某房地产项目营销总纲代理商方案

中航观澜项目营销总纲2004年7月21日地产江湖——数十万份专业资料任你下载，资深操盘手随时交流！1​第一篇营销总策略——营销总策略得当与否是决定项目成败关键！2​本项目营销总策略制定的前提是什么？检验本项目营销总策略是否上佳的标准又是什么？无论是“制定的前提”，还是“终极的评价标准”，它们都是一致的，——那就是本项目的核心营销目标。目标决定一切，目标指导一切！3​本项目的核心目标是什么？核心目标一：实现顺利销售（价格、销售速度）、获取相对最高额的开发回报核心目标二：在打造项目品牌的同时（基础上），打造中航地产的企业品牌成为本项目的营销行动纲领！4​本项目营销总策略——抢占市场竞争机遇，首创深圳区域性示范项目，奠定项目地位与高度，实现住宅与商业价值最大程度互动提升，实现项目总体价值最大化。（实现前述核心目标）5​营销总策略释义抢占市场竞争机遇——面临观澜周边区域（坂田、龙华等）的潜在项目（万科城等项目）竞争，最大限度抢占市场竞争机遇，最大限度截留观澜本地客户成为项目成功营销的首个前提。6​营销总策略释义首创深圳区域性示范项目，奠定项目地位与高度——项目整体形象高度是支撑项目住宅/商业未来售价的重要因素；——项目整体形象高度是实现中航项目品牌、企业品牌的重要保障；——深圳特区首个示范社区，是本项目奠定地位与高度的最佳突破口。——,中央商业文化生活区7​营销总策略释义为何“”成为奠定项目地位与高度的最佳突破口？1.因为他是第一个将“政府城市规划、建设”与“企业市场化开发行为”紧密结合在一起的项目；2.因为他是深圳第一个“通过绿色生态与文化，将居住与商业休闲”有机融合为一体的项目；3.因为他是深圳第一个“可以集中创造第三生活空间价值”的项目。8​营销总策略释义住宅与商业价值最大程度互动提升——本项目整体规划设计方案（住宅与商业相对独立又相互借势、互成景观体系）为实现两者价值互动提供了基本条件；——社区的核心功能就是进行价值整合，使住宅与商业最大限度回避相互干扰、发挥价值互动；——阶段销售策略与推广策略有机结合实施，保障价值互动切实实现。9​营销总策略释义实现项目总体价值最大化——实现本项目开发利润相对最大化；——相对最大程度打造中航地产项目品牌、企业品牌。实现本项目开发的两大核心目标！10​总策略实实施之之一——入市市时机选选择暨项项目整体体销售进进度安排排前提条件件：1.项目目面临的的市场竞竞争时机机；2.项目目开发工工程进度度安排；；3.中航航公司““资金快快速回笼笼”与““项目整整体价值值最大化化”矛矛盾之间间的有效效协调。。11​前提条件件一：项项目面临临的市场场竞争时时机结论：竞竞争对手手已经开开始抢夺夺客户，，本项目目尽早开开始适当当形式的的宣传推推广，最最大程度度减少观观澜客户户流失。。12​前提条件件二：项项目开发发工程进进度安排排04年11月30日一一期住宅宅动工05年1月30日商商业、二二期住宅宅动工05年5月下下旬预预计计一期住住宅达到到预售条条件05年6月30日一一期住宅宅、商业业封顶，，商业达达到预售售条件05年8月中中旬预预计计二期住住宅达到到预售条条件结论：因因本项目目动工相相对迟缓缓，结合合销售法法律条件件约束，，决定本本项目正正式的产产品推售售时间（（认筹开开始）最最早也只只能在2005年3月月份开始始。13​前提条件件三：““资金快快速回笼笼”与““项目整整体价值值最大化化”矛盾盾之间的的有效协协调结论：在在保障项项目开发发过程中中资金流流稳定的的前提下下，商业业销售时时机应尽尽量选择择在相对对成熟、、商业价价值提升升相对充充分的阶阶段，不不宜过早早。