某地产的特色营销楼盘量化定价解读总图之七剑等

培训内容简介12总目录龙湖的特色营销楼盘量化定价建筑风格解读总图之“七剑”03页31页39页47页销售中心的布置50页龙湖的特色营销壹34（一）真正的全员营销和过程营销1、邻座原则（内部客户、外部客户）2、同路人原则：南苑岗亭为出租车司机专设的饮水机3、轮岗制度（三）后置营销（对于客户生命周期的管理）1、客户定房到房屋交付前：2、业主接房后：大的营销观（二）前置营销（以终为始，一切尽在掌握）1、营销部员工从拿地阶段就开始参与项目；2、营销部内部的方案评审第一部分：从数据看龙湖营销第二部分：从客户看龙湖营销第三部分：从细节看龙湖营销第四部分：组织架构于管理制度第五部分：龙湖特色的营销管理5一：从数据看龙湖营销指标体系集客签约A-结果指标：B-效率指标：B2-万元集客数A2–套均集客数B4-万元人工费签约额B3-万元设施费签约额总体A3-成交率B1-营销费效比A1-签约完成率“仗打的怎么样？”“弹药用的如何？”营销的关键问题：怎样用尽可能少的“弹药”打尽可能大的“胜仗”，也就是如何以更高的效率获取更大的收益6789101112二：从客客户看龙龙湖营销销客户一次次完整看看房过程程必经的的5大接触点点13第1接触点：：进入项项目领地地地标性构构筑物“私家”道道路设置置，能够够直观分分清客户户在项目目的位置置树阵的搭搭配，软软硬景结结合均以以草和花花为辅助助第2接触点：：到达入入口工地围墙墙包装让让建设单单位来做做，只要要规整干干净，客客户也能能接受导视牌最最大的作作用是让让客户看看得清楚楚，简介介且与项项目风格格结合为为指导思思想警示牌的的设置道旗同样样也有指指示作用用各组团入入口，具具有标识识性门岗，一一丝不苟苟的门卫卫是龙湖湖的标志志门岗形式式统一标标准化，，让客户户看到就就有到家家的感觉觉14第3接触点：：进入售售楼部工作人员员服饰，，销售、、吧台、、清洁全全面统一一标准模型基本本为山之之田制作作，拥有有大量的的绿化，，减低建建筑密度度感摆放简单单的展板板第4接触点：：经过通通道通道包装装——自然是最最好的包包装沿路小品品，精致致感要很很强安保系统统，尽管管只是展展示效果果，但也也能让客客户有安安全感15第5接触点：：参观展展示区销售道具具——人性化户型图样板房——客厅设计计大气，，端庄，，以体现现主人个个人品位位和尊贵贵身份为为主样板房——鲜花无处处不在景观示范范区内大大面积的的花卉苗苗圃色彩彩艳丽、、高矮不不一，错错落有致致地搭配配在一起起帮政府修修的公园园成为自自己的示示范区和和样板房房区将树木挂挂满小灯灯，夜景景效果奇奇好处处可见见的小点点缀开放式的的示范区区，成为为人们聚聚集的场场所16三：从细细节看龙龙湖营销销17样板间——入口处俯首抬眼眼，皆是是风景。。尚在门口口，就闻闻到家的的味道。。拒绝瑕疵疵，只有有无尽的的完美。。嫣花的运运用窗台、洗洗手台、、茶几、、隔断、、梳妆台台，皆以以各色鲜鲜花做点点缀；鲜花色彩彩造型具具有极强强的设计计感，与与整个环环境搭配配得相得得益彰；；鲜花芬芳芳馥郁，，房间里里充满自自然花香香，是任任何空气气清新剂剂不能比比拟的。。样板房——客厅客厅设计计大气，，端庄，，以体现现主人个个人品位位和尊贵贵身份为为主；取消电视视墙，设设置一面面展示墙墙，用以以陈列图图书、瓷瓷器等其其他主人人藏品，，作为展展示主人人个人品品位的关关键点之之一。18样板间——餐厅样板房——地下室餐厅设置置简约不不繁复，，主要以以四口之之家做场场景设置置；餐桌以鲜鲜花作为为装饰，，同时以以果酱、、番茄酱酱等日常常调料打打造生活活氛围，，鄙弃塑塑胶模型型带来的的劣质感感。