商业营销方案-

目录第五部分关于合作第四部分营销推广第三部分营销定位及产品建议第二部分项目自身素质及SWOT分析第一部分市场调研

市场调研

第一部分.忠县概况区位：位于重庆市东北部，傍于长江黄金水道北岸，长江横贯县境88公里，县城距重庆市水上距离245公里,地处长江三峡库区腹心地带；人口：目前全县人口98万人，县城常住人口12万；行政区划：总面积2187平方公里，辖28个乡镇；属于库区移民重点城市。忠县远期规划（一）城市发展目标到2020年，忠县建设成为：富有历史文化和地域风貌特色的生态型现代山水园林城市。（二）城市规模近期：2004-2010年，17万人；远期：2011-2020年，24万人；（三）城市空间布局规划形成“一城、两岸、五组团、两区”的空间布局结构。“一城”即忠县县城；“两岸”即江北、江南；“五组团”即州屏组团、苏家组团、水坪组团、灯树组团以及独珠组团；两区即东溪旅游服务区及高营铺工业仓储区。忠县经济08年地区生产总值(GDP)达到29.35亿元，同比增长19.1%，；08年城镇单位职工平均工资达到9017元，同比增长23.6%。城镇居民人均可支配收入达到6262元，同比增长21.7%；08年全县完成固定资产投资22亿元，同比增长29.7%。房地产开发投资4.83亿元，增长141.2%；乡镇房地产投资1.7亿元，占房地产投资额的35.2%。2008年，忠县完成房地产开发投资8.2亿元，预售商品房62.6万平方米，同比增长8％。金融危机发生后，忠县房屋销售价格下半年与上半年价格变化不大，但由于市场表现疲软，销售量有所下降。09年上半年全县商品房现房和期房销售面积达到35.59万平方米；销售额达到4.23亿元；忠县09年新开工商品房面积为41.9万平方米，下半年房屋预销售面积为23.9万平方米，市场放量较大。虽然有新城和老城的组团划分，但格局不明显。忠县房地产市场现状市场小结1、城市化进程速度的逐年加快，给忠县房地产开发带来新的机遇；2、未来2年内忠县城区将增加5万人，这部分人群将成为本案后期产品的潜在客户；3、随着忠县经济的不断发展，市民的收入水平有了一定程度的提高，购买能力加强，消费潜力增加；4、目前忠县房地产开发尚属起步发展期，行业相关制度都有待健全，对房地产开发来说，机会和威胁并重；5、随着外地开发企业进入，未来一段时间内，忠县市场的放量将加剧，如定位或操作不当可能会给项目带来一定的开发风险；6、规划紊乱，组团化格局不明显，城市功能分区相对较差，客户分布较乱，增大了营销难度。本案竞争楼盘分析具体介绍：

物业地址：忠县红星小区桥头（下行50米）

楼盘简介：

项目总占地30多亩，规划总建筑面积约九万多平米，容积率4.3。位于忠县发展潜力巨大的红星小区滨江路居住区，东临长江，西靠天鹅湖，南与港务站和港口广场接壤，北与红星支路接界。产品：户型面积为60—270平米，预计年底交房。销售率：一期约90%左右江淮·御景江岸分析：与本案楼盘相比，同样处于滨江路段，部分卖点相似，虽然是本项目的直接竞争对手，但剩余不多，所以，竞争威胁较弱。具体介绍：