商业销售售时机选选择成为为本矛盾盾的核心心焦点14​总策略实实施之之一——入市市时机选选择暨项项目整体体销售进进度安排排综合考虑虑上述三三大前提提条件，，确定本本项目关关键销售售节点安安排如下下：秋交会04年10.1一期住宅认筹05年5.1一期住宅开盘05年7.16二期住宅及商业认筹05年9.3二期住宅开盘05年10.22商业开盘05年11.615​总策略实实施之之一——入市市时机选选择暨项项目整体体销售进进度安排排综合考虑虑上述前前提条件件，确定定本项目目销售节节奏及进进度安排排如下：：第一阶段段当前——10月初第二阶段段10月初初——4月月底第三阶段段5月初——7月月中第四阶段段7月中——8月月底第六阶段段10月中中——12月底第七阶段段2月初——4月月底项目准备备及亮相期期客户咨询询及积累期期一期住宅宅认筹期一期住宅宅开盘及及热销期期持续销售期尾盘期第五阶段段9月初——10月中二期住宅宅/商业认筹筹期开盘及热销期第八阶段段5月初——6月月底5.1一期住宅正式认筹7.16一期住宅开盘9.3商业、二期住宅认筹10.22二期住宅开盘11.6商业开盘开盘及热热销期16​第一批销销售（住宅））根据以市市场数据据为基础础开展的的经济分分析，为为实现项项目收益益最大化化，我司司建议大大商业仅仅销售一一层，二二～四层层做为资资产经营营，获取取长期稳稳定回报报。总策略实实施之之一——入市市时机选选择暨项项目整体体销售进进度安排排第三批销销售（商业））项目销售售分批示示意图第二批销销售（住宅））17​第一批销销售住宅建筑面积积：约47700㎡建筑形式式：常规规住宅、、叠加别别墅产品户型型：2房房2厅1卫、3房2厅厅1卫、、3房2厅厅2卫、、4房2厅2卫卫、顶层复式式、叠加加别墅总户数：：约430户总销售收收入：预预计约2.1亿亿元图例总策略实实施之之一——入市市时机选选择暨项项目整体体销售进进度安排排第一批销销售示意意4房2房小3房大3房叠加别墅18​总策略实实施之之一——入市市时机选选择暨项项目整体体销售进进度安排排第二批销销售示意意住宅建筑面积积：约38700㎡建筑形式式：常规规住宅产品户型型：2房房2厅1卫、3房2厅厅1卫、、3房2厅厅2卫、、4房2厅2卫卫、顶层复式式总户数：：约280户总销售收收入：预预计约1.6亿亿元第二批销销售图例4房2房小3房大3房19​总策略实实施之之一——入市市时机选选择暨项项目整体体销售进进度安排排第三批销销售示意意第三批销销售商业建筑面积积：约14500㎡建筑形式式：商铺铺+大商商业一层层其中，一一层商铺铺——7396㎡二层商铺铺——7158㎡三层商铺铺——729㎡㎡大商业一一层———2500㎡总销售收收入：预预计约1.7亿亿元街铺约13,700万万元，大大商业一一层约3,400万元元20​总策略实实施之之一——入市市时机选选择暨项项目整体体销售进进度安排排预计累计计可实现现销售收收入：5.4-5.5亿元预计通过过销售可可实现毛毛利润约约：6000-8000万（未含大大商业二二至四层层）21​总策略实实施之之二——以项项目销售售计划为为基础制制定项目目整体推推广计划划推广本身身并非是是一种““结果””，它只只是一种种实现结结果的““手段与与过程””，不能能无“目目的”而而推广，，推广必必须是有有针对性性的。——“销销售上预预期目标标实现””是指引引宣传推推广实施施的“目目的”，，是推广广应实现现的“结结果”，，推广必必须围绕绕销售而而展开。。22​总策略实实施之之三——项目目营销总总纲销售与推推广紧密密结合，，共同形形成项目目营销实实施总纲纲营销总纲纲制定思思路图销售实施策略推广实施策略围绕阶段段销售策策略目标标实现而而实施相相应推广广策略项目营销销总纲23​总策略实实施之之三——项目目营销总总纲目标：完完成项目目整体价价值提升升，为后后续具体体产品推推售奠定定核心价价值支撑撑项目形象象高度奠奠定期时间：———04年10月中项目产品品宣传推推广期时间：10月中中——05年4月中项目热销销推广期期时间：4月底———12月底实施关键键：1.