厨房设计计各色厨厨具一应应俱全；；橄榄油、、调味料料、意大大利面等等准备齐齐全，琳琳琅满目目，按居居家习惯惯摆放整整齐；逼真的蔬蔬菜模型型散落在在水池里里，俨然然一幅居居家图。。样板间——厨房地下室设设置为红红酒窖、、台球室室、吧台台、会客客室、影影音室，，保姆间间及保姆姆工作间间；在功能齐齐备的同同时，保保证每个个细节面面面俱到到，连保保姆间的的设计，，都温馨馨舒适，，毫不马马虎，保保证客户户眼睛所所到之后后，无一一瑕疵。。19样板间——女儿房样板房——书房样板间——儿子房女儿房以以粉色为为主要基基调，走走甜美梦梦幻的风风格；配饰独特特且具有有打动力力；从墙纸到到洗手间间里的一一张毛巾巾，都能能看出4岁小女孩孩的影子子。儿子房略略显粗犷犷，用色色沉稳，，所有细细节皆围围绕着儿儿子的爱爱好展开开。虎皮地毯毯、真皮皮沙发椅椅，复古古的台灯灯、墙纸纸、壁画画、笔筒筒无不体体现出主主人身份份的尊贵贵和品位位。对于阳台台细节的的打造，，体现出出了设计计者对于于展示细细节吹毛毛求疵的的超高要要求。20样板间——卫生间样板房——露台样板间——衣帽间一共四个个卫生间间，按其其功能设设计风格格各异；；客用卫生生间以功功能性为为主，儿儿子及女女儿搭配配其房间间风格，，从配饰饰到墙纸纸均与房房间风格格统一；；主人房的的卫生间间摆设着着日常洗洗化用品品，另外外，洗漱漱台上一一只kenzo的香水是是可供客客户取用用的。露台和阳阳台根据据其连接接的房间间功能的的不同，，分别设设置为麻麻将区、、下午茶茶区、室室外餐厅厅区。根据其功功能性的的不同，，以红酒酒、坚果果、糖果果罐、鲜鲜花、点点心、水水果等进进行包装装。衣橱不再再是示意意性的挂挂几件衣衣服。而而是衣服服鞋帽样样样皆有有，让你你觉得这这就是你你的大衣衣橱。男主人的的衣服简简单整洁洁，女主主人的衣衣服亮丽丽丰富，，皮鞋、、皮包一一应俱全全。且所挂衣衣物皆为为品牌衣衣物，如如：AF，PaulSmith等。21四：组织织架构与与管理制制度龙湖区域域公司架架构介绍绍22重庆龙湖项目目制管理模式式模型项目总监营销设计成本工程职能部门提供供技术、人力、、资源支持项目成功指标标：业务层面管理层面公司层级支持持：项目经营例会会（每月一次））公司PM会（每周一次））考核制度：项目为主职能为辅23景观与建筑、、样板间的协协调如何展开开龙湖特色的体体验中心负责公司所有有项目的开盘示范范区内的建筑、景景观和装修设计施施工成本研发工程营销建筑景观装修共同把控示范范区呈现效果体验中心即一一个小项目部，部门人人员确定，保证每个项目目均好小结：龙湖的的体验中心，，又再一次强强调了项目团团队的概念。体验中心是是一个由营销销牵头，设计计、成本、工工程相配合的的一个专注于于销售示范区区的专业团队队。这又是一个独独立的项目群群。团队成员员相对固定，，以保证每个个项目的均好好。24景观设计单位位和施工单位位资源的了解解使用较多的设设计单位：加加拿大景观公公司日本长谷川浩浩战略施工单位位：重庆天开开景观（现已已分离）上海静安景观观小结：对于单单位，龙湖有有和我们一样样的困惑，无无论是设计单单位还是施工工单位。对于景观，龙龙湖与设计单单位有三种合合作方式：1.完全遵照设计计意图，如水水晶郦城；2.部分遵照设计计，变施工便便改动；3.大部分修改，，或完全遵照照现场调控意意见，如香樟樟林。龙湖从建立初初期到今，有有很多与其一一起成长的单单位，但随着着随着情况变变化，当初的的战略合作单单位迄今也只只剩一半了。。25景观设计与现现场管理人员员架构概念方案公司级评审方案公司级评审扩初施工图景观研发现场管理小组评定景观工程师景观设计与现现场管理人员员架构情况26景观后期养护护及管理模式式龙湖的后期养养护：1.