商业营销方案

目录第五部分关于合作第四部分营销推广第三部分营销定位及产品建议第二部分项目自身素质及SWOT分析第一部分市场调研

市场调研

第一部分.忠县概况区位：位于重庆市东北部，傍于长江黄金水道北岸，长江横贯县境88公里，县城距重庆市水上距离245公里,地处长江三峡库区腹心地带；人口：目前全县人口98万人，县城常住人口12万；行政区划：总面积2187平方公里，辖28个乡镇；属于库区移民重点城市。忠县远期规划（一）城市发展目标到2020年，忠县建设成为：富有历史文化和地域风貌特色的生态型现代山水园林城市。（二）城市规模近期：2004-2010年，17万人；远期：2011-2020年，24万人；（三）城市空间布局规划形成“一城、两岸、五组团、两区”的空间布局结构。“一城”即忠县县城；“两岸”即江北、江南；“五组团”即州屏组团、苏家组团、水坪组团、灯树组团以及独珠组团；两区即东溪旅游服务区及高营铺工业仓储区。忠县经济08年地区生产总值(GDP)达到29.35亿元，同比增长19.1%，；08年城镇单位职工平均工资达到9017元，同比增长23.6%。城镇居民人均可支配收入达到6262元，同比增长21.7%；08年全县完成固定资产投资22亿元，同比增长29.7%。房地产开发投资4.83亿元，增长141.2%；乡镇房地产投资1.7亿元，占房地产投资额的35.2%。2008年，忠县完成房地产开发投资8.2亿元，预售商品房62.6万平方米，同比增长8％。金融危机发生后，忠县房屋销售价格下半年与上半年价格变化不大，但由于市场表现疲软，销售量有所下降。09年上半年全县商品房现房和期房销售面积达到35.59万平方米；销售额达到4.23亿元；忠县09年新开工商品房面积为41.9万平方米，下半年房屋预销售面积为23.9万平方米，市场放量较大。虽然有新城和老城的组团划分，但格局不明显。忠县房地产市场现状市场小结1、城市化进程速度的逐年加快，给忠县房地产开发带来新的机遇；2、未来2年内忠县城区将增加5万人，这部分人群将成为本案后期产品的潜在客户；3、随着忠县经济的不断发展，市民的收入水平有了一定程度的提高，购买能力加强，消费潜力增加；4、目前忠县房地产开发尚属起步发展期，行业相关制度都有待健全，对房地产开发来说，机会和威胁并重；5、随着外地开发企业进入，未来一段时间内，忠县市场的放量将加剧，如定位或操作不当可能会给项目带来一定的开发风险；6、规划紊乱，组团化格局不明显，城市功能分区相对较差，客户分布较乱，增大了营销难度。本案竞争楼盘分析具体介绍：

物业地址：忠县红星小区桥头（下行50米）

楼盘简介：

项目总占地30多亩，规划总建筑面积约九万多平米，容积率4.3。位于忠县发展潜力巨大的红星小区滨江路居住区，东临长江，西靠天鹅湖，南与港务站和港口广场接壤，北与红星支路接界。产品：户型面积为60—270平米，预计年底交房。销售率：一期约90%左右江淮·御景江岸分析：与本案楼盘相比，同样处于滨江路段，部分卖点相似，虽然是本项目的直接竞争对手，但剩余不多，所以，竞争威胁较弱。具体介绍：