秋交交会参展展项目展展示2.“城城市升级级运动””3.施工工现场形形象墙包包装4.多处处户外广广告出街街目标：开开展产品品宣传、、最大限限度积累累意向客客户，为为后续集集中认筹筹奠定基基础实施关键键：1.临时时咨询点点启用2.户外外广告内内容更换换3.项目目产品介介绍会4.宣传传推广物物料全部部到位目标：充充分挖掘掘阶段推推售产品品内、外外在价值值，最大大限度促促进客户户上门、、成交实施关键键：1.报纸纸主流媒媒体集中中推广2.专家家推介系系列活动动营销3.辅助助媒体宣宣传推广广4.“第第三生活活空间””运动24​总策略实实施之之三——项目目营销总总纲目标：保保持项目目市场宣宣传热度度，保证证持续稳稳定客户户流，实实现稳定定销售项目持续续推广期期时间：06年2月初———4月月底实施关键键：1.苏格格兰文化化节等项项目价值值现场体体验式系系列活动动营销2.报纸纸、电视视媒体持持续推广广3.直邮邮等辅助助媒体大大力运用用4.老客客户推广广营销目标：针针对剩余余产品挖挖掘开展展推广、、挖掘客客户，实实现项目目全盘销销售项目尾盘盘推广期期时间：06年5月初———6月月底实施关键键：1.针对对性促销销广告推推广2.系列列现场促促销活动动营销3.施工工现场形形象墙包包装4.老客客户推广广营销25​第二篇推推广广策略26​推广策略略第一步步奠定项目目形象高高度，建建立项目目价值标标杆项目形象象高度的的推广突突破口在在哪里？？谁可担担此重任任？27​如何寻找找突破口口？——可担担当此重重任者必必须具备备的三个个核心条条件核心条件件一、具具有较为为强烈的的市场（（产品形形式、概概念形式式）差异异化个性性特征，，在推广广过程中中足以引引起大范范围市场场（目标标客户））关注；；核心条件件二、能能够直接接有力支支撑并提提升项目目最核心心价值（（最大收收益/利利润来源源）；核心条件件三、能能够全程程统领项项目推广广全过程程。28​确立突破破口：深圳特区区首创示示范社区区1.以生生态景观观、文化化作为紧紧密连接接商业与与居住的的总体规规划形式式，使之之互为景景观体系系，深圳圳首创，，具备了了强烈的的产品形形式市场场差异化化个性特特征；2.与政政府联动动打造的的“深圳圳特区首首创示范范镇/示示范社区区”概念念形式前前所未有有，足以以吸引各各界眼光光；3.使项项目商业业、住宅宅构成一一个整体体形象，，有利于于互动发发挥，提提升项目目整体价价值，促促进利润润最大化化；4.能够够全程统统领项目目推广全全过程。。为什么可可以成为为突破口口？29​确立突破破口：深圳特区区首创示示范社区区尚存在什什么不足足？1.过于于概念化化，针对对目标客客户而言言有些空空洞；2.对项项目价值值的直接接展示与与提升度度不足。。30​确立突破破口：深圳特区区首创示示范社区区突破口不不足之处处如何弥弥补？在本阶段段，需要要找到更更加贴近近目标客客户置业业心理需需求、更更直接展展示项目目生活价价值的因因素，从从而将加加以具象象、加以以充实。。实施方向向：项目目具体开开发/销销售之产产品31​我们的产产品，住住宅与商商业的对对立选择择？总利润粗粗略估算算：住宅=8万平方方米×（（4300-3800）元/平方米米=4000万万；商业=2.8万万平方米米×（9000-4000））元/平平方米=1.4亿。32​住宅与商商业对立立选择结结果：商业成为为本阶段段推广不不足弥补补者商业弥补补如何实实现？1.欧美美最为先先进商业业街区设设计形式式，创造造出全新新的休闲闲文化；；2.