示范区的植物物养护管理，，委托给一家家专业绿化公公司；2.入伙项目直接接移交物业公公司养护。小结：示范区区的植物养护护与管理与入入伙项目的要要求是不一致致的，根据不不同的养护要要求，可以选选择不同水平平的单位来管管理。27营销费用管理理新公司的前2个项目，按预预计签约额的的3%控制（如项目目总货值小于于10亿，可按总货货值的4%控制）；其余余项目按预计计签约额的2%控制（即预计计签约额×2%）。28置业顾问激励励职业顾问晋升升通道；士官生制度；；职业顾问等级级设定；职业顾问月度度、季度考核核；职业顾问行为为考核。CRM数据录入质量量也列入考考核29五：龙湖特色色营销管理营销与研发跨跨专业配合编号名称1龙湖总图研究的经验2临时售楼处3户型评价定性研究4龙湖意向客户关键触点研究报告5龙湖集团户外和平面广告测试研究报告6营销精英应对关键触点的武器库7项目价值梳理8营销路书9可比楼盘量化定价30可比楼盘量化化比较定价贰31可比比楼楼盘盘量量化化对对比比法法原原理理：：近似似于于市市场场比比较较法法。。首首先先选选择择在在地地段段、、功功能能、、定定位位档档次次等等因因素素与与目目标标楼楼盘盘类类似似，，具具有有较较强强可可比比性性的的项项目目。。其其次次对对可可比比楼楼盘盘的的量量化化处处理理，，确确定定可可比比楼楼盘盘价价与与评评判判因因素素评评分分值值的的数数学学关关系系，，将将这这样样数数学学模模型型套套用用到到目目标标楼楼盘盘，，寻寻求求目目标标楼楼盘盘售售价价。市场场比比较较法法：：指与与估估价价时时点点近近期期有有过过交交易易的的类类似似房房地地产产进进行行比比较较，，对对这这些些类类似似房房地地产产的的已已知知价价格格作作适适当当的的修修正正，，以以此此估估算算估估价价对对象象的的客客观观合合理理价价格格或或价价值值的的方方法法。。可比比楼楼盘盘量量化化比比较较定定价价的的原原理理32如下下图图所所示示———楼盘盘的的价价格格和和其其本本身身质质素素是是存存在在一一定定关关系系的的。。通通过过线线型型回回归归的的方方法法可可以以发发现现：：房房价价（（Y）和和自自身身质质素素（（X）间间有有Y＝a+BX的关关系系。。———为了了量量化化楼楼盘盘质质素素，，需需要要对对系系列列关关键键指指标标可可进进行行评评分分。。通通过过个个楼楼盘盘质质素素得得分分和和其其楼楼价价Y，运运用用最最小小二二乘乘法法建建立立一一元元线线型型回回归归方方程程。。———然后后带带入入项项目目的的质质素素分分Xf，得得出出项项目目售售价价Yf。楼盘盘质质素素（（X）楼价价Y楼盘盘A楼盘盘B楼盘盘C楼盘盘D楼盘盘E楼盘盘F房价价Yf＝a+BXf房价价P与质质素素X回归归直直线线Y＝a+BXXfYf33公式式中中a和B如何何计计算算，，如如何何检检验验公公式式可可靠靠性性？？计算算公公式式如如下下Y－楼楼价价，，X－楼楼盘盘质质素素评评分分r————一元元线线型型回回归归的的回回归归系系数数，，r越接接近近1，则则回回归归方方程程式式越越接接近近。。a－截截距距B－回回归归系系数数34每项项指指标标的的含含义义和和评评价价依依据据是是？？如右右图图示示，，针针对对地地段段、、配配套套等等指指标标评价价有有指指标标含含义义。。参照照指指标标示示意意采采用用1-5分进进行行评评分分。。其其中中单单项项评评分分5分，，表表示示楼楼盘盘该该指指标标的的评评判判结结果果越越好好。。实际际评评价价时时，，每每项项指指标标按按照照相相互互对对比比评评分分。。如地地段段这这个个指指标标，，某某个个楼楼盘盘表表现现绝绝对对的的领领先先和突突出出就就是是5分，，其其它它楼楼盘盘在在该该指指标标上上评评分分都相相对对其其表表现现进进行行。。项目评估指标指标示意分值地段1、是传统意义上好的区域1（最差）

