某商业楼市场及营销策划报告

天苑商都·商业裙楼营销策划导入报告深圳国贸2005年5月25日第一章市场分析菏泽同山东其他城市一样，整个经济形式处在快速发展阶段，商贸发达。京九线开通，为菏泽经济发展，带来前所未有的良机。为房地产开发，特别是商业房地产开发，提供了较为有利的条件。第一节菏泽商业房地市场现状商业房地产发展现状一、写字楼◆尚无比较规范的写字楼供应，一般的写字楼提供的只是一个办公空间。◆无物业管理可言，内部环境杂乱，缺乏安全保障。◆无完善的配套设施。◆物业陈旧，毫无形象可言。◆仅财富中心等极少数写字楼面向市场出售，销售业绩也比较不错，菏泽规范化的写字楼尚处于起步阶段。二、商业物业1、菏泽的商贸活动以双河路、青年路、丹阳路为传统的老商业区，业态组成品种繁多，经营杂乱；东边为新区，以新的商贸广场，超市为主流。2、从经营业态来看，专业市场和餐饮等主导商服市场3、从营销来看，商铺营销模式变革初现1）注重招商与销售的节奏把握2）商家开始前期介入3）返租成为吸引投资客户的有力手段4）社区商业发展势头良好第二节项目区域市场现状一、消费区域二、项目周边市场主要业态和经营现状三、消费力从调查资料分析显示，项目区域市场物流通畅，供给系统成熟，消费人口稳定，消费资源丰富，消费层次介于中档之间；对有一定实力和经营经验的商服企业来讲，如能有效调整组合该区域商性结构，可有效把握市场机会并享有市场利润空间；同时也带给该区域商服物业的市场营销突破与机会，但必须有效把握上市时机和运用价格策略，合理运用营销策略和加强推广力度，项目实现销售和合理利润的条件才能具备。第二章项目总体定位第一节项目概况

本项目处在菏泽市政务中心区，北面为中华路，东面为和平路，两面临街。项目总建筑面积39239.62m2，，-1F—4F为商业裙楼（负一层部分为设备间及停车场），商业面积18178.63m2；5—22F为写字楼，面积约15806.8m2，主楼地下室建筑面积：1132.15m2，地下室车库建筑面积：*m2。（有待商榷）第二节项目目分析一、优势势◆地处菏泽政政务中心，商商务氛围十分分浓烈；◆项目内部布布局合理，外外立面新颖俊俊朗，相比其其它物业有形形象上的优势势；◆周边商业与与鲁能购物超超市、施乐购购物中心一路路之隔。由于于商业物业较较为集中，决决定了本项目目所处区域必必将成为菏泽泽新的商业热热点和商务中中心；◆项目周边酒酒店林立，市市政府及其政政务部门、大大公司、银行行分布四周，，频繁的各类类商务活动，，为商业后期期经营，商贸贸活动提供了了有力的保证证；◆项目所在地地段有非常优优越的区位形形象，加上项项目良好的设设计方案，进进一步提升了了本项目的物物业形象和物物业价值；◆贯穿东西的的中华路及即即将动工的和和平路，奠定定了项目优越越的交通条件件；◆周边商务、、商业及生活活配套齐全，，为项目的成成功销售和后期运营，提提供了强有力力的保证；◆从其它商业业项目的销售售状况看，市市民对商业、、写字楼物业有一定的投投资热情。二、劣势势◆

菏泽相对对低的经济状状况制约当地地的商贸活动动；◆

