国际游资与中国房地产

金融政策、国际游资对中国房地产价格的影响一、什么是国际游资？它的特征？国际游资具有高敏感性、高收益性和高风险性、高流动特性与短期性及高度投机性等特征。

国际游资又称热钱（HotMoney），《新帕尔格雷夫经济学大词典》将其定义为“在固定汇率制度下，资金持有者或者出于对货币预期贬值（升值）的投机心理，或者受国际利率差明显高于外汇风险的刺激，在国际间掀起大规模的短期资本流动，这类移动的短期资本通常被称为热钱”。

随着国际金融市场规模不断扩大,国际游资在全球加速活动,导致不少国家房地产价格的泡沫化,经济出现较大波动,严重时甚至引发系统性经济危机。国际游资的频繁活动对世界经济造成极大影响。2023/2/1二、热钱主要通过四种渠道进入房地产市场（1）直接设立外资房地产投资公司或参股境内房地产开发企业，直接从事房地产开发；（2）间接投资，购买房地产开发企业的债券或外资房地产中介公司以包销的方式批量买入楼盘，再进行商业性销售；（3）外资银行对房地产开发企业和个人发放贷款；（4）非居民外汇流入，结汇购买房产。

三、国际游资进入房地产市场的原因

1、房地产存在暴利，且中国房价成就了世界罕见的“十年只涨不跌的神话”，再加上中国房产的高流动性，热钱进出房地产市场比较容易，房地产市场自然受到热钱青睐。

2、中国低利率决定了热钱融资成本较低，有利于热钱利用财务杠杆攫取高额利润。

3、在通货膨胀加剧的条件下，房产具有明显的保值增值功能。2023/2/1四、国际游资对房地产市场的影响1、房价迅速上涨。2002～2007年中国的房价开始加速上升，年均房价上涨率达到了7%而在此期间，正是游资大举进入中国之时，这说明中国房价的上涨与国际游资的进入密不可分，国际游资投机行为必将加速房价上升。2、通过直接的房地产开发增加商品房供给。国际游资大举进入中国市场，游资的趋利性决定了它们必然进入一些暴利行业，1998～2007年中国房价不断攀升，且房地产市场大部分时间依然是卖方市场，房地产开发无疑风险较小，收益较大，因此热钱必然会进入房地产开发领域。2023/2/13、直接从事投机活动，增强房产的流动性的同时，也使中国房地产进入泡沫阶段

根据国家统计局提供的数据，2007年末全国住宅建筑面积达到112亿平方米，城镇人均居住面积达到19平方米，如果根据户籍确定城镇人均居住面积则达到30平方米，远高于国际平均水平。但是，由于热钱的投机活动，使得中国房价屡创新高，房价脱离了房产价值，房地产泡沫十分明显，居民的真正有效需求根本无法满足。五、以上海为例分析动国际游资与房价波动