2（很差)

3(一般）

4（好）

5（很好）2、是普遍认可的高档居住区域3、靠近历史文化区域4、靠近商务办公、繁华商业区域。距离片区中心区较近、距离城市中心区较近。5、是否有便捷的城市公共交通6、区域未来是否具有良好的发展潜力（城市规划完善性、规划区域的未来前景）配套1、公共交通数量和便捷程度2、周边道路交通状况良好，道路通畅3、靠近轻轨、地铁等交通车站4、靠近大超市、购物中心、餐饮娱乐等生活设施5、靠近优质的幼儿园、小学、中学等教育设施6、靠近好的医院7、有体育、运动休闲娱乐设施8、城镇基础配套完善：供排水、供电、供气等。物业管理1、物业管理水平（资质、保安、清洁、园林维护）2、物业收费是否合理建筑品质1、建筑材质2、建筑效果（包括售楼部、样板房效果）环境景观1、是否有良好的自然资源（山、湖、水景），空气质量良好2、风水好的地方？3、有良好的城市景观、人文景观4、项目规划有良好的主题景观如何何做做楼楼盘盘质质素素考考量量评评分分？？35如何何考考虑虑价价格格的的时时间间修修正正？？通过过可可比比楼楼盘盘量量化化的的方方法法，，我我们们能能计计算算出出当当前前时时点点下下的的楼楼盘盘价价格格。。公式式：：Y＝a+BX但是是，，如如果果项项目目是是半半年年以以后后才才开开盘盘呢呢？？如如何何修修正正时时间间的的因因素素呢呢？？未来来事事件件期期望望值值修修正正。。假设设有有若若干干相相互互独独立立的的事事件件（这这些些事事件件相相互互之之间间对对房房价价的的影影响响不不会会产产生生重重叠叠。。比比方方说说，，在在考考虑虑随随着着时时间间因因素素房房价价上上涨涨的的时时候候就就不不能能考考虑虑因因为为道道路路修修通通造造成成房房价价上上涨涨的的因因素素））按照照未未来来事事件件对对房房价价影影响响的的期期望望值值对对房房价价进进行行时时间间的的修修正正。。如如下下图图例例关键事件状态说明价格浮动值事件概率该概率下事件对房价影响房价上涨幅度Y(V)高Y(V1)商品房价格以每季度150元上涨（平均最大涨幅）150

30％45中Y(V2)商品房价格以每季度100元的速度上涨（中等涨幅）100

60％＝100*60％（60）低Y(V3)商品房价格以每季度50元的速度上涨（最低涨幅）50

10％＝50*10％（5）重大市政配套Y（S）高Y（S1）朝天门大桥修通对房价的拉升：500元/平米（乐观估计）50040％绿色*蓝色（200）中Y（S2）朝天门大桥修通对房价的拉升：300元/平米（正常预计）30050％绿色*蓝色（150）低Y（S3）朝天门大桥修通对房价的拉升：100元/平米（保守估计）10010％绿色*蓝色（10）综合所有事件对房价影响的期望值∑Y（V）、Y（S）47036第一一步步第二二步步第三三步步Phase1通过过对对可可比比楼楼盘盘质质素素评评分分和和价价格格的的回回归归，，找找到到公公式式Y＝a+BX将本本案案的的质质素素得得分分Xf，带带入入公公式式，，则Yf＝a+B*Xf考虑虑一一些些未未来来事事件件对对房房价价的的影影响响（（确确定定未未来来事事件件、、事事件件对对房房价价影影响响浮浮动动程程度度、、事事件件发发生生概概略略）），，则则Y=Yf+Y（V）+Y（S）∑Y（V）、、Y（S）的的计计算算综上上，，可可比比楼楼盘盘对对比比定定价价和和未未来来事事件件影影响响定定价价得得到到本本案案价价格格PXfYf本案案37适用用范范围围：拿地地前前预预案案、、新新项项目目一一期期定定价价、、市市场场变变化化等等决决策策难难度度高高的的项项目目。。