体育西地下商场策划案-由源力团队策划提供

体育西地下商场策划案——由源力团队策划提供第一部分天河商业地产概况1、天河商圈供求两旺天河大型商业广场项目层出不穷，吸引了众多大地产商纷纷加入开发天河商业地产项目的行列；天河商圈实现社会消费品总额200.73亿，今年新年伊始1-2月销售总额25.21亿，同比增长13.3℅，实属各在商家争相进驻黄金宝地，不少业内人士皆称“得天河者得广州”。2、天河商圈是高端消费中心天河商圈凭借最全配套，最便利交通，最佳地理位置和人文优势，已成为高端消费市场；在以天河城为中心，近年内天河很有可能成为广州商圈中的最大规模的商圈和顶级旺地；中国十大MALL排行榜中有5家是在广东，其中3家在广州，而在广州的三家中就有两家在天河(正佳广场与天河城)。3、天河商圈发展趋势天河作为新兴白领区域，其消费能力排在广州各区首位，因此天河城为了市场竞争指数的晴雨表，是广州商业新的焦点，更是商家必争之地；天河将兴起地下广场，把天河城、中怡时尚购物中心、广州购书中心、维多利广场、天河路等贯通，充当几大购物中心的“桥梁”，潜在消费力不容忽视。第二部分广州市主要商圈同类项目负一层租价概况主营:屈臣氏，精品.服饰、鞋类等月租金均价:300(元/平方米)管理费:45(元/平方米/月)出租率：90℅－1F1、东急新天地

主营:潮流百货，餐饮月租金均价200(元/平方米)管理费38(元/平方米/月)7元/平方米推广费.出租率：90℅2、赛博数码生活广场－1F主营:精品、服饰、鞋类等…月租金均价200－500(元/平方米)管理费45(元/平方米/月)出租率：80℅3、荔湾广场－1F主营:肯德基、仙踪林等餐饮的美食广场租金:200-300(元/平方米/月)管理费60(元/平方米/月)出租率：95℅-1F,-2F4、五月花广场主营营：：品品牌牌店店月租租金金均均价价650－－800(元元/平平方方米米)管理理费费60(元元/平平方方米米/月月)主营营：：百百货货月租租金金均均价价400－－500(元元/平平方方米米)管理理费费60(元元/平平方方米米/月月)出租租率率：：90℅℅备注注：：不不收收进进场场费费5、、动动漫漫星星城城-1F-2F主营营:服服饰饰、、鞋鞋类类、、精精品品等等。。月租租金金均均价价400－－600(元元/平平方方米米)管理理费费50(元元/平平方方米米/月月)出租租率率：：80℅℅－1F6、、名名盛盛广广场场主营营:品品牌牌皮皮具具月租租金金均均价价68(元元/平平方方米米)管理理费费18(元元/平平方方米米/月月)出租租率率：：85℅℅-1F7、、广广百百负负一一层层月租租金金均均价价2000(元元/平平方方米米)管理理费费10－－20(元元/平平方方米米/月月)6－－10万万顶顶手手费费出租租率率：：98℅℅8、、北北京京路路街街铺铺主营营:服服饰饰、、鞋鞋类类品品牌牌店店、、吉吉之之岛岛月租租金金均均价价６６５５００(元元/平平方方米米)管理理费费６６００(元元/平平方方米米/月月)出租租率率：：100℅℅-1F9、、天天河河城城主营营:百百佳佳超超市市，，服服饰饰、、精精品品、、鞋鞋类类月租租金金均均价价５５５５００(元元/平平方方米米)管理理费费65(元元/平平方方米米/月月)出租租率率：：８８００℅℅-1F10、、正正佳佳广广场场主营营:屈屈臣臣氏氏、、星星巴巴克克、、顺顺电电、、品品牌牌专专卖卖店店月租租金金均均价价400－－500(元元/平平方方米米)管理理费费50(元元/平平方方米米/月月)出租租率率：：95℅℅－1F（（富富一一城城））11、、中中华华广广场场主营营:潮潮流流精精品品、、服服饰饰、、鞋鞋类类、、餐餐饮饮等等月租租金金均均价价600－－1800(元元/平平方方米米)管理理费费50(元元/平平方方米米/月月)出租租率率：：９９８８℅℅12、、流流行行前前线线主营营:精精品品、、服服饰饰、、鞋鞋类类、、餐餐饮饮等等月租租金金均均价价400(元元/平平方方米米)管理费50(元元/平方方米/月月)主营:精精品、服服饰、鞋鞋类、餐餐饮等月租金均均价200-280(元/平方米米)管理费50(元元/平方方米/月月)出租率：：50℅-1F-2F13、地地王广场场主营:精精品、、服饰、、鞋类、、餐饮等等月租金均均价150(元/平方米米)出租率：：85℅－1F14、东东山锦轩轩15、综综述地下商场场已成商商业项目目开发中中不可缺缺少的一一部分，，根据项项目地理理位置、、业态分分布、经经营状况况，其市市场价值值发展潜潜力巨大大。