物业地址：忠州红星路19号(海新大酒店对面)（新城区）楼盘简介：

*160000㎡围合式电梯景观高层/近10000㎡中庭花园

*1600余户，6000余人/忠州首席花园式宜居小区

*独有阶梯式水景、喷泉/近300㎡幼儿园/会所/游泳池

*51-123㎡/一房-四房/1楼-28楼/看江、看山、看中庭花园、看都市繁华

销售率：超过60%宏盛花园分析：该项目配套设施比较齐全，与本案楼盘距离较近，销售得较好，但在品质上对本项目不构成直接竞争威胁。迎宾大厦具体介绍：

物业地址：忠县红星广场旁楼盘简介：

*踞守行政中心核心版图，与香山生态公园为邻；*2栋单体楼；*总建筑面积近6万平米，规划550余户；*户型面积从101㎡-120多平米三房；销售：销售价格：起价1538元/㎡；均价约1600元/㎡；销售率50%左右；分析：项目处于迎宾大道上，生态公园与农贸市场紧邻，配套比较齐全，由于是单体楼，自身配套缺乏，档次规模品质不高，销售价格难以提升。滟月江江岸具体介介绍：：物业地地址：：项目目位于于西山山脚下下，县县城西西侧。。楼盘简简介：：*公寓寓式设设计，，酒店店大堂堂、智智能居居家；；*1栋单体体楼，，品质质感差差；*总建筑筑面积积近2.6万平米米，规规划200余户；；*户型型面积积从116㎡-130多平米米三房房。销售：：销售价价格：：起价价1800元/㎡；均价价约1900元/㎡；现房，，12月交房房，销销售率率70%左右。。分析：：滨江江单体体楼项项目，，公寓寓式配配套，，由于于是现现房，，销售售上很占优势势，但规规模不大大档次不不高，竞竞争威胁胁不大。。黄金水岸岸具体介绍绍：物业地址址：滨江江路。楼盘简介介：*配备有有游泳池池、健身身场所：：*多层与高高层混合合体；*总建筑面面积近5.5万平米；；*户型面面积从96㎡-120多平米三三房。销售：销售价格格：起价价1500元/㎡；均价约约1700/㎡。分析：该该项目位位于滨江江路段，，同样拥拥有一线线江景，，社区自自身配套套较为完完善，建建筑密度度大，品品质相对对较低，，会对本本项目产产生一定定竞争威威胁。物业地址址：忠忠州大道道红星路路中段（（新城区区）建建筑面积积：89166.57㎡占地面积积：13429.83㎡容积率：：6.0绿化率：：30.1%周边配套套：图书馆、、小学、、农贸市市场、医医院、市市民活动动中心、、星级酒店店等完善善的周遍遍配套楼盘价格格：起价：1350元/㎡销售率：：50%左右六合花园园分析：该该楼盘销销售周期期较长，，销售速速度很慢慢，由于于定位不不当，造造成了楼楼盘形象象不佳，，客户信信心缺失失，虽然然价格便便宜，但但销售状状况不容容乐观，，不构成成大的威威胁。天鹅湖：：该项目位位于红星星小区沙沙梁保片片区，项项目总用用地63107.3㎡，总建筑筑面积36.9万㎡，总总投资3亿元，由由重庆嘉嘉年华置置业公司司开发建建设，该该项目今今年计划划完成投投资5000万元，完完成2.6万㎡商品品房的主主体工程程。目目前前，项目目已开工工建设的的7号楼正在在进行基基础施工工，今年年已完成成投资1000万元。缘梦花园园：该项目位位置较好好，位于于城中区区；价格格在整个个忠县片片区较高高，但口口碑效应应较差；；分析：这这些楼盘盘在目前前的忠县县是具有有代表性性的楼盘盘，拥有有自身的的特色和和优势。。天鹅湖湖的整体体开发将将给对忠忠县房产产开发造造成较大大影响，，形成对对本项目目的直接接竞争威威胁。区域销售售价格分分析分析：从从目前忠忠县房产产销售均均价在1700元/㎡的位置左左右波动动，但从从整体售售价水平平来看，，楼盘的的销售存存在不良良竞争，，价格定定位缺失失科学依依据，价价格体系系显得较较为混乱乱。1、虽然城城市规划划不明确确，但忠忠县新城城区的发发展还是是相对较较快，随随着开发发节奏的的加快，，放量带带来的楼楼盘竞争争日趋激激烈；2、各楼盘盘建筑形形态、配配套及规规模相差差不大，，楼盘产产品同质质化现象象较为严严重；3、推广方方式单一一，营销销卖点的的提炼缺缺乏依据据，营销销手法有有待创新新；3、市场目目前相对对不规范范，存在在恶性竞竞争，销销售价格格有较大大的非理理性的差差异；4、由于天天鹅湖项项目的开开发，市市场后期期放量相相对较大大，加上上老盘新新开的放放量，后后期市场场的竞争争较为激激烈。小结结：针对本项项目的实实际情况况，我司司耗费三三天时间间对忠县县主城居居民、商商铺经营营者、上上班族等等进行了了抽样问问卷调查查。分别别调查了了消费者者对住房房消费的的观念和和意识。。本次问问卷共发发出114份，回收收114份，具体体统计数数据如下下：