文化化、生态态景观、、购物休休闲的完完美融合合；3.居住住社区与与休闲商商业在保保持相对对独立性性（最大大限度降降低相互互干扰））并互为为景观的的基础上上，又实实现相对对便利结结合，完完全有别别于传统统居住与与商业的的关系形形式；4.进退退帷幄，，彰显互互动提升升价值。。33​商业弥补补+商住住价值互互动奠定项目目整体价价值基础础平台构筑项目目住宅价价值基石石获得客户户基本认认可服务项目全程营销服务本阶段住宅营销推广策略略第一步步思路回回顾（实施时时间：项项目一期期认筹前前）34​1.秋交交会参展展项目展展示———建立影影响广度度2.“城城市升级级运动””———建立影影响深度度具体实施施方式、、手段、、内容安安排等祥祥见本汇汇报第三三篇阶段段实施中中相关内内容重点完成成手段35​推广策略略第二步步项目形象象高度指指引下的的实点价价值系列列展示项目形象象高度：：全新新生活观观澜领领袖36​实点价值值系列展展示：1.观澜澜第一拍拍卖地纯纯粹市场场化方式式开发项项目；2.百亿亿资产中中航集团团倾力巨巨献，超超级品质质保障；；3.深圳圳首个纯纯粹苏格格兰风格格（风情情）高尚尚社区；；4.观澜澜首家推推出叠加加别墅尊尊贵产品品；5.观澜首首家推出极极至视野、、高上尊贵贵之高层住住宅；6.1.6万平方米米超级天虹虹百货强力力进驻；7.1.2万平方米米特色风情情、景观休休闲商业街街；8.坐拥城城市化升值值运动第一一平台。……37​目的：直接支撑项项目本期住住宅销售实施时间：：第一、二二批住宅入入市阶段38​推广策略第第三步“第三生活活空间”全全情演绎39​第三生活空空间：家庭与办公公室构成了了我们基本本的两度生生活空间，，但，如果我们的的生活只有有上述两度度生活空间间，那我们们的生活真真的是两点点一线了，，我们需要一一个既能打打破，又能能衔接上述述基本两度度生活空间间的第三生生活空间，，它，在哪里？40​商业，是不不是就只能能是给客户户提供一个个简单的购购物、休闲闲的场所？？这是传统商商业所能达达到的功能能顶峰，而而当前欧美美全新的商商业开发/经营理念念与实践已已远超越了了传统商业业所赋有的的功能。它所创新出出的、所行行销的更是是一种特殊殊的心理消消费行为———可以独独自一人，，也可三五五相伴，进进行深度放放松，在很很匆忙的现现代生活中中，享受一一段“个人人时间———”，第第三生活空空间由此而而来。这一切，尽尽在观澜中中航城！41​中航城行销销第三生活活空间完美美融合第一生活空间（家庭）第二生活空间（工作）第三生活空间中航城，以以生态景观观与文化为为核心创造造的第三生生活空间，，实现工作作与家庭两两度基本生生活空间完完美融合。。42​中航城第三三生活空间间行销实施施关键：1.“第三三空间生活活手册”隆隆重登场；；2.“第三三生活空间间”大型网网络/报纸纸征文；3.“第三三生活空间间”名家论论坛；4.“第三三生活空间间”现场情情景体验系系列活动营营销。43​第三篇阶阶段实施施44​第一阶段：：项目形象象高度奠定定期阶段实实施45​阶段时间跨跨度：目前－2004年10月中旬旬阶段核心目目标：1、奠定项项目形象高高度2、进行意意向登记，，积累潜在在客户3、收集客客户反馈信信息，为下下一步营销销策略调整整提供依据据销售推广方方向：1、概念宣宣传推广，，从而确立立项目形象象高度2、树立中中航品牌形形象3、引起市市场关注，，引发市场场对本项目目的期待媒体组合策策略：以活动营销销和现场形形象展示为为主，配合合相应主流流媒体跟踪踪报道46​阶段推广主主题：全新生活观观澜领袖袖47​延展一(本本阶段延展展重点)：：国际化生态态文化城市市街区功能内涵－－休闲、娱娱乐、风情情购物、人人际交往、、自我释放放功能复合合体景观内涵－－商业、住住宅、环境境相互独立立又互为景景观，形成成新城镇中中心人文内涵－－形成以生生态景观、、文化为纽纽带的城镇镇生活中心心（商业+居住）价值内涵－－国际形态态、深圳首首创、第一一城市升值值平台延展二(下下阶段延展展重点)：：观澜精品高高尚社区特区首创城城市化模式式示范社区区高端产品规规划设计城市精英专专属领地48​具体实施：：在深圳全市市建立项目目影响广度度与重点在在观澜建立立项目影响响深度的结结合。