物业地址：忠州红星路19号(海新大酒店对面)（新城区）楼盘简介：

*160000㎡围合式电梯景观高层/近10000㎡中庭花园

*1600余户，6000余人/忠州首席花园式宜居小区

*独有阶梯式水景、喷泉/近300㎡幼儿园/会所/游泳池

*51-123㎡/一房-四房/1楼-28楼/看江、看山、看中庭花园、看都市繁华

销售率：超过60%宏盛花园分析：该项目配套设施比较齐全，与本案楼盘距离较近，销售得较好，但在品质上对本项目不构成直接竞争威胁。迎宾大厦具体介绍：

物业地址：忠县红星广场旁楼盘简介：

*踞守行政中心核心版图，与香山生态公园为邻；*2栋单体楼；*总建筑面积近6万平米，规划550余户；*户型面积从101㎡-120多平米三房；销售：销售价格：起价1538元/㎡；均价约1600元/㎡；销售率50%左右；分析：项目处于迎宾大道上，生态公园与农贸市场紧邻，配套比较齐全，由于是单体楼，自身配套缺乏，档次规模品质不高，销售价格难以提升。滟月月江江岸岸具体体介介绍绍：：物业业地地址址：：项项目目位位于于西西山山脚脚下下，，县县城城西西侧侧。。楼盘盘简简介介：：*公公寓寓式式设设计计，，酒酒店店大大堂堂、、智智能能居居家家；；*1栋单单体体楼楼，，品品质质感感差差；；*总建建筑筑面面积积近近2.6万平平米米，，规规划划200余户户；；*户户型型面面积积从从116㎡-130多平平米米三三房房。。销售售：：销售售价价格格：：起起价价1800元/㎡㎡；均均价价约约1900元/㎡㎡；现房房，，12月交交房房，，销销售售率率70%左右右。。分析析：：滨滨江江单单体体楼楼项项目目，，公公寓寓式式配配套套，，由由于于是是现现房房，，销销售售上上很占占优优势势，，但但规规模模不不大大档档次次不不高高，，竞竞争争威威胁胁不不大大。。黄金水岸岸具体介绍绍：物业地址址：滨江江路。楼盘简介介：*配备有有游泳池池、健身身场所：：*多层与高高层混合合体；*总建筑面面积近5.5万平米；；*户型面面积从96㎡-120多平米三三房。销售：销售价格格：起价价1500元/㎡；均价约约1700/㎡。分析：该该项目位位于滨江江路段，，同样拥拥有一线线江景，，社区自自身配套套较为完完善，建建筑密度度大，品品质相对对较低，，会对本本项目产产生一定定竞争威威胁。物业地址址：忠忠州大道道红星路路中段（（新城区区）建建筑面积积：89166.57㎡占地面积积：13429.83㎡容积率：：6.0绿化率：：30.1%周边配套套：图书馆、、小学、、农贸市市场、医医院、市市民活动动中心、、星级酒店店等完善善的周遍遍配套楼盘价格格：起价：1350元/㎡销售率：：50%左右六合花园园分析：该该楼盘销销售周期期较长，，销售速速度很慢慢，由于于定位不不当，造造成了楼楼盘形象象不佳，，客户信信心缺失失，虽然然价格便便宜，但但销售状状况不容容乐观，，不构成成大的威威胁。天鹅湖：：该项目位位于红星星小区沙沙梁保片片区，项项目总用用地63107.3㎡，总建筑筑面积36.9万㎡，总总投资3亿元，由由重庆嘉嘉年华置置业公司司开发建建设，该该项目今今年计划划完成投投资5000万元，完完成2.6万㎡商品品房的主主体工程程。目目前前，项目目已开工工建设的的7号楼正在在进行基基础施工工，今年年已完成成投资1000万元。。缘梦花花园：：该项目目位置置较好好，位位于城城中区区；价价格在在整个个忠县县片区区较高高，但但口碑碑效应应较差差；分析：：这些些楼盘盘在目目前的的忠县县是具具有代代表性性的楼楼盘，，拥有有自身身的特特色和和优势势。天天鹅湖湖的整整体开开发将将给对对忠县县房产产开发发造成成较大大影响响，形形成对对本项项目的的直接接竞争争威胁胁。区域销售价价格分析分析：从目目前忠县房房产销售均均价在1700元/㎡的位置左右右波动，但但从整体售售价水平来来看，楼盘盘的销售存存在不良竞竞争，价格格定位缺失失科学依据据，价格体体系显得较较为混乱。。1、虽然城市市规划不明明确，但忠忠县新城区区的发展还还是相对较较快，随着着开发节奏奏的加快，，放量带来来的楼盘竞竞争日趋激激烈；2、各楼盘建建筑形态、、配套及规规模相差不不大，楼盘盘产品同质质化现象较较为严重；；3、推广方式式单一，营营销卖点的的提炼缺乏乏依据，营营销手法有有待创新；；3、市场目前前相对不规规范，存在在恶性竞争争，销售价价格有较大大的非理性性的差异；；4、由于天鹅鹅湖项目的的开发，市市场后期放放量相对较较大，加上上老盘新开开的放量，，后期市场场的竞争较较为激烈。。小结结：针对本项项目的实实际情况况，我司司耗费三三天时间间对忠县县主城居居民、商商铺经营营者、上上班族等等进行了了抽样问问卷调查查。分别别调查了了消费者者对住房房消费的的观念和和意识。。本次问问卷共发发出114份，回收收114份，具体体统计数数据如下下：