不太发达达的经济也限限制了企业及及个人对商业业、写字楼物物业的投资力度度；◆项目推广期期跨过了农历历新年，对写写字楼的销售售不利。在这个阶段推广广效果也不佳佳而且缺乏连连贯性；建议议新年前以软文和活动动推广为主。。三、机会◆区域房地产产开发联动的的居住人口增增加对区域市市场消费市场场的刺激，以及消费费层次和供给给系统的需求求升级带来的的机会。四、威胁◆项目周边其其他项目如施施乐购物中心心的开盘销售售造成了分流流客户的威胁，主要要表现在项目目原始规划与与商业布局的的差异；◆外地大型知知名商业业态态如银座商业业广场等进入入,给本地商商家和项目商业经营上上带来影响；；◆目前国家家政策宏观调调控，使一些些投资客处于于观望状态；；◆和平路能否否在短时间内内全线贯通，，直接影响了了该项目的区区位价值。综合来看，从从市场的角度度分析，由于于项目所处核核心商圈，交交通便捷，市市政配套设施施齐全，给本本项目的操作作带来先天性性的便利。另另外,部分现现有市场格局局需要重新调调整组合。随随着项目区域域房地产的开开发进程，必必将使居住人人口迅速增加加，同时形成成对区域消费费市场的供给给系统升级。。此时,通过过准确的项目目定位,配合合强有力的市市场营销,及及时推出本项项目品牌。根根据前期市场场调查和客观观分析论证，，本项目在商商业销售之前前考虑引进一一家知名品牌牌主题店作为为首选模式。。第三节项目目整体定位方方案目标消费群竞争者差异联想项目定位项目定位基本模型一、项目定位位的目的定位就是将项项目的差异化化做出来。差差异化就是竞竞争优势。本本项目的定位位目的是找到到消费区间和和竞争区间二、项目定位位的价值与作作用1、制造差异异性●产品●形形象●方方便●舒舒适●价价格●服服务●利利益2、制造营销销策略●招商●●业态●●推广●●定价3、制造竞争争优势三、项目定位位的基本主张张三、项目定位位的基本主张张主张1：一一个据据点主张2：集集中火火力于于狭窄窄目标标主张3：第第一说说法主张4：差差异性性主张5：先先入为为主五、本本案项项目定定位项目周周边有有鲁能能超市市、施施乐购购物中中心，，分别别为大大型超超市和和百货货商场场，它它们的的体量量已经经非常常大，，如果果本项项目依依然走走百货货＋超超市的的模式式，就就没有有任何何特色色可言言。本本项目目可在在引进进大型型品牌牌主题题专业业店的的基础础上,局部部做成成精品品店,形成成室内内名品品商业业街，，与鲁鲁能超超市和和施乐乐购物物中心心形成成互补补。项目定定位商业部部分———菏菏泽首首家国国际时时尚品品牌港港写字楼楼部分分———中心心区高高品质质、高高智能能化商商务港港“菏泽泽首家家国际际时尚尚品牌牌港””显示示项目目的菏菏泽市市商业业典范范形象象。““首家家”指指项目目属菏菏泽市市地标标，““国际际时尚尚”指指档次次高，，与世世界商商业潮潮流接接轨，，“港港”是是集购购物、、餐饮饮、娱娱乐、、休闲闲于一一体的的大型型购物物中心心。定定位鲜鲜明的的功能能差异异化优优势，，体现现本项项目区区别于于本区区域内内其它它商业业物业业的与与众不不同。。严格格将竞竞争物物业间间隔开开来，，以时时尚、、潮流流的消消费理理念，，吸引引众多多目标标客户户青睐睐。“中心心区高高品质质、高高智能能化商商务港港”说说明了了项目目写字字楼部部分在在菏泽泽市场场属于于标志志性产产品。。将与与其它它的写写字楼楼物业业拉开开距离离。第四节节项项目目主主题题一、项项目主主题方方案主题初初步方方案是是：菏泽首首家购购物、、餐饮饮、休休闲、、娱乐乐的大大型国国际时时尚品品牌港港。二、主主题表表现原原则原则1引引导社社会消消费潮潮流菏泽在在商业业气氛氛和投投资环环境处处基础础消费费阶段段，除除传统统商业业业态态外，，还缺缺乏集集购物物、餐餐饮、、休闲闲、娱娱乐于于一体体的中中高档档品牌牌购物物中心心。““天苑苑商都都”无无疑填填补了了这项项空白白，它它引导导社会会消费费向品品牌、、时尚尚、潮潮流、、个性性化方方向推推进。。