或或无无经经济济模模型型指指标标参参考考情情况况下下的的定定价价。缺陷陷：受主主观观打打分分影影响响较较大大，，因因主主观观认认识识偏偏差差可可能能变变成成数数字字游游戏戏。。不能能完完全全覆覆盖盖市市场场方方面面的的影影响响。。！小结结运用用该该模模型型必必须须要要求求有有：：可比比楼楼盘盘。—必须须能能找找到到和和本本案案有有可可比比性性的的楼楼盘盘模型型建建立立、、评评分分客客观观。—楼盘盘质质素素的的评评价价指指标标和和权权重重及及评评价价须须谨谨慎慎客客观观。。否否则则将将极极大大影影响响模模型型准准确确性性。。需要要实实时时修修正正模模型型中中一一些些评评价价指指标标、、权权重重和和未未来来事事件件。。未来来事事件件相相对对独独立立。。—考虑虑价价格格时时间间修修正正时时，，注注意意事事件件间间对对价价格格影影响响应应相相对对独独立立。。建议议：：谨谨慎慎使使用用可可以以成成为为定定价价的的参参考考优点点：：同样样是是和和周周边边楼楼盘盘、、竞竞盘盘比比较较定定价价，，相相对对科科学学，，有有理理论论支支撑撑。。考虑虑未未来来事事件件对对房房价价的的影影响响。。38解读读总总图图之之““七七剑剑””叁39目录录剑指指总总图图---定性性之之言言总图图七七剑剑---详解解七剑剑导导航航---工具具与与图图表表40剑指指总总图图定性性之之言言：：若项项目目研研发发阶阶段段决决定定了了项项目目总总货货值值的的90%，那那么么总总图图阶阶段段就就已已决决定定了了总总货货值值的的80%。若项项目目研研发发阶阶段段已已将将成成本本控控制制了了70%，那那么么总总图图阶阶段段就就已已将将成成本本控控制制了了50%。总图图决决定定了了景景观观的的构构架架与与格格局局。。总图图决决定定了了物物业业管管理理成成本本的的基基础础41总图设计七剑剑用足指标---青干剑货值最大化---由龙剑复制模块---天瀑剑配套用房最小小化---舍神剑赠绿规划和底底层挖掘---竞星剑控制地库---莫问剑减少入口---日月剑42（青干剑）用足指标---“掏干吃净”1、用足容积率率和建筑密度度1.1用足容积率1.2用足建筑密度度2、用足规划法法规的边界如：利用两层层挑空阳台不不计面积的政政策，提供更更多可带来溢溢价的赠送面面积，验收后后修成房间，，有效增加实实际容积率；；利用2.2米以下不计面面积的规定，，可以将半地地下室垫高至至2.2米以内，赠送送给客户，带带来销售溢价价，验收后将将垫层清除，，改为房间。。（由龙剑）货值最大化---“肚里有货”1、不平衡使用用容积率，是是提高货值的的有效办法，，做总图之前前要进行业态态组合比例模模型推演。（（可利用总图图预案指标求求解模型）2、运用两种业业态之间的产产品类型，卖卖高一级业态态的价格，提提升溢价空间间。3、资源利用最最大化,尽可能多的扩扩大优质资源源户型比例，，扩大溢价价范围4、尽可能开发发不占容积率率的地上和地地下空间，变变为可销售面面积43（天瀑剑）复制模式---“拿来主意”（舍神剑）配套用房最小小化---“削减龙套”1、严格控制物管管用房、会所所、垃圾站、、居委会等配配套建筑面积积，并尽量放放到地下层，，不占用容积积率。2、会所应布置置在沿街位置置，便于对外外经营，总图图报建时，会会所要标注为为商业用房1、利用产品库（9月底上线）中中的成熟产品品进行复制，，速度快，风风险低。