购买目的的消费意识识调研

置业次数数

面积选择择

承受价格格

户型选择择

结构选择择

购房可能能性

承受单价价

购买时考考虑的因因素从本章分分析可得得：

被调人人群中，，首次置置业人数数占63%，绝大多多数人购购房主要要是用于于自住；；

对于户户型的选选择，两两室和三三室户型型是客户户选择的的主力户户型，70-80㎡的小户型型和90-100㎡㎡的中等户户型是市市场消费费的主流流；

人们能能承受的的房屋总总价基本本在25万以内，，其中20万以内占占据重要要比例；；

从客户户购买选选择因素素来看，，价格依依然是人人们关注注的重点点，但人人们对生生活的要要求越来来越高，，配套和和环境也也成了市市民要考考虑得重重要因素素；

目前忠忠县无更更多的创创新户型型产品，，从产品品差异化化角度出出发，建建议本案案后期可可考虑产产品创新新，增加加项目卖卖点；

被调人人群中，，有很大大一部分分市民表表示今年年有买房房打算，，如何挖挖掘这部部分潜在在人群是是本项目目亟待解解决的重重要问题题。1、忠县市市民对楼楼盘配套套及环境境要求越越来越高高；2、产品同同质化较较为严重重，户型型创新有有待加强强；3、楼盘营营销手法法单一，，很少有有创新的的销售渠渠道和理理念打造造；4、天鹅湖项目目是本案最大大的直接竞争争对手；5、市场竞争混混乱，价差大大，价格定位位缺乏科学的的论证；6、忠县房产市市场发展空间间较大，后劲劲较足，有很很大提升空间间；7、70-80平米的两室和和100平米左右的三三室依然是消消费主流；8、对房屋总价价的承受能力力虽然有所提提高，但总体体较弱，能承承受20万左右的房屋屋总价；9、今年下半年年有较大的购购房需求；10、尚无配套绝绝对完善的真真正意义上的的品质楼盘；；11、房产开发属属于起步发展展阶段，各种种制度尚不完完善；12、城市的功能能分区不明显显，没有明显显的功能组团团，新城规划划也显混乱；；市场调研结论论根据前述所有有分析，我们们可得如下结结论：

项目自身素质及SWOT分析

第二部分.项目分析项目周边环境境分析紧靠红滨医院院东揽一线江景景比邻超大滨江江广场雄踞新城开发发区项目自身质素素1、位于新城开开发区；2、建筑面积18.4万平方米；3、坐拥1.8万平方米滨江江休闲广场；；4、东南面为无无遮挡一线宽宽江景；5、位于忠县长长江北岸港口口广场旁；6、离城市商业业区较远，生生活配套不完完善；7、项目部分产产品前面有红红滨医院遮挡挡，有医疗污污染；8、36米宽滨江路规规划建设中，，改善交通的的同时带来噪噪音污染；9、所在地偏僻僻，周边环境境相对较差；；10、本案地块呈呈不规则长方方形分部，有有一定坡度。。项目经济参数数项目SWOT分析优势（S）1、坐拥1.8万平米滨江休休闲广场；2、俯瞰无遮挡挡一线宽江景景；3、18万方大型品质质社区；4、广场商业带带来的无限升升值潜力；5、优秀的营销销策划合作单单位。劣势（W）1、周边环境较较差，前期开开发的项目并并未打造出““高尚居住区区域”的形象象，增加销售售抗性；2、目前周边生生活配套极度度不完善，影影响购买决策策；3、医院除了阻阻挡项目部分分产品江景资资源外，还带带来了医疗污污染；4、小区布局散散，安全性相相对较差；5、小区8号房为安置房房，加上前期期商业部分修修建的住宅，，共同降低了了小区的整体体品质，对价价格拉升起阻阻碍作用。机会（O）1、库区移民的的增加导致购购买增加，带带来的去化机机会；2、2009年底及2010年初，楼市整整体向好，带带来的低风险险机会；3、忠县对三产产业、工业、、旅游业的大大力推动，带带来的发展机机会；4、房产开发尚尚属初期带来来的政策“擦擦边”机会；；5、体量较大，，可为开发商商在品牌形象象树立上创造造空间。威胁（T）1、金融危机持持续，带来的的不确定经济济因素；2、周边配套不不完善带来的的消费抗性；；3、同期楼盘放放量较大带来来的竞争威胁胁；4、市场的非理理性竞争带来来的不确定因因素威胁。项目SWOT矩阵分析

