杭州别墅市场报告

杭州别墅报告杭州别墅市场的总体概况1、杭州别墅市场的发展杭州的别墅开发起步很早，应该说是从1993年开始，当时在之江旅游度假区一带开发了一些外销的别墅项目，如之江旅游度假区的梦湖山庄、常安山庄等楼盘，以及位于钱塘江大桥对岸的之江花园别墅，位于城东九堡一带的圆梦园别墅项目等。归结这些别墅项目的特点，开发水平并不高，并且主要是针对外销，因此并没有在市场上引起大的反响，总体的销售状况也不尽如人意。进入1995年，绿城房产桂花园系列的城市别墅在城西出现，加上南都别墅、皇朝花园、阳光花园等其他城市别墅项目的逐步推出，杭州的别墅市场开始初步的形成。由于这一时期的别墅在规划、建筑立面设计、户型以及环境方面都有了比较大的进步，并且针对的是内销市场，强调别墅的可居住性和相对便宜的销售价格，因此获得了相当不错的销售业绩，使杭州的别墅发展更加快捷。2、别墅的类型随着别墅的发展趋势来看，不难发现别墅多元化是市场发展的必然趋势，其别墅产品类型分为：经济型、独栋式、豪宅式和联排式和多联、双联及叠加式别墅。3、杭州别墅的供求分析⑴、市场供求1.需求旺盛，供应不足。一方面土地资源日益稀缺，另一方面，随着整体国民经济的快速发展，社会阶层的划分不断清晰，都市新贵、富有人群显著的增多。具备购买高档别墅的人越来越多，别墅消费需求会越来越旺盛。2.建筑品质的提高-----开发商就会越来越珍惜手中的别墅土地，从而开发一些附加价值更多的别墅产品。因此，在未来，别墅产品将会逐渐细分，以适应多层次的市场需求。此外，别墅在品质上将会有较大的提升，甚至会出现更多的顶级别墅。所以，市场供求关系发生变化，供应有限而需求越调越大，豪宅的价格自然会上升。”⑵、政策严控1.别墅豪宅土地资源日益紧缺--------------据中新网2006年12月13日电《人民日报》记者12日从正在南宁召开的全国地籍管理工作会议上获悉：今年各地普遍重视土地变更调查工作，从前一段各地报送的数据情况来看，2006年新增建设用地数量与去年基本持平。(2006年初国土资源部土地利用管理司副司长束克欣表示，截至2005年，全国供应商品房建设用地共约3.7万公顷，其中普通商品房用地约占30%，经济适用房用地约占10%，别墅、高档公寓用地约占0.16%。2006年，国家将继续停止别墅等低密度住宅建设用地的供应，并出台措施严查尚在违规批出的别墅用地。建议开发商“不要再打别墅的主意”。)今后国土资源部会出台措施，严查各地已经批出和正在批出的别墅、高档公寓用地。对于违规批地行为，国土资源部将进行严厉查处。束克欣表示，目前我国建设用地资源紧张，乱批别墅、高尔夫球场等用地事关国家利益问题，国家今后会更加重视。2.土地有偿使用费提高-----------中国土地产权管理制度逐步完善，有效保护了群众的合法权益。11月22日，据财政部、国土资源部、中国人民银行联合印发的《关于调整新增建设用地土地有偿使用费政策等问题的通知》要求，从2007年1月1日起，新增建设用地土地有偿使用费标准将在原基础上提高1倍。《通知》规定，新增建设用地土地有偿使用费征收标准提高一倍，并按照实际新增建设用地面积征收；地方新增建设用地土地有偿使用费全额缴入省级国库；主要参照基本农田面积和土地开发整理重点任务分配新增建设用地土地有偿使用费。此外，《通知》对新增建设用地土地有偿使用费征管、收缴程序、清欠、监督检查等也作出了规定。那么，目前市场上在销的别墅项目和已经审批的存量别墅用地在几年内消化殆尽之后，未来的别墅市场将呈何种态势？