购买目的的消费意识识调研

置业次数数

面积选择择

承受价格格

户型选择择

结构选择择

购房可能能性

承受单价价

购买时考考虑的因因素从本章分分析可得得：

被调人人群中，，首次置置业人数数占63%，绝大多多数人购购房主要要是用于于自住；；

对于户户型的选选择，两两室和三三室户型型是客户户选择的的主力户户型，70-80㎡的小户型型和90-100㎡㎡的中等户户型是市市场消费费的主流流；

人们能能承受的的房屋总总价基本本在25万以内，，其中20万以内占占据重要要比例；；

从客户户购买选选择因素素来看，，价格依依然是人人们关注注的重点点，但人人们对生生活的要要求越来来越高，，配套和和环境也也成了市市民要考考虑得重重要因素素；

目前忠忠县无更更多的创创新户型型产品，，从产品品差异化化角度出出发，建建议本案案后期可可考虑产产品创新新，增加加项目卖卖点；

被调人人群中，，有很大大一部分分市民表表示今年年有买房房打算，，如何挖挖掘这部部分潜在在人群是是本项目目亟待解解决的重重要问题题。1、忠县市市民对楼楼盘配套套及环境境要求越越来越高高；2、产品同同质化较较为严重重，户型型创新有有待加强强；3、楼盘营营销手法法单一，，很少有有创新的的销售渠渠道和理理念打造造；4、天鹅湖湖项目是是本案最最大的直直接竞争争对手；；5、市场竞竞争混乱乱，价差差大，价价格定位位缺乏科科学的论论证；6、忠县房房产市场场发展空空间较大大，后劲劲较足，，有很大大提升空空间；7、70-80平米的两两室和100平米左右右的三室室依然是是消费主主流；8、对房屋屋总价的的承受能能力虽然然有所提提高，但但总体较较弱，能能承受20万左右的的房屋总总价；9、今年下下半年有有较大的的购房需需求；10、尚无配配套绝对对完善的的真正意意义上的的品质楼楼盘；11、房产开开发属于于起步发发展阶段段，各种种制度尚尚不完善善；12、城市的的功能分分区不明明显，没没有明显显的功能能组团，，新城规规划也显显混乱；；市场调研研结论根据前述述所有分分析，我我们可得得如下结结论：

项目自身素质及SWOT分析

第二部分.项目分析析项目周边边环境分分析紧靠红滨滨医院东揽一线线江景比邻超大大滨江广广场雄踞新城城开发区区项目自身身质素1、位于新新城开发发区；2、建筑面面积18.4万平方米米；3、坐拥1.8万平方米米滨江休休闲广场场；4、东南面面为无遮遮挡一线线宽江景景；5、位于忠忠县长江江北岸港港口广场场旁；6、离城市市商业区区较远，，生活配配套不完完善；7、项目部部分产品品前面有有红滨医医院遮挡挡，有医医疗污染染；8、36米宽滨江江路规划划建设中中，改善善交通的的同时带带来噪音音污染；；9、所在地地偏僻，，周边环环境相对对较差；；10、本案地地块呈不不规则长长方形分分部，有有一定坡坡度。项目经济济参数项目SWOT分析优势（S）1、坐拥1.8万平米滨滨江休闲闲广场；；2、俯瞰无无遮挡一一线宽江江景；3、18万方大型型品质社社区；4、广场商商业带来来的无限限升值潜潜力；5、优秀的的营销策策划合作作单位。。劣势（W）1、周边环环境较差差，前期期开发的的项目并并未打造造出“高高尚居住住区域””的形象象，增加加销售抗抗性；2、目前周周边生活活配套极极度不完完善，影影响购买买决策；；3、医院除除了阻挡挡项目部部分产品品江景资资源外，，还带来来了医疗疗污染；；4、小区布布局散，，安全性性相对较较差；5、小区8号房为安安置房，，加上前前期商业业部分修修建的住住宅，共共同降低低了小区区的整体体品质，，对价格格拉升起起阻碍作作用。机会（O）1、库区移移民的增增加导致致购买增增加，带带来的去去化机会会；2、2009年底及2010年初，楼楼市整体体向好，，带来的的低风险险机会；；3、忠县对对三产业业、工业业、旅游游业的大大力推动动，带来来的发展展机会；；4、房产开开发尚属属初期带带来的政政策“擦擦边”机机会；5、体量较较大，可可为开发发商在品品牌形象象树立上上创造空空间。威胁（T）1、金融危危机持续续，带来来的不确确定经济济因素；；2、周边配配套不完完善带来来的消费费抗性；；3、同期楼楼盘放量量较大带带来的竞竞争威胁胁；4、市场的的非理性性竞争带带来的不不确定因因素威胁胁。项目SWOT矩阵分析析