原则2具具有创创新和和专业业性天苑商商都通通过大大型品品牌精精品店店、品品牌主主力店店、特特色餐餐饮和和娱乐乐等业业态，，塑造造出专专一的的形象象，显显示鲜鲜明的的专业业性。。原则3人人性化化服务务该项目目主题题的针针对性性，要要对服服务深深度和和广度度双向向扩张张，形形成既既精、、更优优、量量大的的模式式，从从商品品购买买到娱娱乐服服务，，全方方位满满足消消群需需求。。而完完整系系统的的商业业气氛氛与生生活内内涵，，使目目标消消费群群产生生生活活共鸣鸣，形形成精精神的的依托托之情情。三、项项目主主题操操作要要点操作1一一心一一点一一线●一一个中中心：：项目目定位位、规规划设设计、、建筑筑工程程、前前期推推广、、招商商、商商业运运营、、品牌牌提升升等全全程围围绕主主题中中心完完成。。●一一个制制高点点：以以项目目主题题为出出发点点，结结合城城市商商圈要要素，，如商商业氛氛围、、区域域行业业结构构、建建筑风风格、、交通通配套套设施施等统统领其其中占占领城城市制制高点点，形形成小小系统统。●一一条主主线：：项目目功能能分区区，要要根据据功能能特性性、结结构特特征进进行规规划，，以项项目的的主题题作为为主线线。操作2独独一无无二的的个性性特色色项目要要独树树排他他性，，有效效规避避竞争争风险险。●市市场功功能要要有突突破、、创新新和提提高，，在表表现上上别具具一格格，树树立个个性；；●产产品定定位清清晰，，特色色鲜明明。第三章章市市场定定位第一节节商商业业业态定定位分分析大型室室内品品牌步步行街街、主主题店店、餐餐饮休休闲娱娱乐、、部分分金融融证券券第二节节商商业房房地产产目标标市场场定位位与分分析第四章章商商业物物业产产品定定位第一节节产产品品布布局局一、首首先要要围绕绕营业业设施施进行行面积积配比比。二、卖卖场平平面形形状第二节节建建筑风风格定定位1、风风格应应表现现本项项目的的个性性和独独特象象征；；2、风风格应应体现现本项项目建建筑群群的类类型与与档次次；3、风风格应应体现现本项项目客客户的的人文文思想想，凝凝固菏菏泽人人社会会思潮反应应的价价值观观和美美学观观；4、风风格应应体现现本项项目品品牌的的内涵涵；5、风风格应应体现现本项项目代代表菏菏泽““地标标”的的形象象；6、风风格应应体现现本项项目““菏泽泽首家家国际际时尚尚品牌牌港””的品品牌定定位。第三节节产产品组组织定定位在营造造方便便顾客客购物物、游游览性性好、、富有有魅力力的空空间的的同时时，要要认识识到商商业设设施作作为一一种短短时可可能会会涌入入大量量人流流的设设施，，必须须强调调客流流动线线、员员工动动线、、车流流动线线、货货物动动线、、弃物物动线线、避避难流流线、、水平平交通通、垂垂直交交通等等的组组织和和设计计。一、动动线线规规划划1、考考虑因因素（1））用地地形态态（2））用地地与周周边道道路的的连接接（3））设施施的规规模体体量（4））停车车场规规划（（整个个社会会逐步步汽车车化））（5））顾客客的流流线（6））商业业设施施后勤勤业务务流线线（7））周边边道路路（8））与城城市主主干道道间的的关系系（9））来店店手段段（公公共汽汽车、、私人人汽车车、自自行车车、步步行等等）（10）短短时可可能会会涌入入大量量人流流等2、设设计宗宗旨（1））以顾顾客（（吸引引顾客客）为为第一一宗旨旨（2））以商商品（（销售售量））为第第一宗宗旨（3））以营营业员员管理理为第第一宗宗旨3、动动线规规划原原则原则一一：方方便顾顾客识识别。。原则二二：方方便顾顾客进进出和和上下下。原则三三：最最好不不要占占据营营业面面积。。