X年月凯里世纪兴城商业地产调查报告

凯里世纪兴城

商业地产调查报告2010年11月经公司委派，凯里商业地产调查小组于11月8日成立，专门对凯里市商业地产的发展作详细调查、收集相关信息以便对凯里的商业市场发展作出准确的判断并预测其发展状况及撰写调查报告，为凯里“世纪兴城”商业部分的定位和发展提供真实的参照依据。在此次调查中，对凯里市宏观环境调查（2个小项共13个单项）、凯里市经济发展调查（7个单项）、凯里市城市发展规划调查（4个单项）、凯里各片区房地产发展概况（6个单项）、凯里市房地产发展水平调查、在售（在建）商业项目调查（23个对象）、区域商业业态调查（14个单项）、房地产广告媒体调查、周边县市商业调查（3个单项）、消费习惯及项目前景调查（9个单项149份有效问卷）等十个大项进行了专项调查。调查纲要我们的一切研究都必须以现实条件为基础，以客户的目标为导向客户显性目标商铺实现合理的市场定位，使之能达到预期的销售均价；商铺实现100%销售。客户隐性目标商铺尽快实现销售回款，以支持后续项目的投资所需商业街区实现与项目其它部分的价值互动，提升整体品牌知己知彼第一部分：凯里城市环境调查知己知彼解读一个商业地产项目，先从解读这个城市开始……

知己知彼

凯里市位于贵州东部,是黔东南苗族侗族自治州首府,全州政治、经济、文化中心。总面积1306平方公里。市内有苗、汉、侗等民族。是一个以旅游、电子、建材为主的新兴城市,现为国家乙类对外开放地区。市区人口52.6万，规划人口80万至100万（十二五），是一个以苗族为主体的多民族聚居的城市，民族风情浓厚，是对外展示贵州风貌的重要窗口之一。知己知彼凯里概况据研究，GDP保持10％以上的增长速度时，房地产进入高速增长期。房地产增长12％，带动GDP增长1％左右。出现房地产和宏观经济共生共荣的局面。按照目前凯里GDP增速，凯里房地产发展正处于高速发展时期，市场正在逐步形成房地产投资和消费的良好市场氛围。经济状况数据来源：凯里2009年统计公报数据来源：凯里2009年统计公报经济状况以旅游为主的旅游城市凯里的第三产业异常发达，由此将带动巨大的消费潜力和消费意愿，对于商业的发展提供良好的外部环境。数据来源：凯里2009年统计公报经济状况食品和居住消费占据消费支出的巨大比例，餐饮业和房地产业拥有巨大的发展潜力。数据来源：凯里2009年统计公报经济状况批发和零售贸易的增长反映出居民的消费意愿正在增强，对于商业的发展起到良好的促进作用。数据来源：凯里2009年统计公报数据据来来源源：：凯凯里里2009年年统统计计公公报报2009年年，，凯凯里里市市城城镇镇居居民民人人均均消消费费支支出出9082.1元元，，实实际际增增长长18.8%。。城城镇镇居居民民家家庭庭恩恩格格尔尔系系数数为为39.87%，，城城镇镇居居民民的的工工资资水水平平增增速速较较快快，，消消费费能能力力正正在在快快速速增增长长。。经济状状况经济状状况数据来来源：：凯里里2009年统统计公公报近两年年，城城乡居居民存存款增增速达达到20%以上上，存存款的的高速速增长长反映映出居居民的的生活活水平平越来来越高高，可可供支支配的的收入入越来来多，，对与与房地地产也也的发发展将将产生生良好好的支支撑作作用。。经济状状况社会固固定资资产投投资率率增速速近60%，社社会的的投资资意识识处在在爆发发时期期，对对于房房地产产业的的发展展有极极大的的促进进作用用。数据来来源：：凯里里2009年统统计公公报经济状状况数据来来源：：凯里里2009年统统计公公报凯里目前前的房地地产销售售面积和和销售金金额增速速远远超超过全国国其他城城市，房房地产发发展正出出入全面面高速增增长时期期，未来来两到三三年的时时间里，，将是凯凯里房地地产发展展的黄金金时期。。城市规划划ABCDE项目所在地A.凯里里市东区区，是以以教育、、商住为为主的城城市东部部发展片片区；B.老街街旧城改改造区，，以完成成老街为为代表的的旧城改改造区域域；C.西南南新区，，是以对对外交通通枢纽为为核心，，适合于于区域性性的物流流中心和和专业市市场，并并且具有有相当生生活规模模的生活活居住片片区的综综合发展展地区；；D.博南南新区，，是以行行政办公公、体育育休闲、、商住为为主的城城市南部部东部发发展片区区；E.蒿子子坪片区区，是以以商住为为主的城城市东部部发展片片区，主主要有中中学、小小学及其其他市政政配套设设施的建建设；城市前景景资料来源：凯里—麻江城市规划凯里—麻麻江中心心城市“大凯里里”城市市规划关键词在凯里—麻江江中心城市发发展规划期内内，凯里和麻麻江整合发展展，形成一个个一个160万人口规模模以上的特大大城市，成为为贵州东部重重要的中心城城市，并争取取行政区划调调整，统筹城城市分区功能能和市区基础础设施、社会会服务设施建建设。逐步实实现与雷山、、台江、黄平平、丹寨在基基础设施、社社会服务设施施等方面的共共建共享。城市前景老城区是凯里里—麻江城市市的中心，在在城市发展规规划中指出，，要在进一步步完善凯里城市相关功能、配配建相关设施施的基础上，，强化其作为为全市乃至全全州中心的城城市功能。“老城区”关键词“大凯里”现现有的城市规规划发展的主主轴是东西方方向发展，城城市发展的副副轴是南北向向发展，本项项目正处在城城市发展主轴轴的方向上。。