房地产开发项目管理制度汇编

******投资资发展有限公公司项目管理制度汇编编号：*******－01第A版第0次修改标题：房地产开发发项目可行性性研究管理办办法第1页共9页编制审核批准日期日期日期修改记录序号条款号修改内容修改时间123456789101112******投资资发展有限公公司编号：******—001版本：A版第0次修改标题：房地产开发项目可可行性研究管管理办法页码：第2页共9页房地产开发项目可行性研究管理办法为适应公司发展需要，实现房地产开发项目决策的科学化、民主化，减少或避免投资决策的失误，提高项目开发监视的综合效益，特制定本办法。1开发项目可行性研究的任务可行性研究就是在工程项目投资决策前，对与项目有关的社会、经济和技术等方面情况进行深入细致的研究；对拟定的各种可能建设方案或技术方案进行认真的技术经济分析、比较和论证；对项目的综合效益进行科学的预测和评价。在此基础上，综合研究建设项目的技术先进性和适用性、经济合理性以及建设的可能性和可行性，由此确定该项目是否应该投资和如何投资等结论性意见，为领导决策提供可靠的、科学的依据。2可行性研究的步骤2.1筹备。可行性研究开始前的准备工作包括提出项目开发设想，组建研究小组，制定研究计划和工作大纲等。2.2调查。主要从市场调查和资源调查两方面进行。市场调查应查明和预测市场的供给和需求量、价格、竞争能力等，以便确定项目的经济规模和项目构成。资源调查包括建设地点调查、开发项目用地现状、交通运输条件、外围基础设施、环境保护等方面的调查，为下一步规划方案设计、技术经济分析提供准确的资料。2.3方案的选择和优化。在收集到的资料和数据的基础上，建立若干可供选择的方案，进行反复比较和论证，会同相关部门采用技术经济分析的方法，评选出合理方案。2.4财务评价与不确定性分析。对经上述分析后所确定的最佳方案，在估算项目投资、成本、价格、收入等基础上，对方案进行详细的财务评价和不确定性分析。研究论证项目在经济上的合理性和盈利能力。由相关部门提出资金筹措建议和项目实施总进度计划。2.5编写报告书。经上述分析与评价，即可编写详细的可行性研究报告，推荐一个以上的可行方案和实施计划，提出结论性意见、措施和建议，供领导决策。3可行性研究的内容由于房地产项目的性质规模和复杂程度不同，其可行性研究的内容也不尽相同，各有侧重。主要应包括以下几方面：3.1项目概况。主要包括：******投资资发展有限公公司编号：******—001版本：A版第0次修改标题：房地产开发项目可可行性研究管管理办法页码：第3页共9页项目名称；项目的地理位置。包括项目所在地城市、区和街道，项目周围主要建筑物等；项目所在地的周围环境状况。主要从工业、商业及相关行业现状及发展潜力、项目建设的时机和自然环境等方面说明项目建设的必要性和可行性；项目的性质及主要特点。3.2开发项目用地的现状调查及动迁安置土地调查。包括开发项目用地范围内的各类土地面积及使用单位。人口调查。包括开发项目用地范围内的总人口数、总户数，需动迁的人口数、户数等。调查开发项目用地范围内建筑物的种类，各种建筑物的数量及面积，需要拆迁的建筑物种类、数量和面积等。各种市政管线。主要应调查上水管、雨水管、污水管线、热力管线、燃气管线、电力和通讯管线的现状及目标和其可能实现的时间。其他地下、地上物现状。开发项目用地范围内地下物调查了解的内容，包括水井、人防工程、各种管线等；地上物包括各种树木、植物等。开发项目用地的现状要附有平面示意图。如需要进行拆迁的，要制定动迁计划，确定安置方案。3.3市场分析和建设规模的确定市场供给现状分析及预测。市场需求现状分析及预测。市场交易的数量与价格。服务对象分析、制定租售计划。拟建项目建设规模的确定。3.4规划设计方案选择市政规划方案选择。市政规划方案的主要内容包括各种市政设施的布置、来源、去路、和走向，大型商业房开发项目重点要规划安排好交通组织和共享空间等。项目构成及平面布置。建筑规划方案选择。建筑规划方案的内容主要包括各单项工程的占地面积、建筑面积、层数、层高、房间布置、各种房间的数量、建筑面积等。附规划设计方案详图。******投资资发展有限公公司编号：******—001版本：A版第0次修改标题：房地产开发项目可可行性研究管管理办法页码：第4页共9页3.5资源供给建筑材料的需用量、采购方式和供应计划。项目施工的组织计划。项目施工期间的动力、水等供应。项目建成投入使用后水、电、热力、煤气、交通、通讯等供应条件。3.6项目开发组织机构和管理费用研究开发项目的管理体制、机构设置。管理人员的配备方案。人员培训计划、年管理费用估算。3.7开发建设计划前期开发计划。包括项目从立项、可行性研究、下达规划任务、征地拆迁、委托规划设计、取得开工许可证直至完成开工前准备等系列工作计划。工程建设计划。包括各个单项工程的开工、竣工时间，进度安排，市政工程的配套建设计划等。建设场地的布置。施工队伍的选择。3.8项目经济及社会效益分析项目总投资估算。包括开发建设投资和经营资金两部分。项目投资来源、筹措方式的确定。开发成本估算。销售成本、经营成本估算。销售收入、租金收入、经营收入和其他收入估算。财务评估。运用静态和动态分析方法分析计算项目投资回收期、净现值、内部收益率和投资利润率、借款偿还期等技术经济指标，对项目进行财务评价。风险分析。一方面采用盈亏平衡分析、敏感性分析、概率分析等定量分析方法进行风险分析；另一方面结合政治形势、国家方针、经济发展趋势、市场周期、自然等方面因素的可能变化，进行定性风险分析。项目环境效益、社会效益及综合效益评价。******投资资发展有限公公司编号：******—001版本：A版第0次修改标题：房地产开发项目可可行性研究管管理办法页码：第5页共9页结论及建议运用各种数据从技术、经济、财务等方面论述开发项目的可行性，提出存在的问题及相应的建议，并推荐最佳方案。4可行性研究报告的撰写4.1封面：要能反映评估项目的名称、谁作的评估及可行性研究报告写作时间。4.2摘要：用简洁的语言，介绍被评估项目所处地区的市场情况、项目本身的情况和特点、评估的结论。文字要字斟句酌，言必达意，绝对不能有废词冗句，字数以不超过1000字为宜。4.3目录4.4正文：这是可行性研究报告的主体，要按照逻辑的顺序，从总体到细节循序进行。一般包括：项目总说明、项目概况、投资环境研究、市场研究、项目地理环境和附近地区竞争性发展项目、规划方案及建设条件、建设方式与进度安排、投资估算及资金筹措、项目评估基础数据的预测和选定、项目经济效益评价、风险分析和结论与建议等十二个方面。4.5附表：附表是对于正文中不便于插入的较大型表格。一般包括：项目工程进度计划表、项目投资估算表、投资计划和资金筹措表、项目销售计划表、项目销售收入测算表、财务现金流量表、资金来源与运用表、贷款还本付息估算表和敏感性分析表。4.6附图：一般包括：项目位置示意图、项目规划用地红线图、建筑设计方案平面图等。5市场分析与需求预测5.1开发项目的市场调查内容，可依项目的具体情况确定。一般应进行以下内容的调查：5.1.1社会经济状况及投资环境调查，主要包括项目所在地的社会经济发展规划、城市建设规划、金融财税政策、鼓励投资产业及影响房地产业的各种宏观经济因素。房地产投资及同类物业市场调查。主要包括项目所在地房地产投资开发态势、开发量、价格水平及潜在需求。如同类物业近年内的市场交易状况、区域分布和价格水平。