房地产投资与房地产价格之关系理论与实证

房地产投资与房地产价格之关系理论与实证研究【摘要】文章从理论和实证的角度，分析研究了房地产投资与GDP协调发展的关系、房地产价格与居民可支配收入的合理比例问题以及房地产投资与房地产价格之间互为影响的关系，得出房地产投资与房地产价格呈正相关关系。【关键词】房地产价格；房地产投资；房价收入比近几年来我国经济发展迅速，特别是2003年以来GDP以高于9%的年增长率增长，作为国民经济的支柱产业———房地产业对经济增长的拉动功不可没。同时，房地产价格也以年均20%的增长率快速增长，增长势头快于房地产投资。目前来看，单独研究房地产投资对经济增长作用或者房地产价格的研究文献较为丰富，但研究房地产投资对房地产价格影响的文献较少，仅见于王太翌（2005）的“关于调整房地产价格与投资的理性思考”，[1]吴老二、祝平衡（2006）“房地产价格与房地产投资来源结构”。[2]王太翌主要从理论和实证两方面分析了房地产价格对房地产投资的影响，而吴老二等主要分析了房地产投资来源结构对房地产价格的影响，这二篇论文对我们所要进行的研究有一定的启发意义。本文研究的创新点在于论证房地产投资开发与房地产价格互为影响的关系，对房地产业发展具有重要的理论和实践意义。房地产投资增长速度高于国民经济增长速度，房地产价格增长速度也大大高于国民收入增长速度，房地产开发投资和房价同时脱离正常增长，长期的不协调势必影响经济的快速稳定发展。从长期来看，房地产业发展速度应与国民经济发展、居民收入水平相适应，GDP与居民收入水平的增长要在区域间保持一致，短期增长与可持续长期增长保持一致，即达到经济增长和社会全面持续发展保持一致。一、房地产开发投资与房地产价格理论（一）房地产投资与国民经济增长协调发展著名经济学家凯恩斯认为通过扩大政府投资可以弥补私人投资和消费的不足，从而达到提高国民收入、促进经济增长。哈罗德-多马模型发展了凯恩斯的投资理论强调了投资在供给方面对于国民经济持续增长的作用，认为高投资率可带来高经济增长率，有保证的经济增长率与合意的储蓄率成正比，储蓄全部转化为投资，经济得以稳定增长。新古典综合派发展了凯恩斯学说，提出总需求是由消费、投资、出口共同决定的，投资仍然在经济增长中起重要的作用，索洛和斯旺建立的新古典增长模型认为，较高的投资率对短期的经济增长确有促进作用；但长期看，经济增长主要依赖于技术进步。20世纪80年代，罗默和卢卡斯的内生增长理论用包括人力资本投资、研究与开发费用等在内的投资新概念，替代了传统意义的投资概念，再次得出高投资率带来高经济增长率的结论。从上述西方经济理论的主要观点看，扩大投资对于促进GDP增长能够发挥重要作用。这种作用在经济增长中，通过乘数———加速数机制来实现经济增长，投资支出是总需求的构成部分，通过乘数来增加生产，这又回过头来在加速数的作用下引发进一步的投资，如此反复循环，产生连锁反应。但由于投资能力受经济实力限制，在一定时期会导致投入与产出下跌，以类似方式产生反面效应。在实证研究方面，王勉、唐啸峰得出，国民经济每增长一个百分点，房地产投资增长12.7个百分点；国民经济下降一个百分点，房地产投资也下降12.7个百分点。[3]从国际上看，许多国家都是通过房地产投资拉动经济增长的，如日本、美国、新加坡、香港等，尽管在拉动过程中存在一定的泡沫，但是毕竟让经济走向了快速繁荣。无论从理论上还是实际上，都证明二者之间存在互动关系，房地产投资可以作为经济发展的指示器。但是如果房地产投资增长速度过快，与GDP增长明显不协调，也会导致积累性经济扩张。因此，城镇房地产投资增长率是否高，要看与GDP增长率是否协调。按照哈罗德－多马的经济增长模型理论，G=S/C（G—经济增长率，S—储蓄率，C—资本产量比率），根据C不变，并按投资=储蓄的基本原理，投资率和经济增长率二者应成正比关系，但并不应该同比例增长。GDP的增长需要房地产投资的拉动，房地产投资增长率应该高于GDP的增长率。按照经济增长理论，房地产业增长一方面靠技术进步，另一方面靠消费。消费需求是经济增长的持久拉动力，没有消费需求支持，投资增长与经济回升是不会持久的。在理想状态下，GDP增长要快于居民可支配收入和消费的增长，而居民收入增长要快于价格总水平的增长。