项目定位及产品建议

第二部分.项目档次定位位依据项目档次定位位根据市场调研研部分结论的的第1、4、6、8、10及项目自身素素质的2、3、4点，考虑开发发利润，在弱弱化或转变医医疗污染带来来的不利因素素下，本项目目最科学的档档次定位应为为：忠县区域中高高档次江景楼楼盘对外形象展示示及营销打造造为：滨江广广场+宽江景的最高高品质楼盘。。产品定位全面升级忠县县人的生活品品质万通地产09抗鼎巨作·20万方滨江生活活地标滨江休闲广场场/江景电梯洋房房/时尚休闲商业业休闲商业定位位业态:集美食、娱乐乐、休闲、旅旅游四大功能能。万通滨江商业业广场娱乐、休闲商商业街，类似似于酒吧、台台球吧等因靠滨江广场场，美食、旅旅游商业街；；目标市场定位位边缘市场：

重庆主城、垫江、彭水等次要市场忠县所辖及紧邻城镇核心市场忠县城区及周边临近乡镇据市场调研结结论2、3、12点及项目自身身素质1、2点，结合项目目档次定位，，本项目的目目标市场应是是：忠县主城及临临近乡镇将成成为本项目的的主力市场，，其他乡镇成成为本项目的的次主力市场场，临近城镇镇因为距离及及居住情节的的因素，只能能作为本项目目目标市场的的补充。目标客户特征征描述收入相对稳定定、向往更高高品质的生活活；关注区域发展展，并对城市市变化中的发发展机遇比较较敏感和重视视；注重品质，关关心居住区对对自己地位和和面子的提升升；注重社区的生生活环境和文文化氛围，关关心社区的设设计规划、周周边配套、绿绿化环境。年龄：30-50岁占主力，其其中35至45岁的中年人占占据了绝对的的主力；行为：农村向向城市过度的的首次置业，，更换居住环环境的二次置置业者，部分分投资；职业：政府公公务员、企业业的高级职员员、个体小老老板等。收入：家庭年年收入基本在在5万元以上。目标客户群定定位通过项目的档档次及目标市市场定位，结结合我司长期期以来的总结结的操盘经验验，得出本项目的主主力目标客户户群体应为：：忠县主城的的原住民、拆拆迁户、企事事业单位职工及周边农村村部分进城居居住的居民。。根据价格递增增原理，结合合我司以往众众多操盘经验验得出：二期销售均价价应为2088元/㎡左右三期销售均价价应为2288元/㎡左右价格策略：低开高走根据对忠县市市场房屋销售售价格的调研研以及对本项项目的高端定定位，以拉动动忠县房价增增长为目标，，采取市场比比较法，经过过严谨科学的的计算，本项项目一期销售售均价建议约约为：1888元/㎡价格定位所有开盘均价价需以市场为为基本，根据据开盘时期的的实际情况进进行微调。开发建议：1、根据开盘低开开高走的价格策略略，结合休闲闲广场同时动工的开发发思路，建议议按如图所示进行开发发和销售。江江景面较宽并零距离休休闲广场的三三期用于提升售价，最最大化开发利利润。2、考虑到大盘盘品质形象，，建议二期开发的同同时，同时修修建一号楼底商，作为为项目售房部部，以提升项目目总体体形象象。12345678三期一期部分产产品建建议安置房房前期建建筑医院二期部分产产品建建议景观：1、根据据项目目档次次定位位，结结合已已经成成型的规规划设设计，，为了了提升升项目目形象象。建议对对空中中走廊廊进行行造型型，作作为本本项目的虚虚拟大大门，，同时时成为为本项项目的的形象标志志。2、由于于本项项目小小区景景观主主要借借助于于休闲广广场和和江景景资源源，建建议广广场的的打造上多多加入入假山山的设设计，，与一一线江江景共同打打造山山水相相依的的优质质居住住环境境。配套：：1、近2000户业主主居住住的高高品质社区区应该该配备备幼儿儿园，，将小小区位置置不是是很好好的底底层商商业或或其他楼楼层的的商业业改为为幼儿儿园，，既作为为高档档社区区的配配套后后期又又可以收收益。。2、康康体体设设施施主主要要借借用用休休闲闲广广场，在条条件许可可的情况况下，着着重考虑泳泳池的设设计打造造。部分配套套建议项目户型型和面积积配比建建议户型的设计应应以江景资源源利用最大化化为原则开展展，譬如可采采取大景观弧弧线阳台的设设计，也可以以考虑一步阳阳台的运用等等。部分产品建议议根据市场调研研结论1、2、3、7、8结合项目定位位，考虑项目目销售价格，，对本项目的的户型及面积积配比建议如如下：经典户型赏析析：目前忠县在售售物业中基本本上都是平层层、错层等常常见的户型，，特建议本项目后期在在设计上可以以引入小跃或或夹层户型，，以形成差异异化竞争。套内面积65㎡建筑面积约78㎡套内面积74㎡建筑面积约90㎡细节小区内所设置置的垃圾桶、、方向指示牌等设施全全部统一形象象、统一调性、统一LOGO；