对明显具有竞争性的项目要有针对性地着重进行研究分析。5.1.3消费者意愿调查。主要包括当地消费者对项目设计的使用要求或对已开发项目的评价、消费者的购买动机、购买能力及购买偏好等。******投资资发展有限公公司编号：******—001版本：A版第0次修改标题：房地产开发项目可可行性研究管管理办法页码：第6页共9页物资供应市场调查。主要包括当地主要材料、设备供应状况、市场价格及有关物资信息。工程技术状况调查。主要包括项目开发所处地段的地形、地质情况、当地可采用新材料、新技术以及有关技术经济指标。物业管理状况的调查。主要调查了解该地面物业管理范围、服务质量、收费标准、客户对物业收费的承受能力等。5.2市场调查方法应机动灵活，力求准确，一般可采取以下方法：积累资料。专人收集有关专业报刊、会议及政府协会活动等形成的文件、信息、年鉴统计资料，进行整理鉴别。走访调查。通过走访客户、开发企业和有关信息咨询服务部门，获得开发项目功能、质量、价格及改进提高的要求。征询。通过对有关行政管理部门征询或对专家函询方式。在深入调查充分分析收集资料基础上，对开发物业需求现状及发展趋势进行科学分析，对开发成本、市场售价、销售对象、销售进度等作出客观预测。6地点选择与地块价值评价房地产开发项目的地点选择和地块评价是对可供选择的地点和地块的条件和价值进行分析比较和评价。分析评价内容包括：6.1拟定地点的水文、地形、地质条件等地理特征；6.2拟定地点的市政配套、交通运输条件；6.3拟订范围的拆迁情况；6.4地块周边的自然景观、人造景观及污染情况；6.5实际地价与地价潜在价值评价。7资金筹措7.1制定可靠或比较可靠的资金筹措计划，是开发项目实现预期目标的基本条件，是避免项目流产或夭折的根本保证，必须高度重视，周密策划。凡在资金筹措无望的情况下，不必开展深度可行性研究。7.2资金筹措计划主要是就项目投资的资金来源进行分析，包括自有资金、贷款和预售收入三部分。当资金来源中包括预售收入时，应有销售收入计划配合考虑。******投资资发展有限公公司编号：******—001版本：A版第0次修改标题：房地产开发项目可可行性研究管管理办法页码：第7页共9页8财务评价8.1房地产开发项目财务评价有静态法和动态法两种。对规模小、周期短的项目，可采用静态法。对规模较大、周期较长或资金来源渠道多、收支复杂或滚动开发的项目，应采取动态法。8.2静态法是通过投资项目的总收入和总费用之间的比较，来计算开发项目的盈利和投资回报率数值，以此计算与同类房地产开发项目正常回报率相比较，以分析评价其经济合理性。静态法的评价指标有净利润投资收益率和静态投资回收期。8.3动态法财务盈利能力分析，一般应以下列指标进行。8.4财务净现值（FNPV）财务净现值是指按行业的基准收益率或设计的折现率ic，将项目经营周内各年净现金流量折现到建设初期的现值之和，它是考察项目在经营周期内盈利能力的动态评价指标，其值可根据财务现金流量表计算求得。判别标准为FNPV≥0项目可行；FNPV＜0项目不可行。8.5财务内部收益率（FIRR）财务内部收益率是指项目在整个经营期内各年净现金流量累计等于零时的折现率，是考察项目盈利能力的主要动态评价指标。判别标准为：FIRR≥ic即认为盈利能力已满足最低要求，项目可行；FIRR＜ic项目不可行。8.6财务净现值率（FNPVR）财务净现值率是项目单位投资现值所获得的净现值，其值越大表明项目投资效益越好。8.7动态投资回收期（P’t）动态投资回收期是按现值法计算的投资回收期，可直接从财务现金流量表求得。本条所列财务评价指标表达公式见附录。9不确定性分析9.1项目评价所采用的数据，由于多来自预测和估算，有一定程度的不确定性，为分析不确定因素对财务评价指标的影响需进行不确定性分析，以估计项目可能承担的风险，以论证开发项目在经济上的可靠性。不确定性分析包括盈亏平衡分析、敏感性分析和概率分析。9.2盈亏平衡分析是通过盈亏平衡点（BED）分析项目成本与收益的平衡关系。当影响投资效果的变化因素达到某一临界值时，方案的收入与支出相平衡，此时方案既不盈利也不亏本，此临界值即为盈利平衡点。******投资资发展有限公公司编号：******—001版本：A版第0次修改标题：房地产开发项目可可行性研究管管理办法页码：第8页共9页9.3敏感性分析是通过分析、预测项目主要因素（如成本、价格、销售周期等因素）发生变化时对财务评价指标的影响，从中找出敏感因素和极限变化幅度。9.4概率分析的目的在于用概率研究预测各种不确定性因素和风险因素对项目评价指标可能发生的影响。一般是计算项目净值的期望值及净现值大于或等于零时的累计概率，累计概率越大，说明项目承担的风险越小。10可行性研究管理10.1房地产开发项目不论投资规模大小，都应编制可行性研究报告，其深度要求可从实际出发或领导决策要求确定。规模较大且要求研究深度相对较深的项目，可委托专门咨询机构承担项目可行性研究任务；规模适量且研究深度适当的项目，由房地产公司自行组织可行性研究。10.2房地产开发项目可行性研究工作，一般应由公司总工程师总体负责，开发、销售、财务部门人员参与组成研究小组，开展工作。10.3房地产开发项目可行性研究报告首页应加盖开发公司印章，主扉页应署总经理、总工程师及研究人员姓名，末页应署报告执笔人姓名。10.4开发项目的可行性研究工作，由公司组织并进行初审，研究报告必须上报国华实业公司，并由其主持论证审批。10.5开发项目的可行性研究报告及决策意见，不论实施与否，都应归入技术档案管理，妥善保存备查。10.6可行性研究报告属单位的集体研究成果，对其有关经营策略和经济对策研究要给予保密，凡因泄露损害单位利益者，视为违纪行为。10.7开发项目实施完成后，应组织参与研究的部门和人员进行总结，予以跟踪研究。对研究的方法、测算、结论、建议等，对照市场实际，从中找出成功经验和教训，以不断提高可行性研究的科学水平和定性、定量分析的准确性。附录：财务评价指标表达公式1静态评价指标1.1投资收益率（R）投资收益率（R）=净收益额÷项目投资总额×100%1.2静态投资回收期（Pt）投资回收期（Pt）=累计净现金流量开始出现正值年份数—1+上年累计净现金流量的绝对值÷当年净现金流量******投资资发展有限公公司编号：******—001版本：A版第0次修改标题：房地产开发项目可可行性研究管管理办法页码：第9页共9页2动态评价指标2.1财务净现值（FNPV）FNPV=∑（CI-C0）t（1+ic）-t式中：1）CI—现金流入量C0—现金流出量2）（CI-C0）——第t年的净现金流量3）ic——基准收益率4）n—计算期2.2财务内部收益率（FIRR）∑（CI-C0）t（1+FIRR）-t=0式中符号代表意义同上式。2.3财务净现值率（FNPVR）FPVR=FNPV÷I式中：1）FNPV—财务净现值2）I—投资现值2.4动态投资回收期（p’t）∑（CI-C0）t（1+ic）-t=0动态投资回收期（P’t）=（累计财务净现值出现正值年份表）-1+当年累计财务净现值的绝对值÷当年财务净现值******投资资发展有限公公司项目管理制度汇编编号：*******－02第A版第0次修改标题：房地产开发发管理细则第1页共6页编制审核批准日期日期日期修改记录序号条款号修改内容修改时间123456789101112******投资资发展有限公公司编号：******—002版本：A版第0次修改标题：房地产开发管理细细则页码：第2页共6页房地产开发管理细则1总则为加强对房地产开发业务的管理，减少和避免失误，提高综合效益，根据《城市房地产管理法》及其他有关法规的规定，结合近年来济南国华置业有限公司进行房地产开发的实际情况，制定本细则。