第三部分分广州市2005年后地下商业业地产商商机1、地铁铁带来的的商机地铁连接接商业物物业，一一直是广广大市民民消费首首选,而而直驳地地铁站出出入口的的地下商商场更有有望成为为消费热热点。2、地下下空间开开发渐热热开发地下下空间已已成为解解决广州州人口剧剧增、土土地紧缺缺、环境境污染、、交通拥拥塞等问问题的有有效途径径之一。。广州目前前“对地地下空间间的利用用远远不不够，利利用率太太低”，，对城市市长远发发展规划划来说，，必须推推进地下下空间的的开发利利用。3、打造造地下商商场要素素地下工程程不同于于地上工工程，具具有建设设周期长长、投资资额巨大大、长期期使用和和不可逆逆转性等等特点；；地下空间间一种很很好的土土地资源源，开发发成本要要高于地地面的开开发，但但合理利利用可以以产生巨巨大的收收益；地下建筑筑在消防防、安全全等方面面的要求求非常高高，若管管理不善善，极易易发生事事故。第四部分分项目定位位及分析析1、项目目ＳＷＯＯＴ初步步分析优势（Ｓ）劣势（Ｗ）地处天河中轴商圈，唯一大型地下商场；多个出入口可达天河城，体育西路，天河南商业街,正佳广场。项目地形为长方形，人流导向不足；地下商地不为品牌店选址对象,项目缺少提升价值品牌的客户。2、项目目ＳＷＯＯＴ初步步分析机会（Ｏ）威胁（Ｔ）市政府大力改造零售百货业，走上正轨。天河区一直为市内白领,中产人士,集中区域,消费力强,是商家重点首选。广州首个大型地下商城,<动漫星城>,<宏城广场>改建下沉式商城,形成竟争对手。目前天河南商业街被内入天河商业布点规划中,住改商可继续经营,业户踊跃办理新营业执照届时商铺可出租较高。3、项目目定位建建议系列式主主题商场场，集地地铁便利利配套，，以个体体零售为为主要经经营模式式。4、定位位依据（（一）每天仅乘乘搭地铁铁的人流流量就数数以万计计，加上上天河本本身作为为顶级商商圈吸引引的旅游游观光等等其他客客源，人人流如鲫鲫的流量量为项目目打下坚坚实的基基础，只只要项目目主题定定位合理理，开创创一片新新天地是是完全可可能的。。5、定位位依据（（二）天河路是是广州商商业的制制高点，，周边已有有多间大大型shopping-mall林林立，以以本项目目考量，，应选择择错位经经营，避避开客源源被分流流。创造造自己的的风格、、特点，，从而令令项目在在天河商商圈迅速速崛起与与持续发发展。6、规划划重点建建议开间小商商铺每间间约3——5㎡（以实积积计算））7、初步步定价建建议（1）定价原则则：同质商场场以价格格取胜、、同价商商场以质质量取胜胜租价建议议：以以实用面面积计算算一线铺：：800元/㎡㎡（均价价）二线铺：：650元/㎡㎡三线铺：：500元/㎡㎡8、初步步定价建建议（2）管理费建建议（以以实积计计算）：：统一按按68元元/㎡（（公共水水电、空空调摊分分按实际际读数摊摊分计算算）宣传推广广费（以以实积计计算）：：一线铺：：2200元/㎡二线铺：：1800元/㎡三线铺：：1500元/㎡9、收益益分析月租金收收益预算算月租金均均价650元/㎡×可可出租面面积3200㎡㎡=208万万月管理费费收益预预算管理费68元/㎡×3200㎡=21.76万宣传推推广费费收益益预算算宣传推推广费费均价价1800元××3200㎡=576万10、、开业业前资资金回回笼分分析二按一一租收收取：：650元/㎡××3200㎡××3个个月=624万宣传推推广费费：1800元元×3200㎡㎡