黔中经济区100公里辐辐射圈城市前景关键词贵州省“十二二五”规划，，将以黔中地地区开发区为为龙头，大力力培育贵阳、、遵义、安顺顺、都匀、凯凯里五个城市市，把黔中经经济区建设成成为全国重要要的能源原材材料基地、以以航天航空为为重点的装备备制造业基地地、烟草工业业基地和南方方绿色食品基基地，西南连连接华南、华华东地区的陆陆路交通枢纽纽和全国的商商贸物流中心心。黔中经济区包包括贵阳市全全部和遵义市市、安顺市、、黔东南州、、黔南州部分分地区，划分分为贵阳环城城高速公路1小时以内的核心圈圈，距贵阳环环城高速50公里以内的的带动圈，距距贵阳环城高高速约100公里的辐射射圈。长株潭一体化化发展区滇中经济区北部湾经济区区广深港澳城市市群长江中下游经经济发达地区区成渝双核城市市群长江上游成渝渝经济带泛珠江经济合合作区凯里—麻江模型来源：凯凯里—麻江城城市规划城市前景关键词：黔中经济区黔中经济区黔中经济区的的规划与湖南南的“长株潭潭城市群”十十分相似，从从两者的发展展对比可以看看出，凯里未未来的经济发发展将更加迅迅猛，而房地地产业无论是是从品质还是是从价格上都都将迎来一次次全新的、高高速的发展过过程。由“凯里—麻麻江”城市规规划带动的““大凯里”建建设，将极大大地加强凯里里作为中心城城市的辐射能能力，提升城城市的经济发发展推动力，，凯里作为黔黔东南中心城城市的地位将将得到进一步步加强，无论论是人口、经经济还是商业业等将呈几何何式爆发增长长.商业聚集集效应同样能能得到质的提提高。目前凯凯里经经济以以及城城市发发展正正进入入全面面高速速发展展的起起步阶阶段，，具备备了形形成黔黔东南南、黔黔南地地区中中心城城市的的众多多条件件，将将对周周边城城市将将产生生不可可估量量的辐辐射能能力，，在未未来3-5年内内，凯凯里的的城市市化进进程将将达到到一个个新的的高峰峰。房房地产产业尤尤其商商业地地产将将迎来来井喷喷式的的发展展局面面。推论论第二二部部分分：：凯凯里里商商业业市市场场调调查查知己己知知彼彼城市市商商业业规规划划城市市商商业业现现状状区域域商商业业业业态态调调查查房地地产产广广告告媒媒体体周边边县县市市商商业业调调查查知己己知知彼彼城市市商商业业规规划划城市市商商业业现现状状区域域商商业业业业态态调调查查房地地产产广广告告媒媒体体周边边县县市市商商业业调调查查知己己知知彼彼规划划目目标标：：建设设成成为为““贵贵州州东东部部的的中中心心””、、““贵贵州州主主要要旅旅游游中中心心城城市市””、、““泛泛珠珠三三角角地地区区旅旅游游集集散散目目的的地地””。黔中中经经济济区区。基本本上上奠奠定定以以旅旅游游和和现现代代服服务务业业态态为为主主支支撑撑的的现现代代商商业业基基本本框框架架，，总总体体上上达达到到或或接接近近中中等等发发达达城城市市商商业业水水平平，，极具具原原生生态态苗苗侗侗民民族族文文化化为为特特色色的的国国际际专专业业旅旅游游城城市市。凯里里商商业业规规划划区域域发发展展目目标标：：大十十字字区区：：传统统核核心心区区域域作作为为凯凯里里市市CBD区区域域，，便便利利的的交交通通、、完完善善的的配配套套、、畅畅达达的的信信息息、、生生活活氛氛围围成成熟熟、、城城市市中中心心身身份份地地位位的的象象征征。。广场场片片区区：：目前前项项目目相相对对较较多多，，无无论论从从开开发发规规模模、、开开发发力力度度相相对对于于其其他他几几个个板板块块都都处处于于明明显显优优势势。。同同时时由由于于广广场场片片区区距距离离大大十十字字片片区区较较近近，，板板块块内内居居住住氛氛围围较较浓浓。。伴伴随随着着开开发发区区的的发发展展，，市市政政基基础础设设施施的的更更加加完完善善土土地地放放量量将将会会逐逐步步增增大大。。城西西区区：：片区区各各方方面面配配套套都都还还不不成成熟熟，，区区域域内内经经济济、、商商业业环环境境较较差差，，没没有有形形成成良良好好的的居居住住及及商商业业氛氛围围。。但但是是区区内内自自然然环环境境相相对对较较好好，往西西拥拥有有三三清清水水江江。。随随着着城城市市规规划划的的建建设设及及相相应应设设施施的的完完善善及及整整条条环环城城线线路路的的建建成成大大量量土土地地将将逐逐渐渐放放量量，，因因此此城城西西板板块块或或将将会会成成为为凯凯里里市市房房地地产产发发展展的的后后备备战战场场。知己知知彼区域发发展目目标：：开发区区：经过十十年的的发展展，目目前已已经成成为凯凯里房房地产产发展展的最最迅速速的区区域，，但区区域内内相关关配套套设施施目前前依然然不够够成熟熟，且且由于于距离离市区区较远远以及及生活活观念念的原原因，，目前前的居居住氛氛围不不够浓浓烈，，空置置率较较其他他区域域高，，但随随着开开发区区的进进一步步发展展，这这一现现象将将得到到根本本性的的扭转转。湾溪板块：包括火车站站以内的片片区，围绕绕火车站以以建设商贸贸、物流为为主的，集集商住、商商业金融、、交通等设设施为一体体的新城区区域。主要要以商住项项目为主，，商业体量量较大，此此片区以商商业为主，，住宅为辅辅，走商贸贸、物流城城路线。