2项目开发管理2.1项目选择：由开发部配合实业公司根据城市发展前景、地理位置、城市规划等因素，结合自身实力，考察选择具有投资价值的开发项目。2.2可行性研究：由开发部按房地产开发可行性研究管理办法执行。2.3投资决策：根据房地产开发项目可行性研究报告，结合公司自身情况，对是否投资开发该项目做出决策。决策必须认真慎重，贯彻实事求是、量力而行的原则。决定投资项目的可行性研究报告报国华实业公司审批。2.4土地合同订立：项目确定后，开发部应组织尽快与土地持有方签定正式合同（或协议），如土地使用权出让（或转让）协议、合作开发合同、联建合同等。合同内容要具体、明确、严谨，准确载明合同各方的责任，必要时可以报有关部门鉴证或公证。2.5计划编制：土地合同签定后，项目公司经理应组织编制项目开发详细计划书，明确办理各项前期手续、规划设计及论证、施工图设计及优化、施工监理的委托、施工队伍的选择及进场等事项的时间、人员安排、办理步骤等。明确资金筹措、完成投资、成本控制、房产销售等的方式、方法及相应计划安排。2.6前期手续：开发部指导并会同项目公司相关人员有步骤地办理有关手续，主要有：向开发管理部门报批项目，申报开发经营许可证。向计划部门申报固定资产投资计划，报批项目立项。向土地部门申领土地使用证和建设用地批准书。向规划部门申请规规划定点，办办理建设用地地许可证。如系旧城改造项目目，按当地政政府的拆迁政政策委托拆迁迁管理部门办办理拆迁安置置，拆迁完毕毕后请有关部部门验收。******投资资发展有限公公司编号：******—002版本：A版第0次修改标题：房地产开发管理细细则页码：第3页共6页2.7规划设设计：由工程程部配合实业业公司完成。要要贯彻充分利利用土地、完完善使用功能能、利于房产产销售、降低低工程造价、美美化周围环境境的原则。大大型项目的规规划设计宜采采用招标方式式确定设计单单位。规划设设计完成后，向向规划部门报报批，开发部部组织申领建建设用地规划划许可证、建建设工程规划划许可证。2.8现场施施工准备工程部负责委托测测量与勘探，办办理地形图和和工程地质勘勘察资料。工程部组织实施项项目（场地）的“三通一平”，联系办理水、电进场，必要时争取办理“七通一平”。2.9委托工工程施工监理理：所有开发发项目原则上上都要委托施施工监理。宜宜采用招标或或议标的方式式选择工程监监理单位；应应明确工程监监理的职责、权权限、与公司司工程部的职职责分工，并并应有与对监监理单位进行行监督、管理理、奖罚相对对应的合同、经经济、行政管管理措施或办办法。工程部部负责组织委委托监理。2.10编制制项目施工组组织总设计：：项目具备开开工条件时，总总工程师组织织工程部编制制项目施工组组织总设计，明明确单项工程程开工顺序、施施工队伍及资资金的调度、各各单项（或单单位）工程开开工时间、设设备及材料的的采购准备及及时间、质量量控制计划、场场地的利用及及安排等。2.11施工工队伍选择：：项目施工组组织总设计确确定后，经济济部应按计划划组织选择施施工队伍。具具体操作方式式见工程招标标管理规定。施施工队伍确定定后，公司应应与其签订正正式的施工合合同。2.12开工工手续：工程程开工前，开开发部配合工工程部办理消消防、抗震监监督、工程报报建、开工报报告、施工许许可证、质量量监督、安全全监督等手续续。2.13自购购工程用设备备、材料的招招标与供货：：工程开工前前，工程部应应依据设计施施工图纸及开开发项目定位位做好设备、材材料选型、定定位工作。相相关部门（或或工程部门）根根据设备、材材料定位要求求及施工组织织总设计的时时间安排选择择供货商，一一般采用招标标或议标的方方式确定供货货商。供货商商确定后，公公司应与其签签订正式的供供货合同。2.14施工工管理：工程程部负责施工工管理。管理理内容主要包包括：组织施工前的图纸纸会审，审核核施工单位的的施工组织设设计；协助施工单位解决决现场的特殊殊困难；督促施工单位按合合同要求完成成施工进度，实实事求是地对对工程进度做做出签证；******投资资发展有限公公司编号：******—002版本：A版第0次修改标题：房地产开发管理细细则页码：第4页共6页清点、验收甲供材材料，督促施施工单位做好好工程材料的的取样检验，检检查材料合格格证；督促施工单位做好好分部、分项项工程的自检检、互检工作作，组织进行行隐蔽工程的的验收，严格格控制工程质质量；及时发现、处理施施工中出现的的问题，对质质量事故，必必须向公司及及有关行业主主管部门反映映，妥善处理理；协调解决两个以上上施工单位的的施工交叉关关系；督促施工单位进行行工程维修。委托监理公司进行行施工监理的的项目，要严严格按照《委委托监理合同同》、《工程程监理实施细细则》对以上上施工管理工工作进行分工工，避免与公公司工程部工工作交叉，并并按《委托监监理合同》、《工工程监理实施施细则》对监监理单位进行行日常监督。2.15工程程造价预测及及预算：项目目定位前，经经济部应配合合开发部对项项目进行经济济论证；项目目定位后，经经济部应配合合实业公司做做项目投资估估算；正式设设计施工图出出来后，经济济部应做设计计施工图预算算。经济部应应视以上工作作量大小外委委编制或自行行编制，以此此作为控制项项目投资、工工程成本的依依据或目标。2.16工程程款拨付：项项目公司根据据工程进度，编编制开发项目目的季度、月月度用款计划划，交财务部部组织资金。施施工单位按合合同提报工程程付款计划后后，由经济部部进行审核，并并配合财务部部拨款。2.17竣工工验收：开发项目（单项工工程）竣工后后，先由公司司工程部组织织初验，初验验合格后向质质量监督部门门申请验收。成片开发项目竣工工后，工程部部组织初验，然然后报当地政政府组织有关关部门进行综综合验收。开发项目验收合格格后，工程部部将工程项目目资料综合整整理后按规定定时间向城建建档案馆报送送。2.18工程造价价决算：工程程竣工后，由由经济部审核核施工单位提提报的工程竣竣工造价结算算（必要时，可可委托审计事事务所进行审审计），工程程部配合，并并与施工单位位办理工程造造价结算手续续。财务部依依据确认的工工程造价结算算编制工程竣竣工财务决算算，对项目工工程投资进行行竣工清点。2.19技术术档案管理：：综合部根据据档案管理要要求制定相应应办法进行管管理。主要是是：******投资资发展有限公公司编号：******—002版本：A版第0次修改标题：房地产开发管理细细则页码：第5页共6页收集、保管开发项项目的原始资资料，包括立立项批文、用用地许可证、建建设用地规划划许可证、拆拆迁验收证、建建设工程规划划许可证、建建设工程施工工许可证、开开工报告等等等。收集开发项目的全全套工程资料料，审查、保保管施工单位位提交的竣工工资料，包括括工程地质勘勘察报告、规规划图、施工工图、图纸会会审记录、重重要施工日志志、材料化验验与试验报告告、隐蔽工程程验收单、设设计变更记录录、现场签证证、质量事故故处理报告、竣竣工决算书等等。3房产销售管管理3.1对房地地产开发项目目的销售工作作应提前介入入。在可行性性研究阶段，开开发部就项目目的销售前景景、预期售价价提出意见，并并对项目进行行市场定位即即确定项目的的主要销售对对象。