大工20秋《房地产开发与经营课程设计》离线作业模板及要求551

大连理工大学网络教育学院毕业论文（设计）模板内容仅供参考PAGEI网络教育学院《房地产开发与经营课程设计》题目：住宅开发项目前期策划1项目概况项目基本背景XXXX地块东至学四路；西至龙眠大道；北至规划道路；南至学九路。出让面积：（A地块：；B地块：；C地块：）用地性质：A、B地块：住宅混合用地；C地块：商业用地、商务办公用地出让年限：住宅70年，商业、商务办公40年容积率：A、B地块≤2；C地块≤1建筑密度：A、B地块≤35%；C地块≤30%建筑高度：A、B地块≤35米；C地块≤12米绿地率：A、B地块≥25%；C地块≥35%挂牌出让起始价：45000项目规模及用地状况本项目总占地面积为㎡，建筑面积185110平方米，其中住宅约14万平米，商业、办公约万平米。以高端住宅为主，配套成熟的商业社区，建筑形式采用ARTDECO建筑风格，赋予建筑良好的亲和感和生态性，湿地公园环绕四周，舒适的户型设计创造“高档、休闲、健康、自然”的生活方式。项目区位分析XXXX小区位于南京市江宁区江宁大学城范围，东至学四路、西至龙眠大道、北至规划道路、南至学九路，项目基地被大学城的景观带一分为二，景观带中有一自然湿地，西望方山，自然景观优势明显，毗邻江宁体育中心。地块周边规划配套设施齐全，交通便捷，龙眠大道、弘景大道可快速与机场高速、宁杭高速对接，地铁1号南延线海事职业技术学院站距本案仅100米，地块周边也分布有辐射江宁及周边地区的公交，如安广线、南广线等，距新街口直线距离公里，车行距离26公里，真正做到与主城无缝对接。项目周边环境周边商业：有乐活时尚街区、文鼎广场等，文鼎广场是大学城现有体量最大、业态最丰富、进驻品牌商家最多的主力商业项目。是共有约500个店铺构成65000平方米的一站式大型ShoppingMall。主要集中了金融服务、公共服务、精品购物、流行小铺、休闲娱乐、餐饮美食街等业态。房地产项目前期策划6周边景观：XXXX小区内部的溪岸湿地约有4万平方米，建成后将与东方龙湖湾、万裕龙庭水岸两个住宅项目的内部的自然水系相通。湿地公园的水源主要来自于秦淮河的支流，有两座桥梁把小区两侧相连。周边公园：位于江宁区科学园格致路1号的江宁体育中心，体育中心南邻方山风景区，总建筑面积9万平方米，是全国区县一级规模最大、设施最为先进的公共体育场馆群。周边学校：位于江宁大学城，南京交院、南广学院、海事学院、药科大学在项目周围。周边交通：周边已开通区19W、安广线、南广线、区17W、盛科线、区6W、大中线多条交通线路，便捷生活通达。2项目SWOT分析SWOT分析中的“S”指优势（Strength）；“W”指劣势（Weakness）；“O”指机会（Opportunity）；“T”指威胁（Threat）。项目SWOT分析是将项目内部条件和外部环境各方面内容进行综合和概括，进而分析项目拥有的优势和劣势、面临的机会和威胁的一种方法。其中，优劣势分析主要着眼于项目自身的条件及其与竞争性项目的比较，而机会和威胁分析将注意力放在外部环境的变化及对项目的可能影响。通过对项目进行SWOT分析，明确项目的优势、劣势、机会与威胁，作为后面项目STP策划的重要依据。S（优势）XXXX小区项目有城市稀缺湖山、全能配套、地铁口物业、高性价比户型等优势，XXXX小区项目无缝对接地铁1号线南延线交院站，50米步行距离，便捷不言而喻。此外，文鼎广场咫尺相隔，麦当劳、肯德基、江宁体育中心等丰盛配套举步可至。而项目自建万平米主题商业街区，集美食、购物、休闲、文化于一体，都市时尚生活触手可及。W（劣势）XXXX小区的项目自身设有万平米商业，但不能及时运营。