项目定位及产品建议

第二部分.项目档次次定位依依据项目档次次定位根据市场场调研部部分结论论的第1、4、6、8、10及项目自自身素质质的2、3、4点，考虑虑开发利利润，在在弱化或或转变医医疗污染染带来的的不利因因素下，，本项目目最科学学的档次次定位应应为：忠县区域域中高档档次江景景楼盘对外形象象展示及及营销打打造为：：滨江广广场+宽江景的的最高品品质楼盘盘。产品定位位全面升级级忠县人人的生活活品质万通地产产09抗鼎巨作作·20万方滨江江生活地地标滨江休闲闲广场/江景电梯梯洋房/时尚休闲闲商业休闲商业业定位业态:集美食、、娱乐、、休闲、、旅游四四大功能能。万通滨江江商业广广场娱乐、休休闲商业业街，类类似于酒酒吧、台台球吧等等因靠滨江江广场，，美食、、旅游商商业街；；目标市场场定位边缘市场：

重庆主城、垫江、彭水等次要市场忠县所辖及紧邻城镇核心市场忠县城区及周边临近乡镇据市场调调研结论论2、3、12点及项目目自身素素质1、2点，结合合项目档档次定位位，本项项目的目目标市场场应是：：忠县主城城及临近近乡镇将将成为本本项目的的主力市市场，其其他乡镇镇成为本本项目的的次主力力市场，，临近城城镇因为为距离及及居住情情节的因因素，只只能作为为本项目目目标市市场的补补充。目标客户户特征描描述收入相对对稳定、、向往更更高品质质的生活活；关注区域域发展，，并对城城市变化化中的发发展机遇遇比较敏敏感和重重视；注重品质质，关心心居住区区对自己己地位和和面子的的提升；；注重社区区的生活活环境和和文化氛氛围，关关心社区区的设计计规划、、周边配配套、绿绿化环境境。年龄：30-50岁占主力力，其中中35至45岁的中年年人占据据了绝对对的主力力；行为：农农村向城城市过度度的首次次置业，，更换居居住环境境的二次次置业者者，部分分投资；；职业：政政府公务务员、企企业的高高级职员员、个体体小老板板等。收入：家家庭年收收入基本本在5万元以上上。目标客户户群定位位通过项目目的档次次及目标标市场定定位，结结合我司司长期以以来的总总结的操操盘经验验，得出本项目目的主力力目标客客户群体体应为：：忠县主主城的原原住民、、拆迁户户、企事事业单位位职工及周边边农村部部分进城城居住的的居民。。根据价格格递增原原理，结结合我司司以往众众多操盘盘经验得得出：二期销售售均价应应为2088元/㎡左右三期销售售均价应应为2288元/㎡左右价格策略略：低开高走走根据对忠忠县市场场房屋销销售价格格的调研研以及对对本项目目的高端端定位，，以拉动动忠县房房价增长长为目标标，采取取市场比比较法，，经过严严谨科学学的计算算，本项项目一期期销售均均价建议议约为：：1888元/㎡价格定位位所有开盘盘均价需需以市场场为基本本，根据据开盘时时期的实实际情况况进行微微调。开发建议议：1、根据开盘盘低开高高走的价格格策略，，结合休休闲广场场同时动工的的开发思思路，建建议按如如图所示进行行开发和和销售。。江景面面较宽并零距距离休闲闲广场的的三期用用于提升售价价，最大大化开发发利润。。2、考虑到到大盘品品质形象象，建议议二期开发发的同时时，同时时修建一一号楼底商，，作为项项目售房房部，以以提升项目总总体形象象。12345678三期一期部分产品品建议安置房前期建筑筑医院二期部分产品品建议景观：1、根据项项目档次次定位，，结合已已经成型的规划划设计，，为了提提升项目目形象。。建议对空空中走廊廊进行造造型，作作为本项项目的虚拟拟大门，，同时成成为本项项目的形形象标志。。2、由于本本项目小小区景观观主要借借助于休闲广场场和江景景资源，，建议广广场的打打造上多加加入假山山的设计计，与一一线江景景共同打造造山水相相依的优优质居住住环境。。配套：1、近2000户业主居居住的高高品质社区应应该配备备幼儿园园，将小小区位置不不是很好好的底层层商业或或其他楼层层的商业业改为幼幼儿园，，既作为高高档社区区的配套套后期又又可以收益益。2、康体设设施主要要借用休休闲广场，在条条件许可可的情况况下，着着重考虑泳泳池的设设计打造造。部分配套套建议项目户型型和面积积配比建建议户型的设设计应以以江景资资源利用用最大化化为原则则开展，，譬如可可采取大大景观弧弧线阳台台的设计计，也可可以考虑虑一步阳阳台的运运用等。。部分产品品建议根据市场场调研结结论1、2、3、7、8结合项目目定位，，考虑项项目销售售价格，，对本项项目的户户型及面面积配比比建议如如下：经典户型型赏析：：目前忠县县在售物物业中基基本上都都是平层层、错层层等常见见的户型型，特建建议本项目后后期在设设计上可可以引入入小跃或或夹层户户型，以以形成差差异化竞竞争。套内面积积65㎡建筑面积积约78㎡套内面积积74㎡建筑面积积约90㎡细节小区内所所设置的的垃圾桶桶、方向向指示牌等设设施全部部统一形形象、统统一调性、统统一LOGO；