秋交会参展展重点实现现前者，城城市升级运运动重点完完成后者。。49​阶段焦点一一——秋交交会主题：中航航集团20年形式：以中航集团团20年来来各阶段的的巨大成就就（尤其是是深圳成就就）构成的的系列化图图片展，展展示中航集集团实力、、成就及所所赋有的社社会责任感感，给予客客户信心，，在一定程程度上实现现从中航集集团到中航航地产的品品牌转移。。在企业品牌牌展示下，，运用模型型、资料，，推出项目目信息（规规划、产品品、特点等等）50​阶段焦点二二——“城城市升级运运动”主题：城市市化改变深深圳改改变观澜51​时间：：秋交会期期间（镇政政府乔迁后后）地点：：观澜文化化艺术中心心/吉盛酒酒店形式：：公开式论论坛主办单位：：观澜政府府协办单位：：中航地产产、高尔夫夫球会筹办单位：：中航地产产、德思勤勤、毅华邀请嘉宾：：1、深圳市市政府有关关领导2、深圳市市政府规划划、城建等等有关职能能部门领导导3、观澜镇镇政府及各各职能单位位领导4、城市规规划、经济济学领域知知名专家5、特区报报、商报、、深圳电视视台等各深深圳主流媒媒体及宝安、观澜本本地媒体52​论题思路：：1、宝安、、龙岗两区区“撤镇设设办”后，，观澜如何何调整城市市规划，加加速建设，，推动城市市升级运动动？2、如何发发挥观澜模模式的试点点示范作用用，政府提提供何种支支持？3、城市升升级运动过过程中，政政府与企业业之间的联联动机制4、中航集集团建设观观澜构想（（项目介绍绍）5、高尔夫夫建设观澜澜构想53​宣传方式：：1.各家媒媒体跟踪宣宣传；2.与特报报联合举办办“深圳城城市升级运运动”专栏栏开展系列列炒作；3.与会现现场派发项项目宣传资资料。费用预估：：约10万万元54​阶段关键宣宣传物料：：一、概念楼楼书二、三维动动画宣传片片作用：确立本项目目形象高度度，向客户户传递项目目基本信息息55​但大部分客客户对欧美美生态商业业无认知、、无亲身感感受，因而而概念楼书书中文字与与图片带给给的冲击度度、感染力力有限，需需要更为形形象的三维维动画宣传传片加以强强化。一、概念楼楼书主要内容：：1.展示观观澜城市规规划（重点点为新中心心规划）2.介绍观观澜新中心心建设进程程3.阐述项项目价值（（重点突破破为商业））4.介绍项项目产品基基本信息地产江湖———数十万万份专业资资料任你下下载，资深深操盘手随随时交流！！56​二、三维动动画宣传片片内容设计：：以特色商业业街经营状状态“实景景模拟”方方式展示项项目商业档档次、风情情、特色，，及与住宅宅之间的价价值互动。。57​第二阶段：：项目产品品宣传推广广期营销实实施58​阶段时间跨跨度：2004年年10月中中－2005年4月月中旬阶段核心目目标：1、迅速积积累潜在客客户，锁定定部分意向向客户2、收集客客户信息反反馈，为后后续具体销销售方案提提供依据销售推广方方向：1、持续推推广概念2、依次强强化推出项项目核心卖卖点媒体组合策策略：以户外广告告牌和现场场展示为主主，辅以营营销活动和和少量主流流媒体宣传传59​阶段推广主主题：观澜精品品社区领袖袖延展：1.特区首首创示范社社区；2.高端化化、个性化化的住宅设设计理念；；3.拥有深深圳唯一生生态商业的的高尚社区区；4.项目八八大卖点展展示。