如果别墅类房地产开发项目不再有新的建设项目的供应，市场上将不再有新的别墅类房地产的项目的供应，别墅类房地产需求将只能限于2006年12月12日前的别墅类房地产新建项目的供应和已经建成项目的供应，其需求的被满足将只能由这些项目来满足。4、购买人群的需求特征据了解大多数人对别墅心理承受价位在200万元以内。因此杭州别墅需求面积以150平方米到300平方米为主（均价在6700-13000元/平）。其中150平方米至200平方米的需求率达38%，200平方米至250平方米的需求率拥有29%，251平方米至300平方米的需求率在20%左右。然而别墅的购买人群是典型的小众市场，他们经济实力较强，对生活品质要求较高，有相对固定的社交活动范围与层面。但是这些仅仅是基本共性，由于其职业情况、生活背景、收入来源等多方面的差别，其对于别墅物业，无论是选择、购买还是使用都表现出一定的差异性。从客户籍贯的角度分析，目前在杭州别墅的购买人群中，杭州籍人士占了近二分之一，省内其他城市的买家占了三分之一，国内其他地区（外省市）的买家占了约六分之一。其中，每套别墅价位达300万元以上的杭州籍人士比例有所下降，每套别墅价位在200万以下的杭州籍人士比例有所上浮。从客户的职业状况分析，观察近期杭州别墅市场，确实有白领客户比例上升的现象，但主要还是表现在一些中低价位的经济型别墅中。再者，白领是一个比较笼统、宽泛而且不甚严格的概念，其“纯度”各有不同，主要还是以私营业主为主力客户。值得注意的是，许多私营企业主或主要合伙人等对购买别墅相对表现较为低调，不喜张扬，出于身份和社交范围等多种因素考虑，往往在登记调查过程中将自己归入企业中高级管理人员一类。因此，中高级管理人员比例中存在一定的“老板”阶层，可谓是“真正的金领”阶层。起个标题但是别墅从用途来分为：生活型别墅：就是把别墅作为第一居所需求。这类别墅一般面积适中，总价在200万元左右，交通便利，适合少量经营实体或贸易人，从事金融、证卷、保险业的高收入人士。度假型别墅：购买这类别墅的人基本上有两套房，一套在市区，一套在郊区。这类别墅适合人群比较散，既有私营企业老板，也有文化界成功人士，还有持外国护照的内地做生意的华人等。出租性别墅：这类别墅虽然价格较高，但由于环境和管理水平优于经济型别墅，再加上出租价格不低，很适合投资，租客大都是外资企业的高级职员或高层管理人员。经营性别墅：就是在旅游风景区或度假区建造的带有经营性质的别墅。一般来说，别墅不仅仅是度假区的一个组成部分，还有如：酒店、娱乐设施等相关营业性配套建筑共同组成，而且，通常不公开出售，每栋不分割产权。商住型别墅：一般是一个大公司把一栋别墅买下来自用，既有了花园式的办公环境，又有了高级管理人员的寓所。5、杭州别墅板块目前杭州可分为：萧山、西溪、临平、良诸、滨江、临安青山湖、富阳银湖、千岛湖和闲林（包括五常、小和山）这九大板块。这九个板块的别墅价格根据周边的环境不同，价格也有明显的差距。如滨江板块的别墅单价普遍在7000元／平方米以上，富阳银湖开发区的别墅单价一般在3000－3500元／平方米左右，闲林板块（包括五常、小和山）单价一般在3500－4000元／平方米二、杭州别墅板块分析1板块介绍⑴.银湖板块银湖开发区地处富阳市受降镇，该区自然环境优美，有杭州野生动物园、黄公望森林公园、高尔夫球场等旅游设施。与杭州近郊其他别墅板块相比，银湖板块呈现出三大特征。一是开发时间较早，银湖板块的启动可以追溯到上世纪90年代的伊甸山庄、紫云山庄、秀水山庄、金苑山庄等第一批别墅项目，2001年之后又相继启动了金都·富春山居、绿城·七里香溪、三盛·颐景山庄等楼盘，到现在又添了许多“新军”。