如：大城小院系列、弗莱明明哥系列、郡郡系列、滟澜系列、香香醍系列、星星座系列等2、使用模块产产品和组团复复制如：西班牙大大院、七合围围院、高TOWN3、会所幼儿园园等配套设施施复制成熟模模块44（莫问剑）控制地库---“地下黄金”1、同一个地块块的车库与人人行入口尽量量归一，便于于物业减少管管理人数，以以入口为为原点100米范围内不应应设置第二出出入口。每增加一个出出入口，就至至少增加6个保安（三班班倒），例如如在成都，每每个保安每月的费用至至少在2000-3000元，每年将增增加144000—216000元2、两个相邻地地块的入口应应尽量相对，，便于两个相相邻地块人员员的步行交通通1.规划在用足建建筑密度的前前提下，增加加亲地户型的的数量（成都都郫县新城案案例）尽可能将二层层和三层加入入到亲地分绿绿的楼层2.将住宅周围的的绿地尽可能能的划给私家家；（竞星剑）赠绿规划和底底层挖掘（日月剑）减少入口---“看好家门”1、在不占用容容积率的前提提下，尽量将将车库抬到地地上一层或或采用停车桥桥2、优化车库柱柱网，控制车车库面积，标标准为：车库库面积/车位数应小于于35平米45七剑导航2个工具、7张图纸、5个表格1、2个工具--产品库预案推推演模型（见见附件）2、7图5表产品分布总平平面图（含规规划指标对比比表）景观资源利用用分析图（含含户型景观利利用比例分析析表）首层总平面图图（含亲地住住宅及首层商商业分析指标标表）入口及地库平平面分析图（（含地库面积积指标分析表表）社区整体横纵纵剖面分析图图配套用房布置置及架空层使使用分析图（（含配套面积积指标表）典型住宅三层层以下（含地地下层）和顶顶层剖面分析析图46建筑风格肆47风格的分类1.按国家（民族族）和地区分分按国家（民族族）分：中国国风格、日本本风格、新加加坡风格、英英国风格、法法国风格、美美国风格等；；按地区分：欧欧陆风格、欧欧美风格、地地中海式风格格、澳洲风格格、非洲风格格、拉丁美洲洲风格等。2.按照历史发展展流派分古典主义风格格：古希腊建建筑风格、古古罗马建筑风风格、欧洲洲中世纪建筑筑风格、文艺艺复兴建筑风风格；新古典主义建建筑风格；现代评论风格格；后现代主义风风格；3.按建筑方式来来分哥特式、巴洛洛克、洛可可可、木条式、、园林风格、、概念式风格格……48风格的分类很难从建筑的的角度分类目前市场上的的项目没有典典型风格的建建筑从市场的角度度分类风格的气质及及特点风格的建筑语语言和符号元元素风格的运用（（如何传递项项目价值）49销售中心的布布置伍50目录背景：临时售楼处建建设原因及适适用范围临时售楼处现现状及影响模块化售楼处处解决策略成果说明：模块说明功能详解立面及模型照照片总平面建议成本控制说明明51临时售楼处建建设原因&适用范围建设原因临时售楼处具具有展示企业业形象，为客客户提供产品品体验、为售售楼行动提供供载体的作用用，往往是在在实体区域未未完工时、为为尽快达成销销售而建的临临时建筑。它它具有以下特特点：速度要求快[时间]品质要求高[质量]单价高但使用用寿命短[成本]适用范围适用：预售条条件相对宽松松，或实体建建筑难以满足足积客或销售售要求的项目目注：预售条件件对形象进度度要求较高，，建议利用商商业或会所兼兼作售楼处背景52现状&影响设计常规的设计周周期通常无法法满足项目进进度要求紧缩设计周期期，无法保证证设计质量，，为后期施工工带来隐患设计不完善可可能导致成本本的增加采购建设时间短，，常规采购周周期无法满足足进度要求紧缩采购周期期，供货无法法保证需求订货时间过紧紧，带来采购购成本的增加加使用期限临时售楼处使使用周期短，，使用后基本本拆除，可再再次利用材料料少影响时间售楼处的设计计、采购与建建设成为关键键路径，不优优化此路径则则会影响项目目进度影响质量成