60​阶段焦点一一——“项项目介绍会会”形式：于吉盛酒店店举办正式式项目介绍绍会，提前前通知意向向客户参加加，并通过过主流媒体体和当地媒媒体进行专专题报道。。效果预估：：公众对本项项目的产品品定位、规规划设计情情况形成基基本认识，，强化期待待心理，并并通过意向向客户登记记进一步积积累潜在客客户。费用预估：：约5万元元61​阶段焦点二二——苏格格兰风情系系列展示形式：于售楼处、、样板房、、看楼通道道，通过图图片、实物物、听觉展展示等方式式，向客户户传递苏格格兰风情特特色以及在在本项目中中的具体体体现。展示物件每每期一个主主题并定期期更换，使使客户保持持新鲜感。。效果预估：：1、强烈传传递项目设设计风格特特征，使客客户形成深深刻印象2、拉近与与客户距离离，获得丰丰富反馈信信息62​阶段关键宣宣传物料：：正式楼书、、户型单张张商业投资手手册项目配套、、设备说明明书积累住宅客客户为住宅宅认筹作准准备提前积累商商业客户,为商业认认筹作准备备增强客户对对项目质量量的信心，，促进项目目销售63​第三阶段：：项目热销销推广期营营销实施64​阶段时间跨跨度：2005年年4月底－－2005年12月月底阶段核心目目标：1、住宅、、商业都实实现相对热热销2、努力提提升商业价价值销售推广方方向：1、“第三三生活空间间”行销推推广，再上上新高度2、项目卖卖点宣传持持续65​媒体组合策策略：一期住宅认认筹期间以以户外广告告牌和现场场展示为主主，辅以营营销活动和和非主流媒媒体，配合合少量的主主流媒体软软、硬广告告炒作开盘及热销销期间以主主流媒体结结合营销活活动为主，，其它宣传传方式全方方位、多层层次组合。。开盘后一一个时期以以营销活动动为主，配配合少量的的媒体炒作作，以及其其它非主流流媒体传播播区别住宅、、商业的受受众特点和和推售节奏奏进行针对对性发布66​阶段推广主主题：“第三生活活空间”引引领现代都都市生活67​阶段焦点：：中航城““第三生活活空间”行行销1.“第三三空间生活活手册”隆隆重登场；；2.“第三三生活空间间”大型网网络/报纸纸征文；3.“第三三生活空间间”名家论论坛；4.“第三三生活空间间”现场情情景体验系系列活动营营销。68​焦点一：““第三生生活空间””手册主要内容：：1、诠释基基本理念；；2、刊登以以“第三生生活空间””为主题的的精彩文章章3、展现中中航城提供供的全情““第三空间间生活”内内涵与内容容4、以拟人人化方式，，构想不同同类型主人人公（目标标客户）在在本项目特色商商业街中的的“第三空空间生活””实践69​焦点二：““第三生生活空间””大型网网络/报纸纸征文赛形式：1.于主流流网络（深深圳热线、、搜房、房房地产信息息网）开展展大型“第第三生活空空间”文文章征文；；2.采取设设立擂主，，每期攻守守擂赛形式式，并通过过网络动态态提供攻守守擂方文章章的人气指指数；3.每期获获胜文章于于网络及主主流报纸公公开发表。。4.奖励形形式：单期期攻守擂赛赛获胜方奖奖励1000元，连连续守擂成成功累进奖奖励。70​焦点三：““第三生生活空间””名家系列列论坛——项目价价值专家推推介论坛一：社社区建设专专家介绍会会分步步邀邀请请负负责责项项目目规规划划、、设设计计、、园园林林、、施施工工、、物物管管等等专专业业公公司司负负责责人人，，对对项项目目相相关关方方面面情情况况进进行行介介绍绍，，阐阐述述项项目目价价值值，，并并安安排排答答疑疑环环节节加加强强客客户户与与项项目目的的互互动动。。