二是开发量极大，经初步统计，别墅项目已达10余个，开发土地4230余亩，总开发量超过100万平方米，其中，前期已有交付且后期还有销售的楼盘有三盛·颐景山庄、金都·富春山居、绿城·七里香溪等项目，在建的有美达·五月香山、三江·鸣翠蓝湾、西湖山度假村、清竹蓝庭、清源上林湖、九龙山庄等。三是它是继之江板块之后的又一大型别墅板块，银湖内90%的项目均为别墅、排屋，即使有公寓等物业类型也是少量补充。今后还将有大量的别墅推向市场，大型高档别墅区构筑了银湖区内独具特色的高尚生活氛围。目前该区在二手市场上主力楼盘是金都·富春山居、绿城·七里香溪、万安秀水山庄。单套总价约在300万-500万之间，是经济自住型别墅。该区主要客户来源于杭州的企业高级管理层、杭州及省内周边民营企业主、新兴金领阶层等。板块特征：一是开发时间较早；二是开发量极大；三是它是继之江板块之后的又一大型别墅板块区域环境：富阳城区是以富春江为依托，沿江开发的房地产市场。受降区块开发是依托小山坡，结合一些小溪、水系及房地产开发理念的提升造就出银湖区块的房地产市场。交通：交通规划方面将在接下来实施与余杭的衔接，规划将对与余杭相连的道路进行改造，目的在于体现富阳与各个区域的整体连接性未来发展：富阳房地产主要特点是富阳的地理位置因素决定房地产市场发展。富阳房地产发展也是因为不同的区域特点而造就两个不同的区域市场。富阳城区是以富春江为依托，沿江开发的房地产市场。受降区块开发是依托小山坡，及房地产开发理念的提升结合一些小溪、水系，造就出银湖区块的房地产市场。也正因为这两个特点，决定了今后富阳房地产的发展方向。因为希望展现出自身特别的优势，所以今后富阳的房地产发展还将依托这两大特点进行发展。另外富阳除了环境的优势，还有地理位置的优势和文化沉淀优势。除了离杭州较近，受杭州经济带动的效果比较明显，另外富阳也属于黄金旅游线的必经要道。别墅定位：经济自住型别墅产品类型：以排屋为主总价范畴：单套总价约在300万-500万之间面积范畴:600-800平方米客户来源：该区客户主要来源于杭州的企业高级管理层、杭州及省内周边民营企业主、新兴金领阶层等。⑵.闲林板块（包括五常、小和山）小和山有一流的自然条件资源，北面有小和山森林公园，南面是午潮山森林公园，环境优美，林木茂盛，空气宜人。高教园区落户于小和山，在优越的自然环境中又增添了优越的人文环境，能充分享受高教园区内的图书馆、运动场、医院等配套设施，内外因素的结合使小和山区块成为杭州别墅新一轮的热点区域之一。在建的代表性别墅排屋楼盘有浪漫和山、绿野春天。该区域已交付进入二手市场的代表性楼盘是美达九月森林。目前二手市场在售单套别墅总价在700万-1000万之间。闲林、老余杭是典型的丘陵地貌，连绵的坡地与闲趣十足的池塘相间，从自然条件看更适于建造排屋。02省道(杭昱公路)正在拓展成双向8车道的景观大道，边上各有50米左右宽的绿化带，收费站也已移至与临安交界处，从而为闲林的发展又提供了一次机遇。一直以来，该区块以开发别墅、排屋为主。该区域是杭州目前别墅排屋分布最为集中的区域，有约1200亩的绿城桃花源，4000亩的金成江南春城，3000余亩的大华西溪风情，5000亩的华安西溪山庄，120亩的福田假日之约，600亩的经协学林雅苑，420亩的华立江南水乡，500亩的华立爵士风情，300亩的金都雅苑，200亩的赞成荆山翠谷，3000亩的通策在河之洲，300亩的博雅水木清华，800亩的华门清水湾等项目，另外还有大量的土地在进行储备，估计有30000亩左右的开发量。