从表4可以看出，需求量在快速扩大，其中国际游资的投机需求在其中占据着重要地位。上海房价在最近时期的连续飙升与国际游资流入也有很大关系。如今,美国著名的投资机构摩根斯坦利、雷曼兄弟、ING(荷兰国际集团)等著名的投资基金都已经活跃在上海市场。目前已经投资在上海的海外基金约有20多个,总规模在10亿美元以上。种种迹象表明,上海楼市中的国际游资正在慢慢提高,一些楼区的境外买主占据了半壁江山,世茂滨江的海外购房比例超过了60%,甚至有的楼盘如汤臣海景等出现了只面向海外销售的状态。根据中原牧业的资料显示,本地投资者比重从2004年上半年6115%左右下降到下半年的4613%左右,相反,境外投资者比重从2004年上半年918%左右上升到下半年的1819%。其重要原因归结为大量国际游资看好人民币升值大量流入房地产当中,导致上海近年来房价的急剧上升。六、应对政策1.资本管制方面,不能轻易放松,应该加强资本项目下的外汇管理。面对中国楼市的高收益率,热钱无孔不入,它们会沿着政策和管理的漏洞与空隙不间断地蜂拥渗透。每个国家的政策和管理都有漏洞。热钱如果要进来,都可以找到合法的身份。2.人民币升值方面要稳,不要太快,缓解国际游资对套利的预期,如这次只升值2%。人民币的升值会出现两种不同的结果,一是部分热钱随着升值目的实现会慢慢撤出,使市场供应量过多导致房价下跌,另一种结果则是一定幅度的升值将带动更为强烈的升值预期,使得更多境外热钱涌入,进一步抬高中国房价。因此,人民币升值与否要谨慎。3.控制投机性买房需求,继续支持居住性买房需求。可考虑以房贷利率调整为主要手段,并逐步推出物业税和不动产税,加大住房购买和保有的成本,以控制非家庭集中购房为主,稳定投资性买房需求。4.要形成一个多样化,开放、透明、规范、成熟的市场环境。2002年外资对美国房地产投资高达406亿美元,但这种大规模的外资流入并没有对美国房地产市场形成严重打击,相反还促进了其发展,这主要归功于其成熟的市场环境。5.增加交易费用和设置流通障碍。鼓励自住需求,引导投资需求,打击投机需求,采取差别政策对待不同购房对象。金融政策对房价的影响

国家金融政策作为房地产市场的外生变量，从供给和需求两个角度影响房地产行业。对于供给方来说，其房地产开发投资所需大量资金均来自金融机构，对金融机构的依赖程度之高致使一旦出现金融政策紧缩，开发商的资金链可能会断裂。对于需求方来说，个人购房的大部分资金是通过银行抵押贷款获得，金融政策一方面直接影响当前贷款者的购房成本，另一方面从心理上影响潜在购房者的预期。一般而言，一个国家的宏观金融政策主要包括三大政策：即货币政策、利率政策和汇率政策。2023/2/1一、金融政策从2003年以来，国家将直接调控与间接调控相结合，陆续出台了一系列的金融政策，对抑制房价上涨产生了较大影响。1.直接调控⑴以差别化政策引导需求方（新信贷政策）⑵促进供给方分化,市场趋于成熟⑶鼓励融资渠道的多元化2.间接调控⑴加息对需求预期产生较大影响⑵弹性汇率机制对房价产生“双刃剑”作用。一方面，由于目前的人民币升值幅度较小，且该汇率政策实施目标并不针对当前的房价，因此弹性较大，不会直接导致外资的流出房地产市场套利，也不足以刺激海外大量的游资的涌入。另一方面，汇率变化对房价的长期变化具有一定的影响，主要基于其对人民币升值空间的预期。2023/2/1从2003年至今,央行出台了一系列调控措施,几次上调存贷款基准利率和存款准备金率、取消住房贷款优惠利率、提高住房贷款的最低首付成数和个人住房公积金贷款利率来控制房地产信贷风险,抑制房价超经济上涨。随着央行各项货币政策的出台,总体上来说,房价增幅虽然出现不同程度下降,但某些地区房价依然在高位上涨。据国家统计局调查显示,2006年12月,北京新房价格同比上涨10.4%,已连续7个月两位数增长。截至2007年第1季度全国70个大中城市房价指数中,房屋销售价格指数同比上涨5.4%,环比上涨0.3%,仅3个城市有所下跌,货币政策对房价的调控能力问题逐渐成为讨论的焦点。2023/2/1

二、2003年以来利率调整与北京房价变动的关系自2004年3季度以后,央行加大了对利率的调整幅度,特别是面对近两年房价的大幅上涨,央行频繁调整利率,仅2007年就5次上调贷款利率,利率呈现明显的上升趋势,如表2。在利率持续上调期间,北京房价的变动基本上同利率走出了相同的趋势。北京房价仅仅在2006年3季度至2007年1季度与利率呈现了反向关系。此后,房价与利率呈现了同时上升的态势。利率政策对房价的抑制作用十分有限。2023/2/1三、利用金融政策调控的建议1