营销推广

第三部分.1.8万平米滨滨江休闲闲广场一线超宽宽江景的的价值放大两大大核心价价值体系系“江”，造就了了滨江幸幸福里的的“王者生活活”，择优而而居；“江”，实现了了少数人人的生活活理想，，对江的的想象融融会贯通通，再无无法超越越；“滨江休闲闲广场”，构筑了了滨江幸幸福里的的“唯一性”和“不可比拟拟性”的价值体体系“滨江休闲闲广场”，让居住住更舒适适，生活活更悠闲闲，居家家更方便便；江和广场场的完美美结合，，最优的的滨江生生活方式式，不仅仅仅体现现于居住住，还体体现了无无可限量的升值值潜力推广诉求求点江景至尚尚超超越想象象1、1万万八千平平方米超超大休闲闲广场2、一线线无敌超超宽江景景资源3、生活活超越想想象。营销理念念幸福家天天下完完美仰仰生活1、幸福里里的幸福福生活，，因为家家在此；；2、有温馨馨之家养养身，天天下尽在在帷幄，，成功人人士身份份象征；；3、最完美美的生活活，最优优越的幸幸福里；；4、需要““仰”望望的生活活，也是是尊贵的的生活；；5、仰也有有躺、养养的意思思，很悠悠闲很放放松的高高尚生活活态度；；6、完美，，是一种种追求生生活的态态度，仰仰生活是是一种新新的生活活模式，，是居住住品质提提升的象象征。一期核心心卖点1、1.8万平米滨滨江城市市广场；；2、一线江江景豪宅宅；核心卖点点提炼三期营销销主题1、幸福里里的幸福福生活2、除了完完美景观观，除了了完美休休闲，还还有完美美配套，，至臻仰仰生活一期营销销主题1、江景之之尚，超超越想象象；2、江景名名邸唯唯我独独尊；二期核心心卖点1、1.8万平米滨滨江城市市广场；；2、一线江江景豪宅宅；三期核心心卖点1、商业及及生活配配套逐步步完善；；2、幸福生生活实景景呈现；；3、品质社社区，升升值潜力力无限.二期营销销主题1、滨江广广场江景景体验之之旅2、配合营营销活动动的主题题推广VI及平面表表现LOGO设计1、主色色调：金金黄色、、咖啡色色金黄色代代表贵气气、财富富、机遇遇、温暖暖，咖啡啡色代表表高贵、、端庄、、智慧、、底蕴。。两者的的有效配配合，可可体现项项目的尊尊贵大气气、雄浑浑高雅，，也同时时体现休休闲广场场带来的的住宅及及商业的的无限增增值，体体现与一一般江景景房都采采用蓝色色作为推推广的差差异性。。大量用用于楼书书、DM单正面面、户外外、车身身及外墙墙广告。。2、副色色调：蓝蓝色系的的运用与江景匹匹配的蓝蓝色系同同样体现现高贵、、丽质另另外还有有清爽、、灵动、、飘逸的的意思，，可用于于项目的的夏季推推广、部部分活动动、DM单反面面、电视视广告等等，一般般建议以以深蓝色色为主。。3、辅色色调：红红色红色主要要应用于于条幅、、节假日日宣传及及促销活活动，从从视觉冲冲击力出出发，体体现喜庆庆、爆炸炸性、激激情的相相关信息息。平面色调调运用户外广告告报纸广告告目前忠县县有的媒媒介：大牌户外外公交车身身高速电视视忠县电视视广播短信DM单楼宇电视视灯箱出租车套套本案有效效的媒介介整合：：户外大牌牌（提升升形象））户外灯杆杆（提升升形象））外墙广告告（就地地取材，，提升形形象）公交车身（（流动媒体体）电视(客户面广，，形象档次次高)短信（客户户面广，价价格低廉））海报（实效效性强，便便于操作））具收藏价值值的礼品（（如笔记本本等）DM单（效果佳佳，详细，，价格低廉廉）人居周报（（额外增加加，提升形形象）桁架（额外外增加）媒介应用策策略形象导入内部认购开盘期现场包装启启动,户外形象出出街,广告预热!销售资料准准备!营销中心开开放，活动动造势，形形成产品初初步认知！！集中广告，，进行强效效灌输，积积聚足够客客户!项目品牌提提升，以口碑传播播和活动营营销促进销销售！一期推进思思路与策略略强销期强势进入，，分期分阶阶段推进第一阶段第二阶段第三阶段第四阶段（2009年11月中旬）（12月-2010年2月）（2月—2010年4月）（2010年5月以后）启动期公开期强销期持续期第一阶段：：启动期（2009年11月中旬）推广目的—形象导入，，扩大项目目在忠县的的认知度。。工作内容—完成营销中中心的重新新装修（设设计及装修修公司的合合作谈判））；—完成楼书的的设计及印印刷（5000份）；—完成宣传海海报及户型型DM单页的设计计及印刷（（1万份/种）；—一期开盘销销售价格表表的初步确确定；—完成模型的的设计和制制作（要求求新颖大气气，凸显王王者形象））；—完成电视广广告片的设设计、制作作及投放；；—短信合作单单位签订并并投放至少少一次；—完成工地外外墙广告的的设计和制制作；—完成车身广广告的合作作谈判及形形象投放；；—投放重要位位置的户外外广告（至至少3块大牌）。。导入期广告告宣传应用用户外广告1、主题：久久违了，向向往高尚江江景生活的的智者2、附标：俯俯瞰一线超超宽无敌江江景奢奢享1.8万米滨江休休闲广场3、平面表现现：

