写字楼能耗问题

浅谈写字楼能耗评估及节能降耗措施分享人：时间：2016.03.20一、写字楼物业管理成本二、写字楼物业能耗组成三、能耗的一般评估方法四、降低能耗的常用措施目录根据国家《物业管理收费规定》，物业服务成本或者物业服务支出构成一般包括以下内容，即：人员工资福利费用；公共部位、公共设备设施的日常运行和维护、保养费用绿化养护费用清洁卫生费用公共秩序维护费用；办公费用固定资产折旧费用公用部位、龚勇设施设备及公共责任保险费；经业主同意的其他费用在上述框架下，写字楼的成本大致可以划分为四大部分人力成本占总成本30%*40%公共能源占总成本的20%-30%管理费用占总成本的10%营运成本占总成本的20%公共能源成本在写字楼物业管理中占据极为重要的位置，其费用支出约占物业管理成本的20%-30%（甚至更高），在人力成本很难下降的今天，节能降耗就变成物业管理的主要赢利点写字楼物业管理成本物业管理中写字楼能耗组成电能主要由中央空调机末端设备、公共区照明（走道、楼梯、地下室、设配用房照明）、电梯（电梯用地、井道照明、轿厢照明等）、水泵（给水泵、消防泵、排污泵）、通风系统（排烟、排风、正压送风等）、电信设配（电话网络机房、设备用电，手机信号覆盖设备用电）、安防设备（车场管理系统、监控系统、消防系统、门禁系统等）、其他机房设配用房等水耗绿化用水、保洁用水、公共卫生间用水、开水房饮用水、中央空调冷冻冷却系统用水，其他用水（如设置洗车场、消防用水）等天然气主要中央空调用气、食堂用气等写字楼物业能耗组成能耗组成中，电能消耗占比较大，电能消耗中主要以中央空调耗能为主，一般能占电能消耗的40%-65%，电梯耗能是电能消耗的第二大户，其次是公共区照明，其他系统用电基本恒定。写字楼能耗主要由电力消耗、水资源消耗、天然气消耗三部分组成，以电力消耗为主，电力消耗中中央空调机电梯耗能较大，是节能降耗的重要控制点电力耗能水耗天然气能耗的一般评估方法能耗计算一般要涉及到能耗统计及能耗折算能耗评估方法能耗折算能耗测量为了便于对建筑能耗进行计算比较，一般要将建筑能耗折算到标准煤的能耗值，并进行单位面积得能耗计算，单位面积能耗是衡量建筑是否节能最重要得指标写字楼主要能耗主要电力、自来水、天然气，一般针对耗能系统分别统计计算其各个系统的耗能情况，便于把控各耗能系统及对整体耗能折算做准备。电力能耗测量水资源能耗测量天然气能耗测量能耗的一般评估方法【电力：照明系统能耗测量】区域面积（㎡）照明功率密度（W/㎡）需要系数日运行时（h)年运行天(d)负荷系数年总耗电(万kw·h)办公楼

食堂

商业

车库

设备房室外景观合计照明电耗=功率*运行天数*每天运行小时*负荷系数*需要系数功率=照明功率密度*面积，（照明密度功率一般依据《建筑照明设计标准》）照明系统能耗测量表【电力：建筑设备及动力能耗测量】能耗的一般评估方法设备及动力电耗=设备数量*设备单台容量*年运行天数*每天运行小时*负荷系数*需要系数通风电耗=通风量*单位风量耗*需要系数*负荷系数*每天运行小时*运行天项目数量（台）单台容量（kw)需要系数日运行时（h）年运行天(d)负荷系数年总耗电(万kw·h)电梯

给水加压泵

潜水排污泵

合计

项目通风量(m³/h)单位风量耗（w/m³/h）需要系数负荷系数日运行时（h）年运行天(d)年总耗电量(万kw·h)地下建筑

合计

其他设备及动力耗测量表通风能耗测量表【电力：暖通空调能耗测量】暖通空调能耗=面积*冷（热）负荷指标*能效比*需要系数*日运行时*年运行天数*负荷系数建筑类别面积（㎡）冷（热）负荷指标（W/㎡）能效比需要系数日运行时（h）年运行天（d）负荷系数年耗电(万kw·h)办公

商业

食堂

合计

能耗的一般评估方法暖通空调能耗测量表【电力：插座（末端设备）能耗】能耗的一般评估方法插座电耗=插座功率密度（W/㎡）*需要面积（㎡）*每天运行时*年运行天*负荷系数*需要系数类型建筑面积（㎡）耗电指标（W/㎡）需要系数日运行时（h）年运行天（d）负荷系数年总耗电（万kw·h)办公

商业

食堂

车库

设备房

合计

插座（末端设备）能耗测量表【电力：变电器能耗】变压器电耗=损耗（空载/负载）*数量（台）*每天运行时*年运行天额定容量损耗（kw)数量空载总损耗(kw)负载总损耗(kw)日运行时（h）年运行天（d）年总耗电（万kw·h)空载负载***kva

