设施设备保养与管理

浙江绿城物业管理有限公司设备维护保养制度

仪器设备维护保养制度一、仪器仪表管理人员要严格遵守管理规章制度，充分管理好、用好仪器仪表设备，明确管理人员的职责，将仪器仪表设备进行分类入账，原则上不外借，确保设备的正常运行和固定资产不流失。二、仪器仪表管理人员熟练掌握所负责仪器设备的性能、操作规程、维护保养常识，确保仪器仪表设备的正常使用，最大限度地发挥所用仪器设备的效益，提高利用率。三、仪器仪表管理人员认真做好维护保养工作，根据仪器设备的不同性质和要求，要做好防尘、防潮、防腐蚀等设备的维护工作。

四、仪器仪表设备的使用人员应做好使用记录，了解仪器设备的运行情况，发现仪器设备失灵、损坏等情况应及时与主管取得联系上报，及时进行维修，确保仪器设备的完好率。

保养制度第一条当班班组按所负责范围进行维护保养。第二条维修班按所负责范围进行维护保养。第三条每月填写一份维护保养报表，于保养后当天交给领班，并填好派工单。第四条次月上旬由主管、班组长进行检查，作为员工评估的依据。第五条设备因维护保养不好而造成事故，要由当班班组长填写事故报告，并按事故性质和损失程度进行处理。第六条开关、插座的清洁的检查工作，开关、插头、插座、机器接零保护检查紧固，由当班电工巡检。第七条设施设备保养分机保养(分区保养)

为了使在设施设备运转中容易失灵的机件保持良好状态，延长其使用寿命，以保证设施设备正常生产，维修工对所分管的设备应进行巡回检修。在巡回检查中发现问题，及时修理，保持设备正常运转，保证设备完好，促进生产计划的完成。设施设备保养要做到一下规定：1.每班巡回检查2次；2.上班时做好加油工作；3.保持机件齐全、螺丝拧紧；4.做好机台清洁卫生工作，做到漆见本色、铁见光；5.机器保养采用分机保养，分工负责，定机、定人；6.认真做好保养机器的工作，保证台台完好。

第八条电器设备维护保养电器设备保养要做到：1.对电器设备的并关、控制箱的完好情况，每个月检查一次；检查人签名:责任人签名:制度名：设备维修保养制度

给排水设备维修保养制度第一条

运行检查制度：1.值班人员每天按照巡回路线检查所属的设备一次，并按巡检表做好记录，检查内容包括：(1)上下水池水位是否正常，各水池自动注水装置是否正常；(2)各阀门开关位置是否正常，各消防阀门是否处于正常位置；(3)各阀门管道有无漏水现象，压力表读数是否正常。

2.值班人员每班于水泵运行时实地检查，了解其工作状况：(1)压力表读数是否正常；(2)轴承温度是否正常；(3)电机接线盒有无发热现象；(4)水泵机组有无振动及异常响声；(5)联轴节填料松紧情况，排除不正常的漏水现象。

第二条

月度保养：1.备用系统应急试验：(1)水泵房备用供水泵及各消防水泵试运转；(2)地下室各潜水排污泵试运转；(3)排放死水管的水。2.全面检查供排水及消防水管道各主要阀门是否在正常位置，转动一下平时不动的阀门。3.清洁泵房，清除水泵及电机表面灰尘。第三条

季度保养：1.各主要阀门丝杆清理加油。2.清除地下污水、井内杂物，使排水泵工作畅通。3.各水泵电机接线端子坚固、检测电机。4.测试各水泵控制箱工作状态，更换坏指示灯及不正常配件。签发人责任人签名制度名

给排水设备维修保养制度第四条

年度保养：1.各生活及消防水泵：(1)检查密封环磨损情况，测量记设备常规维修保养、安检制度

1．设备房场所必须做到“四防一通”（防火、防汛、防小动物、防雨雪、通风），变配电设备、水泵（消防水泵）设备、电梯设备、等周围不乱堆杂物，定期卫生清扫，保持环境整洁，道路畅通，配备消防器材。2．动力、照明线路设定的熔丝过负荷情况，在最大负荷时，三相线电流中最大一相的负荷电流一般不超过三相平均线负荷电流的20%。3．关注电气设备及其控制、保护装置的运行正常与否，发现异热、异音、异味要查找原因，采取措施并及时报修（维修），要保持指示仪表、指示灯的工作处于正常状态。