在目前二手市场上此区域的别墅除了绿城桃花源单套总价在600万-1200万一枝独秀之外，其他楼盘单套别墅总价一般在300万-500万之间，面积在600平方米。该区购买对象以杭州的企业管理层、私营企业主、自由职业者，文艺界人士以及大学教授、投资者为主。板块特征：闲林板块今年以来一直是颇具争议的板块之一，一方面无论是公寓还是别墅、排屋，其供应量都十分巨大，而且目前杭徽高速正在建设过程之中，因此路面情况较差，对其整体形象有一定影响，但另一方面，随着文一路、文二路延伸段的开通，使得该板块离市区的车程缩短到19公里左右，闲林板块正逐渐融于大城西的发展布局之中区域环境：北面有小和山森林公园，南面是午潮山森林公园，环境优美，林木茂盛，空气宜人。交通：02省道(杭昱公路)正在拓展成双向8车道的景观大道，边上各有50米左右宽的绿化带，收费站也已移至与临安交界处，距市中心武林广场18公里，从天目山路黄龙体育中心出发，车程仅需20余分钟。未来发展：闲林的规划是以“02省道南面为规划区主中心，用地以行政办公用地、商业金融用地、广场、文化娱乐为主，北面沿和睦路规划为副中心，以大型超市、医院、商业金融、旅游服务为主”的规划蓝图。及其定位：经济自住型别墅产品类型：排屋为主总价范畴：楼盘单套别墅总价一般在300万-500万之间面积范畴:600-800平方米客户来源：该区购买对象以杭州的企业管理层、私营企业主、自由职业者，文艺界人士以及大学教授、投资者为主。⑶.西溪板块此板块的别墅最大的特点就是距离市中心很近，堪称城区型别墅。大体可以分为两块。一块是位于城西蒋村。该区域开发时间较早，早期以绿城的桂花系列别墅为代表。随着最后两个别墅排屋项目南都林语别墅和阳光地带的交付，该区域再出现别墅的可能性已经不大。据统计，城西的排屋和别墅总计大约有50万平方米。该区别墅排屋都已进入二手市场，主要别墅排屋有绿城桂花系列、南都林语别墅、阳光地带排屋、世纪西溪别墅、华立星洲小部分排屋、紫金庭院排屋等。由于地段上的优势，价格都不低，独立别墅要千万以上，单套排屋价格都在300万-500万之间。自然环境：依靠在西溪湿地国家公园交通：交通便捷，距离杭州市中心很近，距离不到11公里。未来发展：及其定位：经济自住型别墅产品类型：排屋为主总价范畴：单套排屋价格都在300万-500万之间。面积范畴:600-900平方米客户来源：该区购买对象以杭州的企业管理层、私营企业主、自由职业者大华西溪风情没说？⑷.萧山湘湖板块湘湖是萧山的母亲湖，湖成葫芦形，南北两岸傍山，旧称沿湖八十里，明朝在湖的中狭处建有“跨湖桥”，把湖分为上、下湘湖，后因上湘湖淤塞成田，目前的湘湖仅是当时下湘湖一隅。湘湖原是钱塘江古河道的遗迹，因傍水依山、襟江带湖、风景秀丽而得名。湘湖旅游度假区的开发建设已列入浙江省旅游发展“九五”计划和2010年远景规划的重点，特别是将在2006年举办的世界休闲博览会，更是激发了区块的热度。随着临湖别墅的开发，将构筑一个自然、生命、绿色三位一体的旅游休闲度假新概念。萧山湘湖区块在售、待售楼盘表别墅楼盘有苏黎士小镇428亩、南岸花城680余亩、湖滨花园260亩、天乐云都430亩、奥兰多小镇3万多平方米。自然环境：湘湖是萧山的母亲湖，湖成葫芦形，南北两岸傍山，旧称沿湖八十里，明朝在湖的中狭处建有“跨湖桥”，把湖分为上、下湘湖，后因上湘湖淤塞成田，目前的湘湖仅是当时下湘湖一隅。湘湖原是钱塘江古河道的遗迹，因傍水依山、襟江带湖、风景秀丽而得名。