原则四四：营营业时时间的的确定定，销销售设设施与与非销销售设设施的的也大大多不同同，管管理、、运营营上，，要注注意在在销售售设施施关门门后，确确保非非销售售设施施所需需的通通道、、电梯梯等。。原则五五：出出入口口设置置在来来店人人数量量最多多、最最集中中的车车站方方向，，或靠靠近近主主要要道道路路的的地地方方。。原则则六六：：立立体体交交叉叉。。原则则七七：：人人车车分分离离（（购购物物者者与与停停车车场场分分离离、、步步行行者者与与机机动动车车分离离））。。原则则八八：：货货车车流流线线和和店店员员流流线线、、货货车车流流线线和和购购物物者者流流线线、、店店员流流线线和和购购物物者者流流线线分分开开布布置置。。原则则九九：：采采用用不不同同交交通通手手段段顾顾客客的的流流线线设设计计4、、动动线线类类别别l客客流流动动线线l员员工工动动线线l车车流流动动线线l货货物物动动线线l弃弃物物动动线线l避避难难流流线线l水水平平交交通通l垂垂直直交交通通5、、停停车车场场6、、流流线线设设计计l顾顾客客出出入入口口l自自动动扶扶梯梯l楼楼梯梯l客客用用电电梯梯l客客货货两两用用电电梯梯l办办公公电电梯梯第四四节节物物业业管管理理定定位位一、、日日常常管管理理工工作作1、、经经营营管管理理2、、服服务务管管理理3、、房房屋屋设设备备管管理理4、、人人力力资资源源管管理理5、、物物资资管管理理6、、财财务务管管理理二、、物物业业公公司司服服务务管管理理的的内内容容1、、日日常常基基本本服服务务三、、物物业业管管理理公公司司品品牌牌形形象象建建设设第五五章章租租售售策策略略及及价价格格定定位位第一一节节价价格格体体系系构构成成（（包包括括租租售售策策略略））一、、销销售售模模式式结合前期期我们对对菏泽市市房地产产市场、、项目特特性、目目标消费费群的特特点的了了解，我我们对本本项目采采用两种种模式来来实现销销售目标标，在销销售模式式上和推推广顺序序上，作作如下安安排说明明：在操作中中，小范范围内两两种销售售模式会会有所交交叉，但但推广主主题及推推广节奏奏在不同同推广阶阶段侧重重面会有有所不同同。二、价格格体系1、平均均销售价价格本项目的的平均售售价制定定在5650元元/㎡（（实际成成交价））。2、不同同销售模模式的价价格体系系。在不同楼楼层中，，不同销销售模式式销售价价格有所所不同。。采用返返租模式式销售的的区域，，由于采采用回购购方式，，因此该该区域的的定价从从理论上上讲，可可根据对对资金的的需求来来确定，，但考虑虑到还有有部分物物业是业业主买断断了产权权和经营营权，该该部分物物业的售售价应从从市场的的角度来来考虑；；所有业业主在成成交前都都会对价价格进行行比较，，因此，，出售产产权部分分的物业业，两种种销售模模式的定定价标准准不同。。3、不同同区域的的销售价价格（1）针针对1F商铺部部分主要位置置：主力店出出入口商商场的出出入口中中庭周边边自自动扶梯梯上下通通道人流集中中的区位位与所在在楼层平平均售价价的关系系其它影响响售价的的因素:①门头头房，比比楼层平平均售价价高30%－80%②小面面积铺位位（30－40㎡），，比同位位置大面面积铺位位高2%－5%。③主通通道沿线线铺位比比楼层平平均售价价高2%－10%④整体体价格走走势:影响价格格的因素素还很多多，更为为详细的的销售价价格有待待于各铺铺位的面面积和业业态方案案最终确确定后（2）针针对2-4F（（出售收收益权年年回报率率8-10％））部分由于该部部分仅出出售收益益权，所所以其体体定价就就不再受受位置、、通道、、人流量量等因素素的制约约，其每每层价格格在单层层平面上上没有差差价之分分。