洗马河片区区：主要以水果、、建材批发发市场为主主，市政配配套相对完完善且交通通便利能和和市中心很很好的衔接接在一起。。应该会成成为继广场场片区之后后的又一主主要住宅区区知己知彼凯里商业规规划数据来源：：A.城市经经济快速的的增长，城城市人均收收入的不断断提高，居居民的购买买能力得到到增强，房房地产需求求将呈倍数数型扩大。。B.随着城城市不断的的发展，城城市功能配配套的不断断完善，提提升城市吸吸引力，是是促动房地地产市场繁繁荣的重要要驱动力。。C.东部区区域（洗马马河片区））位于城市市发展的主主轴之上，，将成为凯凯里与外部部连接的主主要通道，，是中心城城区未来的的黄金宝地地。结论城市商业规规划城市商业现现状区域商业业业态调查房地产广告告媒体周边县市商商业调查知己知彼在售（在建建）商业项项目调查调查范围：：凯里市（包包括开发区区）所有在在售一手楼楼盘项目调查个数：：23个在售售（在建））新楼盘调查手段：：直接到各项项目现场考考察及售楼楼处访谈调查目的：：深度了解当当地一手新新盘商铺及及裙楼销售售、经营现现状及可能能形成的竞竞争态势。。结论A．凯里目目前的在售售商业楼盘盘几乎全部部都是住宅宅底商的格格局，正在在发售的项项目仅有鑫鑫鼎·国际际名居（整整层卖）、、纵横·坐坐标广场以以及宏宇大大厦剩余的的少量铺位位。B．在实际际调查过程程中，除了了已售完或或处在尾盘盘阶段的商商业外，目目前市场上上的新盘对对于商业部部分几乎全全部都采取取了捂盘惜惜售的策略略，而各个个楼盘商业业部分的咨咨询量都比比较大，目目前市场上上商业物业业的供应量量明显不足足。C．除了即即将开盘的的嘉瑞广场场之外，市市区目前还还有状元府府商业裙楼楼、大地明明珠、金泉泉花园商业业裙楼、丰丰球·豪庭庭商业裙楼楼、开发区区还有民生生·城市广广场商业部部分、蓝调调公元商业业部分、锦锦绣家园商商业部分等等商业物业业正在择机机入市、等等待发售。。但商业体体量均在2万平米以以下，没有有本项目的的体量大结论D．凯里商商业市场蕴蕴藏着巨大大的发展潜潜力，由于于在2010年各大大开发商不不约而同选选择了捂盘盘惜售或推推迟发售，，后市同样样面临着较较大的竞争争压力，所所以在市场场定位、产产品特色、、销售执行行等环节将将成为项目目取得成功的关关键因素。。E.在访谈谈过程过程程中获悉，，北京华联联超市将入入驻纵横··坐标广场场，而沃尔尔玛也正在在与政府沟沟通洽谈中中，即将进进驻凯里。。F．在对所所有在建（（在售）楼楼盘的调查查中发现，，售楼现场场缺乏气氛氛营造意识识（如彩旗旗、气球、、条幅等））城市商业规规划城市商业现现状区域商业业业态调查房地产广告告媒体周边县市商商业调查知己知彼大十字区域域中博商业街街步行街超市百货市场知己知彼大十字区域域调查范围：：凯里大十字字片区调查个数：：8座大十十字周边大大厦调查手段：：现场考察、、访谈、抽抽查、问卷卷调查目的：：了解大十字字片区业态态、品牌分分布、经营营面积结论a．大十字字片区是目目前凯里最最为密集和和繁华的商商业聚集区区域，也是是人流最为为旺盛的区区域，是凯凯里目前绝绝对意义的的黄金宝地地，由东方方大厦群（（含大地广广场、供销销大厦、锦锦江大厦））、邮政大大厦、新世世纪大厦、、凯旋公馆馆（A、B、C、D栋）构成成整个四足足鼎立的商商业格局，，再加上中中博商业街街以及营盘盘西路步行行街，构成成目前凯里里的核心商商圈。b.虽虽然大大十字字区域域是目目前凯凯里最最为核核心的的商圈圈，但但高档档品牌牌聚集集不多多，除除开化化妆品品的专专业卖卖场胭胭脂堂堂之外外，男男女装装高档档品牌牌相对对集中中地分分布在在北京京东路路两侧侧（韶韶山路路与文文化南南路之之间））。中博商商业街街调查范范围：：凯里中中博商商业街街调查个个数：：凯里中中博商商业街街全部部店铺铺（519个铺铺）调查手手段：：现场考考察、、访谈谈、抽抽查、、问卷卷调查目目的：：了解中中博商商业业业态、、主要要品牌牌、租租金、、售价价水平平知己知知彼知己知知彼结论A.中中博目目前的的业态态是以以女性性消费费为主主的女女装（（占一一楼整整个业业态的的33.8%，，占二二楼业业态的的17.7%））、美美容（（集中中在二二楼，，占二二楼整整个业业态的的18.3%））、美美发（（集中中在二二楼，，占二二楼全全部业业态的的14%））为主主，商商业街街没有有很好好的经经营管管理。。二楼楼商铺铺经营营比较较困难难，一一楼的的品牌牌档次次也较较低，，由于于出售售分散散了产产权，，重新新规划划的可可能性性较低低。主主要品品牌有有声雨雨竹、、劲霸霸、达达芙妮妮、意意尔康康、361°、、乔丹丹、匹匹克、、kappa、、以纯纯等。。B.中博博商业街街一二层层为商铺铺，三层层以上为为住宅，，目前的的租金情情况一层层100—300元/㎡/月月，二层层20——70元元/㎡/月。管管理费与与卫生费费共计45元/店（餐餐饮除外外），电电费自行行缴纳。。步行街调查范围围：营盘西路路步行街街调查个数数：步行街全全部店铺铺调查手段段：现场考察察、抽查查、访谈谈调查目的的：了解步行行街商业业业态、、主要品品牌知己知彼彼结论A．步行行街位于于营盘西西路，临临近中博博商业街街，鞋店店占全部部业态的的19.3%，，服装服服饰和运运动休闲闲分别占占18.2%和和17%，靠近近中博商商业街一一侧商业业形态和和商业品品质较靠靠近二商商场一侧侧较高，，租金范范围在50-100元元/㎡/月。