但是价格总水平的上升还是有一个度，一般在2％~3%以下，如果满足上述条件，而经济增长又能保持一定的速度（在欧美国家能达到4％~5%，在新兴工业化国家能达到7%以上）就是一个比较理想的经济增长。[4]（二）房地产价格与居民可支配收入合理比例房地产价格增长率应与居民可支配收入增长率同比例增长。根据世界各国的经验，房地产业发展与国民经济增长水平存在密切的相关关系。一般情况下，人均GDP在800美元~1500美元之间，人均居住面积达到30平方米~35平方米之前，是住宅产业高速发展期；人均GDP在8000美元，进入住宅产业平稳发展期；人均GDP超过13000美元，住宅产业进入衰退期。因此，无论从人均GDP指标还是人均居住面积分析，我国已步入住宅产业的高速发展阶段。价格机制还调节着房地产买卖市场和租赁市场的结构。房价过高，消费者就会选择租房。租金过高，消费者就会选择买房，租金和房价之间存在一定的合理比值（租价比）。价格机制起着调节租价比的作用，使租金和房价维持在适当的范围内。一个家庭年收入与一套房屋的价格之比，称为房价收入比。目前流行“1比4至1比6”的说法，是20世纪90年代初世界银行专家安瑞·荷马（AndrewHamer）来华进行房改研究时提出，而联合国人居中心认为房价收入比不应超过3∶1。事实上，不同国家房价收入比的离散程度相当大。据联合国公布的资料，1998年对96个国家的房价收入比进行统计，区间为0.8至30，平均值为8.4、中位数为6.4。同年与北京家庭收入水平相当的12个国家的房价收入比为2.1至20，平均值和中位数分别为9和8.1。究竟多少才是适宜的房价收入比，目前还存在很大分歧。笔者认为，能否购买得起住房，不能单看国际上的一个比例。适宜的房价收入比受多种因素影响，如银行支持力度强，贷款时间长、贷款额度大、还款利率低、还款方式等会影响房地产价格，导致房价收入比不同。因此单纯按国际房价收入比标准衡量我国房地产价格是不客观的。（三）房地产投资与房地产价格互为影响房地产开发投资与房地产价格互为影响，但不是直接影响，是通过供给需求传导机制互为影响的。如果需求旺盛→价格上升→刺激供给→供给增加→相对价格下降→需求增加。如图1所示，根据西方经济学供求理论，在非价格因素影响下，房地产供求发生变动，在图形上表现为需求曲线与供给曲线的平行移动。供求变化引起均衡价格与均衡数量的变化。现实中，价格对房地产需求的影响弹性大于对供给的影响弹性，其原因有以下几点：（1）当前房地产市场需求根源于经济增长，居民物质生活水平提高，需求量大增，进而抬升房地产价格，价格对需求的弹性变化较大。（2）尽管有大量需求，但是供给却不能迅速增加，其原因有二：一是政府对土地的管制限制，需要按总体规划分配的指标通过竞拍方式获得土地；二是房地产需要一定的建设周期，一般至少两年。因此价格对供给的弹性影响较小，可以说短期内供给是刚性的。但长期来看，供给是增加的。供给对价格反应的滞后性，可能造成长期供给增加，房地产价格下降，带来巨大的市场风险，如日本、东南亚的经济危机，都是由房地产投资过剩造成的，我们不能不引以为鉴。正鉴于此，我国才进行宏观调控，控制房地产投资过快增长，稳定房地产市场供求，其实就是稳定房地产价格。根据蛛网理论的基本假设条件，又由于房地产供给弹性小于需求弹性，房地产市场从投资到开成价格属于收敛型蛛网型。即当供给弹性小于需求弹性，供给曲线斜率的绝对值大于需求曲线斜率的绝对值时，价格波动对产量的影响越来越小，最后自发地回复到原来的均衡点（见图1）。图1供给需求示意图二、房地产投资与房地产价格的互为影响实证分析房地产投资包括一级市场的房地产投资，即房地产开发投资，还包括房地产的转让投资。本文所研究的房地产投资与价格分别针对房地产开发投资和商品房价格。我们以天津市为例来分析房地产投资和房地产价格之间的关系。（一）天津房地产投资与GDP关系1.天津房地产投资概况。天津房地产业从2003年后半年开始快速发展，特别是随着滨海新区纳入国家发展战略，开发商加大了对天津房地产市场的投资力度。2003年以来房地产投资总额每年都以20%以上的速度增长。