在规划划设计阶段，开开发部应根据据市场定位和和掌握的市场场信息，对项项目的户型设设置、面积大大小、内部设设施、设计标标准等提出相相应的意见。3.2项目的的规划设计一一经批准，开开发部应会同同相关部门编编制销售计划划，包括销售售策略、销售售方式、平均均售价、销售售进度等，制制订详细的销销售方案，确确定每楼层、每每单元的明细细价格，定出出底价，报公公司主要领导导审批后实施施。3.3开发项项目开工前后后，开发部应应办理商品房房预售登记手手续，领取商商品房预售许许可证。为促促进销售，有有条件的还可可与银行联系系，办理按揭揭委托。3.4开发部部应采取各种种方式促销商商品房，如在在报纸、期刊刊、广播电视视等新闻媒介介上发布广告告，制作售楼楼说明书向潜潜在客户分发发，在现场制制作广告牌，有有目的地上门门推销，委托托代理销售等等等。3.5销售开开始后，应随随着项目建设设进度并根据据市场反应、销销售情况对售售房价格进行行相应调整。3.6商品房房的销售，除除预售时或建建成后一次性性付清房款外外，其余均不不得享有优惠惠。特殊情况况需要予以优优惠的，须经经公司领导集集体研究批准准。3.7销售商商品房必须签签订书面合同同，合同须具具备以下基本本内容：所售房产的位置、面面积、标准、附附属设施、交交付时间；房产单位售价、总总价款、付款款方式和定金金；合同双方的权利和和义务；违约责任和惩处方方式；争议解决办法及其其他约定的条条款。3.8任何购购房业主若未未按合同约定定付清房款，一一律不得将所所购房产交付付其使用，违违者对责任人人就所造成的的损失给予处处罚。******投资资发展有限公公司编号：******—002版本：A版第0次修改标题：房地产开发管理细细则页码：第6页共6页3.9开发项项目通过竣工工验收后，开开发部应为购购房业主办理理产权证书。3.10房产产销售基本结结束后，由开开发部、财务务部共同写出出开发项目投投资效益总结结报告，上报报公司领导。同同时，开发部部还应配合财财务部编制开开发项目决算算报告，对项项目收益情况况加以认真分分析。3.11公司司在资金情况况允许的条件件下，可将所所开发的重要要位置的商业业用房、写字字楼留作固定定资产，用于于对外租赁，获获得长期的租租金收益。4物业管理4.1开发项项目在进行房房产销售之前前，公司应根根据项目情况况选定物业管管理单位，由由其承担项目目建成后的管管理。任何开开发项目，既既可由公司控控股的物业管管理公司承担担管理任务，也也可委托非公公司控股的物物业管理公司司进行管理。公公司要与选定定的物业公司司签订合同。4.2物业管管理公司对项项目验收接管管后，负责所所管理项目的的房屋设备、市市政公用设施施、生活服务务设施的日常常管理和维护护维修，并可可按实际情况况相应负责园园林绿化、环环境卫生、保保安等事务，还还可为居民（用用户）提供其其他无偿或有有偿的服务。4.3工程竣竣工后，在工工程保修期间间，物业管理理公司发现工工程质量等问问题，应及时时向公司工程程部反映，由由工程部责成成施工单位及及时修缮；或或自行修缮，并并会同相关部部门按实扣除除施工单位保保修金。4.4物业管管理公司按《业业主须知》规规定定期向服服务区内的业业主收取有关关费用。4.5开发建建成区居住业业主数达到一一定规模，应应成立业主委委员会，由业业主委员会决决定物业管理理的委托事宜宜。5附则5.1本制度度自正式颁布布之日实施。******投资资发展有限公公司项目管理制度汇编编号：*******－03第A版第0次修改标题：工地例会制制度第1页共3页编制审核批准日期日期日期修改记录序号条款号修改内容修改时间123456789101112******投资资发展有限公公司编号：******—003版本：A版第0次修改标题：工地例会制度页码：第2页共3页工地例会制度1目的完善工程管理制度度，加强对在在建工程的进进度、质量、投投资控制的管管理，提高工工作效率，加加强建设单位位、监理单位位、施工单位位等有关方面面的协调及联联系，切实解解决工程建设设中实际存在在的问题。2工程例会的组织2.1工程例会会为定期会议议，每次例会会时间由各项项目部自定。2.2工程例例会主持人为为工地总监理理工程师或工工地总监代表表。2.3工程例例会参加人员员包括项目公公司经理、驻驻项目公司各各专业技术人人员、施工单单位和监理单单位相关人员员。2.4项目公公司应提前与与监理单位进进行沟通，当当预计要有重重大问题决策策时，需请示示公司总经理理或总工参加加。2.5会议的的时间变更或或取消由工程程例会主持人人决定。2.6会议结结束后，由监监理单位记录录人员整理形形成《例会纪纪要》，并于于会后第二天天发给与会人人员。2.7与会人人员参加例会会时需签到，收收到《例会纪纪要》后需签签收。2.8监理单单位每月要出出一份《监理理月报》发至至各与会单位位，项目公司司应及时将《监监理月报》传传递到济南公公司，供公司司领导审阅。2.9项目公公司人员应将将每一份《监监理月报》、《例例会纪要》登登记、备案。3工程例会会议程序序3.1施工单单位施工人员员对本周工程程进度以及下下周工程进度度的安排进行行汇报，提出出对本周工程程施工中所遇遇到的设计、施施工、材料供供应等各方面面存在的问题题，并对下道道工序的施工工方法、进度度、安排进行行说明。3.2项目公公司经理、各各专业技术人人员，对施工工单位提出的的问题进行答答复。监理公公司对本周施施工监理过程程中的施工质质量、进度、材材料供应、投投资控制、安安全生产情况况进行说明，并并提出监理过过程中所发现现的问题，提提出相应控制制措施。项目目经理对各施施工单位之间间、各专业之之间在施工中中所遇到的配配合问题进行行协调。3.3其他与与会人员进行行会议发言。******投资资发展有限公公司编号：******—003版本：A版第0次修改标题：工地例会制度页码：第3页共3页3.4例会主主持人对会议议进行总结。并并对各与会人人员提出的主主要问题通过过讨论做出结结论，对本周周工程建设概概况进行总结结，并对下周周监理工作做做出具体部署署。3.5每月最最后一个例会会，除以上会会议内容以外外，要求施工工单位将本月月的计划与实实际完成进行行对比，查找找原因，落实实责任，并将将下月工程建建设的安排列列入该会议的的议程。4工程例会落实4.1工程例例会纪要是过过去一周工程程建设的集体体检讨和全面面总结，对在在建工程具有有指导意义。4.2监理单单位及驻项目目各专业人员员在日常监理理过程中，应应把例会纪要要所提出的施施工、材料供供应、投资控控制以及各工工种、各专业业之间的协调调问题作为监监理的一项具具体工作内容容，并对各种种问题的解决决情况作监理理记录，并在在下次的例会会上对上述问问题的解决情情况做出汇报报。4.3总监理理工程师或工工地总监代表表应督促各施施工单位在工工程建设中严严格遵守工程程例会对工程程建设中发生生的问题所做做出的结论处处理施工与其其他矛盾，并并要求施工人人员于下次例例会上，汇报报上次例会纪纪要中有关问问题及处理情情况和有关结结论的落实情情况。******投资资发展有限公公司项目管理制度汇编编号：*******－04第A版第0次修改标题：施工图管理理制度第1页共2页编制审核批准日期日期日期修改记录序号条款号修改内容修改时间123456789101112******投资资发展有限公公司编号：******—004版本：A版第0次修改标题：施工图管理制度页码：第2页共2页施工图管理制度1目的施工图纸的管理是是房地产企业业技术管理中中的重要环节节，为正常的的工程施工管管理、良好的的物业管理所所必需，并为为最终的竣工工结算打下基基础。