地籍管理培训讲义

2012、11、4国土资源局业务培训地籍管理讲义同志们：大家好，今天主要介绍三个方面的知识：

一、地籍及地籍管理概述二、土地登记基本常识

三、登记工作中常见问题解答

前言

一、地籍及地籍管理概述

（一）地籍

1、定义:地籍是指记载土地的位置、界址、数量、质量、权属、用途和价值等基本情况的籍册(文书档案）

2、地籍最初登记的主要内容：一是应纳税的土地面积；二是土壤质量；三是土地税额。

3、地籍发展阶段：税收地籍、产权地籍、多用途（现代）地籍。

（二）地籍管理

1、定义：是指国家为取得有关地籍资料和全面研究土地的权属、自然和经济状况而采取的以地籍调查（测量）、土地登记、土地统计和土地分等定级等为主要内容的国家措施。

2、地籍管理的对象：作为自然资源和生产资料的土地，3、地籍管理的核心：土地的权属问题。4、地籍管理的主要内容：土地登记、土地调查、土地统计、地籍管理信息化建设等

（一）土地所有权：土地所有权是国家或农民集体依法对其所有的土地所享有的具有支配性和绝对性的权利。包括国家所有权和集体所有权两种。两者之间的关系是：国家土地所有权和集体土地所有权之间的转换是单向的。（二）土地使用权：土地使用权是指单位或者个人依法对国有土地或集体土地所享有的占有、使用、收益和有限处分的权利。他包括国有土地使用权和农民集体土地使用权两种。1、国有土地使用权是指国有土地的使用人依法利用土地并取得收益的权利。分为划拨和出让。划拨和出让国有土地的主要区别有三点：一是取得方式不一样。二是使用年限不一样。三是所受的限制不一样。划拨土地使用权的范围：(1)国家机关用地和军事用地；(2)城市基础设施用地和公益事业用地；(3)国家重点扶持的能源、交通、水利等基础设施用地；2、农民集体土地使用权。是指农民集体土地的使用人依法利用土地并取得收益的权利。农民集体土地使用权包括农用土地使用权、宅基地使用权和建设用地使用权。

（三）土地他项权利。

（四）承包经营权：耕地的承包期限为30年。草地的承包期限为30年至50年。林地的承包期限为30年至70年。(三)土地权利概念及分类物权法下我国的土地权利体系二、土地登记基本知识介绍

(一)土地登记概念及原则土地登记也称土地权利登记，是指将国有土地使用权、集体土地所有权、集体土地使用权和土地抵押权、地役权及其他土地权利记载于土地登记簿公示的行为。在进行土地登记时，坚持三个原则：一是属地登记原则；二是坚持土地登记机关的统一性；三是保持土地登记资料完整性。（二）土地登记机关1、国有土地使用权的登记机关是：县级以上人民政府；2、集体土地所有权和使用权登记机关：县级人民政府；3、土地抵押权、地役权的登记机关是：国土资源行政主管部门。（三）土地证书

土地证书是土地登记卡部分内容的副本，是土地使用者、所有者和土地他项权利人享有土地权利的法律凭证（证明）。土地证书以宗地为单位，根据土地登记卡填写。土地权利证书记载的事项，应当与土地登记簿一致；记载不一致的，除有证据证明土地登记簿确有错误外，以土地登记簿为准。

（四）宗地

宗地是指被土地权属界址线所封闭的地块或者空间。宗地应当依据合法的土地权属来源材料。（（五）土地登记内容

土地登记内容是指反映在土地登记簿册内的各个土地登记事项。主要有三项内容：1、土地权属性质与来源：最初取得土地的方式。2、土地权利主体：个人、法人和其他组织3、土地权利客体：土地坐落、权属界址、土地面积、土地用途、土地使用条件（建筑占地、建筑限高、建筑容积率、建筑密度等）、土地等级和价格。

