2022年行业分析北京房产市场危险情况分析

北京房产市场危险情况分析温州炒房客狂甩北京楼盘

我们今日来关注一下北京的房价，从去年下半年开头，北京楼市涨价的脚步就开头放慢了，到了今年4月份，北京市房屋销售价格涨幅仍旧连续回落，下降了0.8个百分点，那么五月，也就是房地产市场所说的每年的销售旺季，北京的房价是否能够扭转持续放缓的趋势，重新恢复上涨的势头呢？我们今日先来熟悉一位在北京炒房的温州人，老高。

北京楼市毕竟是热是冷？

进入到4月份，温州人老高心里越来越不踏实了，在北京东三环四周，他有28套房子想要卖出去，可是进入到2022年，他一个买卖也没有谈成，连跟他打听价格的人都很少了，一直敏锐的老高隐隐地嗅出房地产市场的危急。

温州投资客老高：“根据我的看法，涨到头了停止了。”

老高的推断直接来源于他手里的房子，他的房子绝大多数都集中在美景东方，这个楼盘位于北京东三环华威桥四周，交通便利，地段也很好，2022年，开发商把房子拿到温州出售，擅长投资的温州老乡买了150多套房子，其中有一部分就托付在北京的老高来销售，两年之内，房价节节攀升，从开头买入的7000元涨到2022年10月份的1万5千元，然后价格就再也不涨了，房子也卖不动了，老高打算多跑几家中介公司，把美景东方的房子托付在那里，广撒网或许能捞来几条大鱼。顺益兴联行工作人员：“这个多少钱？”

老高：“这个一万五。”顺益兴联行工作人员：“这个户型有没有1万四卖的？”老高：“没有。”

天诚广信房产中介工作人员：“那就13000到14500，只能这价了，你要卖贵了，要扛着就扛着。”

顺益兴联行工作人员：“你说像你那个西南向的3居室，14800肯定不行能。”链家地产工作人员：“13000差不多吧，再一个你还得朝向好点，朝向不好也不好卖。”

几家中介跑下来，老高有点绝望，中介给出的的价格一家比一家低，不光价格低，中介的生意也是意想不到的差。顺益兴联行工作人员说，1月2月一套没有，3月份卖了两套，全部的周边的公司，全部公司卖了两套。老高没有想到房价下来了，中介的生意还这么差，要是照这个速度，自己手里的20多套房子还不肯定什么时候能卖出去呢。顺益兴联行工作人员：“07年我们缺房子，不缺客户，08年是不缺房子，缺客户。”

工作人员告知老高，不是他们有意把价格说低，而是现在登记卖房子的客户突然之间就冒出一大批，在他们的内部网站上，美景东方这个楼盘就有400多套房子等待出手。美景东方总共才有2000多套现房，400多套房子等待出售就相当于5分之一都是空着的，这还不算去年已经卖掉的房子，老高有些措手不及，明显急于出手的不光是老高，投资客们都察觉了到这个市场的变化，虽然老乡们托付给老高的价格远远高于13000元/平米，老高也只好把全部的房子都在这里做了登记，盼望能早些卖出去。

老高的一笔房产帐

春江水暖鸭先知，北京楼市毕竟是热是冷？像老高这种成天泡在楼市里的职业房虫最敏感，他连跑了几家中介，都说现在的房子即使杀价也很难卖的动，而北京的统计，今年前4个月房屋销售面积同比下降了54%，全市销售商品住宅15217套，仅为上年同期的47.2%，其中，4月份当月销售住宅4619套，比3月削减502套。老高说自己属于先知先觉的人，推断房价是否有上涨空间有许多依据，在他看来，市场上的微小变化都是信号，除了市场冷清的人气，他还给我们另外算了一笔帐。来看看算出了什么？老高：“实际上根据现在来说，贷款就不合适了，原来你买一套房，是100平方，是5000多，50万能买出来了，贷款给你按揭，按揭首付是以20%，剩下就欠银行40万，欠40万是平均一个月交3000来块钱。”

在老高看来，假如100平米的房子涨到1万元/平米，首付不变，还是20％，每个月连本带息就要交6000元，要是涨到1.5万元/平米，每个月就要交9000元，假如再加上利息上涨的因素，还有物业费、取暖费等费用，每个月也许要还款1万元，这个数字绝非一般百姓能承受得了的，假如不用贷款，150万元全款买房，老高也觉得不划算。老高算了这样一笔账，月租3300元，一年可租39600元，扣除1万块钱的中介费、物业费和取暖费，还剩下29600元，假如一年当中再空转一个月，就只剩下26300元，相比之下，现在银行一年期的利息是4.14%，五年期的利息是5.85%，要是150万存银行五年，就能拿回40多万元的利息，这比吃租金合算多了，假如五年之内，这房价涨不到2万/平米，买房子实际上是吃亏的。老高温州老乡的一套房子，大三居，厨房卫生间地板都装修好了，边出租，边等待合适的价格出售，为了便利出租，老高买了新的空调和电视，还添置了简洁的家具，但是现在房子想出手了，却卖不掉了。还款压力加大、租金远远还不起房贷，这在精明的温州人眼里就是个危急的信号，这说明逃离市场的时候到了，但是明显出货的人太多，房子就卖不掉也很难租出去，这房子已经空了快两个月了，老高特别焦急。