4．关注配电干线的绝缘层老化情况，熔断器的发热、铜件过热氧化、接线桩头的过烧要及时处理并报告有关管理职能部门进行相关处理。5．经常检查配电装置上开关、插头、插座及引线有无发热、变色、绝缘烧焦、破损、松动情况并及时维修处理，对裸露的电器桩头、导线接头应予绝缘包扎、加罩，对可能引起室内线路、电器绝缘安全因素如雨淋、高温、油尘污染、外力损伤等采取措施并预防。6．对电气设备、设置及各种用电器的接地可靠性要经常关注、检查。7．临时线路装置应按要求在规定时限使用，如需长期使用应按常规布线。8．给水道、水泵（消防水泵）、电梯等应经常检查管路、阀门、控制装置、指示仪表的正常与否，对各种异常要及时处理。9．干旱期、汛期及节假期前组织专项安全检查。

配电房管理规定

一、配电房是供电系统的关键部位，设专职电工对其实行值班，未经许可，非工作人员不得入内。二、值班员必须持证上岗，熟悉配电设备状况，操作方法和安全注意事项。三、值班员应密切注意电压表、电流表，功率表的指示情况，严禁变压器空气开超载运行。四、经常保持配电房地面及设备外表清洁无尘。五、经常保持配电房消防设施的完好齐备，保证应急灯在停电状态下能正常使用。六、做好配电房的防水、防潮，堵塞漏洞，严防蛇、鼠等小动物进入配电房。停水及事故处理方案

水是人们生活中必不可少的，人们一天也离不开水，正常情况下，物业管理企业必须保证供水。若因管理维修等原因造成停水，应当提前通知，使业主、使用人有所准备，因市政管网停水时，维修抢修应立即通知管理处，管理处与市政供水部门联系。如发生跑水、漏水现象，应采取如下措施：1、检查漏水的准确位置，并在许可能力下，立即设法制止漏水，如关上水阀等。若不能制止时应立即通知维修抢修，在抢修人员到达前须尽量控制现场，防止范围扩散。2、观察四周环境，利用现有设备工具，设法清理现场。3、通知清洁人员清理现场积水，检查受影响范围，通知受影响住户。4、日常工作中，应留意渠道是否有淤泥、杂物或塑料袋，随时加以清理干净，以免堵塞。共用设施、设备保养规范

共用设施、设备是指业主共同使用的上下水管道、落水管、照明灯具、垃圾通道、天线、水箱、水泵、电梯、避雷装置、消防设施以及道路、窨井、化粪池、垃圾废物储存设施、绿化地等。共用设施、设备保养是物业管理公司对所管辖范围内物业的附属设备所进行的常规

一、卫生和水电设备的日常性保养。物业管理公司要负责管区范围内的计划养护、零星报修和改善添装任务。零星损坏的卫生、水电设备一般应按物业管理公司规定期限及时修理，人为损坏则要由住用者自费修理。二、上下水管道、化粪池等设施的维修养护。上下水管道发生故障必须急修时，由专业人员负责，随叫随到进行抢修并定期维护。化粪池由专人定期清掏，进行保养。

三、消防设备的日常性保养。对消防专用水箱一般在规定期限内调水、放水，以防止出现缺水、阻塞、水质腐臭等现象；消防泵也应采取定期试泵的措施。四、其他特种设备的日常性保养。对其他特种设备，按季度专人负责维修、管理、养护。共设施、设备维护人员操作规程

设施、设备是指业主共同使用的上下水管道、落水管、照明灯具、垃圾通道、天线、水箱、水泵、电梯、避雷装置、消防设施以及道路、窨井、化粪池、垃圾废物储存设施、绿化地等。共用设施、设备保养是物业管理公司对所管辖范围内物业的附属设备所进行的常规性的养护工作，共用设施、设备维护人员应遵守下列操作规程：

设备的日常维护保养是以设备操作人为主，主要是对设备实施清洁、紧固、调整、润滑、防腐为主的检查和预防性的保养措施。二、操作人员定机保养，做好班前交接，了解设备运行情况，检查设备各部位的清洁和润滑，空运转检验各系统安全装置，正常后方可投入使用。三、操作中要集中思想，合理使用设备，严格遵守设备操作规定和安全操作规程。发现小故障及时排除，及时调整紧固松动的机件。四、下班前一般须留一定时间对设备进行清扫、擦拭、注油、整理、润滑等。五、专业维修人员的巡回检查，主要是检查操作人员是否合理使用设备，机器运转是否正常，督促操作人员日常保养，制止违章操作行为。在遇到一般故障时，帮助操作人员及时处理、排除。