B．步行行街的主主要品牌牌均集中中在靠近近步行街街和韶山山北路这这一侧，，由于与与小十字字拥有良良好的人人流互动动能力，，步行街街的人流流量较为为旺盛，，在这一一侧集中中的品牌牌也相对对较多，，集中拥拥有了李李宁、日日泰、红红蜻蜓、、乔丹、、美特斯斯邦威、、贵人鸟鸟、安踏踏、蜘蛛蛛王、鸿鸿星尔克克等国内内一线品品牌商家家。国外外的除耐耐克、法法国公鸡鸡外是空空白。超市调查范围围：凯里大十十字区域域超市调查个数数：大十十字周边边3家超市市调查手段段：现场考察察调查目的的：了解凯里里目前最最繁华商商圈超市市业态分分布、经经营状况况、人流流构成结论A.目目前的超超市购物物环境普普遍较差差、商场场格局、、商品摆摆放、服服务意识识和服务务水平都都存在比比较大的的问题。。据悉，，在万博博广场附附近的纵纵横·坐坐标广场场项目已已经签约约引进北北京华联联超市，，这将对对于凯里里的超市市业带来来新的竞竞争格局局。B.目前前凯里的的超市在在产品的的促销、、广告宣宣传、品品牌推广广上严重重滞后。。所有的的超市均均没有免免费购物物巴士，，所有商商场均没没有厂家家的促销销人员，，免费的的试吃、、试用、、赠送的的比例很很少（在在调查阶阶段，仅仅有富万万家超市市有过一一次赠送送榨菜的的活动））。对于于一线城城市（如如深圳））超市经经营模式式的创新新借鉴的的非常少少，最少少存在三三个等级级的落差差，超市市发展较较为低端端。百货市场场调查范围围：凯里百货货市场调查个数数：8个百货货市场调查手段段：现场考察察调查目的的：了解凯里里各百货货市场业业态分布布情况、、经营状状况、主主营品牌牌结论凯里的百百货商场场多集中中在大小小十字区区域和博博南区域域，所经经营的业业态和类类型大多多属于低低端产品品，并没没有真正正意义上上的中高高档商场场，恒远远意通商商场在凯凯里的百百货商场场中属于于档次较较高的，，但其经经营面积积相对较较小，品品牌不多多且品牌牌不正宗宗。城市商业业规划城市商业业现状区域商业业业态调调查房地产广广告媒体体周边县市市商业调调查知己知彼彼调查范围围：凯里各街街道路牌牌广告、、报纸广广告、广广播电视视广告调查个数数：市内街道道、在凯凯里发行行的报纸纸调查手段段：现场考察察、访谈谈调查目的的：了解凯里里地产项项目主要要的广告告传播途途径及媒媒体收费费等知己知彼彼目前市场场主要广广告形式式知己知彼彼《贵州都都市报》》广告报报价《贵州晚晚报》广广告报价价A．目前前凯里市市场各个个项目选选择的传传播媒体体主要集集中在路路牌广告告、路灯灯广告、、公交站站广告以以及户外外广告牌牌广告等等几种广广告形式式上。其其中路牌牌广告和和楼宇广广告是最最为常见见的广告告传播渠渠道，除除此之外外，多选选择黔东东南电视视台作为为项目推推广的重重要渠道道；报纸纸渠道的的广告利利用率较较低。B．目前前凯里并并没有专专业性的的房地产产广告媒媒体，大大十字区区域的楼楼顶广告告牌是各各个开放放商进行行楼盘推推广和宣宣传的首首选。知己知彼彼C.在其其他市民民接受度度较高、、覆盖面面较大的的的媒体体中，还还有《贵贵州都市市报》、、《贵阳阳晚报》》（广告告报价见见上图））以及凯凯里人民民广播电电台。在在广告制制作费用用方面，，经过走走访调查查多家广广告制作作其余得得知。目目前凯里里市场大大部分PVC材材质（及及户外广广告常用用材料））的价格格为20元/㎡㎡（不带带安装支支架），，60元元/㎡（（带安装装支架））。知己知彼D．贵阳晚晚报5折优优惠\贵州州都市报5.2折优优惠。代理理商及联系系人：上海海雅兰广告告有限公司司业务部葛葛东方；ADD:上上海虹口区区华昌路9号金象大大厦2205室TEL:86-21-61483186、FAX:86-21-61481320、、MOB．楼宇广广告位招租租联系人胡胡小姐格格：1年价价6.2万万.另有多多个广告位位(金泉湖湖\火车站站等地方,可以打包包做,有优优惠），公公司地址:清江公寓寓4楼202室.知己知彼城市商业规规划城市商业现现状区域商业业业态调查房地产广告告媒体周边县市商商业调查知己知彼调查范围：：麻江、雷山山、台江调查个数：：县城商业业业态摸底调查手段：：现场考察、、访谈调查目的：：了解凯里周周边县市的的经济发展展及房地产产发展水平平，了解其其商业业态态和消费习习惯知己知彼结论1.通过对对凯里周边边三个县市市的实地走走访发现，，目前周边边县市的商商业市场发发展都不够够完善，消消费力外流流的现象很很严重，外外流地多为为贵阳和凯凯里。2.当地民民众在当地地投资的意意愿不够强强烈，很多多具备投资资能力的人人都选择了了贵阳和凯凯里进行投投资，投资资类型多为为自己做生生意和投资资房地产两两种类型。。3.周边县县市市民对对于凯里的的发展前景景普遍比较较看好，会会有比较强强烈的到希希望凯里消消费、游玩玩的心态。。第三部分：：