项目LOGO标识；

主图可用用一蓝色制制服空姐致致歉的图案案；

用项目效效果图压底底；

久违了三三个字区别别主题的后后面部分，，放在左上上角，体现现冲击力；；

重点突出出江与休闲闲广场结合合的美好场场景。围板广告1、围板高度度：4米2、围板范围围：如图所所示3、宣传内容容：

项目LOGO标识；

主要竞争争卖点；

项目效果果图，突出出江与广场场结合的美美好场景。。4、内容罗列列

1.8万平方米休休闲广场，，幸福里的的享受生活活方式；

无遮挡超超宽无敌江江景，幸福福里的尊贵贵生活方式式；

3万方商业配配套集成，，幸福里的的便捷生活活方式。5、平面表现现

休闲广场场1.8万——幸福里享受受生活的方方式

同上。导入期广告告宣传应用用图片示例导入期广告告宣传应用用楼书1、内容

卖点集成成

仰生活特特点释义

美好生活活的勾勒2、平面表表现

大气、尊尊贵

脉络明显显，转换有有序

语言简洁洁精炼

可采用线线装DM单内容

正面为广广告宣传画画，文字为项目主打打广告语及及核心竞争力表述。。

反面为房房屋销售计计算表，加配经济指指标及参与与单位信息和售房电电话。导入期广告告宣传应用用海报1、内容

阶段性卖卖点集成

阶段性活活动内容2、平面表表现

直接有效效

精炼阐述述清楚内容容

冲击力要要强礼品内容

项目标识识；

主打广告告语；

运作单位位及电话。。车身广告1、公交车身身：考虑车车身广告的的流动性强强，受众面面广，建议议采用部分分公交车身身广告配合合户外大牌牌的宣传，，内容以同同期大牌广广告内容一一致；2、看房车：：体现大盘盘气质，方方便客户来来访，建议议配备至少少一部看房房车。导入期广告告宣传应用用导入期广告告宣传应用用电视1、内容

