2022年行业分析近期房地产行业的发展趋势

近期房地产行业的发展趋势房地产投资增速将略有减缓。在政府掌握房价、调整住房供应结构、加强土地控

制、信贷掌握等一系列宏观调控政策间续出台的背景下，地方政府过度的投资冲动将

受到肯定程度的抑制，对土地与房屋开发投资的增速也将相应减缓。与此同时，加息、

提高存款预备金率等措施所导致的房地产开发贷款与消费贷款增速的放缓将直接影响

房地产开发的规模和施工、竣工速度。因此从整体上看，假如国家针对房地产的宏观

调控政策落实到位，将来２—３年我国房地产开发投资的增速将略有减缓，但估量不

会低于２０％。

市场供求不平衡冲突将连续存在。近年来针对房地产的宏观调控政策中影响需求

变动的因素主要有：上调银行存贷款利率、掌握二次购房与投机性购房、掌握拆迁规

模等。在当前我国居民居住水平普遍较低，房地产市场以首次购房与改善住房等真实

需求为主的背景下，以上政策对将来２－３年房地产市场的真实需求影响不大。但是，

由于人民币升值的预期不断刺激“热钱”涌入我国，且大部分流入了房地产领域，未

来２－３年我国部分地区房地产市场的投资性需求仍将有所提高。因此可以猜测，未

来２—３年我国房地产市场的需求将连续快速增长。

从供应看，近期出台的提高存款预备金率、存贷款利率和项目资本金比例、严格

土地管理、掌握拆迁规模等宏观政策都在肯定程度上减缓了房地产市场的供应增速。

在国家掌握投资规模、紧缩“银根”、“地根”的宏观调控政策不行能有根本转变的

状况下，将来２－３年全国房地产市场的供应增速将略有减缓。房地产市场供求进展

不平衡的冲突将连续存在。

房地产价格将保持上升趋势。从对供求关系的分析可以推断，将来２—３年我国

房地产价格仍将保持上升的趋势，缘由是：

第一，房地产市场供求进展不平衡的冲突（特殊是需求将连续快速增长的趋势）

必定反映在房价的持续增长上；

其次，近年来地价、建筑材料、商品房品质提高所带来的开发成本增加将推动房

价上涨；

第三，从经济学理论来看，房价的运动趋势和国民经济增长率以及居民可支配收

入正相关。目前我国经济高速进展，居民收入持续增加、除非遭受金融危机，经济增

长趋势被迫中断，否则房价的运行趋势只会上升，而不行能下降。

一般住房供应量将上升，高档住宅供应量将削减。为了合理引导住房建设与消费，

国家在规划审批、信贷、税收等方面对中小套型、中低价位的一般住房赐予了优待的

政策支持，并明文规定了享受优待政策的一般住房的详细标准。将来２—３年，随着

各地房地产宏观调控细则的相继出台，目前房地产市场上大户型、低密度住宅占比偏

高的状况将转变，中低价位、中小套型一般商品房、经济适用房与廉租房的供应将有

所增加。

东部地区仍将是投资的主要区域，中西部地区将保持较快投资增速。长期以来，

我国东部地区经济较为发达，高收入人口较多，人均ＧＤＰ与收入水平明显高于中、

西部地区，始终是房地产开发投资的重点区域。中西部地区相对低廉的土地价格、人

工成本、具有上升潜力的房地产价格以及由此产生的较高的房地产收益预期也对开发

商产生了强大的吸引力，近年来东部房地产投资资金部分向中西部中心城市转移，为

中、西部地区的房地产业供应了强劲的增长动力，将来２—３年，这一趋势仍将连续。

东部地区在全国房地产开发投资中的占比将连续下降，中、西部地区将连续保持较快

的投资增速，在全国房地产开发投资中的占比将有所提高。

房地产开发企业的资产重组将向纵深推动。利润率的下降、宏观调控带来的销售

速度放缓以及信贷的收缩将使房地产开发企业的资金压力空前加大，从而形成一个自

动淘汰机制。可以预见将来２－３年房地产开发企业的并购将在现有的基础上得以延

续并进一步进展，以猎取资源为目的的并购仍将是主流。有实力的房地产开发企业通

过并购与重组逐步扩大市场份额；一些缺少土地与资金支撑的中小开发商、不具备专

业素养和力量而只是凭借有利时机以资金合作方式从房地产业务中分一杯羹的企业、

一些高负债公司有可能被兼并或破产。而无论是强强联合，还是强弱结合，都是通过

进行土地、资金、人力、品牌等资源的整合追求资源利用最大化，达到企业双赢甚至

多赢的目标。

大企业转移目标市场将带动东部二、三线城市市场进展。国内的大型房地产企业

多数从一线城市起家，因此目前北京、上海、广东、江苏、浙江、山东、福建、辽宁、

天津、四川等一线中心城市基本主导了全国房地产市场的进展。随着一线城市土地供

应量的削减，拿地门槛渐渐提高，地方政府对开发企