凯里商商业专项市市场调查知己知彼家电足浴休闲建材、家居居化妆品酒吧、KTV女装品牌电脑餐饮知己知彼家电足浴休闲建材、家居居化妆品酒吧、KTV女装品牌电脑餐饮知己知彼调查范围：：凯里家电市市场调查个数：：6个家电市市场调查手段：：现场考察调查目的：：了解凯里家家电市场市市场的品牌牌情况、经经营状况知己知彼结论A.凯里的的主要的家家电市场集集中在大十十字周边，，除新近开开业的国美美电器以外外，其余都都是凯里当当地的品牌牌，目前凯凯里的家电电卖场规模模相当、经经营产品的的种类都大大体相似、、经营模式式和服务模模式也都大大体一致，，同质化竞竞争现象十十分严重。。B.目前家电电市场基本上上都是经销商商运营的，几几乎没有厂家家的形象店或或者展示店，，发展相对滞滞后。家电足浴休闲建材、家居化妆品酒吧、KTV女装品牌电脑餐饮知己知彼调查范围：凯里电脑市场场调查个数：4个电脑城调查手段：现场考察调查目的：了解凯里各电电脑城经营状状况、主营品品牌、租金及及售价情况、、人流构成知己知彼知己知彼结论A.凯里目前前有四家电脑脑城，分别为为大十字电脑脑城、小关村村电脑城、凯凯里电脑城、、金色数码城城，其中金色色数码城是新新近落成开业业的，有类型型的电脑市场场趋于饱和，，金色数码城城一楼的街铺铺并没有用于于经营数码产产品，而是用用于作为门面面出租给了几几家经营服装装的商家，目目前这四家电电脑城的经营营模式和经营营种类大体相相似，经营状状况均不甚理理想。B.目目前前凯凯里里的的电电脑脑市市场场发发展展比比较较死死板板，，大大部部分分市市场场都都没没有有活活动动促促销销以以及及产产品品推推广广意意识识，，有有部部分分商商户户虽虽然然有有创创新新意意识识和和推推动动措措施施，，但但厂厂家家（（总总经经销销））以以及及市市场场管管理理运运营营方方的的的的支支援援力力度度不不够够，，没没能能达达到到较较好好效效果果。。家电电足浴浴休休闲闲建材材、、家家居居化妆妆品品酒吧、KTV女装品牌牌电脑餐饮知己知彼彼调查范围围：凯里建材材、家居居市场调查个数数：6个建材材、家居居广场调查手段段：现场考察察调查目的的：了解凯里里各建材材、家居居市场经经营状况况、主营营品牌、、租金及及售价情情况、人人流构成成知己知彼彼知己知彼彼结论凯里目前前拥有三三个比较较大型的的建材市市场，分分别是位位于迎宾宾大道的的凯丰建建材市场场、位于于金井路路的金井井源建材材市场和和位于清清江路的的龙井建建材市场场。这三三个建材材市场中中，购物物环境和和品牌质质量相对对较好的的是金井井源建材材市场，，其次龙龙井建材材市场。。在家居广广场方面面，凯里里目前有有多个不不同类型型的家居居广场，，但大部部分都是是属于自自营品牌牌性质的的，品质质相对较较低。唯唯一属于于中高档档品质的的家居广广场是““阳光家家居广场场”，其其无论是是从品牌牌聚集、、购物环环境、商商场规模模、运营营管理等等多个方方面来看看，都是是目前凯凯里运作作的比较较成功的的专业性性商场。。家电足浴休闲闲建材、家家居化妆品酒吧、KTV女装品牌牌电脑餐饮知己知彼彼调查范围围：凯里足浴浴休闲场场所调查个数数：15个足足浴休闲闲场所调查手段段：现场考察察、电话话访谈调查目的的：了解凯里里各足浴浴休闲场场所经营营状况、、档次、、消费水水平知己知彼彼结论凯里目前前的足浴浴休闲场场所较多多，消费费处于中中等水平平，各场场所的经经营状况况都比较较理想，，反映出出市场对对于此业业态的认认可度较较高。家电足浴休闲闲建材、家家居化妆品酒吧、KTV女装品牌牌电脑餐饮知己知彼调查范围：凯里酒吧、KTV娱乐场场所调查个数：23个酒吧、、KTV调查手段：现场考察、电电话访谈调查目的：了解凯里各酒酒吧、KTV娱乐场所经经营状况、档档次、消费格格水平结论A．目前凯里里的酒吧与KTV这两种种业态的区别别非常混淆，，酒吧不似酒酒吧，KTV又似酒吧，，功能、概念念模糊，量贩贩式的KTV除了钱柜（（非连锁）、、快乐驿站之之外几乎没有有，同时这两两家KTV也也没有真正量量贩式KTV的精髓；酒酒吧功能则更更模糊，没有有清吧、慢摇摇、迪厅、摇摇滚之分，反反映出整个业业态的层次比比较低。B．目前凯里里的酒吧业发发展处于原始始的起步阶段段，经营水平平、手段较为为低端，而酒酒吧业的消费费潜力巨大，，行业发展前前景十分看好好。家电足浴休闲建材、家居化妆品酒吧、KTV女装品牌电脑餐饮知己知彼调查范围：凯里化妆品市市场调查个数：29家化妆品品专卖店调查手段：现场考察、访访谈调查目的：了解凯里现有有化妆品品牌牌、档次、需需求情况知己知彼结论A．凯里目前前出售的正品品中高档化妆妆品多集中在在胭脂堂和新新女人，其中中胭脂堂为小小型专业市场场性质，位于于大十字东方方大厦一楼，，面积约300平方，新新女人为连锁锁店性质，多多为小门面的的形式出现在在各个街道。。其余的化妆妆品销售渠道道多为商场超超市或独立门门面。B．凯里目前前的化妆品市市场发展很不不健全，真正正高品质的化化妆品品牌不不多，随着居居民消费水平平的不断增长长，化妆品行行业面临着良良好的发展机机遇。C.从市场上上的女装、女女鞋、美容美美发等业态的的发展来看，，化妆品市场场应该表现活活跃，大放异异彩，但目前前的市场没有有这一特征，，化妆品市场场有着很大的的发展空间。。D.