形象广告告为主

卖点集成成

美好生活活的勾勒2、表现

大气、尊尊贵

逻辑严密密，条理清清楚

语言华丽丽优美

建模体现现报纸内容

用专业性性提升项目目档次；

配合阶段段性目标达达成促销；；

配合活动动营销。短信内容

配合户外外广告宣传传；

配合提示示项目进展展；

配合活动动营销。营销中心建建议营销中心选选址为了体现大大盘的形象象和气质，，提升销售售价格，建建议本项目目在二期发发售之前，，另外修建建营销中心心（如图示示）。1、位于1号楼底商，，不挡广场场景观，同同时不影响响一期施工工；2、此处对面面是码头广广场，便于于阶段性营营销活动开开展。第二阶段：：公开期（2009年12-2010年1月）推广目的通过各种渠渠道积累大大量客户，，争取开盘盘一炮走红红。工作内容更换一次户户外及车身身广告内容容；营销中心投投入使用，，销售人员员、保安、、保洁人员员配备到位位；楼书的售楼楼部使用及及外场派发发；户型DM单页的运用用及海报的的派发；一期开盘销销售价格表表的最终确确定（具体体到每套户户型，每个个楼层）；；模型投入使使用；持续投放电电视广告；；至少实施一一次活动营营销；桁架广告的的设计制作作及投放；；投放至少三三次短信广广告。公开期广告告宣传应用用主要广告内内容1、主题：注注意，仰生生活时代来来临附标：我们们不仅仅要要270度的超宽江江景，我们们还要1.8万个享受生生活的方式式平面表现：：类似享受受的景观革革命，强调调冲击力强强；另外，，注意两个个字依然放放到左上角，以新颖颖和足够的的吸引力强强化项目特特质，根植植项目形象象。2、主题：暖暖洋洋，幸幸福里附标：生活活，我要养养着过。冬冬天里的幸幸福里，邀邀您体验仰仰生活！平面表现：：展示仰生生活的尊贵贵和休闲，，用温馨的的场景展示示生活的片片段，唤起起市民对品质生活的的渴望，对对幸福里美美好生活的的向往。车身广告：：宣传形象和和活动信息息，更换两两次；大牌广告：：按推广要求求更换两次次；灯杆广告：：按推广要求求更换两次次；短信广告：：至少三次；；楼书：除了售房部部现场准客客户派发外外，配合活活动派发一一次；海报：张贴和派发发，至少两两次；电视广告：：加入拉底字字幕广告，，配合活动动宣传；营销活动：：建议执行两两次，一次次是主题为为“暖洋洋洋，幸福里里”的篝火晚会活动动，拉动人人气，以准准客户为主主，活动过过程中一定定要让客户体验到尊尊贵的感觉觉；另外一一次是幸福福会VIP卡发放的的活动，简简单的歌舞表表演或者物物管体验即即可。短信广告：：配合推广节节奏，条件件许可的情情况下，可可多采用。。公开期策划划执行内容容桁架广告主要用于人人流较多的的地方的形象及活动动内容展示示，譬如广场和车站站，效果直直接有效，成本较较低。暖洋洋，幸幸福里活动目的：：实地感受受江景魅力力，实在享享受开发企企业对客户户的尊敬和和关爱，使使客户产生生对高品质质生活的向向往，增加加对本项目目的认同度度。活动内容：：篝火晚会会+免费吃喝+动感DJ假面舞会。。活动流程：：另案详附附。注意事项：：另案详附附。营销活动1——幸福里的仰仰生活体验验篝火晚会会加入幸福会会，拥抱仰仰生活——幸福会VIP会员招募活活动营销活动2活动目的：：更好地把把握客户意意向，为开开盘做好铺垫；；同时让客客户再次体体验项目。。活动内容：：简单歌舞舞演出或物物管服务体体验。活动流程：：另案详附附。注意事项：：另案详附附。第三阶段：：开盘强销销期（2010年1-2010年2月）推广目的告知开盘信信息，梳理理所积累的的客户，进进行开盘前前分析。工作内容更换一次户户外及车身身广告内容容，告知开开盘日期，，最后冲击击客户；开盘活动当当日的人员员配备；开盘活动的的策划执行行案完成，，并按相关关要求配备备物品；加大宣传海海报的张贴贴和派发力力度，于吸吸引春节返返乡人群；；产品推介活活动一次；；装修一两套套样板房，，做足体验验式营销；；加快滨江广广场的建设设，达到吸吸引眼球的的目的。主要广告内内容主题：请问问：准备好好了吗？附标标：：幸幸福福里里的的幸幸福福生生活活等等着着你你，，某某月月某某日日全全城城首首发发平面面表表现现：：项项目目标标识识用用较较大大的的LOGO居中中展展示示，，用用有有冲冲击击力力的的抢抢购购画画面面与与项项目目的的广广场场和江江景景效效果果图图结结合合，，““准准备备好好了了吗吗？？””这这些些字字以以别别样样的的表表现现手手法法使使其其突突出出，，吸吸引引眼眼球球。。开盘盘期期广广告告宣宣传传应应用用媒介介配配合合1、户户外外大大牌牌：：至至少少两两次次，，开开盘盘一一次次，，样样板板房房开开放放一一次次。。2、车车身身广广告告：：一一次次即即可可。。3、短短信信广广告告：：至至少少三三次次。。4、灯灯杆杆广广告告：：一一次次即即可可。。5、电电视视广广告告：：除除了了形形象象广广告告外外，，另另外外有有拍拍摄摄制制作作的的开开盘盘广广告告和和拉拉底底字字幕幕告告知知。。活动动目目的的：：坚坚定定有有意意向向客客户户的的信信心心，，加加强强犹犹豫豫客客户户的的信信心心，，吸吸引引其其他他客客户户。。活动动内内容容：：在在高高档档的的酒酒店店会会议议中中心心举举行行，，详详细细的的讲讲解解项项目目的的规规划划、、产产品品特特色色，，阐阐述述仰仰生生活活概概念念，，描描绘绘幸幸福福里里生生活活的的美美好好前前景景。。其他他相相关关：：另另案案详详附附。。营销销活活动动3———滨江江.幸福福里里产产品品推推介介会会幸福福里里的的仰仰生生活活第四四阶阶段段：：持持续续期期（2010年2月-4月））以上上推推广广的的广广告告内内容容根根据据市市场场状状况况结结合合销销售售情情况况进进行行制制定定。。推广广目目的的顺应应开开盘盘效效果果，，加加强强销销售售，，快快速速去去化化产产品品，，回回笼笼资资金金。。工作作内内容容更换换一一次次户户外外；；更换换一一次次车车身身广广告告；；持续续投投放放电电视视广广告告；；至少少实实施施一一次次事事件件或或活活动动营营销销；；桁架架广广告告的的继继续续使使用用；；投放放至至少少两两次次短短信信广广告告。。1、VIP卡收收取取定定金金；；2、根根据据客客户户情情况况结结合合销销售售现现状状，，适适当当进进行行销销控控策策略略，，保保障障推推进进的的整整体体性性；；3、体体验验式式营营销销:休闲闲广广场场先先行行展展示示、、样样板板房房装装修修、、物物管管服服务务先先行行相相结结合合；；4、TV短片片：：运运用用于于售售房房部部和和其其他他外外展展场场播播放放；；5、老老带带新新策策略略。。策略略运运用用策略略：：聘聘请请知知名名物物管管公公司司管管理理或或做做顾顾问问提前前进进入入销销售售现现场场服服务务以以展展示示形形象象物业业服服务务———尊崇崇身身份份的的体体验验体验验式式营营销销展展示示样板板房房展展示示体验验式式营营销销展展示示———现场场逼逼定定的的最最好好法法宝宝。。滨江江休休闲闲广广场场展展示示提前前展展示示美美好好生生活活前前景景，，增加加购购买买信信心心。。体验验式式营营销销展展示示一期期销销售售进进度度计计划划表表团购购阶段段性性目目标标达达成成活活动动