离市区有一定距离，乘地铁到新街口50多分钟车程。项目公寓产品紧靠地铁龙眠大道站，方便出行的同时，也会有一定噪音干扰。0（机会）天正置业，历来以建筑高端精品著称于业界。在“尊重土地、尊重作品、尊重人文”开发理念的指导下，天正在南京房地产市场奋力打拼、蓬勃发展，现已成功开发“天正湖滨”、“天正桃源”、“天正滨江”等高档住宅楼盘，获得上百项极具份量的殊荣，成绩斐然。XXXX小区项目是天正置业进军江宁的一记重拳，是开辟江宁市场的一个机会。T（威胁）XXXX小区最大的忧虑就是目前大环境的颓势，各个开发商在价格大战，但是，XXXX小区玩不起，踩着成本价跳舞并没有多少腾挪的空间，一旦四面楚歌，XXXX小区甚至会面临束手无策的境地。XXXX小区项目落脚方山，方山本身的价值并没有被完全挖掘，在方山只有两种产品：高端的别墅产品、低端的刚需产品，有人视之为宝、有人视之为粪土，而XXXX小区这种高不成低不就的定位不知能否给方山带来一股新风。3项目STP策划项目STP策划（市场细分Segmentation、目标市场选择Targeting及市场定位Positioning）是住宅开发项目前期策划的主要内容。住宅市场细分住宅市场是由若干购买者组成的，他们在产品需求、购买能力、地理位置、购买态度等方面都会有差异，这些差异便形成了住宅市场细分的依据。住宅市场细分就是从住宅购买者的需求差异性出发，从差异性中寻找具有共同消费需求的消费群，据此将住宅市场划分为若干个子市场的行为。据南京日报近期的网络调查显示，在改善置业考虑的最大因素中，地段依然是大家的首选，占到了%，后面依次考虑是：周边环境、学区、升值空间、出行交通、开发商品牌。面积方面，经济实惠又能满足家庭需要的100—144平方米是改善客群最喜欢的面积段，此次调查显示，这个面积段的需求占到了%；其次为160—200平方米户型，占%；200平方米以上户型，占%；144—160平方米户型最不受欢迎，只有%的购房者选择。价格方面，能承受400万以上总价的购房者只占到了调查人数的10%左右，多数改善客户依然希望总价能够低于400万这个门槛。改善购房者对于新房更为偏好，达到了%；另外，对于物业类型选择，大平层最多，为%；其次为花园洋房，达到了%；选择别墅物业的为%。项目目标市场选择（项目目标客户选择）项目目标市场选择即选定项目的目标客户群，就是在对各类住宅细分市场进行评估的基础上，选择某一类或某几类住宅细分市场作为本项目的目标市场（目标客户）。（1）向上阶级：70后80初，月收入万元以上，3个左右的家庭成员，事业处于黄金成长期，首改或者再改。工作范围以江宁为主，辐射一号线沿线。对品牌、品质有一定的追求或者标榜，要给自己和家人最好的生活条件。（2）改善型购房是指对目前的居住条件不满意，需要重新购置房产来满足对居住的要求。改善型购房需求的年龄主要集中在30岁至50岁之间，而这个年龄段的人群又可以分为两个阶段：一是30岁-40岁，这个年龄阶段的客户群体在事业上一般是取得了一定成就，在收入上有一定的积累，开始对生活品质有所要求，他们需要提高住宅品质以及改善周边配套，以使住房与自己目前的身份相匹配，开始选择一些高档楼盘作为新住房；二是40岁-50岁，这个年龄段的客户群体一般都事业有成，在房产方面一般有两套以上的房产，当一个高品质的楼盘出现能够满足他们的需求的时候，他们会毫不犹豫地选择购买。改善型居住需求的家庭结构特征表现：一方面是家庭成员的增加，另一方面是孩子年龄的增加，需要改善居住条件。另外，据南京日报近期的调查，只有%的购房者首次置业就想一步到位，能够买个改善型的房源；%的购房者是第二次购房；%的购房者是第三次购房；另外还有%的购房者是三次以上购房。