营销推广

第三部分.1.8万平米滨江休休闲广场一线超宽江景景的价值放大两大核心心价值体系“江”，造就了滨江江幸福里的“王者生活”，择优而居；；“江”，实现了少数数人的生活理理想，对江的的想象融会贯贯通，再无法法超越；“滨江休闲广场场”，构筑了滨江江幸福里的“唯一性”和“不可比拟性”的价值体系“滨江休闲广场场”，让居住更舒舒适，生活更更悠闲，居家家更方便；江和广场的完完美结合，最最优的滨江生生活方式，不不仅仅体现于于居住，还体体现了无可限限量的升值潜力力推广诉求点江景至尚超超越想象1、1万八千千平方米超大大休闲广场2、一线无敌敌超宽江景资资源3、生活超越越想象。营销理念幸福家天下完完美仰生生活1、幸福里的幸幸福生活，因因为家在此；；2、有温馨之之家养身，，天下尽在在帷幄，成成功人士身身份象征；；3、最完美的的生活，最最优越的幸幸福里；4、需要“仰仰”望的生生活，也是是尊贵的生生活；5、仰也有躺躺、养的意意思，很悠悠闲很放松松的高尚生生活态度；；6、完美，是是一种追求求生活的态态度，仰生生活是一种种新的生活活模式，是是居住品质质提升的象象征。一期核心卖卖点1、1.8万平米滨江江城市广场场；2、一线江景景豪宅；核心卖点提提炼三期营销主主题1、幸福里的的幸福生活活2、除了完美美景观，除除了完美休休闲，还有有完美配套套，至臻仰仰生活一期营销主主题1、江景之尚尚，超越想想象；2、江景名邸邸唯我我独尊；二期核心卖卖点1、1.8万平米滨江江城市广场场；2、一线江景景豪宅；三期核心卖卖点1、商业及生生活配套逐逐步完善；；2、幸福生活活实景呈现现；3、品质社区区，升值潜潜力无限.二期营销主主题1、滨江广场场江景体验验之旅2、配合营销销活动的主主题推广VI及平面表现现LOGO设计1、主色调调：金黄色色、咖啡色色金黄色代表表贵气、财财富、机遇遇、温暖，，咖啡色代代表高贵、、端庄、智智慧、底蕴蕴。两者的的有效配合合，可体现现项目的尊尊贵大气、、雄浑高雅雅，也同时时体现休闲闲广场带来来的住宅及及商业的无无限增值，，体现与一一般江景房房都采用蓝蓝色作为推推广的差异异性。大量量用于楼书书、DM单单正面、户户外、车身身及外墙广广告。2、副色调调：蓝色系系的运用与江景匹配配的蓝色系系同样体现现高贵、丽丽质另外还还有清爽、、灵动、飘飘逸的意思思，可用于于项目的夏夏季推广、、部分活动动、DM单单反面、电电视广告等等，一般建建议以深蓝蓝色为主。。3、辅色调调：红色红色主要应应用于条幅幅、节假日日宣传及促促销活动，，从视觉冲冲击力出发发，体现喜喜庆、爆炸炸性、激情情的相关信信息。平面色调运运用户外广告报纸广告目前忠县有有的媒介：：大牌户外公交车身高速电视忠县电视广播短信DM单楼宇电视灯箱出租车套本案有效的的媒介整合合：户外大牌（（提升形象象）户外灯杆（（提升形象象）外墙广告（（就地取材材，提升形形象）公交车身（（流动媒体体）电视(客户面广，，形象档次次高)短信（客户户面广，价价格低廉））海报（实效效性强，便便于操作））具收藏价值值的礼品（（如笔记本本等）DM单（效果佳佳，详细，，价格低廉廉）人居周报（（额外增加加，提升形形象）桁架（额外外增加）媒介应用策策略形象导入内部认购开盘期现场包装启启动,户外形象出出街,广告预热!销售资料准准备!营销中心开开放，活动动造势，形形成产品初初步认知！！集中广告，，进行强效效灌输，积积聚足够客客户!项目品牌提提升，以口碑传播播和活动营营销促进销销售！一期推进思思路与策略略强销期强势进入，，分期分阶阶段推进第一阶段第二阶段第三阶段第四阶段（2009年11月中旬）（12月-2010年2月）（2月—2010年4月）（2010年5月以后）启动期公开期强销期持续期第一阶段：：启动期（2009年11月中旬）推广目的—形象导入，，扩大项目目在忠县的的认知度。。工作内容—完成成营营销销中中心心的的重重新新装装修修（（设设计计及及装装修修公公司司的的合合作作谈谈判判））；；—完成成楼楼书书的的设设计计及及印印刷刷（（5000份））；；—完成成宣宣传传海海报报及及户户型型DM单页页的的设设计计及及印印刷刷（（1万份份/种））；；—一期期开开盘盘销销售售价价格格表表的的初初步步确确定定；；—完成成模模型型的的设设计计和和制制作作（（要要求求新新颖颖大大气气，，凸凸显显王王者者形形象象））；；—完成电视广告告片的设计、、制作及投放放；—短信合作单位位签订并投放放至少一次；；—完成工地外墙墙广告的设计计和制作；—完成车身广告告的合作谈判判及形象投放放；—投放重要位置置的户外广告告（至少3块大牌）。导入期广告宣宣传应用户外广告1、主题：久违违了，向往高高尚江景生活活的智者2、附标：俯瞰瞰一线超宽无无敌江景奢奢享1.8万米滨江休闲闲广场3、平面表现：：