2施工图纸管理内容容：2.1接到设设计单位送来来的图纸应立立即整理，编编号和分发。2.2完整的的施工图应包包括总配图及及总说明、总总目录、建筑筑图、结构图图、设备图（给给排水、采暖暖、通风、空空调、设备安安装等）、电电气图（配电电、照明、综综合布线、自自动报警、安安防等）、室室内装饰图、标标准图、通用用图、设计说说明书等。2.3施工图图纸的数量应应在20套，包括精精装本4套，平装16套。3施工图纸的管理程程序:3.1图纸的的整理。收到到图纸后，核核对其套数、页页数、种类，并并按用途进行行分类、编号号、登记。3.2图纸的的分发。项目公司申报开工工证及进行工工程招标、消消防报审、设设计审查各一一套。公司存档2套，总总工1套，工程部部、经济部各各1套。工地现场2套。施工单位4套（为为其保留4套作为绘制制绘制竣工图图使用），监理公司1套。分发登记：分发时时间、领取人人单位、姓名名、数量。3.3图纸的的保管，由驻驻项目公司工工程技术人员员保管。3.4图纸的的收回、作废废，对因设计计变更而作废废的图纸应及及时收回、登登记，并加盖盖作废章。4竣工图纸的管理细细则:4.1工程竣竣工验收后一一般在30天内应完成成竣工图，由由施工单位负负责绘制。4.2一般少少量的局部变变更可在原图图上更改。4.3对局部部更改（变更更量大于4..2条者）可可在图上增画画大样图或部部分更改图。4.4对改动动较大的部分分要重新绘制制。4.5竣工图图一般应绘制制4套，绘制完完成后由监理理公司审核。4.6监理公公司审核后加加盖审核章上上交驻项目公公司技术人员员。******投资资发展有限公公司项目管理制度汇编编号：*******－05第A版第0次修改标题：施工图审学学制度第1页共2页编制审核批准日期日期日期修改记录序号条款号修改内容修改时间123456789101112******投资资发展有限公公司编号：******—005版本：A版第0次修改标题：施工图审学制度页码：第2页共2页施工图审学制度1目的为使工程设计符合合开发经营的的要求（功能能、标准、构构造、经济、其其他等），减减少设计误差差，明确设计计要求，促进进开发项目顺顺利进行。2施工图审学组织：：2.1一般性性项目的图纸纸审学由工程程部组织进行行，对小区或或超过一定规规模以及重点点项目应由公公司总工程师师组织审学。2.2开发公公司参加审学学人员构成：：项目公司、工工程部、经济济部、开发部部相关人员。2.3施工单位位确定后，施施工单位、监监理单位也应应组织审学。2.4审学图图纸要做认真真记录，并分分类整理形成成《审学图纸纸意见书》，送送达设计单位位以备解决答答复。3图纸审学内容：3.1施工图图设计是否符符合设计委托托书中功能、标标准、构造、规规模、经济等等方面的要求求。3.2与政府府批准的规划划、方案对照照，是否有不不符之处。3.3图纸本身身是否存在错错、漏、碰、缺缺和不符合现现行规范、规规程的地方。3.4配套工工程是否完善善。3.5图纸设设计中采用的的新技术、新新工艺、新材材料、构配件件的设备有无无实施性困难难。4图纸审学程序：4.1按图纸纸种类应流先先总图，再基基本图纸，最最后是详图。4.2按专业业分，应先建建筑，再结构构、设备、电电气图，最后后是室内装饰饰图。******投资资发展有限公公司项目管理制度汇编编号：*******－06第A版第0次修改标题：施工图设计计交底制度第1页共2页编制审核批准日期日期日期修改记录序号条款号修改内容修改时间123456789101112******投资资发展有限公公司编号：******—006版本：A版第0次修改标题：施工图设计交底制制度页码：第2页共2页施工图设计交底制制度1目的为全面贯彻设计要要求，使参加加施工的各单单位人员思路路一致，最大大限度的避免免施工中出现现失误，同时时，也为解答答《审学图纸纸意见书》中中所提的问题题。2施工图设计交底的的组织2.1设计单单位参加人员员：项目负责责人、土建、安安装（给排水水、电、暖、通通等）工程的的设计人。2.2施工单单位参加人员员：项目经理理、技术负责责人、各专业业施工员、预预算员。2.3开发公公司参加人员员：工程部、经经济部技术人人员。2.4监理公公司参加人员员：项目总监监或总监代表表，各专业监监理工程师、造造价师、记录录人员。2.5由项目目总监工程师师或总监代表表负责组织、主主持。2.6参加人人员在图纸会会审记录上签签名、盖章，一一式四份，各各单位一律存存档。3施工图设计交底的的基本内容：：3.1设计人人员的设计意意图与构思，建建筑构造要求求，特殊部位位以及有关标标准。3.2结构方方案的实施要要求，关键结结构部位的施施工要求。3.3设备、电电气工程的技技术要求，技技术参数的核核对。3.4对各专专业间穿插施施工的要求。3.5采用新新技术、新工工艺、新材料料的施工与工工艺要求、消消防要求。3.6其他需需提出和交待待的内容。4施工图设计交底的的基本程序：：4.1确定施施工单位、监监理单位后，并并各单位人员员配备齐全且且已全部到位位。4.2先由设设计单位对《审审学图纸意见见书》中所提提问题统一解解答。4.3按各专专业分组进行行，做到相互互学习，有问问有答，最后后进行专业间间配合问题解解答。4.4设计、监监理、开发、施施工单位负责责人发言，由由总监进行总总结。******投资资发展有限公公司项目管理制度汇编编号：*******－07第A版第0次修改标题：施工现场临临时水电使用用管理规定第1页共2页编制审核批准日期日期日期修改记录序号条款号修改内容修改时间123456789101112******投资资发展有限公公司编号：******—007版本：A版第0次修改标题：施工现场临时水电电使用管理规规定页码：第2页共2页施工现场临时水电电使用管理规规定1目的施工用临时水电的的正确使用与与计量，对保保证工程施工工正常进行，工工程竣工决算算水电费的计计量有着非常常重要的意义义。2适用范围本规定适用于各项项目公司工程程管理中施工工现场内所有有的施工单位位的临时用水水、用电及水水电设施的使使用、管理、计计量。3规定的内容容3.1项目公公司及开发部部应将工地所所在地的市政政配套手续办办妥，技术资资料搜集齐全全。3.2工程技技术人员根据据工地所在地地的市政配套套现状资料并并参考各施工工单位报审的的施工组织计计划书中所提提出的临时水水电需求总量量，计算出本本项目的临时时水、电的总总负荷（包括括水表的型号号、数量、排排水管道的直直径等；变压压器的容量、电电压等），形形成书面资料料报项目公司司经理批准，并并配合项目公公司市政人员员作好临时水水、电的接入入工作。3.3如果情情况允许，应应该将施工用用临时水电的的接入与工程程完工后的正正式用水、电电同时考虑，以以避免二次浪浪费。3.4临时水水、电接入后后应根据工地地现场实际情情况，配合监监理工程师绘绘制整个工地地的临时水、电电分配图。3.5各施工工单位之间出出现水、电需需求矛盾时，应应督促监理工工程师进行协协调，并优先先考虑工程人人员生活、安安全的需要、及及重点工程的的正常进行。3.6在施工工单位进入、撤撤出工地现场场时，相关工工程技术人员员组织监理单单位、施工单单位相关人员员对施工用水水表的表号、数数字、型号及及电表的型号号、表号、数数字、互感器器的倍数等参参数记录并三三方签字认可可，项目公司司设立专门档档桉，工地有有专人负责。