委都发改基[2012]125号《关于盐城市大纵湖湖区资源开发有限公司新建大纵湖东晋古镇旅游项目建议书的批复》2012年4月13日盐都区环保局无《关于盐城市大纵湖湖区资源开发有限公司新建大纵湖东晋古镇旅游项目审批意见》2012年12月6日盐都区发改委都发改基[2012]467号《关于盐城市大纵湖湖区资源开发有限公司新建大纵湖东晋古镇旅游项目可行性研究报告的批复》2012年12月11日盐城市规划局选字第320901201241060号《建设项目选址意见书》2012年10月25日盐城市国土局盐都分局都土资预[2012]69号《关于盐城市大纵湖湖区资源开发有限公司新建大纵湖东晋古镇旅游项目用地的预审意见》2012年11月21日盐都区发改委都发改基[2013]4号《关于盐城市大纵湖湖区资源开发有限公司新建大纵湖东晋古镇旅游项目初步设计方案的批复》2013年1月9日盐城市规划局（2013）盐规都地设第（080）号《盐城市规划局建设规划设计要点》2013年5月22日盐城市国土局盐国土资建[2013]第281号《建设用地批准书》2013年12月4日盐城市国土局盐国土资建[2014]第093号《建设用地批准书》2014年4月21日书目项目背景1信托要素与交易