第二节定定价价依据据一、定价价策略的的操作建建议1、定价价原则我们建设设采用双双轨式定定价法。。定价原原则是从从两点出出发，最最终综合合得出最最佳结论论。①从生产产成本出出发的定定价原则则②从市场场需求出出发的定定价原则则2、项目目定价策策略七大大战术●价位位战术之之一：采采用循序序渐进的的价格战战术，分分期、分分段进行行，以及及灵活统统筹。●价位位战术之之二：鉴鉴于本项项目价格格的可比比性，为为避免““有价无无市”使使最先购购买者购购买满足足，故以以“低开开高走””策略入入高，从从而创造造项目价价格上扬扬空间。。（本战战术控制制要限量量20％％以内，，内部购购房号要要留足空空号放量量，以求求将口岸岸被“假假购”，，待价升升时暗售售。）●价位位战术之之三：结结合差异异化营销销策略，，严格运运用逐层层加价和和档次分分类，规规模大、、中、小小价差的的方法，，制定细细分格，，区分客客户提高高品牌形形象。●价位位战术之之四：依依据市场场销售状状状况，，销售节节奏，结结合动态态企划战战略，对对项目价价格实行行动态调调整（此此战术要要求决策策权高度度集中，，反馈信信息精确确，价位位走趋清清晰）。。●价位位战术之之五：留留一定升升值余地地，促进进销售，，为更好好掌握市市场脉膊膊，建议议前期购购号阶段段和开盘盘时，拿拿出少量量单元优优惠销售售。●价位位战术之之六：以以诚信的的形象面面市，对对低价位位、低折折扣，尽尽量保持持内外口口径统一一。（任任何时期期报价，，都要将将价位的的时效性性先讲清清楚。））●价位位战术之之七：对对特殊情情况，价价格方面面可“暗暗箱”运运作（主主要指安安全需求求置业的的政府官官员或灰灰色收入入者）。。3、本项项目价位位具体参参数依据市场场调研取取得的大大量数据据，运用用产品成成本定价价法、类类比加权权法、需需求定价价法，本项目具具体价位位应为：：商业部分分均价5650元/平平方米（1F均均价9000元元/平方方米，2-4F均价：：4500元/平方米米）写字楼5-22F均价价：3500元元/平方方米。另外在整整个项目目运作过过程中，，不同的的时间段段，不同同的付款款方式，，不同的的面积大大小等都都会有不不同的折折扣优惠惠，则实实际成交交价格会会比现定定价格略略低。商业部分分（商场场建筑面面积：17271.92平平米其中中不含-1F））写字楼部部分（写写字楼建建筑面积积：15806.8平米））二、项目目付款方方式的操操作建议议（一）依依据市场场营销策策略，““以快打打慢”为为主的宗宗旨，设设定两种种付款方方式和一一种候补补付款方方式。1、一次次性付款款一次性付付款首付付90％％，交房房时付10％，，并优惠惠100－200元/平方米米，付款款时间为为：合同同签订后后10天天之内。。2、银行行按揭在开盘以以后若出出现销势势不旺时时，可予予以制定定一些按按揭优惠惠措施，，强效促促销，如如“你做做按揭，，我付利利息”的的刺激政政策（实实质少收收二年利利息而已已，其方方案以后后详细制制定,前前期不采采用）。。3、候补补方案－－－分期期付款考虑经济济效益的的有效空空间，我我们的原原则是不不执行分分期付款款方法，，这是作作为项目目的候补补方案提提出，使使用.的的条件是是售势不不旺，进进入疲惫惫状况方方能采用用。分期期付款原原则是首首付50％，交交房时50％；；同时可可制定与与工程进进度结合合的分期期付款方方法，具具体方案案待运用用时制定定。第三节价价格策策略及销销售进度度一、入市市价格策策略我们在运运作的项项目是一一个体量量为约3.9万万平米的的商业项项目，不不仅要考考虑现在在的利益益，同时时还要考考虑后续续经营和和租售价价格，将将来的经经营效果果。