国内关于房地产泡沫与金融风险的研究现状

国内关于房地产泡沫与金融风险的研究现状（1）泡沫的研究国内有很多学者对于泡沫给出了自己的定义。曹振良(2000)提出从本质来说，泡沫是一种价格波动现象。简单来看，泡沫是由于投机行为造成的资产价格偏离市场基础价值且价格仍持续上涨的现象。在偏离市场基础价值之后，资产价格仍持续上涨，显然这种情况下，资产价格是是非理性的。王子明(2002)认为虽然泡沫是理论价格与市场价格之间的偏差，但并不是任何偏差都称之为泡沫。市场处在一个不断变化的过程当中，一定的价格偏差是无法避免的。当市场价格在平衡价格附近上下波动之时，这种状态是正常的，不能称之为泡沫，而当这种波动产生很大的偏差并且市场价格大大高于理论价格时，我们才认为存在泡沫。王子明提出，当商品的某种价格水平与其对应的经济基础决定的理论价格之间存在非平稳性的向上偏移，这种偏移就是泡沫，而泡沫的度量可以通过计算该偏移的数学期望值来得出。同时，王子明还指出，投机性泡沫的发生往往表现为商品的价格骤然上升，从而使人们产生一个看涨的预期，并且这一过程中还会不断有新的买方被吸引，形成一个持续的正反馈作用。一旦市场发觉到价格泡沫，人们对价格产生下跌的预期，商品价格停止上涨并迅速回归理性就会造成商品价格的急速下跌，导致价格泡沫的破灭，更严重的是很可能带来经济危机。赵文(2003)通过调查分析当时的中国房地产市场状况，研究了我国房地产市场是否存在泡沫的问题。在当时中国的经济社会背景条件下，他分析认为当时的房地产开发商渠道丰富、资金充裕，而房地产的价格却远高于其标准价值，因此很有可能产生泡沫。李涛、伍建平(2004)认为造成房地产泡沫的原因是由于房地产过度投机引起的的房地产价格突升从而脱离了实际使用者支撑价格，最终导致房地产价格与其使用价值严重脱节。他们认为房地产的价值主要由土地、建筑物及其附着物这几部分来决定，而建筑物及其附着物因其为劳动产品从而价值相对稳定且容易判断，因此房地产的泡沫实质上是由于地价泡沫造成的。而刘治松认为房地产过热和房地产泡沫这两个概念实质上就是从不同层面上对房地产市场状况的反映。前者反映的是房地产市场的供求关系，而后者则是对房地产市场价格与其内在价值之间关系的反映，代表着市场价格超出内在价值的部分。贾生华等(2014)认为有许多的因素会共同影响房地产行业，由于存在这些理性和非理性的因素，会导致房地产实际价格远远地偏离基础价值，而实际价格对于基础价值多偏离的出来的程度就是泡沫。(2)房地产泡沫的成因近些年来，随着我国研究者不断扩大对房地产泡沫形成原因的研究范围以及不断积累的理论基础，对我国房地产市场泡沫的形成原因有了更加深入的分析主要有以下方面:从房地产价格本身、市场消费者的非理性预期以及市场结构失衡等。曹振良(2000)认为由于地价泡沫，使得房地产投机需求上涨从而造成房价持续性上涨并脱离市场基础，而地价上升和房价的持续上涨形成房地产泡沫的根本原因在于地方政府出售土地使用权的财政利益。何孝星和于宏凯(2006)则提出不同的看法，他们认为我国房地产泡沫产生的主要原因有:我国的土地市场体系不够发达、地方政府过度依赖房地产业的发展、银行信贷对房地产行业的信用偏好以及金融自由化等。向阳和夏成彬(2005)认为土地价格的飞速上涨是房地产泡沫形成的主要原因。一方面，土地具有稀缺性和虚拟资本特性，另一方面，投资者对于房地产价格的预期以及非理性的房地产需求再加上投机需求的推动以及房地产业与金融业的密切关系，这些都是推动房地产泡沫产生的重要因素。