电气维修人员必须持上岗证，严格按照国家建设部颁发的标准《电气安装工作规程》作业。二、在进行电气维修时维修人员应戴好安全防护用品，配备绝缘良好的电工工具。三、维修和保养电气设备时，应按要求做好保证安全的组织和技术措施。四、维修班班长在分配工作的同时向维修人员说明工作中的安全注意事项，并在工作中检查监督执行情况。五、一般情况下，尽量避免带电工作，若因特殊需要而必须带电作业时，应装设隔离挡板，并有专人监护。六、在一经分闸即可送电到工作地点的形状和刀闸的操作把手上，应悬挂“禁止合闸，有人作业”的标牌。维修管理规定一、

制定详细的工程维保管理计划有了计划，工作才有目标，我们首先把区域内所有设备、设施都列入维保计划之中，需要维保的分一类需要检查的分一类，设备按月份维保，比如一月份维保配电房，二月份维保消防泵房，依次类推，维保的设备必须全年覆盖。针对运行频率较高的设备比如生活泵房、配电房等24小时都运行的设备，我们列入季度保养。一年做四次维保。一般运行较低的设备比如潜水排污泵、假山、桥、廊等一年维保一次，每月检查一次。设施

我们小区的排水部分和游乐设施。排水部分如果不畅通直接影响到业主的正常生活，游乐设施检查不到位直接给业主带来安全隐患。所以我们把排水部分定为每季度一次，游乐设施每月检查四次。针对其他设施（公共照明、电控单元门等）每月检查一次。我们在制定维保计划时会根据小区的设备设施具休情况，因地制宜的制定计划，重点的设施我们增加维保的频率和检查次数，具体编制的有年维保计划、计划实施方案、设施设备检查记录等等，同时我们在维保设备设施的时候，必须定好维保月份和检查时间，比如电动伸缩门我们制定每年的七月份做维保，每月20日检查一次。公共照明每月检查4次（8、16、24、30日各检查一次）。）

2、按照编制的年度计划严格实施维保工作，并在日常工作中检查其落实情况。根据我们制定的工作计划，工程部有条不紊的对小区设施设备进行维护与管理。在工作中我们把所有的计划表全部挂在我们的工作室墙上，以便及时提醒我们去完成工作计划，我们的计划定的也比较详细，落实到每季，每月、甚至每天，并根据各类设备的技术参数制定一个实施方案。比如小区使用频率较高的电动伸缩门在保养项目上我们制定了5点11、各节点、机械部位做润滑2、手动运行和灵敏性检查3、各固定件和接线处螺丝紧固4、照明检查5、清洁生活泵房我们制定了8点①变频控制柜内一、二次线路螺丝紧固②小故障排除（信号灯、按钮、继电器异响等）③电压电流和电机检测④双电源切换箱和水箱浮球阀可靠性检查⑤管道、阀门接头处螺丝紧固和油漆修补⑥出水口和吸水口止回阀检查和阀芯除垢⑦柜内和墙地面卫生⑧水箱清洗（每年二次，定于3月、9月份）并制定了具体的清洗要求。际的设施设备维护工作中，管理处工程主管每周进行三次以上的监督检查和指导，管理处经理每周至少一次进行检查，由于采取了行之有效的层层监督管理机制，从而使我们的设施设备维保工作能有效的扎扎实实开展下去。

3、完善维保检查后的记录我们在维保和检查设备、设施结束后，必须详细记录在设备、设施维保记录表中。在工作中，常常有的工程维修人员对维保工作记录的重要性缺乏深刻的认识，实际上工程的维保后的记录也是我们工作中的重要部份，它为给我们的工作留下痕迹，规范我们工程维保与管理工作，同时区域内的的设施设备出现问题和故障时，也能提供可靠的依据。例如：按照我们的服务标准，单元排污设备半年做一次维保，但根据小区的实际情况为了使我们的工作做的更细致，我制定的是每季度一次维保清理，工作完毕后进行详细的记录（时间、具体雨、污水口的编号，地点，清理污水井内异物的情况、清理人等）如果因业主使用不当，造成管道堵塞，甚至污水漫溢给业主造成的财产损失，我们拿出定期清理的记录依据，也可规避物业公司的法律责任。

以上几点去对区域内的设施设备进行维护与管理，我们的工作就有了一定的条理性，并逐渐地养成一个好的工作习惯，习惯成自然。当然在实际工作中，我们既要按制定的计划去做，但是也不能教条，俗话说；计划不如变化，遇到特殊的情况，特殊季节也可能增加维保和检查的次数，同时在按照计划正常维保中，会发现制定的计划有些方面还不够完善，我们会及时记录下来，及时补充和调整，通过日常工作经验的积累，细致、完