为了让这个房子更加醒目，老高在房间的玻璃窗上贴上了出租的广告，看着对面就要盖起来的新楼，他对能否租出去一点底都没有，更别说是卖出去了。窗外的这片工地是美景东方的三期，房子已经盖起一些，广告也已经打出去，但是还没有开头卖，美景东方的三期暂定的价格是每平米1.8万元，但是老高很怀疑这个价格能否把房子卖出去。五一之后，美景东方的开盘价定为17000元每平米，这比4月份的价格每平米降了1000元，老高家离美景东方不远，从他们家往外面看，就是一大片临时建筑，在老高看来，这些地方将来都是可以盖楼房的。而在老高家的另一面，正在建设中的楼盘已经是密密麻麻。为了了解楼市行情，老高常常到各大楼盘打探消息，整个北京城几乎都跑遍了，他发觉中介的生意都不太好做，在一个小区的门口，房屋买卖的信息把一个布告栏层层叠叠地掩盖起来，就在一个布告栏对面的中介机构是冷冷清清，许多人看看就走了，在世纪东方城，一个中介的工作人员告知老高说现在房主已经开头主动降价了。

数据显示，2022年，北京市竣工商品房面积为3067万平方米；2022年为4679.2万平方米；2022年为4651万平方米，2022年为3342.1万平方米。老高留意到，北京市区处处可见大型的住宅楼盘。一个正在建设中的工地在南二环之内，路的终点就是北京西客站的南广场，工地的旁边就是低矮的平房，他们正等着拆迁；西二环，名叫“金融新中心”的楼盘也在加紧施工。在房价一每天走高的状况下，这么多的住宅楼和大片的空地让老高对近期的市场一点也不乐观。老高：“我看盖楼现在总有一天饱满的时候。”

北京楼市的现状，炒房人改何去何从？

刚才老高算了一笔房产账，照他这个算法，眼下无论炒房还是租房，其实都在亏钱，冷清的中介、无人问津的出租房，密密麻麻的新楼盘，在老高看来，每一个细节带来的都不是什么好消息，北京楼市消失这样的一幕，老高之前也做好了心理预备，但他没想到这些变化会来的这样快，完全打乱了他的脚步，连续来看看老高的炒房经受。老高把手里的20多套房子在几家中介公司登了记，但始终没有生意上门，一周后，老高最终有些坐不住，他准备到熟识的中介公司去打探一下虚实，但工作人员的一席话，让他有些心凉。海利盈地产工作人员：“我去年收的房子，现在还没卖呢，我一个月是3%的息，我在这坐一天，我就有800块钱给他。”

顺益兴联工作人员：“我跟你说实话，今年顺益兴震惊挺大的，以前始终保持收房的业务，去年10月老板从深圳考察回来全停了不收了，到11月底的时候，看上套房子，老板说真不能收了，我说不收我们这没饭吃，我们不干了，我说不行，得收房，由于他不知道，我把钱给房东已经下下去了，没方法了，收了，现在那个房子压了那了，我们现在收不了。”

这些中介是由于和老高熟识才说了实话，加上两个人的说法基本全都，这让老高心里很担心，有实力的公司都觉得将来布满了风险，他打算给老乡们打个电话，告知他们这边的真实状况。老高：“真的卖不了必需要降价，就掉价卖，要不掉价卖，老在那里不行啊。”

房子卖不掉，老高的中介费就拿不到，但这些老高还不是特殊在乎，究竟不是自己的房子，真正让老高焦急的是位于国贸四周的富力城，那边的两套房子都是自己家的，老高打算再去富力城打探一下。麦田房产工作人员：“现在像新居子就是2万上下，就2万到21000左右。”

老高：“那差3000了。”麦田房产工作人员：“以后价格确定是要下调的，假如你说按这样的价格的确比较少人看房。”记者：“现在说到21000，你接受吗？”

老高：“我看还降，回家商议 商议 吧。”记者：“原来你的心理价位是多少？22000？”

老高：“22000，他原来打电话给我就22000，他就有顾客要，现在21000还考虑考虑有没有人要。”老高：“再转转，走吧，上别的公司看看，走。”

（非常钟后，没有结果，老高很绝望。）老高的房子在2022年的时候想2.2万一平米卖出去，但那个时候老高把房子租出去了，又想可能房价还要涨，就没有焦急，现在房子空出来了，没想到房价已经降到了2万元以下。在21世纪门店的布告上，依旧还有卖到23000的房子，但工作人员告知老高，房价早就降了。看来房价是很难涨上去了，但要降价卖，老高还是有些不甘心。老高：“这个月卖了几套？”

21世纪不动产工作人员：“4月份到现在了租赁的做得还可以，奥运会，租房子确定挺火的，但是到现在快半个月了，我们可以实话跟您说，一个买卖都没签。”

老高：“这四个月？”21世纪不动产工作人员：“不是，就4月份一个月。”老高：“那头几个月呢？”

21世纪不动产工作人员：“3月份我们签了3套买卖，2个富力城的，一个苹果社区的。”

中介的工作人员告知老高，房子卖不掉的主要缘由就是现在等着卖房子的人太多了，买房子的人反而在观望了。记者：“现在出房子的有多少？”

中介工作人员：“今年有500套。”记者：“500套啊？整个富力城？去年呢？”中介工作人员：“100多。”

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