果质量主要要受项目团队队及分供方影影响，不容易易达成效果稳稳定，或需要要花大量精力力保证效果影响成本成本升高，且且此部分成本本并未带来额额外的利润背景53解决策略时间制作临时售楼楼处方案模块块，使新项目目能够拿来就就用，节约设设计周期固化精装及软软装方案，对对材料及家具具的种类和数数量进行预算算，可提前进进行采购，节节约采购周期期质量将成熟的平面面布局和功能能固化，避免免重复错题配以不同立面面形式进行组组合，具有相相对灵活性成本减少因周期短短而造成的成成本增加通过压缩模块块面积，减少少土建、精装装和软装的成成本探讨可重复利利用的可能性性背景54模块说明——平面成果说明55模块说明-面积控制面积控制及指指导原则：面积控制在500㎡以下不均匀使用内内装成本符合人气营造造的需求售楼处项目面积（㎡）装修标准主厅（约330㎡）迎宾接待区86.4高档精装（约420㎡）门廊（按一半计算）11.2沙盘区86.6投影区40.3洽谈区110.1小计334.6配套（约170㎡）服务（约90㎡）水吧台7.2卫生间53.1收银室6销控室20小计86.3办公库房（约80㎡）地产办公室16普通装修（约80㎡）地产更衣室6.9收银档案室6.7销售库房6.8客服办公室8.9物业储藏室6.2设备室6.5水吧库房7.6保洁工具间3.9走道9.3小计78.8约500㎡总计499.7

成果说明56功能详详解平面特特点面积减减少到到500㎡以内；；在入口口处增增加品品牌展展示区区；保留入入口处处较为为开阔阔的序序列感感，但但面积积缩减减；将次入入口布布置在在端头头，有有利于于提高高投影影区的的利用用率，，并使使沙发发座洽洽谈区区趋于于完整整；保留卫卫生间间的弧弧形设设计，，模块块化；；办公区区相对对更加加紧凑凑；具有一一定的的灵活活性，，可根根据气气候的的不同同灵活活移动动外墙墙的位位置，，形成成半室室外空空间。。成果说说明57模块方方案包包括：：1、立面面2、屋顶顶平面面3、钟楼楼配件件58成本控控制说说明新建售售楼处处土建建面积积控制制在500㎡㎡内，其其中精精装面面积约约420㎡㎡土建成成本按按照当当地平平均水水平控控制，，单方方参考考2000元/㎡，总价价控制制在100万以内内按照硬硬装1750元/㎡进行控控制，，总价价控制制在75万以内内按照软软装1150元/㎡进行控控制，，总价价控制制在48万以内内总价控控制在在223万元以以内。。59THEEND609、静静夜夜四四无无邻邻，，荒荒居居旧旧业业贫贫。。。。1月月-231月月-23Thursday,January5,202310、雨中黄黄叶树，，灯下白白头人。。。22:35:2422:35:2422:351/5/202310:35:24PM11、以我独沈沈久，愧君君相见频。。。1月-2322:35:2422:35Jan-2305-Jan-2312、故故人人江江海海别别，，几几度度隔隔山山川川。。。。22:35:2422:35:2422:35Thursday,January5,202313、乍乍见见翻翻疑疑梦梦，，相相悲悲各各问问年年。。。。1月月-231月月-2322:35:2422:35:24January5,202314、他乡生生白发，，旧国见见青山。。。05一一月202310:35:24下下午22:35:241月-2315、比比不不了了得得就就不不比比，，得得不不到到的的就就不不要要。。。。。一月月2310:35下下午午1月月-2322:35January5,202316、行动动出成成果，，工作作出财财富。。。2023/1/522:35:2422:35:2405January202317、做前前，