2005年当年实现增加值128.77亿元，占全市GDP比重为3.5%，占全市第三产业比重为8.4%，与1996年相比，总量增加105.29亿元，占全市及第三产业比重分别提高了1.55个百分点和3.12个百分点。我们对2001年至2006年全国和天津市房地产投资增长率作对比（见图2）得出，天津市房地产开发投资额逐年增加，增幅走向也成上升趋势。但在2006年略微下降。分析其根本原因在于房地产投资和固定资产投资增长率明显高于GDP增长率，需要有效控制投资过快增长的势头。具体原因如下：一是注重调整投资结构，合理安排开发项目。2006年天津加大了环外项目开发，减少了中心城区项目，使项目的土地购置费用相应减少。二是加大住宅开发力度，减少写字楼、商业用房的开发。三是一些开发商采取了观望态度，放缓了开发步伐。2006年国家颁布了一系列政策条例控制房地产投资规模过大、价格上涨过快等问题一些房地产企业面临政策调控难以为继，或放弃无力开发的项目、退出开发领域或转让股权、寻求合作经营。特别是顺驰，天津著名房地产开发企业，未能经受住考验，将55%的股权出售给香港路劲基建公司。可以说2006年是房地产企业开始进入优胜劣汰“洗牌”的一年。图2全国和天津市房地产投资增长率对比图2.天津房地产投资与GDP协调性分析。以GDP表示我国经济发展水平，房地产投资与GDP增长率的对比反映了经济发展水平对房地产投资的弹性。如图3，以2001年~2006年数据为基础，全国房地产投资增长率从2001年开始达到20%以上，天津2003年以后才达到20%以上，且以后每年基本低于全国水平（2005年除外）。房地产投资与GDP是否协调，要看房地产投资对GDP的弹性。一般来说，房地产投资与GDP增长率的比值大于2说明房地产投资增长速度过快，要避免社会资源向房地产业过度倾斜，警惕房地产泡沫出现。通过图2可以看出，从全国水平来看，2001年至2006年都超过了2，但有逐年减少的趋势。这一方面说明目前全国房地产投资增长速度过快，与GDP增长不够协调；另一方面表明国家通过宏观调控正在扭转房地产投资过热倾向，并取得了良好成效。同期天津的变化幅度在0.79~1.66之间，并有逐年上升趋势，表明天津房地产投资增长率与GDP增长率比较协调。另外，由于天津滨海新区正处在发展的特殊时期，房地产业不仅是主导产业，还应该是先导从这点来讲，房地产投资与GDP增长率比值近几年逐年增长也是合理的，天津市房地产业还有进一步发展投资的空间（见图3）。图3全国和天津市房地产投资增长率对GDP弹性图（二）天津房地产价格与居民可支配收入1.天津房地产价格水平分析。近几年房地产价格大幅度增长，房地产政策频频出台，是多年来经济热点问题。天津市自2003年“非典”过后，房地产市场迅速活跃，需求旺盛，房地产价格迅速攀升（见图4）。2003年至2006年间上涨64.58%，其中2005年涨幅最高，达到25.14%，大大高于全国平均水平；2006商品房价格涨幅降低，但也高于全国平均水平。从房地产价格变化规律来看，近年房地产价格总体趋势仍然是上涨，2005年后半年增长放缓，2006年受宏观调控政策影响，住宅价格出现小幅波动。2.天津房地产价格影响因素分析（1）从国际房地产形势看我国房地产价格。近年美国房地产市场持续繁荣，房屋价格不断上扬。据报道，纽约著名商业区曼哈顿区一平米房价超1万美元，创下历史最高记录。[5]英国房价也在大幅攀升，特别是伦敦，2002年、2003年两年均以20%左右的速度上涨。[6]受日本经济触底反弹影响，日本各大城市地价出现回升势头，日本首都圈每平米公寓均价2005年达到54.5万日元，比2004年增长6.2%。香港经济逐渐复苏，房地产业迅速升温，研究普遍认为房价会涨上。[7]台湾2005年房地产价格开始返弹并迅速攀升，据有关报道称，全台湾住房价格返弹14%以上。[8]通过上述对几个具有代表性的国家和地区房地产市场情况的研究分析表明，世界经济形势有利于房地产市场的繁荣，房地产价格进入走高时期。中国是开放的中国，与世界经济周期有同步发展趋势。（2）国内宏观经济高速增长时期，房地产价格必然上涨。20世纪90年代我国经济进入“起飞”时期，这一时期不动产需求旺盛，房价增长迅速。从更长时间看“，后起飞”时代要实现中等发达国家的目标。对土地、房屋的需求会更高，所以房价也不会低。