项目LOGO标识；

主图可用一一蓝色制服空空姐致歉的图图案；

用项目效果果图压底；

久违了三个个字区别主题题的后面部分分，放在左上上角，体现冲冲击力；

重点突出江江与休闲广场场结合的美好好场景。围板广告1、围板高度：：4米2、围板范围：：如图所示3、宣传内容：：

项目LOGO标识；

主要竞争卖卖点；

项目效果图图，突出江与与广场结合的的美好场景。。4、内容罗列

1.8万平方米休闲闲广场，幸福福里的享受生生活方式；

无遮挡超宽宽无敌江景，，幸福里的尊尊贵生活方式式；

3万方商业配套套集成，幸福福里的便捷生生活方式。5、平面表现

休闲广场1.8万——幸福里享受生生活的方式

同上。导入期广告宣宣传应用图片示例导入期广告宣宣传应用楼书1、内容

卖点集成

仰生活特点点释义

美好生活的的勾勒2、平平面表表现

大气气、尊尊贵

脉络络明显显，转转换有有序

语言言简洁洁精炼炼

可采采用线线装DM单内容

正面面为广广告宣宣传画画，文文字为项目目主打打广告告语及及核心心竞争力表表述。。

反面面为房房屋销销售计计算表表，加配经经济指指标及及参与与单位位信息和售售房电电话。。导入期期广告告宣传传应用用海报1、内内容

阶段段性卖卖点集集成

阶段段性活活动内内容2、平平面表表现

直接接有效效

精炼炼阐述述清楚楚内容容

冲击击力要要强礼品内容

项目目标识识；

主打打广告告语；；

运作作单位位及电电话。。车身广广告1、公交交车身身：考考虑车车身广广告的的流动动性强强，受受众面面广，，建议议采用用部分分公交交车身身广告告配合合户外外大牌牌的宣宣传，，内容容以同同期大大牌广广告内内容一一致；；2、看房房车：：体现现大盘盘气质质，方方便客客户来来访，，建议议配备备至少少一部部看房房车。。导入期期广告告宣传传应用用导入期期广告告宣传传应用用电视1、内内容