3.7工地临临时水电负责责人员，应根根据工程所在在地的实际情情况定期检查查各施工单位位的临时水电电使用情况，将将水表、电表表的数字记录录三方签字认认可后转交到到项目公司财财务人员。3.8各施工工单位在各自自施工场地内内的临时水电电使用、管理理在监理单位位、开发单位位的监督下进进行，并对其其安全性负全全部责任。3.9各施工工单位变更水水表、电表时时及变更使用用位置时，应应报监理单位位、开发单位位批准后方能能进行。3.10临时时水电的使用用应遵守当地地行业部门的的内部规定。******投资资发展有限公公司项目管理制度汇编编号：*******－08第A版第0次修改标题：分部分项、隐隐蔽工程及竣竣工验收管理理制度第1页共2页编制审核批准日期日期日期修改记录序号条款号修改内容修改时间123456789101112******投资资发展有限公公司编号：******—008版本：A版第0次修改标题：分部分项、隐隐蔽工程及竣竣工验收管理理制度页码：第2页共2页分部分项、隐蔽工工程及竣工验验收管理制度度1目的对分部分项、隐蔽蔽工程及竣工工验收进行管管理控制，确确保经过验收收后的工程质质量达到规范范及设计要求求。2适用范围适用于各项目分部部分项、隐蔽蔽工程的验收收及竣工验收收。3职责范围项目公司负责组织织专业技术人人员进行工程程量、工程质质量、技术资资料的验收。4管理控制程程序4.1隐蔽工工程验收必须须在下一工序序前进行，由由项目经理委委托驻工地工工程师监控监监理公司对隐隐蔽工程进行行验收，并作作好监控记录录。对隐蔽工工程中不符合合设计要求或或施工规范规规定的部分，项项目公司会同同监理公司以以书面形式通通知施工单位位，限期整改改，处理符合合要求后，再再进行验收。隐隐蔽工程中的的重要部位整整改时应摄影影（拍照）备备查。4.2对于重重要的分部、分分项工程，各各专业工程师师会同监理工工程师按照施施工规范验收收。其他项目目进行不定期期抽检，对抽抽检不合格项项作出处理意意见及抽检记记录。4.3竣工验验收工程完工、竣工资资料整理完毕毕后施工单位位组织人员进进行全面自检检，并填报竣竣工验收报告告送交监理公公司审核。项目公司经理收到到监理公司送送交的竣工验验收报告后2日内通知监监理公司组织织验收。监理公司组织监理理工程师、各各专业工程师师、施工单位位有关人员根根据《建筑、安安装工程质量量验收评定标标准》及相关关规范对工程程进行全面检检查，并由监监理公司填发发《质量处理理通知单》，督督促施工单位位在规定的时时限内整改完完毕，并及时时进行复检。项目公司经理负责责审查《竣工工工程质量等等级核验表》。监理公司、施工单单位对竣工资资料进行全面面检查合格后后，由施工单单位报送质量量监督站，等等待竣工验收收。对质量监督站所提提出的问题由由监理公司填填发《质量问问题处理通知知单》，督促促施工单位限限期整改完毕毕，并报送整整改报告，直直至通过竣工工验收。******投资资发展有限公公司项目管理制度汇编编号：*******－09第A版第0次修改标题：工程交接验验收管理制度度第1页共3页编制审核批准日期日期日期修改记录序号条款号修改内容修改时间123456789101112******投资资发展有限公公司编号：******—009版本：A版第0次修改标题：工程交接验收管理理制度页码：第2页共3页工程交接验收管理理制度1目的为使工程质量、使使用功能符合合开发要求，方方便物业管理理，减少与业业主之间的纠纠纷，明确开开发单位与施施工单位之间间的责任及物物业与开发单单位之间的管管理界限，特特制定此制度度。2适用范围公司开发的所有项项目在竣工验验收后的交接接验收过程。3内容3.1交接验验收的依据工程发包合同；施工图纸、设计变变更、竣工验验收资料；国家现行施工规范范；质量监督站的验收收意见；委托物业管理合同同；销售合同、业主入入住手册；国家有关其他规定定。3.2交接验验收的组织在质量监督站最后后一次整改报报告批复后。由项目公司经理组组织、安排。参加人包括开发部部、工程部、销销售部、经济济部、、物业业公司、监理理单位、施工工单位相关人人员。项目公司指定专人人进行记录，完完成后请相关关责任人在原原始记录上签签字，并于三三天内将整理理记录发于各各参与单位。3.3交接验验收的程序开发部、销售部的的侧重点在于于工程的使用用功能、标准准是否符合要要求。工程部主要以工程程施工质量、工工程的完整性性为重点。物业公司的验收重重点除工程质质量外，更要要着重于检修修的方便、设设备的运行、技技术资料的完完整等。******投资资发展有限公公司编号：******—009版本：A版第0次修改标题：工程交接验收管理理制度页码：第3页共3页按照专业分组进行行验收，一般般划分为土建建（含建筑、结结构、装饰等等）、设备（含含给排水、采采暖、通风、空空调等）、电电气（含变配配电、动力电电、照明电、消消防、通讯、安安防等）。每天（或每单位工工程）验收完完毕后，各组组进行分组整整理交给记录录人员统一汇汇总。属于施工单位质量量问题的，要要求监理公司司针对汇总情情况下达整改改通知，限期期完成。属于开发单位自行行安排的项目目，项目公司司经理应要求求工程部、经经济部督促完完善。各方整改完毕后，经经验收通过后后由项目公司司经理签字，交交由物业公司司管理。******投资资发展有限公公司项目管理制度汇编编号：*******－10第A版第0次修改标题：工程施工控控制程序第1页共4页编制审核批准日期日期日期修改记录序号条款号修改内容修改时间123456789101112******投资资发展有限公公司编号：******—110版本：A版第0次修改标题：工程施工控制程序序页码：第2页共4页工程施工控制程序序1目的通过对工程施工控控制，确保工工程施工的顺顺利进行，保保证工程建设设的进度和质质量目标的顺顺利实现。2适用范围适用于所有项目的的单位、分部部、分项工程程各施工阶段段的控制管理理。3内容3.1项目公司经经理负责项目目实施进度计计划的总控制制，并负责施施工过程的总总体协调及重重大变更的下下发实施，负负责审批监理理公司提交的的项目监理实实施细则或项项目监理规划划。3.2各专业业技术人员做做到熟悉图纸纸，参与图纸纸审学、技术术交底，负责责现场协调，巡巡视工地，监监视测量监理理公司的工作作情况，保存存有关记录，作作好技术资料料管理、移交交工作。4控制程序4.1工程施施工准备阶段段的工作工程部审查监理单单位的监理大大纲、监理规规划及监理实实施细则。监理公司在开工前前审核施工单单位提供的施施工组织设计计，并由监理理工程师签署署审核意见后后转交到项目目公司审核，项项目公司审核核的重点：.1施工计划划安排是否符符合要求；.2施工部署署、施工方法法是否切实可可行；.3施工平面面布置的合理理性；.4质量管理理组织措施是是否能够保证证质量目标的的实现；.5冬雨季施施工措施是否否能够保证工工程的顺利进进行；.6对工程安安全方面的薄薄弱环节所采采取的措施是是否能够满足足施工安全目目标的实现；；.7工程成品品保护措施是是否满足验收收要求。由工程部组织开发发部、经济部部、、施工单单位、设计单单位、监理单单位进行图纸纸会审和技术术交底，执行行《图纸审学学制度》、《施施工图纸设计计交底制度》。由项目公司组织现现场技术人员员进行施工现现场的有关准准备工作，向向施工单位提提供施工场地地的地下、地地上管网线路路资料，并将将水准点与坐坐标控制点以以书面形式交交施工单位，并并现场交验。