论坛坛二二：：““第第三三空空间间生生活活””名名人人对对话话邀请请文文化化名名人人、、经经济济名名人人共共同同探探讨讨““第第三三空空间间生生活活””价价值值论坛坛三三：：““第第三三空空间间生生活活””下下的的商商业业运运营营模模式式与与价价值值论论坛坛邀请请商商业业地地产产开开发发、、商商业业经经营营、、消消费费者者共共同同探探讨讨““第第三三空空间间生生活活””下下商商业业模模式式与与价价值值71​焦点点四四：：““第第三三生生活活空空间间””现现场场情情景景体体验验形式式：：情情调调生生活活真真人人秀秀推广广形形式式：：电电视视台台全全程程直直播播72​第四四阶阶段段：：项项目目持持续续推推广广期期营营销销实实施施73​阶段段时时间间跨跨度度：：2006年年2月月初初－－2006年年4月月底底阶段段核核心心目目标标：：保持持稳稳定定的的销销售售速速度度销售售推推广广方方向向：：1、、最最大大程程度度展展示示项项目目实实景景价价值值；；2、、针针对对剩剩余余产产品品，，最最大大限限度度地地挖挖掘掘潜潜在在客客户户媒体体组组合合策策略略：：充分分利利用用已已入入伙伙老老业业主主资资源源，，以以营营销销活活动动、、现现场场形形象象展展示示、、非非主主流流媒媒体体为为主主74​阶段段推推广广主主题题：：和谐谐、、从从容容、、自自在在苏苏格格兰兰生生活活态态度度体验验式式营营销销活活动动：：苏格格兰兰文文化化节节系系列列活活动动举办办以以苏苏格格兰兰传传统统文文化化为为主主题题的的参参与与性性强强的的系系列列活活动动，，地地点点选选择择在在商商业业街街、、住住宅宅区区园园林林，，如如在在商商业业街街举举办办苏苏格格兰兰美美食食节节、、喝喝啤啤酒酒大大赛赛，，威威士士忌忌鉴鉴赏赏会会；；在在社社区区园园林林举举办办游游船船节节、、高高尔尔夫夫推推杆杆比比赛赛、、苏苏格格兰兰音音乐乐节节等等活活动动主要要目目的的是是展展现现本本项项目目商商业业区区的的购购物物休休闲闲氛氛围围和和住住宅宅区区的的特特色色文文化化生生活活氛氛围围，，增增强强客客户户对对项项目目的的亲亲切切感感和和认认同同感感，，促促进进项项目目销销售售75​第五阶段：尾尾盘期营销实实施76​阶段时间跨度度：2006年5月初－2006年6月月底阶段推广思路路：以现场促销、、营销活动、、现场展示为为主，充分利利用已入伙业业主资源，最最大限度挖掘掘客户潜力推广重点为成成熟的社区环环境、配套，，以及浓郁的的商业、生活活氛围阶段核心目标标：针对剩余产品品充分挖掘客客户资源，实实现项目全全盘销售77​THANKS！78​即使使赠赠品品只只是是一一张张纸纸，，顾顾客客也也是是高高兴兴的的。。如如果果没没有有赠赠品品，，就就赠赠送送““笑笑容容””。。所谓谓企企业业管管理理就就是是解解决决一一连连串串关关系系密密切切的的问问题题，，必必须须有有系系统统地地予予以以解解决决，，否否则则将将会会造造成成损损失失。。浪费费时时间间。。1月月-231月月-23盖茨茨运运用用的的管管理理风风格格既既不不是是美美国国的的个个人人主主义义式式，，也也不不是是日日本本的的共共识识主主义义式式，，而而是是独独树树一一帜帜的的达达尔尔文文式式企业成功功经典名名人名言言22:4722:4722:47:541月-23前方充满满着未知知，但我我必须得得走。无法评估，，就无法管管理。1月-231月-231月-231月-2322:4722:47授权就像放放风筝，部部属能力弱弱线就要收收一收，部部属能力强强了就要放放一放。军队无放放任，学学校无放放任，此此今日世世界各共共和国之之道例。。军队放放任，则则将不能能以令，，学校放放任，则则师不能能以教；；将不能能令则军军败，师师不能教教则学校校败，其其为国忠忠，莫此此之尤。。05-1月-2305-1月-23积极的人人在每一一次忧患患中都看看到一个个机会，，而消极极的人则则在每个个机会都都看到某某种忧患患。不是没办办法，而而是没有有用心想想办法。。用心想想办法，，一定有有办法，，迟早而而已。