营销前期策划方案

万科·公园里三期楼盘营销前期策划方案成员：05号黎思梨、10号吴彩明、17号李柳、19号曾小敏、崔碧君、刘露苑12物业2班市场分析

开发规模增长，速度放缓价格起伏，下行趋势明显供需矛盾突出，压力巨大万科公园里围绕着百年历史的九悦公园而建，在深圳是独一无二的；公共配套设施一应俱全。将“满满的公园里”的理念与九悦公园恬静适居的内涵完美结合。公园里的深圳的中国的世界的项目简介

项目将建设成为生态协调的节约型社区，实现发展绿色经济、循环经济和节约型经济的目标；发挥区位优势和交通优势，整合产业用地，推动第三产业发展；完善路网体系，改善市政公用设施和公共服务设施，扩展开放空间和园林绿地系统，提高绿化率和绿化覆盖率，为居民创造安全、优美、健康的生活环境。本小区为高层商住小区，布沙路、翠山路（樟富北路）一侧沿街设有集中商业，幼儿园布置在万福佳商业大厦北面，拟设置12个班。项目南侧设一主要出口，东侧和西侧共设两个次出口。住宅楼布局，采用近似围合式，尽量形成大的中心花园景观，以形成相对隐蔽空间，同时将塔楼布置在朝向最好的位置，使住户视野开阔，视线无干扰。另外，由于用地局促，因此建设方尽量开发高空空间，做高层住宅，从而减少塔楼数量，减小密度，尽量扩大绿化面积。万科公园里位于深圳东湖北片区生态资源中心，毗邻深圳最大的湖泊——东湖的北面，远瞰深圳最高的山脉——梧桐山，极尽美景，富氧生息。万科公园里环绕3.75公顷樟树布公园而立，深圳地产史上绝无仅有的小区围合公园。求水山公园、仙湖公园、东湖公园环抱小区的全公园型住区。项目分四期实施。一期计容积率建筑面积139100平方米。先建设翠山路沿线。翠山路道路基础设施好，现状居住建筑较少，开发资金压力小；先安置一、二期拆迁的村民，再出售商品房，可回笼部分资金，弥补前期资金投入，主力产品为88-160平米多样户型。2期建设北侧部分用地。完成拆迁村民的安置工作。3期建设东侧用地，在建设的同时，为城市道路建设提供用地。4期为剩下用地，即布沙路沿线用地，完成公共绿地的建设。394300平米20000平米471915平米104870平米住宅面积：约394300㎡商铺面积：约20000㎡

总占地面积：104870㎡总建筑面积：471915㎡建筑密度：35%绿化率：30%项目简介竞争者分析1．大族河山地址：龙岗东湖国际住区樟树布公园北侧

开发商：深圳市大族基业房地产开发有限公司物业类型：普通住宅2．恒大国香山地址：龙岗布吉丹平快速丹沙路出口

开发商：恒大地产集团物业类型：普通住宅SWOT分析自身配套完善交通便利物业层次高跃层式设计环境突出南北通透项目优势噪音灰尘严重：紧靠丹平快速，噪音大，灰尘多1交通暂不方便：离地铁站较远，坐车不方便2SWOT分析项目劣势地域优势片区规划利好重重，前景无限：施旧城改造，限制工业用地的投放，重点落实及完善配套设施，改善城市环境。基本没有同质的直接竞争楼盘文化优势文化内涵。方案目标可以细分概念清晰明了，广告诉求重点明确。通过有效的营销推广计划，把开发商的品牌形象、产品形象淋漓尽致地表现出来服务优势万科物业智能化管理体系与经营机制先前一步完善与跟进，配套的智能化着实体现人性化的一面。SWOT分析项目机会项目万科30年来首次创新产品能否得到消费者的亲睐成为项目成败的关键

1房产新政影响：限购令一定程度上抑制了部分需求，影响项目的销售2SWOT分析项目威胁SWOT分析总结万科·公园里具有较强的竞争优势和市场潜力

文化建设品牌建设深圳楼市本案条件入则宁静出则繁华，风景如画，雅致园林，乐感飘渺，府宇精琢品味住宅，品味生活久违的自然，在城市复兴目标市场分析及定位高端人群企事业人员政府机关人员需要文化底蕴高收入者文化人士教师、作家、书法家等

拟改善原有居住条件的居民

企业、个体私营老板

政府机关大中型企业中高收入者

少数带动多数希望享受生活

自住为主，投资为辅

年龄层次为30—55岁

第二次置业人士

目标人群定位品牌文化定位久违的自然在城市复兴品味住宅品味生活文化品牌文化品牌项目营销推广策略项目设计理念创新空间布局设计户型设计创新项目视觉识别系统建筑风格创新

环境及艺术风格创新产品创新项目产品创新品味住宅品位生活11．具有艺术美的建筑品味，体现一系列细微的、在自然流露的品质；2．“实用时代”追求房子的安全、实用；“发展时代”追求房子的华贵、典雅；3．标志是细节的尽善尽美，有文化、有个性、得体的、适合的、有艺术感的住宅项目文化品牌创新久违的自然，在城市复兴21．阳光的，灿烂的，多彩的——一种愉悦心境，或是一种健康的生态的生活方式。2．新时代住宅——产品良好的采光通风条件，体现空间艺术美；新时代住宅——人与人之间良好的互动，注重热爱生活的社区文化；新时代住宅——为人们创造积极精神，为人们提供健康的精神家园；3．文化自然社区倡导——追求天人合一的和谐居住环境及人文文化的渲染项目文化品牌创新万科·公园里五大基本文化品牌要素6景观是品牌科技是品牌方位是品牌文化是品牌便利是品牌项目文化品牌创新项目营销推广策略项目营销推广项目营销推广项目营销推广

阶段预计销售率预热推广期0引爆推广期1—30%开盘强销期31—45%持续保温期46—60%结顶冲刺期61—85%现房扫尾期基本销售完（95%）营销推广项目周期规划预热推广期引爆推广期开盘强档期结顶冲刺期现房扫尾期持续保温期促销活动一：内部员工价促销活动二：保价计划促销活动三：试住促销促销活动四：VIP客户活动促销活动五：工信地产文化节促销活动一：无理由退房促销活动二：直接降价促销活动三：媒体交流见面会促销