项目市场定位项目市场定位是指开发商在对项目目标市场需求以及竞争产品属性进行分析的基础上，设计出自己的产品和形象，从而在目标顾客心中确定与众不同的有价值的地位。住宅项目市场定位主要进行项目档次定位、项目主题定位、项目产品定位。项目档次定位XXXX小区项目分布在湿地公园周边，以三面环抱之势坐拥湿地公园，能揽藏湿地公园于私家庭院之内，这在南京市绝无仅有的。正是因为如此得天独厚的自然造化，让天正天御溪岸有了代言湿地人居与倡导环保生活理念的资格。依托方山、原生态中央湿地水景和社区主题庭院打造的三重景观，让建筑生长在景观中；与地铁一号线直接相连，打造为南京楼市首屈一指的品质地铁盘。项目主题定位发现最好的自己定位联想：向上阶级的大湖豪宅。天正置业，品质豪宅缔造专家，经过对品质精度的深刻研究，将“城市、资源、品牌”进行完美的融合。天正置业，深耕南京7载，秉持天正集团“天道酬正”之品牌价值理念，聚金陵天时地利人和之先天优势，从天正湖滨、天正桃源、天正滨江到XXXX小区，成为这座城市品质人居的骄傲。关于户型产品，XXXX小区坚持“以人为本”的理念，超值升级全面提高生活品质。项目产品定位（1）小区规划策划1）群体组合：卫生安全方面的要求：为居民创造有良好的日照，通风条件，无空气污染、水污染及噪声污染的生活环境。对居民日常居住的安全以及防止火灾、地震、人防等方面有较周密的考虑，创造安全的小区居住环境。邻里关系方面：通过各种活动创建和谐小区。2）道路交通：龙眠大道、弘景大道可快速与机场高速、宁杭高速对接，地铁1号南延线海事职业技术学院站距本案仅100米，周边也分布有辐射江宁及周边地区的公交，距新街口直线距离公里，车行距离26公里，真正做到与主城无缝对接。3）配套设施、管网：项目正北面就是格致路，路的北侧就是文鼎广场。除此之外，宜家国际公寓、协众雅居、东方龙湖湾、伴山香槟园、乐活时尚街区等项目都集中在地块周边。项目的北面将要配建商业项目，并且还要打造景观河道。（2）环境设计策划1）居住环境设计一般原则①.以人为本，以建筑为主体的原则②.用植物优化居住区环境的原则③.用景观小品点缀居住区环境的原则④.利用高科技手段提升居住区环境设计水平的原则⑤.注意保护自然生态的原则2）居住环境设计要素①.整体化。居住区环境设计是一种强调居住区环境整体效果的艺术，最重要的是把握对整体的居住区环境的创造。②.多元化。将居住区环境中的人文、历史、风情、地域、技术等多种元素与景观环境相融合构成了居住区环境设计的多元化特征。③.人文化。居住区环境设计的人文特征表现在居住区环境应与使用者的文化层次、地域文化的特征相适应，并满足人们物质及精神的各种需求。④.艺术化。居住区空间包含有形空间和无形空间。有形空间包含形体、材质、色彩等，它的艺术性特征一般表现为环境中的对称与均衡、对立与统一、比例与尺度、节奏与韵律等。而无形空间的艺术性能给人带来流畅、自然、舒适、协调等感受和各种精神需求。⑤.科技化。居住区环境设计也具有工程技术性的特征。空间组织手段的实现，需依赖技术手段，依靠对材料、工艺及各种技术的科学运用来实现的。（3）建筑设计策划XXXX小区项目总占地面积为㎡，共有三块用地组成：A、B地块为住宅混合用地，C地块为商业、商务办公用地。项目定位为18万平米高档商住综合社区，万㎡的主题性商业中心，集美食、购物、休闲于一体。XXXX小区以高端住宅为主，配套成熟的商业社区，建筑形式采用ARTDECO建筑风格，赋予建筑良好的亲和感和生态性，湿地公园环绕四周。XXXX小区的户型面积以100㎡以上的大户型为主，舒适的户型设计欲打造“高档、休闲、健康、自然