为了了实现很很好的整整体销售售，短期期内聚集集大量人人气后，，后续销销售中实实现我们们的利润润最大化化，我们们建议前前期的销销售价格格稍低，，给后期期留出上上升空间间，整体体上采用用低价入入市、分分阶段拉拉升的销销售策略略。1、前前期购购买楼楼层优优选权权的客客户价价格策策略我们认认为采采用比比平均均售价价低10%的优优惠来来刺激激他们们，靠靠实际际的优优惠条条件，，把他他们留留住。。2、开开盘价价格在顺利利留住住前期期客户户的条条件下下，开开盘价价格在在上述述价格格基础础上上上调5%，，比平平均销销售价价格低低5%，再再次通通过价价格杠杠杆和和营销销手段段来实实现价价格拉拉升和和物业业销售售。3、后后期销销售价价格推推广节节奏（具体体方案案另定定）。。4、推推广节节奏及及开盘盘后期期价格格调整整计划划（1））认购购楼号号客户户的选选铺安安排（具体体方案案另定定）。。（2））付款款方式式及优优惠政政策根据不不同的的销售售方式式，实实行不不同的的销售售优惠惠政策策。详详见下下表说明：：按揭揭付款款可执执行首首付总总房款款的20%，30%，40%，对对应优优惠幅幅度为为1%，2%，，3%，首首付款款不足足40%部部分在在交楼楼前付付清，，并与与客户户签定定还款款协议议来体体现。。二、销销售进进度销售进进度、、阶段段及时时间的的安排排（根根据项项目的的工程程进度度做适适当的的调整整）以首先先推出出商业业，商商业部部分销销售进进度（（商场场建筑筑面积积：18178.63平米米）写字楼楼部分分销售售进度度（写写字楼楼部分分建筑筑面积积：15806.8平平米））注：和和平路路全线线贯通通的时时间节节点直直接制制约了了该项项目的的销售售进度度和销销售价价格，，并在在很大大程度度上影影响该该区位位的商商业价价值，，现暂暂定以以上销销售计计划，，另根根据项项目周周边区区域变变化做做进一一步调调整。。第六章章广广告推推广第一节节广告告主题题一、主主题定定位核心概概念：：天苑苑商都都·至至尊铺铺王支持理理由：：①以财财富为为号召召力，，向目目标客客户明明确传传达到到利益益点，，②突出出了整整个商商业精精神消消费带带动物物质消消费的的理念念；③该口口号大大气恢恢宏，，体现现了一一种强强大的的企业业实力力；④口号号简单单明了了，便便于传传播。。2、分分概念念定位位以核心心概念念为主主，我我们确确定出出以下下分概概念，，以进进一步步丰富富核心心概念念，并并在不不同传传播期期间加加以应应用。。1）形形象概概念定定位：：天苑商商都··至尊尊铺王王菏菏泽现现代之之窗———天天苑商商都在传播播中强强调政政府形形象工工程及及政策策支持持力度度，引引导目目标客客户对对商业业街良良好投投资前前景的的预期期。2）推推广概概念定定位：：投资汇汇聚财财富广广场，，经营营前景景无限限。强调投投资经经营各各取所所需，，投资资财富富经营营前景景得以以最佳佳现体体3）区区位概概念：：城市中中心，，绝版版地段段强调城城市中中心商商圈因因财富富广场场建设设将更更加兴兴旺发发达。。4）规规划概概念现代、、特色色主题题式商商业街街间间门门面房房、户户户沿沿街铺铺强调集集文化化性、、特色色性、、现代代性于于一体体的规规划理理念；；以及及店铺铺形式式，独独门独独户招招牌店店，终终身经经营的的特征征。5）投投资概概念：：传子孙孙千万万，不不如留留店铺铺一间间强调商商铺保保值，，增值值及受受益的的价值值，体体现中中国人人的投投资意意识。。