形象象广告告为主主

卖点点集成成

美好好生活活的勾勾勒2、表表现

大气气、尊尊贵

逻辑辑严密密，条条理清清楚

语言言华丽丽优美美

建模模体现现报纸内容

用专专业性性提升升项目目档次次；

配合阶阶段性目目标达成成促销；；

配合活活动营销销。短信内容

配合户户外广告告宣传；；

配合提提示项目目进展；；

配合活活动营销销。营销中心心建议营销中心心选址为了体现现大盘的的形象和和气质，，提升销销售价格格，建议议本项目目在二期期发售之之前，另另外修建建营销中中心（如如图示））。1、位于1号楼底商商，不挡挡广场景景观，同同时不影影响一期期施工；；2、此处对对面是码码头广场场，便于于阶段性性营销活活动开展展。第二阶段段：公开开期（2009年12-2010年1月）推广目的的通过各种种渠道积积累大量量客户，，争取开开盘一炮炮走红。。工作内容容更换一次次户外及及车身广广告内容容；营销中心心投入使使用，销销售人员员、保安安、保洁洁人员配配备到位位；楼书的售售楼部使使用及外外场派发发；户型DM单页的运运用及海海报的派派发；一期开盘盘销售价价格表的的最终确确定（具具体到每每套户型型，每个个楼层））；模型投入入使用；；持续投放放电视广广告；至少实施施一次活活动营销销；桁架广告告的设计计制作及及投放；；投放至少少三次短短信广告告。公开期广广告宣传传应用主要广告告内容1、主题：：注意，，仰生活活时代来来临附标：我我们不仅仅仅要270度的超宽宽江景，，我们还还要1.8万个享受受生活的的方式平面表现现：类似似享受的的景观革革命，强强调冲击击力强；；另外，，注意两两个字依依然放到到左上角，以新新颖和足足够的吸吸引力强强化项目目特质，，根植项项目形象象。2、主题：：暖洋洋洋，幸福福里附标：生生活，我我要养着着过。冬冬天里的的幸福里里，邀您您体验仰仰生活！！平面表现现：展示示仰生活活的尊贵贵和休闲闲，用温温馨的场场景展示示生活的的片段，，唤起市市民对品质生活活的渴望望，对幸幸福里美美好生活活的向往往。车身广告告：宣传形象象和活动动信息，，更换两两次；大牌广告告：按推广要要求更换换两次；；灯杆广告告：按推广要要求更换换两次；；短信广告告：至少三次次；楼书：除了售房房部现场场准客户户派发外外，配合合活动派派发一次次；海报：张贴和派派发，至至少两次次；电视广告告：加入拉底底字幕广广告，配配合活动动宣传；；营销活动动：建议执行行两次，，一次是是主题为为“暖洋洋洋，幸幸福里””的篝火晚会活活动，拉拉动人气气，以准准客户为为主，活活动过程程中一定定要让客客户体验到到尊贵的的感觉；；另外一一次是幸幸福会VIP卡卡发放的的活动，，简单的歌舞舞表演或或者物管管体验即即可。短信广告告：配合推广广节奏，，条件许许可的情情况下，，可多采采用。公开期策策划执行行内容桁架广告告主要用于于人流较较多的地地方的形象及活活动内容容展示，，譬如广场和车车站，效效果直接接有效，成本本较低。。暖洋洋洋，幸幸福里里活动目目的：：实地地感受受江景景魅力力，实实在享享受开开发企企业对对客户户的尊尊敬和和关爱爱，使使客户户产生生对高高品质质生活活的向向往，，增加加对本本项目目的认认同度度。活动内内容：：篝火火晚会会+免费吃吃喝+动感DJ假面舞舞会。。活动流流程：：另案案详附附。注意事事项：：另案案详附附。营销活活动1——幸福里里的仰仰生活活体验验篝火火晚会会加入幸幸福会会，拥拥抱仰仰生活活——幸福会会VIP会员招招募活活动营销活活动2活动目目的：：更好好地把把握客客户意意向，，为开开盘做好铺铺垫；；同时时让客客户再再次体体验项项目。。活动内内容：：简单单歌舞舞演出出或物物管服服务体体验。。活动流流程：：另案案详附附。注意事事项：：另案案详附附。第三阶阶段：：开盘盘强销销期（2010年1-2010年2月）推广目目的告知开开盘信信息，，梳理理所积积累的的客户户，进进行开开盘前前分析析。工作内内容更换一一次户户外及及车身身广告告内容容，告告知开开盘日日期，，最后后冲击击客户户；开盘活活动当当日的的人员员配备备；开盘活活动的的策划划执行行案完完成，，并按按相关关要求求配备备物品品；加大宣宣传海海报的的张贴贴和派派发力力度，，于吸吸引春春节返返乡人人群；；产品推推介活活动一一次；；装修一一两套套样板板房，，做足足体验验式营营销；；加快滨滨江广广场的的建设设，达达到吸吸引眼眼球的的目的的。主要广广告内内容主题：：请问问：准准备好好了吗吗？附标：：幸福福里的的幸福福生活活等着着你，，某月月某日日全城城首发发平面表表现：：项目目标识识用较较大的的LOGO居中展展示，，用有有冲击击力的的抢购购画面面与项项目的的广场场和江景景效果果图结结合，，“准准备好好了吗吗？””这些些字以以别样样的表表现手手法使使其突突出，，吸引引眼球球。开盘期期广告告宣传传应用用媒介配配合1、户外外大牌牌：至至少两两次，，开盘盘一次次，样样板房房开放放一次次。2、车身身广告告：一一次即即可。。3、短信信广告告：至至少三三次。。4、灯杆杆广告告：一一次即即可。。5、电视视广告告：除除了形形象广广告外外，另另外有有拍摄摄制作作的开开盘广广告和和拉底底字幕幕告知知。活动目目的：：坚定定有意意向客客户的的信心心，加加强犹犹豫客客户的的信心心，吸吸引其其他客客户。。活动内内容：：在高高档的的酒店店会议议中心心举行行，详详细的的讲解解项目目的规规划、、产品品特色色，阐阐述仰仰生活活概念念，描描绘幸幸福里里生活活的美美好前前景。。其他相相关：：另案案详附附。营销活活动3——滨江.幸福里里产品品推介介会幸福里里的仰仰生活活第四阶阶段：：持续续期（2010年2月-4月））以上推推广的的广告告内容容根据据市场场状况况结合合销售售情况况进行行制定定。推广目目的顺应开开盘效效果，，加强强销售售，快快速去去化产产品，，回笼笼资金金。工作内内容更换一一次户户外；；更换一一次车车身广广告；；持续投投放电电视广广告；；至少实施一一次事件或或活动营销销；桁架广告的的继续使用用；投放至少两两次短信广广告。1、VIP卡收取定金金；2、根据客户户情况结合合销售现状状，适当进进行销控策策略，保障障推进的整整体性；3、体验式营营销:休闲广场先先行展示、、样板房装装修、物管管服务先行行相结合；；4、TV短片：运用用于售房部部和其他外外展场播放放；5、老带新策策略。策略运用策略：聘请请知名物管管公司管理理或做顾问问提前进入销销售现场服服务以展示示形象物业业服服务务———尊崇崇身身份份的的体体验验体验验式式营营销销展展示示样板板房房展展示示体验验式式营营销销展展示示———现场场逼逼定定的的最最好好法法宝宝。。滨江江休休闲闲广广场场展展示示提前前展展示示美美好好生生活活前前景景，，增加加购购买买信信心心。。体验验式式营营销销展展示示一期销售进度度计划表团购阶段性目标达达成活动