合计

能耗的一般评估方法变电器能耗测量表用水对象用水量标准使用基数年用水量（万m³）办公用水L/人*d

食堂用水L/㎡*d

商业用水L/㎡*d

车库冲洗用水L/㎡*d

绿化浇洒L/㎡*d

道路及地面停车场冲洗L/㎡*次

管网损失及其他未预见用水%

合计

年用水量=用水量标准*使用基数*时间【水耗：水资源各项能耗】能耗的一般评估方法水资源耗测量表天然气用量=耗气指标*使用人数/燃气低热值【天然气：水资源各项能耗】能耗的一般评估方法使用区域使用人数用气量指标（mj/人·年）天然气热值（mj/Nm³）天然气用量（万Nm³）食堂

……

合计

天然气耗测量表能耗的一般评估方法序号能源类别计量单位年实际量年需要标煤量（吨标煤）当量值年需要标煤量（吨标煤）等价值折标系数当量值折标系数等价值1电力kw·h

0.1229kgce/kw·h

0.404kgce/kw·h

2水t

0.0857kgce/t

3天然气Nm3

1.2143kgce/Nm3

1.2143kgce/Nm3

民用建筑的能耗是指在确定的统计世间范围内（一般以年为统计单位）实际消耗得当量。电力、燃气和水资源、热力等计算都要折算到标准煤得能耗值。为了便于不同建筑得能耗进行比较，一般还要进行单位面积得能耗计算。单位面积能耗是衡量建筑是否节能得最重要得指标例如：某栋写字楼体量为38600㎡，电能年实际能耗（全年用电总量）统计为500（万kw·h/a），则其年标准煤能耗=年实际能耗*折合标准煤系数=500（万kw·h/a)*1.229t标准煤/（万kw·h）=614.5t标准煤/a单位面积实际能耗=年实际能耗/建筑面积=500（万kw·h/a）/38600㎡=129.5kw·h/㎡/a，年单位面积标准煤能耗=年单位面积实际能耗*折标准煤系数=129.5kw·h/㎡/a*0.1229kg标准煤/（kw·h）=15.9kg标准煤/㎡/a【能耗折算】为了便于对建筑能耗进行计算比较，一般要将建筑能耗折算到标准煤的能耗值，并进行单位面积得能耗计算，单位面积能耗是衡量建筑是否节能最重要得指标降低能耗的常用措施为了在保证正常使用及符合国家或地方标准的基础上，通常在规划、设计、技术、管理四个方面对写字楼进行节能降耗节能降耗措施规划层面设计层面技术层面管理层面合理规划，根据写字楼功能要求和当地气候参数，科学合理的确定建筑朝向、平行形状、空间布局等，最大限度的减少建筑物能耗量。例如将主要采暖空调办公室布置在南向（南偏东或者南偏西），使得办公室夏天可减少热量侵入，冬天可获得较多的日照合理设计，通过对写字楼建筑设计及内部管道、线路设计，实现节能降耗。例如减少建筑体表面积，门窗洞口布置于易采光位置，浅色设计，自然通风设计等合适技术，通先进的节能技术或者新材料技术的运用，线路设计，实现节能降耗。例如运用太阳能技术、新型空调技术，雨水收集技术，保温墙体材料技术，设备改造等合理管理，通恰当的管理，实现节能降耗。例如实时监控，供水、电梯时间合理安排等降低能耗的常用措施【案例一南京市委办公楼】南京新市委办公楼项目是4幢各19层的新建综合性建筑群，总面积17万平方米。

能耗在线监测系统，其中包含：

1、综合能源计量功能：实现能源计量监测、统计、分析和展示，其中智能电表1500余块、智能水表近400只、空调冷热负荷计量80路、太阳能数据采集；2、节能控制功能：实现空调系统集中控制：1650余台风机盘管控制、空调机组和新风机组控制。3、系统集成：实现与智能照明、楼宇自控等控制系统的集成管控、以及与智慧南京大系统平台的集成对接。4、实现了B/S架构下的各项功能可视化展示。亮点·智能监测系统【案例二某写字楼改造】降低能耗的常用措施亮点·设计改进，设备改造降低能耗的常用措施【案例三上海金外滩国际广场】亮点·规划设计，新技术，新材料上海外滩，中山南路与老太平弄交口，一派车水马龙的繁华景象。在这里，外滩首座国际生态甲级办公楼总高度110米、共22层的金外滩国际广场即将正式交付。其一：外立面通过“LOW-E玻璃幕墙+外墙外保温+外遮阳”的“三重防护”，可以为大楼节省超过30%的空调能耗;其二：先进的“水源热泵VRV+新风热回收”空调系统，大幅降低空调系统能耗;其三：塔楼设有约220平方米的太阳能集热板，将太阳