交通：未来的地铁总站，离杭州市中心20公里，萧山市中心10公里未来发展：将构筑一个自然、生命、绿色三位一体的旅游休闲度假新概念及其定位：度假式的别墅产品类型：排屋单价范畴：总价范畴：450-800万面积范畴:550-1000平方米客户来源：该区域的主要客户是杭州的私营企业主，大型企业的高级管理层以及省内其他地方的私营业主，并且有部分海外客源。⑸.良渚板块良渚区块很早就开始了完整、统一、科学的整体规划，在2001年编制的《杭州市城市总体规划(2001-2020年)》中就确立了组团的发展趋势，同时基于遗址保护的需要，完成了组团内部的详细规划，以生态景观为主导，以良渚遗址保护区为核心，组团布局表现为“一区一园四片”，形成具有文化气息的卫星小镇。这一区在售、待售楼盘表别墅楼盘有良渚文化村·竹径茶语近1万亩、香格里拉1000多亩。自然环境：有东明山森林公园，群山环绕，森林茂密，登高远眺，重叠的山峦，郁郁葱葱的翠竹尽收眼底，特殊的自然环境，形成了独特的小气候，冬暖夏凉，公园内依托了大量的古迹，成为有名的良渚文化。交通：交通便捷，距离杭州市区约20公里未来发展：以生态景观为主导，以良渚遗址保护区为核心，组团布局表现为“一区一园四片”，形成具有文化气息的卫星小镇。及其定位：经济自住型别墅产品类型：排屋单价范畴：总价范畴：600-700万面积范畴:600-1000平方米客户来源：该区购买对象以杭州的企业管理层、私营企业主、自由职业者，文艺界人士以及大学教授、投资者为主。⑹.临安青山湖板块临安是森林资源十分丰富的国家生态示范市，全市森林覆盖率达74.9%。青山湖是临安自然环境最好的部分，湖面达10平方公里，比西湖几乎大一半，周围群山环抱、植被丰富、水质良好、风景旖旎，地貌属类十分丰富，湖北更有300亩美国引进的池杉木。临安市政府正对进入青山湖的石临公路进行改造，随着配套的不断完善，青山湖将成为杭州的后花园，成为杭城度假别墅的新大陆。这里在售、待售楼盘表别墅楼盘有锦绣钱塘1150亩、青城·山语间1500多亩、青山翠湖3600多亩、吴越山庄200亩、青山湖太阳湾100亩。自然环境：临安是森林资源十分丰富的国家生态示范市，全市森林覆盖率达74.9%。青山湖是临安自然环境最好的部分，湖面达10平方公里，比西湖几乎大一半，周围群山环抱、植被丰富、水质良好、风景旖旎，地貌属类十分丰富，湖北更有300亩美国引进的池杉木。交通：临安青山湖距离杭州主城区30分钟车程未来发展：临安市政府正对进入青山湖的石临公路进行改造，随着配套的不断完善，青山湖将成为杭州的后花园，成为杭城度假别墅的新大陆。及其定位：度假式别墅产品类型：独幢别墅单价范畴：总价范畴：250-300万面积范畴:250-500平方米客户来源：该区域的主要客户是杭州的私营企业主，大型企业的高级管理层以及省内其他地方的私营业主⑺、滨江板块（之江度假村）该区域为钱塘江南北两岸，目前有国信嘉园、华龙碧水豪园以及六合源三个项目，都是排屋为主，供应量非常有限，未形成气候。但之江旅游度假区是杭州别墅发展最早的区域，1993－1995年期间开发的梦湖山庄、常安山庄等楼盘主要为外销房，销售情况并不理想。到上世纪90年代末期，随着新西湖花园、九溪玫瑰园的开发和热销，该区块的别墅炙手可热，整个区域的别墅供应量不断加大，涌现了如东方苑、南都高尔夫、爱都枫丹白露、云栖蝶谷、万安景月湾等诸多别墅项目。之江旅游度假区是杭州目前高档别墅最为集中的区域，该区域的别墅单价普遍在7000元／平方米以上，单套总价基本在150－300万元之间，并且不乏像九溪玫瑰园、东方苑、南都高尔夫这样的顶级别墅。