[9]另外，我国著名房地产专家曹振良教授90年代提出了房地产业发展倒U曲线理论。根据该理论，我国目前正处于房地产发展曲线的冲顶时期，也决定了房地产价格的快速上涨。（3）城市经济总体发展带动房地产价格。①城市建设速度加快，大规模拆迁改造带来住房需求增加；②城市化进程加快，大量农村人口进入城市，以及长期异地居住或办公人数的增加，加大了住房需求；③城市人口可支配收入增加，购买力增强，许多人希望改善住房条件；④天津确定为北方经济中心，滨海新区纳入国家发展战略，在这种长期利好作用下，房价持续上涨是必然趋势；⑤良好的基础设施条件将带动周围房价提升，特别是交通条件的改善，方便了长距离出行，推动了城郊房价上涨。（4）从房地产成本构成看价格上涨。房地产价格构成中以土地取得费用和建筑成本两项为主。土地资源的稀缺性以及我国土地使用制度的不断完善，使得土地使用费逐渐提高。建筑材料价格近年逐渐上涨，加之拆迁补偿、设计和宣传等费用加大以及售后服务更为周密，建筑成本逐年增大。房地产成本的提升，必然带来房价总体上涨。（5）从消费者心理看房地产价格上涨。①居民对住宅降价预期开始消除，不再持币观望；②对未来贷款利率提高的预期，由于中央银行准备金率的提高、国际美元利率的提高，以及国内经济的高速增长，预计中央政府有可能会采取货币政策；③房地产区域价格差别过大，处于低价位城市的开发商和居民有房价会向高价位城市靠近的心理预期，造成“高价成交”；④人们的追涨心理以及对国内经济形势普遍看好等。（6）从房地产政策看房地产价格上涨。2004年以前国家出台房地产政策的方向为推动房地产迅速繁荣，包括：①土地政策，如对土地市场的清理整顿、限制高档住宅和禁止别墅用地的审批以及招牌挂的实施等；②针对开发商出台的一些政策，如提高自有资金率，提高商品房预售门槛，施工方不再垫付资金等，使开发商必须有足够的资金支撑开发项目，进而影响到房价；③金融政策，如贷款门槛不高，存款的低利率，存款不如买房等。从2005年开始，国家主要出台了一系列限制性政策，通过金融、土地和税收等方面的政策限制炒房，保护消费需求，致使2006年商品住宅出现价格波动。3.天津房地产价格与国民收入比例分析。房地产价格水平应该在居民可支付范围之内，与居民可支配收入相适应。我们分析了天津市居民可支配收入的情况，与全国居民可支配收入比较，天津多年来一直高于全国平均水平，与全国居民可支配收入增长速度基本一致（见图5、图6）。这样的收入水平应该对应怎样的房地产价格呢？我们用房价收入比来衡量收入与房地产价格的适应性。从银行支持力度推导房价收入比，假设银行贷款期限是n年，贷款月利率是r，贷款总额是L，贷款额度是P，家庭可支配年收入是W，每月还款额=W/m（m≥2），房价收入比是R，房地产总价是T，以月等额还款方式还款。由此公式得知，房价收入比与贷款额度、贷款利率、贷款期限以及还款占家庭收入的比例有关，从公式中可看出，房价收入比与贷款额度、贷款利率成反比，与还款额占家庭可支配收入的比例成正比。就目前银行对购房者的最大支持力度来计算房价收入比，我们做以下假设：①按银行最高贷款期限30年；②最高贷款额度80%；③目前贷款年利率6.84%，可以下浮15%，为5.814%，月利率为4.845‰；④每月还款额按照银监会出台的《商业银行房地产贷款风险管理指引》不超过月收入的一半，这里按最大值一半计入；⑤每月按等额还款方式还款：月还款额=总贷款×月利率（1+月利率）贷款月数／（[1+月利率）贷款月数-1]；⑥户均可支配收入不发生变化。根据上述假设条件得出：通过上述分析我们可以解释为什么我国有些城市房价收入比达到10以上还有比较旺盛的需求。特别对于高收入阶层恩格尔系数越低,越能承受高房价收入比。但8.86是对于能贷款30年的购房者来说的，是银行最大支持力度下的房价收入比一般的银行支持力度下，我们假设：①银行的贷款期限是20年；②贷款额度是70%；③每月还款额占户均可支配收入1/3，④贷款利率不变，按上述公式计算所得房价收入比为5.62,这个房价收入比是保证人们正常轻松生活的房价收入比。在目前的银行支持力度下，我国正常适宜的房价收入比应该为5.62，可支付的最大房价收入比为8.86。由此，我们分析天津的平均房价收入比情况，2005年城市人均可支配收入为12