1月-231月-231月-23用人不在在于如何何减少人人的短处处，而在在于如何何发挥人人的长处处。观察才行行。你的脸是是为了呈呈现上帝帝赐给人人类最贵贵重的礼礼物做人人低低三三分分，，做做事事高高三三分分。。22:47:5422:47:5422:471月月-23决不不能能在在没没有有选选择择的的情情况况下下，，作作出出重重大大决决策策。。经营营企企业业，，是是许许多多环环节节的的共共同同运运作作，，差差一一个个念念头头，，就就决决定定整整个个失失败败当你你在在事事业业上上遇遇到到挫挫折折，，有有"打退退堂堂鼓鼓"的念念头头时时，，你你应应该该加加以以注注意意，，这这是是最最危危险险的的时时候候!1月月-231月月-2322:4722:47:54世界界上上没没有有夕夕阳阳企企业业,只有有落落后后和和不不思思进进取取的的企企业业。。光靠靠价价格格便便宜宜的的产产品品能能够够长长久久地地存存活活下下来来。。没有有组组织织就就没没有有管管理理，，而而没没有有管管理理也也就就没没有有组组织织。。管管理理部部门门是是现现代代组组织织的的特特殊殊器器官官，，正正是是依依靠靠这这种种器器官官的的活活动动，，才才有有职职能能的的执执行行和和组组织织的的生生存存。。管理就就是做做好无无数小小的细细节工工作。。05-1月月-2305-1月月-231月-23将良品品率预预定为为85%，那么么便表表示容容许15%的错误误存在在。顾客是是重要要的创创新来来源。。人生的的选择择决定定一切切。成功的的企业业领导导不仅仅是授授权高高手，，更是是控权权的高高手。。卓有成效的的管理者善善于用人之之长。2023年年1月5日日05一月月2023做生意，要要随着形势势的变化而而变化。做做小生意，，在于勤;做大生意，，要看政治治观局势。。魔鬼存在在于细节节之中。。一月231月-2322:47大多数的的错误是是企业在在状况好好的时候候犯下的的，而不不是在经经营不善善的时候候。没有什么么比忙忙忙碌碌更更容易，，没有什什么比事事半功倍倍更困难难。成功的方方法千万万条,多总结别别人的失失败,根据现实实的路行行走,不要太在在意听取取名人大大家的创创业格言言。协调以及控制制。1月-232023/1/522:4710:47:54下午午企业做大后CEO说话要越来越越细。小企业业要有长远的的打算大企业业要有注意细细节。2023/1/522:47:54企业的成功靠靠团队，而不不是靠个人。。只要不是相相当重要的的商品，不不是稳健踏踏实地行商商，迅速发发展就等于于迅速破产产，只有使使多种商品品不间断地地相继配合合上市，才才能使迅速速发展的事事业稳步前前进。1月-232023/1/522:47:54正确的决策策来自众人人的智慧。。周到到的的服服务务，，那那简简直直是是难难以以想想象象的的。。22:472023/1/522:47:54谢谢谢各各位位！！9、静夜夜四无无邻，，荒居居旧业业贫。。。1月-231月-23Thursday,January5,202310、雨中中黄叶叶树，，灯下下白头头人。。。22:47:5422:47:5422:471/5/202310:47:54PM11、以以我我独独沈沈久久，，愧愧君君相相见见频频。。。。1月月-2322:47:5422:47Jan-2305-Jan-2312、故人江海别别，几度隔山山川。。22:47:5422:47:5422:47Thursday,January5,202313、乍见见翻疑疑梦，，相悲悲各问问年。。。1月-231月-2322:47:5422:47:54January5,202314、他乡生生白发，，旧国见见青山。。。05一一月202310:47:54下下午22:47:541月-2315、比不了得得就不比，，得不到的