目前经营营化妆品的大大部分为三级级经销商，一一般没有厂家家强有力的支支撑，抗风险险能力和市场场占有能力不不强家电足浴休闲建材、家居化妆品酒吧、KTV女装品牌电脑餐饮知己知彼调查范围：凯里女装品牌牌调查个数：8个主要干道道及商圈调查手段：现场考察、访访谈调查目的：了解凯里现有有女装品牌、、分布情况、、经营状况、、消费状况等等知己己知知彼彼结论论A．．凯凯里里目目前前的的男男女女装装中中高高档档品品牌牌多多集集中中在在北北京京东东路路和和韶韶山山南南路路上上，，以以独独立立街街铺铺的的形形式式出出现现，，无无论论是是在在步步行行街街还还是是在在各各个个商商场场，，中中高高档档男男装装都都没没有有如如此此密密集集的的出出现现，，这这与与目目前前步步行行街街及及商商场场的的档档次次较较低低的的原原因因是是分分布布来来的的。。这这一一现现象象也也给给项项目目运运作作带带来来思思考考。。B．．目目前前凯凯里里的的男男女女装装品品牌牌质质量量普普遍遍不不高高，，市市场场对对凯凯里里市市场场的的服服装装品品牌牌认认同同感感普普遍遍不不高高，，中中高高档档层层次次的的消消费费力力外外流流严严重重。。家电电足浴浴休休闲闲建材材、、家家居居化妆妆品品酒吧吧、、KTV女装装品品牌牌电脑脑餐饮饮知己己知知彼彼调查查范范围围：：凯里里餐餐饮饮业业调查查个个数数：：大十十字字区区域域及及影影响响力力较较大大的的餐餐饮饮品品牌牌区区调查查手手段段：：现场场考考察察、、访访谈谈调查查目目的的：：了解解凯凯里里现现有有餐餐饮饮业业的的经经营营状状况况、、消消费费状状况况等等知己己知知彼彼知己己知知彼彼结论论凯里里目目前前的的中中式式餐餐饮饮业业标标杆杆企企业业当当属属亮亮欢欢寨寨、、快快活活林林，，同同时时也也是是消消费费较较高高的的餐餐饮饮场场所所，，其其他他的的中中式式餐餐饮饮多多以以经经营营贵贵州州当当地地的的特特色色菜菜为为主主，，如如酸酸汤汤系系列列、、狗狗肉肉等等等等。。多多分分布布在在红红州州路路和和万万博博广广场场一一带带。。西西式式餐餐饮饮主主要要有有德德克克士士、、山山桥桥式式、、麦麦德德士士、、华华莱莱士士炸炸鸡鸡等等。。国国际际品品牌牌如如麦麦当当劳劳、、肯肯德德基基无无。。此此外外，，在在中中博博商商业业街街和和大大十十字字附附近近集集中中了了比比较较多多的的以以经经营营简简餐餐、、咖咖啡啡为为主主的的餐餐厅厅，，代代表表性性的的有有星星芭芭汀汀、、加加州州风风情情、、twenty-one简简餐餐等等，，此此类类型型的的餐餐厅厅目目前前在在凯凯里里正正处处于于原原始始发发展展阶阶段段，，消消费费普普遍遍不不高高，，但但客客流流量量较较为为旺旺盛盛。。一一线线品品牌牌如如名名典典、、上上岛岛、、老老树树无无；；西西餐餐无无真真正正意意义义上上的的经经营营场场所所。。第四部分凯里各商业业干道业态态调查知己知彼调查范围：：凯里各商业业干道调查个数：：10条主要要街道调查手段：：现场考察、、访谈调查目的：：了解凯里各各街道商业业分布业态态情况、各各地段租金金、售价水水平、经营营状况等知己知彼阿迪达斯森马阿依莲大十字电脑脑城邮政储蓄鸿雁宾馆柯达摄影古摄影农业银行农业银行大大厦新时代药店店上海布艺利郎男装皇家雅阁微微新娘街客春秋服装虹婷布艺爱丰睡衣绝味4家服装店店摩登外贸法国梦特娇娇中博周记原汤牛牛肉啄木鸟皮具具多彩老乡菜酒楼楼红晨西饼韩艺坊比瑞尼丝香鸭建设银行行金兔天合律师所所黄金身段美的店亲情水文快捷捷宾馆精品店美美内衣衣农业银行行北京京西西路路人力资源源城西瑞扬家电佳能摄影新女人袋鼠皮具檫檫黄双星专卖恒源祥梦的韦亚新星站丽莎日化家佳康药店富贵花市府花园步步升爱民医院罗莱家纺卡欧纳服装百味屋爱康医院紫水晶非常一族北京西西路路工商银行仁爱医院禾德家纺梦洁家纺吉大夫药店通用五金CoconvbaoU姿Bobo空地视觉国证相馆电暖炉具远起炒货6家五金店老北京布鞋忠永空调6家工具店好得多鞋佳洁口腔老北京布鞋2家文具店3家电动工具具贵朝广告梦幻摄影欣欣运动装陈辰手工水饺饺新贵族窗帘布布艺日丰管农村村信信用用社社大台台北北晨光光文文具具活力力宝宝贝贝数码码冲冲印印新药药特特药药店店第三三中中学学港都都休休闲闲城城盲人人按按摩摩老引引黄黄金金美美发发3家家小小食食店店天然然洗洗发发百诚诚堂堂保保健健农业业银银行行工商行行政管管理东方一一族好味屋屋中国银银行文体商商店京鑫商商店移动公公司东北大大饼转鱼茅台酒酒专卖卖剑桥幼幼儿园园佳惠超超市文化大大厦华莱士士汉堡堡多乐福福药店店杨记烧烧烤常安电电工华美医医院疾病控制制中心万盛烟草草北京京西西路路南方电网网东升烟酒酒恒丰旅行行社黔东南民民族医院院金凯帝豪豪酒店佳欣超市市胜利网吧吧蓝波湾豪斯一号号三人行广广告长春烟酒酒店精装书标中国邮政储蓄蓄西湖宾馆黔味轩鑫源日化凯源数码家佳康药店旺盛超市副食品批发馨珍蛋糕沙宣美发北京西西路路安心诊所陈惠小超市手机店家电维修三叶休闲萱姿美容美发发舒适文具阿方造型香山大酒店天涯网吧2家牛肉店共济诊所牛肉粉店城西工商所副食店偶遇天鹅湖中国联通新视觉网吧圣蜜莱雅北京西路是城城市主干道之之一，商业形形态较为低端端，但由于人人流较多，其其租金水平在在50-200元/㎡/月之间。