******投资资发展有限公公司编号：******—110版本：A版第0次修改标题：工程施工控制程序序页码：第3页共4页项目公司组织现场场技术人员、监监理单位、施施工单位召开开开工会议。会会议对开工前前的各项准备备工作进行检检查，确定施施工联络方式式，创造良好好的施工环境境。4.2工程施施工进度控制制工程部与监理单位位审核施工单单位的工程总总进度计划、分分项工程工期期安排是否符符合总工期控控制目标、施施工总平面图图是否存在影影响工程进度度和现场文明明、安全施工工的因素，对对审核中发现现的问题由监监理单位督促促施工单位进进行整改。项目公司组织监理理单位审核施施工单位的材材料设备的采采购计划与施施工进度计划划的同步性，对对不能满足要要求的计划进进行修正。由工程部组织监理理单位对施工工单位的劳动动力进场情况况、施工机械械配置情况、周周转性工具材材料的进场情情况进行监督督检查，确保保满足施工进进度计划的需需要。4.3工程施施工质量控制制工程部组织监理单单位监督检查查施工单位严严格按设计图图纸施工，并并符合国家规规范、标准；；对重要分项项工程要督促促施工单位制制订切实可行行的施工方案案，并监督实实施。工程部监视测量监监理公司及施施工单位，确确保使用经检检验合格的材材料、构件及及设备。工程部督促监理单单位做好施工工中的质量检检查，并与监监理单位一起起检查施工单单位对质量问问题的处理情情况。发生质质量事故时，由由监理单位组组织进行调查查处理。工程部组织施工管管理人员进行行现场巡视，及及时处理施工工中存在的质质量问题，并并做好记录。4.3.5在每每周的工程例例会上，由监监理单位对工工程施工质量量情况进行总总结，提出存存在的问题，研研究制订措施施，并监督实实施。工程部对工程施工工过程中的设设计变更，执执行公司规定定。工程部督促施工、监监理单位及时时报送有关工工程建设的各各种文件资料料，由项目公公司资料员做做好档案文件件的收集、整整理、移交等等工作。对关键的设备安装装和施工工序序，由工程部部进行重点控控制，加强监监督检查的力力度，采取有有效的措施，对对各个环节实实施连续的监监控。4.4工程施施工投资控制制4.5工程施施工安全控制制项目公司组织工程程部监督监理理单位检查施施工单位是否否建立、健全全与现场安全全文明施工有有关的规章制制度。******投资资发展有限公公司编号：******—110版本：A版第0次修改标题：工程施工控制程序序页码：第4页共4页监理单位组织施工工单位每周进进行一次工地地安全检查。记记录检查中发发现的问题，并并以监理通知知的形式下发发施工单位，责责令限期整改改。项目公司组织对发发生的安全事事故，进行调调查处理。4.6工程验验收控制工程部依据《分部部分项、隐蔽蔽工程及竣工工验收管理制制度》的规定定，监督监理理单位、施工工单位进行分分项、分部、单单位工程及竣竣工验收工作作，未经验收收，施工单位位不得进入下下一道工序施施工。工程部组织设计、监监理、施工单单位及时到质质检部门办理理阶段性验收收和工程竣工工验收。5记录5.1施工组组织方案审查查记录******投资资发展有限公公司项目管理制度汇编编号：*******－11第A版第0次修改标题：工程变更控控制程序第1页共3页编制审核批准日期日期日期修改记录序号条款号修改内容修改时间123456789101112******投资资发展有限公公司编号：******—111版本：A版第0次修改标题：工程变更控制程序序页码：第2页共3页工程变更控制程序序1目的是工程日常管理中中一项重要的的工作，是通通过遵循规定定的控制原则则和执行既定定的工作流程程，将项目总总投资和单位位成本控制在在工程预算或或工程合同造造价的目标范范围内，使项项目利润最大大化。2内容2.1建设单单位、设计单单位、施工单单位和监理单单位都可以提提出工程变更更。2.2工程变变更包括：设计变更。工程量变更。有关技术标准、规规范、技术文文件的变更。施工时间的变更。施工工艺或施工次次序的变更。合同条件的变更。3原则3.1尽量减减少的原则。各各部门技术人人员要充分做做好工程前期期工作和施工工前准备工作作，把工程变变更降至最低低限度。3.2严格控控制的原则。要要严格控制设设计变更审批批权限，健全全设计变更的的审批程序，防防止任意提高高设计标准，改改变工程规模模，增加工程程投资费用。4工程变更的的管理范围划划分2.1设计变变更、技术文文件变更、施施工工艺变更更由工程部负负责，经济部部配合完成；；2.2工程量量变更、合同同条件变更、施施工时间变更更由经济部负负责，工程部部配合完成；；2.3一般性性的变更由项项目公司经理理作最后审批批；2.4对项目目投资、工期期影响较大的的工程变更报报请公司总经经理、董事长长批准。5工程变更的的程序5.1工程变变更根据提出出单位的不同同审批程序略略有不同。5.2施工单单位提出的工工程变更。施工单位将变更申申请、变更方方案提交给监监理单位。******投资资发展有限公公司编号：******—111版本：A版第0次修改标题：工程变更控制程序序页码：第3页共3页监理单位召集相关关监理工程师师根据施工合合同、现场实实际条件等因因素对变更申申请、变更方方案进行研究究，同意的出出具书面意见见一并交给建建设单位，不不同意的出具具书面意见后后返回施工单单位。各部门根据管理范范围不同，出出具各自书面面意见，提交交项目公司经经理进行汇总总审批。项目公司经理同意意的在征求设设计单位同意意后由相关部部门下发变更更意见书；不不同意的由相相关部门出具具意见返回监监理单位。5.3建设单单位提出的工工程变更建设单位提出工程程变更后（设设计单位同意意后），连同同变更说明书书一并下发给给监理单位、施施工单位。监理单位、施工单单位如有意见见需在规定的的时间内反馈馈给建设单位位。5.4监理单单位提出的工工程变更在经经建设单位及及设计单位同同意后可下发发执行。5.5设计单单位提出的工工程变更转交交给建设单位位后，由建设设单位组织监监理单位对变变更进行分析析，造成即成成损失的，要要明确责任，后后下发给施工工单位执行。******投资资发展有限公公司项目管理制度汇编编号：*******－12第A版第0次修改标题：工程监理管管理程序第1页共5页编制审核批准日期日期日期修改记录序号条款号修改内容修改时间123456789101112******投资资发展有限公公司编号：******—112版本：A版第0次修改标题：工程监理管理程序序页码：第2页共5页工程监理管理程序序1目的做好工程监理公司司的管理工作作，保证工程程质量，缩短短建设周期，提提高投资效益益。2监理公司的的选择2.1工程部部组织确定监监理单位，签签定“建设工程委委托监理合同同”，明确工程程监理的任务务，施工阶段段监理单位依依据合同规定定按时进驻施施工现场。2.2监理单单位应具备的的资质条件投标单位必须具备备相应的资质质；类似于该工程的阶阶段监理经验验或全过程监监理经验；具备与该工程所包包括的设计、土土建、安装、装装修全部工作作内容相适应应的实际工作作能力，全面面进行“三控”（进度控制制、质量控制制、投资控制制）、“两管理”（合同管理理、信息管理理）、“一协调”（业主与实实施方以及实实施方之间）和和安全文明施施工；具有进行工程建设设项目现代化化管理的能力力；具有完成该工程类类似的工程项项目招标、评评标的经验，以以及具有编制制招标文件，制制定或审核标标底的能力；；建设项目现现代化管理的的能力；具有编写符符合规程、规规范的竣工资资料的能力。