二、媒媒体创创新考虑到到菏泽泽市当当地媒媒体传传播的的有效效性，，我们们进行行媒体体创新新，以以应对对这种种局面面，并并增强强广告告效果果、降降低媒媒体费费用。。创新1：推推出《《天苑苑商都都（商商业内内参））》，，采用用4开开铜版版纸彩彩印，，每周周派发发一期期，内内容包包括：：大厦厦时事事动态态、投投资动动态、、投资资前景景、商商圈经经营指指数、、销售售及价价格公公告、、商业业动态态、专专家点点评、、客户户点评评、主主题新新闻及及专题题新闻闻、硬硬广告告等。。创新2：以以天苑苑商都都前广广场为为依托托，在在公关关或促促销活活动推推介期期配合合一些些文艺艺演出出活动动。第二节节各各阶段段营销销策略略一、筹筹备期期（6.16.30）本阶段段工作作重点点是入入市前前的筹筹备工工作，，本阶阶段完完成的的工作作如下下：1、售房部部装修:2、销售培培训3、营销网网点建立4、宣传资资料创作:宣传资料包包括售楼书书、海报及及第一期（（天苑商报报）具体细细则再做讨讨论5、媒体应应用工地广告:售房部广告告:户外广告二、预热期期（7.17.31）本阶段策略略目标在于于传达入市市信息，建建立初步形形象，具体体操作策略略如下：三、造势期期（8.18.31）本阶段策略略目标在于于全面扩大大传播面，，接受预订订，为下阶阶段公开发发售期热销销建立销售售势能；四、公开强强销期（9.19.30）本阶段的策策略目标在在于充分利利用上阶段段形成的销销售势能，，利用大规规模的传播播及促销推推广形成热热销：五、强销维维持期（10.1——12.30）本阶段策略略目的在于于充分利用用上阶段的的热销局面面，尽可能能长的延长长热销期，，并利用公公关手段，，为下阶段段销售奠定定基础。六、二次强强销期（11.1511.30）本阶段策略略目标在于于充分结合合工程进度度进行大力力度促销推推广，形成成二次热销销局面。七、维持期期（12月月1日以后后）本阶段销售售工作基本本完成，主主要进入尾尾盘清理阶阶段，因上上重点工作作也将从销销售转入经经营，因此此重点工作作也将从销销售转入经经营，委托托专业的商商业物业公公司进行物物业管理，，并配合开开业前的筹筹备及炒作作工作成为为我们营销销的重点。。第二节费费用预算宣传、推广广费用预算算，占销售售总额的1.5%以以内谢谢！本次汇报结结束！深圳国贸最为命运运所屈辱辱的人，，只要还还抱有希希望，便便无所怨怨惧。这个世界并并不在乎你你的自尊，，只在乎你你做出来的的成绩，然然后再去强强调你的感感受。1月-231月-2321:21以爱为凝聚聚力的公司司比靠畏惧惧维系的公公司要稳固固得多。珍惜今天的的拥有，明明天才会富富有。一个公司要要发展迅速速得力于聘聘用好的人人才，尤其其是需要聪聪明的人才才。3岁前后后严格格管理理，做做孩子子的家家长；；13岁前后后逐步步放手手，做做孩子子的朋朋友。。有效效的教教育是是先严严后松松，无无效的的教育育是先先松后后严。。有效效的激激励是是朝五五晚九九，无无效的的激励励是朝朝九晚晚五。。1月-231月-2321:211月-23怀疑和否定之之海，围绕着着人们小小的的岛屿，而信信念则鞭策人人，使人勇敢敢面对未知的的前途。1月-231月-231月-231月-23对人才的运用用，仅仅限于于收罗是远远远不够的，重重要的是对人人才不仅要善善于识别其长长处，而且要要敢于大胆地地使用，以让让其充分显示示自己的才能能。微软公司在用用人上所表现现出的胆略与与气魄是别的的公司无可比比拟的。因为有了感谢谢之心，才能能引发惜物及及谦虚之心，，使生活充满满欢乐，心理理保持平衡，，在待人接物物时自然能免免去许多无谓谓的对抗与争争执。