王佳秋和高丽丽(2006)通过建立土地价格、房价虚涨、房地产投资和房屋空置率与房地产泡沫的关系路径模型，实证分析得出土地价格和房屋空置率是对房地产泡沫影响最大的因素，而房价虚涨和房地产投资对房地产泡沫的直接影响虽然不显著，但是也可以通过土地价格和房屋空置率等变量对房地产泡沫产生间接的作用。李文虎(2010)则是从虚拟经济的角度出发对房地产泡沫展开研究，他认为房地产经纪具有虚拟性，而正是这种虚拟性导致了房地产泡沫的产生，这些性质是非平衡性、共生性和诱导性。昌忠泽(2010)通过分析总结房地产泡沫根源问题，他认为中国房地产泡沫的形成主要有三大原因，即信贷过度的扩张、土地财政和不完善的住房预售制度。而谢国栋(2011)对于房地产泡沫产生的根源具有不同的看法，他提出形成房地产泡沫的主要原因有:第一，目前宏观上我国城市化进程不断加快和相对宽松的货币政策是很重要的原因。第二而在微观上，家庭结构的组成影响到消费习惯，形成了推动需求的强大动力。最后他还认为房地产泡沫形成的原因来自于中央政府、地方政府以及房地产开发商之间的利益博弈。郭淑芬和张飞(2013)通过文献计量法分析归纳了《中国期刊全文数据库》中1998年到2012年有关房地产泡沫的文章，总结出:银行信贷扩张和不合理的金融支持、过度的投机、政府因素和信息不对称是引起房地产泡沫的主要原因。（3）房地产泡沫的测度在国内关于房地产泡沫的测度方法上，上文三种测度法即指标体系测度法、统计检验测度法和基础价值测度法均有学者使用。但由于对房地产泡沫相关的研究国内起步较晚，所以国内目前较为流行的是采用传统的指标体系测度法。其中，王子成(2007)从生产、交易、消费和金融这几个角度通过因子分析法测度了广州的房地产泡沫程度。李金，何雄亮(2010)则将层次分析法与变异系数法赋权相结合，通过选取房地产投资、房地产交易和信贷支持三个相关指标对国内的房地产泡沫进行了较为全面的综合分析和评价。肖明滋(2011)在新古典经济增长理论的Ramsey模型的基础上，考虑并利用泡沫的基础价值因素，1998-2008年北京和上海市的房地产泡沫采用资本边际收益率法进行检验及测量。吕江林（2010)则对学术界和业界常用度量住房市场泡沫水平指标如租售比、空置率、投资购房与自住购房之比、房地产贷款占比和房地产业利润率等指标进行了适用性分析，认为房价收入比指标的度量泡沫水平较为直接准确，并在此基础上采用房价收入比合理上限模型测算出当前情况下4.38-6.78倍是我国城市居民目前所能承受的房价收入比的合理上限，并得出目前我国住房市场总体上存在泡沫的结论。除了指标体系测度法，部分学者还利用有效的实证数据在市场无泡沫情况的假设下，利用计量经济学的方法，通过建立适当的模型来分析与房地产价格变化相关的因果关系。由于房地产泡沫的出现，房地产价格的大幅度波动破坏了原本的房地产价格变化规律。这种方法称为统计检验测度法。由于样本研究时段的不同，导致了基于不同数据的研究的结论有所不同。例如:周京奎和曹振良(2004)从投机理论的角度对房地产泡沫中存在的投机行为进行了实证分析与相关检验，得出的结论是当时的中国房地产市场不存在投机泡沫。而王雪峰(2005)在对我国房地产市场的泡沫采用资金边际收益率法和Ramsey模型进行实证分析的过程中发现，我国房地产市场的泡沫变化情况在2000-2004年间经历了一个从负到正、从无到有的过程。蒲勇健等(2006)采用了1992年2月到2005年5月的月度数据，通过计量经济学的泡沫测度模型进行数据实证研究，分析得到我国房地产市场已存在泡沫且存在区域差异的结论，而部分城市的房地产泡沫程度甚至比较严重并存在破裂的可能。