该区域的主要客户是杭州的私营企业主，大型企业的高级管理层以及省内其他地方的私营业主，并且有部分海外客源。自然环境：依托钱塘江两岸风景，六和塔古迹景区交通：交通便利，离杭州主城区20分钟内的车程未来发展：及其定位：度假式别墅产品类型：排屋总价范畴：150-300万面积范畴:250-500平方米客户来源：该区域的主要客户是杭州的私营企业主，大型企业的高级管理层以及省内其他地方的私营业主，并且有部分海外客源。⑻、临平板块临平是目前杭州建设规划的“一主三副”三大副城中发展最为成熟的一大副城该板块离杭州市区约20公里，目前常住居民人口约15万，各项配套设施十分齐全，作为一个成熟的卫星城完全可以自行解决一切生活配套问题。而该板块内的几个主要别墅项目都是在临平市区内，依拖临平的成熟配套，形成了杭州少见的城市别墅群。目前临平在售的别墅项目之一是华清山庄，一方面拥有附近临平山、上塘河的自然景观，一方面离临平市中心仅仅只有5分钟的车程，可以说是真正意义上的“城市别墅”。该项目价格在每幢240-350万元之间，排屋价格每幢在110-210万元之间。自然环境：拥有附近临平山、上塘河的自然景观交通：离临平市中心仅仅只有5分钟的车程，离杭州市区约20公里未来发展：杭州建设规划的“一主三副”三大副城之一及其定位：经济自住型别墅产品类型：排屋单价范畴：总价范畴：110-350万面积范畴:200-500平方米客户来源：该区域的主要客户是杭州的私营企业主，大型企业的高级管理层以及省内其他地方的私营业主⑼、千岛湖板块淳安千岛湖由于离杭州约145公里车程，因此一直以来其房产开发的价值没有被市场所重视，直到近几年随着杭州不断的向周边扩展和2006年杭千高速的贯通以及当地城市建设发展，许多杭州品牌房产开发商如绿城、滨江、云天等公司都相继投入该区项目的开发中。从目前在售以及预告的项目中，我们发现几大特点，一是几乎所有楼盘都定位为高档的度假别墅，如千岛湖滨江度假酒店别墅、千岛湖润和度假村、卓郡千岛湖天屿国际度假村等，几乎每个楼盘都附带一家豪华酒店（当地政府在出让土地时的条件之一）；二是所有项目都依山面水而建（淳安本身多山），可见当地自然资源丰富。目前千岛湖大部分项目都还处于前期定位阶段，估计在2008年将迎来一个开盘的高峰期。就目前在售的项目而言，翡翠岛山水名墅就是典型的千岛湖山水别墅项目，项目位于中心湖区的翡翠岛上，每套面积在300-500平芳米，目前均价为13000元/平方米。2、各板块重点项目分析项目名称板块建筑风格自然景观产品类型/主力面面积营销点购买的客户群绿城西子玫瑰溪谷谷别墅临安青山湖欧美风格有湖景、山景、溪溪景三重景观观资源，自然然条件得天独独厚。规划为以小院别墅墅、独立别墅墅及森林别墅墅为主的顶级级居住区。//3300-4000方依托清山湖秀丽风风景绿城桃花源闲林综合意式、法式、英英式等多种别别墅风格桃花源生态居住区区，是一个山重重水碧、风景景优美的自然然生态环境独立别墅/3300-500方良渚文化村竹径茶茶语良渚采用大空间的地中中海式风格三面环山抱水，环环境独立幽静静，景观与山山体和水系的的结合排屋/130-2700方华清山庄临平南临上塘河，北靠靠临平山，是是一个背山面面水的别墅区区独立别墅250--505方；排屋170--340方在城区中的别墅绿城七里香溪别墅墅园区富阳银湖西欧风格园内具有“一源三三溪五湖”，自然溪流流长达七里小型独立别墅/240—300方大型的别墅度假区区