项目合作建议

第五部分.综合合上上述述我我司司的的工工作作内内容容，，现现将将我我司司代代理理本本项项目目的的收收费费标标准准整整理理如如下下，，供供贵贵公公司司参参考考。。我司司所所有有针针对对本本项项目目的的销销售售和和策策划划工工作作，，统统一一用用销销售售代代理理佣佣金金形形式式和和溢溢价价分分成成的的形形式式收收取取报报酬酬。。1、销销售售代代理理佣佣金金销售售代代理理佣佣金金每每月月结结算算一一次次，，每每月月佣佣金金以以当当月月合合同同成成交交总总额额为为基基数数进进行行计计算算，，按按1.7——2.0%的标标准准提提取取。。具具体体比比例例可可另另行行商商定定。。2、销销售售溢溢价价分分成成本项项目目的的销销售售价价位位（（指指每每个个销销售售单单位位的的具具体体价价格格））由由我我司司根根据据市市场场情情况况综综合合制制定定，，再再由由贵贵公公司司结结合合开开发发成成本本及及利利润润最最终终确确定定，，我我司司按按此此销销售售底底价价进进行行销销售售。。为为实实现现项项目目销销售售利利润润的的最最大大化化，，建建议议双双方方合合作作中中采采用用溢溢价价分分成成方方式式。。销销售售过过程程中中超超出出销销售售底底价价的的溢溢价价部部分分具具体体分分成成如如下下：：贵贵公公司司60%，我我司司40%。关于于合合作作望贵贵我我双双方方合合作作成成功功！！谢谢谢！！谢谢谢1月-2300:33:1900:3300:331月-231月-2300:3300:3300:33:191月-231月-2300:33:192023/1/60:33:199、静夜四无邻邻，荒居旧业业贫。。1月-231月-23Friday,January6,202310、雨中黄叶树树，灯下白头头人。。00:33:2000:33:2000:331/6/202312:33:20AM11、以我独独沈久，，愧君相相见频