（六）土地登记主要制度

1、土地登记资料公开查询制度。2、土地登记人员持证上岗制度。3、土地证书查验制度。

4、土地登记过错追究制度。（七）申请人申请土地登记应提交的材料

1、土地登记申请书；2、申请人身份证明材料；3、土地权属来源证明；4、地籍调查表、宗地图及宗地界址坐标；5、地上附着物权证明；6、法律法规规定的完税或者减免税凭证。（八）土地登记的基本程序

1、土地登记申请:

2、地籍调查:地籍调查是土地登记机关按规定要求，对申请登记的土地采取宗地调查、核实、定界、测量、成图等措施。3、权属审核：（1）权属审核的依据和标准。权属审核应达到的标准有4条：权属合法、界址清楚、面积准确、无争议。（2）权属审核内容。主要是对土地登记申请人的审核；对宗地自然状况的审核，

4、注册登记：

5、核发证书。核发证书是国土资源行政主管部门根据注册登记结果，代表人民政府向土地使用权利人发放土地证的过程。

（九）不予登记的土地1、土地权属来源不清或土地权属有争议的；2、违法违规行为尚未处理或者正在处理的；3、未依法足额缴纳土地有偿使用费和其他税费的；4、申请登记的土地权利超过规定期限的；5、其他依法不予登记的。（违反国土资源部规定的“五不登记”（即（1）出让土地没有支付全部土地使用权出让金的，不得登记；（2）经营性土地没有按招标、拍卖、挂牌方式出让的，不得登记；（3）协议出让地价明显低于出让底价的，不得登记；（4）违反规划改变土地用途的，不得登记；（5）未办理土地使用权登记而设定抵押的，不得登记）。（十）土地登记类别

（1）土地总登记是指在一定时间内对辖区内全部土地或者特定区域内土地进行的全面登记。（2）初始登记是指土地总登记之外对设立的土地权利进行的登记

(3)变更登记是指为因土地权利人发生变更，或者因土地权利人姓名或者名称、地址和土地用途等内容发生变更而进行的登记。（4）注销登记是指为因土地权利的消灭等而进行的登记。（5）更正登记一般是指土地登记的结果有误或有遗漏时，由权利人和利害关系人申请或由土地登记机关依职权更正原登记内容的土地登记。（6）异议登记一般是指登记机关将事实上的权利人以及利害关系人对土地登记簿记载的权利所提出的异议记入登记簿的行为。（7）预告登记是在确定的土地权利登记条件还不具备时，为了保全将来土地权利变动能够顺利进行而就与此相关的请求权进行的登记（8）查封登记是登记机关应根据人民法院提供的查封裁定书和协助执行通知书，将查封或者预查封的情况在土地登记簿上加以记载。三、实际工作中常见的具体问题解答

（一）可以办理抵押登记的土地1、国有出让建设土地使用权；2、划拨方式取得的部分国有建设用地使用权；3、政府储备土地；4、四荒地的土地承包经营权；5、集体建设用地使用权。

（二）不能办理抵押登记的土地1、土地所有权不得抵押；2、宅基地使用权；3、以家庭联产承包（一般）的土地承包经营权；4、学校、幼儿园、医院等以公益为目和其他社会公益设施的土地使用权；5、属房地产开发使用的商住用地。

（三）办理土地抵押登记时，我们向当事人要什么材料？

（1）《国有土地使用证》；（2）抵押合同；（3）有效的土地评估报告；（4）抵押当事人的资格证明或法人资格证明；5、涉及划拨土地使用权抵押的，还要抵押宗地的土地使用权出让金额证明和抵押权实现时优先缴纳出让金的保证书。

（四）划拨土地的房屋抵押时，是否要先缴出让金？

划拨土地上的房屋进行抵押时，不需要先缴纳土地出让金。

（五）土地出让金是按照土地管理部门在办理抵押登记时确认的金额补交，还是按照抵押权实现时土地的价格来补交？

（按照抵押权实现时土地的价格来补交）

（六）私立的学校、医院等单位用地能否抵押？

土地登记机构不能办理抵押登记。

（七）办理土地抵押登记是否审查抵押金额？

不审查第二地基登记发证相关问题解答

（一）如何确认