只有一一条路路不能能选择择21:21:1921:21:19一个人人在科科学探探索的的道路路上，，走过过弯路路，犯犯过错错误，，并不不是坏坏事，，更不不是什什么耻耻辱，，要在在实践践中勇勇于承承认和和改正正错误误。业精于于勤，，荒于于嬉。。1月-231月-235921:21:191月-23合作是是一切切团队队繁荣荣的根根本。。我知道道什么么是劳劳动:劳动是是世界界上一一切欢欢乐和和一切切美好好事情情的源源泉。。世间没有一种种具有真正价价值的东西，，可以不经过过艰苦辛勤劳劳动而能够得得到的。21:2121:21:191月-2321:21靠制订和管理理标准吃饭的的，有什么样样的判断就会会有什么样的的产品，有什什么样的标准准就会有什么么样的人才。。讲到国家的政政治，根本上上要人民有权权；至于管理理政府的人，，便要付之于于有能的专家家们。只要有坚强的的持久心，一一个庸俗平凡凡的人也会有有成功的一天天，否则即使使是一个才识识卓越的人，，也只能遭遇遇失败的命运运。有信念不不一定成成功，没没信念一一定会失失败。1月-231月-231月-231月-23我这一生基本本上只是辛苦苦工作，我可可以说，我活活了七十五岁岁，没有那一一个月过的是是舒服生活，，就好象推一一块石头上山山，石头不停停地滚下来又又推上去。2023/1/521:2121:2121:21:19一次良好的撤撤退，应和一一次伟大的胜胜利一样受到到奖赏。有非凡凡志向向，才才有非非凡成成就。。9:21:19下下午1月-2321:21:19我的人人生哲哲学是是工作作，我我要揭揭示大大自然然的奥奥秘，，并以以此为为人类类服务务。我我们在在世的的短暂暂的一一生中中，我我不知知道还还有什什么比比这种种服务务更好好的了了。抓住时时机并并快速速决策策是现现代企企业成成功的的关键键。最有希望的成成功者，并不不是才华最出出众的人，而而是那些最善善于利用每一一时机发掘开开拓的人。05一月202305-1月-23一个伟大的企企业，对待成成就永远都要要战战兢兢，，如覆薄冰。。如果强调什么么，你就检查查什么；你不不检查，就等等于不重视。。为了能拟定目目标和方针，，一个管理者者必须对公司司内部作业情情况以及外在在市场环境相相当了解才行行。21:2121:21:19一月23诚恳待人是迈迈向成功的唯唯一途径。这这与没有尝过过辛苦，而获获得成功的滋滋味迥然不同同。不下功夫夫，却能成功功，根本是不不可能的事情情。管理关系就是是人的关系。。21:212023/1/521:21创新是惟一的的出路，淘汰汰自己，否则则竞争将淘汰汰我们。危机不仅带来来麻烦，也蕴蕴藏着无限商商机。人生是尊贵的的。大家重新新励志，努力力奋斗，为时时应犹未晚。。观念决定思思路，思路路决定出路路。1月-232023/1/521:21:19谢谢各位！！9、静夜四无邻邻，荒居旧业业贫。。1月-231月-23Thursday,January5,202310、雨中中黄叶叶树，，灯下下白头头人。。。21:21:2021:21:2021:211/5/20239:21:20PM11、以我独沈久久，愧君相见见频。。1月-2321:21:2021:21Jan-2305-Jan-2312、故人江江海别，，几度隔隔山川。。。21:21:2021:21:2021:21Thursday,January5,202313、乍见翻疑梦梦，相悲各问问年。。1月-231月-2321:21:2021:21:20January5,202314、他乡乡生白白发，，旧国国见青