=576万二个月月管理理费押押金＋＋首月月管理理费：：68元元/㎡㎡×3200㎡㎡×3个月月=65.28万水电押押金：：60元元/㎡㎡×3200㎡㎡=19.2万11、、商场场经营营管理理的策策划（（一））统一开开业时时间规范经经营方方向组织宣宣传推推广活活动建立和和维护护商场场品牌牌协调商商户关关系与与维护护商业业秩序序12、、商场场经营营管理理的策策划（（二））制止恶恶性况况争杜绝假假冒伪伪劣商商品处理业业务诉诉求缴纳租租金、、管理理费、、水电电费及及工商商税费费的管管理13、、合作作方式式双方拟拟采取取“捆捆绑式式”合合作方方式；；避免中中介式式的短短期获获利行行为，，同时时降低低客户户的成成本；；不仅重重视前前期的的规划划设计计，更更注重重项目目的后后续经经营，，以带带动项项目升升值，，为合合作方方创造造最大大的价价值。。14、、总结结以租赁赁为主主的商商业运运营模前期合理的规划设计对后续经营管理将起到至关重要的作用。随着项目的稳步发展，项目获得一定幅度的价值提升空间将是必然。第五部部分源力团团队介介绍源力团团队自自序我们习习惯把把自己己称做做斗士士，在在商业业地产产中做做激情情澎湃湃、以以挑战战难题题为乐乐趣的的斗士士。在在我们们的思思想中中，有有两个个重要要的关关键词词：专专业与与团队队。专专业、、团队队同时时也是是我们们面对对挑战战的精精神与与信念念！源力团团队简简介源力团团队是商业业地产产领域域“系系统解解决方方案提提供商商”，，为为商业业地产产发展展商和和商业业投资资机构构提供供全程程代理理和企企业运运作的的深度度服务务，特特别是是SHOPPINGMALL、、专业业市场场、零零售百百货、、商业业步行行街、、品牌牌连锁锁等项项目提提供从从前期期调研研、可可行性性分析析、项项目定定位、、项目目选址址、商商业投投融资资、商商业业业态、、业种种规划划、到到空间间环境境和视视觉形形象设设计、、营销销推广广、招招商代代理、、运营营管理理等全全程服服务。。源力团团队的的突出出特点点一是团团队骨骨干成成员在在实践践中磨磨炼成成长，，如今今已各各有特特长；；二是团团队骨骨干成成员均均有开开发商商业项项目的的成功功经验验，各各成员员独立立运作作和管管理能能力很很强；；三是以以现代代商业业理论论为指指导，，以丰丰富的的实践践经验验为依依托，，团队队倡导导“全全案策策划、、全程程运作作”服服务理理念；；四是秉秉承为为发展展商创创造最最大化化的商商业价价值为为最高高目标标。源力团团队领领头羊羊———莫莫国坚坚作为团团队核核心人人员的的莫生生，其其看问问题之之透彻彻，项项目评评估之之准确确，项项目调调控能能力之之高超超，把把握时时机能能力之之强，，在广广州地地产界界也是是少见见的。。他凭凭借成成功运运作的的多个个项目目赢得得了各各公司司一致致的认认同和和赏识识。莫莫生身身为团团队领领头羊羊，其其强大大的团团队凝凝聚力力和果果断的的决策策能力力一直直是本本团队队立力力不败败之地地的最最有力力保证证。（名符符其实实的操操盘高高手）源力团团队骨骨干————姚学学章姚学章章是一一位综综合型型专业业人才才。现现任艺艺和咨咨询服服务有有限公公司副副经理理，他他学识识渊博博，涉涉及商商业地地产相相关的的社会会学、、房地地产开开发经经营、、合同同法、、工商商税收收、土土木工工程、、水电电机安安设施施工程程等学学科知知识，，均能能运用用在实实操项项目之之中。。（专长长项目目开发发））周永波波，一一个积积极进进取、、勇于于开拓拓，在在招商商谈判判中机机智、、幽默默、轻轻松，，应付付自如如的““奇人人“。。说他他奇，，因为为他有有不同同一般般的信信念。。他的的信念念就是是：““在我我的带带领下下，招招商工工作不不管困困难有有多大大，不不利因因素有有多少少，最最后一一定要要如期期完成成目标标！””