知己知彼中国银行旅行社移动通迅曼谷雨林IBUDU情逸皇都农业银行谭化中医诊所所建设银行药店朝阳眼镜Mazfaz女装波司登真我永恒阿玛施未知味觉口腔医院苹果山医院三个新铺蜂王浆威斯哥弟快乐相伴移动通讯文具店眼镜店女装律师事务所黔东南日报社社全兴烟酒咿呀呀口腔门诊男装女装创新牛仔后街男孩政府机关保险柜流行石语澳洲曼西尔奴奴康泰人寿大厦厦金麒麟大酒店店茶叶超市北京东东路路风笛（女装））吉大大夫夫药药店店意尔尔康康皮皮具具TATA女女鞋鞋爱慕慕Ochiry欧欧时时力力家佳佳康康药药店店LIFE女女装装Mkibanana新店店装装修修GIORZIO女女装装鄂尔尔多多斯斯玖姿姿男装装金利利来来敦奴奴与狼狼共共舞舞红华华家家电电小关关村村电电脑脑丽人人依依衣衣DISNO女女装装永盛盛会会计计所所北京京东东路路欧特特斯斯空空气气森哥哥环环保保新盖盖楼楼中医医医医院院索女女潮潮流流唐古古拉拉（（女女装装）金企企羊羊毛毛都市市丽丽人人啄木木鸟鸟哆来来咪咪（（包包））百盛盛皮皮具具Bachanabob嘉贝贝逸逸飞飞阿玛玛尼尼安迪迪巴巴莎莎老人人头头富逸逸时时尚尚酒酒店店IAM27女女装装手机机店店红豆豆集集团团B9JOJO保暖暖内内衣衣馋嘴嘴屋屋3家家移移动动店店唐媛媛内内衣衣绝味味麦西西多多香香糕糕鲨鱼鱼名名店店凯里里光光华华电电脑脑学学校校中国国人人民民银银行行BTBOY莱克克斯斯顿顿男男装装巴俪俪锦锦提提提拉拉麦心心利利西西饼饼依曼曼丽丽内内衣衣金正正酒酒店店国泰泰酒酒店店移动3G卖场新世纪百百货红十字医医院野鹤网络络中心绝色时尚尚摄影新房源房房屋置业业羊城西饼饼中国移动动东方眼镜镜中国邮政政储蓄北京京东东路路北京东路路聚集了了比较多多的男女女装品牌牌服饰，，其业态态品质目目前来说说是凯里里最高的的，其租租金水平平在100-400元元/㎡/月之间间。知己知彼彼工商银行行邮政储蓄蓄所建材工具具店15家星星旱冰冰金牛大酒酒店建材店6家东南医院院机电工具具店7家家中国银行行网吧状元府小食品店店8家记忆摄影影店学院3个个铺位中西医门门诊锐毅电器器生活馆馆工具机电电6家服装6家家香火店小食店工具农机机店3家家乐都乐路路大众图文文吉泰酒店店隆丰商贸贸城凯里汽车车站3家手机机店7家小食食店泰城相馆馆林业局大大院民族学院院附中高氏中医医门诊麦香怡蛋蛋糕盛宇家纺纺悦馨布艺艺城悦馨窗帘帘圣带内衣衣七彩阳光光树人琴行行头田家药药堂雅芳化妆妆老百姓大大药房文化化北北路路天地人运运动服电动工具具店8家家布艺凯里书店店樱花世家家中心韩版服装装LWEST芳草地时尚丽人人坊从江香猪猪工商银行行诗丽堂美美容美体体知行书店店建设银行行文化化北北路路洗马河社社区巨人发型型缘梦心居居鑫龙酒店店博宇网吧吧金之玄音音响中心心纸品便利利店BOE电电视2家电力力工具店店贵州习酒酒新世纪文文体用品品盛星酒业业五粮夜酒酒专卖联商网络络盛星酒业业玉泉池永丰酒店店鞋店2家家中医针灸灸门诊老中医化化妆品店店文化北路路因地域域和人流流性质的的原因，，业态多多以五金金电机和和副食为为主，租租金水平平在50-200元/㎡/月月之间。。知己知彼彼德李文具具店多彩多姿姿凡芝林凯多内衣衣五加一生生活馆博彩内衣衣五加壹迪迪斯尼婴婴儿装、、中国银行行合家药店店富万家超超市工商管管理局局佳店美美发苹果蜂蜂胶空地广告标标书富源棉棉絮营盘寄寄卖行行和平招招待所所民族中中药染染店民族工工艺品品店工艺画画廊宏源招招待所所隐型纱纱窗娇娃内内衣博美美美发网网站美康牙牙科诊诊所天龙美美容用用品阿珍美美容美美体万通美美发用用品贝尔美美发地球村村染发发LAREBOSS新标榜榜美发发药店/天华华宾馆馆药店/税务务局首家一一百服服装母婴生生活馆馆信诚美美发米洁宾宾馆民族服服饰五金店店中国联联通营盘盘东东路路克丽思思娜3515强强人创新牛牛仔窗帘装装饰招待所所华德地地板墙墙第一站站主题题酒店店十字绣绣品店店内衣店店蜡染工艺店店华昌货架厂厂牛肉店广告店农业银行春天门业美心门2家装饰店店步阳爱尔舍舍门盼盼门店王力防盗门统战部华润漆营盘东东路路威达门业鹏程彩妆5家美发用品品店西门子等4家家建材馆信达通信百草堂印刷厂营盘迎宾馆烟酒副食店玉兰墙纸招待所南方布艺金牛板业康之媒大药房房广告店3家奥加808羽西美容美发发多乐士等6家家油漆店三高力墙板爱仕达电器生生活馆菲利普漆三棵树漆现代门业得意名门联邦漆广东钻业配件件金彩不锈钢窗帘布艺飞云景泰2家家店园方广告油漆店五金店华源宾馆东方一族医院（诊所九阳豆浆机蛋糕店五金建材州档案馆羊毛衫专卖联众铁艺宏达、旺家天成不锈钢彩多星装饰好日子、立邦邦漆智高广告装饰饰华润门窗奋进广告营盘东东路路源发玻璃雅居仕艺术墙墙广告装装饰石化公公司油漆店店太太电电器店店2间小小吃副副食店店中国移移动妇产科科医院院营盘东东路目目前的的业态态以门门窗建建材，，由于于其业业态的的租金金承受受力较较低，，租金金水平平在60-150元元/㎡㎡/月月之间间。