2022年行业分析地产投资信托年内上市

地产投资信托年内上市国内首只科技园物业股权投资基金正式成立。6月24日，中信信托宣布，已和新加坡嘉德置地集团在京合资成立“中信－凯德科技园区投资基金”(下称中凯科基金)。这是国内投资者参加的首只根据国际私募基金模式设计和管理的房地产股权投资基金。

“千呼万唤始出来”的房地产股权投资私募基金，为资金链紧绷的房地产企业带来了新的盼望。业内人士认为，此举表明国内房地产证券化已经迈出了实质性的一步，开发商在内地发行信托产品上市直接融资的可能性指日可待。

地产投资信托或年底面世

“这只产品具有很好的创新意义，得到了银监会的大力支持。”中信信托副总经理陈一松表示。

有消息透露，去年3月，央行已指定中信信托和联华信托两家作为国内房地产基金候选试点机构。去年5月，这两家机构又在银监会的指导下进行房地产投资信托的实施和监管方案的讨论。

虽然2022年以前，国内一些信托公司和资产管理公司就开头尝试“房地产投资信托”产品，但由于国内相关的法律法规没有明确，到目前为止尚未形成规模进展。

据悉，此前由银监会主导进行的《房地产投资信托管理方法》已基本完成征求看法。而有消息表示，中国内地首个“房地产投资信托”最早将于今年年底前登陆上交所。

“通过基金的胜利募集和设立，进一步丰富了中信信托房地产金融信托的产品线，为高端客户供应了一个很好的金融投资产品。”陈一松说。不过，该产品的设立，国内投资者得以更深化地进入房地产市场以及降低投资风险，共享房地产行业所带来的高速成长收益。

据介绍，中凯科基金第一期规模为5亿元，已于6月6日提前募集完成。嘉德置地集团认购其50%份额，另外50%份额由中信信托通过发行“中信凯德1号科技园区股权投资集合资金信托方案”，由国内投资者和投资机构认购。同时，这个信托方案期限为4年，但经2/3受益人大会同意，可以延长一年。

陈一松同时表示：“嘉德置地集团具有很好的房地产金融管理阅历，盼望通过此次合作实现双方优势互补，更好地为投资人服务，为中国的房地产投资信托基金业务的进展作出贡献。”

嘉德置地集团总部设在新加坡，管理着多只上市的房地产投资信托基金。本报记者获悉，其在华全资子公司凯德置地，此前曾多次为决策层供应有关投资信托基金方面的智囊支持，盼望将国际先进的房地产运作理念和阅历带入中国，助力中国房地产金融市场不断深化。

据了解，除作为投资者，嘉德置地集团和中信信托将共同管理中凯科基金，并成立了合资公司“中信凯德(北京)管理询问有限公司”。嘉德置地集团将发挥其在房地产领域的专长，充当资产管理人角色，中信信托担当基金受托人。

目前，国内房地产企业也看好这样的一条路径。万通集团董事长冯仑日前透露，万通今后将走“类似于嘉德置地”的专业地产投资公司路线。

据悉，万通集团除了目前的住宅和商业地产，还将介入工业地产和基地地产业务。而资金方面，万通集团刚刚与天津泰达合作成立了一个10亿资金规模的房地产基金。

首单落子“IBM中国中心”

始终着力于高端住宅和商用物业投资的嘉德置地，正凭借此举全力进军工业地产领域。

今年2月，嘉德置地发布公告，将同澳大利亚置地(AustralandHoldings)设立合资公司，进军亚洲的物流与工业领域。公告同时表示，物流与工业地产业务初期的重点将会放在中国。

根据方案，嘉德置地将通过其子公司嘉德工业物流产业(CIL)和澳大利亚置地的独资子公司澳大利亚置地工业与物流产业(AIL)，共同成立一家合资公司。嘉德置地将拥有这家合资公司51%的股权，其余的由澳大利亚置地拥有。

中信信托透露，目前该基金方案投资嘉德置地位于北京的科技园区物业——IBM中国中心，并将连续在国内查找科技园区写字楼物业的投资机会。

“北京IBM中国中心(之前的红钻大厦)是嘉德置地集团在中国的第一个科技园区物业。”嘉德置地中国区总裁林明彦表示。据了解，IBM中国中心位于北京中关村（爱股,行情,资讯）软件园，由一个甲级、低层和花园式建筑组成，可出租面积19272平方米，由IBM服务中心、IBM展览中心和IBM研发中心租用。红钻大厦交通便利，距城铁13号线西二旗站约700米，离八达岭高速大路1公里。

截至目前，120多个国内和跨国软件公司已经落户软件园，包括闻名的跨国公司和国内领先的公司，如甲骨文、西门子、Iona、路透社及中国银联。

有知情人士透露，凯德置地从2022年底便与北京海淀区环保园进行洽谈，2022年年初完成了对红钻大厦项目全部权的收购。

“土地使用权有偿转让制度的改革，使得工业地产开发商的爱好明显增长。”仲量联行工业部中国区总监司徒艺表示，在中国工业地产市场，由于跨国企业对非中心区域写字楼有着旺盛的需求，商务园区正在吸引越来越多的国际投资者。