项目合作建议

第五部分.综合上述我司司的工作内容容，现将我司司代理本项目目的收费标准准整理如下，，供贵公司参参考。我司所有针对对本项目的销销售和策划工工作，统一用用销售代理佣佣金形式和溢溢价分成的形形式收取报酬酬。1、销销售售代代理理佣佣金金销售售代代理理佣佣金金每每月月结结算算一一次次，，每每月月佣佣金金以以当当月月合合同同成成交交总总额额为为基基数数进进行行计计算算，，按按1.7——2.0%的标标准准提提取取。。具具体体比比例例可可另另行行商商定定。。2、销销售售溢溢价价分分成成本项项目目的的销销售售价价位位（（指指每每个个销销售售单单位位的的具具体体价价格格））由由我我司司根根据据市市场场情情况况综综合合制制定定，，再再由由贵贵公公司司结结合合开开发发成成本本及及利利润润最最终终确确定定，，我我司司按按此此销销售售底底价价进进行行销销售售。。为为实实现现项项目目销销售售利利润润的的最最大大化化，，建建议议双双方方合合作作中中采采用用溢溢价价分分成成方方式式。。销销售售过过程程中中超超出出销销售售底底价价的的溢溢价价部部分分具具体体分分成成如如下下：：贵贵公公司司60%，我司40%。关于合作望贵我双方合合作成功！谢谢！9、静夜夜四无无邻，，荒居居旧业业贫。。。1月-231月-23Friday,January6,202310、雨中黄叶叶树，灯下下白头人。。。00:33:2900:33:2900:331/6/202312:33:29AM11、以以我我独独沈沈久久，，愧愧君君相相见见频频。。。。1月月-2300:33:2900:33Jan-2306-Jan-2312、故人人江海海别，，几度度隔山山川。。。00:33:2900:33:2900:33Friday,January6,202313、乍见翻疑梦梦，相悲各问问年。。1月-231月-2300:33:3000:33:30January6,202314、他乡乡生白白发，