并存在未来破裂的可能。张延群(2010)从宏观经济的角度分析了与房价相关的影响因素，通过收集35个中大城市从1998年到2009年的数据进行了面板模型的构造，并进一步通过宏观基本需求面决定的均衡价格分析了我国这35个主要城市在这段时期的房地产泡沫程度。曾五一等(2011)则通过对我国房屋销售价格指数和租赁价格指数的CIPS面板单位根检验，和进一步的Pedroin面板协整检验分析发现二者单整阶数并不相同且不存在协整关系，我国房地产价格在样本期间内存在泡沫。范新英等(2013)建立了动态面板模型，同时将市场的基本因素和人们对未来的预期纳入其中考虑，在此基础上分析我国大中小型城市的房地产市场，得出了各个城市房价泡沫的程度。基础价值测度法是有效测度房地产泡沫的第三种方法。该方法首先要构建特定的数学模型用以测度房地产的基础价格，然后将基础价格与实际价格进行比较，从而分析判断泡沫是否存在。若存在那么程度有多少。回顾以往研究，如韩冬雪、刘兰娟、曹坤(2008)以上海房地产为研究对象，将商品房基础价值处理成一种状态变量，建立了一个商品房的供需状态空间模型，通过模型测算后发现在2002-2005年期间上海市房地产市场存在的泡沫十分严重，平均泡沫度高达22.5%。王辉龙(2009)将宏观经济基本面和人的心理预期因素纳入测量模型中研究上海、南京和杭州1999年一2007年的房地产市场，并发现长三角地区房地产泡沫在2003年前后发生了较大的变化，从2003年起房地产泡沫程度开始严重化而在2007年有所缓解。张朝阳(2010)在协整理论的基础上构建了基于房地产供求的Sspace模型，通过kalman滤波估计测算了1995-2007年间全国房地产的基础价值，得出了中国己出现了全国范围的较低程度的房地产泡沫的结论。张舒涵(2015)收集了2000年一2012年12年间的年度数据，建立房地产供求的状态空间模型来估计模型参数，接着联立该模型并引入基础价值，最后估计出了基础价值，从而达到分析测度房地产泡沫的目的。(4)房地产金融风险房地产市场中存在的风险也是在关注房地产是否存在泡沫的同时不能忽视的重要问题，伍冠玲(2009)认为房地产市场的风险与其市场的繁荣有着密切的联系，房地产市场越繁荣，就越应当加强市场的监督管理作用并制定实施对应的措施来控制潜在风险，达到维持房地产市场稳定健康发展的目标。曹玉华(2010)对美国次贷危机爆发的原因进行了分析，认为住房按揭贷款门槛的降低以及监管部门的失职是造成金融危机的重要原因。目前在我国，住房信贷受到各家银行的日益重视，关于此业务竞争十分激烈。而由于市场的不成熟和监管的低效，很可能因为信用审核的不规范而产生一系列金融风险。葛扬(2010)认为潜在的房地产金融市场风险是目前房地产市场发展存在问题背后的深层原因，在如何有效控制和分散风险方面美国房地产资产的证券化历程对中国房地产的发展具有一定的指导作用。同时，关于房地产金融风险也有不少学者进行了相关的实证分析。其中，倪亚飞(2009)利用银行信贷类指标、房屋交易价格指标和居民承受能力指标对我国的房地产和金融进行了实证研究，发现我国的银行信贷存在过度的现象且房地产市场具有一定程度上的价格泡沫。王志强(2010)则考察了影响住房价格的因素并进一步通过回归分析发现，土地价格、消费者的预期及行为都会对房地产市场的价格波动产生影响。而对于房地产的金融风险监管方面，邓彪(2012)主要从制度方面入手，提出为弥补房地产金融监管制度上的漏洞而建立相关的监管制度，这些制度的监管目标是防范银行的系