知己知知彼家佳康康药店店移动通通讯通讯公公司潇洒鞋鞋业女人大大世界界爱迪尔尔珠宝宝卡美多多鞋业业劲霸唐朝服服饰农业银银行周大生生珠宝宝凯撒皮皮具男装店店吉大夫夫药店店康奈鞋鞋店女装店店鞋店女装店店鞋店女装店店鞋店卡丹奴奴公牛世世家朝阳服服饰吉大夫夫药店店琦瑞服服装金来宾宾馆麦德士士炸鸡鸡中国银银行建设银银行农村信信用社社蜜迪巴巴莎衣香丽丽影3S服服装威斯哥哥弟男男装天皇星星男装装海星名名店银岛珠珠宝源头皮皮具苗老太太米花花糖流行美美美甲甲好又来来皮具具韶山山南南路路厂家皮皮具店店精诚眼眼镜女友服服装凯城置置业绝味浪潮服服装啄木鸟鸟皮具具日增皮皮革敦奴蜘蛛王王红蜻蜓蜓Balaba曼娅奴奴旅行社社奥姿雪雪欣欣外外贸夺宝传传奇袋鼠皮皮具稻草人人皮具具红格子子服装装沁沁童童装奥美韶山山南南路路秋水伊伊人欧玛丽丽斯爱尚皮皮革步森服服装康奈尔尔鞋店店鞋店5家女女装华硕电电脑联想电电脑7家女女装新娘百百分百百意尔康康爱登堡堡凯莱酒酒店鄂尔多多斯民族医医院化妆品品漫步者者网吧吧卫生局局/人人民医医院金凯酒酒业夜明珠珠美丽加加油站站未知味味觉皇明太太阳能能七彩怡雅服服装烟草局局艾莱依依服装装女人味味胭脂水水粉雄辉通通讯思凯凯路路服服装装生源源地地美美发发旅行行社社千百百惠惠服服装装狄（（服服装装））韩江江儿儿童童服服装装飞云云岭岭药药店店金业业酒酒业业逸沸沸服服装装红晨晨西西饼饼大自自然然美美妆妆淑芳芳斋斋幸福福酒酒楼楼妈咪咪宝宝贝贝咿呀呀呀呀曼妮妮诗诗阿杰杰邦邦尼尼服服装装韶山山南南路路郎酒酒小小店店格力力空空调调雅贝贝乐乐雷记记小小吃吃佳人人苑苑服服装装阳光光鞋鞋店店放牛牛班班服服装装简色色摄摄影影吉大大夫夫药药店店农业业银银行行黔东东南南创创业业美美发发牛肉肉店店彩富富相相馆馆小食食品品店店百罐罐汤汤喜来来体体验验中中心心广东东酒酒楼楼疾病病控控制制中中心心计划划免免疫疫站站济民民医医疗疗药剂剂康康药药店店韶山山南南路路韶山山南南路路是是目目前前的的凯凯里里人人流流量量最最旺旺盛盛、、业业态态档档次次较较高高的的区区域域，，多多为为女女装装品品牌牌。。租租金金水水平平在在100-300元元/㎡㎡/月月之之间间。。知己己知知彼彼德李李文文具具店店多彩彩多多姿姿凡芝芝林林凯多多内内衣衣五加加一一生生活活馆馆博彩彩内内衣衣五加加壹壹迪迪斯斯尼尼婴婴儿儿装装、、中国国银银行行合家家药药店店富万万家家超超市市工商商管管理理局局佳店店美美发发苹果蜂胶胶空地广告标书书富源棉絮絮营盘寄卖卖行和平招待待所民族中药药染店民族工艺艺品店工艺画廊廊宏源招待待所隐型纱窗窗娇娃内衣衣博美美发发网站美康牙科科诊所天龙美容容用品阿珍美容容美体万通美发发用品贝尔美发发地球村染染发LAREBOSS新标榜美美发药店/天天华宾馆馆药店/税税务局首家一百百服装母婴生活活馆信诚美发发米洁宾馆馆民族服饰饰五金店中国联通通韶山山北北路路克丽思娜娜3515强人创新牛仔仔窗帘装饰饰招待所华德地板板墙第一站主主题酒店店十字绣品品店内衣店蜡染工艺艺店华昌货架架厂牛肉店广告店农业银行行春天门业业美心门2家装饰饰店步阳爱尔尔舍门盼盼门店店王力防盗盗门统战部华润漆韶山山北北路路威达门业业鹏程彩妆妆5家美发发用品店店西门子等等4家建建材馆信达通信信百草堂印刷厂营盘迎宾馆馆烟酒副食店店玉兰墙纸招待所南方布艺金牛板业康之媒大药药房广告店3家家奥加808羽西美容美美发多乐士等6家油漆店店三高力墙板板爱仕达电器器生活馆韶山北路是是目前的凯凯里最繁华华的街道，，服装、鞋鞋类和手机机通讯是主主要业态。。租金水平平在100-400元/㎡/月之间。。知己知彼贵州电网供供电局飞云岭药房房眼镜店哈佛幼儿园园众意广告天安保险5家小食店店6家装饰4家小食店店相馆大友租车行行2家车行丰华贸易友庄小区佳惠超市理想家园建华地产阳光家居广广场阳光帝苑工程质检快乐驿站7间铺华星图文5家食店数码影印中中心万博招待所所海之梦外国国语学博恒酒业贵州光电服服务厅名精发廊烟酒店财政局中国联通黔东南电视视台翡翠明珠夜夜总会国税大楼新闻出版局局建设银行邮政所精剪凯博灯饰宁波波路路华灿家居电玩城节能环保生生活晓何发廊2个药店1家诊所晓喻广告2个烟酒行行牧羊娃服装装协和医院移动通讯汽车租赁彩票行王子酒行烟酒店干洗店小食店2间间笔记本电脑脑汽车租赁鸿源名居售售房兄弟汽车租租赁汽车代理公公司宁波波路路烟酒店楚明轩浴足足万和印象休闲闲店凤凰池浴城威斯特洗衣鹿鑫诊所汽车租赁孔颜美容美发发3家小食店恒英汽车租赁赁郎酒专卖店丝语中医美颜颜养生五金店贵龙龙酒酒行行鑫欣欣发发饰饰汽车车租租赁赁净水水专专卖卖3家家3家家小小食食店店世纪纪名名剪剪3家家足足浴浴休休闲闲宁波波路路是是附附近近是是市市民民休休闲闲的的万万博博广广场场，，其其主主要要业业态态是是服服饰饰和和休休闲闲娱娱乐乐场场所所。。租租金金水水平平在在30-70元元/㎡㎡/月月之之间间。。知己己知知彼彼德李李文文具具店店多彩彩多多姿姿凡芝芝林林凯多多内内衣衣五加加一一生生活活馆馆博彩彩内内衣衣五加加壹壹迪迪斯斯尼尼婴婴儿儿装装、、中国国银银行行体育育馆馆苗家家食食府府工商商管管理理局局佳店店美美发发苹果果蜂蜂胶胶空地地广告告标标书书富源源棉棉絮絮营盘寄卖卖行和平招待待所民族中药药染店民族工艺艺品店工艺画廊廊宏源招待待所隐型纱窗窗时代天歌歌博美美发发网站美康牙科科诊所天龙美容容用品阿珍美容容美体万通美发发用品贝尔美发发地球村染染发LAREBOSS新标榜美美发药店/天天华宾馆馆药店/税税务局首家一百百服装母婴生活活馆信诚美发发米友民族服饰饰五金店中国联通通友庄庄路路克丽思娜娜3515强人创新牛仔仔窗帘装饰饰招待所华德地板板墙第一站主主题酒店店十字绣品品店内衣店蜡染工艺艺店华昌货架架厂牛肉店广告店农业银行行春天