2.3对监理理单位的要求求监理单位应能独立立完成该工程程项目所委托托的全部监理理工作，不得得转让或分包包；提交该项工程的监监理大纲和监监理规划；参加该项目总监成成员和其它监监理工程师的的资质要求和和人才网络要要求；从事监理工作的人人员组成应能能满足该项工工程的全部专专业要求，监监理单位需提提交随工程进进度监理人员员上岗直方图图和监理机构构设置框图；；报送为该项工程监监理任务所必必需的设备清清单（其中注注明自身能提提供的部分）；；提供准备用于本项项工程监理工工作的各种主主要监理表格格，向业主的的报表格式，监监理单位进行行管理的监理理记录和资料料管理表格等等；提交实施该项目工工程报价和计计算依据；填写监理单位情况况调查表，见见附表1、2、3、4。******投资资发展有限公公司编号：******—112版本：A版第0次修改标题：工程监理管理程序序页码：第3页共5页3施工阶段监监理工作的主主要内容3.1协助业业主编写开工工报告；3.2协助业业主确认施工工单位选择的的分包单位；；3.3审查施施工单位提出出的施工组织织设计、施工工技术方案和和施工进度计计划，提出改改进意见；3.4审查施施工单位提出出的材料和设设备清单及其其所列的规格格和标准；3.5督促、检检查施工单位位严格执行工工程承包合同同和工程技术术标准；3.6协调业业主与施工方方之间的争议议；3.7检查工工程使用的材材料、构件和和设备的质量量，检查安全全防护措施；；3.8检查工工程进度和施施工质量，验验收分部分项项工程，签署署工程付款凭凭证；3.9整理合合同文件和技技术档案资料料；3.10按业业主要求在现现场实施ISO90000质量计划并并配备相应的的人员；3.11组织织设计单位和和施工单位进进行工程竣工工初步验收，提提出竣工验收收报告；3.12组织织召开工程例例会。4建立监理公公司档案4.1依法签签定的监理委委托合同；4.2各种工工作会议记录录；4.3监理工工作的各种表表格：向承包商发出的表表格；向业主的报表；监理记录；监理月报；往来的文件和函电电。4.4业主的的各项批复。5对监理的考考核5.1管理水水平；5.2总监素素质；5.3监理工工程师的素质质；5.4上岗情情况；5.5监理组组织机构的完完善；******投资资发展有限公公司编号：******—112版本：A版第0次修改标题：工程监理管理程序序页码：第4页共5页5.6监理手手段。6监理效果的的评价6.1成绩：：设计图纸的审查；；深入现场及时发现现并解决问题题；向业主提出合理化化建议；帮助承包商解决疑疑难问题。6.2由于监监理失职造成成的失误。6.3业主对对监理的评价价。6.4承包商商对监理的评评价。附表1邀请监监理单位情况况调查表监理单位名称（全称称）总部地址监理单位（企业性性质）上级主管单位行政负责人技术负责人监理单位编制人数全员人数监理技术等级证号号其中监理人员工商营业执照号持监理证人员开户银行账号资金情况固定资产：万元自有流动资金：万元准备投入该项目监监理工作能力力及条件承担该项目监理人人员能力总监负责人：高级工程师（名）工程师（名）一般技术人员（名名）联合监理单位名称称计算机（监理软件件）投入条件件其它要说明的问题题******投资资发展有限公公司编号：******—112版本：A版第0次修改标题：工程监理管理程序序页码：第5页共5页附表2过去已完成成和在建监理理项目情况工程名称监理内容监理项目类型建筑面积（万平方方米）工程造价（亿元人人民币）监理项目业主评价价投入监理人员数监理项目开竣工日日期附表3拟承担本项项目总监组人人员姓名年龄性别学历职称监理专业监理工程师证号设计监理总监项目目施工监理总监项目目附表4拟参加本项项目监理人员员名单姓名年龄性别学历职称监理专业监理工程师证号（或或培训证书号号）监理、设计、施工工实绩******投资资发展有限公公司项目管理制度汇编编号：*******－13第A版第0次修改标题：工程经济鉴鉴证管理规定定第1页共3页编制审核批准日期日期日期修改记录序号条款号修改内容修改时间123456789101112******投资资发展有限公公司编号：******—113版本：A版第0次修改标题：工程经济签证管理理规定页码：第2页共3页工程经济签证管理理规定1本管理规定定中所谓的工工程经济签证证是指在工程程施工过程中中实际发生，因因一方实际违违约对合同履履约另一方造造成经济损失失的经济补偿偿现场证明文文件。从开发发商角度讲，它它包括对工程程承包商进行行经济补偿的的工程经济签签证（工程经经济索赔文件件）和对工程程承包商进行行经济惩罚的的工程经济签签证（工程经经济反索赔文文件）。2工程经济签签证由工程部部与经济部共共同办理。工工程部负责鉴鉴定事件的真真实性，并计计量；经济部部负责鉴定发发生事件的合合同风险分属属，并配合计计量。3对工程承包包商进行经济济补偿的工程程经济签证（工工程经济索赔赔）办理原则则3.1尽量避避免发生；3.2事件实实际发生；3.3属于发发包方合同风风险承担范围围（发包方违违约）；3.4不与合合同或其它经经济文件相冲冲突；3.5签证内内容叙述清晰晰，工程计量量方式与工程程计价方式相相统一；3.6及时办办理。事件发发生后三天内内，公司内部部完成审核，并并在合同约定定的时间内签签署确认；3.7必须经经三方（工程程承包商、施施工监理方、发发包方）签字字盖章认可，其其中甲方署名名人必须是合合同约定的甲甲方代表（工工程师）；3.8签署办办理前必须经经公司内部审审核同意。违背以上原则办理理的对工程承承包商进行经经济补偿的签签证为无效签签证，经济部部在计量时不不予认可。4对工程承包包商进行经济济补偿的工程程经济签证办办理程序4.1事件已已经发生；4.2工程承承包商填写并并申请办理经经济补偿；4.3施工监监理审核并签签署意见；4.4公司组组织内部审核核同意；4.5甲方代代表编号、签签署后加盖工工程经济签证证专用章；原原件（至少一一份）工程部部保管，复印印件经济部备备案。5对工程承包包商进行经济济惩罚的工程程经济签证（工工程经济反索索赔文件）一一般由工程******投资资发展有限公公司编号：******—113版本：A版第0次修改标题：工程经济签证管理理规定页码：第3页共3页部或施工监理提出出，经济部及及其它相关部部门根据工程程承包商违约约情况也可提提出。对工程程承包商进行行经济惩罚的的工程经济签签证办理原则则及方法参照照对工程承包包商进行经济济补偿的工程程经济签证办办理原则和方方法。6工程经济签签证的办理权权限6.1单项工工程经济签证证总金额在二二万元以内的的，由项目公公司经理批准准办理。6.2单项工工程经济签证证总金额在二二万元以上的的，报公司总总经理同意后后，由项目公公司经理批准准办理。6.3因事件件发生突然，须须紧急处理，且且单项工程经经济签证总金金额不足五千千元的，工程程经济签证办办理人可口头头请示项目公公司经理同意意，事后由项项目公司经理理补办手续。但但必须有公司司现场工程及及经济人员签签字。附表工程经济签签证内部控制制表单项工程名称工程承包商拟办签证内容鉴定内容鉴定意见鉴定人办理签证的原因办理签证的可行性性核实后的工程量或或费用领导批准意见年月日******投资资发展有限公公司项目管理制度汇编编号：*******－14第A版第0次修改标题：工程招标管管理规定第1页共6页编制审核批准日期日期日期修改记录序号条款号修改内容修改时间123456789101112******投资资发展有限公公司编号：******