源力团团队骨骨干————周永永波（致力力招商商，屡屡建佳佳绩））Hody以以她特特有的的市场场嗅觉觉，将将项目目组的的决策策力快快速转转化为为执行行力，，抓住住市场场策划划及实实施统统筹计计划等等关键键点，，有力力的保保证了了项目目的顺顺利实实施。。设计计策划划方案案方面面她认认为：：务求求要吸吸引市市场目目光，，有效效提炼炼项目目市场场重点点竞争争力。。源力团团队骨骨干————Hody（擅长长文案案策划划丰丰富富培训训经验验））艺和广广场原本是是一个个胎死死腹中中的市市场，，在行行内名名声较较差，，源力力团队队采取取引爆爆市场场方式式，正正确选选择天天时、、地利利、人人和之之势把把项目目有效效推出出市场场，50天天100％％出租租率，，零广广告费费用投投入，，创下下业界界佳绩绩！典型案例说说明（一））朝阳文批业户对当时时非典市道道失去信心心，令出租租率100％市场无无法形成火火热装修之之势，团队队成员通过过召开业户户大会游说说与业户共共合进退决决心，一周周内让200多业主主户上好招招牌，顺利利开张。典型案例说说明（二））集美居家具具港该项目虽为为地铁物业业，但所处处商业氛围围和人气不不足，因此此较难吸引引外区消费费，给予项项目正确定定位，打造造首个地铁铁家具港，，扩大项目目经营范围围，增加经经营特色，，吸引商家家与消费者者眼球，以以100％％出租率开开张。典型案例说说明（三））嘉盛广场：：寻找适合的的市场空白白点，通过过详尽市场场分析，得得出准确数数据，支持持立项，合合理业态规规划，项目目人流量达达周围商场场之冠，一一开即旺。。典型案例说说明（四））中六电脑城城芳村花鸟鱼鱼艺大世界界中大长亨布布匹商贸城城集美家具港港部分成功案案例朝阳文批中中心嘉盛购物广广场石溪建材城城越和花鸟鱼鱼市场欢迎提出宝宝贵意见！！谢谢！9、静夜四四无邻，，荒居旧旧业贫。。。1月-231月-23Saturday,January7,202310、雨中黄叶树树，灯下白头头人。。18:14:5218:14:5218:141/7/20236:14:52PM11、以我独沈久久，愧君相见见频。。1月-2318:14:5218:14Jan-2307-Jan-2312、故故人人江江海海别别，，几几度度隔隔山山川川。。。。18:14:5218:14:5218:14Saturday,January7,202313、乍见翻疑梦梦，相悲各问问年。。1月-231月-2318:14:5218:14:52January7,202314、他乡乡生白白发，，旧国国见青青山。。。07一一月月20236:14:52下下午18:14:521月-2315、比不了得得就不比，，得不到的的就不要。。。。一月236:14下下午1月-2318:14January7,202316、行动出成果果，工作出财财富。。2023/1/718:14:5218:14:5307January202317、做前，能够够环视四周；；做时，你只只能或者最好好沿着以脚为为起点的射线线向前。。6:14:53下午6:14下下午18:14:531月-239、没有有失败败，只只有暂暂时停停止成成功！！。1月-231月-23Saturday,January7,202310、很多事情努努力了未必有有结果，但是是不努力却什什么改变也没没有。。18:14:5318:14:5318:141/7/20236:14:53PM11、成功就是是日复一日日那一点点点小小努力力的积累。。。1月-2318:14:5318:14Jan-2307-Jan-2312、世间成成事，不不求其绝绝对圆满满，留一一份不足足，可得得无限完完美。。。18:14:5318:14:5318:14Saturday,January7,202313、不知香积积寺，数里里入云峰。。。1月-231月-2318:14:5318:14:53January7,202314、意志志坚强强的人人能把把世界界放在在手中中像泥泥块一一样任任意揉揉捏。。07一一月月20236:14:53下下午18:14:531月-2315、楚塞三湘湘接，荆门门九派通。。。。一月236:14下下午1月